Барилгын түрээсийн үнийг үнэлэхдээ дахин хөрөнгөжүүлэх. Жилийн түрээсийн төлбөрийг тооцох капиталжуулалтын аргыг хэрэглэх. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний залруулгын төрлүүд, тэдгээрийн хэрэглээний дараалал

Түрээсийн хувь ба үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг холбосон илэрхийлэл нь:

NOI = АС * (1 – Алдагдал) – Зардал

Хаана:
АС - Түрээсийн үнэ, жилийн рубль;
Алдагдал - сул орон тоо, төлбөр төлөөгүйгээс алдагдсан түрээсийн орлогын хувь;
Зардал гэдэг нь түрээсэлсэн байрыг ажиллуулахад эзэмшигчийн одоогийн зардал юм.

Энэхүү харьцаанд үндэслэн дадлагажигч үнэлгээчид үйл ажиллагааны цэвэр орлогын хэмжээгээр түрээсийн хувь хэмжээг тодорхойлохдоо ихэвчлэн дараах алдаа гаргадаг.

Математикийн хувьд санал хүсэлт дараах байдалтай байна.

АС = (NOI + Зардал)/(1 – Алдагдал)

Гэсэн хэдий ч энэ томъёо нь энэ томъёонд хамаарах параметрүүдийн эдийн засгийн утгатай зөрчилдөж байна. Үнэн хэрэгтээ NOI томьёог ашиглахдаа бид үйл ажиллагааны цэвэр орлогын бодит хэмжээг бууруулдаг алдагдлын хэмжээг харгалзан үздэг. Томъёоны ийм хэрэглээ нь хууль ёсны юм.

Хэрэв бид Түрээсийн төлбөрийн томъёог ашиглавал шаардлагатай цэвэр урсгал ба зардлын нийлбэрийг "1 - Алдагдал" гэсэн утгад хуваах нь эдийн засгийн хувьд түрээсийн үнэ сул орон тоо, төлбөр төлөгдөөгүй ажлын байрны өсөлттэй пропорциональ өснө гэсэн үг юм. Энэ нь эдийн засгийн ямар ч утгагүй нь тодорхой. Үүний эсрэгээр, бодит түрээсийн зах зээл дээр сул орон тоотой тулгарвал эзэмшигч нь түрээсийн үнийг бууруулахаас өөр аргагүй болох бөгөөд энэ нь хөрөнгийн зах зээлийн үнэ буурах эсвэл зах зээлийн үнэлгээний түвшин буурахад бодитойгоор хүргэнэ. ашигт ажиллагааны шаардлагатай түвшин буурсантай холбоотой. Сул орон тоо, төлбөр төлөгдөөгүйгээс болж алдагдал нэмэгдэхийн хэрээр түрээсийн үнэ өсөх шалтгаан байхгүй тул түрээсийн хувь болон үйл ажиллагааны цэвэр орлогын хэмжээ хоёрын өөр нэг хамаарал зөв байна, тухайлбал:

АС = NOI + Зардал

Практикт энэ холболт нь давамгайлсан хандлагаар илэрхийлэгддэг бөгөөд үүний дагуу эзэмшигчид ихэвчлэн түрээсийн үнэд зардлаа оруулдаг. Гэсэн хэдий ч гэрээнд ихэвчлэн зардлыг түрээсийн үнэд оруулаагүй, харин түрээслэгчид тусад нь танилцуулдаг.

Үүний дагуу томъёо нь илүү энгийн хэлбэртэй байна:

Үнэлгээчид сул орон тоо, зардлыг хоёуланг нь харгалзан үздэг үнэлгээний объектын орлогын дүн шинжилгээ хийх үүднээс энэ томъёо нь ер бусын харагдаж байна. Гэхдээ бид зардлын жишигт заасан хамгийн бага ашигт ажиллагааг тодорхойлж байгаа бөгөөд орлогын шинжилгээ хийхгүй байгааг анхаарах хэрэгтэй.

Хамгийн бага ашгийг тооцох нь ямар учиртай юм бэ?

Хамгийн их ашиг нь зах зээлийн нөхцөл байдлаас бүрэн хамаарна гэдгийг бид харьцуулсан аргын хүрээнд авч үзэх бөгөөд энэ үнэлгээнд үл хамаарах өмчлөгчийн шийдвэрээс хамаарна гэдгийг анхаарах хэрэгтэй. тэр түрээсийн үнийг үнэлгээчний тогтоосон үнээс дээгүүр тогтоож чадна гэсэн мэдрэмж. Шаардлагатай өгөөжийг дээд тал руу чиглүүлэх боломжгүй бөгөөд түүний тодорхойлолтоор энэ нь хамгийн багадаа чиглэгддэг.

Эд хөрөнгийн өмчлөгчийн авч болох орлого. тодорхойлоход ихэвчлэн хэцүү байдаг. Энэ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн бүрэн түрээсийн төлбөрийг үндэслэн тооцдог. Үл хөдлөх хөрөнгийн өртөг нь капиталжуулалтын хувь хэмжээг жилийн түрээсийн төлбөрөөр үржүүлж тодорхойлно. Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь хөрөнгийн өртгийг нөхөх орлогын жилийн тоотой тэнцүү байна. Жишээлбэл, жилийн 40% орлоготой бол капиталжуулалтын хувь хэмжээ 1/0.4 = 2.5; жилд 50% - тус тус 1/0.5 = 2.0. Жишээлбэл, оффисын жилийн түрээс нь 600 мянган рубль, дараа нь оффисын эзэмшигчийн хүлээгдэж буй орлого нь зөвхөн жилийн 24% -ийн түрээсийн хэлбэрээр (дахин санхүүжилтийн хүүтэй тэнцүү) үл хөдлөх хөрөнгийн өртөг () болно. байх:

Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь бусад эх үүсвэрээс (түрээсийн төлбөрөөс бусад) орлого олохоор төлөвлөж байгаа бол эд хөрөнгийн үнийг тодорхойлохдоо тэдгээрийг мөн харгалзан үзэж, дараа нь нэгтгэн дүгнэнэ. Мөн тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн эзэн байнга тогтмол хэмжээний түрээс авдаг гэсэн таамаглалд үндэслэн орлогын аргыг ашиглах боломжтой. Энэ утгаараа зах зээлийн нөхцөл байдлын нөлөөн дор түрээсийн төлбөрийг өөрчлөх хувилбаруудыг авч үзэхгүй, гэхдээ бодит амьдрал дээр зайлшгүй тохиолддог. Гэсэн хэдий ч эдгээр түрээсийн өөрчлөлтүүд нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн хувьд чухал ач холбогдолтой зүйл бөгөөд учир нь тэрээр инфляци болон бусад урьдчилан таамаглаагүй нөхцөл байдлаас хамгаалахыг хүсдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолох техникийг дараах байдлаар танилцуулж болно.

Орлогын гурван төрлийн стандартыг тодорхойлдог: анхны, одоогийн болон ирээдүйн.

Орлогыг эрсдэлийг харгалзан тогтоодог;

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээрх объектуудын харьцуулсан борлуулалтад дүн шинжилгээ хийх;

Түрээсийн капиталжуулалтыг тодорхой орлогын капиталжуулалтын хувь хэмжээг ашиглан тооцдог;

Хөрөнгийн одоогийн үнэ цэнийг олохын тулд орлогыг зах зээлийн (дундаж) капиталжуулалтын түвшинг харгалзан хямдруулна.

