Физик үндэслэл

Талбайн нийт талбай нь ач холбогдолгүй, талбайн хэмжээ нь 34х50 м, талбай нь тогтоосон хөгжлийн бүсэд байрладаг, бүтээн байгуулалтын хэлбэр нь голчлон галт хана юм. Зэргэлдээх барилгуудын дулаалгын түвшинг харгалзан үзэх шаардлагатай тул 2-р давхрын түвшнээс дээш талбайн барилгын талбай 400 м.кв-аас хэтрэхгүй байх ёстой. Хоёрдахь хязгаарлалт бол дайны үеэр хэсэгчлэн алдагдсан зэргэлдээх орон сууцны барилгын хэв маягаар барилгын фасадны хэсгийг барих хэрэгцээ юм. Барилгын өндөр нь зөвшөөрөгдсөн хэмжээнээс 28-33 метрээс бага байх бөгөөд хөрш зэргэлдээх орон сууцны барилгын өндрөөр хязгаарлагдах тул барилгын өндөр нь газрын түвшнээс дээш 5 давхраас хэтрэхгүй байна. Барилга барихдаа дүн шинжилгээ хийсэн талбайгаар дамжуулан хашаанд нэвтрэх боломжийг олгох шаардлагатай бөгөөд энэ нь тухайн барилга байгууламжийг байрлуулахад хязгаарлалт тавьдаг. Боломжтой мэдээллээс харахад инженерийн шугам сүлжээ нь нутаг дэвсгэрийн периметрийн дагуу байрладаг тул сүлжээний байршил нь барилга байгууламжийг байрлуулахад саад болохгүй.

Санхүүгийн боломж

Одоогийн зээлийн хүү өндөр байгаа учраас уг төслийг өөрийн хөрөнгөөр ​​санхүүжүүлэхээр төлөвлөж байна. Томоохон бүтээн байгуулагчдын зээлийн хүү нь 18-20% бөгөөд 3-5 жилийн хугацаатай, ихэвчлэн орон сууцны төслүүдэд (жишээлбэл, RBI-ийн төсөл) олгодог. Нээлттэй эх сурвалжид нийтэлсэн банкуудын мэдээлснээр түрээсийн байр худалдаж авсан бизнес эрхлэгчдэд олгох зээл нь дараахь хэмжээтэй байна.

Банк "Санкт-Петербург" - дахин санхүүжилтийн хүү + 9%, i.e. Одоогоор 20%

VTB 24 нь 17-21% -ийн хүүтэй үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаалсан зээл олгоход бэлэн байна.

Москоммерцбанкны мэдээлснээр чанарын зээлдэгчийн дундаж хүү 20 орчим хувь байх болно.

Тиймээс төслийн санхүүгийн үзүүлэлтийг тооцохдоо тухайн төслийн өгөөжийн хувь болгон одоогийн зээлийн хүүг 20% авах нь зүйтэй.

Эдийн засгийн оновчтой байдал

Эдийн засгийн үндэслэлийн шинжилгээ нь хуулиар зөвшөөрөгдсөн болон физикийн хувьд боломжтой ашиглалтын аль нь хүлээн зөвшөөрөгдөхүйц үр дүнд хүрэхийг тодорхойлдог.

тухайн газрыг ашиглах "боломжийн боломжтой" хэмжээгээр тухайн газрын эзэмшигчийн орлого.

тухайн зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлтийн харилцааны мөн чанарыг харгалзан үзэх.

Эдийн засгийн үндэслэлийн гол шалгуур : NPV(CF)>0.

Үнэлгээ хийгдэж буй газрын боломжит байршлыг мөн харгалзан үзэх шаардлагатай.

Газрын байршил нь түүний үнэ цэнийг тодорхойлдог гол хүчин зүйл гэж тооцогддог. Асаалттай

Нэг хэсэг газрын байршлын боломжид юуны түрүүнд хүрээлэн буй орчны газрын ашиглалтын шинж чанар нөлөөлдөг.

Үнэлгээний үл хөдлөх хөрөнгийн байршлын байгаль орчны шинжилгээгээр талбай

газрын байршил нь хөгжлийн үүднээс хамгийн ирээдүйтэй юм

аж үйлдвэрийн бүс, метроны буудлын ойролцоох байршлыг дахин төлөвлөх төлөвлөгөөтэй байгаа тул орчин үеийн олон нийтийн болон бизнесийн бүс. Төсөлд баригдсан байгууламжийг арилжааны зориулалтаар ашиглахаар тусгасан тул түрээсийн орлого олдоггүй нийгмийн чиг үүргүүдийг боломжит чиг үүргийн жагсаалтаас хассан.

Талбайн талбай бага, чанар муутай орон сууцны барилга байгууламж бүхий блокт байрладаг, мөн спортоор хичээллэх зориулалттай талбай түрээслэх орлого бага байгаа тул спорт цогцолборын үйл ажиллагааг хасах хэрэгтэй. функцуудын жагсаалтаас.

Зочид буудлын төслүүд нь ашигтай үл хөдлөх хөрөнгийн бусад төрлийн хөрөнгө оруулалттай харьцуулахад хамгийн төвөгтэй байдаг. Тэдний бүтээн байгуулалтад бизнесийн төв барихаас хэд дахин их зардал шаардагдах бөгөөд өгөөж нь зочид буудал, аялал жуулчлалын үр дүнтэй менежментээс ихээхэн хамаардаг. Барилгын талбайн хязгаарлалт, барилгын өндөрийг харгалзан үзэхэд уг байгууламжийн нийт талбай нь 1900-2000 м.кв-аас хэтрэхгүй байх бөгөөд энэ нь зөвхөн 50 орчим өрөө бүхий мини зочид буудал байх боломжийг олгоно. сайт дээр байрлуулах. Энэ газар нь метроны буудлын ойролцоо, хотын төвөөс холгүй, Нева далангаас алхах зайд, мөн Финландын буудлын ойролцоо байрладаг тул газар дээр нь мини зочид буудал байрлуулах боломжийг авч үзэх нь зүйтэй. Зорилтот үйлчлүүлэгчид нь Финляндаас ирсэн жуулчид, бизнес эрхлэгчид нь манай хотод төмөр замаар оршин суудаг.

Шинжилгээнд хамрагдсан талбайн ойр орчимд орчин үеийн худалдааны төвүүд, жижиг худалдааны цогцолборууд байдаггүй нь хүрээлэн буй орчны хөгжлийн онцлогтой холбоотой юм. Худалдааны аж ахуйн нэгжүүд нь орон сууц, оффисын барилгын нэгдүгээр давхарт баригдсан байранд байрладаг. Талбайн тодорхой байршил, ирээдүйн барилгын архитектурт тавигдах шаардлага, мөн автомашины зогсоол, жижиглэн худалдааны байгууламжийн ачих бүсийг байрлуулах шаардлага зэргээс шалтгаалан жижиг худалдааны төв барих боломжгүй юм. дүн шинжилгээ хийсэн газар дээр. Метро хороолол дахь жижиглэнгийн худалдааны байрууд хямралын үед ч түрээслэгчдийн дунд эрэлт ихтэй байдаг нь тухайн талбайн эргэн тойронд баригдсан бүх жижиглэнгийн худалдааны байрууд эзлэгдсэнээс харагдаж байна. Тиймээс арилжааны функцийг нэмэлт функц болгон объектод оруулж болно.

Тус байгууламжид хувийн эмнэлгийн олон талт төвийн чиг үүргийг багтаах нь хүрээлэн буй орчинд таталцлын төвүүд - төрөлжсөн эмнэлгийн байгууллагууд байдаг тул боломжтой юм. Хувийн эмнэлгийн төвүүд ихэвчлэн жижиг талбайг түрээслэдэг бөгөөд томоохон сүлжээ эмнэлгүүд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахыг илүүд үздэг тул эмнэлгийн төвийг байрлуулах нь ирээдүйн барилгын нэмэлт үүрэг гэж үзэж болно.

Иймд автомашины зогсоол, зогсоол, жижиглэнгийн худалдаа, эрүүл мэндийн төв гэх мэт холбогдох чиг үүрэг бүхий оффис, зочид буудлын барилга байгууламж барих нь хуулийн дагуу зөвшөөрөгдсөн, бие махбодийн хувьд боломжтой, санхүүгийн хувьд боломжтой, эдийн засгийн хувьд боломжтой юм.

Хамгийн их бүтээмж

Сайтыг ашиглах хамгийн үр дүнтэй хувилбар гэж нэрлэдэг

Энэ нь хамгийн их үнэ цэнийг өгдөг. Энэ тохиолдолд энэ нь тодорхойлогддог

Дээр дурдсан сонголтуудаас хамгийн үр дүнтэй нь:

Гадаргуугийн зогсоолтой бизнес төв,

барьсан болон хавсаргасан зогсоолтой бизнес төв

гадаргын зогсоол, барьсан жижиглэн худалдааны байр бүхий бизнес төв

Гадаргуугийн зогсоол бүхий мини зочид буудал

3.3. Нөхцөлтэй сул талбайг ашиглах хамгийн сайн, үр дүнтэй сонголтыг тодорхойлох

Тооцооллын алгоритм:

1. Газар ашиглах, хөгжүүлэх одоо байгаа хязгаарлалт, норм, дүрмийг харгалзан газар ашиглах хувилбарууд

2. Сайжруулах зардал - барилгын зардал ( стандартууд: UPVS, UPBS

VR; эсвэл зах зээлийн мэдээлэл).

3. Тухайн объектын өртөг

4. Газрын өртөг VL=Vо–VБ => хамгийн их, Хаана VL- газрын үнэ, Vo–

үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ (сайжруулах + газар), ВБ - сайжруулах зардал.

Нэг хэсэг газрыг хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглах шалгуур,

үнэ төлбөргүй тул газрын хамгийн их үнэ цэнэ юм. Газрын үнэ цэнийг жишээ нь олборлох техник ашиглан олж болно.

Энэ ажилд өгөөжийн хувь хэмжээгээр капиталжуулах арга, үлдэгдэл аргыг ашиглан газрын үнэ цэнийг олов.

Орлогын хандлагаИрээдүйн хүлээгдэж буй орлогыг үнэлгээ хийх үеийн өнөөгийн үнэ цэнэ болгон бууруулж үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлдог. Орлогын арга нь ирээдүйн орлого, зардлын үндэслэлтэй тооцоог хөрөнгө оруулагчдын эцсийн өгөөжид тавих шаардлагатай хослуулдаг. Эцсийн өгөөжийн шаардлага нь хөрөнгийн төрөл, байршил, бүс нутгийн зах зээлийн нөхцөл, боломж гэх мэт эрсдлийн ялгааг тусгасан болно.

Өгөөжийн хувь хэмжээг капиталжуулах аргаэд хөрөнгийг өмчлөх хугацаа, орлогын урсгалын төрөл, түүнийг хүлээн авах давтамж зэргийг үндэслэнэ. Орлогын орлого, түүний дотор дахин борлуулснаас олсон орлогыг хөнгөлөлттэй үнээр тооцдог (өөрөөр хэлбэл хөнгөлөлтийн ханшаар өнөөгийн үнэ цэнэд хөрвүүлнэ). Түүгээр ч зогсохгүй эрсдэлийн үндсэн үүрэг болох хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ нь орлогын төрөл бүрт өөр өөр байж болно. Хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг хөрөнгийн зах зээлийн байдал, хөрөнгө оруулагчдын хүлээлт, хүслийг харгалзан сонгодог.

