Analisis penggunaan real estat terbaik dan paling efisien. Analisis penggunaan lahan yang paling efektif Program komputer untuk menganalisis nei sebidang tanah

1. Apakah tujuan penggunaannya masuk akal dan mungkin terjadi?

2. Apakah penggunaan tersebut sah atau adakah kemungkinan yang masuk akal bahwa dokumen hukum mengenai hak penggunaan dapat diperoleh?

3. Apakah properti secara fisik layak untuk digunakan?

4. Apakah tujuan penggunaan tersebut layak secara finansial?

Opsi pengujian ditunjukkan pada Tabel 1.

Tabel 1.

Opsi NEI	tes NEI
	Apakah tujuan penggunaannya masuk akal dan mungkin terjadi?	Apakah penggunaan tersebut sah atau adakah kemungkinan yang masuk akal bahwa dokumen hukum mengenai hak penggunaan dapat diperoleh?	Apakah properti secara fisik layak untuk digunakan?	Apakah penggunaan yang dimaksudkan layak secara finansial?
Penggunaan saat ini
Bangunan tempat tinggal
Gedung perkantoran
Bangunan komersial
Gedung gudang

Setelah analisis menunjukkan bahwa satu atau lebih kasus penggunaan mempunyai kemungkinan yang masuk akal, validitasnya diuji sudut pandang keuangan. Penggunaan di mana properti subjek akan memiliki nilai maksimum dan memenuhi persyaratan lain dianggap sebagai penggunaan yang paling efisien.

Pada tahap inilah kesulitan utama bagi penilai dimulai, karena di sinilah pertanyaan tentang metodologi penilaian dimulai, dan seperti yang Anda ketahui, masalah metodologi tidak dipertimbangkan dalam MCO. Publikasi modern tentang penilaian real estat juga tidak menjawab pertanyaan ini, terus mengulangi dengan berbagai cara ketentuan-ketentuan terkenal dari buku-buku teks tahun 90-an.

Pada gilirannya, dalam penilaian praktis, praktik mengganti tahap penilaian yang paling penting ini dengan referensi pada pendapat sendiri, sebagai suatu peraturan, terus berlanjut untuk membenarkan penggunaan properti yang ada. Namun, karena transisi pasar real estat kita ke tahap perkembangan baru, hal ini jelas tidak cukup. Bahkan IVS menyatakan bahwa “di pasar yang ditandai dengan volatilitas yang ekstrim atau ketidakseimbangan yang signifikan antara pasokan dan permintaan, penggunaan properti yang paling efisien adalah dengan melestarikannya untuk penggunaan di masa depan” atau “penggunaan antara” dalam kasus “dimana penggunaan lahan dan zonasi sedang dalam keadaan berubah." Namun, pihak berwenang baru-baru ini melakukan beberapa pekerjaan yang bertujuan untuk menciptakan pasar real estat yang beradab, dan penilai real estat profesional tidak berhak untuk tidak mempertimbangkan perubahan ini.

Kita terutama berbicara tentang zonasi perencanaan kota. Bila tidak ada zonasi, maka tidak mungkin dilakukan evaluasi NEI pada saat penentuan penerimaan hukum pembangunan benda-benda untuk berbagai keperluan di sebidang tanah tertentu. Pada tahun-tahun sebelumnya, izin penggunaan lahan untuk pembangunan diberikan oleh pejabat berdasarkan rencana mereka. Zonasi wilayah melibatkan berbagai jenis penggunaan lahan yang ditetapkan secara hukum, di mana pengembang sendiri yang menentukan objek konstruksi, berdasarkan efisiensi ekonomi dari proyek yang direncanakan.

Dalam menganalisis NEI, seorang penilai real estate juga harus melakukan pekerjaan yang sama, dan untuk itu ia harus mengetahui peraturan perundang-undangan di bidang tata kota dan menguasai metode analisis ekonomi kegiatan pembangunan.

Sayangnya, penilai real estat kami dianggap sebagai orang-orang yang telah mengikuti kursus jangka pendek dan bahkan tidak membahas masalah ini. Untuk beberapa alasan, kami telah mengembangkan sikap yang agak dangkal terhadap penilaian real estat. Sehubungan dengan itu, saya ingin mengutip beberapa kutipan dari MCO:

• “1.7 Semua negara anggota ICSD mengakui hal itu penilaian real estat memerlukan pendidikan, pelatihan, dan pengalaman khusus."(MP1MSO)
• « Real estat mewakili bagian yang signifikan dari kekayaan dunia, dan itu Penilaian merupakan hal mendasar bagi kelangsungan pasar properti dan keuangan global"(Jenis properti" IVS 2003 hal.83)
• “...Pemahaman yang tepat dan penerapan yang tepat atas standar-standar ini (MSA) pasti akan berkontribusi terhadap kelangsungan transaksi real estate internasional dan domestik di antara alternatif investasi lainnya dan akan mengurangi terjadinya penipuan dan penyalahgunaan“(MR 1 MSO hal.195)

Kutipan terakhir sangat relevan untuk negara kita. Petrodolar dalam jumlah besar mengalir ke pasar real estat, memastikan pertumbuhannya yang konstan. Pada saat yang sama, sekitar 75% dari seluruh real estat yang menguntungkan adalah milik negara dan dikelola oleh pejabat. Pengalihan kepemilikan benda-benda tersebut, menurut undang-undang, hanya dilakukan melalui penilaian mandiri. Oleh karena itu, peran penilai real estat profesional semakin meningkat, yang, sesuai dengan MCO, tunduk pada peningkatan persyaratan baik dalam hal profesionalisme dan kepatuhan terhadap Kode Etik.

Sejak 30 Desember 2004, Kode Perencanaan Kota yang baru telah berlaku di negara kita. Sesuai dengan itu, empat langkah dapat dibedakan dalam perjalanan dari lapangan terbuka ke lokasi bangunan:

• perencanaan wilayah,
• zonasi perencanaan kota,
• perencanaan wilayah
• desain, konstruksi dan rekonstruksi proyek konstruksi modal.

Alokasi lokasi harus dimulai dengan perencanaan wilayah, di mana otoritas federal, regional dan lokal akan mengidentifikasi area untuk pembangunan perumahan, infrastruktur, industri dan pertanian. Skema perencanaan teritorial yang dikembangkan oleh otoritas federal dikirim ke badan eksekutif tertinggi dari entitas konstituen Federasi Rusia dan kotamadya yang wilayahnya berada. Dokumen harus disetujui dalam waktu tiga bulan. Jika selama periode ini tidak ada kesimpulan terkait yang diterima dari otoritas regional atau kota, dokumentasi tersebut dianggap disetujui “secara default”.

Setelah penataan wilayah, pemerintah harus melakukan zonasi perkotaan. Akibatnya, zona teritorial akan ditentukan di wilayah masing-masing kota dan peraturan perencanaan kota akan ditetapkan. Pemerintah memberikan waktu lima tahun untuk menyelesaikan tugas ini - hingga 1 Januari 2010. Sebelum tanggal tersebut, untuk wilayah pemukiman dan kawasan antar pemukiman, jika akan dibangun, perlu dikembangkan aturan penggunaan lahan. Isi peraturan yang terperinci diatur dalam kode. Sejak awal tahun 2010, tanpa adanya dokumen-dokumen tersebut, penerbitan izin mendirikan bangunan tidak diperbolehkan.

Kemudian wilayah-wilayah yang dialokasikan sebagai hasil zonasi harus direncanakan. Yang terakhir ini melibatkan pembagian zona menjadi blok-blok, distrik mikro dan elemen lainnya, serta penetapan batas-batas lokasi pembangunan. Perencanaan harus dilakukan baik dalam kaitannya dengan kawasan terbangun maupun kosong. Tugas ini juga berada di pundak pemerintah daerah dan anggaran daerah. Selain itu, otoritas lokal akan memutuskan kumpulan dokumen mana yang diperlukan untuk perencanaan wilayah.

Dalam perencanaan, setiap bidang tanah harus ditetapkan peraturan mengenai tujuan didirikannya suatu bangunan di atasnya. Selain tujuannya, jumlah lantai, kontur ceruk, luas, dll. akan ditunjukkan.

Namun, upaya pengembangan kode perencanaan kota untuk kota memerlukan dana yang besar dan keterlibatan personel yang berkualifikasi tinggi dalam pekerjaan ini. Oleh karena itu, pekerjaan ke arah ini dilakukan terlambat dari jadwal. Bahkan di Moskow, kota paling maju di bidang dukungan informasi untuk kegiatan perencanaan kota, Kode Perencanaan Kota belum diadopsi (walaupun menurut rencana, kode tersebut harus dikembangkan pada akhir tahun 2006 atas perintah Pemerintah Moskow. tanggal 28 Desember 2005 N 2664-RP).

Kadaster Perencanaan Kota masih berlaku di Moskow, yang menjadi dasar penilai dapat menguji NEI. Sesuai dengan Undang-Undang Moskow tanggal 15 Desember 2004 No. 88 “Tentang Kadaster Perencanaan Kota Kota Moskow”, “Kadaster Perencanaan Kota dibuat dan dipelihara untuk tujuan dukungan informasi bagi kegiatan perencanaan kota di wilayah tersebut. kota Moskow. Informasi kadaster tata kota bersifat terbuka dan diberikan kepada semua pihak yang berkepentingan sesuai dengan permintaan tertulis, kecuali informasi yang merupakan rahasia negara.” Berdasarkan permintaan, Layanan Kadaster Perencanaan Kota Kota Moskow mengeluarkan sertifikat kadaster, yang mencerminkan bagian dari rencana garis peraturan perencanaan kota (“garis merah”), rencana topografi, skema zonasi perkotaan, lokasi jaringan dan struktur utama utilitas , pembagian administratif-teritorial, kompleks alam, zona perlindungan monumen sejarah dan budaya, izin awal, perencanaan kota dan dokumentasi desain, data persetujuan solusi arsitektur dan perencanaan kota, bahan survei sejarah dan arsitektur Distrik Administratif Pusat Moskow , dll. Sertifikat kadaster dibentuk berdasarkan materi yang disetujui dari Rencana Pembangunan Umum Moskow untuk periode hingga tahun 2020.