Жишээ болгон дараах нөхцөл байдлыг авч үзье. Тус компани нь бүрэн өмчлөх эрхтэй оффисын байрыг эзэмшдэг. Тус барилгыг 5 жилийн хугацаатай түрээсийн төлбөрийг жил бүр өөрчлөх боломжтой. Эхний түрээс нь 600 мянган рубль байв. онд. Банкны дахин санхүүжилтийн хүү 55% байна. Энэ нь эзэмшигч нь жилд 55-аас доошгүй хувийн орлого (эрсдэлийг харгалзан үзэх) хүлээх эрхтэй гэсэн үг юм. Энэ тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийг олж авах зардал ( ) цэвэр түрээсийн харьцаагаар тодорхойлогддог ( ) орлогын хүлээгдэж буй хувь хүртэл

Энэ бол хамгийн энгийн жишээ юм. Энд түрээсийн үнэ нь одоогийн түвшинг харуулж байна. Түүнчлэн, энэ үнэ цэнэ нь ирээдүйд хэвээр үлдэх бөгөөд түрээслэгч түрээсийн төлбөрийг тогтмол төлж, менежментийн зардал өөрчлөгдөхгүй гэсэн таамаглалыг дэвшүүлж байна. Жил бүр түрээсийн төлбөрийг тогтмол хянаж байх нь түүнийг хүссэн түвшинд байлгах боломжийг олгодог. Зах зээлийн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийх замаар батлагдсан орлогын түвшин (сүүлийн борлуулалт дээр үндэслэн) нь үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшигчийн хүлээлтийн түвшинг илэрхийлж болно.

Боломжит алдааг арилгахын тулд үнэлгээчин гурван үйлдлийг гүйцэтгэх ёстой.

1.Эд хөрөнгийн нийт үнийг тодорхойлох(IN). Үүний тулд эхлээд жилийн түрээсийн зардлыг тооцдог ( ) ижил төстэй объектын борлуулалтын үнэ, зах зээлийн нөхцөл байдлын шинжилгээнд үндэслэн; дараа нь зардал (P), менежментийн зардал (U), газрын түрээсийн хэмжээ, хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь (P) зэргийг харгалзан үзнэ. Дараа нь:

2. Хөгжлийн бүх зардлыг тодорхойлох.Үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжлийн зардалд дараахь зүйлс орно.

· зураг төсөл зохиогч, архитектор, барилгын зөвлөх, инженерүүдийн үйлчилгээний өртөг (барилгын нарийн төвөгтэй байдлаас шалтгаалан барилгын өртгийн 10-15% байж болно);

· Барилга барих зөвшөөрөл, төрөл бүрийн зөвшөөрөл авах зардал;

· талбайг цэвэрлэх, бэлтгэх зардал (ажлын үеийн бодит өгөгдөлд үндэслэн тооцсон);

· Барилга угсралтын ажлын өртөг (барилга угсралтын гэрээ), инфляцийг харгалзан материалын өртөг (энэ зардлын зүйл нь тайлангийн үе бүрийн бодит өгөгдлүүдийн дагуу тогтмол байдаг);

· ландшафтыг бий болгох зардал (өмнөх хоёр төрлийнхтэй ижил аргаар тодорхойлсон);

· бусад зардал. Урьдчилан таамаглаагүй зардал гарсан тохиолдолд 5% -ийн нэмэлт зардлыг оруулах нь заншилтай байдаг (зар сурталчилгаа, маркетинг болон бусад);

· зардлын нийт зардалд багтсан үйлчилгээний хөлс; хөгжүүлэгчийн орлого ба эрсдэл. Дүрмээр бол хөгжүүлэгч (эзэмшигч) өөрийн орлого, эрсдлийн урамшууллыг нийт зардалд оруулдаг. Энэ дүн нь бүтээн байгуулалтын дууссан төслийн хөрөнгийн зардал эсвэл барилгын нийт зардлын тодорхой хувь байж болно. Ашигт ажиллагааны түвшин, эрсдлийн түвшинг газрын зах зээл дэх өрсөлдөөнт нөхцөл байдал, ирээдүйд олж авах орлогын найдвартай байдал дахь хөрөнгө оруулалтын төслийн нарийн төвөгтэй байдал, төслийн нэр хүндийн түвшин, түүнд итгэх итгэл зэрэгт үндэслэн үнэлдэг. түүний ашигт ажиллагаа.

3. Нэг талбайн өртөг, ашигт ажиллагааны тооцоо.Үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээн байгуулалтын төслийн нийт зардлаас үл хөдлөх хөрөнгийн нийт өртгийг хасаж газар чөлөөлсөн нийт зардлыг олж болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн цэвэр үнэ цэнийг олж авсан үнээс газар олж авах зардлыг хасаж тодорхойлно. Үр дүн нь төслийн ашигт ажиллагааны хамгийн бага түвшинг тодорхойлдог.

Орлогын аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхэд гаргадаг гол алдаанууд:

1. Түрээсийн зах зээлийн үнийг зохицуулалтын аргуудын (түүний дотор төрийн өмчийн удирдлагын байгууллагуудын) дагуу тооцно.

2. Түрээсийн төлбөрийн түвшний харьцуулсан дүн шинжилгээ байхгүй. Аналогийг тогтоогоогүй, эх сурвалж байхгүй.

3. Зах зээлийн мэдээлэлд нийцэж байгаа эсэхэд дүн шинжилгээ хийхгүйгээр одоо байгаа түрээсийн гэрээний үндсэн дээр зах зээлийн түрээсийн үнийг тогтооно.

4. Тэд түрээсийн үнийн төрлийг аналогийн дагуу ялгадаггүй: нийт, цэвэр гэх мэт, түүнчлэн НӨАТ байгаа эсэх.

5. Түрээсийн талбайг хуваарилаагүй.

6. Байгуулагдсан урт хугацааны түрээсийн гэрээг тооцохгүй.

7. Инфляци буюу түүнийг нягтлан бодох бүртгэлийн буруу аргуудыг тооцохгүй.

8. Үйл ажиллагааны зардалд элэгдлийн шимтгэл, хөрөнгийн зардлыг тусгах, газрын албан татвар, хөрөнгийн албан татварыг үйл ажиллагааны зардалд оруулахгүй байх нь үндэслэлгүй их хэмжээний үйл ажиллагааны зардалд хүргэж байна.

9. Тооцоолол нь NEI-ийг харгалзахгүйгээр хийгддэг.

10. Урьдчилан таамагласан хугацааг сонгох нь үндэслэлгүй.

11. Тэд буцаах зардлыг мартдаг.

12. OSE аргын хувьд хөрөнгийн зардлын үндэслэл байхгүй.

13. Капиталжуулалтын харьцаа, хөнгөлөлтийн хүүгийн тооцоо байхгүй.

14. Мөнгөний гүйлгээний төрөл нь хөнгөлөлтийн хувь (капиталжуулалтын хувь)-тай тохирохгүй байна.

15. Зохисгүй тохиолдолд шууд капиталжуулалтыг ашиглах.

16. Барьж буй объектуудад орлогын аргыг хэрэглэхээс татгалзах.

17. Бусад үзүүлэлтүүдийг (түрээсийн үнэ, орон зайн дутуу ашиглалтын харьцаа, засвар, сэргээн босголтын зардал, капиталжуулалтын хувь хэмжээ) болон "Хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй ашиглалтын дүн шинжилгээ" хэсэгт ашигласан тооцоололд ашигласан болно.

ОХУ-д динамик хөгжиж буй зах зээлийн эдийн засаг, түүнчлэн бизнес эрхлэгчдээс хөрөнгө худалдаж авах мөнгө хомс байгаа нөхцөлд бизнес эрхлэхэд үл хөдлөх хөрөнгө болон бусад эд хөрөнгийн түрээсийг үнэлэх асуудал чухал ач холбогдолтой юм.

Түрээсийн зардлыг тооцоолоход ашигладаг аргууд

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээрх түрээсийн үнийг тодорхойлохын тулд мэргэжилтнүүд дараахь аргыг ашигладаг.

