ارزیابی اموال شرکت برای اهداف وثیقه. توصیه های روش شناختی "ارزیابی دارایی های دارایی برای اهداف وثیقه. روش پیشنهادی برای تعامل بین ارزیاب و بانک

کدام تخمین را باید باور کنید؟

مشتری گزارشی از یک ارزیاب مستقل در مورد ارزیابی ملک می آورد. تقریبا 10 میلیون روبل. یک نسخه از پروانه و یک نسخه از بیمه نامه مؤید بیمه مسئولیت ارزیاب مستقل به ضمیمه گزارش می باشد. فقط مقدار مسئولیت برای یک ارزیاب که اشیاء میلیون دلاری را ارزیابی می کند - 100 هزار روبل بسیار مضحک است. علاوه بر این، این یک مسئولیت عمومی است و مسئولیت یک مورد به طور کلی کم است - 10 هزار روبل. شما نمی توانید فکر نکنید: اگر شما یک ارزیاب کارکشته هستید که وظیفه ارزیابی اشیاء میلیون دلاری را بر عهده می گیرید، چرا مسئولیت خود را اینقدر ارزان ارزیابی کرده اید؟ خودت باور نمیکنی؟ اگر قبلاً یک مهندس یک پل را طراحی و ساخته بود، پس خود او در هنگام عبور اولین قطار از روی آن زیر این پل می ایستاد - او با زندگی خود تضمین می کرد که زاده فکر او هک نیست. و در اینجا - 10 هزار روبل. احتمالاً ارزیاب حتی از سایت بازدید نکرده است - حتی یک عکس هم در گزارش وجود ندارد. او فقط می‌توانست آن را با گذرنامه فنی ارزیابی کند، اگر اصلاً آن را دیده بود، در غیر این صورت می‌توانست آن را به سادگی "نقاشی" کند.

ضمناً در وامی که بابت وثیقه املاک ارزیابی شده صادر شده بود، اصل مبلغ بازپرداخت نشده بود. نکته این بود که ملک را سلب مالکیت کند. ارزیابی دوم انجام شد. قبلا توسط ارزیاب دیگری انجام شده بود. چه فکر می کنید؟ تفاوت بیش از دو برابر است. چه شکلی است؟

به نظر شما ارزیابی دوم درست است؟ مهم نیست که چگونه است. ملک به قیمت مورد قبول بانک - چهار برابر کمتر از برآورد اولیه - فروخته نشد. به هر حال، همچنین خوب است که در کلی ترین حالت، ارزش گذاری موضوع وام مسکن مطابق با قوانین فدراسیون روسیه با توافق بین راهن و راهن رهن تعیین می شود (بند 3، ماده 9 قانون). قانون فدرال "در مورد رهن (وثیقه املاک)"). و فقط در تعدادی از موارد لازم است به خدمات یک ارزیاب مستقل متوسل شوید. به ویژه هنگام ثبت وام مسکن (ماده 14).

"1. وام مسکن در زمان صدور آن به وام مسکن اصلی توسط ارگانی که ثبت دولتی وام مسکن را انجام می دهد باید شامل موارد زیر باشد:

9) ارزش پولی اموالی که رهن بر آن مستقر شده است و در مواردی که رهن به موجب قانون اجباری باشد، ارزش نقدی مال به تأیید ارزیابی‌کننده...

با این حال، حتی در مواردی که قانون به طور مستقیم نیاز به مشارکت ارزیاب را نشان نمی‌دهد، موسسات اعتباری همچنان مشتریان را ملزم می‌کنند تا در مورد ارزیابی تک تک اشیاء پذیرفته شده به عنوان وثیقه گزارش دهند، و مشکل در اینجا در «ماهیت واحد» آنها نهفته است و نقدینگی کم در عین حال، ارزیابی انجام شده توسط یک متخصص مستقل، در بیشتر موارد، تنها به عنوان یک راهنما عمل می کند و یک فتیش نیست که نمی توان به آن دست اندازی کرد.

اغلب اتفاق می افتد که پس از مشاهده گزارش ارزیابی، به مشتری می گویید: "نه، بچه ها، این کار نمی کند." آیا فکر می‌کنید به سراغ ارزیاب می‌روند، او را به بانک می‌آورند و او شروع می‌کند با کف کردن از دهان، صحت ارزیابی را ثابت کند؟ هیچ اتفاقی نیفتاد. "بچه ها" می روند و نیم روز بعد یا فردای آن روز گزارشی از همان ارزیاب با تخمین یک و نیم برابر کمتر می آورند. من دوست دارم به چشم این ارزیاب ها نگاه کنم...

یا مثال دیگری. سپرده - تجهیزات شیرینی پزی. یک سال پیش توسط متعهد کننده خریداری شد و نو نبود اما استفاده شده بود. طبق اسناد قیمت فلان است. ارزیاب یک سال بعد - در آستانه ارائه درخواست وام - ارزش تجهیزات را دو برابر می کند. البته وام دهندگان خوشحال هستند: تقریباً دو برابر بیشتر اعتبار می تواند صادر شود. و از آنجایی که وام دو برابر بیشتر است، به این معنی است که می توانید سود بیشتری دریافت کنید. و مهم نیست که چقدر با آنها بحث کنید، همه چیز بی فایده است.

اگر به قانون مالیات تکیه کنیم، باید فرض کنیم که قیمتی که توسط طرفین معامله ای که یک سال پیش انجام شده است مطابق با قیمت بازار است تا زمانی که خلاف آن ثابت شود (ماده 40 قانون مالیات فدراسیون روسیه):

«ماده 40. اصول تعیین بهای کالاها، کارها یا خدمات برای امور مالیاتی.

1. مقامات مالیاتی هنگام اعمال کنترل بر کامل بودن محاسبه مالیات، فقط در موارد زیر حق دارند صحت اعمال قیمت ها را برای معاملات بررسی کنند:

1) برای معاملات بورس کالا (معاوضه)؛

3) در صورت انحراف بیش از 20 درصد به بالا یا پایین از سطح قیمت های اعمال شده توسط مؤدی برای کالاها (کارها، خدمات) یکسان (همگن) در مدت کوتاهی.

3. قیمت بازار با در نظر گرفتن مقررات مندرج در بندهای 4 تا 11 این ماده تعیین می شود. در این حالت، حق بیمه یا تخفیف های معمول قیمت در هنگام انعقاد معاملات بین اشخاص غیر مرتبط در نظر گرفته می شود. به ویژه، تخفیف های ناشی از:

نوسانات فصلی و سایر نوسانات تقاضای مصرف کننده برای کالاها (کارها، خدمات)؛

از دست دادن کیفیت یا سایر خواص مصرف کننده کالا؛

انقضا (تقریباً تاریخ انقضا) عمر مفید یا فروش کالا.

سیاست بازاریابی، از جمله هنگام تبلیغ محصولات جدید که مشابه بازارها نیستند، و همچنین هنگام تبلیغ کالاها (کارها، خدمات) به بازارهای جدید؛

اجرای مدل های آزمایشی و نمونه کالاها به منظور آشنایی مصرف کنندگان با آنها.

4. بازار کالاها (کار، خدمات) به عنوان حوزه گردش این کالاها (کار، خدمات) شناخته می شود که بر اساس توانایی خریدار (فروشنده) برای خرید (فروش) واقعی محصول (کار، خدمات) تعیین می شود. ) در نزدیکترین بازار به خریدار بدون هزینه اضافی قابل توجه (فروشنده) در قلمرو فدراسیون روسیه یا خارج از فدراسیون روسیه.