Энэ аргыг ашиглахдаа үнэлгээний журмын үндсэн үе шатууд:

Үнэлгээний ердийн хадгалалтын хугацааг (урьдчилан таамагласан хугацаа) үндэслэл

үл хөдлөх хөрөнгө;

эзэмших хугацаа дуустал үечилсэн мөнгөн гүйлгээг урьдчилан таамаглах,

Хугацаа бүрийн хувьд дараахь зүйлийг тодорхойлох шаардлагатай.

IPg - боломжит нийт орлого(энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн нийт орлого юм

бүх байрыг түрээслэх, түрээсийн төлбөрийг цаг тухайд нь төлсөн тохиолдолд

бүх түрээслэгчдийн төлбөр);

Жишээ нь - үр дүнтэй нийт орлого(түрээсийн төлбөрийг цуглуулахдаа түр хоосон байрнаас учирч болзошгүй алдагдал, алдагдлыг харгалзан үзнэ);

Э – ашиглалтын зардал (байгууламжийн ашиглалтын зардал);

Io – үйл ажиллагааны цэвэр орлого(үр дүнтэй нийт орлого ба үйл ажиллагааны зардлын зөрүү);

үечилсэн мөнгөн гүйлгээний зохих өгөөжийн хувь хэмжээг (хөнгөлөлтийн хувь) тооцоолох ( Ю);

харгалзах капиталжуулалтын харьцааны тооцоо ( Rn);

таамагласан хугацааны эцэст үнэлэгдсэн объектыг буцаах зардлын тооцоо

(эзэмших хугацааны сүүлийн жилд);

үйл ажиллагааны цэвэр орлогын өнөөгийн үнэ цэнийн тооцоо болон буцаах зардлын

зохих хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг ашиглан тэдгээрийг хөнгөлөх замаар;

тухайн үеийн мөнгөн дүнг нэгтгэн зах зээлийн үнэ цэнийг тооцох

урсгал болон урвуу зардал.

Үнэлгээ хийгдэж буй хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох математик илэрхийлэл

өмчийг дараах томъёогоор илэрхийлнэ.

Хаана Vo– орлогын аргын хүрээнд тухайн хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнэ;

Ioi– i үеийн үйл ажиллагааны цэвэр орлого (i =1,...,n);

Ю– хөрөнгийн өгөөжийн түвшин (хөнгөлөлтийн хувь);

n- таамагласан хугацааны сүүлийн жил;

Фон– таамагласан хугацааны сүүлийн жилд объектыг өөрчлөх зардал.

By ихэнх нь үр дүнтэй ашиглахүүсгэж байна... Ленинград ( Гэгээнтэн-Петербург). Эхний ... Балаковская, Калининскаяба ... зарчим ашиглах Хамгийн сайнодоо байгаа ... материаллаг хөрөнгө - газар талбайнууд, барилга байгууламж ба... талбайтүүний байршил. Үр дүнд нь шинжилгээ ...

Мэдлэгийн санд сайн ажлаа илгээх нь энгийн зүйл юм. Доорх маягтыг ашиглана уу

Мэдлэгийн баазыг суралцаж, ажилдаа ашигладаг оюутнууд, аспирантууд, залуу эрдэмтэд танд маш их талархах болно.

Нийтэлсэн http://www.allbest.ru/

Туршилт

Газрын талбайн хамгийн үр ашигтай ашиглалтын дүн шинжилгээ

• 1. Газрын талбайг хамгийн үр ашигтай ашиглах талаар дүн шинжилгээ хийх хэрэгцээ
• 2.Газрын хамгийн үр ашигтай ашиглалтын дүн шинжилгээ хийх шалгуур
• 3. Газрын хамгийн үр дүнтэй ашиглалтыг үнэлэх арга
• Уран зохиол
• 1. Хамгийн үр дүнтэй хэрэглээнд дүн шинжилгээ хийх хэрэгцээгазар
• Үнэлгээний үйл ажиллагааны практикт тухайн эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэ ихэвчлэн тодорхойлогддог тул хамгийн үр дүнтэй ашиглалтын дүн шинжилгээ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын хамгийн ашигтай, өрсөлдөх чадвартай төрлийг илрүүлдэг.
• Зах зээлийн үнэд суурилсан бүх төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ нь хөрөнгө оруулагчид болон бусад зах зээлд оролцогчдын эдийн засгийн зан төлөвт зохих үнэлгээ, нарийн дүн шинжилгээ хийхийг шаарддаг.
• Хувь хүн, компани, эрх баригчдын санхүүгийн шийдвэрт зах зээлийн зан үйлийн нөлөөлөл нь үл хөдлөх хөрөнгийг хамгийн үр дүнтэй ашиглах үзэл баримтлалыг шаарддаг. Зах зээлийн хүчин зүйлүүд нь зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлдог тул үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хүчний эрэлт хэрэгцээ нь хамгийн сайн ашиглалтыг тодорхойлоход чухал юм.
• Аливаа үл хөдлөх хөрөнгийн зардлын үндэс нь тухайн газрын үнэ юм. Үүн дээр байрлах барилга, байгууламжийг өөрчилж болох боловч тухайн газрын үндсэн шинж чанар нь ихэвчлэн ижил хэвээр байна. Үүний зэрэгцээ тухайн сайтын орлого нь түүний ашиглалтын үр ашгаас хамаарна. Хөрөнгө оруулагч нь тодорхой зах зээл дээр газар сонгохдоо янз бүрийн талбайн үнийн зөрүүг чанарын шинж чанараар нь тайлбарладаг гэдгийг ойлгодог.
• Үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн үр дүнтэй ашиглалтын дүн шинжилгээ нь зах зээлийн нөхцөл байдал, үнэлж буй хөрөнгийн шинж чанарыг нарийвчилсан судалгаа хийх, үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн параметрүүдтэй нийцэх зах зээлийн эрэлт хэрэгцээтэй хувилбаруудыг тодорхойлох, сонголт бүрийн ашигт ажиллагааг тооцоолох зэрэг орно. ашиглалтын сонголт бүрийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолох. Тиймээс хамгийн үр дүнтэй хэрэглээний талаархи эцсийн дүгнэлтийг зөвхөн зардлыг тооцоолсны дараа гаргаж болно.
• Хөрөнгийн хамгийн оновчтой, үр ашигтай ашиглалт нь сул байгаа буюу ашиглалтад орсон газрыг хууль ёсны дагуу төлөвлөх боломжтой, бодитойгоор хэрэгжүүлэх боломжтой, санхүүгийн зохих эх үүсвэрээр хангагдсан, хамгийн их үнэ цэнийг хангасан ашиглах явдал юм.
• Хэсэг газрыг оновчтой ашиглах нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлж буй зах зээлийн өрсөлдөөний хүчин зүйлээр тодорхойлогддог бөгөөд энэ нь өмчлөгч, бүтээн байгуулагч, үнэлгээчний субъектив таамаглалын үр дүн биш юм.
• Тиймээс хамгийн үр дүнтэй хэрэглээг шинжлэх, сонгох нь үнэндээ үнэлж буй объектод чухал ач холбогдолтой зах зээлийн хүчин зүйлсийг эдийн засгийн судалгаа юм.
• Үнэлгээний өдөр үл хөдлөх хөрөнгийг хамгийн үр ашигтай ашиглах талаар дүгнэлт гаргахад ашигласан зах зээлийн хүчин зүйлсийг цуглуулж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд дүн шинжилгээ хийдэг. Тиймээс хамгийн өндөр үнэ цэнтэй хэрэглээг зах зээлийн үнэ цэнийг үндэслэх үндэс болгон шалгуур болгож болно.
• Хэрэв үнэлэгдэж буй эд хөрөнгө нь дараагийн хувийн хэрэгцээ, түрээстэй холбоотой бол үнэ цэнийг тооцоолохдоо тэдний гол сэдэл нь тухайн объектын хэрэглээний чанар (орлого, нэр хүнд, хувийн нууц гэх мэт) хүртэл буурна. Хөрөнгө оруулалтын сэдэл нь хүлээн авсан орлогын хэмжээ, хөрөнгийн хуримтлалаас гадна татварын хөнгөлөлт, төслийн боломжийн үндэслэл гэх мэт аргументуудыг харгалзан үздэг.
• Ихэвчлэн хамгийн сайн хэрэглээний шинжилгээг хэд хэдэн өөр хувилбаруудыг ашиглан хийдэг бөгөөд дараахь чиглэлүүдийг багтаадаг.
• - зах зээлийн шинжилгээ;
• - хувилбарын боломжийн дүн шинжилгээ;
• - хамгийн үр дүнтэй хэрэглээний дүн шинжилгээ.
• Жагсаалтад орсон шинжилгээний чиглэлүүд нь дараах асуудлуудыг иж бүрэн судлахыг шаарддаг.
• Зах зээлийн шинжилгээ нь эрэлт, нийлүүлэлт, зах зээлийн багтаамж, түрээсийн үнийн динамик гэх мэтийг судлахын тулд одоо байгаа хувилбараас өөр хувилбаруудын эрэлтийг тодорхойлох явдал юм. сонголт бүрийн хувьд.
• Техник эдийн засгийн үндэслэлийн шинжилгээ нь зардлын үндсэн бүрэлдэхүүн хэсгүүд болох орлогын урсгал ба капиталжуулалтын хувьсах хэмжээг тооцох, хууль ёсны дагуу хэрэгжих боломжтой, биет боломжит хувилбар бүрийн хувьсах үнэ цэнийг тодорхойлох явдал юм.
• Хамгийн үр дүнтэй ашиглалтын дүн шинжилгээ нь үнэлэгдсэн объектын хамгийн их бүтээмжийг хангах хувилбарыг сонгохын тулд зах зээлийн тодорхой оролцогчид, төслийн хугацаа, санхүүжилтийн эх үүсвэрийг харгалзан сонголт бүрийг хэрэгжүүлэх нарийвчилсан төлөвлөгөөг боловсруулахад оршино.

2.Газрын хамгийн үр ашигтай ашиглалтын дүн шинжилгээ хийх шалгуур

Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийг хамгийн үр дүнтэй ашиглах сонголт нь дөрвөн шалгуурыг хангасан байх ёстой - эдгээр нь:

- хууль ёсны зөвшөөрөгдөх байдал;

- физик боломж;

- санхүүгийн аюулгүй байдал;

- хамгийн их бүтээмж.

Үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглах янз бүрийн хувилбаруудад дүн шинжилгээ хийх явцад эдгээр шалгуурыг харгалзан үзэх дараалал нь хамгийн үр дүнтэйг нь сонгоход ихэвчлэн дээрхтэй нийцдэг. Эхний ээлжинд хууль эрх зүйн боломж, биет боломж, санхүүгийн боломж, хамгийн их бүтээмжийг авч үзнэ. Шинжилгээний процедурын энэ дараалал нь шаардлагатай санхүүжилт байгаа ч гэсэн хамгийн үр дүнтэй ашиглах тохиолдол нь хуулиар хориглосон эсвэл биет байдлаар хэрэгжих боломжгүй тохиолдолд хэрэгжих боломжгүй байдагтай холбоотой юм.

Хууль эрх зүйн хувьд зөвшөөрөгдөх байдал

Харгалзан үзсэн хэрэглээний тохиолдол бүрийн хууль ёсны зөвшөөрөгдөх эсэхийг бүх тохиолдолд эхлээд шалгана. Гэхдээ эд хөрөнгийг оновчтой ашиглах нь тухайн эд хөрөнгийг зориулалтын дагуу ашиглах хуулийн шаардлагатай андуурч болохгүй.