1.Харьцуулсан хандлагааргууд орно:

• Зах зээлийн харьцуулсан үнэ (харьцуулсан борлуулалтын шинжилгээ);
• Дараагийн хэрэгжилт;
• Хоёрдогч бүтээгдэхүүний борлуулалтын үнэ.

Түрээсийг үнэлэхдээ , Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний нэгэн адил зах зээлийн үнийг харьцуулах аргачлал нь нэн чухал юм. Түрээсийн үнийг тодорхойлохдоо мэргэжилтнүүд эрэлт, нийлүүлэлтийн үнийг ашигладаг. Бодит амьдрал дээр гүйлгээний үнийн талаарх мэдээллийг олж авахад хэцүү байдаг. Нэмж дурдахад түрээслүүлэгчийн татварыг багасгах зорилтууд байгаа бөгөөд энэ нь хямд үнийг гэрээнд тусгахад хүргэдэг. Борлуулалтын харьцуулсан дүн шинжилгээ нь орон сууцны барилга байгууламжийг үнэлэхээс гадна ашиглах боломжтой. Харьцуулж болох үнийн аргыг ашиглах боломж нь бусад арга, хандлагыг ашиглахгүй байх боломжийг танд олгоно.

Гэсэн хэдий ч, аналоги байхгүй маш том барилгуудын түрээсийн зардлыг тооцоолох шаардлагатай бол мэргэжилтнүүд дараагийн борлуулалтын үнийн аргыг ашигладаг. Энэ аргыг зах зээл дээрх “жижиглэнгийн” үнийн талаарх мэдээлэлд үндэслэсэн тул жижиглэнгийн үнээр борлуулагчийн ашигт байдалд тохируулан зах зээл дээрх бөөний үнийг тооцоолоход ашигладаг тул харьцуулсан арга гэж ангилдаг. Энэ арга нь үндсэндээ бөөний худалдаанд зориулагдсан барааны зах зээлийн үнийг тооцоолоход зориулагдсан болно.

Харьцуулсан аргын давуу тал нь зах зээлийн үзэл бодлыг тусгасан байдаг. Харьцуулсан аргын сул тал нь олон төрлийн үл хөдлөх хөрөнгөд хязгаарлагдмал байдаг.

2. Зардлын хандлагаНэг аргыг багтаасан - хэд хэдэн аргаас бүрдэх зардлын нөхөн олговрын арга.

• Дахин хөрөнгөжүүлэх;
• Эдийн засгийн элэгдэл;
• Нийт түрээсийн үржүүлэгч.

Аргын мөн чанар нь түрээслүүлэгч нь эд хөрөнгө олж авах, түрээслэхтэй холбоотой гарсан зардлыг нөхөх явдал юм. Орон сууцны эзэн зөвхөн зардлаа нөхөхөөс гадна орлого олох ёстой.

Хамгийн түгээмэл нь дахин хөрөнгөжүүлэх арга бөгөөд түрээсийг дараах байдлаар тодорхойлдог.

1. Энэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний стандартын аргын дагуу түрээслэх эд хөрөнгийн үнийг тооцоолох;
2. Капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох;
3. Үйл ажиллагааны орлого (цэвэр) тодорхойлох (хөрөнгийн үнэ цэнийг капиталжуулалтын харьцаагаар бүтээгдэхүүн);
4. Түрээслүүлэгчийн зардлын тооцоо (татвар, байгууламжийн ашиглалт);
5. Нийт орлогын тооцоо (үйл ажиллагааны зардал ба түрээслэгчийн орлогын нийлбэр);
6. Түрээсийн төлбөрийн тооцоо (нийт орлого, төлөгдөөгүй алдагдлын нийлбэр).

Зардлын нөхөн төлбөрийн аргын сул талууд:

• Энэ арга нь зөвхөн түрээслүүлэгчид ашигтай;
• Энэ аргыг байнгын орлоготой үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд хэрэглэнэ;
• Энэ арга нь түрээслэх хэрэгцээг бий болгодог.

3. Орлогын хандлагахарьцуулсан болон өртгийн аргыг ашиглан түрээсийг үнэлэх боломжгүй тохиолдолд ашигладаг (жишээлбэл, газрын тосны цооногуудын үнэлгээ).

Орлогын аргыг ашиглан түрээсийг тооцоолох дараалал:

1. Түрээслэгчийн үйл ажиллагааны төлөвлөгөөт орлогыг тодорхойлох;
2. Түрээслэгчийн зардлын урьдчилсан тооцоог бэлтгэх;
3. Ижил төрлийн компаниудын үйл ажиллагааны статистик мэдээлэлд үндэслэн түрээсийн ашигт ажиллагааны стандартыг тогтоох;
4. Түрээслэгчийн ажлын ашигт ажиллагааны тооцоо;
5. Түрээслэгчийн ашиг (орлогын) тооцоо;
6. Түрээсийн төлбөрийн тооцоо (орлого ба зардлын хэмжээ, түрээслэгчийн ашгийн зөрүү).

Үйлчилгээ, барааны үнийг тооцоолоход орлогын аргыг ашиглах нь ОХУ-ын Татварын хуульд заагаагүй болно. Үнэлгээчид орлогын аргыг харьцуулсан болон өртгийн аргыг ашиглах боломжгүй үед л ашигладаг.

Тиймээс түрээсийн үнэлгээ нь нарийн төвөгтэй, хөдөлмөр их шаарддаг үйл явц бөгөөд үнэлгээний үр дүнгийн найдвартай байдал нь үнэлгээчний мэргэшлээр тодорхойлогддог.

Капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлохдоо үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтаас олсон ашиг, үл хөдлөх хөрөнгийг олж авахад зарцуулсан үндсэн хөрөнгийн нөхөн төлбөр (дахин хөрөнгөжүүлэх) хоёуланг нь харгалзан үзнэ.

Дахин хөрөнгөжүүлэх гурван арга байдаг (хөрөнгө оруулсан дүнг нөхөх), i.e. капиталжуулалтын харьцааны хоёр дахь бүрэлдэхүүн хэсгийг (Rof) тодорхойлох: Ring, Inwood болон Hoskold арга.

1. Шулуун шугамын хөрөнгийн нөхөн сэргээх арга буюу Ring арга. Ring-ийн хэлснээр, оруулсан хөрөнгийн үндсэн дүнгийн өгөөж нь жил бүр тэнцүү хувь хэмжээгээр тохиолддог бөгөөд түүний хэмжээ нь анх оруулсан хөрөнгийн хэмжээтэй тэнцүү байна.

Тооцооллыг дараах томъёоны дагуу гүйцэтгэнэ: RO = YON + YOF = YON + 1/n,

Энд YON нь хөрөнгийн хүү (хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь, хөнгөлөлтийн хувь, хүү); YOF нь хөрөнгийн өгөөжийн түвшин юм. n - жилийн тоо;

Шулуун шугамаар дахин хөрөнгөжүүлэхэд нөхөн сэргээх сангийн коэффициентийг нэгийг хугацааны тоонд хуваах замаар тодорхойлно. Хязгаарлах тохиолдолд n→∞ үед RO = YO, i.e. Орлогын хугацаа урт байх тусам дахин хөрөнгөжүүлэх бүрэлдэхүүн хэсэг багасна. Эдийн засгийн загвар нь "хөгширсөн" зочид буудал юм.

2. Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээгээр нөхөн олговрын санг бүрдүүлэх явцад дахин хөрөнгөжүүлэх (Инвүүдийн дагуу анюитетийн нэг төрлийн дахин хөрөнгөжилт). Дахин хөрөнгөжүүлэх харьцаа нь капиталжуулалтын харьцааны бүрэлдэхүүн хэсэг болох хөрөнгө оруулалттай ижил хүүтэй орлуулах сангийн хүчин зүйлтэй (SFF) тэнцүү байна. Тооцооллыг RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk) томъёог ашиглан хийнэ.

