Hipotek (janji) kontrak untuk bangunan dan struktur. Masalah hipotek bangunan non-perumahan (tempat) Memperoleh pinjaman yang dijamin dengan bangunan, apa yang harus dilakukan dengan tanah

Bentuk dokumen "Perjanjian gadai real estat" mengacu pada judul "Perjanjian pinjaman, perjanjian gadai". Simpan tautan ke dokumen di jaringan sosial atau unduh ke komputer Anda.

KONTRAK
janji real estat (hipotek)

______ "___"_________ 200___

____________________________________________________________________________,
(nama perusahaan)
sebagai pribadi ____________________________________________________________,

bertindak atas dasar ______________________________________,
selanjutnya disebut sebagai Pemberi Gadai, dan _________________________________________,
(nama perusahaan)
sebagai pribadi _______________________________________________,
(nama keluarga, inisial, posisi)
bertindak atas dasar _____________________,
(piagam, peraturan, surat kuasa)
selanjutnya disebut Penerima Gadai, telah menandatangani Perjanjian ini sebagai berikut:

1. SUBJEK PERJANJIAN

1.1. Subjek Perjanjian ini adalah jaminan kepada Penerima Gadai dari real estat milik Pemberi Gadai atas hak kepemilikan dan hak untuk menyewakan sebidang tanah yang relevan di mana properti ini berada (selanjutnya disebut sebagai "Subjek Gadai" ).
1.2. Subyek dari janji adalah:
1.2.1. Barang milik Pemberi Gadai pada hak milik adalah suatu bangunan dengan luas _____________ m2. m, di alamat: ________________________________________________,
(dalam kata kata)
di bawah nomor inventaris sesuai dengan salinan penjelasan Biro Wilayah Inventarisasi Teknis ____________________________ tanggal "___" ______ ____, disusun per "___" ______ ____, yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Perjanjian (Lampiran No. 1).
Batas-batas bangunan yang termasuk dalam Subyek Ikrar ditetapkan sesuai dengan salinan denah Biro Inventarisasi Teknis Wilayah __________________ tanggal "____" ____________ ____, yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Perjanjian ini (Lampiran No. 2) .
1.2.2. Hak untuk menyewa sebidang tanah dengan luas yang secara fungsional menyediakan bangunan yang digadaikan yang terletak di atasnya, yang merupakan ____________ (_________________________) sq. m sesuai dengan denah bidang tanah yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Perjanjian ini (Lampiran No. 3).
1.3. Hak milik Pemberi Gadai atas bangunan yang ditentukan dalam subpara. 1.2.1 Perjanjian ini, ditegaskan dengan sertifikat pendaftaran hak negara ______ tanggal __________, No. ________________, seri ______________, sebagaimana dibuktikan dalam Daftar Negara Terpadu Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya "___" ____, pendaftaran No _____________ (daftar nomor item).
1.4. Hak sewa dari Pemberi Gadai atas sebidang tanah yang ditentukan dalam sub. 1.2.2 Perjanjian, ditegaskan dengan Perjanjian Sewa untuk sebidang tanah No. ________________ tanggal "___" ______ ____, diselesaikan dari _______________ untuk jangka waktu sampai dengan ____________ dan dicatat dalam daftar _______________ di bawah No. _________ tanggal "___ " _________.
1.5. Nilai persediaan yang ditentukan dalam sub. 1.2.1 properti adalah _______ rubel, yang dikonfirmasi oleh sertifikat No. _____ tertanggal "__" _____________ ___, yang dikeluarkan oleh BTI Teritorial _____________.

1.6. Harga standar kavling tanah yang ditentukan pada sub. 1.2.2 Perjanjian ini, sesuai dengan _________, pada hari penandatanganan Perjanjian berjumlah _________ rubel, berdasarkan tarif pajak tanah _________ rubel per hektar.
1.7. Subjek gadai secara keseluruhan diperkirakan oleh Para Pihak sebesar _________ dolar AS, yaitu _______ rubel dengan nilai tukar Bank Sentral Federasi Rusia pada tanggal penandatanganan Perjanjian ini.
1.8. Penggadaian berikutnya dari Subjek Gadai tanpa persetujuan tertulis dari Penerima Gadai tidak diperbolehkan.
1.9. Subyek gadai tetap digunakan dan disimpan pada Pemberi Gadai.

2. KEWAJIBAN, KINERJANYA
DIJAMIN

2.1. Subjek gadai menjamin pemenuhan kewajiban ________________________________, (selanjutnya disebut sebagai "Peminjam") kepada ________________________________ berdasarkan Perjanjian Pinjaman No. ______ tanggal "___" ______ ____ (selanjutnya disebut sebagai "Perjanjian Pinjaman") , yang mulai berlaku sejak saat penandatanganannya dan berlaku sampai pelunasan jumlah pinjaman dan pembayaran bunganya, kewajiban kepada _________________________ berdasarkan surety agreement No. ________ tanggal "___" _________ ____. pemenuhan kewajiban yang diatur dalam Perjanjian Pinjaman, gadai dipertahankan dalam jumlah aslinya sampai kewajiban yang dijamin dipenuhi sepenuhnya.
2.2. _______________ memberikan Peminjam dengan pinjaman dalam jumlah _________ (________________________________________________) dolar AS selama ______ tahun. jumlah kredit
(dalam kata kata)
diterbitkan dalam waktu tiga hari perbankan sejak tanggal pendaftaran Perjanjian ini dan Perjanjian Gadai No. ______ tanggal "___" _________ ____ di _________.
2.3. Suku bunga pinjaman adalah ____% per tahun.
2.4. Tingkat bunga yang meningkat adalah ___% per tahun dari jumlah hutang yang telah jatuh tempo untuk setiap hari keterlambatan.
2.5. Tujuan peminjaman: ________________________________.

3. JAMINAN PARA PIHAK
3.1. Pemberi Gadai menyatakan dan menjamin bahwa:
3.1.1. Bertindak sesuai dengan kekuasaan yang ditetapkan oleh dokumen pendiriannya.
3.1.2. Adalah pemilik penuh dan sah atas Hak Subjek Gadai. Sampai dengan berakhirnya Perjanjian, Subjek Gadai belum diasingkan, tidak dijaminkan, tidak sedang dalam sengketa atau sedang ditahan, tidak dibebani hak-hak pihak ketiga, hak sewa Pemberi Gadai tidak disengketakan oleh siapapun, yang dikonfirmasi oleh informasi dari Unified daftar negara hak No. _____________ tanggal "___" __________ ____, dikeluarkan oleh ______________________________________________________________________.
3.1.3. Tidak ada keberatan atas pembebanan sebidang tanah dengan gadai, yang ditegaskan oleh _______________.
3.1.4. Subyek gadai tidak memiliki barang apapun, yang akibatnya manifestasinya dapat mengakibatkan kerugian, kerusakan atau kerusakan.

4. HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK
4.1. Pemberi gadai berkewajiban:
4.1.1. Tidak melakukan tindakan-tindakan yang mengakibatkan berakhirnya hak gadai atau penurunan nilai barang yang digadaikan.
4.1.2. Mengambil langkah-langkah yang diperlukan untuk melindungi Subyek Gadai dari gangguan pihak ketiga.
4.1.3. Tidak mencegah Penerima Gadai untuk memeriksa Subjek Gadai selama jangka waktu Perjanjian ini.
4.1.4. Menjamin kepada Penerima Gadai bahwa Gadai yang dialihkan tidak akan digadaikan kembali sampai kewajiban yang dijamin oleh gadai dipenuhi secara penuh.
4.1.5. Segera beri tahu Penerima Gadai tentang informasi tentang perubahan yang terjadi dengan Gadai, tentang gangguan oleh pihak ketiga atas Gadai, tentang ancaman kehilangan atau kerusakan Gadai.
4.1.6. Jangan mengasingkan atau mengalihkan Subjek Gadai kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis dari Penerima Gadai.
4.1.7. Ambil semua tindakan yang diperlukan untuk memastikan keamanan Ikrar, termasuk perbaikan besar dan saat ini.
4.1.8. Menanggung risiko kerugian yang tidak disengaja atau kerusakan yang tidak disengaja pada Jaminan.
4.2. Pemberi gadai berhak:
4.2.1. Memiliki dan menggunakan properti yang dijaminkan sesuai dengan tujuan langsungnya dan menerima pendapatan dari penggunaan Subjek Gadai, memastikan keamanannya.
4.2.2. Hentikan penyitaan atas Subyek Gadai dalam hal pelunasan lebih awal kewajiban yang dijamin oleh gadai.
4.3. Penerima gadai berhak:
4.3.1. Periksa sesuai dengan dokumen dan sebenarnya ketersediaan, kondisi dan ketentuan penggunaan Ikrar.
4.3.2. Mengharuskan Pemberi Gadai untuk mengambil tindakan, yang diatur oleh undang-undang Federasi Rusia saat ini, yang diperlukan untuk pelestarian Subyek Gadai. Penerima Gadai memiliki hak untuk menyita Subyek Gadai sebelum tanggal jatuh tempo untuk pemenuhan kewajiban yang dijamin oleh gadai dalam hal-hal yang diatur oleh hukum. Federasi Rusia.
4.3.3. Bertindak sebagai pihak ketiga dalam kasus di mana klaim sedang dipertimbangkan untuk properti yang menjadi Subjek Gadai berdasarkan Perjanjian.

5. KATA PENGANTAR SUBJEK JAMINAN

5.1. Penerima Gadai berhak untuk menyita Subjek Gadai dalam hal Peminjam gagal memenuhi kewajiban yang ditentukan dalam ketentuan Perjanjian Pinjaman, setelah berakhirnya ___________ setelah tanggal jatuh tempo untuk pemenuhan kewajiban ini, termasuk: syarat pembayaran bunga untuk penggunaan pinjaman.
5.2. Penyitaan pada Subjek Ikrar dilakukan oleh keputusan pengadilan sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia saat ini.
5.3. Janji objek real estat memastikan persyaratan Penerima Gadai untuk perjanjian pinjaman sejauh yang ada pada saat eksekusi sebenarnya oleh Peminjam, termasuk bunga, peningkatan bunga untuk pembayaran yang terlambat, serta penggantian biaya untuk pengumpulan dan penjualan properti yang dijaminkan.
Jumlah yang diterima dari penjualan Obyek Gadai digunakan untuk membayar utang berdasarkan Perjanjian Pinjaman dengan urutan sebagai berikut:
a) untuk penggantian biaya hukum dan lainnya untuk penagihan utang;
b) membayar denda dan hukuman;
c) untuk pembayaran bunga pinjaman yang telah jatuh tempo;
d) membayar bunga berjangka;
e) untuk melunasi pinjaman yang jatuh tempo;
e) untuk melunasi hutang mendesak atas pinjaman.

6. SYARAT TAMBAHAN

6.1. Perjanjian ini tunduk pada pendaftaran sesuai dengan prosedur yang ditetapkan dan dianggap mulai berlaku sejak saat pendaftarannya.
6.2. Setelah pendaftaran Perjanjian ini, yang terdiri dari sertifikasi dengan membuat prasasti pendaftaran khusus pada Perjanjian, satu asli Perjanjian dialihkan ke Penerima Gadai, dan yang lainnya ke Pemberi Gadai.
6.3. Perubahan dan pengakhiran Perjanjian ini harus dilakukan dengan kesepakatan bersama Para Pihak dengan cara yang ditentukan oleh hukum dengan membuat Perjanjian tambahan yang disahkan oleh notaris dan didaftarkan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan oleh undang-undang Federasi Rusia.
6.4. Biaya pelaksanaan, notaris dan pendaftaran Perjanjian ini berdasarkan kesepakatan Para Pihak dibebankan kepada Pemberi Gadai.
7. TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK

7.1. Untuk tidak terpenuhinya atau tidak terpenuhinya kewajiban berdasarkan Perjanjian, Para Pihak bertanggung jawab sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia saat ini.
7.2. Dalam hal terjadi pelanggaran oleh Pemberi Gadai dari klausul 1.8 atau sub-klausul 4.1.6 dari Perjanjian ini, Pemberi Gadai akan berkewajiban untuk membayar kepada Penerima Gadai denda sebesar ________% (____________ persen)
(dalam kata kata)
dari nilai barang Gadai yang ditentukan dalam klausul 1.7 Perjanjian.
Denda harus dibayar oleh Pemberi Gadai dalam waktu lima hari kerja sejak tanggal diterimanya permintaan tertulis dari Penerima Gadai untuk pembayaran denda. Pembayaran denda tidak membebaskan Pemberi Gadai dari memenuhi kewajibannya berdasarkan Perjanjian.
8. JANGKA WAKTU KONTRAK

8.1. Perjanjian ini mulai berlaku sejak saat pendaftaran negaranya sesuai dengan prosedur yang ditetapkan oleh undang-undang Federasi Rusia dan berlaku sampai pemenuhan penuh kewajiban Peminjam berdasarkan Perjanjian Pinjaman dan Pemberi Gadai berdasarkan Perjanjian ini.

9. KETENTUAN AKHIR

9.1. Semua perselisihan yang timbul dalam proses pelaksanaan Perjanjian ini akan dipertimbangkan terlebih dahulu oleh Para Pihak untuk mengembangkan solusi yang dapat diterima bersama. Jika tidak tercapai kesepakatan, perselisihan akan diselesaikan dalam ____________________________________________ sesuai
(jangka waktu)
dengan undang-undang Federasi Rusia saat ini.
9.2. Jika salah satu Pihak mengubah alamatnya, ia wajib memberi tahu yang lain
Pihak sebelum pendaftaran negara dari perubahan yang relevan dalam dokumen konstituen, tetapi selambat-lambatnya _________ (____________________________________________) hari kalender dari tanggal perubahan aktual dalam rincian bank.
Jika salah satu Pihak mengubah rincian bank, wajib memberi tahu Pihak lainnya tentang hal ini sebelum perubahan mulai berlaku, tetapi selambat-lambatnya _______ (________________)
(dalam kata kata)
hari kalender sejak tanggal perubahan aktual rincian bank.
9.3. Setiap pemberitahuan dan komunikasi lainnya yang dikirim oleh Para Pihak satu sama lain berdasarkan Perjanjian harus dibuat secara tertulis dan ditandatangani oleh orang yang berwenang. Pemberitahuan atau pesan tersebut dianggap terkirim dengan benar jika dikirimkan melalui kurir, dikirim melalui faks ke rincian yang ditentukan dalam Perjanjian ini.
9.4. Perjanjian ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian Pinjaman No. ______ tanggal "___" _____________ ____ dan Perjanjian Penjaminan No. _________ tanggal "___" _______
9.5. Perjanjian ini dibuat dalam rangkap tiga – satu rangkap untuk masing-masing Para Pihak, satu rangkap disimpan dalam arsip notaris.

Gadai digunakan sebagai salah satu cara untuk mengamankan suatu transaksi. Jika objeknya adalah real estat, isi perjanjian gadai tergantung pada jenis objeknya. Contoh perjanjian akan membantu Anda mempersiapkan diri.

Baca di artikel:

Aturan apa yang mengatur hipotek pada real estat?

Transaksi gadai real estat adalah transaksi yang tunduk pada aturan KUH Perdata Federasi Rusia dan, serta norma-norma hukum hipotek. Dari artikel tersebut Anda akan belajar:

• apa yang spesifik dari transaksi tersebut, termasuk kondisi di mana bidang tanah milik negara bagian atau kotamadya menjadi subjek gadai;
• syarat-syarat apa yang harus dipenuhi agar pengadilan dapat mengakui perjanjian gadai real estat yang telah dibuat;
• dalam hal ini persetujuan gadai sebagai transaksi besar diperlukan.