Untuk keperluan penentuan NEI, informasi penting disajikan pada bagian bantuan berikut:

• skema pengembangan dan penataan kembali kawasan produksi,
• zonasi fungsional,
• zonasi bangunan,
• rencana tata letak jaringan dan struktur utilitas.

Mari kita beri contoh informasi dari sertifikat kadaster sehubungan dengan salah satu kawasan industri di Moskow.

Skema zonasi fungsional: Kuartal 1001. Kuartal tujuan administrasi dan bisnis khusus (B1) - wilayah administratif dan bisnis menempati lebih dari 25% wilayah, dan wilayah jenis lainnya - masing-masing kurang dari 25%. Pada saat yang sama, area untuk keperluan kota, gudang, industri dan khusus tidak boleh menempati lebih dari 10% wilayah.

Skema zonasi konstruksi: Triwulan 2130. Seperempat bangunan dengan kepadatan sedang dengan jumlah lantai campuran yang kontras, kepadatan bangunan rata-rata di wilayah kavling yang dibangun lebih dari 5 ribu meter persegi/ha dan tidak lebih dari 10 ribu m2/ha, dengan kawasan jenis pembangunan bertingkat rendah dan bertingkat menempati lebih dari sepertiga wilayah, dan kawasan jenis pembangunan lainnya masing-masing menempati kurang dari sepertiga wilayah.

Dengan demikian, informasi dari sertifikat kadaster menjadi dasar pemilihan opsi pengembangan yang memungkinkan untuk dianalisis guna menentukan NEI. Oleh karena itu, ketika membuat perjanjian penilaian real estat, perjanjian penilaian perlu menetapkan kewajiban pelanggan untuk memberikan kepada kontraktor sertifikat kadaster dari Kadaster Perencanaan Kota atau kutipan dari Kode Perencanaan Kota kota ketika itu diadopsi.

Permasalahan peraturan tata kota di berbagai kota memiliki kekhasannya masing-masing, dan penilai real estat perlu mengetahuinya dengan baik, jika tidak maka tidak mungkin melakukan penilaian real estat yang profesional.

Setelah kemungkinan opsi pengembangan dan perkiraan parameter bangunan berdasarkan jumlah lantai dan luas telah ditentukan, perlu untuk memilih analog objek, misalnya, menurut RSS-2007, dan langsung melanjutkan ke penghitungan indikator nilai tanah untuk memilih yang paling efektif. larutan. Saat ini tidak ada rekomendasi mengenai metodologi perhitungan ini. Setiap penilai memiliki pendekatan perhitungannya sendiri, dan sering kali membuat kesalahan besar yang mengarah pada keputusan yang salah.

Ciri perhitungan pada tahap penentuan NEI adalah perlunya memenuhi dua persyaratan yang saling bertentangan. Di satu sisi, perlu dilakukan perhitungan yang cukup rinci untuk mencapai akurasi yang dapat diterima, dan di sisi lain, perhitungan tersebut harus sesederhana mungkin. Dibutuhkan keahlian khusus dari penilai real estat untuk menemukan “titik terbaik” itu dan melaksanakan bagian inti dari laporan penilaian real estat ini dengan meyakinkan. Secara umum, profesionalisme seorang penilai real estate dapat dinilai dari cara ia melakukan analisis NEI.

Untuk mengatasi permasalahan ini secara kompeten, perlu mengacu pada teori dan praktik pembangunan. Di negara-negara pasar maju, teori ini telah dikembangkan dengan cukup baik dan telah menunjukkan keefektifannya dalam menghadapi persaingan yang ketat di pasar real estat. Sayangnya, kita kurang memperhatikan isu-isu pembangunan. Terlebih lagi, kami bahkan tidak memiliki konsep ini dalam dokumen legislatif dan peraturan kami. Kami menggantinya dengan konsep seperti “pengembang”, “pengembang investor”, “pelanggan”, dll. Kebingungan dalam hal ini menyebabkan biaya tinggi dan masalah selama konstruksi. Pemegang saham yang ditipu adalah konsekuensi dari ketidakjelasan kata-kata dalam undang-undang dan kurangnya pemahaman tentang peran pengembang dalam proses pembuatan atau rekonstruksi properti.

Format artikel ini tidak memungkinkan kami untuk membahas isu-isu ini secara lebih rinci; isu-isu tersebut akan tercermin dalam buku yang sedang dipersiapkan untuk diterbitkan. Mari kita perhatikan fakta bahwa pengembang adalah aktor utama dalam proses peningkatan real estat, menanggung semua risiko proyek dan menerima keuntungan atau kerugian terkait dengan risiko tersebut. Selain itu, ia menerima keuntungan ini terakhir, setelah memenuhi semua persyaratan peserta proyek, dan prinsip dasar ini dipantau oleh semua peserta proyek dan otoritas pengatur. Jika, seperti yang sering terjadi di sini, pengembang berhasil memperoleh keuntungan lebih awal, maka ada proyek konstruksi jangka panjang dan investor yang tertipu. Suka atau tidak suka, hukum pasar dan meningkatnya persaingan di pasar real estat akan mengarah pada fakta bahwa prinsip ini akan dipatuhi. Dan pengembangnya akan menjadi seorang profesional, dan bukan, seperti yang kita miliki sekarang, struktur perbankan, pabrik, lembaga penelitian, pembangun, dll.

Jadi, dalam perhitungan kita, kita harus mematuhi prinsip pertama: pemain utama adalah pengembang, dan dialah yang terakhir mendapat untung. Di sini tepat untuk memikirkan diskusi yang terjadi di kalangan penilai tentang “keuntungan pengusaha” ketika menilai real estat dan, pertama-tama, pertanyaan tentang pengusaha mana yang sedang kita bicarakan ketika menghitung parameter ini. Sejumlah besar karya ilmuwan dan praktisi penilaian terkenal seperti Ozerov E.S., Gribovsky S.V., Tarasevich E.I., Yaskevich E.E., Kozyr Yu.V., Zelensky Yu.V . dll. Namun, masih belum ada kejelasan mengenai masalah ini.

Paling sering, dalam penilaian praktis, keuntungan ini didefinisikan sebagai biaya peluang atau bunga atas modal yang diinvestasikan dalam proyek, dan kita berbicara tentang keuntungan pengembang. Namun pengembang, pada umumnya, adalah seorang profesional yang mengelola proses pengembangan dan tidak berinvestasi dalam proyek tersebut. Jika investasi semacam itu ada, maka jumlahnya tidak signifikan. Dia menginvestasikan tenaga, pengetahuan, keterampilan, dan koneksi yang terjalin dalam proyek tersebut, yaitu aset tidak berwujud. Lalu bagaimana cara menghitung keuntungannya? Dan apakah keuntungan yang harus kita tentukan dalam proses penilaian real estat?

Dalam teori dan praktek pembangunan, permasalahan ini diselesaikan sebagai berikut. Investasi dalam proyek pembangunan terdiri dari peningkatan modal ekuitas proyek (30-40% dari total investasi), di mana pengembang dapat berpartisipasi, dan pinjaman konstruksi, yang biasanya dikeluarkan oleh bank atau lembaga kredit lainnya. Selain itu, pinjaman konstruksi dikeluarkan hanya setelah investasi ekuitas dalam proyek dan dapat diinvestasikan kembali dengan pinjaman jangka panjang setelah rencana penempatan properti oleh penyewa. Jadi, keuntungan pengusaha adalah pengembalian ekuitas proyek, dan keuntungan pengembang, sebagai suatu peraturan, adalah 50% dari kelebihan keuntungan setelah memenuhi persyaratan keuntungan investor ekuitas.

Contoh arus kas suatu proyek pembangunan dimana Pemilik sebidang tanah menerima pendapatan berupa persentase tertentu dari luas areal perbaikan real estate (proyek investasi) ditunjukkan pada grafik.

Apa lagi yang bisa diambil penilai dari teori dan praktik pembangunan untuk tujuan menentukan NEI dan menilai real estat?

1. Fitur pinjaman konstruksi. Ini diterbitkan dengan tingkat kenaikan hanya setelah menginvestasikan modal Anda sendiri dalam proyek tersebut. Ini mencakup biaya operasional proyek. Dalam hal ini, bunga masih harus dibayar, tetapi tidak dibayar kembali. Pembayaran kembali bunga dan pokok pinjaman terjadi ketika proyek diinvestasikan kembali dengan pinjaman jangka panjang setelah properti dipenuhi penyewa atau properti dijual.

2. Pinjaman jangka panjang. Diterbitkan oleh pemberi pinjaman institusional, seperti REITs (real estate trust), reksa dana real estat, dana pensiun, perusahaan asuransi, dll. Jumlah pinjaman maksimum ditentukan sebagai nilai minimum dari dua parameter: LTV - bagian pinjaman dalam biaya real estat (60-70%) dan DCR - rasio cakupan utang (bagian dari dana untuk pembayaran utang di NOI ).

3. Pengisian suatu properti yang menghasilkan pendapatan tidak terjadi secara instan, tetapi dalam jangka waktu tertentu, tergantung pada keadaan pasar. Selama periode ini, perlu memperhitungkan biaya biaya operasional dan pembayaran pinjaman konstruksi dalam model perhitungan. Estimator biasanya tidak mempertimbangkan biaya-biaya ini, sehingga mengakibatkan perkiraan biaya proyek terlalu rendah.

Contoh penentuan NEI untuk kondisi sebidang tanah bebas di salah satu kawasan industri Moskow yang direncanakan untuk rekonstruksi dan dengan mempertimbangkan fitur-fitur di atas diberikan pada Tabel 2.