Инвудын арга нь дараахь таамаглал дээр суурилдаг.

1. YO-ийн жилийн орлого нь хөрөнгө оруулалтын үндсэн хэмжээнд нөлөөлөхгүй тул эзэмшигч үүнийг зарцуулж болно.

2. Хөрөнгө оруулалтын үндсэн дүн өөрчлөгдөхгүй байхын тулд жилийн дахин хөрөнгө оруулалтын дүнг YO-д дахин хөрөнгө оруулалт хийх ёстой.

Нийт орлогын урсгалын нэг хэсэг нь цэвэр орлого, өөрөөр хэлбэл. хөрөнгө оруулалтын өгөөж. Орлогын урсгалын нөгөө хэсэг нь хөрөнгийн нөхөн төлбөр эсвэл өгөөжийг өгдөг.

Дахин хөрөнгөжүүлэх шимтгэлийн хэмжээ нь орлогын урсгалыг хүлээн авах хугацаа (хугацаа) n болон зээлийн хүүгийн түвшингээс хамаарна. Орлогын урсгалыг хүлээн авах хугацаа урт байх тусам коэффициент бага байх болно. Хязгаарт, n нь хязгааргүйд хүрэх хандлагатай байгаа тул энэ нь тэг болж хувирч, капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь хөрөнгийн өгөөжийн хувь (RO = YO) болж буурдаг.

Энэхүү дахин хөрөнгөжүүлэх аргыг Оросын нөхцөлд бага боловч тогтвортой орлоготой үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгөд ашиглаж болно.

3. Эрсдэлгүй хүүгээр нөхөн олговрын сан бүрдүүлэхдээ дахин хөрөнгөжүүлэх буюу Хосколд арга. Зарим тохиолдолд хөрөнгө оруулалт маш ашигтай байдаг тул анхны хөрөнгө оруулалттай ижил хүүтэй (жишээлбэл, алт, газрын тосны орд) дахин хөрөнгө оруулалт хийх магадлал багатай гэж үздэг. Дахин хөрөнгө оруулалт хийсэн хөрөнгийн хувьд бага, нөхцөлт эрсдэлгүй хүүтэй орлого олох боломжтой.

Тооцоолол дараах байдлаар харагдах болно.

RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Y эрсдэлгүй).

Хөрөнгө оруулалтын шинжилгээнд Хоскольдын аргыг ихэвчлэн ашигладаг.

________________

Гурван аргаар олж авсан капиталжуулалтын харьцаа нь хэмжээнээсээ ялгаатай. Капиталжуулалтын харьцаа нь тодорхой үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэлийн түвшинг илэрхийлдэг. Тиймээс эрсдэлтэй хөрөнгө оруулалтыг дахин хөрөнгөжүүлэх тооцоог Ring аргыг, эрсдэл багатайг нь Инвүүдийн аргыг ашиглан хийх ёстой гэж бид дүгнэж болно.

Хэсэгчилсэн дахин хөрөнгөжүүлэх. Хөрөнгө оруулалт нь 100% -иас бага үнэ цэнээ алдаж болно. Энэ тохиолдолд дахин хөрөнгөжүүлэх хувь хэмжээ нь бүрэн хүүгийн зөвхөн нэг хэсэг бөгөөд дахин хөрөнгөжүүлэлтийн зарим хэсгийг бүхэлд нь одоогийн орлогоос бус үл хөдлөх хөрөнгийг дахин худалдсан орлогоос олж авдаг.

Орлогын бүтцийн өөрчлөлтөд үндэслэсэн сонгосон дахин хөрөнгөжүүлэх арга нь үлдэгдэл орлого болон үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд ихээхэн нөлөөлдөг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Тиймээс, хөрөнгө оруулалтын үндсэн үнэ буурах (алдагдал) хүлээгдэж буй бүх тохиолдолд хөрөнгийг борлуулснаас олсон дүнгээс олж авах боломжгүй тул орлогоос дахин хөрөнгөжүүлэх шаардлагатай.

Ийм үл хөдлөх хөрөнгийн жишээ (Ring аргыг ашиглан дахин хөрөнгөжүүлэх): хөгширч буй зочид буудлууд; хуучирсан орон сууцны барилга, оффисын болон жижиглэн худалдааны барилгууд.

Хангалттай урт хугацаанд тогтвортой орлого олж авахаар төлөвлөж байгаа тохиолдолд Инвүүдийн аргыг ашиглан дахин хөрөнгөжүүлэх нь зайлшгүй шаардлагатай (түрээсийн хугацаа дуусахад үл хөдлөх хөрөнгө (сонголт) худалдан авах эрхтэй тогтмол цэвэр ханшаар урт хугацааны түрээс. өмчлөгчийн хөрөнгө оруулалтад оруулсан хөрөнгийн өртгөөс бага үнэ, эсвэл өөрөө өөртөө шингээсэн ипотек).

Хосколд хэлснээр дахин хөрөнгөжүүлэх нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нарийн сегментэд ашиглагддаг бөгөөд хөрөнгө оруулалт нь илүүдэл ашиг авчирдаг.

3.5.3. Орлогын хандлага

Орлогын хандлагахөрөнгө оруулсан хөрөнгийн үнэ цэнэ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн бий болгох боломжтой орлогын чанар, тоо хэмжээний одоогийн үнэлгээтэй тохирч байх ёстой гэсэн баримт дээр үндэслэсэн болно.

Орлогыг капиталжуулахирээдүйн орлого болон объектын өнөөгийн үнэ цэнийн хоорондын хамаарлыг тодорхойлох үйл явц юм.

Орлогын хандлагын үндсэн томъёо (Зураг 3.5):

Эсвэл хаана

C (V) - үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ;

BH (I) - үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн хүлээгдэж буй орлого. Орлого гэдэг нь ихэвчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой хугацаанд бий болгох боломжтой үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг хэлнэ;

K (R) - өгөөж эсвэл ашгийн түвшин - коэффициент буюу капиталжуулалтын түвшин.

Капиталжуулалтын хувь- орлого ба үнэлгээний объектын үнэ цэнийн хоорондын хамаарлыг тусгасан өгөөжийн түвшин.

Капиталжуулалтын хувь- Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг бий болгож буй цэвэр орлоготой харьцуулсан харьцаа юм.

Хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ- үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтаас үүсэх мөнгөн гүйлгээний үнэ цэнийг тодорхой хугацаанд дахин тооцоолоход ашигладаг нийлмэл хүүгийн хувь хэмжээ.

Цагаан будаа. 3.5. Орлогын капиталжуулалтын загвар

Орлогын хандлагын үе шатууд:

1. Харьцуулж болохуйц объектын түрээсийн зах зээл дэх одоогийн үнэ тарифын дүн шинжилгээнд үндэслэн объект ашигласны нийт орлогын тооцоо.

2. Бүрэн бус ашиглалт (түрээсийн) болон хураагдаагүй түрээсийн төлбөрийн хохирлын үнэлгээг үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл, түүний динамик байдлын шинж чанарт дүн шинжилгээ хийсний үндсэн дээр хийдэг. Ингэж тооцсон дүнг нийт орлогоос хасч, гарсан тоо нь бодит нийт орлого болно.

3. Үнэлгээний зүйлтэй холбоотой зардлын тооцоо:

Ашиглалтын (засвар үйлчилгээ) - байгууламжийг ажиллуулах зардал;

Тогтмол - өглөгийн дансны үйлчилгээний зардал (зээлийн хүү, элэгдэл, татвар гэх мэт);

Нөөц гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн дагалдах хэрэгслийг худалдан авах (солих) зардал юм.