Untuk menyiapkan kesepakatan, kontrak sampel berguna.

Gadai barang tak bergerak (perjanjian hipotek) adalah suatu perjanjian di mana pemberi gadai-kreditur memiliki keuntungan dalam memenuhi tuntutan terhadap pemberi gadai-debitur atas kreditur-kreditur pemberi gadai lainnya. Kekhususannya terletak pada kenyataan bahwa hubungan-hubungan ini timbul dari suatu kewajiban yang dijamin dengan hipotek (Bagian 1, Pasal 1 “Tentang Hak Tanggungan (Ikrar Real Estat)”, yang selanjutnya disebut Undang-Undang No. 102-FZ).

Perjanjian gadai real estat memberikan kepada penerima gadai pembayaran:

• hutang berdasarkan perjanjian pinjaman atau kewajiban lain (seluruhnya atau sebagian);
• kerugian dan/atau penalti (denda, penalti) untuk kegagalan, keterlambatan kinerja, atau kinerja tidak patut lainnya dari kewajiban yang dijamin dengan hipotek;
• bunga atas penyalahgunaan uang orang lain;
• biaya pengadilan dan pengeluaran lain yang telah dikeluarkan oleh penggugat sebagai akibat dari permohonan perlindungan hak;
• biaya penjualan barang gadai (Pasal 3 UU No. 102-FZ);
• jumlah untuk asuransi properti-jaminan, pajak di atasnya (Pasal 4 UU No. 102-FZ).

Subjek gadai real estat adalah properti, yang haknya diformalkan sesuai dengan aturan pendaftaran negara bagian real estat dan transaksi dengannya. Properti tersebut adalah:

• kavling (kecuali tanah milik negara bagian atau kota dan kavling dengan luas kurang dari ukuran minimum, yang aturan lain berlaku, Pasal 63 UU No. 102-FZ);
• perusahaan, bangunan, struktur dan real estat lainnya (termasuk konstruksi dalam penyelesaian, tunduk pada hukum);
• bangunan tempat tinggal, apartemen, serta bagian-bagiannya dari satu atau lebih kamar yang terisolasi (keputusan banding Pengadilan Kota Moskow tertanggal 14 Desember 2017 dalam kasus No. 33-46315/2017);
• dacha, rumah taman, garasi dan bangunan konsumen lainnya;
• kapal udara dan laut;
• tempat parkir (Pasal 5 UU No. 102-FZ).

Undang-undang memberikan kemungkinan untuk menentukan plot properti negara bagian atau kota sebagai subjek gadai di bawah perjanjian hipotek. Lahan tersebut harus ditujukan untuk:

• konstruksi perumahan;
• pembangunan terpadu untuk pembangunan perumahan

Mereka diteruskan untuk memastikan pengembalian dana yang organisasi kredit mengatur penataan tanah-tanah ini melalui pembangunan sarana prasarana teknik (Pasal 62.1 UU No. 102-FZ).

Kondisi apa yang termasuk dalam kontrak saat menjaminkan real estat?

Penggadaian real estate adalah suatu transaksi yang dibuat secara tertulis dan didaftarkan (Pasal 9 UU No. 102-FZ). Jika para pihak tidak mematuhi aturan pendaftaran, pengadilan akan membatalkan perjanjian ().

Para pihak menunjukkan:

• subjek hipotek;
• evaluasi;
• hakikat, jumlah dan jangka waktu pemenuhan kewajiban (pasal 1 pasal 9 UU No. 102-FZ). Kontrak harus mencakup informasi tentang properti yang dijamin dengan hipotek.

Jika kewajiban akan dipenuhi secara angsuran, perlu untuk menunjukkan persyaratan untuk setiap tahap, jumlah pembayaran atau kondisi yang memungkinkan untuk menentukan jumlah tersebut (klausul 4 dan 5, pasal 9 UU No. 102-FZ). Juga, rekanan memiliki hak untuk menunjukkan metode dan prosedur untuk penjualan properti yang dijaminkan ketika penyitaan oleh keputusan pengadilan (klausul 1.1. Pasal 9 UU No. 102-FZ).

Dengan demikian, pengadilan mengakui perjanjian hipotek telah disimpulkan. Subjek kesepakatan itu adalah:

• 327/6494 bagian dari bangunan non-perumahan - perpanjangan ke kompleks layanan konsumen, dengan luas total 649,4 sq. m;
• 1/20 bagian dari sebidang tanah dengan total luas 920 sq. m.

Pengadilan menganggap bahwa para pihak menyetujui semua persyaratan penting, perjanjian dalam bentuk dan konten sesuai dengan hukum ().

Dalam kasus lain, pengadilan juga mengakui kontrak sebagai transaksi yang sah. Dokumen yang diajukan pihak untuk pendaftaran negara berisi data yang diperlukan. Mereka memungkinkan untuk mengidentifikasi objek: nama, area, lokasi, nomor kadaster ada. Para rekanan menunjukkan informasi tentang pendaftaran hak dalam kontrak menggunakan nama dari USRR, tanggal dan nomor catatan pendaftaran negara ().

Jangka waktu perjanjian gadai real estat ditentukan oleh para pihak secara independen. Pada saat yang sama, periode di mana pemberi pinjaman menyediakan dana pinjaman bukanlah jangka waktu kontrak. Ini adalah kerangka waktu yang berbeda.

Misalnya, para pihak mengadakan perjanjian pinjaman. Mereka juga menandatangani perjanjian gadai real estat untuk mengamankan kewajiban utama. Peminjam (mortgagor) tidak mengembalikan hutang dan bunga atas penggunaan jumlah tersebut. Dia percaya bahwa pemberi pinjaman (mortgagor) telah kehilangan hak untuk menagih, karena jangka waktu kontrak telah berakhir. Tetapi peminjam bingung dengan persyaratan pinjaman dan keabsahan kontrak. Tidak ada alasan untuk mengakhiri janji (Pasal 352 KUH Perdata Federasi Rusia). Pengadilan menagih hutang, bunga, kehilangan, dan juga menyita barang yang dijaminkan (putusan banding Pengadilan Regional Novosibirsk tanggal 31 Oktober 2017 dalam kasus No. 33-10458/2017).

Dalam kasus apa perlu menyetujui perjanjian gadai real estat sebagai transaksi besar

Transaksi utama adalah satu atau lebih transaksi terkait yang:

• di luar lingkup kegiatan usaha normal;
• terkait dengan nilai properti sebesar 25 persen atau lebih nilai buku aset perusahaan ( , ).

Jadi, jika transaksi pada gadai properti memenuhi persyaratan ini, itu harus disetujui. Namun, pengadilan tidak akan mengizinkan untuk menggugat transaksi, yang prosedur persetujuannya dilanggar, jika transaksi tersebut bukan transaksi besar.

Misalnya, bank pergi ke pengadilan dan menuntut hutang berdasarkan perjanjian pinjaman. Terdakwa mengajukan gugatan balik. Dia meminta agar perjanjian penjaminan dan gadai dinyatakan tidak sah dan konsekuensi batalnya transaksi diterapkan. Pengadilan mengabulkan klaim asli dan menolak klaim balik. Pengadilan memeriksa neraca perusahaan terdakwa dan menemukan bahwa, dengan mempertimbangkan hasil keuangan, transaksi tersebut tidak termasuk dalam kategori besar (keputusan Pengadilan Arbitrase Distrik Volga-Vyatka tanggal 23 Maret 2017 No .F01-424/2017 dalam hal No. A38-6821/2015).