6. هنگام تعیین هویت کالاها، بویژه با در نظر گرفتن خصوصیات فیزیکی، کیفیت و شهرت آنها در بازار، کشور مبدا و سازنده. هنگام تعیین هویت کالا، تفاوت های جزئی در ظاهر آنها ممکن است در نظر گرفته نشود.

7. هنگام تعیین همگن بودن کالاها، کیفیت، وجود علامت تجاری، شهرت در بازار و کشور مبدا در نظر گرفته می شود.

8. هنگام تعیین قیمت های بازار یک محصول، کار یا خدمات، اطلاعات مربوط به معاملات انجام شده در زمان فروش این محصول، کار یا خدمات با کالاها، کار یا خدمات یکسان (همگن) تحت شرایط مشابه در نظر گرفته می شود. به ویژه، شرایط معاملاتی مانند مقدار (حجم) کالای عرضه شده (به عنوان مثال، حجم یک محموله)، مهلت های انجام تعهدات، شرایط پرداخت معمولاً در معاملات از این نوع اعمال می شود، و همچنین سایر شرایط معقول که ممکن است قیمت ها را تحت تاثیر قرار می دهد.

در این حالت، شرایط معاملات در بازار کالاها، کارها یا خدمات یکسان (و در صورت نبود آنها همگن) در صورتی قابل مقایسه تشخیص داده می شود که تفاوت بین چنین شرایطی یا تأثیر قابل توجهی بر قیمت آن کالاها، کارها یا خدمات نداشته باشد. ، یا می تواند از طریق اصلاحات مورد توجه قرار گیرد.

10. در صورتی که استفاده از روش قیمت فروش بعدی غیرممکن باشد (به ویژه در صورت عدم اطلاع از قیمت کالا، کار یا خدماتی که متعاقباً توسط خریدار به فروش می رسد)، از روش بهای تمام شده استفاده می شود که در آن قیمت بازار کالا، کار یا خدمات فروخته شده توسط فروشنده به عنوان مجموع هزینه های تولید کالا و سود معمول برای این زمینه فعالیت تعیین می شود. در این حالت، هزینه های معمول در چنین مواردی به طور مستقیم و غیرمستقیم برای تولید (خرید) و (یا) فروش کالا، کار یا خدمات، هزینه های معمول حمل، نگهداری، بیمه و سایر هزینه های مشابه در نظر گرفته می شود.

11. دادگاه در هنگام رسیدگی به یک پرونده، حق دارد هر شرایط مربوط به تعیین نتایج معامله را در نظر بگیرد، نه محدود به شرایط ذکر شده در بندهای 4-11 این ماده.

13. مقررات مندرج در بندهای 3 و 10 این ماده هنگام تعیین قیمت بازار ابزارهای مالی معاملات آتی و قیمت بازار اوراق بهادار با در نظر گرفتن مشخصات مقرر در فصل این کد "سود" اعمال می شود. مالیات بر درآمد سازمانها.»

در مورد ما، هیچ کس چیزی خلاف آن را در مورد سطح قیمت بازار ثابت نکرد. تجهیزات کمیاب هستند: تنها یک کارخانه شیرینی پزی در شهر وجود دارد؛ هر روز چنین تجهیزاتی را خریداری نمی کند، بنابراین نمی توان آن را با معاملات مشابه مقایسه کرد.

واضح است که قیمت ها به دلیل افزایش تقاضا برای این کالاها می تواند افزایش یابد، اما در مورد ما این دلیل به سختی شایسته توجه است، زیرا ما تقریباً با یک محصول واحد سروکار داریم که تقاضای دیوانه وار برای آن وجود ندارد.

علاوه بر این، تورم قیمت کالاها را بالا می برد. و این دلیل شایسته توجه است. اما وقایع در اوایل دهه 90 قرن گذشته رخ ندادند، زمانی که نرخ ها به "بالاترین" - 240٪ و بالاتر رسیدند. بنابراین، حتی اگر تورم سایش و پارگی را جبران کند، بازده اضافی 100 درصدی در سال ایجاد نمی کند. به نظر می رسد، این تجهیزات را بفروشید و 100٪ در سال دریافت کنید - سودآوری بد نیست. فقط تردید وجود دارد که تجهیزات با آن قیمت فروخته شود. و از آنجایی که ارزیابی برای انتقال یک شی به عنوان وثیقه نیازی به فروش ندارد، می توانید حداقل 300٪ در سال قرعه کشی کنید. و نقاشی می کنند.

درست است، یک مورد دیگر در اینجا وجود دارد. بیایید به ماده 40 قانون مالیات فدراسیون روسیه برگردیم. در تئوری، مقامات مالیاتی باید خلاف آن را ثابت کنند - که قیمت معامله با سطح بازار مطابقت ندارد - زیرا آنها به مالیات و جریمه های اضافی علاقه دارند. با این وجود، در عمل گاهی اوقات مالک سعی می کند ثابت کند که قیمت معامله با سطح بازار مطابقت ندارد و این را به بانک ثابت می کند و نه به مقامات مالیاتی. او برعکس آن را به آنها خواهد گفت. با ارائه شیئی به عنوان وثیقه، که تعیین قیمت آن در بازار کار بی اهمیتی نیست، چنین راهنی استدلال می کند که قیمت بازار آن به طور قابل توجهی بیشتر از قیمت تعیین شده در قرارداد است. آنها می گویند قیمت توافقی مربوط به سازمان مالیاتی است، اما در واقع مبلغی بیش از توافق به صورت نقدی پرداخت شده است. بنابراین ، آنها می گویند ، این قیمت بازار است - بیهوده نیست که ارزیاب آن را تأیید می کند.

بنابراین باید بر اساس این که قیمت وثیقه معادل قیمت قرارداد به اضافه «واو» برای او وام صادر شود. همیشه نمی توان اعضای کمیته اعتبار را متقاعد کرد که این کار ارزش انجام دادن ندارد. اگرچه نمی توان انکار کرد که دلیل فوق الذکر برای دست کم گرفتن قیمت قرارداد ممکن است واقعاً رخ دهد.

سؤال این است که انجام چنین اعمالی برای مؤسسه اعتباری چقدر جایز است؟ هر بانکی برای خودش تصمیم می گیرد. این یک موضوع افتخار است. وقتی دروغ می گویی، کی باورت می کند؟ آیا مطمئن هستید که راهنی که قیمت را پایین آورده است، یعنی در واقع دولت را فریب داده است، گاهی شما را فریب نمی دهد؟

ممکن است بپرسید ارزیاب چه ربطی به آن دارد؟ شاید او نه قیمت قرارداد، نه اسناد پرداخت و نه صورتحساب ها را ندیده باشد، بلکه به گفته صاحب ملک باور داشته باشد؟ این برای ارزیاب اعتباری ندارد ، زیرا بیهوده نبود که قانونگذار در ماده 161 قانون مدنی فدراسیون روسیه هنجاری را تعیین کرد که طبق آن معاملات اشخاص حقوقی بین خود و با شهروندان باید در آن انجام شود. فرم کتبی ساده، به استثنای معاملاتی که نیاز به ثبت اسناد رسمی دارند. بنابراین باید آنها را می دید. و اگر او دید و می دانست که قیمت در آنجا نشان داده شده است ، اما آن را یک "غیرطبیعی" آماری در نظر گرفت ، این نیز او را به نحوی مشخص می کند.