4. Объектыг борлуулснаас олсон цэвэр орлогын хэмжээг тодорхойлох.

5. Капиталжуулалтын харьцааны тооцоо.

Орлогын хандлага нь үл хөдлөх хөрөнгийн өнөөгийн үнэ цэнийг ирээдүйн мөнгөн гүйлгээний өнөөгийн үнэ цэнэ гэж тооцдог, өөрөөр хэлбэл. тусгасан:
- эд хөрөнгийн ашиглалтын хугацаанд авчрах орлогын чанар, тоо хэмжээ;
- үнэлж буй объект болон бүс нутгийн аль алинд нь хамаарах эрсдэл.

Орлогын аргыг дараахь зүйлийг тодорхойлоход ашигладаг.
- хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ,боломжит хөрөнгө оруулагч нь тухайн объектын ирээдүйн орлогын өнөөгийн үнэ цэнээс илүүг төлөхгүй тул;
- зах зээлийн үнэ.

Орлогын аргын хүрээнд дараахь хоёр аргын аль нэгийг ашиглах боломжтой.
- орлогыг шууд капиталжуулах;
- хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээ.

3.5.3.1. Орлогыг капиталжуулах арга

Орлогыг капиталжуулах аргыг ашиглахдаа нэг хугацааны орлогыг үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд, хямдруулсан мөнгөн гүйлгээний аргыг ашиглахдаа урьдчилан тооцоолсон хэдэн жилийн хугацаанд зориулалтын дагуу ашигласнаас олсон орлого, түүнчлэн дахин борлуулснаас олсон орлогыг хөрвүүлдэг. таамагласан хугацааны эцэст үл хөдлөх хөрөнгө хөрвүүлэгдэх болно.

Аргын давуу болон сул талуудыг дараахь шалгуурын дагуу тодорхойлно.

Боломжийн бодит зорилгыг тусгах чадвар
худалдан авагч (хөрөнгө оруулагч);

Шинжилгээнд үндэслэсэн мэдээллийн төрөл, чанар, өргөн цар хүрээ;

Өрсөлдөөний хэлбэлзлийг харгалзан үзэх чадвар;

Нөлөөлөлд өртөж буй объектын онцлог шинж чанарыг харгалзан үзэх чадвар
түүний өртөг (байршил, хэмжээ, боломжит ашиг) дээр.

Орлогыг капиталжуулах аргадараах тохиолдолд хэрэглэнэ:

Орлогын урсгал нь урт хугацааны туршид тогтвортой байх бөгөөд мэдэгдэхүйц эерэг утгыг илэрхийлдэг;

Орлогын урсгал тогтвортой, дунд зэргийн хурдтай өсч байна. Энэ аргаар олж авсан үр дүн нь барилга, байгууламжийн өртөг, газрын талбайн өртөг, i.e. нь бүх эд хөрөнгийн өртөг юм. Тооцооллын үндсэн томъёо нь дараах байдалтай байна.

Эсвэл хаана

C - эд хөрөнгийн өртөг (мөнгөний нэгж);

CC - капиталжуулалтын харьцаа (%).

Тиймээс орлогын капиталжуулалтын арга нь жилийн (эсвэл жилийн дундаж) үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг (NOI) одоогийн үнэ цэнэд хөрвүүлэх замаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох явдал юм.

Энэ аргыг хэрэглэхдээ дараахь зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. хязгаарлах нөхцөл:

Орлогын урсгалын тогтворгүй байдал;

Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгө нь сэргээн босголтын шатанд байгаа эсвэл баригдаж байгаа бол.

Энэ аргын гол бэрхшээлүүд

1. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн томоохон сэргээн босголт шаардлагатай эсвэл дуусаагүй барилгын төлөв байдалд байгаа үед энэ аргыг хэрэглэхийг зөвлөдөггүй, i.e. Ойрын хугацаанд тогтвортой орлогын түвшинд хүрэх боломжгүй.

2. Оросын нөхцөлд үнэлгээчинд тулгардаг гол асуудал бол үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн “мэдээллийн тунгалаг байдал”, юуны түрүүнд үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, түрээслэх бодит гүйлгээний талаарх мэдээлэл дутмаг, үйл ажиллагааны зардал, статистик мэдээлэлгүй байдал юм. өөр өөр бүс нутаг дахь зах зээлийн сегмент бүрийн ачааллын хүчин зүйлийн талаарх мэдээлэл. Үүний үр дүнд NRR болон капиталжуулалтын хэмжээг тооцоолох нь маш төвөгтэй ажил болж хувирдаг.

Капиталжуулалтын аргыг ашиглан үнэлгээний журмын үндсэн үе шатууд:

1) хүлээгдэж буй жилийн (эсвэл жилийн дундаж) орлогыг үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн сайн, хамгийн үр ашигтай ашиглах замаар олж авсан орлогыг тодорхойлох;

2) капиталжуулалтын хэмжээг тооцоолох;

3) үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг үндсэн үйл ажиллагааны цэвэр орлого болон капиталжуулалтын харьцаанд үндэслэн NPV-ийг капиталжуулалтын харьцаанд хуваах замаар тодорхойлох.

Боломжит нийт орлого (GPI)- бүх алдагдал, зардлыг тооцохгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгөө 100 хувь ашигласнаар авах боломжтой орлого. PPV нь үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн талбай, тогтоосон түрээсийн хэмжээнээс хамаардаг бөгөөд дараахь томъёогоор тооцоолно.

, Хаана

С - түрээслэх талбай, м2;

см - 1 м2 талбайн түрээсийн үнэ.

Бодит нийт орлого (DVD)- энэ нь орон зайг дутуу ашигласнаас болон түрээсийн төлбөр хураах үеийн алдагдлыг хасч, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн ердийн ашиглалтаас олсон бусад орлогыг нэмж тооцсон боломжит нийт орлого юм.

DVD = PVD – Алдагдал + Бусад орлого

Үйл ажиллагааны цэвэр орлого (NOI)- жилийн бодит нийт орлогоос үйл ажиллагааны зардлыг (OR) хассан (элэгдэл хорогдол):

CHOD = DVD - OR.

Үйл ажиллагааны зардал гэдэг нь эд хөрөнгийн хэвийн үйл ажиллагааг хангах, бодит нийт орлогыг нөхөн үйлдвэрлэхэд шаардлагатай зардал юм.

Капиталжуулалтын харьцааны тооцоо.

Капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох хэд хэдэн арга байдаг.
хөрөнгийн зардлын нөхөн төлбөрийг харгалзан үзэх (хөрөнгийн үнэ цэнийн өөрчлөлтөд тохируулсан);
холбоотой хөрөнгө оруулалтын арга, эсвэл хөрөнгө оруулалтын бүлгийн техник;
шууд капиталжуулах арга.

Хөрөнгийн зардлын нөхөн төлбөрийг харгалзан капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох.

Капиталжуулалтын харьцаа нь хоёр хэсгээс бүрдэнэ.
1) тодорхой хөрөнгө оруулалттай холбоотой эрсдэл болон бусад хүчин зүйлийг харгалзан хөрөнгө оруулагчид хөрөнгө ашигласны төлөө төлөх ёстой нөхөн олговор болох хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин (капитал);
2) хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ, i.e. анхны хөрөнгө оруулалтын дүнгийн эргэн төлөлт. Түүнчлэн, капиталжуулалтын харьцааны энэ элемент нь зөвхөн хөрөнгийн элэгдүүлэх хэсэгт хамаарна.

Хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээг хуримтлагдсан барилгын аргыг ашиглан байгуулна.
+ Эрсдэлгүй өгөөжийн түвшин +
+ Эрсдэлийн урамшуулал +
+ Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт +
+ Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрвөх чадвар бага болсны урамшуулал +
+ Хөрөнгө оруулалтын менежментийн шагнал.