Anda dapat membuktikan keabsahan suatu transaksi jika Anda mengonfirmasi bahwa:

• perusahaan menerima jumlah yang setara dengan properti yang diasingkan;
• transaksi bisnis membantu mencegah kerugian besar;
• transaksi tersebut, meskipun tidak menguntungkan, merupakan bagian dari transaksi yang saling terkait, dengan satu tujuan ekonomi, sehingga perusahaan seharusnya mendapatkan keuntungan (klausul 3).

File-file terlampir

• Perjanjian hipotek sebidang tanah.doc

properti (apartemen) gr. , paspor: seri , nomor , dikeluarkan oleh , bertempat tinggal di alamat: , selanjutnya disebut " tukang kredit”, di satu sisi, dan pada orang yang bertindak atas dasar , selanjutnya disebut sebagai “ Peminjam-Pemberi Gadai”, di sisi lain, selanjutnya disebut “Para Pihak”, telah menandatangani perjanjian ini, selanjutnya “ Perjanjian" tentang hal-hal berikut:

1. SUBJEK PERJANJIAN

1.1. Sesuai dengan perjanjian ini, Penerima Gadai menerima, dan Peminjam-Pemberi Gadai mentransfer sebagai jaminan untuk pembayaran kembali pinjaman sesuai dengan perjanjian pinjaman No. tanggal "" 2020, menyimpulkan antara dan untuk jumlah rubel untuk suatu periode, sebuah apartemen miliknya di atas hak milik, terletak di:. Para pihak menentukan biaya apartemen dalam jumlah rubel.

1.2. Apartemen (alamat: ) dimiliki oleh Peminjam-Pemberi Gadai atas dasar .

1.3. Apartemen yang ditentukan dalam klausul 1.1 tetap menjadi milik Peminjam-Pemberi Gadai selama seluruh durasi perjanjian ini.

2. HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK

2.1. Peminjam-Pemberi Gadai berkewajiban:

• bersama-sama dengan Penerima Gadai untuk mendaftarkan perjanjian ini dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia saat ini;
• mengambil langkah-langkah yang tepat untuk melestarikan apartemen, termasuk perbaikan saat ini dan besar;
• melakukan pembayaran utilitas yang diperlukan;
• atas permintaan Penerima Gadai, mentransfer kepadanya salinan dokumen yang diaktakan yang menegaskan kepemilikan Peminjam-Pemberi Gadai ke apartemen yang digadaikan;
• menjamin bahwa pada hari ditandatanganinya perjanjian ini rumah susun yang ditentukan dalam perjanjian ini menjadi miliknya dengan hak milik, dan tidak menjadi obyek gadai berdasarkan perjanjian-perjanjian lain dan tidak dapat dipindahtangankan dengan alasan lain oleh pihak ketiga, tidak dalam sengketa dan tidak sedang ditahan;
• segera memberi tahu Penerima Gadai tentang niat untuk menyewakan subjek gadai atau sebagai gadai untuk memenuhi kewajiban yang tidak ditentukan oleh perjanjian ini.

2.1.1. Peminjam-Pemberi Gadai memiliki hak:

• memiliki dan menggunakan rumah susun yang digadaikan sesuai dengan peruntukannya;
• dengan persetujuan tertulis dari Penerima Gadai, lepaskan subjek gadai dengan mengalihkannya dengan transfer ke pihak yang mengakuisisi utang berdasarkan kewajiban yang dijamin dengan gadai atau dengan menyewakannya.

2.2. Yang berjanji wajib:

• bersama dengan Peminjam-Pemberi Gadai untuk mendaftarkan perjanjian ini dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia saat ini;
• membayar semua biaya untuk pendaftaran perjanjian ini.

2.3. Penerima hipotek memiliki hak:

• memeriksa menurut surat-suratnya dan ternyata ada, keadaan dan keadaan rumah susun yang digadaikan;
• meminta Peminjam-Pemberi Gadai untuk mengambil langkah-langkah yang diperlukan untuk menjaga subjek gadai dalam kondisi yang layak;
• menuntut dari siapa pun penghentian perambahan pada apartemen yang digadaikan, yang mengancam kehilangan atau kerusakannya.

2.4. Penerima gadai, tanpa persetujuan tambahan, memperoleh hak untuk mengambil alih obyek gadai (klausul 1.1 perjanjian ini), jika pada saat jatuh tempo pemenuhan kewajiban yang dijamin dengan gadai tidak dipenuhi, atau ketika, berdasarkan hukum, Penerima Gadai memiliki hak untuk menagih lebih awal.

3. KONDISI KHUSUS

3.1. Subyek gadai berdasarkan perjanjian ini (apartemen) dapat diganti dengan properti lain dengan persetujuan para pihak. Kesepakatan para pihak tentang penggantian properti yang dijaminkan dibuat secara tertulis sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia saat ini dan merupakan bagian integral dari perjanjian ini.

3.2. Hubungan para pihak, yang tidak diatur secara langsung oleh perjanjian ini, diatur oleh undang-undang Federasi Rusia saat ini.

3.3. Janji menjamin klaim Penerima Gadai sejauh mereka ada pada saat mereka benar-benar dipenuhi, termasuk bunga, kerugian yang disebabkan oleh keterlambatan kinerja, serta hukuman dan lain-lain.

3.4. Dalam hal dipenuhinya sebagian oleh Peminjam-Pemberi Gadai dari kewajiban yang dijamin dengan gadai, gadai tersebut akan tetap dipertahankan dalam volume aslinya sampai dipenuhinya sepenuhnya kewajiban yang dijamin olehnya.

3.5. Janji tetap berlaku jika kepemilikan apartemen yang digadaikan beralih ke pihak ketiga.

3.6. Semua biaya untuk pendaftaran perjanjian ini akan ditanggung oleh Penerima Gadai.

4. TATA CARA PENYELESAIAN SENGKETA DAN KLAIM

4.1. Perselisihan dan tuntutan yang timbul dari perjanjian ini diselesaikan oleh para pihak melalui negosiasi.

4.2. Dalam hal kegagalan untuk mencapai kesepakatan melalui negosiasi, perselisihan dan ketidaksepakatan diselesaikan di pengadilan sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia.

5. PERUBAHAN, PENGHENTIAN DAN PENGHENTIAN KONTRAK

5.1. Perubahan dan pengakhiran perjanjian ini dilakukan atas kesepakatan para pihak.

5.2. Perjanjian ini diakhiri:

• pada saat berakhirnya kewajiban yang dijamin dengan gadai;
• pada saat pemindahan hak atas obyek gadai kepada Penerima Gadai;
• setelah mencapai persetujuan tertulis dari para pihak untuk mengakhiri perjanjian ini.

6. JANGKA WAKTU KONTRAK

6.1. Perjanjian ini mulai berlaku sejak saat pendaftaran negaranya dan berlaku sampai dipenuhinya syarat-syarat perjanjian.