Tabel 2. Pengertian NEI sebidang tanah sebagai bebas

Nama			Gedung perkantoran		Pusat perbelanjaan		Kompleks perumahan
Data awal:
Luas total, m2
Luas yang dapat digunakan, m2
Luas yang bisa disewa, m2
Luas tanah, ha
Definisi NEI:
Pendapatan operasional
Perkiraan tarif sewa, $/m2/tahun
Pendapatan sewa
Pendapatan lain-lain dari fasilitas tersebut
Potensi pendapatan dari properti		$4 143 803		$7 889 049		$5 072 382
Dikurangi kekurangan muatan
Pendapatan Kotor Efektif
Biaya operasional
Biaya operasional, $/m2/tahun
Manajemen properti
Sewa tanah
Pajak Bumi dan Bangunan
Asuransi
Jumlah biaya
		$3 174 227		$6 025 900		$4 071 656		$0
Perkiraan harga jual
Biaya konstruksi (tidak termasuk biaya hak atas tanah)
Mengizinkan dokumentasi
Biaya konstruksi dan pemasangan per 1 sq.m.		$7 366 760		$17 420 000		$6 749 459		$19 081 846
Pekerjaan arsitektur dan desain
Jaringan teknik dan kondisi teknis
Peningkatan
Biaya hukum
Pemasaran
Asuransi
Biaya pinjaman
Sewa tanah
Biaya tambahan umum
Total biaya langsung		$9 464 119		$22 329 667		$11 522 628		$24 008 131
Biaya overhead dari pekerjaan konstruksi dan instalasi
Pengeluaran tak terduga dari pekerjaan konstruksi dan instalasi
Jumlah biaya tanpa cadangan bunga dan biaya operasional selama masa hunian properti		$10 053 460		$23 723 267		$12 062 585		$25 534 679
Jumlah pinjaman jangka panjang maksimum		$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Pembayaran tahunan atas pinjaman jangka panjang		$1 858 535		$3 848 960		$2 860 785		$4 006 561
Perkiraan NOI
Nilai pada tingkat kapitalisasi								$57 024 000
Pinjaman terhadap Nilai (LTV)		$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Tingkat pinjaman
Jangka waktu pinjaman, tahun
NOI bulanan
DCR maksimum
Kredit maksimum di bawah DCR		$24 326 438		$46 180 913		$31 204 099
Tingkat pinjaman konstruksi
Masa konstruksi, bulan
Persentase pembayaran rata-rata
Pembayaran bunga selama masa konstruksi		$1 323 917		$4 569 641		$2 547 330		$4 756 752
Total biaya sebelum penyisihan biaya operasional
Potensi sewa kotor per bulan
Masa sewa, bulan
Tingkat hunian rata-rata
Sewa selama masa pengiriman
Biaya selama masa pengiriman
NOI selama masa pengiriman
Pembayaran bunga selama periode penyerahan (penjualan)
Cadangan yang diperlukan untuk periode pengiriman (penjualan)		$606 034		$1 474 993		$1 846 454
Total biaya proyek		$11 983 411		$29 767 900		$16 456 369		$30 291 431
Indikator kinerja proyek
Biaya proyek
Pinjaman hipotek jangka panjang		$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Ekuitas proyek		$5 554 897		$11 503 991		$8 550 478		$11 975 040
Biaya pembayaran utang pinjaman
Arus kas ke ekuitas
Tingkat kapitalisasi pada saat penjualan
Biaya yang dikapitalisasi		$31 742 268
Biaya modal yang diinvestasikan
Nilai sekarang pada tanggal penilaian		$26 833 191		$45 542 048		$31 646 277		$47 313 465
Potensi keuntungan dari pembangunan		$14 849 780		$15 774 147		$15 189 908		$17 022 034
Total profitabilitas proyek (tingkat kapitalisasi)
Pengembalian ekuitas saat ini
Tingkat pengembalian modal ekuitas yang disyaratkan pasar
Pengembalian ekuitas
Biaya pengembangan penuh
Biaya perolehan hak sewa tanah untuk pengembangan dengan metode sisa		$13 739 000		$13 473 000		$13 480 000		$14 627 000

Terlihat dari tabel perhitungan, tidak ada satupun pilihan perhitungan yang mempunyai keunggulan yang jelas dalam hal biaya hak sewa tanah. Harus diingat bahwa keakuratan perhitungan ini rendah dan semua hasil perhitungan berada dalam batas kesalahan perhitungan.

Saat melakukan perhitungan deterministik ini, kami berasumsi bahwa semua parameter masukan adalah tetap. Faktanya, mereka berada dalam kisaran tertentu. Tidak tepat menggunakan metode probabilistik untuk tahap perhitungan ini karena kompleksitasnya yang besar.

Selama beberapa tahun terakhir, penulis telah mempelajari penerapan teori penetapan harga opsi untuk tujuan penilaian real estat. Dalam karya /4/ pertama kali diusulkan untuk menggunakan teknik Black-Scholes yang dimodifikasi untuk tujuan menentukan NEI. Dalam karya selanjutnya /5-7/ topik ini dikembangkan dan dibawa ke tingkat metodologi dengan rekomendasi untuk mengatur parameter masukan model perhitungan.

Penjelasan rinci mengenai teori dan metodologi juga berada di luar cakupan artikel ini. Kami hanya menyajikan hasil perhitungan menggunakan metode ini sebagaimana diterapkan pada contoh kami.

Tabel 3. Definisi NEI dengan mempertimbangkan karakteristik pilihan proyek

Pilihan		Penggunaan saat ini (kompleks gudang dengan kantor)		Gedung perkantoran		Pusat perbelanjaan		Kompleks perumahan
Nilai sekarang pendapatan proyek pada harga jual pada tanggal penilaian
Deviasi standar tahunan di ln
Nilai sekarang dari investasi yang dibutuhkan dalam proyek tersebut
Waktu pelaksanaan proyek
Biaya yang terkait dengan kemungkinan penundaan proyek
Tingkat bebas risiko untuk periode opsi
Harga Saham		$26 833 191		$45 542 048		$31 646 277		$47 313 465
Harga Teguran		$11 983 411		$29 767 900		$16 456 369		$30 291 431
Kedaluwarsa (dalam tahun)
T.Tingkat obligasi
Perbedaan
Biaya Penundaan
Nilai opsi		$15 897 594		$21 253 622		$18 033 777		$20 349 945
Periode paparan objek,
Jangka waktu pendaftaran hak atas benda tersebut
Periode waktu yang terikat dengan nilai tukar
Tingkat diskon
Biaya penjualan dalam%
Biaya penjualan dalam $		$804 996		$1 366 261		$949 388		$1 419 404
Biaya hak sewa tanah		$13 725 062		$17 841 903		$14 986 402		$17 180 006

Seperti dapat dilihat dari tabel, dengan mempertimbangkan karakteristik opsi, terungkap keuntungan yang jelas dari opsi untuk membangun gedung perkantoran dan kompleks perumahan di sebidang tanah yang dipertimbangkan. Penilai harus membuat keputusan akhir tentang NEI berdasarkan semua informasi yang tersedia baginya.

Kesimpulan

Artikel ini bertujuan untuk menyoroti masalah-masalah yang dihadapi oleh para penilai real estat ketika menentukan NEI dan memberikan beberapa rekomendasi teoretis dan praktis. Tentu saja, sejumlah pertimbangan yang disebutkan masih bisa diperdebatkan. Namun, penting untuk membicarakannya dan tidak menutup mulut.

Di pasar real estat yang berkembang saat ini, sangatlah penting untuk memiliki standar penilaian real estat federal, seperti yang dinyatakan oleh MCO, “...mengurangi terjadinya penipuan dan penyalahgunaan.” Berbagai upaya untuk menciptakan standar semacam itu di negara kita belum membuahkan hasil dan, sejauh yang saya tahu, bahkan belum ada rancangan standar semacam itu yang disepakati.

Transisi ke pengaturan mandiri yang terjadi di depan mata kita seharusnya memaksa SRO untuk menangani masalah ini lebih dekat, tetapi untuk ini perlu menyatukan spesialis di bidang penilaian real estat, yang jumlahnya cukup banyak di negara ini, tetapi mereka berlokasi di SRO dan kota yang berbeda.

Literatur

1. Friedman D., Ordway N. Analisis dan penilaian real estat yang menghasilkan pendapatan. Per. dari bahasa Inggris, - M.: “Delo LTD”, 1995. - 480 hal.
2. Harrison G. Penilaian real estat. Panduan belajar. Per. dari bahasa Inggris - M.: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. - 231 hal.
3. Korostelev S.P. Dasar-dasar teori dan praktik penilaian real estat. Panduan belajar. - M.: Sastra Bisnis Rusia, 1998. - 224 hal.
4. Grabovyi P.G., Korostelev S.P. Penilaian Properti. Bagian 1. Penilaian real estat. Panduan belajar. - M.: MGSU-ROOS, 2003. - 180 hal.
5. Korostelev S.P., Konoshenko M.V. Mengevaluasi efektivitas proyek investasi dan konstruksi menggunakan teori penetapan harga opsi. /Esai tentang teori ekonomi. Masalah saat ini. Bagian II. Di bawah redaksi umum N.Yu. Yaskova. Pusat Konsultasi MAGMU dari Akademi Administrasi Publik Rusia di bawah Presiden Federasi Rusia, M.: 2006, hal.52-94.
6. Korostelev S.P. , Konoshenko M.V. Penerapan teori penetapan harga opsi dalam penilaian real estat dan bisnis “Masalah dan prospek pembentukan dan pengembangan kompleks konstruksi dan perumahan dan layanan komunal di Rusia” Coll. tr/Moskow negara membangun. Universitas: MGSU, 2004, hlm.28-32.
7. Konoshenko M.V. Dasar metodologis untuk menganalisis efisiensi ekonomi proyek investasi dan konstruksi, dengan mempertimbangkan karakteristik opsionalnya. Abstrak Disertasi Gelar Calon Ilmu Ekonomi, M: 2007.

Namun, jika tingkat persaingan permintaan untuk keperluan industri lebih tinggi, maka kemungkinan penggunaan properti yang paling efektif adalah mempertahankan penggunaan yang ada sambil melaksanakan pekerjaan lingkungan yang diperlukan dengan biaya yang terkait. Teori penilaian real estat memerlukan analisis sebidang tanah, dengan asumsi tidak ada bangunan di atasnya, meskipun situs tersebut telah dikembangkan, untuk menentukan apakah penggunaan saat ini diminati dan apakah harus dilanjutkan atau diganti. Cara menentukan penggunaan yang terbaik dan paling efektif atas properti yang dinilai sebagai sebidang tanah yang belum dikembangkan didasarkan pada asumsi bahwa properti tersebut tidak memiliki bangunan atau dapat dibersihkan dari bangunan akibat pembongkarannya.