Эрсдэлгүй өгөөжийн хувь - хөрвөх чадвар өндөртэй хөрөнгийн хүү, өөрөөр хэлбэл. Энэ нь “пүүс болон хувь хүмүүсийн хөрөнгийг өгөөжгүй эрсдэлгүйгээр хөрөнгө оруулалт хийх зах зээлийн бодит боломжуудыг” тусгасан хувь хэмжээ юм. OFZ болон VEB-ийн өгөөжийг ихэвчлэн эрсдэлгүй хувь гэж үздэг.

Үнэлгээний явцад нэрлэсэн болон бодит эрсдэлгүй ханш нь рубль болон гадаад валютын аль алинд нь байж болно гэдгийг харгалзан үзэх шаардлагатай. Нэрлэсэн ханшийг бодит болон эсрэгээр нь дахин тооцоолохдоо Америкийн эдийн засагч, математикч И.Фишерийн 20-р зууны 30-аад оны үед гаргаж авсан томъёог ашиглахыг зөвлөж байна.

; Хаана

Rn - нэрлэсэн ханш;
Rr - бодит ханш;
Жинф – инфляцийн индекс (жилийн инфляцийн түвшин).

Валютын эрсдэлгүй ханшийг тооцоолохдоо долларын инфляцийн индексийг харгалзан Фишерийн томъёог ашиглан, рублийн эрсдэлгүй ханшийг тодорхойлохдоо рублийн инфляцийн индексийг харгалзан үзэх нь зүйтэй.

Рублийн өгөөжийн ханшийг долларын ханш руу эсвэл эсрэгээр нь хөрвүүлэхдээ дараахь томъёог ашиглан хийж болно.

Dr, Dv - рубль буюу гадаад валютын орлогын түвшин;

Курс – ханшийн ханш, %.

Эрсдэлийн хураамжийн янз бүрийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн тооцоо:

бага хөрвөх чадварын урамшуулал.Энэ бүрэлдэхүүн хэсгийг тооцоолохдоо үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалтыг нэн даруй буцааж өгөх боломжгүй байдлыг харгалзан үздэг бөгөөд үүнийг зах зээл дээр үнэлэгдэж буй объекттой ижил төстэй объектуудын өртөх ердийн хугацаанд долларын инфляцийн түвшинд авч болно;

эрсдэлийн урамшуулалүл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт. Энэ тохиолдолд тухайн объектын хэрэглээний үнэ цэнийг санамсаргүйгээр алдах магадлалыг харгалзан үзэж, даатгалын шимтгэлийн хэмжээгээр даатгалын шимтгэлийг хамгийн дээд зэрэглэлийн найдвартай даатгалын компаниудад хүлээн зөвшөөрч болно;

хөрөнгө оруулалтын менежментийн урамшуулал.Хөрөнгө оруулалт нь эрсдэлтэй, илүү төвөгтэй байх тусам илүү чадварлаг менежмент шаарддаг. Түрээсийн төлбөрийг цуглуулахдаа дутуу ачаалал, алдагдлын коэффициентийг харгалзан хөрөнгө оруулалтын менежментийн урамшууллыг тооцохыг зөвлөж байна.

Холбогдсон хөрөнгө оруулалтын арга, эсвэл хөрөнгө оруулалтын бүлгийн техник.

Хэрэв өмч хөрөнгө болон зээлсэн хөрөнгө ашиглан үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан бол капиталжуулалтын харьцаа нь хөрөнгө оруулалтын хоёр хэсгийн өгөөжийн шаардлагыг хангасан байх ёстой. Харьцааны утгыг холбогдох хөрөнгө оруулалтын арга буюу хөрөнгө оруулалтын бүлгийн техникээр тодорхойлно.

Зээлийн хөрөнгийн капиталжуулалтын харьцааг ипотекийн тогтмол гэж нэрлэдэг бөгөөд дараахь томъёогоор тооцоолно.

Rm - ипотекийн тогтмол;
DO - жилийн төлбөр;
K - ипотекийн зээлийн хэмжээ.

Ипотекийн зээлийн тогтмолыг нийлмэл хүүгийн зургаан функцийн хүснэгтээр тодорхойлно: энэ нь хүү ба нөхөн төлбөрийн сангийн хүчин зүйлийн нийлбэртэй тэнцүү эсвэл нэгж элэгдлийн шимтгэлийн хүчин зүйлтэй тэнцүү байна.

Өөрийн хөрөнгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээг ипотекийн тогтмол гэж нэрлэдэг бөгөөд дараахь томъёогоор тооцоолно.

Rc – өөрийн хөрөнгийн капиталжуулалтын харьцаа;
PTCF – татварын өмнөх жилийн мөнгөн гүйлгээ;
Ks нь өөрийн хөрөнгийн хэмжээ юм.

Нийт капиталжуулалтын харьцааг жигнэсэн дундажаар тодорхойлно.

M – ипотекийн зээлийн харьцаа.

Хэрэв хөрөнгийн үнэ цэнийн өөрчлөлтийг урьдчилан таамаглаж байгаа бол капиталжуулалтын харьцаанд хөрөнгийн үндсэн дүнгийн өгөөжийг (дахин хөрөнгөжүүлэх үйл явц) харгалзан үзэх шаардлагатай болно. Хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээг зарим эх сурвалжид дахин хөрөнгөжүүлэх харьцаа гэж нэрлэдэг. Анхны хөрөнгө оруулалтыг буцааж өгөхийн тулд цэвэр үйл ажиллагааны орлогын тодорхой хэсгийг дахин хөрөнгөжүүлэх хүү болох R-ийн хүүтэй нөхөн сэргээх санд төвлөрүүлдэг.

Гурван арга бий оруулсан хөрөнгийн нөхөн төлбөр:
хөрөнгийн шулуун шугамын өгөөж (Бөгжний арга);
орлуулах сан ба хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээгээр хөрөнгийн өгөөж (Инвүүд арга).Үүнийг заримдаа анюитийн арга гэж нэрлэдэг;
нөхөн олговрын сан болон эрсдэлгүй хүүнд үндэслэн хөрөнгийн өгөөж (Хоскольдын арга).

Бөгжний арга.

Энэ аргыг үндсэн төлбөрийг тэнцүү хувааж төлнө гэж тооцвол хэрэглэхэд тохиромжтой. Хөрөнгийн өгөөжийн жилийн хувь хэмжээг хөрөнгийн үнийн дүнгийн 100% -ийг үлдсэн ашиглалтын хугацаанд нь хуваах замаар тооцоолно. Энэ нь тухайн хөрөнгийн ашиглалтын хугацааны харилцан хамаарал юм. Өгөөжийн хувь хэмжээ нь хүүгүй нөхөн төлбөрийн санд байршуулсан анхны хөрөнгийн жилийн хувь юм.

n – эдийн засгийн үлдсэн хугацаа;
Ry - хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин.

Жишээ.

Хөрөнгө оруулалтын нөхцөл:
хугацаа - 5 жил;
Р - хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь 12%;
үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгийн хэмжээ 10,000 доллар.

Шийдэл. Бөгжний арга. Хөрөнгийн өгөөжийн жилийн шулуун шугамын түвшин 20% байх болно, учир нь 5 жилийн дараа хөрөнгийн 100% нь хасагдах болно (100: 5 = 20). Энэ тохиолдолд капиталжуулалтын харьцаа 32% (12% + 20% = 32%) байх болно.

Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн шаардагдах хэмжээг харгалзан үндсэн хөрөнгийн нөхөн төлбөрийг хүснэгтэд тусгасан болно. 3.4.