در مورد تجهیزاتی که در نظر داریم، وام با موفقیت بازگردانده شد و طبق خواست وام دهندگان، در واقع سود بیشتری دریافت شد، اما در بازرسی بعدی، با توجه به ارزیابی وثیقه، در رابطه با پذیرش وثیقه برخورد کردیم. به اصطلاح ارزیاب مستقل طلبکاران سعی کردند خود را با بیان اینکه تقصیر ارزیاب مستقل است، توجیه کنند که این او بود که آنها را "به سوی زنا" کشاند. اما این گناه به گردن ما افتاد و نه ارزیاب و تبصره در گزارش بازرسی ماند.

مشتری را می توان درک کرد: همه می خواهند کالای آنها با قیمت بالاتری ارزش گذاری شود. ببینید، سپس می توانید وام بزرگ تری درخواست کنید.

شما همچنین می توانید ارزیابی کننده را درک کنید - اگر "قرعه کشی" نکنید، چه کسی برای ارزیابی کالاهای خود به شما مراجعه می کند. به عنوان آخرین راه، می توانید خود را با مبلغ ناچیزی با بیمه مسئولیت بیمه کنید.

بنابراین معلوم می شود که لازم است ارزیاب واجد شرایط خود را داشته باشید که کم و بیش عینی ارزیابی کند، اگر فقط بتوانیم در مورد عینیت در رابطه با ارزیابی صحبت کنیم. در رابطه با املاک و مستغلات، به نظر می رسد بهترین کار این است که با شرکتی که یکی از شرکت کنندگان فعال در بازار املاک و مستغلات است، که دارای بخش ارزیابی یا یک شرکت ارزیابی دوستانه است، قرارداد ببندید. طبق این قرارداد، بانک متعهد می شود که طبق قرارداد، جریانی از مشتریانی را که نیاز به ارزیابی دارایی دارند، برای شریک ارسال کند. شریک بانکی به نوبه خود متعهد می شود که در صورت توقیف ملک، آن را در یک بازه زمانی قابل قبول (که در قرارداد تعیین شده است) و به قیمتی مطابق با قیمت مندرج در گزارش ارزیابی بفروشد. به همه راهن‌دهندگان احتمالی بگویید که بانک گزارش‌های ارزیابی را فقط از این ارزیاب می‌پذیرد که بانک به آن اطمینان دارد. اگر نمی خواهید، این انتخاب شماست.

اما فقط بانکی که ده ها سکه وام گیرندگان بالقوه دارد، می تواند این گونه استدلال کند. بانک هایی که در موقعیت متفاوتی قرار دارند ممکن است مجبور شوند از دستور مشتری پیروی کنند و هرگونه گزارشی را بپذیرند، به خصوص اگر مشتری ارزش خود را بداند. در این صورت فقط چانه زدن برای ضریب وثیقه باقی می ماند. اما در صورت دعوا، این بهترین گزینه نیست. بهتر است از یک گزارش عینی شروع کنید. چگونه می توان عینیت آن را ارزیابی کرد؟

به نظر من، در اینجا تنها یک راه وجود دارد - در بانک، در هر یک از شعبه های آن، که حق وام دادن مستقل به آن اعطا شده است، حداقل باید یک نفر وجود داشته باشد که از روش های اساسی ارزیابی وثیقه آگاهی داشته باشد.

اینها سوالات مربوط به ارزیابی اشیاء وثیقه مختلف است که می خواهم در نظر بگیرم.

چرا ارزش بازار مورد نیاز است؟

ارزیاب معمولاً رقمی برای ارزش بازار ملک در گزارش ارائه می دهد. ارزش بازار یک ملک معمولاً بالاترین قیمت پولی است که فروش در یک بازار رقابتی و آزاد، مشروط به همه شرایط ذاتی در یک معامله منصفانه، به دست می‌آید. در این مورد اعتقاد بر این است که خریدار و فروشنده هر دو با علم به موضوع معقول عمل می کنند و قیمت معامله تحت تأثیر انگیزه های اضافی قرار نمی گیرد. یعنی فرض بر این است که:

· یکی از طرفین مکلف به تسخیر عین نیست و طرف دیگر مکلف به تملک آن نیست.

· طرفین به خوبی از موضوع معامله آگاهند، آگاهی لازم را داشته باشند، به نحو معقولی مراقب باشند و به نفع خود عمل کنند.

· شی در قالب یک پیشنهاد عمومی در بازار آزاد قرار می گیرد.

· هیچ اجباری از طرف هیچ یک از طرفین برای تکمیل معامله وجود نداشته است.

· پرداخت به صورت نقدی انجام خواهد شد.

فرض بازار باز و رقابتی زمینه ای را برای این باور فراهم می کند که تعداد کافی از خریداران و فروشندگان املاک رقابتی در این بازار تعامل دارند و همچنین این ملک برای خریدار بالقوه "آشنا" است.

با این حال، تجربه نشان می دهد که ارزش بازار یک ایده آل است که عملاً دست نیافتنی است، زیرا مفروضاتی که در تعریف آن گنجانده شده بودند، دائماً در یک معامله واقعی نقض می شوند. نمونه های زیادی از این وجود دارد. چگونه می توان فرض کرد که طرفی متعهد به واگذاری وثیقه نیست در صورتی که نقل و انتقال آن تنها راه برای جلب رضایت طلبکار در مورد تعهد اصلی در صورت کوتاهی واقعی وام گیرنده از اجرای شرایط قرارداد قرضه باشد؟ چگونه می توان از عدم وجود اجبار در رابطه با طرف صحبت کرد، در صورتی که توسط قانون برای بیگانه کردن شیء مورد فشار قرار می گیرد، شاید در شخص قوه قضائیه و مجری، در حالی که قبلاً به توقیف وثیقه رسیده است؟ آیا ممکن است بانکی که شی معینی را به عنوان وثیقه می پذیرد، طرفی تلقی شود که از موضوع معامله آگاه بوده و اطلاعات لازم را در این زمینه دارد، به ویژه با توجه به اینکه قانون فدرال «در مورد بانک ها و فعالیت های بانکی» سازمان اعتباری را از فعالیت تولیدی، تجاری و بیمه ای منع می کند؟ معلوم می شود که کارکنان بانک، طبق قانون، باید درک نسبتاً بدتری از برخی چیزها در مقایسه با مالک داشته باشند، اما نه به این دلیل که، همانطور که کوزما پروتکوف گفت، مفاهیم او ضعیف است، بلکه به این دلیل که این چیزها در طیف وسیعی قرار نمی گیرند. مفاهیم او

مشتری را به یاد دارم که بدون بازپرداخت وام، قاطعانه از ارائه اسناد برای آماده سازی پیش فروش املاک خودداری کرد. ما نمی دانستیم که آیا مالیات ساختمان پرداخت شده است یا خیر، آیا اجاره زمین معوقه است (زمین از شهرداری اجاره شده است) و غیره. اینقدر برای آگاهی از موضوع معامله! فقط با تهدید جریمه دادگاه که قاضی به درخواست ما شخصاً به موکل متهم تذکر داد مدارک ارائه شد. به هر حال، ارزیاب که نتیجه گیری در مورد ارزیابی اموال را پس از انقضای قرارداد وام تضمین شده توسط وام مسکن تهیه کرد، نیز این اطلاعات را نداشت.

آیا بازار همیشه باز و رقابتی است؟ نه همیشه، اگرچه، البته، این فقط به بانک بستگی دارد که آیا اشیایی را به عنوان وثیقه بپذیرد که نقدینگی آنها چیزهای زیادی را باقی می گذارد.