Penggunaan lahan membaik yang paling efisien

Ketika menganalisis penggunaan yang paling efektif dari sebidang tanah yang diperbaiki, studi otorisasi hukum ditujukan untuk memeriksa apakah real estat tersebut mematuhi peraturan yang ada untuk pengembangan atau penggunaan lahan lainnya dan bagaimana kepatuhan atau ketidaksesuaian tersebut mempengaruhi nilai properti. Pada saat yang sama, banyak pembatasan publik dan swasta yang dipertimbangkan ketika memeriksa izin hukum untuk menggunakan tanah secara gratis, namun dari sudut pandang perbaikan yang ada, diperiksa.

Secara umum, penggunaan yang sudah ada diperbolehkan secara hukum karena dilakukan sesuai dengan peraturan, ketentuan, dan batasan yang berlaku.

Efisiensi penggunaan lahan

Analisis Pasar oleh Perusahaan Ritel Makanan Terkemuka AS Analisis pasar dapat dibagi menjadi empat tugas fungsional: analisis lapangan, analisis kuantitatif, analisis kualitatif, sintesis (lihat Gambar 16-2). Dalam kerangka masing-masing tugas ini, tujuan-tujuan tertentu diwujudkan.
Tujuan pertama adalah mengidentifikasi faktor penawaran dan permintaan yang mempengaruhi biaya pilihan penggunaan lahan tertentu. “Pasar sasaran” harus didefinisikan. Yang terakhir ini melibatkan identifikasi pengguna yang kemungkinan besar akan membeli atau menyewa properti ini.

Perhatian

Misalnya, target pasar apartemen dua kamar tidur mungkin adalah profesional muda dan pasangan menikah tanpa anak. Setelah mengidentifikasi target pasar, fasilitas yang dapat memberikan “perbedaan kompetitif antara properti yang dinilai dan semua properti lainnya dianalisis.

20. penilaian tanah: analisis penggunaan tanah yang terbaik dan efisien.

Hak milik atas properti ini mungkin mengalami cacat tertentu. Pemilik tanah tetangga mungkin memiliki bangunan yang melanggar batas properti tersebut.

Informasi

Mungkin terdapat pekuburan atau bangunan bersejarah di lokasi yang tidak boleh dibongkar. Jika analis yakin bahwa mungkin ada pembatasan hukum yang akan mempengaruhi penggunaan tanah, maka ia harus meminta pendapat dari pengacara yang berkualifikasi dan berlisensi. Kualitas sumber daya suatu lokasi Kualitas sumber daya suatu lokasi secara fungsional berkaitan dengan kapasitas dan efisiensinya dalam kombinasi dengan faktor produksi lainnya.

Kapasitansi adalah ukuran berapa banyak faktor yang dapat diterapkan pada suatu situs. Contohnya adalah menentukan berapa lantai sebuah bangunan harus dibangun di suatu lokasi: lima lantai atau sepuluh lantai.

Analisis penggunaan real estat terbaik dan paling efisien

Penting

Faktor-faktor ini biasanya dipertimbangkan dalam pengujian untuk produktivitas maksimum. Seringkali, pengujian izin hukum, kelayakan fisik, dan kelayakan finansial menghasilkan kesimpulan bahwa pemanfaatan yang ada dapat dilanjutkan.

Namun, masing-masing pengujian ini juga dapat mempertimbangkan penggunaan alternatif atau tindakan tertentu sehubungan dengan penggunaan yang ada, dan juga biaya terkait, untuk membuat real estat yang dinilai lebih berharga. Biaya-biaya inilah yang menjadi bahan analisis ketika mempelajari produktivitas maksimum. Jika perubahan pada properti riil meningkatkan atau mempertahankan nilai yang ada, maka biaya tersebut akan berkontribusi pada penggunaan produktif tertinggi dan hal ini harus tercermin dalam penentuan penggunaan produktif tertinggi.

Analisis penggunaan terbaik

Dalam hal ini, akan terdapat biaya pembongkaran dan pembuangan fasilitas yang ada. Dalam praktiknya, calon pemilik properti hanya akan membangun kembali suatu lokasi jika nilai sisa bangunannya rendah.

Tergantung pada seberapa dekat waktu penggunaan yang dipilih yang memerlukan konstruksi baru dengan tanggal penilaian, penggunaan yang ada dapat dianggap sebagai penggunaan antara. Jadi, jika menurut rencana perluasan lahan perkotaan, pembangunan pondok akan mencapai sebidang tanah yang dianalisis dalam waktu lima tahun, dan jangka waktu yang diperlukan untuk pembongkaran bangunan yang ada dan pembangunan pondok baru adalah satu tahun, maka jangka waktu empat tahun. -tahun pengoperasian properti industri yang ada dianggap sebagai penggunaan antara.

Kriteria Analisis Penggunaan Terbaik

Efisiensi maksimum: pertimbangan penggunaan mana yang layak secara finansial yang akan menghasilkan pendapatan bersih maksimum atau nilai sekarang maksimum. Untuk menggunakan pendekatan penilaian secara benar, serta memberikan jawaban mengenai kelayakan kelanjutan adanya perbaikan yang tersedia pada situs, maka penentuan metode penggunaan yang terbaik dan efektif dilakukan dalam 2 tahap: 1.

Untuk sebidang tanah secara cuma-cuma; 2. Untuk sebidang tanah yang sudah ada perbaikannya Sebagai aturan umum, pergantian bidang tanah diatur oleh undang-undang perdata, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang pertanahan, kehutanan, air, undang-undang tentang lapisan tanah bawah, perlindungan lingkungan, dan undang-undang federal khusus.

Analisis penggunaan lahan yang terbaik dan efisien

Topografi situs diukur, lereng yang tidak dapat dibangun, dan perbedaan tingkat situs dicatat. Sampel tanah dan lapisan tanah bawah yang diambil di berbagai titik dianalisis. Pengembang perlu mengetahui kualitas tanah dalam menahan beban dan sifat drainasenya. Kualitas penahan beban menentukan jenis bangunan apa yang dapat ditempatkan di lokasi dan jenis pondasi apa yang harus ditempatkan di bawahnya.

Penting untuk menentukan apakah ada formasi batuan di lokasi yang memerlukan peledakan mahal untuk menghilangkannya. Sifat drainase (permeabilitas) tanah menentukan kemampuannya dalam menyerap air.

Masalah drainase apa pun teridentifikasi. Ketersediaan jaringan utilitas dan tingkat utilitas yang disediakan diperiksa. Penting untuk mengidentifikasi objek-objek eksternal yang keberadaannya dapat menimbulkan ketidaknyamanan dan merugikan rencana pembangunan.

2. penilaian real estat

Ekspresifitas arsitektur dicapai melalui kesesuaian bentuk dan volume bangunan dengan tujuannya, tampilan umum bangunan, proporsionalitas bagian-bagiannya, penggunaan bahan finishing yang sesuai, dan kualitas pekerjaan yang tinggi. Pada saat yang sama, kualitas estetika bangunan dapat dinaikkan ke tingkat seni. Persyaratan efisiensi dikenakan pada semua bangunan gedung dan jika semua persyaratan teknis terpenuhi, biayanya, dihitung per 1 m2 luas atau per 1 m3 volume, tidak melebihi batas yang ditetapkan. Mengurangi biaya konstruksi adalah salah satu tugas perekonomian nasional yang paling penting.
Dengan demikian, jika suatu kotamadya telah mengadopsi Peraturan Penggunaan dan Pembangunan Tanah (selanjutnya disebut Peraturan), maka bidang-bidang tanah yang termasuk dalam zona teritorial (subzona) yang sama dan bangunan tempat tinggal yang terletak di atasnya termasuk dalam rezim penggunaan hukum yang sama. , konstruksi dan rekonstruksi (tidak masalah apakah itu dacha). , taman, untuk petak rumah tangga pribadi atau pembangunan perumahan individu). Jika Peraturan belum diadopsi, parameter yang ditentukan untuk pembangunan perumahan individu dan plot rumah tangga pribadi ditentukan oleh pejabat kota terkait yang mengeluarkan izin mendirikan bangunan, dipandu oleh lusinan tindakan hukum pengaturan yang berbeda dengan kekuatan hukum dan afiliasi industri yang berbeda-beda, serta pertimbangan yang tidak berkaitan dengan hukum.

2 cara paling efektif untuk menggunakan lahan

Mengurangi biaya suatu bangunan dapat dicapai dengan perencanaan yang rasional dan menghindari kelebihan dalam menentukan luas dan volume bangunan, serta dalam dekorasi interior dan eksterior; pemilihan struktur yang optimal dengan mempertimbangkan jenis bangunan dan kondisi pengoperasiannya; penggunaan metode dan teknik modern dalam produksi pekerjaan konstruksi, dengan memperhatikan pencapaian ilmu pengetahuan dan teknologi konstruksi. Untuk memilih solusi yang layak secara ekonomi, telah ditetapkan untuk membagi bangunan berdasarkan modal menjadi empat kelas, tergantung pada tujuan dan signifikansinya. Pada saat yang sama, Kelas I mencakup bangunan yang persyaratannya ditingkatkan, dan Kelas IV mencakup bangunan yang persyaratan minimumnya dapat diterima.

Pilihan metode tergantung pada tingkat reorientasi tujuan sebenarnya dari properti yang dinilai, tingkat risiko opsi yang dipertimbangkan, tingkat pengembalian yang diperlukan dan periode pemulihan modal, dan waktu implementasi opsi yang diusulkan. untuk menggunakan properti tersebut. Jenis penggunaan yang memberikan keuntungan terbesar atas lahan adalah yang paling efektif.

Dasar dari semua metode yang digunakan untuk menentukan nilai sebidang tanah untuk memilih opsi yang paling efektif adalah apa yang disebut teknik sisa. Pendapatan dari tanah dianggap sebagai keseimbangan antara total pendapatan yang dihasilkan oleh real estat dan jumlah pendapatan yang diperoleh dengan menarik tenaga kerja, modal, aset tetap (bangunan dan struktur yang berfungsi).