Хүснэгт 3.4

Бөгжний аргыг ашиглан оруулсан хөрөнгийн өгөөж (USD)

	Хугацааны эхэн дэх хөрөнгө оруулалтын үлдэгдэл	Хөрөнгө оруулалтын нөхөн төлбөр	Хөрөнгө оруулсан хөрөнгийн өгөөж (12%)	Нийт орлого

Хөрөнгийн өгөөж нь эд хөрөнгийн бүх ашиглалтын хугацаанд тэнцүү хэсгүүдэд тохиолддог.

Inwood аргахөрөнгийн өгөөжийг хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээгээр дахин хөрөнгө оруулалт хийсэн тохиолдолд хэрэглэнэ. Энэ тохиолдолд капиталжуулалтын харьцааны бүрэлдэхүүн хэсэг болох өгөөжийн түвшин нь хөрөнгө оруулалтын адил хүүгийн хэмжээгээр орлуулах сангийн хүчин зүйлтэй тэнцүү байна.

Хаана SFF-нөхөн төлбөрийн сангийн хүчин зүйл;

Y=Р(хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь).

Энэ аргыг ашиглан оруулсан хөрөнгийн нөхөн төлбөрийг хүснэгтэд үзүүлэв. 3.5.

Жишээ.

Хөрөнгө оруулалтын нөхцөл:

Үргэлжлэх хугацаа - 5 жил;

Хөрөнгө оруулалтын өгөөж - 12%.

Шийдэл. Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээ 0.12, нөхөн олговрын сангийн хүчин зүйл (12%, 5 жил) 0.1574097-ийн нийлбэрээр капиталжуулалтын хувь хэмжээг тооцно. Хэрэв "Элэгдлийн шимтгэл" (12%, 5 жил) баганаас авсан бол капиталжуулалтын хувь хэмжээ 0.2774097 байна.

Хүснэгт 3.5

Инвудын аргыг ашиглан оруулсан хөрөнгөө нөхөх

	Оны эхэнд үндсэн зээлийн үлдэгдэл доллар.	Нөхөн төлбөрийн нийт хэмжээ	Үүнд
			хөрөнгийн %	нөхөн олговор үндсэн төлбөрийн хэмжээ

Хоскольдын арга. Анхны хөрөнгө оруулалтын өгөөж нь бага зэрэг өндөр байгаа тохиолдолд ижил түвшинд дахин хөрөнгө оруулалт хийх магадлал багатай үед ашиглагддаг. Дахин хөрөнгө оруулалт хийсэн хөрөнгийн хувьд орлогыг эрсдэлгүй хувь хэмжээгээр авна гэж үздэг.

Энд Yb нь эрсдэлгүй хүү юм.

Жишээ. Хөрөнгө оруулалтын төсөлд 5 жилийн хугацаанд хөрөнгө оруулалтын (хөрөнгө) жилийн 12%-ийн өгөөжтэй байхаар тусгасан. Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг 6% -иар найдвартай дахин хөрөнгө оруулалт хийх боломжтой.

Шийдэл. Хэрэв хөрөнгийн өгөөжийн түвшин 0.1773964 буюу 5 жилийн хугацаанд 6%-ийн нөхөн сэргэх хүчин зүйл бол капиталжуулалтын хувь хэмжээ 0.2973964 (0.12 + 0.1773964) байна.

Хэрэв хөрөнгө оруулалт нь үнэ цэнийнхээ зөвхөн нэг хэсгийг алдана гэж таамаглаж байгаа бол капиталжуулалтын харьцааг арай өөрөөр тооцдог, учир нь капиталыг үл хөдлөх хөрөнгийг дахин худалдах, хэсэгчлэн одоогийн орлогоор эргүүлэн төлдөг.

Давуу талОрлогыг капиталжуулах арга нь энэ арга нь зах зээлийн нөхцөл байдлыг шууд тусгадаг, учир нь үүнийг хэрэглэх үед ихэвчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн олон тооны гүйлгээг орлого, үнэ цэнийн хоорондын хамаарлын үүднээс шинжилдэг, мөн капиталжуулсан орлогыг тооцохдоо орлогын таамаглалыг гаргаж, үндсэн зарчим нь үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зах зээлийн түвшинг таамаглах явдал юм.

Алдаа дутагдалОрлогыг капиталжуулах арга нь:
зах зээлийн гүйлгээний талаар мэдээлэл байхгүй үед түүний хэрэглээ хэцүү байдаг;
Объект нь дуусаагүй, тогтвортой орлогын түвшинд хүрээгүй, давагдашгүй хүчин зүйлийн улмаас ноцтой эвдэрсэн, ноцтой сэргээн босгох шаардлагатай бол энэ аргыг ашиглахыг зөвлөдөггүй.

3.5.3.2. Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга

Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний (DCF) арга нь илүү төвөгтэй, нарийвчилсан бөгөөд тогтворгүй мөнгөн гүйлгээг хүлээн авсан тохиолдолд объектыг үнэлэх, тэдгээрийн хүлээн авах онцлог шинж чанарыг загварчлах боломжийг олгодог. DCF аргыг дараах тохиолдолд хэрэглэнэ.
ирээдүйн мөнгөн гүйлгээ одоогийнхоос эрс ялгаатай байх төлөвтэй байна;
үл хөдлөх хөрөнгөөс ирээдүйн мөнгөн гүйлгээний хэмжээг зөвтгөх өгөгдөл байгаа;
орлого, зардлын урсгал нь улирлын чанартай;
Үнэлгээ хийгдэж буй эд хөрөнгө нь олон үйлдэлт худалдааны томоохон байгууламж;
үл хөдлөх хөрөнгө баригдаж байгаа эсвэл дөнгөж баригдсан бөгөөд ашиглалтад орж байна (эсвэл ашиглалтанд орж байна).

DCF арга нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолсон мөнгөн урсгал болон үлдэгдэл үнэ цэнээс бүрдэх орлогын өнөөгийн үнэ цэнэд үндэслэн тооцдог.

DCF-ийг тооцоолохын тулд дараахь өгөгдөл шаардлагатай.
таамагласан хугацааны үргэлжлэх хугацаа;
мөнгөн гүйлгээний урьдчилсан үнэ цэнэ, түүний дотор урвуу;
хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ.

DCF аргын тооцооллын алгоритм.

1. Урьдчилан таамаглах хугацааг тодорхойлох. Олон улсын үнэлгээний практикт урьдчилан таамаглах дундаж хугацаа 5-10 жил байдаг бол Оросын хувьд ердийн утга нь 3-5 жил байх болно. Энэ бол боломжийн таамаглал дэвшүүлж болох бодит үе юм.

2. Мөнгөн гүйлгээний үнэ цэнийг урьдчилан таамаглах.

DCF аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн хэд хэдэн төрлийн орлогыг тооцдог.
1) боломжит нийт орлого;
2) бодит нийт орлого;
3) үйл ажиллагааны цэвэр орлого;
4) татварын өмнөх мөнгөн гүйлгээ;
5) татварын дараах мөнгөн гүйлгээ.

Практикт Оросын үнэлгээчид мөнгөн гүйлгээний оронд орлогыг хямдруулдаг.
CHOD (өмчийг өрийн дарамтгүй гэж хүлээн зөвшөөрч байгааг харуулж байна),
үйл ажиллагааны зардал, газрын татвар, сэргээн босголтыг хассан цэвэр мөнгөн урсгал,
татвар ногдох орлого.