6.2. Jangka waktu kontrak dapat diperpanjang dengan kesepakatan para pihak.

6.3. Perjanjian dibuat dalam rangkap dua, mempunyai kekuatan hukum yang sama - satu rangkap untuk masing-masing pihak.

6.4. Lampiran kontrak:

1. Tindakan menilai nilai apartemen.
2. Dokumen yang menyatakan kepemilikan Peminjam-Pemberi Gadai atas apartemen ini.

7. ALAMAT HUKUM DAN RINCIAN PIHAK

tukang kredit Pendaftaran: Alamat pos: Seri paspor: Nomor: Dikeluarkan oleh: Oleh: Telepon:

Peminjam-Pemberi Gadai Jur. alamat: Alamat pos: NPWP: KPP: Bank: Setelmen/rekening: Kor./rekening: BIC:

8. TANDA TANGAN PARA PIHAK

Pegadaian _________________

Peminjam-Pemberi Gadai _________________

PERJANJIAN
janji real estat
_______________________________________________ "____" _____________ _____
___________________________________________________________________________________
(nama perusahaan)
selanjutnya disebut sebagai "Penerima Gadai", diwakili oleh ____________________________________________

(posisi, nama keluarga, nama, patronimik)
bertindak atas dasar ___________________________________________________, di satu sisi,
(Piagam)
DAN ________________________________________________________________________________________,
(nama perusahaan)
selanjutnya disebut sebagai "Pemberi Gadai", diwakili oleh _____________________________________________
__________________________________________________________________________________________
(Nama lengkap)
bertindak atas dasar ______________________________________, sebaliknya,
(Piagam)
telah menandatangani Perjanjian ini sebagai berikut:
1. Subyek Perjanjian
1.1 Subyek Perjanjian ini adalah janji kepada Penerima Gadai dari properti
Kepada pemberi gadai atas hak kepemilikan harta tak gerak dan hak untuk menyewakan sebidang tanah yang bersangkutan di mana harta itu berada (selanjutnya disebut sebagai "Subjek Gadai").
1.2. Subyek dari janji adalah:
1.2.1. Benda real estate milik Pemberi Gadai pada hak milik adalah suatu bangunan dengan luas
() persegi. m, di alamat: , di bawah nomor inventaris menurut salinan penjelasan Biro Wilayah Inventarisasi Teknis __________ tanggal "______" __________, disusun pada "_____" _______ ___, yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Perjanjian ( Lampiran No. 1).
Batas-batas bangunan yang termasuk dalam Subyek Gadai ditetapkan sesuai dengan salinan denah Inventarisasi Teknis Biro Wilayah _______________ tanggal “____” _________ ____, yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Perjanjian ini (Lampiran No. 2) .
1.2.2. Hak untuk menyewa sebidang tanah dengan luas yang secara fungsional menyediakan bangunan yang digadaikan yang terletak di atasnya, yang merupakan (_____) sq. m sesuai dengan denah bidang tanah yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Perjanjian ini (Lampiran No. 3).
1.3. Hak milik Pemberi Gadai atas bangunan yang ditentukan dalam subpara. 1.2.1 Perjanjian ini, berdasarkan Perjanjian No. tertanggal " ",
(pembelian dan penjualan, privatisasi, dll.)
yang dikonfirmasi oleh catatan pendaftaran negara No. _____ (departemen otoritas pendaftaran real estat)
dari "" g. (sertifikat pendaftaran hak negara dari "____" ______ ___ g.).
1.4. Hak sewa dari Pemberi Gadai atas sebidang tanah yang ditentukan dalam subp. 1.2.2 Perjanjian, ditegaskan dengan perjanjian sewa atas bidang tanah No. tanggal "____" _____ ___, diakhiri dengan
untuk jangka waktu hingga "" ___
1.5. Nilai persediaan yang ditentukan dalam sub. 1.2.1 dari objek real estat adalah (____) rubel,
yang dikukuhkan dengan sertifikat No. tertanggal " ", yang dikeluarkan oleh BTI Teritorial.
1.6. Pokok gadai secara keseluruhan diestimasi oleh Para Pihak dalam dolar Amerika Serikat, yaitu:
(____) rubel dengan nilai tukar Bank Sentral Federasi Rusia pada tanggal penandatanganan Perjanjian ini.
1.7. Penggadaian berikutnya dari Subjek Gadai tanpa persetujuan tertulis dari Penerima Gadai tidak diperbolehkan.
1.8. Subyek gadai tetap dalam penggunaan dan kepemilikan Pemberi Gadai.
2. Kewajiban yang pemenuhannya dijamin dengan gadai
2.1. Subyek gadai memastikan pemenuhan kewajiban Pemberi Gadai kepada Penerima Gadai berdasarkan perjanjian pinjaman No. tanggal "____" _____ ___ (selanjutnya disebut "Perjanjian Kredit"), yang mulai berlaku sejak saat ditandatangani dan berlaku sampai pelunasan jumlah pinjaman dan pembayaran bunganya. Dalam hal pemenuhan sebagian dari kewajiban yang diatur dalam Perjanjian Pinjaman, gadai dipertahankan dalam jumlah aslinya sampai pemenuhan penuh dari yang dijamin kewajiban. Perjanjian Pinjaman merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini.