Topik 3.2 Analisis penggunaan lahan gratis yang terbaik dan paling efektif. Analisis penggunaan lahan terbaik dan paling efisien sebagai perbaikan

Topik 3.1 Konsep pemanfaatan yang terbaik dan efektif

Bagian 3. Analisis penggunaan real estat tertinggi dan terbaik

Prosedur untuk mengidentifikasi dan membenarkan penggunaan alternatif properti yang menjamin penggunaan produktif maksimum biasanya disebut analisis penggunaan real estat terbaik dan paling efisien (NiNEIN).

NiNEIN - ϶ᴛᴏ kemungkinan penggunaan tanah atau properti kosong dengan perbaikan, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ:

1) Diizinkan secara hukum (ᴛ.ᴇ. mematuhi standar hukum, termasuk peraturan zonasi dan lingkungan hidup, peraturan perencanaan kota);

2) Layak secara fisik (ukuran dan bentuk bidang tanah, aksesibilitas transportasi, komunikasi teknik, bangunan yang ada memungkinkan penerapan opsi penggunaan yang dipilih);

3) Dibenarkan secara finansial (penggunaan properti memberikan pendapatan melebihi biaya modal, biaya operasional dan kewajiban keuangan);

4) Memberikan nilai atau profitabilitas tertinggi dari real estat.

Analisis NiNEIN dilakukan, pertama, pada sebidang tanah kosong dan kedua, pada sebidang tanah yang sudah ada perbaikan.

Ada beberapa alasan utama bagi NINEI untuk mendefinisikan sebidang tanah sebagai belum dikembangkan:

1. menonjolkan nilai real estat hanya pada nilai sebidang tanah;

2. penggunaan metode penjualan yang sebanding untuk menilai lahan yang dikembangkan;

3. perhitungan hilangnya nilai karena keusangan eksternal;

4. penilaian nilai riil tanah sebagai bagian dari properti real estat, yang tidak optimal untuk suatu lokasi tertentu.

Analisis NINEI terhadap kawasan terbangun dilakukan karena dua alasan:

1) identifikasi jenis penggunaan properti yang memberikan pengembalian terbesar atas modal yang diinvestasikan;

2) identifikasi objek real estate di pasar dengan tujuan yang sama dan dengan tingkat efisiensi penggunaan yang sebanding.

Saat menentukan pilihan akhir opsi NiNEIN, mereka berpedoman pada ketentuan berikut:

Jika nilai properti dengan perbaikan lebih besar dari nilai situs tanpa perbaikan, maka NiNEI akan menggunakan properti dengan perbaikan;

Jika nilai sebidang tanah kosong melebihi nilai properti yang sudah diperbaiki, maka NINEI akan menggunakan tanah tersebut sebagai tanah kosong.

Ada 2 pilihan dasar untuk menggunakan sebidang tanah yang belum dikembangkan:

1. Penggunaan sebidang tanah untuk tujuan spekulatif.

2. Pengembangan bidang tanah dengan bangunan dan bangunan baru, antara lain:

Pengembangan tanpa penggunaan perantara. Jika opsi penggunaan baru sedang dipertimbangkan dan diterima oleh pasar pada tanggal analisis;

Pengembangan dengan penggunaan menengah. Ini mengasumsikan pelestarian sementara kasus penggunaan yang ada sampai opsi baru diminati pasar, berdasarkan perkiraan situasi pasar;

Pembagian atau konsolidasi bidang tanah untuk mencapai NiNEI;

Pengembangan lokasi dengan bangunan baru yang memiliki tujuan dan parameter fungsional yang serupa dengan fasilitas yang ada.

Tujuan utama dari analisis ini adalah untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan berikut:

Jika tanah tersebut bebas atau akan bebas, bagaimana cara pemanfaatannya?

Jenis bangunan atau struktur apa yang harus dibangun dan kapan?

Haruskah pemanfaatan yang ada dianggap sebagai pemanfaatan antara?

Untuk pertanyaan pertama, sangat penting untuk menganalisis tidak hanya keadaan pasar saat ini, tetapi juga memperkirakan perubahannya di masa depan, karena biaya ditentukan oleh potensi lahan. Perlu diperhatikan bahwa zonasi fungsional dapat berubah, dialihkan ke kategori lahan lain, dan sebagainya.

Selain sifat dan waktu perbaikan, jenis perbaikan spesifik juga harus ditentukan.

Seringkali kawasan yang dibangun dianalisis seolah-olah merupakan lahan kosong. Dalam hal ini, tugas analisis adalah menentukan efektivitas penggunaan saat ini dan penggunaan terkait di masa depan. Lahan kosong itu seolah-olah dipertimbangkan dari sudut pandang membangun bangunan serupa dengan yang sudah ada.

Kriteria NNEI untuk sebidang tanah bebas adalah nilai sisa maksimum tanah tersebut.

Pilihan penggunaan sebidang tanah sebagai lahan terbangun memiliki 2 tipe utama:

1. Pelestarian tujuan yang ada dari properti yang dinilai;

2. Mengubah tujuan properti yang dinilai.

Dalam kedua kasus tersebut, hal berikut dipertimbangkan:

Sangatlah penting dan mungkin untuk mempertahankan volume dan kualitas layanan yang disediakan oleh real estat;

Melaksanakan pekerjaan konstruksi pada rekonstruksi bangunan untuk meningkatkan kelasnya dan mengubah tarif sewa,

Melaksanakan pekerjaan konstruksi untuk memperluas kawasan melalui pembangunan tambahan atau pembangunan lantai tambahan;

Pengurangan area yang ada karena pembongkaran sebagian.

Tujuan utama dari analisis ini adalah untuk menjawab pertanyaan:

1) Apakah disarankan untuk terus mengoperasikan gedung dalam kondisi seperti sekarang;

2) Pilihan rekonstruksi mana yang harus dipilih (rekonstruksi, perluasan atau pembongkaran sebagian);

3) Bagaimana dan dalam jangka waktu berapa biayanya akan diperoleh kembali?

Properti NiNEI ditingkatkan- ϶ᴛᴏ menggunakannya dengan adanya perbaikan yang ada. Analisis tersebut harus memberikan rekomendasi untuk penggunaan properti di masa depan.

Kriteria NINEI untuk properti yang ditingkatkan adalah memaksimalkan nilai properti pada tingkat pengembalian jangka panjang dan jumlah risiko yang sesuai.

Dalam praktiknya, jika pilihan-pilihan tersebut tidak memerlukan biaya rekonstruksi dan modernisasi, maka pilihan-pilihan tersebut dapat dibandingkan secara langsung berdasarkan nilai sekarang dari pendapatan masa depan.

Jika penggunaan kembali atau biaya renovasi diperlukan, perbandingan pilihan dapat dilakukan berdasarkan biaya bersih sekarang atau tingkat pengembalian internal proyek renovasi dari masing-masing pilihan.

Topik 3.3 Menemukan penggunaan real estat yang terbaik dan paling efisien

Dalam konteks pembentukan dan pengembangan pasar ekonomi di Rusia, pencarian ide dan opsi baru untuk menggunakan real estat menjadi sangat penting ketika menilai nilai pasar.

Sebagian besar objek yang nilai pasarnya perlu ditentukan, dalam tujuan fungsionalnya saat ini, tidak memberikan utilitas yang memadai kepada pemiliknya, yang ditentukan oleh tingkat keuntungan pasar rata-rata.

Pengalaman praktis menunjukkan bahwa dalam sebagian besar kasus, hanya tujuan fungsional baru, yang mencerminkan kebutuhan permintaan pasar saat ini, yang memungkinkan objek tertentu berhasil bersaing di pasar real estat. Dalam hal inilah analisis NiNEIN dalam kondisi Rusia menjadi elemen terpenting dari prosedur penilaian nilai pasar, yang sangat menentukan nilai hasil akhir.

Langkah pertama ketika melakukan analisis NNEI terhadap real estat adalah mencari kemungkinan opsi penggunaan fungsional yang secara signifikan dapat mengubah posisi properti yang dinilai di pasar real estat.

Untuk pencarian yang ditargetkan untuk opsi penggunaan real estat, Anda dapat menerapkan metodologi yang dikembangkan dalam analisis investasi untuk tujuan serupa. Hakikat metodologi pada hakikatnya adalah bahwa alternatif penggunaan harus ditentukan berdasarkan adanya premis-premis dasar sebagai berikut:

1) keberadaan bahan galian atau sumber daya alam;

2) kemampuan struktur pertanian yang ada;

3) kemungkinan berubahnya struktur permintaan dan penawaran sebagai akibat dari pengaruh faktor demografi atau sosial ekonomi;

4) kemungkinan penerapan kebijakan ekspor-impor dan investasi negara;

5) pengalaman menggunakan real estate di negara lain dengan kondisi serupa;

6) peluang untuk mendiversifikasi usaha yang sudah ada:

7) peluang untuk memperluas skala produksi.

Terlepas dari kenyataan bahwa klasifikasi semacam itu bersifat konsolidasi, klasifikasi ini memungkinkan seseorang untuk menganalisis opsi penggunaan real estat dengan cukup efektif.

Topik 3.2 Analisis penggunaan lahan gratis yang terbaik dan paling efektif. Analisis pemanfaatan lahan terbaik dan efektif sebagai perbaikan - konsep dan jenis. Klasifikasi dan ciri-ciri kategori "Topik 3.2 Analisis pemanfaatan lahan gratis terbaik dan paling efektif. Analisis pemanfaatan lahan terbaik dan efektif sebagai perbaikan" 2017, 2018.

Ketentuan umum

Tanah hanya memperoleh nilai melalui penggunaannya, sehingga semua bukti mengenai nilai didasarkan pada analisis potensi penggunaannya. Hal ini menimbulkan unsur ambiguitas dalam penilaian tanah, karena tergantung pada sifat penggunaan tersebut, nilai sebidang tanah yang sama mungkin berbeda secara signifikan, sehingga memungkinkan kita untuk membicarakan nilai tanah yang berbeda untuk penggunaan alternatif. Namun, selalu ada penggunaan yang menghasilkan nilai tanah tertinggi dan paling efisien. Hal inilah yang memadai dari sudut pandang pelaku pasar dan harus dijadikan dasar dalam menentukan nilai pasar suatu bidang tanah.