Үнэлгээчин нь тодорхой боломжит ашиглалтыг өөрчилж болох хувийн хязгаарлалт, бүсчлэлийн дүрэм, барилгын дүрэм, түүхэн хадгалалтын дүрэм, байгаль орчны хуулиудыг хянан үздэг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн үр ашигтай ашиглалтыг сонгоход урт хугацааны түрээсийн гэрээнүүд нөлөөлж болно. Түрээсийн үлдсэн хугацаанд эд хөрөнгийг ашиглах нь түрээсийн гэрээний нөхцлийн дагуу явагдана. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийг хамгийн үр дүнтэй ашиглах нь түрээсийн гэрээгээр хязгаарлагдаж байвал үнэлгээний тайланд тусгах ёстой.

Жишээлбэл, 12-оос дээш жилийн хугацаатай газрын түрээсийн улмаас үл хөдлөх хөрөнгөө хязгаарласан бол 40 жилийн хугацаатай шинэ барилга барих нь эдийн засгийн хувьд боломжгүй юм.

Үүнээс гадна үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах гэрээнд тусгагдсан байж болох хязгаарлалтуудыг харгалзан үзэх шаардлагатай. Эдгээр хязгаарлалт нь ашиглалтын тодорхой хэсэгт хамаарах, газар дээрх барилга байгууламжийн байршил, барилга байгууламжийн параметрүүд, ашигласан барилгын материалын төрлийг зааж өгч болно. Хэрэв актын хязгаарлалт нь барилгын дүрэм гэх мэт илүү ерөнхий хууль тогтоомжтой зөрчилдөж байвал хамгийн дээд хязгаарлалтыг ихэвчлэн харгалзан үздэг.

Барилгын норм нь техникийн стандартыг хангахын тулд барилгын зардлыг нэмэгдүүлбэл газрыг хамгийн үр ашигтай барилга байгууламж барихаас сэргийлж чадна.

Энэ нь эцсийн дүндээ газар нутгийг хөгжүүлэхэд саад болж байна. Зарим бүс нутагт барилгын нормыг шинэ бүтээн байгуулалтыг хязгаарлаж, өсөлтийг хязгаарлахад ашигладаг.

Одоогийн газар ашиглалтын дүрэм нь байгаль орчныг хамгаалахад чиглэгддэг. Үнэлгээчид агаар, усны цэвэр байдлын стандарт, түүнчлэн санал болгож буй бүтээн байгуулалтын төслийн талаархи олон нийтийн санаа бодлыг харгалзан үзэх ёстой. Жишээлбэл, бид тодорхой тооны давхар барилга барих, галын эвдрэл, дулаалгын шаардлага зэргийг дурдаж болно.

Үнэлгээний өдөр хуулиар хориглосон ашиглалтын хувилбарыг зөвхөн үнэлгээчин одоо байгаа стандартад өөрчлөлт оруулахаар төлөвлөж байгаа тохиолдолд шинжилгээний дараагийн үе шатанд авч үзэх боломжтой. . Гэсэн хэдий ч хууль тогтоомж, барилгын норм, бүсчлэлийн журам зэрэгт өөрчлөлт орох магадлал хэзээ ч 100% баталгаатай байдаггүй.

Физик үндэслэл

Үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглах хамгийн үр дүнтэй хувилбарыг сонгохдоо түүний бодит боломжид үндэслэсэн байх ёстой.

Бодит боломжийн шалгуур үзүүлэлтүүд-хэмжээ, хэлбэр, талбай, зураг төсөл, газрын нөхцөл ба талбай руу нэвтрэх зам, байгалийн гамшгийн эрсдэл (үер, газар хөдлөлт гэх мэт) зэрэг нь тухайн газрыг ашиглахаар төлөвлөж буй байдалд нөлөөлдөг.

Талбайн эцсийн ашиг тус нь түүний хэмжээ, хэлбэрээс хамаарна. Зарим сонголтууд нь зөвхөн тодорхой хэмжээний талбайг ашиглах үндсэн дээр хамгийн их нөлөө үзүүлдэг. Энэ тохиолдолд зарим талбайг өргөтгөх боломжгүй байж болох тул одоо байгаа газрыг өргөтгөх боломжийг тодорхойлох шаардлагатай.

Талбайн хэлбэр нь эцсийн бүтээмжид нөлөөлдөг, учир нь тэгш бус хэлбэртэй талбайг хөгжүүлэх зардал нь гөлгөр талтай талбайтай харьцуулахад илүү их байх бөгөөд энэ нь түүний ашиг тусыг улам бүр бууруулдаг.

Үүний нэгэн адил, сайт руу орох зам, инженерийн шугам сүлжээ байгаа нь бүтээмжийг нь хэмнэж байгаа тул эцсийн бүтээмжийг нэмэгдүүлдэг. Тиймээс цэвэрлэх байгууламжийн чөлөөт хүчин чадал нь санал болгож буй үр ашигтай хөгжлийн хувилбарын физик хэмжигдэхүүнийг хязгаарладаг.

Талбайн байр зүйн болон хөрсний шинж чанар нь тухайн талбайн функциональ хэрэглээнд тусгагдсан байдаг. Үнэлгээчний тодорхойлсон сөрөг талууд нь түүний хөгжлийг хүндрүүлдэг эсвэл бүтээн байгуулалтын зардлыг нэмэгдүүлдэг. Зах зээл дээрх бүх сайтууд хоорондоо өрсөлддөг тул үнэлж буй сайт нь тухайн бүс нутгийн онцлог шинж чанартай бусад сайтуудаас доогуур байдаг тул хамгийн үр дүнтэй ашиглахад тохиромжгүй байж магадгүй юм.

Үр дүнтэй ашиглах хувилбарын физик үндэслэлд дүн шинжилгээ хийх явцад барилга байгууламжийн нөхцөл байдлыг харгалзан үзэж, түүнийг үргэлжлүүлэн ажиллуулах боломжийг шинэ үндэслэлээр тодорхойлох шаардлагатай. Барилга байгууламжийг оновчтой ашиглахын тулд дахин төлөвлөлт хийх шаардлагатай бол үүнд шаардагдах зардлыг тооцоолж, эцсийн ашиг орлоготой харьцуулах хэрэгтэй. Ихэвчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн засварын өртөг нь тухайн объектын физик нөхцөл, байршлаас хамаардаг.

Санхүүгийн аюулгүй байдал

Ашиглалтын төрлийг сонгох дараагийн үе шат бол санхүүгийн аюулгүй байдлын дүн шинжилгээ юм. Опцион нь үйл ажиллагааны зардалтай тэнцэх буюу түүнээс их үйл ажиллагааны орлого, санхүүжилтийн зардал болон хөрөнгийн схемийн шаардлагатай өгөөжийг хангаж байвал санхүүгийн хувьд ашигтай гэж үзнэ. Тиймээс эерэг орлого авчрах бүх хэрэглээг санхүүгийн хувьд боломжтой гэж үздэг.

Хэрэв ашиглалтын төрөл нь үйл ажиллагаанаас тогтмол орлого олж авдаггүй бол шинжилгээ нь энэхүү шинэ төрлийн ашиглалтын барилга байгууламж барих, сэргээн босгох зардалтай тэнцэх буюу түүнээс давсан зардлаар үл хөдлөх хөрөнгийг бий болгох хувилбаруудыг сонгоно. Үнэлгээчин нь хөрөнгийн ашиглалтаас олсон орлого эсвэл орлогыг гарсан хөрөнгийн зардалтай харьцуулах ёстой. Хэрэв орлого нь зардлаас бага эсвэл бага зэрэг давсан бол энэ төрлийн хэрэглээг санхүүгийн хувьд боломжгүй гэж үзнэ.

Үйл ажиллагаанаас тогтмол орлого бүрдүүлдэг хэрэглээг үнэлэхийн тулд үнэлгээчин тус бүрийн хувьд үйл ажиллагааны нийт цэвэр орлого, оруулсан хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ, газартай холбоотой орлогын хэмжээг тооцдог. Цэвэр орлого нь шаардлагатай хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг хангаж, газрын шаардлагатай өгөөжийг хангаж байвал ашиглалт нь санхүүгийн хувьд боломжтой юм.

Санхүүгийн хувьд боломжтой хэрэглээг тодорхойлохдоо эрэлт, нийлүүлэлт, байршлын шинжилгээнд үндэслэсэн нь ойлгомжтой.

Хамгийн их бүтээмж

Хамгийн их бүтээмж гэдэг нь тухайн газар нь хоосон (бодит эсвэл нөхцөлт) эсвэл баригдсан эсэхээс үл хамааран түүний хамгийн өндөр үнэ цэнэ юм. Тиймээс энэхүү шалгуурыг хэрэгжүүлэх нь хуулиар зөвшөөрөгдсөн, биет байдлаар хэрэгжих боломжтой, эерэг орлого олохоос эхлээд үл хөдлөх хөрөнгийн суурь болох газрын талбайн хамгийн их үнэ цэнийг хангах ашиглалтын төрлийг сонгох явдал юм.

Газар нутгийг хамгийн үр ашигтай ашиглах боломжит хувилбар нь барилга байгууламжийн хэвийн амьдралтай холбоотой урт хугацааны, сайтар боловсруулсан, нэлээд тодорхой газар ашиглалтын хөтөлбөрийг тусгасан болно. Үйлчилгээний хугацаа нь барилгын төрөл, барилгын ажлын чанар болон бусад хүчин зүйлээс хамаарна.

Газрын талбайн хамгийн их бүтээмжийг түүний орлогын хэмжээг тухайн төрлийн ашиглалтын зах зээлд шаардагдах капиталжуулалтын түвшинтэй уялдуулах замаар тодорхойлно. Гэсэн хэдий ч тухайн эд хөрөнгийн сонгосон ашиглалтаас хамааран газрын үнэ цэнийг тодорхойлох арга нь өөр байж болно. Аргын сонголт нь үнэлж буй хөрөнгийн бодит зорилгыг өөрчлөх түвшин, авч үзэж буй хувилбарын эрсдэлийн түвшин, шаардлагатай өгөөжийн хувь хэмжээ, хөрөнгийн нөхөн сэргээх хугацаа, санал болгож буй хувилбарыг хэрэгжүүлэх хугацаа зэргээс хамаарна. эд хөрөнгийг ашиглахын тулд.

Газрын хамгийн их ашиг орлого өгдөг ашиглалтын төрөл нь хамгийн үр дүнтэй байдаг. Хамгийн үр дүнтэй хувилбарыг сонгохын тулд газрын үнэ цэнийг тодорхойлоход ашигладаг бүх аргуудын үндэс нь үлдэгдэл техник гэж нэрлэгддэг арга юм. Газраас олсон орлогыг үл хөдлөх хөрөнгөөс бий болгосон нийт орлого ба хөдөлмөр, хөрөнгө, үндсэн хөрөнгө (ажиллаж байгаа барилга, байгууламж) татах замаар олж авсан орлогын дүнгийн тэнцэл гэж үзнэ.

Газрын талбайн өртөг нь эргээд бүх үл хөдлөх хөрөнгийн нийт өртөг ба барилгын үлдэгдэл өртөг эсвэл тэдгээрийг барих зардлын зөрүүг илэрхийлдэг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн сайн ашиглалтыг одоо байгаа барилгуудын үндсэн дээр хийж болно, эсвэл цоо шинэ сайжруулалтыг барьж байгуулахад ашиглах боломжтой бөгөөд энэ нь газрыг сул байгаа гэж үзэх шаардлагатай. Үүн дээр үндэслэн үнэлгээчид үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн сайн ашиглалтыг шинжлэхдээ хоёр аргыг ашигладаг.

- сайтыг хөгжөөгүй хамгийн үр дүнтэй ашиглах;

- сайтыг баригдсан газар болгон хамгийн үр дүнтэй ашиглах.

Газрын бүтээн байгуулалт хийгдээгүй гэж хамгийн үр дүнтэй ашиглахыг тодорхойлох дараах үндсэн шалтгаанууд байна.

1. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд зөвхөн газрын талбайн үнэ цэнийг тусгаарлах.

2. Боловсруулсан газрыг үнэлэхийн тулд харьцуулах борлуулалтын аргыг ашиглах.

3. Гадны хуучирч муудсаны улмаас үнэ цэнийн алдагдлын тооцоо.

4. Тухайн талбайд оновчтой бус үл хөдлөх хөрөнгийн нэг хэсэг болох газрын бодит үнэ цэнийн үнэлгээ.

Барилга байгууламжийг хамгийн үр дүнтэй ашиглах дүн шинжилгээг хоёр шалтгаанаар хийдэг.

1. Хөрөнгө оруулсан хөрөнгийн нийт өгөөжийг хамгийн их өгдөг хөрөнгийн ашиглалтын төрлийг тодорхойлох.

2. Ашиглалтын үр ашгийн харьцуулж болохуйц түвшний ижил зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг зах зээл дээр тодорхойлох.

Хорт бодис ялгаруулдаг үйлдвэрийн үл хөдлөх хөрөнгийн жишээн дээр барилга байгууламжгүй талбай болон барилга байгууламжтай үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн үр ашигтай ашиглалтын ялгааг авч үзье. Шинжилгээнд хамрагдсан объектын байрлаж буй талбайг байгалийн шинж чанараараа хотын захын суурьшлын бүс болгон хөгжүүлж байна.

Барилгагүй талбайг ашиглах хамгийн их үр ашиг нь түүнийг орон сууцны зуслангийн байшин болгон ашиглахад үндэслэсэн байх магадлалтай. Энэ тохиолдолд одоо байгаа байгууламжийг нураах, устгах зардал гарна. Практикт үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит өмчлөгч нь барилгын үлдэгдэл үнэ цэнэ багатай тохиолдолд л сайтыг дахин төлөвлөнө.

Шинээр барих шаардлагатай сонгосон ашиглалтын үнэлгээний хугацаа хэр ойрхон байгаагаас хамааран одоо байгаа ашиглалтыг завсрын хэрэглээ гэж үзэж болно. Тиймээс, хэрэв хотын газрыг өргөтгөх төлөвлөгөөний дагуу зуслангийн байшин барилга нь дүн шинжилгээ хийсэн талбайд таван жилийн дотор хүрэх бөгөөд одоо байгаа барилгуудыг нурааж, шинээр зуслангийн байшин барихад шаардагдах хугацаа нэг жил байвал дөрөв. -Одоо байгаа аж үйлдвэрийн өмчийн жилийн ашиглалтыг завсрын хэрэглээ гэж үзнэ.

Гэсэн хэдий ч үйлдвэрлэлийн хэрэгцээний эрэлт хэрэгцээний өрсөлдөх чадвар өндөр байгаа тохиолдолд тухайн өмчийг хамгийн үр дүнтэй ашиглах нь одоо байгаа ашиглалтыг хадгалахын зэрэгцээ шаардлагатай байгаль орчны ажлыг холбогдох зардлаар гүйцэтгэх явдал юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний онолын хувьд тухайн газар нь баригдсан ч барилгагүй гэж үзэн тухайн газар дээр нь дүн шинжилгээ хийж, одоогийн ашиглалт эрэлт хэрэгцээтэй байгаа эсэх, цаашид үргэлжлүүлэх, солих шаардлагатай эсэхийг тодорхойлох шаардлагатай.

Барилга байгууламжгүй, эсвэл нураах замаар барилга байгууламжаас чөлөөлөгдөж болно гэсэн таамаглал дээр үндэслэн үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын хамгийн оновчтой, үр дүнтэй байдлыг тодорхойлох аргачлал нь бүтээн байгуулалтгүй газар юм. Үүний үр дүнд газрын үнэ цэнийг үл хөдлөх хөрөнгийн ашигт ажиллагааг хангах боломжит ашиглалтын сонголт, тодорхой зориулалтын дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн параметрүүдийг сонгоход үндэслэн тогтоодог.

Газар эзэмшээгүй газрыг ашиглах сонголт нь хоёр үндсэн төрөлтэй.

1. Талбайг дамын зорилгоор ашиглах, өөрөөр хэлбэл, зах зээлийн шаардлага, өөрийн үзэмжийн дагуу дараа нь хөгжүүлэх хөрөнгө оруулагчид сайжруулахгүйгээр худалдах. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хэт ханасан үед энэ сонголт хэрэгжинэ.

2.Газрын талбайг шинээр барилга, байгууламж барих, үүнд:

- Завсрын хэрэглээгүй бүтээн байгуулалт, хэрэв ашиглалтын шинэ хувилбарыг авч үзэж байгаа бол шинжилгээ хийх өдөр зах зээлд хүлээн зөвшөөрсөн;

Завсрын хэрэглээтэй бүтээн байгуулалт нь зах зээлийн төлөв байдлын урьдчилсан таамаглалд үндэслэн шинэ хувилбар зах зээлд эрэлт хэрэгцээтэй болох хүртэл одоо байгаа ашиглалтын хувилбарыг түр зуур хадгалах явдал юм;

- хамгийн үр ашигтай ашиглах зорилгоор газрыг хуваах, нэгтгэх;

- Зорилго, физик үзүүлэлтээрээ одоо байгаа байгууламжтай ижил төстэй шинэ барилгууд бүхий талбайг хөгжүүлэх.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний хамгийн түгээмэл нөхцөл бол түүний бүтээн байгуулалтгүй талбай юм. Энэ нь дүн шинжилгээ хийсэн талбайд барилга байгаа нь тухайн хөрөнгийн үнэлгээнд нөлөөлж байгаатай холбоотой юм. Энэ тохиолдолд сайтыг боловсруулаагүй гэж хамгийн үр дүнтэй ашиглах хувилбарыг сонгох нь шийдвэр гаргах үе шатанд хөрөнгө оруулалтын дизайны хэлбэрийг авдаг.

Энэ тохиолдолд үнэлгээчин хэд хэдэн асуултанд хариулах шаардлагатай.

1. Газар нь бодитоор бүтээн байгуулалт хийгдээгүй эсвэл хуучин барилгуудаас чөлөөлөгдөх боломжтой бол газрыг хэрхэн ашиглах вэ?

2. Энэ газар дээр физик болон бусад шинж чанар, ямар хугацаанд ямар төрлийн барилга байгууламж барьж болох вэ?

3. Одоо байгаа хэрэглээг түр зуурын хэрэглээ гэж үзэх үү?

Жишээлбэл, газрыг хамгийн үр ашигтай ашиглахын тулд барилгын ажил шаардлагатай бол үнэлгээчин дараахь зүйлийг тодорхойлох ёстой.

- одоо байгаа барилгуудыг нураах зардал;

- зах зээлийн өнөөгийн стандартад нийцсэн үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн үр дүнтэй ашиглалтын төрөл (оффис, зочид буудал, агуулах гэх мэт), элементүүдийг хамгийн боломжийн үнээр багтаасан;

- талбайн боломжит шинж чанарыг хамгийн их ашиглахын тулд барьж байгуулах оновчтой барилгуудын шинж чанар (давхарын тоо, функциональ нэгжийн оновчтой талбай, эдгээр нэгжийн тоо гэх мэт);

- түрээсийн болон үйл ажиллагааны зардлын түвшин;

- санхүүжилтийн зардлыг харгалзан барьж байгаа барилгын өртөг.

Газрын хамгийн үр дүнтэй ашиглалтыг барилга байгууламж болгон хүлээн авахдүн шинжилгээ хийсэн талбай дээр байгаа барилгуудыг хадгалахад хамаарна. Газрыг барилга байгууламж болгон ашиглах сонголт нь хоёр үндсэн төрөлтэй.

1. үнэлгээ хийгдэж буй эд хөрөнгийн одоо байгаа зориулалтыг хадгалах;

2. үнэлэгдэж буй эд хөрөнгийн одоо байгаа зориулалтыг өөрчлөх.

Аль ч тохиолдолд хэрэгцээ, боломжийг харгалзан үзнэ:

- үл хөдлөх хөрөнгөөс үзүүлж буй үйлчилгээний хэмжээ, чанарыг хадгалах;

- барилга байгууламжийн ангиллыг сайжруулах, түрээсийн үнийг өөрчлөхийн тулд барилга байгууламжийг сэргээн засварлах ажлыг гүйцэтгэх;

- нэмэлт өргөтгөл хийх эсвэл нэмэлт давхар барих замаар талбайг өргөтгөх барилгын ажил хийх;

- хэсэгчилсэн нураалтаас болж одоо байгаа талбайг багасгах.

Үнэлгээчин нь тухайн газар дээр байрлах барилгуудын ашиглалтын хувилбарыг хамгийн оновчтой барилгын хувилбартай харьцуулж, дараахь асуултад хариулах ёстой.

1. Барилгыг одоогийн байдлаар үргэлжлүүлэн ажиллуулах нь зүйтэй юу?

2. Барилгын сэргээн босголтын аль хувилбарыг сонгох вэ: сэргээн босгох, өргөтгөх, хэсэгчлэн буулгах уу?

3. Зардлаа хэрхэн, ямар хугацаанд нөхөх вэ?

Барилга байгууламжийг ашиглах хамгийн оновчтой хувилбар нь сонгосон хувилбарын эрсдэлийн дагуу тодорхойлсон өгөөжийн түвшинг харгалзан хөрөнгө оруулалт татахуйц үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн их зардлыг хангах болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн одоо байгаа ашиглалт, дахин төлөвлөлтийн өөр өөр хувилбаруудыг хадгалах эрсдэл нь ижил биш байх нь ойлгомжтой.

Үнэлгээний тайлан нь сайтын хамгийн сайн ашиглалтыг хөгжүүлээгүй гэж тодорхойлсон сайтын хамгийн сайн ашиглалтаас тусгаарлах ёстой. Үнэлгээний тайланд ашиглалт тус бүрийн зорилго, дүгнэлтийг тодорхой тодорхойлж, тайлбарлаж, зөвтгөх ёстой.

3. Газрын хамгийн үр дүнтэй ашиглалтыг үнэлэх арга

газрын талбайн барилгын капиталжуулалт

Үнэлгээ хийгдэж буй эд хөрөнгийг ашиглах хамгийн үр дүнтэй хувилбарыг тодорхойлох нь дараахь үе шатуудыг дараалан хэрэгжүүлэх явдал юм.

1. Үнэлгээ хийх өдрийн зах зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдал, түүнийг өөрчлөх хэтийн төлөвт үндэслэн баригдаагүй талбай эсвэл барилга байгууламж бүхий талбайг хамгийн үр дүнтэй ашиглах бүх боломжит хувилбаруудад дүн шинжилгээ хийх.

2. Сонгосон хувилбаруудыг хууль ёсны дагуу зөвшөөрөх эсэхийг шалгах.

3. Сонгосон хувилбаруудын биет боломжуудыг шалгах.

4. Сонгосон хувилбаруудын санхүүгийн чадамжийн үнэлгээ.

5. Үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглах хамгийн үр дүнтэй хувилбарыг сонгох, түүний бүтээмжийг дээд зэргээр хангах.

Хамгийн их бүтээмжийг үнэлэх нь үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн үр ашигтай ашиглалтыг тодорхойлохоос хамаарна. Хэрэв газрын талбайг боловсруулаагүй гэж үзвэл капиталжуулалтын түвшингийн үнэлгээнээс хамааран гурван аргыг ашиглаж болно.

Эхний арга:Газар нь бүтээн байгуулалт хийгдээгүй гэж тооцогддог тул газар, барилга байгууламжийн капиталжуулалтын хувь хэмжээ өөр байна.

1. Зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлтийг харгалзан тодорхой зориулалтын барилга байгууламж бүхий нөхцөлт сул газрыг хөгжүүлэх зардлыг тодорхойлох.

3. Ачааллын хүчин зүйл болон цуглуулгын алдагдлыг тооцох зохицуулалт хийх.

4. Бусад орлогын хэмжээг олж авах боломж, хэмжээг тодорхойлох.

5. Бодит нийт орлогын тооцоо.

6. Үйл ажиллагааны зардлын тооцоо.

7. Хөрөнгийн зардлын нөөцийн тооцоо.

8. Үйл ажиллагааны цэвэр орлогын тооцоо.

9. Барилга байгууламжийн капиталжуулалтын харьцааны тооцоо.

10.Барьсан барилга байгууламжаас олсон орлогын үнэлгээ.

11.Газартай холбоотой орлогын тооцоо.

12.Газрын талбайн капиталжуулалтын харьцааны тооцоо.

13.Газрын ашиглалтын орлогыг хөрөнгөжүүлэх аргачлалаар газрын үнэлгээ.

Хоёр дахь арга:Газар нь баригдаагүй гэж тооцогддог, барилга байгууламж, газрын капиталжуулалтын хувь хэмжээ ижил байна.

1. Зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлтийг харгалзан тодорхой зориулалтын барилга байгууламж бүхий нөхцөлт сул газрыг хөгжүүлэх зардлыг тодорхойлох.

2. Боломжит нийт орлогын тооцоо.

3. Төлбөр хураахад ачааллын хүчин зүйл, алдагдал болон бусад орлогын хэмжээг харгалзан зохицуулалт хийх.

4. Бодит нийт орлогын тооцоо.

5. Ашиглалтын зардал, хөрөнгийн зардлын нөөцийн тооцоо.

6. Үйл ажиллагааны нийт цэвэр орлогын тооцоо.

7. Үнэлгээ хийгдэж буй хөрөнгийн нийт капиталжуулалтын харьцааны тооцоо.

8. Үл хөдлөх хөрөнгөөс бий болсон үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг капиталжуулах аргаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ.

9. Газрын үнэ цэнийг тухайн хөрөнгийн тооцоолсон үнэ болон сайжруулалтын зардлын зөрүүгээр орлого болгон тооцох.

Гурав дахь арга:Газар нь бүтээн байгуулалт хийгдээгүй гэж тооцогддог бөгөөд уг үл хөдлөх хөрөнгийг зориулалтын дагуу зарах зах зээлийн үнэ тодорхой байна.

1. Шинжилгээнд хамрагдсан газар дээр барьж болох тодорхой зориулалтын бэлэн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тогтооно.

2. Барилга угсралтын ажлын өртөг, түүний дотор бүтээгчийн ашгийг тооцно.

3. Газрын үнэ цэнийг тухайн эд хөрөнгийг худалдах үнэ болон нийт зардлын зөрүүгээр тооцно.

Дөрөв дэх арга:Газар нь баригдсан гэж тооцогддог тул барилга нь зарим сайжруулалтыг шаарддаг.

4. Байгууламжийг сайжруулах зардлын тооцоо.

5. Хийсэн сайжруулалтыг харгалзан үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлтийн тооцоо.

Тав дахь арга:Газар нь баригдсан гэж тооцогддог бөгөөд сэргээн босгох шаардлагагүй.

1. Үл хөдлөх хөрөнгөөс бий болсон үйл ажиллагааны цэвэр орлогын тооцоо.

2. Нийт капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох.

3. Үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг капиталжуулах аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ.

Уран зохиол

1. Боброва Н.П. Газрын үнэлгээний онол практикийн зарим асуудал: Сургалт, арга зүйн гарын авлага. -М. 2004.- 112 х.

2. Василенко С.С. "Орос дахь газрын харилцааг шинэчлэх явцад газрын үнэлгээний зарчмуудын хувьсал", "Экономика" ЗАО-ийн хэвлэлийн газар, М. - 2006;

3. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Газрын кадастр: 6 боть.5-р боть: Газар болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. - М., 2008. - 265 х.

4. Медведева О.Е. "Хөдөө аж ахуйн газар, хөдөө аж ахуйн бусад өмчийн үнэлгээ", Олон улсын үнэлгээ, зөвлөгөө өгөх академи, М. - 2005;

5. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Газрын өмчийн кадастр, үнэлгээ: Сурах бичиг. М., 2007. - 88 х.

6. Петров В.И. Газрын үнэлгээ. Заавар. - 2-р хэвлэл, шинэчилсэн болон нэмэлт. М.: 2008. - 224 х.

7. Прорвич В.А. "Москва дахь газрын үнэлгээ: загвар, алгоритм, практик туршлага", "Эдийн засаг" хэвлэлийн газар, М. - 1996;

8. Прорвич В.А., Кузнецов В.Н., Семенова Е.А. болон бусад хотжсон газрын үнэлгээ. - M. 2004.- 776

9. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В., Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Газрын үнэлгээ: Сурах бичиг. Нижний Новгород, 2013. - 279 х.

10. Цуврал "Хууль зүйн зөвлөгөө" Газрын төлбөр. Газрын үнэлгээ. Сэтгэгдэл. Тайлбар. Асуултууд ба хариултууд. M. 2008. 414 х.

11. Амелин О.А. ОХУ-ын газар нутгийг үнэлэх түүхэн туршлага // ОХУ-ын өмчийн харилцаа. 2011. No 11. P. 67-71.

12. Артамонов И.В. Газрын зах зээлийн үнэлгээний нарийн төвөгтэй байдлын талаар // Эрхүүгийн Улсын эдийн засгийн академийн мэдээ (Байгаль нуурын эдийн засаг, хуулийн их сургууль). 2013. No 2. P. 30.

13. Губина В.С. Хөрөнгө оруулалтын зориулалтаар газар тариалангийн газрын үнэлгээ // Шинжлэх ухаан ба бизнес: хөгжлийн арга зам. 2013. No 10 (28). хуудас 83-87.

14. Ковалева А.М., Дворядкин К.С. Газрын талбайн үнэлгээний харьцуулсан аргад тохируулга тооцох аргууд // Олон улсын хэрэглээний болон суурь судалгааны сэтгүүл. 2015. No 4-1. хуудас 112-115.

15. Ламерт Д.А. Өндөр хөгжилтэй орнуудын газрын нөөцийн менежментийн систем ба үнэлгээ // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2014. T. 3. No 2. P. 3-11.

16. Попова И.В., Зорин А.В. Газар ашиглалтын чиглэлээр үнэлгээний үйл ажиллагааг зохицуулах, зохион байгуулах асуудал // Эдийн засаг ба орчин үеийн менежмент: онол ба практик. 2014. № 34. P.191-196.

17. Рабинович Л.М. Газрын нөөц нь эдийн засгийн үр дүнтэй хөгжлийн хүчин зүйл болох // ASTU Вестник. Цуврал: Эдийн засаг. 2013. №2. Х.45-51

18. Тараданов Р.А. Төрийн болон хотын хэрэгцээнд хураан авсан талбайн эзэнд олгох нөхөн төлбөрийн хэмжээг тогтоох тухай // Хууль. 2014. № 2. P.79 - 84

Allbest.ru дээр нийтлэгдсэн

Үүнтэй төстэй баримт бичиг

Сайтын үнэ цэнийг үнэлэх зарчим. Үнэлгээ хийх ерөнхий зөвлөмжүүд. Зардлын үндсэн хүчин зүйлүүд. Боловсруулсан газрын үнэлгээнд хуваарилах аргыг хэрэглэх. Газрын түрээсийг капиталжуулах арга. Хөгжилгүй талбайн үнэлгээ.

лекц, 2012/04/05 нэмэгдсэн


Минск хотын газар зохион байгуулалт, геодезийн албаны үйл ажиллагаанд дүн шинжилгээ хийх, газрын жижүүрийн газрын зургийг хөтлөх. T-FLEX GIS програм хангамжийн багц дахь давхаргатай ажиллах. Газар олгох журам, нөхцөл. Газрын бизнес эрхлэх.

дадлагын тайлан, 2017 оны 04-р сарын 04-ний өдөр нэмэгдсэн


Газрын иргэний эргэлтийн ерөнхий шинж чанар. Иргэний эргэлтийн объект болох газрын тухай ойлголт, эрх зүйн дэглэм. Оросын газрын зах зээл үүссэн түүх. ОХУ-д газрын эргэлтийг хөгжүүлэх чиглэл.

2010 оны 12-р сарын 07-нд нэмэгдсэн дипломын ажил


Үйлдвэрлэлийн хэрэгсэл болох газрын онцлог шинж. Газар тариалан дахь газрын нөөцийн үүрэг. Хөдөө аж ахуйн аж ахуйн нэгжүүдийн эдийн засгийн хөгжлийн нөхцөл, онцлог шинж чанаруудын дүн шинжилгээ. Газрын нөөцийн үнэлгээ, түүнийг үр дүнтэй ашиглах хэтийн төлөв.

курсын ажил, 2009 оны 10-р сарын 07-нд нэмэгдсэн


Үл хөдлөх хөрөнгийн объект болох газрын шинж чанар, газрын ангилал, тэдгээрийг ангилах шалгуурууд. Братск хотын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн дүн шинжилгээ, судалж буй газрын тодорхойлолт, түүний хамгийн үр дүнтэй ашиглалтын талбайг үнэлэх, сонгох.

курсын ажил, 2010 оны 03-р сарын 07-нд нэмэгдсэн


Эдийн засагт газрын нөөцийн ашиглалтын статистик шинжилгээний онолын үндэслэл. РАО Алексеевское ХК-ийн газрын нөөцийн ашиглалтын статистик дүн шинжилгээ. Газар ашиглалтын үзүүлэлтүүд.

курсын ажил, 2007 оны 09-р сарын 07-нд нэмэгдсэн


Газрын хэмжилт хийх үндэслэл. Газрын хэмжилтийн геодезийн дэмжлэг. Газар дээрх талбайн хил хязгаарыг тодорхойлох. Газрын судалгаа, ширээний боловсруулалт, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. Газрын зах зээлийн шинжилгээ. Объектын үнэ цэнийг тодорхойлох.

курсын ажил, 2015-01-06 нэмэгдсэн


Хөдөөгийн суурин газрын нутаг дэвсгэрт газрыг дахин хуваарилах, газрын хилийн заагийг оновчтой болгох төслийн санал боловсруулах. Газар, газар ашиглалт, газар тариалангийн талбайн шинж чанар, үнэлгээ.

курсын ажил, 2016-08-01 нэмэгдсэн


Газрын зах зээлийн үнийг үнэлэх зарчим, хүчин зүйл, хандлага. Газрын хөрөнгийн кадастр, үнэлгээ. Барилгагүй болон баригдсан газрын ангилал, тэдгээрийн кадастрын бүртгэл, инженерчлэл, барилга байгууламж, ашиглалтын шинж чанар.

туршилт, 2017 оны 05-р сарын 01-нд нэмэгдсэн


Газрын улсын кадастрын үнэлгээ хийх хэрэгцээ. Бүс нутгийн жишээн дээр (Москва муж, Химки) улсын газрын үнэлгээ хийхдээ газрын нөөцийг ашиглах онцлог шинж чанарууд. Газрын оновчтой ашиглалтыг тодорхойлох хүчин зүйлүүд.

2. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ

2.7. Газрын үнэлгээний онцлог

2.7.3. Газрын хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглалтын дүн шинжилгээ

Газрын талбайг үнэлэхдээ хэд хэдэн хүчин зүйлийн харилцан үйлчлэлээр тодорхойлогддог түүнийг хамгийн сайн, үр дүнтэй ашиглах сонголтыг тодорхойлох шаардлагатай.