2.2. Jumlah pinjaman adalah (____) dolar AS.
Jumlah pinjaman dikeluarkan dalam waktu tiga hari perbankan sejak tanggal pendaftaran Perjanjian ini dengan otoritas pendaftaran real estat.
2.3. Tingkat bunga pinjaman adalah % per tahun.
3. Representasi dan jaminan
3.1. Pemberi Gadai menyatakan dan menjamin bahwa:
3.1.1 Bertindak sesuai dengan kewenangan yang ditetapkan oleh dokumen pendiriannya.
3.1.2 Apakah pemilik penuh dan sah atas hak Subjek Gadai. Sampai dengan berakhirnya Perjanjian, Subjek Gadai belum diasingkan, tidak dijaminkan, tidak sedang dalam sengketa atau sedang ditahan, tidak dibebani hak-hak pihak ketiga, hak sewa Pemberi Gadai tidak disengketakan oleh siapapun.
3.1.3 Keberatan terhadap pembebanan gadai sebidang tanah oleh ________________________________________________________________________________
(pemilik tanah)
tidak tersedia, yang dikonfirmasi oleh ____________________________________________.
(sertifikat (atau perjanjian) dari pemilik tanah)
3.1.4 Subyek gadai tidak memiliki harta benda yang dapat mengakibatkan kerugian, kerusakan atau kerusakannya.
4. Hak dan kewajiban para pihak
4.1. Pemberi gadai berkewajiban:
4.1.1 Tidak melakukan tindakan yang mengakibatkan berakhirnya hak gadai atau penurunan nilai barang gadai.
4.1.2 Mengambil tindakan yang diperlukan untuk melindungi Subjek Gadai dari gangguan pihak ketiga.
4.1.3 Tidak mencegah Penerima Gadai untuk memeriksa Subjek Gadai selama jangka waktu Perjanjian ini.
4.1.4 Menjamin kepada Penerima Gadai bahwa Barang Gadai yang dialihkan tidak akan digadaikan kembali sampai kewajiban yang dijamin dengan gadai dipenuhi secara penuh.
4.1.5 Segera memberi tahu Penerima Gadai tentang informasi tentang perubahan yang terjadi dengan Gadai, tentang gangguan oleh pihak ketiga atas Gadai, tentang ancaman kehilangan atau kerusakan Gadai.
4.1.6 Jangan mengasingkan atau mengalihkan Subjek Gadai kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis dari Penerima Gadai.
4.1.7 Mengambil semua tindakan yang diperlukan untuk memastikan keamanan Ikrar, termasuk perbaikan besar dan saat ini.
4.1.8 Menanggung risiko kerugian yang tidak disengaja atau kerusakan yang tidak disengaja pada Jaminan.
4.2 Pemberi gadai berhak:
4.2.1 Memiliki dan menggunakan properti yang dijaminkan sesuai dengan tujuan langsungnya dan menerima pendapatan dari penggunaan Subjek Gadai, memastikan keamanannya.
4.2.2 Hentikan penyitaan Subyek Gadai dalam hal pelunasan lebih awal kewajiban yang dijamin oleh gadai.
4.3 Penerima gadai berhak untuk:
4.3.1 Memeriksa dokumen dan faktanya ketersediaan, kondisi dan ketentuan penggunaan Gadai.
4.3.2 Mengharuskan Pemberi Gadai untuk mengambil tindakan yang diatur oleh undang-undang Federasi Rusia saat ini, yang diperlukan untuk mempertahankan Ikrar. Penerima Gadai memiliki hak untuk menyita Subyek Gadai sebelum tanggal jatuh tempo untuk memenuhi kewajiban yang dijamin oleh gadai dalam kasus-kasus yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia.
4.3.3 Bertindak sebagai pihak ketiga dalam kasus di mana klaim sedang dipertimbangkan untuk properti yang menjadi Subjek Gadai berdasarkan Perjanjian.
5. Penyitaan atas pokok gadai
5.1. Penerima Gadai berhak untuk menyita Subjek Gadai jika Pemberi Gadai tidak memenuhi kewajiban yang ditentukan dalam persyaratan Perjanjian Pinjaman, setelah berakhirnya ________________________________
setelah jatuh tempo pemenuhan kewajiban-kewajiban ini, termasuk: dalam hal tidak dibayarnya atau tidak tepat waktu pembayaran jumlah pokok utang seluruhnya atau sebagian, serta dalam hal pelanggaran syarat-syarat pembayaran bunga atas penggunaan pinjaman.
5.2. Penyitaan pada Subjek Ikrar dilakukan oleh keputusan pengadilan sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia saat ini.
5.3. Penggadaian objek real estat menjamin persyaratan Penerima Gadai berdasarkan Perjanjian Pinjaman sejauh mereka ada pada saat eksekusi aktual mereka oleh Pemberi Gadai, termasuk bunga, peningkatan bunga untuk pembayaran terlambat, serta penggantian biaya untuk pengumpulan dan penjualan properti yang dijaminkan.
Jumlah yang diterima dari penjualan Obyek Gadai digunakan untuk membayar utang berdasarkan Perjanjian Pinjaman dengan urutan sebagai berikut:
— untuk penggantian biaya pengadilan dan biaya lain untuk penagihan utang;
- untuk membayar denda dan hukuman;
- untuk pembayaran bunga yang telah jatuh tempo untuk penggunaan pinjaman;
- untuk pembayaran bunga mendesak;
- untuk melunasi pinjaman yang jatuh tempo;
- untuk melunasi hutang mendesak pada pinjaman.
6. Ketentuan tambahan
6.1 Perjanjian ini tunduk pada pendaftaran dengan cara yang ditentukan dan dianggap mulai berlaku sejak saat pendaftarannya.
6.2 Amandemen dan pengakhiran Perjanjian ini dibuat dengan kesepakatan bersama Para Pihak dengan cara yang ditentukan oleh hukum dengan membuat perjanjian tambahan yang terdaftar dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia.
6.3 Biaya pelaksanaan dan pendaftaran Perjanjian ini berdasarkan kesepakatan Para Pihak dibebankan kepada Pemberi Gadai.
7. Tanggung jawab para pihak
7.1. Untuk tidak terpenuhinya atau tidak terpenuhinya kewajiban berdasarkan Perjanjian, Para Pihak bertanggung jawab sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia saat ini.
8. Durasi kontrak
8.1. Perjanjian ini mulai berlaku sejak saat pendaftaran negaranya sesuai dengan prosedur yang ditetapkan oleh undang-undang Federasi Rusia dan berlaku sampai pemenuhan penuh kewajiban Pemberi Gadai berdasarkan Perjanjian Utama.
9. Ketentuan akhir
9.1 Semua perselisihan yang timbul dalam proses pelaksanaan Perjanjian ini akan dipertimbangkan terlebih dahulu oleh Para Pihak untuk mengembangkan solusi yang dapat diterima bersama. Jika kesepakatan tidak tercapai, perselisihan akan diselesaikan sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia saat ini.
9.2 Jika salah satu Pihak mengubah perincian bank atau perincian lainnya, wajib memberi tahu Pihak lainnya tentang hal ini sebelum perubahan tersebut berlaku, tetapi selambat-lambatnya () hari kalender sejak tanggal perubahan perincian yang sebenarnya.
9.3. Setiap pemberitahuan dan komunikasi lainnya yang dikirim oleh Para Pihak satu sama lain berdasarkan Perjanjian harus dibuat secara tertulis dan ditandatangani oleh orang yang berwenang. Pemberitahuan atau pesan tersebut dianggap terkirim dengan benar jika dikirimkan melalui kurir, melalui faks ke rincian yang ditentukan dalam Bagian 10 Perjanjian ini.
9.4 Perjanjian ini dibuat dalam tiga salinan - satu salinan untuk masing-masing Para Pihak, satu salinan untuk otoritas pendaftaran negara hak atas real estat.
10. Alamat resmi dan rincian lain dari para pihak
Pemberi Gadai: Penerima Gadai:
Nama
Nama Organisasi
organisasi
Alamat resmi Alamat resmi
TIMAH
Kode OKPO Kode OKPO
f/s f/s
Di bank di Bank Sentral dari Bank Sentral
BIC
NAMA LENGKAP. NAMA LENGKAP.
Tanda tangan
mp MP

Undang-undang perdata saat ini menyediakan beberapa cara untuk memastikan pemenuhan kewajiban. Jadi, menurut Seni. 329 KUH Perdata Federasi Rusia, pemenuhan kewajiban dapat dijamin dengan hukuman, gadai, retensi properti debitur, penjamin, Garansi Bank, deposito dan dengan cara lain yang disediakan oleh hukum atau kontrak.

Tempat khusus di antara metode yang terdaftar untuk mengamankan kewajiban ditempati oleh gadai properti, yang berasal dari hukum Romawi.

Menurut Seni. 334 KUH Perdata Federasi Rusia, berdasarkan gadai, kreditur berdasarkan kewajiban yang dijamin dengan gadai (penerima gadai) berhak, dalam hal debitur tidak memenuhi kewajiban ini, untuk menerima kepuasan dari nilai dari harta yang dijaminkan, terutama atas kreditur lain dari orang yang memiliki harta itu (pemberi gadai), dengan pengecualian-pengecualian yang ditetapkan oleh undang-undang.

Artikel ini akan menganalisis sejumlah masalah bermasalah yang tercermin dalam praktek peradilan.

Masalah pertama menyangkut status pemberi gadai dan siapa yang dapat bertindak dalam perannya.

Sayangnya, sebagian besar pengusaha memiliki pendekatan yang sangat dangkal untuk memecahkan masalah ini.

Pada saat yang sama, sesuai dengan Art. 335 dari KUHPerdata Federasi Rusia Penggadai dapat menjadi debitur sendiri dan pihak ketiga, sementara, bagaimanapun, paragraf 2 dari artikel yang sama diabaikan. Sementara itu, dalam paragraf 2 Seni. 335 KUH Perdata Federasi Rusia menetapkan bahwa hanya pemiliknya atau orang yang memiliki hak pengelolaan ekonomi untuk itu yang dapat menjadi penjamin suatu barang.

Kata-kata ini penting untuk menyelesaikan masalah keabsahan perjanjian gadai yang dibuat antara para pihak. Memang, jika pemberi gadai bukan pemilik barang yang dijaminkan pada saat dibuatnya perjanjian gadai, maka perjanjian itu tidak sah (batal).

Ini telah berulang kali menjadi perhatian Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia. Ya, masuk Keputusan Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia 30 Mei 2000 N 5210/99 catatan: "Berdasarkan arti Pasal 335 KUHPerdata Federasi Rusia, persyaratan yang diperlukan untuk pemberi gadai adalah adanya hak milik atas barang yang digadaikan atau hak pengelolaan ekonominya.

PADA Keputusan Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia 13 Agustus 1996 N 3238/96 Disebutkan juga bahwa syarat sahnya suatu perjanjian gadai adalah adanya subjek gadai dengan pemberi gadai di atas hak milik (pengelolaan ekonomi) pada hari dibuatnya perjanjian gadai.