و چه کسی ترفندهای کاهش قیمت یک شی را در هنگام انجام معامله، فرضاً به دلایل کاهش بار مالیاتی یا به منظور کاهش هزینه خدمات اسناد رسمی، نداند؟ با این حال، شرایط اخیر پس از تعیین آستانه بالایی برای کارمزد اسناد رسمی معاملات املاک کمتر شد.

همچنین موارد متضادی از "دمیدن حباب های صابون" وجود دارد. یک مثال کلاسیک توسط پروفسور ریپلی شرح داده شده است. هر کسی که قوانین روسیه را می داند می تواند این مثال را با شرایط واقعیت ما تطبیق دهد. "شرکت A چهار شرکت را کنترل می کند - B، C، D و E هر کدام 250 هزار دلار سود اعلام می کنند. شرکت الف نیز بر اساس سود شرکت های تحت کنترل خود، طبیعتاً اعلام سود می کند و سهام آن افزایش می یابد.» واضح است که تشبیه ریپلی ساده شده است، اما معنای کلی روشن است.

ارزیابی اموال می تواند برای اهداف مختلفی انجام شود (به عنوان مثال، انجام معاملات خرید و فروش، مشارکت در سرمایه مجاز، ثبت وثیقه برای دریافت وام و غیره). ما در درجه اول به ارزیابی اشیاء در ارتباط با ثبت تعهد و به طور غیرمستقیم ارزیابی در رابطه با تکمیل احتمالی معامله خرید و فروش، در صورتی که صحبت از تصرف در موضوع وثیقه باشد، علاقه مند خواهیم بود. هدف ارزیابی تا حدی بر اعتبار مفروضات خاص مرتبط با تعیین ارزش بازار شی تأثیر می گذارد. بنابراین، هنگام ارزیابی به منظور ثبت وثیقه، واقعاً می توان فرض کرد که یکی از طرفین مکلف به نقل و انتقال آن نیست و طرف دیگر نیز مکلف به تملک آن نیست، زیرا فرض شده است و علاوه بر این، تمام اقدامات انجام شده است. تا اطمینان حاصل شود که وام به موقع بازپرداخت می شود (به عنوان مثال، وضعیت مالی مالک ملک مورد تجزیه و تحلیل قرار می گیرد). اگر صحبت از توقیف ملک باشد، بعید است که این فرض موجه باشد.

به همه دلایل فوق، قیمت واقعی معامله اغلب با ارزش توجیه شده و فرضی بازار منطبق نیست. این سؤال پیش می‌آید: پس چرا چنین ارزشی در بازار مورد نیاز است که آشکارا یک تخیل است؟ در این مورد از چه نوع عینیتی می توان صحبت کرد؟

خواننده ممکن است بپرسد که آیا بهتر است در گزارش فاصله اطمینانی داده شود که فروشنده و خریدار بتوانند در آن چانه بزنند؟ متأسفانه به دلایلی این امکان وجود ندارد.

اولاً، معامله باید به قیمت معین و معین انجام شود. در موارد شدید، همانطور که در مورد اوراق بهادار وجود دارد، می توانید نشان دهید: «به فلان قیمت یا بیشتر بفروشید» یا «به فلان قیمت یا ارزان تر بخرید».

ثانیاً، شما می توانید برای مدت طولانی در محدوده چانه بزنید، اما هنوز روی یک قیمت واحد در محدوده توافق نکنید. در این صورت معامله بین این دو طرف مقابل به سادگی در بازار اوراق بهادار انجام نخواهد شد.

در نهایت، ثالثاً، طبق بند 6 اطلاعات نامه مورخ 15 ژانویه 1998 شماره 26 هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه "بررسی رویه رسیدگی به اختلافات مربوط به درخواست دادگاه های داوری از هنجارها". قانون مدنی فدراسیون روسیه در تعهد، "حمایت" از قیمت فروش اولیه دقیقاً قیمت بازار است:

"6. در صورت بروز اختلاف بین متعهد و متعهدله، قیمت فروش اولیه مال مورد وثیقه توسط دادگاه بر اساس قیمت بازار این ملک تعیین می شود.

یک بانک تجاری در دادگاه داوری شکایتی را علیه شرکت با مسئولیت محدود مبنی بر توقیف قضایی املاک وثیقه شده برای انجام تعهدات متهم تحت قرارداد وام ارائه کرد. شراکت نسبت به ماهیت الزامات اعلام شده اعتراضی نداشت.

همانطور که دادگاه متوجه شد، هنگام تعیین قیمت ملک در قرارداد وثیقه، طرفین از ارزش دفتری آن طبق گواهی BTI دریافت شده به درخواست وام گیرنده در طول دوره برقراری روابط قراردادی با بانک در مورد وام و سوگند - تعهد.

با عنایت به مدت قابل توجهی که از وصول گواهی مزبور می گذرد و همچنین افزایش واقعی قیمت مال مورد وثیقه، متهم تقاضای تصمیم دادگاه مبنی بر تعیین بهای فروش اولیه برای فروش آن را نمود. ساختمان تعهد شده مطابق با نتیجه گیری آزمایشگاه پزشکی قانونی منطقه ای. اخیراً به ویژه اظهار داشت که ارزش بازار ملک موضوع تعهد نسبت به ارزیابی قبلاً توسط طرفین در قرارداد وثیقه افزایش یافته است.

به گفته شاکی اعتراض ماهوی دادخواست مذکور، تعیین بهای اولیه فروش مال مورد وثیقه غیر از ارزیابی آن در قرارداد وثیقه بدون رضایت متعهدله در رأی دادگاه جایز نیست.

دادگاه داوری هنگام تصمیم گیری در مورد پرونده از موارد زیر اقدام کرد.

مطابق بند 3 ماده 350 قانون مدنی فدراسیون روسیه، در موارد توقیف در مورد تعهد در دادگاه، دادگاه داوری قیمت فروش اولیه اموال وثیقه را برای فروش در مزایده عمومی تعیین می کند. در این راستا، استدلال متعهدله مبنی بر تلاش مدعی متعهد برای تغییر یکطرفه مفاد قرارداد وثیقه از نظر ارزش گذاری مورد وثیقه با واقعیت مطابقت ندارد.

طبق الزامات ماده 53 قانون آیین دادرسی داوری فدراسیون روسیه، هر فردی که در پرونده شرکت می کند باید شرایطی را که در حمایت از ادعاهای خود به آنها اشاره می کند اثبات کند. ضمناً رأی دادگاه در خصوص قید قیمت اولیه فروش ملک مورد وثیقه باید مستند باشد.

بنابراین، با توجه به این که در جریان رسیدگی به این اختلاف، متعهدله صحت سمت خود را ثابت نکرده است و متعهدکننده، برعکس، اسناد خاصی مبنی بر تغییر ارزش مال موضوع را ارائه کرده است. در وثیقه، دادگاه داوری به طور منطقی به درخواست متهم مبنی بر تعیین قیمت اولیه فروش ملک موضوع فروش طبق نظر کارشناسی ارائه شده پاسخ داد.

دادگاه‌های داوری هنگام تصمیم‌گیری مبنی بر توقیف اموال وثیقه‌شده، باید این واقعیت را در نظر بگیرند که در تصمیم دادگاه، قیمت فروش اولیه ملک مورد وثیقه، که تفاوت قابل‌توجهی با ارزش بازار آن در زمان فروش دارد، در نظر بگیرند. ممکن است متعاقباً منجر به نقض حقوق بستانکار یا بدهکار در جریان اجرای اجرایی شود.