Шилдэг ашиглалтын шинжилгээнд газрын талбайн өөр ашиглалт (хөгжил, бүтээн байгуулалт)-ыг судалж, оновчтойг нь сонгох зэрэг орно. Энэ нь байршлын хэтийн төлөв, зах зээлийн эрэлтийн байдал, хөгжлийн өртөг, хүлээгдэж буй орлогын тогтвортой байдал гэх мэтийг харгалзан үздэг.

Газар, барилга байгууламжаас бүрдэх үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлэхдээ нэгдүгээрт, сул байгаа газар, хоёрдугаарт, одоо байгаа сайжруулалттай газрыг оновчтой ашиглах шинжилгээнд ихээхэн ач холбогдол өгдөг.

Сул талбайг шинжлэх нь түүний үнэ цэнийг тодорхойлоход зайлшгүй шаардлагатай алхам бөгөөд энэ нь газрыг ашиглах хамгийн ашигтай хувилбарыг тогтооход суурилдаг.

Одоо байгаа сайжруулалт бүхий газрын дүн шинжилгээ нь тухайн эд хөрөнгийн ашигт ажиллагааг хамгийн их байлгахын тулд тухайн газар дээрх одоо байгаа сайжруулалтыг нураах, шинэчлэх, хадгалах шийдвэр гаргахад оршино.

Сайтын боломжит бөгөөд хамгийн ашигтай ашиглах нь түүний хамгийн өндөр үнэ цэнийг баталгаажуулдаг. Хэрэглээний тохиолдлууд нь хууль ёсны, бие махбодийн хувьд боломжтой, зардал багатай байх ёстой.

Газрын оновчтой ашиглалтыг тодорхойлдог гол хүчин зүйлсийг нэрлэе.

1) байршил - газрын өртөгт гол нөлөө үзүүлдэг хүчин зүйл (байршлын хэтийн төлөв, тээврийн хүртээмж, хүрээлэн буй орчны шинж чанарыг харгалзан үздэг);

2) зах зээлийн эрэлт - зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлтийн хоорондын хамаарлыг тусгасан хүчин зүйл;

3) санхүүгийн боломж - төслийн хөрөнгө оруулагчдын зардлыг нөхөн төлж, хүлээгдэж буй ашгийг хангахад хангалттай байх газрын талбайг ашигласнаас олсон орлого;

4) талбайн бие махбодийн тохиромжтой байдал - сайжруулалтыг бий болгох хэтийн төлөв - хэмжээ, газарзүйн байршил, хөрсний чанар, цаг уур, талбайн инженер-геологи, гидрогеологийн шинж чанар, одоо байгаа бүсчлэл, хүрээлэн буй орчны үзүүлэлтүүд гэх мэт;

5) технологийн боломж ба физикийн үндэслэл - төслийн чанар, өртөг, хугацаа, байгалийн гамшгийн магадлал, тээврийн хүртээмж, инженерийн шугам сүлжээнд холбогдох чадвар, талбайн хэмжээ, хэлбэрийг харгалзан үзэх, жишээлбэл, үйлдвэрлэлийн байгууламж барихад хэмжээ нь бага байж болно;

6) хууль тогтоомжийн (хууль ёсны) зөвшөөрөгдөх байдал - газрын талбайг ашиглах сонголтыг одоогийн хууль тогтоомжид нийцүүлэх. Барилга байгууламж, байгаль орчны стандарт, давхрын тоог хязгаарлах, тухайн байршилд барилга барихыг түр хугацаагаар хориглосон байдал, хот байгуулалтын түүхэн дэх хүндрэл, дүрэм журамд гарч болзошгүй өөрчлөлтүүд, дагаж мөрдөх байдал зэрэгт дүн шинжилгээ хийсний үр дүнд тодорхойлсон. бүсчлэлийн дүрэм, орон нутгийн хүн амын сөрөг сэтгэгдэл;

Өөрөөр хэлбэл, физик боломж гэдэг нь тухайн газрын хэмжээ, хэлбэр, ландшафт, хөрсний шинж чанарт тохирсон ийм боломжит ашиглалтыг хэлнэ. Үүнээс гадна харилцаа холбоо байгаа эсэх эсвэл тэдгээрийг тавих боломжийг харгалзан үзэх шаардлагатай.

1. Зориулалтын хэрэглээ нь үндэслэлтэй, магадлалтай юу?

2. Ашиглах нь хууль ёсны эсэх эсвэл ашиглах эрхийн хууль ёсны баримт бичгийг олж авах боломж бий юу?

3. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгө бие махбодийн хувьд ашиглахад тохиромжтой юу?

4. Зориулалтын хэрэглээ нь санхүүгийн хувьд боломжтой юу?

Туршилтын сонголтыг 1-р хүснэгтэд үзүүлэв.

Шинжилгээгээр нэг буюу хэд хэдэн ашиглалтын тохиолдол үндэслэлтэй байгааг харуулсны дараа тэдгээрийн хүчинтэй байдлыг баталгаажуулна санхүүгийн үзэл бодол. Субъект эд хөрөнгө нь хамгийн их үнэ цэнэтэй, бусад шаардлагыг хангасан ашиглалтыг хамгийн үр ашигтай хэрэглээ гэж үзнэ.

Үнэлгээний арга зүйн асуудал эндээс эхэлдэг тул МХБ-д арга зүйн асуудлыг авч үздэггүй тул энэ үе шатанд үнэлгээчдийн гол бэрхшээл эхэлдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний талаархи орчин үеийн хэвлэлүүд энэ асуултад хариулдаггүй бөгөөд 90-ээд оны сурах бичгийн алдартай заалтуудыг янз бүрийн аргаар давтаж байна.

Хариуд нь практик үнэлгээнд үнэлгээний энэ хамгийн чухал үе шатыг өөрийн үзэл бодолд үндэслэн солих практик нь дүрмээр бол одоо байгаа эд хөрөнгийн ашиглалтыг зөвтгөдөг. Гэвч манай үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хөгжлийн шинэ шатанд шилжиж байгаа учраас энэ нь хангалтгүй байгаа нь тодорхой. Үнэн хэрэгтээ, IVS-д хүртэл "эрэлт нийлүүлэлтийн хэт тогтворгүй байдал эсвэл мэдэгдэхүйц тэнцвэргүй байдал бүхий зах зээлд өмчийг ирээдүйд ашиглах зорилгоор хадгалах нь хамгийн үр дүнтэй ашиглах" эсвэл "завсрын хэрэглээ" гэж заасан байдаг. бүсчлэл өөрчлөлтийн байдалд байна." Гэвч эрх баригчид сүүлийн үед үл хөдлөх хөрөнгийн соёл иргэншсэн зах зээлийг бий болгоход чиглэсэн тодорхой ажлуудыг хийж байгаа бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн үнэлгээчин эдгээр өөрчлөлтийг анхааралдаа авахгүй байх эрхгүй.

Бид юуны түрүүнд хотуудын хот төлөвлөлтийн бүсчлэлийг ярьж байна. Бүсчлэл байхгүй үед тодорхойлохдоо NEI-ийг үнэлэх боломжгүй юм хууль ёсны зөвшөөрөгдөх байдалсонгосон газар дээр янз бүрийн зориулалттай объект барих. Өмнөх жилүүдэд бүтээн байгуулалтын зориулалтаар газар ашиглах зөвшөөрлийг албан тушаалтнууд төлөвлөгөөний дагуу өгдөг байсан. Нутаг дэвсгэрийг бүсчлэх нь хууль ёсоор тогтоосон янз бүрийн төрлийн газар ашиглалтыг шаарддаг бөгөөд үүний хүрээнд бүтээн байгуулагч нь төлөвлөсөн төслийн эдийн засгийн үр ашгийг үндэслэн барилгын объектыг өөрөө тодорхойлдог.

NEI-д дүн шинжилгээ хийхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээчин мөн ижил ажлыг хийх ёстой бөгөөд үүний тулд тэрээр хот төлөвлөлтийн салбарын хууль тогтоомжийг мэдэж, хөгжлийн үйл ажиллагааны эдийн засгийн дүн шинжилгээ хийх аргыг эзэмшсэн байх ёстой.

Харамсалтай нь манай үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээчдийг богино хугацааны сургалтад хамрагдсан хүмүүс гэж үздэг бөгөөд эдгээр асуудлыг огт хэлэлцдэггүй. Яагаад ч юм бид үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд нэлээд өнгөцхөн ханддаг болсон. Үүнтэй холбогдуулан МСБ-ын зарим ишлэлээс иш татъя.

• “1.7 ICSD-ийн бүх гишүүн орнууд үүнийг хүлээн зөвшөөрдөг Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь тусгай боловсрол, сургалт, туршлага шаарддаг."(MP1 MSO)
• « Үл хөдлөх хөрөнгөдэлхийн баялгийн багагүй хувийг эзэлж байгаа бөгөөд түүний Үнэлгээ нь дэлхийн хөрөнгийн болон санхүүгийн зах зээлийн оршин тогтнох үндэс суурь юм"(Өмчийн төрлүүд" IVS 2003 х.83)
• “...Эдгээр стандартуудыг (MSAs) зөв ойлгож, зөв ​​хэрэглэх нь хөрөнгө оруулалтын бусад хувилбаруудын дунд олон улсын болон дотоодын үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээг бодитой болгоход зайлшгүй хувь нэмэр оруулах болно. залилан мэхлэх, зүй бусаар ашиглах явдлыг бууруулна"(MR 1 MSO хуудас. 195)

Сүүлийн ишлэл нь манай улсын хувьд онцгой ач холбогдолтой юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд асар их хэмжээний нефтийн доллар цутгаж, түүний байнгын өсөлтийг баталгаажуулав. Үүний зэрэгцээ бүх ашигтай үл хөдлөх хөрөнгийн 75 орчим хувь нь төрийн өмчид байдаг бөгөөд албан тушаалтнууд удирддаг. Хуулийн дагуу эдгээр объектод өмчлөх эрхийг шилжүүлэх нь зөвхөн бие даасан үнэлгээгээр хийгддэг. Тиймээс МСБ-ын дагуу мэргэжлийн ур чадвар болон Ёс зүйн дүрмийг дагаж мөрдөх шаардлага өндөр байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн үнэлгээчдийн үүрэг улам бүр нэмэгдэж байна.

2004 оны арванхоёрдугаар сарын 30-наас эхлэн манай улсад Хот төлөвлөлтийн шинэ дүрэм мөрдөгдөж байна. Үүний дагуу задгай талбайгаас барилгын талбай хүртэлх замд дөрвөн үе шатыг ялгаж болно.

• нутаг дэвсгэрийн төлөвлөлт,
• хот төлөвлөлтийн бүсчлэл,
• нутаг дэвсгэрийн төлөвлөлт
• капиталын барилгын төслүүдийг төлөвлөх, барих, сэргээн босгох.

Талбайн хуваарилалт нь нутаг дэвсгэрийн төлөвлөлтөөс эхлэх ёстой бөгөөд энэ үеэр холбооны, бүс нутгийн болон орон нутгийн эрх баригчид орон сууц, дэд бүтэц, аж үйлдвэр, хөдөө аж ахуй барих чиглэлийг тодорхойлох болно. Холбооны эрх баригчдын боловсруулсан нутаг дэвсгэрийн төлөвлөлтийн схемийг ОХУ-ын бүрдүүлэгч байгууллагуудын гүйцэтгэх дээд байгууллага, нутаг дэвсгэрт нь харьяалагддаг хотын захиргаанд илгээдэг. Баримт бичгийг гурван сарын дотор тохиролцох ёстой. Хэрэв энэ хугацаанд бүс нутгийн болон хотын захиргаанаас зохих дүгнэлт аваагүй бол баримт бичгийг "анхдагчаар" батлагдсан гэж үзнэ.