Di sisi lain, ketika menganalisis masalah ini, harus diperhitungkan bahwa KUH Perdata Federasi Rusia juga mengizinkan gadai properti yang hanya akan diperoleh oleh pemberi gadai di masa depan. Jadi, menurut paragraf 6 Seni. 340 KUH Perdata Federasi Rusia dengan perjanjian gadai, dan sehubungan dengan gadai yang timbul berdasarkan undang-undang, undang-undang dapat memberikan gadai barang-barang dan hak milik yang akan diperoleh pemberi gadai di masa depan. Literatur ilmiah juga menarik perhatian pada kesimpulan Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia di atas (lihat, misalnya, Komentar tentang Bagian Satu dari Kode Sipil Federasi Rusia, diedit oleh Sadikov O.N., 2nd ed., 1997, hal. 591). Selain itu, dalam Surat Informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tertanggal 15 Januari 1998 N 26 "Ringkasan praktik penyelesaian sengketa terkait dengan aplikasi oleh pengadilan arbitrase norma-norma KUH Perdata Rusia Federasi pada janji" janji properti "masa depan" juga diperbolehkan, sambil menarik perhatian pada dua poin: .

a) dalam keadaan demikian, hak gadai timbul dari pemegang gadai sejak saat gadai memperoleh barang yang bersangkutan;

b) perjanjian gadai harus menetapkan syarat-syarat yang mengatur tata cara dan cara untuk membatasi harta benda yang menjadi subyek gadai, dalam hal penerimaannya oleh pemberi gadai.

Dengan demikian, ada ambiguitas tertentu antara dua pasal KUH Perdata Federasi Rusia (Pasal 340 dan 335 KUH Perdata Federasi Rusia), yang memunculkan praktik peradilan yang sangat luas dan kontroversial tentang masalah ini. Oleh karena itu, untuk menghindari kemungkinan litigasi dan dengan mempertimbangkan praktik Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia pada kasus-kasus tertentu, para pihak dapat direkomendasikan sebagai berikut.

Ketika membuat perjanjian gadai, perlu untuk menuntut bukti dari si pemberi gadai bahwa barang yang digadaikan olehnya adalah miliknya dengan hak milik. Jika, misalnya, pemberi gadai menunjukkan bahwa subjek gadai adalah mobil yang hanya akan diperolehnya di masa depan (walaupun berdasarkan perjanjian pemasokan yang sudah dibuat dengan pihak ketiga), gadai tersebut, jika mungkin, harus ditinggalkan. Jika tidak, ada kemungkinan yang sangat tinggi bahwa perjanjian gadai akan dinyatakan batal (Pasal 168 KUH Perdata Federasi Rusia).

Pada saat yang sama, harus diingat bahwa "relaksasi" tertentu telah ditetapkan oleh undang-undang khusus mengenai real estat. Dengan demikian, Undang-undang Federal 16 Juli 1998 N 102-FZ "Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)" (Pasal 5 dan 76) memungkinkan kemungkinan menjaminkan konstruksi real estat yang sedang berlangsung, didirikan di sebidang tanah yang dialokasikan untuk konstruksi di cara yang ditetapkan oleh undang-undang Federasi Rusia , serta bahan dan peralatan yang disiapkan untuk konstruksi.

Tidak diragukan lagi, norma ini akan berkontribusi pada pengembangan pinjaman hipotek.

Masalah kedua juga secara langsung menyangkut status pemberi gadai.

Kita berbicara tentang kemungkinan gadai properti oleh orang yang bukan debitur di bawah kewajiban utama (yaitu pihak ketiga).

Tampaknya jawaban atas pertanyaan ini hanya dapat berupa afirmatif.

Ya, Seni. 335 KUH Perdata Federasi Rusia secara langsung menetapkan bahwa debitur sendiri dan pihak ketiga dapat menjadi pemberi jaminan properti, mis. orang yang bukan debitur di bawah kewajiban pokok. Tidak mengandung larangan untuk berpartisipasi dalam janji pihak ketiga dan Hukum Federasi Rusia "Tentang Ikrar".

Sementara itu, praktik Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia menghasilkan kesimpulan yang sangat tidak terduga. Jadi, misalnya, subjek analisis dalam salah satu Keputusan Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia adalah pertanyaan tentang keabsahan perjanjian gadai karena fakta bahwa pemberi gadai adalah pihak ketiga, dan bukan debitur itu sendiri. (perlu dicatat bahwa perjanjian yang dianalisis disimpulkan kembali pada tahun 1994, yaitu bahkan sebelum berlakunya KUH Perdata baru Federasi Rusia, dengan mempertimbangkan fakta bahwa kata-kata dari Hukum Rusia Federasi "Atas Ikrar" tahun 1992 dan ketentuan KUH Perdata Federasi Rusia tentang gadai identik dalam hal menentukan status pemberi gadai, tidak diragukan lagi tetap relevan Ini ditegaskan, khususnya, oleh sejumlah pengadilan yang dilakukan oleh penulis artikel ini di Pengadilan Arbitrase Moskow, di mana Keputusan Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tersebut sangat aktif digunakan oleh para pihak).

Dalam Surat Keputusan ini ( Resolusi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia 10 Maret 1998 N 7422/97 Sebagai alasan yang mungkin untuk mengakui perjanjian janji sebagai tidak sah, Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia mencatat dua poin utama:

"Pada saat yang sama, perlu untuk memberikan penilaian hukum dari perjanjian gadai tertanggal 1 Februari 1994 untuk kepatuhannya dengan Hukum Federasi Rusia "Tentang Ikrar" dan menarik kesimpulan mengenai legalitas atau ilegalitas dari transaksi ini, mengingat bahwa transaksi tersebut dilakukan oleh direktur perusahaan saham gabungan tertutup tanpa persetujuan pemegang saham atau pengurus perseroan dan sebenarnya ditujukan untuk menjamin kewajiban pihak ketiga, tidak ada hubungannya dengan masyarakat. Pada akhirnya, transaksi semacam itu dapat menyebabkan pemindahtanganan properti perusahaan secara cuma-cuma tanpa persetujuan pemegang saham."

Yang tak kalah menarik adalah poin kedua (kesimpulan):

“Selain itu, perlu untuk menganalisis dokumen lokal Pabrik Kerikil Tanah Liat yang Diperluas CJSC, mengevaluasi piagam perusahaan dalam hal kepatuhannya terhadap undang-undang tentang perusahaan saham gabungan dan menarik kesimpulan tentang ruang lingkup kekuasaan direktur perusahaan. perusahaan ini, yang bukan pemilik propertinya, dan karena itu tidak dapat secara sewenang-wenang membuang properti ini.

Memang, kesimpulan yang cukup tak terduga.

Sementara itu, pendapat Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tampaknya sangat ambigu.

Faktanya adalah bahwa baik dalam Hukum Federasi Rusia "Tentang Ikrar", maupun dalam Seni. 335 KUHPerdata Federasi Rusia dan peraturan lain yang mengatur hubungan agunan tidak menyebutkan perlunya ikatan apa pun (misalnya, ekonomi, partisipasi timbal balik dalam modal, dll.) antara organisasi agar pihak ketiga menjadi penjamin Properti.

Selain itu, Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia sebenarnya mempersempit kekuasaan Direktur Jenderal, mewajibkannya untuk mengoordinasikan transaksi tersebut dengan pemegang saham. Sementara itu, kompetensi rapat umum diatur dengan jelas dalam Undang-undang dan pemegang saham tidak memiliki hak untuk mengendalikan, tidak ada yang berhak ikut campur dalam kegiatan direktur saat ini, yang berhak dia laksanakan oleh berdasarkan instruksi langsung dari Undang-undang (Pasal 69 Undang-Undang Federal "Tentang Perusahaan Saham Gabungan"). Jika transaksi yang dilakukan bukan merupakan transaksi besar atau transaksi yang mengandung kepentingan, maka Direktur Jenderal berhak untuk menutupnya tanpa instruksi atau persetujuan siapa pun.

Tentu saja, tidak ada kesimpulan tergesa-gesa yang harus diambil, karena, pertama, Keputusan Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tersebut menganalisis kesepakatan yang dibuat bahkan sebelum berlakunya KUH Perdata Federasi Rusia yang baru dan, dalam Selain itu, ada banyak kasus ketika Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia pada orang lain ( dalam banyak kasus serupa) dengan keputusannya diambil alih pada subjek janji, yang disediakan oleh pihak ketiga.