Dalam praktik penilaian bidang tanah saat ini, analisis ini tidak ada. Biasanya, dalam laporan, pemilihan dan pembenaran penggunaan yang paling efektif direduksi menjadi daftar kriteria dan pernyataan, tidak didukung oleh perhitungan apa pun, bahwa penggunaan yang dialokasikan pada bidang tanah adalah yang paling efektif.

Prosedur untuk mengidentifikasi dan membenarkan penggunaan alternatif real estat yang menjamin penggunaan paling produktif disebut analisa penggunaan terbaik dan paling efektif. Namun, penggunaan terbaik dan paling efisien adalah penggunaan lahan atau properti kosong dengan perbaikan tersebut layak secara fisik, sah secara hukum, layak secara ekonomi dan menghasilkan nilai tertinggi.

Pada dasarnya konsep pemanfaatan tertinggi dan tertinggi hanya berlaku pada lahan. Tanah dianggap memiliki nilai, sedangkan perbaikan berkontribusi terhadap nilai real estate itu sendiri secara keseluruhan. Oleh karena itu penekanan teoritis analisis penggunaan tertinggi dan terbaik ditempatkan pada kemungkinan penggunaan lahan seolah-olah lahan tersebut kosong. Bahkan untuk real estat yang lebih baik, menilai tanah tersebut sebagai tanah kosong merupakan kondisi yang diperlukan dalam menentukan nilai real estat. Hanya dengan cara inilah kontribusi nyata perbaikan terhadap nilai properti dapat ditentukan.

Konsep penggunaan properti yang ditingkatkan yang terbaik dan paling efektif dalam penilaian real estat dikembangkan pada tahun 1960an.

Analisis penggunaan terbaik dan terbaik dilakukan:

a) untuk sebidang tanah secara cuma-cuma;

b) untuk sebidang tanah yang sudah ada perbaikannya.

Tujuan dari analisis penggunaan tertinggi dan terbaik adalah untuk membuat pilihan yang tepat mengenai penggunaan real estat yang paling produktif.

Ketika membuat pilihan akhir tentang penggunaan properti tertentu yang terbaik dan paling efektif, ketentuan berikut digunakan:

· jika nilai properti dengan perbaikan lebih besar dari nilai situs tanpa perbaikan, penggunaan terbaik dan paling efisien adalah penggunaan properti dengan perbaikan;

· Jika nilai sebidang tanah kosong melebihi nilainya dengan perbaikan, penggunaan yang terbaik dan paling efektif adalah dengan menggunakan tanah tersebut sebagai tanah kosong.

Penggunaan lahan kosong yang terbaik dan paling efisien

Analisis penggunaan tanah gratis yang terbaik dan paling efektif dilakukan dalam dua kasus:

· jika perlu, penilaian terpisah atas sebidang tanah;

Tujuan utama dari analisis ini adalah untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan berikut:

1. Jika lahan sedang atau akan kosong, bagaimana cara pemanfaatannya?

2. Jenis bangunan atau struktur apa yang harus dibangun dan kapan?

Penilai harus menganalisis tidak hanya keadaan pasar saat ini, tetapi juga memberikan perkiraan perubahannya di masa depan, karena nilainya terutama ditentukan oleh potensi peluang. Misalnya, pemanfaatan terbaik saat ini di pinggiran kota terdekat sebagai lahan pertanian mungkin akan berubah menjadi lahan pemukiman seiring dengan pertumbuhan kota.

Mungkin ada kasus di mana penggunaan yang paling efektif saat ini bersifat sementara atau spekulatif. Penggunaan sementara melibatkan pembangunan tempat parkir dan lapangan olahraga. Setelah beberapa waktu, penggunaan situs yang paling efektif mungkin adalah untuk membangun kantor.

Penggunaan spekulatif melibatkan membiarkan properti tetap kosong sampai kondisi pasar mendukung untuk perbaikan.

Seringkali kawasan yang dibangun dianalisis seolah-olah merupakan lahan kosong. Dalam hal ini, tugas analisis adalah untuk menentukan efektivitas penggunaan saat ini dan penggunaan lebih lanjut terkait - rekonstruksi, modernisasi, perbaikan, pembongkaran, dll. Kavling kosong ini ditinjau dari segi pembangunan bangunan yang serupa dengan yang sudah ada. Jika penggunaan tersebut sesuai dengan penggunaan yang paling efisien, maka selisih antara nilai sekarang perbaikan dan nilai perbaikan baru akan menentukan hilangnya nilai karena berbagai sebab.

Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik - membandingkan opsi untuk mengembangkan sebidang tanah. Untuk setiap opsi pengembangan, nilai sisa tanah dihitung. Nilai sisa tertinggi dari suatu tanah menunjukkan penggunaan terbaik dan paling efisien.

Penggunaan lahan terbaik dan efisien dengan perbaikan yang ada

Analisis penggunaan properti yang terbaik dan paling efektif sebagai perbaikan dilakukan dalam kasus-kasus berikut:

· ketika menentukan sifat penggunaan properti yang menjamin pengembalian maksimum atas modal yang diinvestasikan;

· saat memilih objek untuk analisis komparatif.

Tujuan utama dari analisis ini adalah untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan berikut:

1. Bagaimana seharusnya perbaikan yang ada digunakan?

2. Jenis renovasi atau modernisasi apa yang sebaiknya dilakukan dan kapan?

Pemanfaatan harta benda yang paling baik dan efisien sebagai suatu perbaikan adalah dengan menggunakannya bersama dengan perbaikan-perbaikan yang ada. Analisis penggunaan properti tersebut harus memberikan rekomendasi untuk penggunaan properti di masa depan.

Kriteria penggunaan properti yang terbaik dan paling efisien sebagai properti yang ditingkatkan adalah memaksimalkan nilai properti pada tingkat pengembalian jangka panjang dan jumlah risiko yang sesuai.

Dalam praktiknya, jika opsi-opsi tersebut tidak memerlukan biaya renovasi atau modernisasi, opsi-opsi tersebut dapat dibandingkan secara langsung satu sama lain berdasarkan nilai sekarang dari pendapatan masa depan. Jika biaya konversi atau renovasi diperlukan, perbandingan pilihan dapat dilakukan berdasarkan biaya bersih sekarang atau tingkat pengembalian internal proyek renovasi dari masing-masing pilihan.

Urutan analisis penggunaan lahan yang terbaik dan efisien

Analisis oleh NEI terhadap sebidang tanah yang bebas dari perbaikan

Analisis pemanfaatan sebidang tanah yang terbaik dan efisien dilakukan dengan urutan sebagai berikut:

1. Analisis pasar dan pemilihan alternatif pemanfaatan potensial yang layak dilakukan, dengan mempertimbangkan peluang dan keterbatasan pasar.

Penggunaan terbaik dan paling efisien pada lahan kosong atau lahan yang telah diperbaiki memerlukan pengujian apakah berbagai opsi memenuhi kriteria berikut:

Penggunaan lahan yang terbaik dan paling efisien, baik lahan kosong maupun lahan baru, harus memenuhi empat kriteria:

· layak secara fisik;

· diizinkan secara hukum;

· layak secara finansial dan ekonomi;

· Memiliki profitabilitas maksimum.

Mari kita perhatikan ciri-ciri penerapan kriteria penggunaan terbaik dan paling efektif.

Kesesuaian fisik bidang tanah.

Penggunaan properti yang terbaik dan paling efisien bergantung pada karakteristik fisiknya.

Saat mempertimbangkan kasus penggunaan, pertimbangkan:

· Dimensi dan bentuk situs, yang mungkin atau mungkin tidak sesuai dengan penggunaan optimal. Misalnya, lokasinya mungkin kecil untuk pengembangan industri yang merupakan pemanfaatan terbaik berdasarkan zonasi yang ada.

· Ketersediaan transportasi dan utilitas dapat menjadi faktor penentu ketika memilih kasus penggunaan, misalnya: jika pengembang tertarik untuk membangun gudang, preferensi akan diberikan pada lokasi yang memiliki akses ke jaringan jalan raya atau kereta api. Bagi toko, restoran cepat saji, dan motel, keterbukaan visual di seluruh sisi jalan sangatlah penting. Ketidakmampuan untuk terhubung ke saluran pembuangan utama dapat mengecualikan kasus penggunaan yang dipertimbangkan dari daftar kasus penggunaan yang layak secara fisik.

· Kondisi rekayasa geologi dan hidrogeologi mungkin tidak memungkinkan untuk merancang opsi perbaikan yang paling efektif, misalnya karena rendahnya daya dukung tanah atau tingginya permukaan air tanah.

· Fitur topografi dan geografis dapat memberlakukan pembatasan penggunaan yang signifikan. Misalnya, penggunaan lokasi untuk pembangunan terminal industri besar mungkin menjadi tidak mungkin karena topografi lokasi tersebut.

Keamanan hukum

Saat menganalisis penggunaan properti yang terbaik dan paling efektif, penting untuk menentukan opsi penggunaan mana yang mematuhi undang-undang, pemerintah, dan kota yang berlaku di wilayah tersebut. Semua dokumen yang mengatur sisi peraturan dan hukum penggunaan fungsional harus dianalisis. Pembatasan publik meliputi: peraturan zonasi; persyaratan lingkungan; persyaratan izin; peraturan bangunan; kode perumahan; ketentuan mengenai pembagian tanah menjadi kavling. Pembatasan publik lainnya mungkin mencakup standar konsumsi energi, pembatasan naungan, pembebasan lahan secara paksa untuk kepentingan umum, dan banyak lagi.

Sifat penggunaan mungkin dibatasi oleh perjanjian sewa jangka panjang. Selain itu, mungkin terdapat pembatasan sebagian atau sementara yang mencakup larangan penggunaan jenis bahan tertentu, pembatasan jumlah lantai, atau larangan sementara pembangunan di lokasi tertentu.