Газар нутгийн төлөвлөлт хийсний дараа эрх баригчид хот байгуулалтын ажлыг хийх ёстой. Ингэснээр хот бүрийн нутаг дэвсгэрт нутаг дэвсгэрийн бүсийг тогтоож, хот төлөвлөлтийн зохицуулалтыг бий болгоно. Энэ ажлыг 2010 оны нэгдүгээр сарын 1-ний өдөр хүртэл дуусгахын тулд Засгийн газар таван жилийн хугацаа өгсөн. Энэ хугацаанаас өмнө суурин газрын нутаг дэвсгэр, суурьшлын бүс нутаг, хэрэв тэдгээр нь бүтээн байгуулалтад хамрагдах юм бол газар ашиглалтын дүрмийг боловсруулах ёстой. Дүрмийн нарийвчилсан агуулгыг кодонд тусгасан болно. 2010 оны эхнээс эдгээр баримт бичиг байхгүй тохиолдолд барилгын зөвшөөрөл олгохыг хориглосон.

Дараа нь бүсчлэлийн үр дүнд хуваарилагдсан нутаг дэвсгэрүүд төлөвлөлтөд хамрагдах ёстой. Сүүлийнх нь бүсийг блок, бичил хороолол болон бусад элементүүдэд хуваах, түүнчлэн хөгжлийн талбайн хил хязгаарыг тогтоох явдал юм. Төлөвлөлтийг баригдсан болон хоосон талбайн аль алинд нь хийх ёстой. Энэ ажил нь орон нутгийн засаг захиргаа, орон нутгийн төсвийн нуруун дээр унадаг. Түүнчлэн, тухайн нутаг дэвсгэрийг төлөвлөхөд ямар бичиг баримт шаардлагатайг орон нутгийн эрх баригчид шийднэ.

Төлөвлөлтийн явцад газар тус бүр дээр ямар зориулалтаар барилга байгууламж барьж болох талаар зохицуулалт хийх ёстой. Зорилгоос гадна түүний давхрын тоо, завсарлагааны контур, талбай гэх мэтийг зааж өгнө.

Харин хот төлөвлөлтийн дүрэм боловсруулах ажилд ихээхэн хэмжээний хөрөнгө мөнгө, өндөр мэргэшсэн боловсон хүчнийг энэ ажилд татан оролцуулах шаардлагатай. Үүний дагуу энэ чиглэлийн ажил хуваарийн дагуу хийгдэж байна. Хот төлөвлөлтийн үйл ажиллагаанд мэдээллийн дэмжлэг үзүүлэх хамгийн дэвшилтэт хотод ч гэсэн Хот төлөвлөлтийн кодыг хараахан батлаагүй байна (хэдийгээр төлөвлөгөөний дагуу 2006 оны сүүлээр Москвагийн засгийн газрын тушаалаар боловсруулсан байх ёстой). 2005 оны 12-р сарын 28-ны өдрийн N 2664-RP).

Хот төлөвлөлтийн кадастр Москвад хүчин төгөлдөр хэвээр байгаа бөгөөд үүний үндсэн дээр үнэлгээчин NEI-ийг туршиж үзэх боломжтой. Москвагийн 2004 оны 12-р сарын 15-ны өдрийн 88 дугаар "Москва хотын хот төлөвлөлтийн кадастрын тухай" хуулийн дагуу "Хот төлөвлөлтийн кадастрыг тус улсын нутаг дэвсгэрт хот төлөвлөлтийн үйл ажиллагаанд мэдээллийн дэмжлэг үзүүлэх зорилгоор байгуулж, хөтөлдөг. Москва хот. Хот төлөвлөлтийн кадастрын мэдээлэл нь нээлттэй шинж чанартай бөгөөд төрийн нууцад хамаарах мэдээллээс бусад сонирхогч этгээдийн бичгээр гаргасан хүсэлтийн дагуу өгнө” гэв. Хүсэлтийн дагуу Москва хотын хот төлөвлөлтийн кадастрын алба нь хот төлөвлөлтийн зохицуулалтын шугамын төлөвлөгөөний хэсгүүдийг ("улаан шугам"), байр зүйн төлөвлөгөө, хотын бүсчлэлийн схем, инженерийн шугам сүлжээ, байгууламжийн байршил зэргийг тусгасан кадастрын гэрчилгээ олгодог. , засаг захиргаа-нутаг дэвсгэрийн хуваарь, байгалийн цогцолбор, дурсгалт газрын түүх, соёлыг хамгаалах бүс, анхны зөвшөөрөл, хот төлөвлөлт, зураг төслийн баримт бичиг, архитектур, хот төлөвлөлтийн шийдвэрийг батлах тухай мэдээлэл, Москва хотын засаг захиргааны төв дүүргийн түүх, архитектурын судалгааны материал. , гэх мэт кадастрын гэрчилгээ нь жилийн 2020 он хүртэлх хугацаанд Москвагийн хөгжлийн ерөнхий төлөвлөгөөний батлагдсан материалын үндсэн дээр байгуулагдсан.

NEI-ийг тодорхойлохын тулд чухал мэдээллийг тусламжийн дараах хэсгүүдэд үзүүлэв.

• үйлдвэрлэлийн бүсийг хөгжүүлэх, өөрчлөн байгуулах схем,
• функциональ бүсчлэл,
• барилгын бүсчлэл,
• инженерийн шугам сүлжээ, байгууламжийн төлөвлөлтийн төлөвлөгөө.

Москвагийн аж үйлдвэрийн бүсүүдийн нэгтэй холбоотой кадастрын гэрчилгээний мэдээллийн жишээг өгье.

Функциональ бүсчлэлийн схем: 1001-р улирал. Захиргааны болон бизнесийн тусгай зориулалтын улирал (В1) - засаг захиргаа, бизнесийн бүс нутаг дэвсгэрийн 25% -иас илүүг, бусад төрлийн бүсүүд - тус бүр 25% -иас бага хувийг эзэлдэг. Үүний зэрэгцээ хотын, агуулах, үйлдвэрлэлийн болон тусгай зориулалтын газар нутаг дэвсгэрийн 10% -иас хэтрэхгүй байх ёстой.

Барилгын бүсчлэлийн схем: 2130-р улирал. Холимог ялгаатай давхаргын дунд нягтралтай барилгуудын дөрөвний нэг нь баригдсан талбайн нутаг дэвсгэр дээрх барилгын дундаж нягтрал нь 5 мянган м.кв/га, 10 мянгаас ихгүй байна. м.кв/га, бага болон олон давхар барилга байгууламжийн талбай нь нийт нутаг дэвсгэрийн гуравны нэгээс илүү хувийг, бусад төрлийн бүтээн байгуулалтын талбай тус бүр гуравны нэгээс бага хувийг эзэлдэг.

Тиймээс кадастрын гэрчилгээний мэдээлэл нь NEI-ийг тодорхойлохын тулд дүн шинжилгээ хийх хөгжлийн боломжит хувилбаруудыг сонгох үндэс суурь болдог. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийх гэрээг байгуулахдаа үнэлгээний гэрээнд захиалагчийн үүрэг гүйцэтгэгчид Хот төлөвлөлтийн кадастрын кадастрын гэрчилгээ эсвэл хотын хот төлөвлөлтийн тухай хуулийн хуулбарыг өгөх үүрэгтэй байх шаардлагатай. үүнийг баталсан.

Өөр өөр хотуудын хот төлөвлөлтийн зохицуулалтын асуудал нь өөрийн гэсэн онцлогтой байдаг бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээчин үүнийг сайн мэддэг байх ёстой, эс тэгвээс үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн үнэлгээ хийх боломжгүй юм.

Боломжит хөгжлийн хувилбарууд болон барилга байгууламжийн ойролцоох параметрүүдийг давхар, талбайн тоогоор тодорхойлсны дараа объектын аналогийг, жишээлбэл RSS-2007-ийн дагуу сонгож, хамгийн үр дүнтэйг сонгохын тулд газрын үнэ цэнийн үзүүлэлтийг шууд тооцоолох шаардлагатай. шийдэл. Өнөөдөр эдгээр тооцооны аргачлалын талаархи зөвлөмж байхгүй байна. Үнэлгээчин бүр тооцоололд өөрийн гэсэн арга барилыг гаргаж ирдэг бөгөөд ихэнхдээ буруу шийдвэр гаргахад хүргэдэг бүдүүлэг алдаа гаргадаг.

NEI-ийг тодорхойлох үе шат дахь тооцооллын нэг онцлог нь зөрчилдөөнтэй хоёр шаардлагыг дагаж мөрдөх хэрэгцээ юм. Нэг талаас, хүлээн зөвшөөрөгдөх нарийвчлалд хүрэхийн тулд хангалттай нарийвчилсан тооцоолол хийх шаардлагатай бөгөөд нөгөө талаас эдгээр тооцоог аль болох хялбархан хийх ёстой. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн энэ гол хэсгийг үнэмшилтэй гаргахын тулд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээчээс онцгой ур чадвар шаардагддаг. Ерөнхийдөө үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээчний мэргэжлийн ур чадварыг NEI шинжилгээг хэрхэн хийж байгаагаар нь үнэлж болно.

Эдгээр асуудлыг чадварлаг шийдвэрлэхийн тулд хөгжлийн онол, практикт хандах шаардлагатай. Зах зээлийн өндөр хөгжилтэй орнуудад энэ онолыг нэлээд сайн боловсруулж, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх асар их өрсөлдөөний нөхцөлд үр дүнтэй болохыг харуулсан. Харамсалтай нь бид хөгжлийн асуудалд маш бага анхаардаг. Тэгээд ч манай хууль тогтоомж, зохицуулалтын баримт бичигт энэ ойлголт ч байхгүй. Бид үүнийг "хөгжүүлэгч", "хөрөнгө оруулагч-хөгжүүлэгч", "харилцагч" гэх мэт ойлголтоор сольсон. Энэхүү төөрөгдөл нь барилгын ажлын явцад өндөр зардал, асуудал үүсгэдэг. Хуулийн заалт тодорхой бус, үл хөдлөх хөрөнгө бий болгох, сэргээн босгох үйл явцад хөгжүүлэгчийн гүйцэтгэх үүргийн талаар ойлголт дутмаг байгаагийн үр дагавар нь хувьцаа эзэмшигчид хууран мэхэлсэн явдал юм.

Энэхүү нийтлэлийн хэлбэр нь эдгээр асуудлыг илүү нарийвчлан авч үзэх боломжийг бидэнд олгодоггүй бөгөөд тэдгээрийг хэвлүүлэхээр бэлтгэж буй номонд тусгах болно. Хөгжүүлэгч нь үл хөдлөх хөрөнгийг сайжруулах үйл явцын гол үүрэг гүйцэтгэгч бөгөөд төслийн бүх эрсдлийг хариуцаж, эдгээр эрсдэлд тохирсон ашиг, алдагдлыг хүлээн авдаг гэдгийг анхаарч үзье. Түүнээс гадна тэрээр төслийн оролцогчдын бүх шаардлагыг хангасны дараа энэ ашгийг хамгийн сүүлд авдаг бөгөөд энэхүү үндсэн зарчмыг төслийн бүх оролцогчид болон зохицуулах байгууллагууд хянадаг. Хэрэв энд байнга тохиолддог шиг хөгжүүлэгч эрт ашиг олж чадвал урт хугацааны барилгын төслүүд, хөрөнгө оруулагчдыг хууран мэхэлсэн байдаг. Хүссэн ч хүсээгүй ч зах зээлийн хууль тогтоомж, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх өрсөлдөөн нэмэгдэж байгаа нь энэ зарчмыг баримтална. Хөгжүүлэгч нь мэргэжлийн хүн байх бөгөөд одоогийнх шиг банкны бүтэц, үйлдвэр, эрдэм шинжилгээний хүрээлэн, барилгачид гэх мэт биш.