Namun, pada saat yang sama, "kasus" di atas dapat digunakan oleh pemberi gadai atau debitur yang tidak bermoral untuk menghindari penyitaan properti yang dijaminkan. Dan mengingat praktik pengadilan kita yang kontradiktif, tidak ada yang bisa menjamin bahwa argumen ini akan langsung ditolak.

Sebagai kesimpulan, saya ingin membahas satu lagi masalah yang sangat mendesak bagi para peserta dalam hubungan agunan.

Dalam karya ini, Seni. 340 KUH Perdata Federasi Rusia sehubungan dengan analisis kemungkinan menjaminkan properti di masa depan. Tidak kurang pertanyaan diajukan oleh kata-kata dari paragraf 3 Seni. 340 KUH Perdata Federasi Rusia.

Menurut paragraf 3 Seni. 340 KUH Perdata Federasi Rusia, hipotek bangunan atau struktur hanya diperbolehkan dengan hipotek simultan di bawah perjanjian yang sama dari sebidang tanah di mana bangunan atau struktur ini berada, atau bagian dari plot ini yang secara fungsional menyediakan barang yang digadaikan, atau hak untuk menyewakan tanah ini atau bagiannya yang sesuai, milik si pemberi gadai.

Dengan demikian, tidak diperbolehkan untuk menjaminkan bangunan-bangunan tanpa sekaligus menjaminkan tanah di mana bangunan-bangunan itu berada.

Aturan ini sepenuhnya masuk akal, karena tidak termasuk kemungkinan menjaminkan sebuah bangunan (struktur) yang, seolah-olah, "di udara".

Masalahnya berbeda. dalam perumusan konsep “bangunan”, yang banyak menimbulkan kontroversi.

Memang, bagaimana menafsirkan ketentuan Art. 340 KUH Perdata Federasi Rusia, berbicara tentang janji sebuah bangunan (struktur). sebagai keseluruhan bangunan atau sebagai bagian darinya. Ini sangat penting secara praktis: bagaimanapun, adalah satu hal ketika seluruh bangunan digadaikan, maka persyaratan untuk hipotek simultan dari sebidang tanah di mana bangunan ini berada masih dapat dimengerti. Dan jika bagian dari bangunan diletakkan. misalnya lantai satu, (dalam prakteknya kasus ini lebih umum) haruskah tanahnya digadaikan dalam kasus ini juga?

Masalah ini sangat relevan untuk kota Moskow, di mana, seperti diketahui, tanah, sebagai aturan umum, dimiliki oleh pemilik bangunan hanya dengan hak sewa, dan bukan kepemilikan. Dengan demikian, ketika menggadaikan, misalnya, bagian dari suatu bangunan, ada, antara lain, kebutuhan untuk mendapatkan persetujuan dari Moskomzem untuk menjaminkan hak untuk menyewa tanah (Pasal 615 KUH Perdata Federasi Rusia).

Bacaan literal Seni. 340 KUHPerdata Federasi Rusia memungkinkan kita untuk menyimpulkan bahwa hanya dalam kasus hipotek bangunan atau struktur, secara umum (yaitu, seluruh bangunan atau struktur) bahwa hak untuk menyewa sebidang tanah di di mana mereka berada juga tunduk pada gadai. Selain itu, jika kita berangkat dari gadai wajib sebidang tanah sebanding dengan bagian bangunan yang digadaikan, maka dalam praktiknya hal itu benar-benar dapat mencapai titik absurditas, ketika, misalnya, gadai hak sewa. bagian tanah itu, yang sesuai dengan bagian tempat di gedung itu.

Di sisi lain, pendekatan ini memungkinkan untuk dengan sangat sederhana mengelak (mengecualikan) norma KUH Perdata tentang kewajiban untuk menjaminkan tanah: - dengan memisahkan subjek hipotek dan mengeluarkan dari bangunan, misalnya, tempat-tempat yang tidak penting. Dengan demikian, dari sudut pandang hukum, tidak seluruh bangunan akan digadaikan, tetapi hanya sebagian saja (sebenarnya digadaikan seluruhnya), yang memungkinkan untuk tidak menjaminkan hak untuk menyewa tanah. Dalam praktiknya, "trik" seperti itu sudah sangat aktif digunakan.

Tampaknya dalam situasi saat ini, untuk akhirnya menyelesaikan masalah, seseorang harus beralih ke praktik peradilan.

Analisis praktik serupa, termasuk praktik Pengadilan Arbitrase Federal Distrik Moskow dan Pengadilan Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia, mengarah pada kesimpulan bahwa perlu untuk menggadaikan sebidang tanah (atau sebagian) bahkan jika hanya bagian dari bangunan dijaminkan (misalnya, lantai pertama).

Jadi, misalnya, di Keputusan Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tertanggal 08.12.98 N 5046/98 perselisihan tentang pembatalan perjanjian tentang janji tempat non-hunian yang terletak di lantai 1 gedung dipertimbangkan.

Dalam menolak untuk memenuhi klaim untuk mengakui perjanjian gadai sebagai tidak sah, kasus pertama dan banding berangkat dari fakta bahwa transaksi untuk menjaminkan tempat-tempat non-perumahan, yang merupakan bagian dari bangunan, tidak memerlukan hipotek sekaligus tanah. merencanakan. Perjanjian tentang janji tempat non-perumahan telah didaftarkan oleh Komite Properti Moskow dan diperhitungkan di biro inventaris teknis, oleh karena itu tidak ada alasan untuk mengakui perjanjian ini sebagai batal.

Sementara itu, Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia mengakui argumen-argumen pengadilan ini sebagai tidak dapat dipertahankan dan mencatat bahwa mengakui perjanjian tentang janji tempat yang disengketakan sebagai tidak sah atas klaim orang yang bersangkutan dan menjadi penggugat yang tepat dalam hal ini. hal, pengadilan kasasi cukup menerapkan paragraf 3 Pasal 340 KUH Perdata Federasi Rusia, yang menurutnya hipotek bangunan atau struktur hanya diperbolehkan dengan hipotek simultan di bawah perjanjian yang sama sebidang tanah di mana bangunan ini atau bangunan terletak, atau bagian dari plot ini yang secara fungsional menyediakan objek yang dijaminkan, atau hak untuk menyewakan plot ini atau bagian yang sesuai milik pemberi gadai.

Jadi, ketika menerapkan ketentuan Art. 340 KUHPerdata Federasi Rusia, dalam praktiknya, seseorang harus melanjutkan dari interpretasi luas norma-norma ini dan mengeluarkan hipotek di sebidang tanah bahkan jika hanya sebagian darinya yang dijaminkan di bawah perjanjian gadai bangunan.

Pada saat yang sama, harus diingat bahwa tidak ada alasan untuk mengakui perjanjian gadai untuk tempat (bangunan) sebagai tidak sah jika pemberi gadai tidak menjaminkan sebidang tanah karena fakta bahwa dia bukan pemilik atau penyewa tanah. sebidang tanah ini pada saat dibuatnya perjanjian gadai. Dalam hal ini, ketika menyita bangunan atau tempat-tempat seperti itu, orang yang memperoleh properti ini menjadi kepemilikan memperoleh hak untuk menggunakan sebidang tanah dengan kondisi yang sama dan pada tingkat yang sama seperti pemilik sebelumnya (pemberi gadai) real estat (Pasal 69 Hukum Federal " Tentang Hipotek", paragraf 45 dari Resolusi Pleno Mahkamah Agung Federasi Rusia dan Pleno Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tertanggal 1 Juli 1996 N 6/8 "Tentang beberapa masalah yang berkaitan dengan penerapan bagian pertama KUH Perdata Federasi Rusia").

Maxim Smirnov, pengacara layanan pers perusahaan Garant