بنابراین، اگر هنگام رسیدگی به این اختلافات به ابتکار هر یک از طرفین ذینفع، شواهدی ارائه شود که نشان دهد ارزش بازاری ملک موضوع وثیقه تفاوت قابل توجهی با ارزیابی آن توسط طرفین قرارداد وثیقه دارد. دادگاه داوری می تواند بدون توجه به ارزیابی آن توسط طرفین قرارداد تعهد، به اشخاص شرکت کننده در پرونده پیشنهاد دهد، تصمیم توافقی اتخاذ کند یا قیمت فروش اولیه این اموال را با توجه به شواهد ارائه شده تعیین کند.

بند بالا از نامه اطلاعات بند 3 ماده 350 قانون مدنی فدراسیون روسیه را توضیح می دهد:

"3. قیمت فروش اولیه مال مورد وثیقه که مزایده از آن شروع می‌شود، در موارد توقیف مال از طریق دادگستری یا در موارد دیگر با توافق متعهدله و متعهن به حکم دادگاه تعیین می‌شود.»

بنابراین، اگرچه قانونگذار در مورد قیمت فروش ملک مورد وثیقه بدون تعیین مکانیسم تأسیس آن صحبت می کند، دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مقرر می دارد که این قیمت باید با توجه به قیمت بازار تعیین شود. و در اینجا یک وضعیت مبهم پیش می آید: یک قاضی دادگاه داوری باید قانون را بداند، اما لازم نیست که یک ارزیاب واجد شرایط باشد. در عین حال، این اوست که باید قیمت فروش اولیه را در شرایط بحث برانگیز تعیین کند. بیایید فرض کنیم که او این کار را بر اساس گزارش یک ارزیاب واقعا مستقل انجام می دهد. سپس سه گزارش از ارزیاب‌های مستقل دریافت می‌کنیم: گزارش ارزیاب یک طرف، معمولاً راهن (گزارش قبل از صدور وام و ثبت تعهد انجام می‌شود)، گزارش ارزیاب از طرف دیگر (به دستور بانک زمانی که وام مشکل ساز شده است و موضوع در حال توقیف وثیقه است) و گزارش یک ارزیاب استخدام شده توسط دادگاه. این امکان وجود دارد که هر سه گزارش قیمت های بازار متفاوتی را نشان دهند. اگر دادگاه بر اساس گزارش ارزیاب خود تصمیم بگیرد، آیا طرفین تحت شرایط خاص دلایلی دارند که معامله انجام شده توسط طرفین را به دلایل پیش بینی شده در ماده 178 قانون مدنی روسیه بی اعتبار بدانند. فدراسیون، با استفاده از استرداد دوجانبه:

«ماده 178. بطلان معامله ای که در اثر سوء تصور انجام شده است

1. تصور نادرست در مورد ماهیت معامله یا هویت یا کیفیت های موضوع آن که امکان استفاده از آن را به میزان قابل توجهی کاهش می دهد، اهمیت بسزایی دارد. تصور غلط در مورد انگیزه های معامله قابل توجه نیست.

2. ضمناً طرفی که معامله به ادعای او باطل اعلام شده است، در صورتی که ثابت کند که اشتباه به تقصیر طرف دیگر رخ داده است، حق دارد از طرف مقابل جبران خسارت واقعی وارده به خود را مطالبه کند. اگر این امر ثابت نشود، طرفی که به ادعای او معامله باطل اعلام شده است، موظف است به درخواست طرف مقابل، خسارت واقعی وارد شده به آن را جبران کند، حتی اگر اشتباه به دلیل شرایطی خارج از کنترل خطا باشد. مهمانی - جشن."

منظور ما از یک شرایط خاص، تفاوت در قیمت های بازار شی در آستانه انعقاد معامله و در طول آزمایش است، بیش از حد قابل قبولی است که می تواند با فرسودگی، شرایط عملکرد شی تعیین شود. ، تورم و غیره در دوره زمانی گذشته.

به بند 2 بند 2 ماده 178 قانون مدنی فدراسیون روسیه توجه کنید. اجازه دهید این تصور غلط بر اساس گزارش یک ارزیاب مستقل که ملک را قبل از انعقاد معامله ارزیابی کرده است، ایجاد شود. در این مورد، سرزنش طرف مقابل به دلیل این که خطا از تقصیر او رخ داده است، نادرست است، زیرا ارزیاب مستقل است، از جمله از این طرف. در این شرایط، طبق بند مذکور، طرفی که به ادعای او معامله باطل اعلام می شود، مکلف است به درخواست خود خسارت واقعی وارده به طرف مقابل را جبران کند، حتی اگر اشتباه ناشی از شرایطی فراتر از حد باشد. کنترل طرف خطاکار آیا این در مورد ما صادق است؟ اگر ارزیاب به درخواست طرف مقابل، ارزش بازار را در آستانه معامله ترسیم کند، چه؟ مسئولیت او، همانطور که قبلاً اشاره کردیم، به مبلغ مضحکی بیمه شده است. مجوزش را از او بگیرند؟ این امکان پذیر است، اما فقط در صورتی که ارزیاب ناخودآگاه عمل کرده باشد، اما بعید است، زیرا چه کسی تبر را روی پای خود می اندازد. و این برای بانک آسان تر نخواهد بود. بنابراین، اشتباه در ارزیابی وثیقه به بانک توصیه نمی شود، زیرا با مراجعه به ماده 178 قانون مدنی فدراسیون روسیه و اعلام بی اعتبار بودن معامله در دادگاه، تنها باعث تضعیف موقعیت آن می شود.

بهتر است ارزیابی‌کنندگان محتمل‌ترین قیمت فروش را که با در نظر گرفتن شرایط موجود بازار، دانش واقعی و رفتار خریداران و فروشندگان تعیین می‌شود، به جای تکیه بر مفروضات غیر واقعی، مشخص می‌کردند.

اگر وثیقه، به عنوان مثال ملک، به دلیل تعیین قیمت اولیه فروش غیر واقعی، در مزایده فروخته نشود، بانک چه انتظاری دارد؟ پاسخ به این سوال برای یک ملک رهنی توسط ماده 58 قانون فدرال "در مورد رهن (وثیقه املاک)" داده شده است:

«ماده 58. ابطال مزایده عمومی

1. کمتر از دو خریدار به حراج عمومی آمدند.

2) برنده مزایده در مدت مقرر قیمت خرید را پرداخت نکرده است.

حراج عمومی باید حداکثر تا روز بعد پس از وقوع هر یک از شرایط مشخص شده باطل اعلام شود.

2. قوانین قانون مدنی فدراسیون روسیه در مورد قرارداد خرید و فروش در مورد چنین قراردادی اعمال می شود. در این صورت رهن فسخ می شود.

3. در صورتی که مزایده عمومی مکرر به دلایل مندرج در بند (1) این ماده باطل اعلام شود، متعهدله حق دارد مال مورد وثیقه را به قیمتی که بیش از 25 درصد کمتر از قیمت فروش اولیه آن نباشد، خریداری کند. اولین مزایده عمومی و تسویه با قیمت خرید مطالبات شما که با رهن ملک تضمین شده است.