Тиймээс бидний тооцоололд бид эхний зарчмыг баримтлах ёстой: гол тоглогч бол хөгжүүлэгч бөгөөд тэр хамгийн сүүлд ашиг олох болно. Үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ "бизнес эрхлэгчийн ашиг"-ын талаар үнэлгээчдийн дунд өрнөсөн хэлэлцүүлэг, юуны түрүүнд энэ параметрийг тооцоолохдоо аль бизнес эрхлэгчийн тухай ярьж байна вэ гэсэн асуултанд анхаарлаа хандуулах нь зүйтэй юм. Озеров Е.С., Грибовский С.В., Тарасевич Е.И., Яскевич Е.Е., Козыр Ю.В., Зеленский Ю.В. зэрэг нэрт эрдэмтэн, үнэлгээний мэргэжилтнүүдийн олон тооны бүтээлүүд нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний бизнес эрхлэгчийн ашиг олоход зориулагдсан болно. . гэх мэт Гэсэн хэдий ч энэ асуудалд тодорхойгүй хэвээр байна.

Ихэнх тохиолдолд практик үнэлгээнд энэ ашгийг боломжийн зардал эсвэл төсөлд оруулсан хөрөнгийн хүү гэж тодорхойлдог бөгөөд бид хөгжүүлэгчийн ашгийн тухай ярьж байна. Гэхдээ хөгжүүлэгч нь дүрмээр бол хөгжлийн үйл явцыг удирдаж, төсөлд хөрөнгө оруулалт хийдэггүй мэргэжлийн хүн юм. Хэрэв ийм хөрөнгө оруулалт байгаа бол тэдгээр нь ач холбогдолгүй юм. Тэрээр өөрийн хөдөлмөр, мэдлэг, ур чадвар, тогтсон харилцаа холбоогоо төсөлд, өөрөөр хэлбэл биет бус хөрөнгөд зарцуулдаг. Тэгвэл түүний ашгийг хэрхэн тооцох вэ? Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний явцад бидний тодорхойлох ёстой ашиг мөн үү?

Хөгжлийн онол, практикт энэ асуудлыг дараах байдлаар шийдвэрлэдэг. Бүтээн байгуулалтын төсөлд оруулсан хөрөнгө оруулалт нь төслийн бүтээн байгуулагч оролцож болох өөрийн хөрөнгөөс (нийт хөрөнгө оруулалтын 30-40%), ихэвчлэн банк эсвэл бусад зээлийн байгууллагуудаас олгодог барилгын зээлээс бүрдэнэ. Түүгээр ч зогсохгүй барилгын зээлийг зөвхөн төсөлд хөрөнгө оруулалт хийсний дараа олгож байгаа бөгөөд түрээслэгчид үл хөдлөх хөрөнгөө төлөвлөсний дараа урт хугацааны зээлээр дахин хөрөнгө оруулалт хийх боломжтой. Тиймээс бизнес эрхлэгчийн ашиг нь төслийн өөрийн хөрөнгийн өгөөж, мөн хөгжүүлэгчийн ашиг нь дүрмээр бол хөрөнгө оруулагчдын ашгийн шаардлагыг хангасны дараа илүүдэл ашгийн 50% байна.

Газар өмчлөгч нь сайжруулсан үл хөдлөх хөрөнгийн (хөрөнгө оруулалтын төсөл) талбайн тодорхой хувь хэлбэрээр орлого олдог бүтээн байгуулалтын төслийн мөнгөн гүйлгээний жишээг графикт үзүүлэв.

Үнэлгээчид NEI-ийг тодорхойлох, үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэх зорилгоор хөгжлийн онол, практикаас өөр юу авч болох вэ?

1. Барилгын зээлийн онцлог. Төсөлд өөрийн хөрөнгөө оруулсны дараа л нэмэгдүүлсэн хувь хэмжээгээр олгодог. Энэ нь төслийн урсгал зардлыг нөхдөг. Энэ тохиолдолд хүү хуримтлагдсан боловч эргэн төлөгддөггүй. Зээлийн хүү болон үндсэн зээлийн эргэн төлөлт нь тухайн орон сууцыг түрээслэгчээр дүүргэсний дараа урт хугацааны зээлээр дахин хөрөнгө оруулалт хийх эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийг худалдсан тохиолдолд үүсдэг.

2. Урт хугацааны зээл. REITs (үл хөдлөх хөрөнгийн итгэмжлэл), үл хөдлөх хөрөнгийн хамтын сан, тэтгэврийн сан, даатгалын компаниуд гэх мэт байгууллагын зээлдүүлэгчдээс гаргасан. Зээлийн дээд хэмжээг хоёр параметрийн хамгийн бага утгаар тодорхойлно: LTV - үл хөдлөх хөрөнгийн өртөгт зээлийн эзлэх хувь (60-70%) ба DCR - өрийг нөхөх харьцаа (NOI дахь өрийн үйлчилгээний хөрөнгийн нэг хэсэг). ).

3. Орлого авчрах барилга байгууламжийг дүүргэх нь тэр дороо биш, харин зах зээлийн нөхцөл байдлаас шалтгаалан тодорхой хугацаанд үүсдэг. Энэ хугацаанд ашиглалтын зардал, барилгын зээлийн үйлчилгээний зардлыг тооцооны загварт тусгах шаардлагатай. Тооцоогчид эдгээр зардлыг ихэвчлэн тооцдоггүй бөгөөд энэ нь төслийн зардлыг дутуу үнэлэхэд хүргэдэг.

Сэргээн босгохоор төлөвлөж буй Москвагийн аж үйлдвэрийн бүсүүдийн аль нэгэнд үнэ төлбөргүй газар эзэмших нөхцөлийг NEI тодорхойлох жишээг дээрх шинж чанаруудыг харгалзан 2-р хүснэгтэд үзүүлэв.

Тооцооллын хүснэгтээс харахад тооцооны хувилбаруудын аль нь ч газар түрээслэх эрхийн зардлын хувьд тодорхой давуу талтай байдаггүй. Эдгээр тооцооллын нарийвчлал бага, тооцооллын бүх үр дүн нь тооцооллын алдааны хязгаарт багтдаг гэдгийг санах нь зүйтэй.

Эдгээр детерминистик тооцоог хийхдээ бид бүх оролтын параметрүүд тогтмол байна гэж үзсэн. Үнэндээ тэд тодорхой хязгаарт байдаг. Тооцооллын энэ үе шатанд магадлалын аргуудыг ашиглах нь маш нарийн төвөгтэй байдаг тул зохисгүй юм.

Сүүлийн хэдэн жилийн хугацаанд зохиогч үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний зорилгоор опционы үнийн онолыг ашиглах талаар судалжээ. Ажилд /4/ анх NEI-ийг тодорхойлох зорилгоор Блэк-Скоулсын өөрчилсөн техникийг ашиглахыг санал болгосон. Цаашдын ажлуудад /5-7/ энэ сэдвийг боловсруулж, тооцооны загварын оролтын параметрүүдийг тогтоох зөвлөмж бүхий арга зүйн түвшинд хүргэсэн.

Онол, арга зүйн дэлгэрэнгүй танилцуулга нь энэ нийтлэлийн хамрах хүрээнээс гадуур юм. Бид зөвхөн энэ аргыг ашиглан хийсэн тооцооллын үр дүнг жишээн дээрээ үзүүлэв.

Хүснэгтээс харахад сонголтын шинж чанарыг харгалзан үзэж байгаа газар дээр оффисын барилга, орон сууцны цогцолбор барих сонголтуудын тодорхой давуу талууд илэрсэн. Үнэлгээчин нь түүнд байгаа бүх мэдээлэлд үндэслэн NEI-ийн эцсийн шийдвэрийг гаргах ёстой.

Дүгнэлт

Энэхүү нийтлэл нь NEI-ийг тодорхойлоход үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээчдэд тулгардаг бэрхшээлүүдийг онцлон харуулах, онолын болон практик зөвлөмж өгөхөд чиглэгдсэн болно. Мэдээжийн хэрэг, хэд хэдэн дурдсан саналууд маргаантай байна. Гэсэн хэдий ч тэдний тухай ярих нь чухал бөгөөд тэднийг чимээгүй болгохгүй байх нь чухал юм.

Өсөн нэмэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өнөөгийн нөхцөлд МХБ-ын хэлснээр "... залилан мэхлэх, зүй бусаар ашиглах явдлыг бууруулах" зорилгоор холбооны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний стандарттай байх нь туйлын чухал юм. Манай улсад ийм стандарт бий болгох олон оролдлого хараахан амжилтанд хүрээгүй бөгөөд миний мэдэж байгаагаар ийм стандартын талаар тохиролцсон төсөл ч байхгүй байна.

Бидний нүдний өмнө болж буй өөрийгөө зохицуулах тогтолцоонд шилжих нь SRO-г энэ асуудлыг илүү нягт нямбай шийдвэрлэхийг шаардах ёстой, гэхдээ үүний тулд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний чиглэлээр мэргэшсэн мэргэжилтнүүдийг ямар нэгэн байдлаар нэгтгэх шаардлагатай бөгөөд тэдний тоо улс оронд хангалттай байдаг. тэдгээр нь өөр өөр SRO болон хотуудад байрладаг.

Уран зохиол

1. Friedman D., Ordway N. Орлого авчрах үл хөдлөх хөрөнгийн шинжилгээ, үнэлгээ. Пер. англи хэлнээс, - М.: "Дело LTD", 1995. - 480 х.
2. Harrison G. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. Заавар. Пер. англи хэлнээс - М .: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. - 231 х.
3. Коростелев С.П. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний онол, практикийн үндэс. Заавар. - М.: Оросын бизнесийн уран зохиол, 1998. - 224 х.
4. Грабовый П.Г., Коростелев С.П. Хөрөнгийн үнэлгээ. 1-р хэсэг.Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. Заавар. - М .: MGSU-ROOS, 2003. - 180 х.
5. Коростелев С.П., Коношенко М.В. Опционы үнийн онолыг ашиглан хөрөнгө оруулалт, бүтээн байгуулалтын төслийн үр ашгийг үнэлэх. /Эдийн засгийн онолын эссе. Бодит асуудлууд. II хэсэг. Н.Ю-ийн ерөнхий редакцийн дор. Яскова. ОХУ-ын Ерөнхийлөгчийн дэргэдэх Оросын Төрийн Удирдлагын Академийн МАГМУ-ын зөвлөх төв, М.: 2006, 52-94 тал.
6. Коростелев С.П. , Коношенко М.В. Үл хөдлөх хөрөнгө, бизнесийн үнэлгээнд опционы үнийн онолыг ашиглах "ОХУ-д барилга, орон сууц, нийтийн аж ахуйн цогцолборыг бий болгох, хөгжүүлэх асуудал, хэтийн төлөв" Колл. tr/Москва муж бүтээдэг. Их сургууль: МУГЖ, 2004, 28-32-р тал.
7. Коношенко М.В. Хөрөнгө оруулалт, барилгын төслийн эдийн засгийн үр ашгийг тэдгээрийн сонголтын шинж чанарыг харгалзан шинжлэх арга зүйн үндэслэл. Эдийн засгийн ухааны нэр дэвшигчийн зэрэг хамгаалсан диссертацийн хураангуй, М: 2007 он.