Энэ нь хөнгөлөлт үзүүлэх шаардлагатай мөнгөн гүйлгээ гэдгийг анхаарч үзэх хэрэгтэй, учир нь:
мөнгөн гүйлгээ нь ашиг шиг тогтворгүй биш;
"мөнгөний гүйлгээ" гэсэн ойлголт нь ашгийн тооцоонд ороогүй "хөрөнгө оруулалтын хөрөнгө оруулалт", "өрийн үүрэг" зэрэг мөнгөний зүйлийг харгалзан хөрөнгийн орох, гарах урсгалыг уялдуулдаг;
ашгийн үзүүлэлт нь хөрөнгийн бодит орлого, зарцуулалтаас үл хамааран тодорхой хугацаанд хүлээн авсан орлогыг тухайн хугацаанд гарсан зардалтай харьцуулдаг;
Мөнгөн гүйлгээ нь эзэмшигчийн дансанд тодорхой мөнгөн хөрөнгийн байнгын бэлэн байдлыг илэрхийлдэг тул эзэмшигчийн хувьд болон гадны талууд, эсрэг талууд - үйлчлүүлэгчид, зээлдүүлэгчид, ханган нийлүүлэгчид гэх мэт үр дүнд хүрсэн үр дүнгийн үзүүлэлт юм.

DCF аргыг ашиглах үед мөнгөн гүйлгээг тооцоолох онцлог.

1. Газрын албан татвар, үл хөдлөх хөрөнгийн албан татвараас бүрдэх хөрөнгийн албан татварыг (үл хөдлөх хөрөнгийн албан татвар) үйл ажиллагааны зардлын нэг хэсэг болгон бодит нийт орлогоос хасч тооцно.

2. Эдийн засаг, татварын элэгдэл нь бодит мөнгөн төлбөр биш тул орлогын таамаглал гаргахад элэгдлийг тооцох шаардлагагүй.

4. Хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг (тодорхой хөрөнгө оруулагчийн хувьд) үнэлж байгаа бол зээлийн үйлчилгээний төлбөрийг (хүүгийн төлбөр ба өрийн эргэн төлөлт) үйл ажиллагааны цэвэр орлогоос хасах ёстой. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үнэлэхдээ зээлийн үйлчилгээний төлбөрийг хасах шаардлагагүй.

5. Эд хөрөнгийн өмчлөгчийн бизнесийн зардлыг чиглүүлсэн бол бодит нийт орлогоос хасч тооцно.
объектын шаардлагатай шинж чанарыг хадгалах.

Тиймээс, гүл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн гүйлгээ (CF).дараах байдлаар тооцоолно.
1. DV нь сул орон тоо, түрээсийн болон бусад орлого хураалтын алдагдлыг хассан PV-тэй тэнцүү байна;
2. NAV нь DV хасах OR болон үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшигчийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой бизнесийн зардлыг хассантай тэнцүү;
3. Татварын өмнөх DP нь үндсэн хөрөнгө оруулалт, зээлийн үйлчилгээний зардал, зээлийн өсөлтийг хассан NPV-тэй тэнцүү байна.
4. АН нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн орлогын албан татварын төлбөрийг хассан татварын өмнөх АН-тай тэнцүү байна.

Дараагийн чухал үе шат бол буцаах зардлыг тооцоолох явдал юм. Буцах зардлыг дараахь байдлаар урьдчилан таамаглах боломжтой.
1) зах зээлийн өнөөгийн байдалд дүн шинжилгээ хийх, ижил төстэй объектын өртөгт хяналт тавих, объектын ирээдүйн төлөв байдлын талаархи таамаглалд үндэслэн борлуулалтын үнийг тогтоох;
2) өмчлөх хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн өөрчлөлтийн талаар таамаглал дэвшүүлэх;
3) бие даасан тооцоолсон капиталжуулалтын хувь хэмжээг ашиглан урьдчилан тооцоолсон хугацаа дууссанаас хойшхи жилийн орлогын капиталжуулалт.

Хөнгөлөлтийн хэмжээг тодорхойлох."Хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ нь ирээдүйд хүлээн авсан эсвэл төлсөн мөнгөний өнөөгийн үнэ цэнийг тооцоход ашигладаг хүчин зүйл юм."

Хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ нь эрсдэл ба өгөөжийн хамаарлыг, түүнчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл бүрийн эрсдэлийг (хөрөнгөжүүлэх хувь) тусгасан байх ёстой.

Үл хөдлөх хөрөнгийн инфляцийн бус бүрэлдэхүүн хэсгийг тодорхойлох нь нэлээд хэцүү тул үнэлэгчийн хувьд нэрлэсэн хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг ашиглах нь илүү тохиромжтой байдаг, учир нь энэ тохиолдолд мөнгөн гүйлгээ, үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өөрчлөлтийн таамаглалд инфляцийн хүлээлт аль хэдийн орсон байдаг.

Ирээдүйн мөнгөн гүйлгээний өнөөгийн үнэ цэнийг нэрлэсэн болон бодит утгаар тооцсон үр дүн ижил байна. Мөнгөний урсгал мөн хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ нь хоорондоо тохирч, ижил аргаар тооцогдох ёстой.

Барууны практикт хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тооцохдоо дараах аргуудыг ашигладаг.
1) хуримтлагдсан барилгын арга;
2) өөр хөрөнгө оруулалтыг харьцуулах арга;
3) тусгаарлах арга;
4) хяналтын арга.

Хуримтлагдсан барилгын аргахөнгөлөлтийн хувь хэмжээ нь эрсдэлийн функц мөн гэсэн үндсэн дээр үндэслэсэн бөгөөд тодорхой эд хөрөнгө тус бүрт хамаарах бүх эрсдлийн нийлбэрээр тооцогдоно.

Хөнгөлөлтийн хувь = Эрсдэлгүй хувь + Эрсдэлийн урамшуулал.

Эрсдэлийн урамшууллыг тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн эрсдэлийн утгыг нэгтгэн тооцдог.

Сонгох арга- хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг нийлмэл хүүгийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээрх ижил төстэй объектуудтай хийсэн гүйлгээний мэдээлэлд үндэслэн тооцдог.

Хуваарилалтын аргыг ашиглан хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тооцоолох ердийн алгоритм нь дараах байдалтай байна.
орлого, зардлын урсгалыг хамгийн сайн, үр дүнтэй ашиглах хувилбарын дагуу тодорхой хугацааны туршид аналог объект тус бүрийг загварчлах;
объектын хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хэмжээг тооцоолох;
Шинжилгээний шинж чанарыг үнэлж буй объектод хүргэхийн тулд аливаа хүлээн зөвшөөрөгдсөн статистик эсвэл шинжээчийн аргаар олж авсан үр дүнг боловсруулах.

Хяналтын аргагүйлгээний мэдээлэлд үндэслэн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын эдийн засгийн үндсэн үзүүлэлтүүдийг хянаж, зах зээлийн байнгын мониторинг дээр суурилдаг. Ийм мэдээллийг зах зээлийн янз бүрийн сегментүүдэд нэгтгэж, тогтмол нийтлэх шаардлагатай. Ийм өгөгдөл нь үнэлгээчдэд гарын авлага болж, олж авсан тооцоолсон үзүүлэлтүүдийг зах зээлийн дундаж үзүүлэлттэй чанарын хувьд харьцуулах, янз бүрийн таамаглалын үнэн зөвийг шалгах боломжийг олгодог.

DCF аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолохдоо дараахь томъёогоор гүйцэтгэнэ.

; Хаана

PV - одоогийн утга;
Ci – t үеийн мөнгөн гүйлгээ;
Энэ нь t үеийн мөнгөн гүйлгээний хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ;
M - үлдэгдэл утга.

Үлдэгдэл үнэ цэнэ буюу буцаах үнэ цэнийг (сүүлийн таамагласан жилийн хүчин зүйлээр) хасч, мөнгөн гүйлгээний өнөөгийн үнэ цэнийн нийлбэр дээр нэмэх ёстой.

Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ нь = байна Төлөвлөсөн мөнгөн гүйлгээний өнөөгийн үнэ цэнэ + Үлдэгдэл үнийн өнөөгийн үнэ цэнэ (буцах).

Өмнөх