در صورتی که رهن مال وثیقه ای را که به لحاظ ماهیت و هدف نمی تواند متعلق به او باشد، اعم از دارایی که دارای ارزش تاریخی، هنری یا فرهنگی دیگر برای جامعه است، زمینی را نزد خود نگه داشته باشد، موظف است ظرف یک سال این مال را به موجب آن، واگذار کند. با ماده 238 قانون مدنی فدراسیون روسیه.

5. آیا این امر برای مؤسسه اعتباری مناسب است - دریافت ملکی در ترازنامه خود به قیمت 25 درصد کمتر از قیمت فروش اولیه در اولین مزایده عمومی و جبران مطالبات خود با رهن ملک در برابر این قیمت؟ مشکوک.

حال اجازه دهید به بررسی روش هایی برای ارزیابی اشیاء مختلف وثیقه بپردازیم. لازم به ذکر است که وظیفه نویسنده نوشتن کتابچه راهنمای ارزیابی وثیقه نبوده است، هدف از این مطالب نشان دادن میزان ذهنی بودن گزارش های ارزیاب های مستقل است و این ذهنیت از کجا نشات می گیرد.

ارزش گذاری اوراق بهادار

در ارزیابی اوراق بهادار، نوع اوراق بهادار، ناشر آن، وجود مظنه بورس و حضور این اوراق در بازار مالی در گردش خارج از بورس از اهمیت بالایی برخوردار است. اگر اوراق بهاداری که نیاز به ارزش گذاری دارند در بازار آزاد عرضه شوند، تعیین ارزش آنها چندان دشوار نیست، زیرا قیمت در واقع از قبل توسط بازار تعیین شده است. انحراف در یک جهت یا دیگری به دلیل اختلاف بین پارامترهای اوراق بهادار (ارزش اسمی یک اسکناس یا اندازه یک بلوک سهام) با میانگین ارزش های بازار ممکن است. به ویژه، اگر بلوک بیش از حد بزرگی از سهام در بازار آزاد شود، می تواند تا حدی تعادل عرضه و تقاضا را متزلزل کند که باعث "فروتش" قیمت این سهام می شود. به این دلایل، قرار دادن بسته بزرگ اوراق بهادار برای فروش باید با دقت پنهان شود، به عنوان مثال، با شکستن آن به بسته‌های کوچکتر و جلوگیری از نشت اطلاعات مربوط به فروش چنین بسته بزرگی. این معمولاً مشکل کارگزار است - تقسیم یک بسته بزرگ به بسته های کوچکتر، زیرا به طور کلی، هر چه قیمت اوراق بهادار با آن به فروش برسد، کارمزد کارگزار بالاتر است. اما خود مالک باید این را به خاطر داشته باشد و اگر به صلاحیت و حرفه ای بودن کارگزار اعتمادی وجود نداشته باشد، انتقال دستورات به کارگزار برای فروش اوراق بهادار در بلوک های کوچکتر منطقی است. لازم به ذکر است که ملاحظات ارائه شده در اینجا در موردی که به برآورده کردن مطالبات بستانکار به هزینه اوراق بهادار وثیقه مربوط می شود مرتبط است. برای ارزیابی اوراق بهادار قبل از انعقاد قرارداد وثیقه، زمانی که متعهد مجبور به انتقال آنها نیست، این ملاحظات اهمیتی ندارد. فروش اوراق بهادار در طول فرآیند سلب حق اقامه دعوی یک استثنا است نه یک قاعده.

اگر اوراق بهادار دارای نرخ مبادله نباشند و اطلاعاتی در مورد قیمت خرید و فروش آنها در بازار مالی خارج از بورس وجود نداشته باشد، ارزیابی ارزش بازار آنها بسیار پیچیده‌تر می‌شود. ارزیابی در این مورد بر اساس تجزیه و تحلیل شرایط بازار مالی فعلی، سودآوری اوراق بهادار مورد ارزیابی، داده‌های مربوط به قابلیت اطمینان ناشر و ثبات وضعیت مالی آن انجام می‌شود. وضعیت مالی ناشر مطابق صورت های مالی ثبت می شود و نرخ تنزیل اضافی را تعیین می کند که منعکس کننده میزان ریسک سرمایه گذاری پول در یک اوراق بهادار معین است. لازم به ذکر است که قیمت اوراق بهادار می تواند کاملاً پویا تغییر کند. بنابراین تا زمان انقضای قرارداد قرض الحسنه، در صورت نیاز به توقیف وثیقه، ممکن است قیمت آن با قیمتی که در انعقاد قرارداد وثیقه تعیین شده مطابقت نداشته باشد. به همین دلیل در طول مدت قرارداد وام باید نظارت مستمر بر قیمت های جاری انجام شود و در صورت کاهش ارزش اوراق بهادار تشکیل دهنده توده وثیقه، لازم است از بدهکار درخواست شود که وثیقه را تکمیل کند. جرم وثیقه مشابه نحوه انجام کارگزاران در هنگام سرویس دهی به حساب های مارجین. امکان ایجاد چنین الزامی توسط بانک باید در قرارداد وام پیش بینی شود. اگر این شرط در مدت تعیین شده برآورده نشود، بانک باید بازپرداخت زودهنگام مبلغ وام را حداقل تا حدی مطالبه کند که باید در توافقنامه نیز پیش بینی شود. در صورت عدم تحقق این شرط، بانک باید از محل درآمدهای حاصل از فروش اوراق بهادار، بازپرداخت وام را فراهم کند.

ارزش گذاری سهام

بیایید روش‌ها و رویکردهای ارزش‌گذاری سهام شرکت‌هایی را که در بازار آزاد عرضه نمی‌شوند، در نظر بگیریم، زیرا برای سهام مظنه قیمت در واقع توسط بازار تعیین می‌شود. در بیشتر موارد، یک قیمت نسبتاً عینی برای یک سهام فهرست شده، قیمت پایانی روز معاملاتی قبلی است.

در مقایسه با سهام بورسی، ارزیابی سهام بنگاه‌هایی که در بورس اوراق بهادار ثبت نشده‌اند از ذهنیت رنج می‌برد. جای تعجب نیست که در چنین شرایطی، هر چقدر ارزیاب وجود داشته باشد، قیمت های بازار نیز افزایش می یابد.

ارزش گذاری سهام بر اساس ارزش تصفیه

طبق بند 2 ماده 31 قانون فدرال "در مورد شرکت های سهامی" سهامداران - صاحبان سهام عادی شرکت می توانند با رعایت قانون مذکور و اساسنامه شرکت در مجمع عمومی صاحبان سهام حق شرکت کنند. رای دادن به همه موضوعات در صلاحیت خود و همچنین حق دریافت سود سهام و در صورت انحلال شرکت - حق دریافت بخشی از دارایی آن. نحوه تقسیم اموال شرکت منحل شده بین سهامداران به موجب ماده 23 قانون فوق تنظیم می شود:

«ماده 23. تقسیم اموال شرکت منحل شده بین سهامداران

1. اول از همه، پرداخت ها بر روی سهامی انجام می شود که باید مطابق ماده 75 این قانون فدرال بازخرید شوند.

ثانیاً، پرداخت ها از سود سهام تعلق گرفته اما پرداخت نشده سهام ممتاز و ارزش تصفیه سهام ممتاز تعیین شده توسط اساسنامه شرکت انجام می شود.

ثالثاً اموال شرکت منحل شده بین سهامداران - صاحبان سهام عادی و انواع سهام ممتاز تقسیم می شود.