Dalam beberapa kasus, untuk proyek besar, penilaian oleh penduduk setempat merupakan persyaratan wajib. Dalam kasus lain, pengembang harus menyediakan persentase tertentu dari apartemen atau persentase yang sama dari rumah dalam pengembangan perumahan keluarga tunggal kepada masyarakat berpenghasilan rendah dengan harga sewa atau di bawah harga pasar. Pembatasan ini secara signifikan dapat mempengaruhi penggunaan lahan yang terbaik dan efisien.

Mungkin ada pembatasan sebagian atau sementara yang menentukan larangan terkait dengan status benda tersebut sebagai monumen warisan budaya dan sejarah. Pembatasan parsial dalam banyak kasus menimbulkan biaya tambahan ketika melakukan perbaikan, terutama di kawasan perkotaan bersejarah.

Selain batasan hukum, mungkin terdapat sentimen negatif dari penduduk lokal, yang mungkin membuat kasus penggunaan tertentu tidak mungkin dilakukan.

Pembatasan hukum privat mencakup pembatasan penggunaan properti, kemudahan, dan perjanjian khusus. Pemilik tanah tetangga mungkin memiliki bangunan yang melanggar batas properti tersebut. Mungkin ada situs pemakaman atau bangunan bersejarah di lokasi yang tidak boleh dibongkar.

Kelayakan finansial dan ekonomi

Setelah menghilangkan opsi penggunaan yang layak secara fisik dan dilarang secara hukum dari pertimbangan, analisis kelayakan finansial dari opsi yang tersisa harus dilakukan. Kriteria kelayakan finansial adalah pengembalian positif atas modal yang diinvestasikan, yaitu pengembalian yang sama atau lebih besar dari biaya kompensasi biaya pemeliharaan, kewajiban keuangan, dan investasi awal.

Fokus studi kelayakan finansial akan bergantung pada pasar untuk kemungkinan penggunaan secara fisik dan diperbolehkan secara hukum.

Jika penggunaan ini dilakukan di pasar sewa, maka analisis kelayakan finansial akan fokus pada penggunaan mana yang akan memberikan pendapatan operasional bersih yang cukup untuk memenuhi tingkat pengembalian investasi pasar yang disyaratkan:

Pendapatan operasional bersih dari penyewaan properti yang telah diperbaiki;

IPK - pembayaran utang tahunan.

Jika penggunaan yang layak secara fisik dan diizinkan tersedia di pasar penjualan, analisis kelayakan finansial akan berupaya menentukan jumlah pendapatan yang akan dihasilkan dari penjualan properti yang ditingkatkan berdasarkan penggunaan alternatif. Layak secara finansial dalam hal ini adalah penggunaan di mana pendapatannya akan melebihi jumlah biaya yang diperlukan untuk membuat dan menjual real estat yang ditingkatkan:

RS > Cc + Cf + Pr

RS - nilai pasar dari peningkatan real estat;

CC - biaya konstruksi;

Сф - biaya pembiayaan;

Pr - keuntungan pengembang

Tentu saja, kelebihan-kelebihan ini akan menentukan jumlah yang dapat dikeluarkan pengembang untuk pembebasan lahan. Namun dengan mempertimbangkan asumsi bahwa semua pihak di pasar, termasuk pemilik bidang tanah, berusaha untuk memaksimalkan keuntungannya, maka dapat dirumuskan kondisi tambahan berikut untuk kelayakan pengembangan dan pengembangan bidang tanah tersebut. Jumlah yang dapat ditawarkan pengembang untuk lahan yang akan dikembangkan harus lebih besar atau sama dengan nilainya dengan perbaikan:

Studi kelayakan finansial harus didasarkan pada bukti andal yang dikumpulkan dan dianalisis di pasar kompetitif untuk real estat yang bersangkutan.

Kelayakan finansial sangat bergantung pada penawaran dan permintaan serta lokasi.

Uji rendemen maksimum berlaku pada penggunaan yang memenuhi tiga kriteria pertama. Hal ini tidak hanya melibatkan pertimbangan nilai real estate yang dapat dicapai dengan memanfaatkannya secara paling produktif, namun juga biaya yang terkait dengan pencapaian nilai tersebut, termasuk biaya pembongkaran dan relokasi, biaya restorasi lingkungan, biaya rezonasi, dan lain-lain.

Dari penggunaan yang layak secara finansial, penggunaan yang paling efisien adalah penggunaan yang memberikan nilai sisa tertinggi atas tanah tersebut.

Nilai sisa tanah dapat diketahui dengan menentukan nilai tujuan penggunaan dan dikurangi biaya perbaikan.

2. Biaya pengembangan untuk setiap alternatif strategi ditentukan.

Kualitas sumber daya situs dan kelayakan teknologi dari berbagai pilihan pengembangan juga diperhitungkan.

3. Kelayakan finansial dari strategi pembangunan yang diidentifikasi ditentukan.

Untuk setiap opsi, perkiraan laporan laba rugi disiapkan. Untuk setiap strategi pengembangan, berdasarkan asumsi dan asumsi tentang perilaku pasar di masa depan, pendapatan operasional bersih dihitung.

4. Rasio kapitalisasi bangunan, bangunan dan tanah ditentukan. Penilai dapat menggunakan rasio kapitalisasi yang ditentukan berdasarkan informasi pasar yang tersedia atau berdasarkan ekspektasi investor.

5. Pendapatan operasional bersih didistribusikan antara bangunan, struktur dan tanah.

6. Nilai sisa tanah ditentukan.

Nilai sisa tertinggi dari suatu tanah menunjukkan penggunaan terbaik dan paling efisien.

Analisis sebidang tanah dengan perbaikan yang ada

Analisis sebidang tanah dengan bangunan yang ada dilakukan dengan urutan sebagai berikut.

1. Pilih kasus penggunaan yang layak dilakukan mengingat peluang pasar dan organisasi;

2. Biaya pengembangan untuk setiap opsi yang diajukan telah ditentukan;

3. Pendapatan operasional bersih ditentukan;

4. Rasio kapitalisasi keseluruhan ditentukan;

5. Nilai sekarang dari pendapatan masa depan ditentukan;

6. Penetapan biaya rekonstruksi atau perbaikan;

7. Nilai pasar dari satu bidang real estat ditentukan.

Nilai bersih sekarang atau tingkat pengembalian internal tertinggi dari proyek pembangunan kembali menunjukkan penggunaan lahan yang terbaik dan paling efisien.

. Kriteria kelayakan fisik suatu bidang tanah meliputi ukuran, bentuk, luas, kondisi tanah dan jalan akses menuju lokasi, serta risiko bencana alam. Setelah mempertimbangkan secara rinci setiap kriteria sehubungan dengan lokasi yang dinilai, Penilai sampai pada kesimpulan bahwa penggunaan sebidang tanah secara cuma-cuma adalah mungkin sebagai ________________________.

Penggunaan yang diizinkan secara hukum. Ketika membenarkan penggunaan sebidang tanah kosong yang diperbolehkan secara hukum, perlu mempertimbangkan pembatasan pribadi, peraturan zonasi, peraturan bangunan, peraturan untuk perlindungan bangunan bersejarah, undang-undang lingkungan hidup, hak milik dan dokumen hak milik, yang seringkali dapat membatasi beberapa jenis tanah kosong. kegunaan potensial. Sebidang tanah yang dimaksud mempunyai izin penggunaan sebagai _________________.

Penggunaan yang dibenarkan secara finansial. Penggunaan lahan yang lebih baik dianggap layak secara finansial jika lahan tersebut memberikan pendapatan operasional yang sama atau lebih besar dari biaya operasional, biaya pendanaan, dan skema pengembalian modal yang diperlukan.

Setelah dilakukan analisis, ternyata pilihan untuk menggunakan sebidang tanah di bawah fasilitas yang ada layak secara finansial.

Kesimpulan. Penggunaan yang paling efisien adalah penggunaan lahan yang menjamin produktivitasnya maksimal. Dalam hal ini, penggunaan lahan yang ada adalah satu-satunya yang mungkin dan paling efektif.

Analisis NEI suatu bidang tanah sebagai tanah terbangun

Analisis penggunaan sebidang tanah yang paling efektif pada proyek pembangunan modal yang ada, yaitu satu objek real estat, memungkinkan kita untuk menentukan penggunaan yang paling menguntungkan dan kompetitif dari objek real estat yang ada - penggunaan yang sesuai dengan maksimum nilai benda tersebut dan dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut:

Penggunaan secara fisik mungkin objek dipilih sebagai penempatan tempat ___________________ di dalamnya, karena objek real estat dirancang dalam tata letak arsitektur yang sesuai, yang memberikan biaya fisik minimal untuk mengatur penggunaan objek sebagai ________________.

Penggunaan yang Dapat Diterima Secara Hukum. Perbaikan sebidang tanah saat ini (OKS yang ada) tidak melanggar peraturan perundang-undangan yang ada, dan oleh karena itu ________________________.

Penggunaan yang dibenarkan secara finansial. Penggunaan objek saat ini adalah penggunaannya sebagai _____________. Karena pemanfaatan ini dapat menghasilkan pendapatan bagi pemiliknya, maka _______ diambil sebagai pemanfaatan yang terbaik.

Kesimpulan. Setelah menganalisis NEI, penilai sampai pada kesimpulan bahwa penggunaan objek penilaian yang paling efektif adalah penggunaannya sebagai _____________________.

Memilih Pendekatan Penilaian

Pendekatan dan metode yang ada dalam penilaian untuk menentukan nilai real estat harus diterapkan dalam mata kuliah ini dengan satu-satunya syarat bahwa jenis properti ini harus memiliki kualitas yang dapat diterapkan pendekatan ini atau itu, serta ketersediaan dan kemungkinannya. menggunakan informasi untuk penerapan masing-masing pendekatan.

Dalam melakukan penilaian, sesuai dengan standar penilaian, penilai wajib menggunakan (atau membenarkan penolakan penggunaan) pendekatan biaya, komparatif, dan pendapatan.

Pendekatan biaya didasarkan pada prinsip ______________;

Pendekatan komparatif didasarkan pada prinsip _____________;

Pendekatan pendapatan didasarkan pada prinsip _______________.