2. در صورتی که دارایی شرکت برای پرداخت سودهای تعهدی اما پرداخت نشده و ارزش تصفیه تعیین شده در اساسنامه شرکت به کلیه سهامدارانی که دارای سهام ممتاز از یک نوع هستند کافی نباشد، در این صورت اموال بین سهامداران صاحب این نوع سهام ممتاز تقسیم می شود. به نسبت تعداد سهامی که از این نوع دارند.»

در این راستا، ارزش انحلال سهام به مبلغی اطلاق می شود که سهامداران در صورت انحلال شرکت و فروش دارایی ها به صورت جداگانه به خریداران مختلف، دریافت می کنند. اگر معلوم شود که ارزش انحلال سهام بیشتر از قیمتی است که خریدار احتمالی حاضر است برای آنها بپردازد، ممکن است معلوم شود که دلیلی وجود ندارد که سهامدار این سهام را به قیمت پیشنهادی بفروشد. خریدار، بلکه دارایی ها را از طریق انحلال بفروشد.

به هر حال، بر اساس ارزش انحلال، می توانید حداقل سودآوری را که مالکیت یک سهم باید به همراه داشته باشد، محاسبه کنید. بیایید فرض کنیم که ارزش انحلال یک بلوک سهام را می توان با بازدهی بدون ریسک 8 درصد در سال سرمایه گذاری کرد، اگرچه ما نمی توانیم در مورد امکان سرمایه گذاری بدون ریسک در روسیه پس از نکول 1998 صحبت کنیم. واضح است که در این شرایط مالکیت سهام تنها زمانی معنا پیدا می کند که کل درآمد حاصل از سود سهام و افزایش ارزش بازار از 8 درصد در سال بیشتر شود. اگر داشتن سهام در یک شرکت چنین سودآوری را فراهم نمی کند، تنها یک کار باقی می ماند - امید به انحلال شرکت.

اما در اینجا باید در نظر گرفت که مطابق ماده 49 قانون فدرال "در مورد شرکت های سهامی" تصمیم گیری در مورد انحلال توسط مجمع عمومی سهامداران فقط به پیشنهاد هیئت مدیره اتخاذ می شود. هیئت نظارت) شرکت، مگر اینکه در اساسنامه شرکت به نحو دیگری تعیین شده باشد. تصمیم به انحلال شرکت توسط مجمع عمومی صاحبان سهام با اکثریت سه چهارم سهامداران - صاحبان سهام دارای حق رای شرکت کننده در مجمع عمومی صاحبان سهام اتخاذ می شود. بنابراین برای اجرای تصمیم انحلال شرکت، داشتن بلوک سهام نسبتا مناسب ضروری است.

ارزش انحلال سهام بر اساس ارزش خالص فروش کلیه دارایی ها منهای بدهی های شرکت (کوتاه مدت و بلندمدت) و هزینه های تصفیه تعیین می شود. علاوه بر این، باید به خاطر داشت که دارایی شرکت منحل شده در سه مرحله بین سهامداران تقسیم می شود (بند 1 ماده 23).

متأسفانه هنگام تعیین ارزش انحلال سهام، ارزیابی ارزش فروش کلیه دارایی های شرکت ضروری می شود و این کار آسانی نیست، زیرا ارزش فروش یک دارایی خاص در کلی ترین حالت ممکن است با آن مطابقت نداشته باشد. ارزش دفتری آن اگر موجودی ها، به عنوان یک قاعده، می توانند با مقداری سود فروخته شوند، ماشین ها، مکانیزم ها و تجهیزات تولید معمولاً زیر ارزش دفتری فروخته می شوند، زیرا هزینه های فروش تجهیزات می تواند بسیار زیاد باشد و هزینه تجهیزات استفاده شده می تواند کم باشد. ایجاد هرگونه فرض کلی در مورد زمین ها و ساختمان های تحت مالکیت و همچنین "دریافتنی ها" دشوار است. بنابراین، ارزیابی سهام به ارزش انحلال منجر به ارزیابی سایر دارایی های شرکت می شود. باید در نظر داشت که ارزیابی هر دارایی خطای خاص خود را دارد و در فرآیند جمع‌بندی ارزش تمامی دارایی‌ها اصلاً مشخص نیست که اشتباهات کاملاً جبران شده و جمع‌بندی نمی‌شوند. بالا

ارزش گذاری سهام بر اساس ارزش دفتری

ارزش گذاری سهام بر اساس ارزش دفتری دارایی ها، کار ارزیابی را تا حدی ساده می کند. اما در عین حال باید توجه داشته باشید که دارایی ها نه به قیمت واقعی، بلکه به قیمت حسابداری ارزیابی می شوند، بنابراین بسیار دشوار است که بگوییم خطای ارزش گذاری چقدر خواهد بود. با این وجود، مقدار به دست آمده ممکن است به عنوان یک دستورالعمل خاص عمل کند.

با توجه به اینکه کلیه دارایی های سازمان توسط سهامداران تامین مالی نمی شود، ارزش دفتری سهام بر اساس ارزش دفتری کلیه دارایی ها (ثابت و جاری) منهای بدهی های بلند مدت و کوتاه مدت سازمان محاسبه می شود. . در این حالت، ارزش دفتری دارایی‌های ثابت منهای استهلاک در نظر گرفته می‌شود، یعنی از خالص ارزش دفتری آن‌ها استفاده می‌شود.

ارزش گذاری سهام بر اساس هزینه جایگزینی

هزینه جایگزینی مبلغی است که در صورت جایگزینی دارایی های یک کسب و کار در شرایط فعلی و با قیمت های فعلی هزینه می شود. به عبارت دیگر، اگر شرکت تجهیزاتی داشته باشد که نیمی از عمر مورد انتظار خود را به پایان رسانده است و چنین تجهیزات جدیدی 2 میلیون روبل هزینه دارد، هزینه جایگزینی تجهیزات 1 میلیون روبل خواهد بود.

در ارزیابی سهام بر اساس بهای جایگزینی، تمام دارایی ها به بهای جایگزینی ارزیابی می شوند، سپس بدهی های بلند مدت و کوتاه مدت کسر می شوند.

باید تشخیص داد که مشکل اصلی ارزیابی دارایی های نامشهود است. علاوه بر این، جایگزینی ساده دارایی های یک شرکت ممکن است برای بازتولید موفقیت آن کافی نباشد. بنابراین، سهام ممکن است کمتر از ارزش گذاری شده باشد. با این حال، تمرکز بانک بر کاهش قیمت ممکن است چندان بد نباشد: داشتن یک پرنده در دست بهتر از یک پای در آسمان است. اگر درآمد حاصل از فروش وثیقه برای برآوردن نیازهای بستانکار، یعنی بانک کافی نباشد، بدتر خواهد بود.

ارزش گذاری بر اساس بازده سهام

تعدادی از رویکردهای ارزش گذاری سهام مبتنی بر تعیین ارزش آنها به عنوان یک ابزار مالی است که قادر به ایجاد سود برای مالک آن است. راه های اصلی کسب سود، دریافت سود سهام و افزایش ارزش سهام مرتبط با بهبود عملکرد مالی شرکت، گسترش تجارت و افزایش ارزش دارایی ها است. معیار سودآوری سودآوری است. بازده سهام نسبت سود هر سهم به قیمت سهم است که به صورت درصد بیان می شود:

بازده =

= (درآمد هر سهم / قیمت سهم) 5 100%

جایی که سود هر سهم، سود (خالی از مالیات) تقسیم بر تعداد سهام منتشر شده است. قیمت سهام ارزش مورد نظر است.