Setelah menganalisis objek penilaian dan lingkungannya, penilai berkesimpulan bahwa pendekatan-pendekatan di atas dapat diterapkan untuk menentukan nilai objek penilaian tanpa kecuali/dengan pengecualian _________, karena ____..

Penilaian berbasis biaya

Pendekatan biaya dalam penilaian properti didasarkan pada asumsi bahwa biaya pembangunan suatu properti (termasuk penyusutan), bersama dengan nilai pasar hak atas tanah di mana properti tersebut berada, merupakan pedoman yang dapat diterima untuk menentukan nilai properti. properti.

Nilai suatu aset ditentukan oleh selisih antara biaya konstruksi baru dan hilangnya nilai akibat akumulasi penyusutan.

Menurut Standar Penilaian Federal, langkah-langkah utama dalam menerapkan pendekatan biaya untuk menentukan nilai meliputi:

· ________________________;

· ___________________________;

· __________________________;

· __________________________.

Rumus dasar menghitung nilai pasar suatu benda dengan menggunakan pendekatan biaya:

Dengan ob = (Dengan vosp(zam)ox - Dan nak) + Dengan tanah,

Dari tentang– nilai pasar objek menurut pendekatan biaya;

Cre(penggantian)sapi – biaya biaya reproduksi (penggantian) perbaikan;

Dan seterusnya– akumulasi keausan;

Dari tanah– nilai pasar hak atas sebidang tanah.

Perkiraan biaya reproduksi (penggantian) objek yang dinilai

Secara umum biaya reproduksi (penggantian) memiliki struktur sebagai berikut:

S matahari (wakil) = PI + CI + PP,

Dari matahari (wakil) - biaya reproduksi (penggantian) biaya

PI - biaya langsung (biaya konstruksi itu sendiri);

CI- biaya tidak langsung (biaya pra-konstruksi, pajak, dll);

hal- keuntungan pengusaha.

Saat menghitung biaya konstruksi, Penilai menggunakan indikator agregat dari biaya penggantian bangunan dan struktur untuk menilai kembali aset tetap UPVS). Dalam hal ini, biaya pembangunan baru dihitung dengan menggunakan rumus:

C vos = (C tab * I 69-84 * I 84-tek * PK j * O) + KI + PP,

Dari matahari biaya biaya reproduksi

Dengan tab- biaya satuan ukuran pada tingkat harga menurut UPVS;

Dan 69-84- indeks konversi biaya konstruksi dari harga tahun 1969 ke harga per 01/01/84;

Dan 84-tek- indeks konversi biaya konstruksi dari harga tahun 1984 menjadi harga pada tanggal sekarang;

P Kj- produk faktor koreksi (jika ada);

TENTANG- jumlah total unit pengukuran (cub.m, sq.m);

CI- biaya tidak langsung yang tidak diperhitungkan dalam UPVS;

hal- keuntungan pengusaha.

Saat menghitung biaya konstruksi, Penilai menggunakan indikator agregat biaya bangunan dan struktur KO-INVEST). Dalam hal ini, biaya pembangunan baru dihitung dengan menggunakan rumus:

Dengan deputi = US 01.2009 * O * I 01.2009-tech,

Dengan wakil– biaya biaya penggantian;

AS 01.2009– biaya satuan ukuran pada tingkat harga menurut KO-INVEST;

TENTANG– jumlah total satuan pengukuran (meter kubik, meter persegi);

Dan teknologi 01.2009– indeks konversi biaya konstruksi dari harga Januari 2009 menjadi harga pada tanggal sekarang (menurut direktori KO-INVEST “Indeks Harga dalam Konstruksi”).

Perhitungan biaya penggantian objek penilaian disajikan pada Tabel 1.

Perhitungan biaya penggantian

Tabel 1.

Jadi, biaya pembangunan baru properti yang dinilai adalah: _______________ rubel.

Penentuan akumulasi keausan

Penyusutan adalah hilangnya nilai akibat rusaknya kondisi fisik suatu benda dan/atau keusangannya. Tergantung pada alasan yang menyebabkan hilangnya nilai, perbedaan dibuat antara keausan fisik, keusangan fungsional dan eksternal.

Keausan fisik (DAN FISIK)- ini adalah hilangnya nilai karena proses alami penuaan struktur selama operasi. Hal ini dinyatakan dalam penuaan dan keausan, kehancuran, pembusukan, karat, kerusakan dan cacat struktural.

Masa pakai bangunan umumnya bergantung pada ketahanan elemen struktur penyusunnya. Bergantung pada jenis struktur dan jenis bahan dasar yang digunakan, masa pakai rata-rata standar telah ditetapkan untuk struktur tersebut, yang dalam praktiknya digunakan untuk perhitungan ekonomi.

Keausan fisik setiap elemen struktur ditentukan sebagai produk dari berat jenis elemen struktur dan persentase keausan elemen struktur tersebut.

Untuk menghitung besarnya kerusakan fisik suatu benda digunakan metode yang didasarkan pada data akumulasi keausan elemen struktur, yang diidentifikasi oleh para ahli pada saat pemeriksaan objek yang dinilai, dengan memperhatikan kontribusi masing-masing elemen terhadap. biaya objek tersebut. Dalam istilah nilai, penyusutan fisik suatu benda didefinisikan sebagai hasil kali persentase penyusutan fisik benda tersebut dengan biaya pembangunan baru benda tersebut.

I f = (C n * % keausan) / 100,

Jika- keausan fisik benda, gosok.

S n– biaya pembangunan baru fasilitas, gosok.

% memakai- % keausan benda yang dinilai.

Apabila karena suatu sebab tidak dapat diperoleh kesimpulan tentang keadaan benda yang dinilai, maka keausan fisik benda itu ditentukan oleh cara hidup benda itu. Tingkat keausan ditentukan dengan menghitung umur ekonomis suatu benda dan umur efektifnya.

Jika = EF / SEJ * 100%

Jika– kerusakan fisik benda, %;

EF– umur efektif benda (tahun), ditentukan berdasarkan data pemeriksaan;

SJE– umur ekonomis benda tersebut (tahun).

Dalam tugas mata kuliah ini, penilai menghitung keausan fisik benda yang dinilai dengan menggunakan metode penguraian elemen struktur dengan metode observasi (penentuan keausan elemen demi elemen).

Keusangan fungsional(Fungsi) benda yang dinilai ditentukan oleh hilangnya nilai akibat ketidaksesuaian proyek, bahan, peraturan bangunan, desain dengan persyaratan modern dan disebabkan oleh:

1. kekurangan yang memerlukan penambahan unsur;

2. kekurangan yang memerlukan penggantian atau modernisasi elemen;

3. kekurangan yang memerlukan penghilangan unsur-unsur.

Fasilitas yang dinilai dibangun pada ____________ sesuai dengan kode bangunan dan peraturan yang berlaku pada saat konstruksi dilakukan selama masa pengoperasian; Nilai keusangan fungsional diasumsikan 0%.

Keusangan eksternal(U ext) mencirikan kerusakan yang disebabkan oleh nilai real estat oleh faktor-faktor di luarnya. Keusangan eksternal ditentukan oleh lokasi objek dan disertai dengan penurunan harga sewa jika digunakan secara komersial. Akibat yang ditimbulkan adalah turunnya harga jual (kehilangan nilai) suatu benda karena perubahan lingkungan pasar (penurunan luas wilayah, triwulan, dan sebagainya secara umum). Daya tarik properti di mata calon pembeli juga akan berubah.

Tidak ada keusangan eksternal yang diidentifikasi untuk subjek penilaian.

Besarnya total (akumulasi) keausan ditentukan dengan rumus:

Dan nak = (1 – (1 – I fisik /100) * (1 – U fungsi /100) * (1 – U vn /100).

Perhitungan keausan fisik dengan metode observasi elemen struktur disajikan pada tabel __.

Perhitungan keausan fisik objek yang dinilai

Meja __.

Dengan demikian, akumulasi penyusutan objek penilaian adalah sebesar 19%.

Perhitungan nilai objek penilaian dengan memperhitungkan akumulasi penyusutan diberikan pada tabel. ___.

Meja ___

Penilaian nilai pasar sebidang tanah

(cara di atas bisa diganti dengan metode perbandingan penjualan, atau lainnya)

Biaya sebidang tanah pada mata kuliah ini ditentukan oleh cara pembagiannya.

Metode ini digunakan untuk mengevaluasi bidang tanah yang dikembangkan dan didasarkan pada penentuan bagian nilai sebidang tanah dalam nilai pasar suatu properti. Untuk menerapkan metode ini, sampel objek real estat tunggal dengan tujuan fungsional serupa dikumpulkan, yang informasinya diketahui tentang biaya bidang tanah dan perbaikannya. Setelah analisis, persentase biaya komponen suatu objek ditentukan, yang menjadi dasar perhitungan nilai pasar dari sebidang tanah yang dinilai.

Biaya sebidang tanah dihitung dengan urutan sebagai berikut.

S bumi = S eon * K dz,

Dari tanah– biaya sebidang tanah;

S eon– biaya satu properti dengan menggunakan pendekatan komparatif;

Kdz– bagian dari biaya sebidang tanah dalam biaya satu properti.

Untuk melakukan analisis pasar, sampel objek serupa dikumpulkan.

Meja __

TIDAK.	Objek analog	Luas bangunan, sq.m	Luas tanah, sq.m	Biaya objek, gosok.	Biaya tanah, gosok.	Bagian dari biaya tanah, %
	Bangunan industri			6 000 000	1 240 800	18,8
	Bangunan industri			16 300 000	2 004 900	12,3
	Bangunan industri			8 600 000	1 255 600	14,6
	Rata-rata, dibulatkan:					15,23

Jadi, harga sebidang tanah adalah:

Dari tanah= ______ * 15,23% = _______ gosok.

Perhitungan nilai pasar objek penilaian menggunakan pendekatan biaya

Dengan demikian, nilai pasar suatu objek penilaian, yang ditentukan dengan pendekatan biaya dengan mempertimbangkan nilai bidang tanah, adalah sama dengan:

Dari tentang= __________ + ____________ = _____________ rubel.