از آنجایی که بازده، نسبت درآمد به قیمت سهام است که به دلیل عدم عرضه سهام در بازار آزاد، مشخص نیست که بازده قابل تعیین نیست (یک معادله با دو مجهول). بنابراین، آنها به یک تکنیک مصنوعی متوسل می شوند: آنها بازده سهام شرکت مورد نظر را نمی گیرند، بلکه بازده سهام شرکت های مشابهی را که در بورس اوراق بهادار فهرست شده اند، می گیرند. می توانید مقدار متوسط ​​را بگیرید. از آنجایی که سرمایه گذاری در سهامی که در بورس اوراق بهادار پذیرفته نشده است احتمالا ریسک بیشتری دارد، بازده این سهام باید بیشتر باشد تا ریسک جبران شود.

با تعیین ارزش بازدهی و دانستن درآمد هر سهم، می توانید قیمت تخمینی سهم را تعیین کنید.

معایب این روش ارزیابی آشکار است. اولاً بر اساس آنچه بوده است استوار است نه آنچه خواهد بود. برای ارزیابی قابل اعتمادتر، باید بر اساس عواملی باشد که در آینده قابل بازتولید باشد. این بدان معناست که تمام اقلام نامنظم باید هنگام استفاده از سودهای گذشته برای برآورد سودهای آینده حذف شوند. هم درآمد و هم هزینه ها باید تعدیل شوند تا هر گونه تغییری را که در آینده ایجاد می شود منعکس کند. ثانیاً، واقعیت وام گرفتن سود از "شانه شخص دیگری" برای خود صحبت می کند. سوم، افزایش بازده به عنوان جبران خطر مالکیت سهام غیر نقدشونده نیز ذهنی است.

ارزش گذاری بر اساس نسبت قیمت به درآمد

نسبت قیمت به سود اساساً معکوس سودآوری است، اگر دومی به عنوان درصد محاسبه نشود. و به همین ترتیب، اگر سهام در بورس نباشد، نمی توان نسبت قیمت به درآمد را تعیین کرد. اما این نسبت برای آن دسته از بنگاه هایی که سهام آنها در بورس معامله می شود مشخص است. با پرسیدن ارزش این نسبت می توانید قیمت سهام را بیابید. طبیعتاً ارزش نسبت قیمت به درآمد باید برای شرکت‌هایی در همان بخش صنعتی که بنگاهی که سهام آن ارزش‌گذاری می‌شود به آن تعلق دارد، در نظر گرفته شود. می توانید مقدار متوسط ​​شاخص قیمت-درآمد یا حداقل مقدار آن را در نظر بگیرید. ارزش پذیرفته شده باید تقریباً یک سوم کاهش یابد تا نقدشوندگی پایین سهام را منعکس کند:

ارزش بازار 1 سهم =

= (درآمد هر سهم) 5

5 (نسبت قیمت به درآمد) 5 (1 – 1/3).

ارزش گذاری بر اساس درآمد سود سهام

به عنوان جایگزین، می توان از سود سهام برای تعیین مبنای ارزش گذاری سهام استفاده کرد. انتظار می رود خریدار تا زمانی که سهام را بفروشد، برای جریان نقدی حاصل از سود سهامی که دریافت می کند، پرداخت کند. فروشنده اکنون پول دریافت می کند و از درآمد آینده از سود سهام چشم پوشی می کند. در عین حال، باید توجه داشته باشید که به عنوان یک قاعده، تنها یک سهامدار بزرگ می تواند بر توزیع درآمد شرکت، از جمله سیاست تقسیم سود، تأثیر بگذارد.

بازده سود نسبتی است که به صورت درصد بیان می شود، از مقدار سود پرداختی یک سهم به قیمت سهم (ما مالیات را در نظر نمی گیریم - ما فقط یک رویکرد اصولی را در نظر می گیریم):

بازده سود سهام = (سود به ازای هر سهم / قیمت هر سهم) 5100%.

قیمت 1 سهم = (سود سهام به ازای هر 1 سهم /

درآمد سود سهام) 5 100%.

در ابتدا، خریدار باید ارزیابی کند که شرکت چقدر به طور منظم سود سهام پرداخت می کند و چه نوع سودآوری برای او مناسب است. به این دلایل او می تواند قیمت مشخصی برای هر سهم ارائه دهد، اما نه بیشتر. خریدار به احتمال زیاد بازدهی را بر اساس بازده سود سهام فعلی در سهام شرکت های بورسی مشابه انتخاب خواهد کرد. در این مورد، شما می توانید نه بر درآمد سود سهام هر یک از شرکت ها، بلکه به ارزش متوسط ​​تکیه کنید.

در عین حال، باید فرض کنیم که از آنجایی که یک شرکت «بی سهام» سرمایه‌گذاری پرریسک‌تری نسبت به شرکت «مبلغ» است، سهامدار در ازای پذیرش ریسک بالاتری انتظار سود سود بیشتری دارد. این که چقدر بالاتر به عهده خریدار-سرمایه گذار است که تصمیم می گیرد. و بر اساس این تصمیم، ضریب افزایشی خاصی را برای درآمد سود سهام اعمال می کند. طبیعتاً این منجر به کاهش قیمت هر سهمی می شود که او می تواند برای سهام پیشنهاد دهد.

از آنجایی که ارزش ارزش گذاری قیمت سهام به درآمد سود سهام منتخب بستگی دارد و انتخاب دومی یک فرآیند ذهنی است، حتی اگر داده هایی در مورد درآمد سود سهام شرکت های پذیرفته شده در بورس در دسترس باشد. در چنین شرایطی می توان در مورد عینیت صحبت کرد، تنها در صورتی که امکان ردیابی قیمت سهام برای چندین معامله خرید و فروش بلوک هایی با اندازه مشابه در یک دوره زمانی کوتاه وجود داشته باشد. (اما ما به ارزیابی سهام غیر نقدشونده نگاه می کنیم و بنابراین، بنا به تعریف، قادر به تحلیل سایر معاملات نخواهیم بود.)

همچنین توجه داشته باشید که ارزش گذاری یک سهام بر اساس بازده تقسیمی معمولاً فرض می کند که سود سهام آینده مورد انتظار سهام ثابت می ماند. با این حال، سهامداران شرکت در حال توسعه می توانند انتظار افزایش منظم سالانه در سود سهام سالانه داشته باشند. در چنین مواردی، برای ارزیابی ارزش سهام، از مدل رشد سود تقسیمی استفاده می شود - مدل گوردون، که یکی از پارامترهای آن نرخ رشد سالانه مورد انتظار سود است که به صورت درصد یا کسری بیان می شود.

اگر شرکت به سهامداران خود سود سهام پرداخت نکند، اما تمام سودهای دریافتی را مجدداً سرمایه گذاری کند، برآورد ارزش سهام بر اساس روشی که در نظر گرفته ایم غیرممکن است، زیرا درآمد سود تقسیمی وجود نخواهد داشت.

ارزش گذاری بر اساس جریان های نقدی آتی

این روش زمانی استفاده می شود که خریدار قصد توسعه مجدد یا گسترش شرکت را دارد. در این صورت سودی که خریدار انتظار دریافت آن را دارد، ارتباطی با درآمد و سود سهام گذشته شرکت خریداری شده نخواهد داشت، بنابراین استفاده از روش های مطرح شده در چنین شرایطی غیر موجه خواهد بود. در چنین شرایطی، قیمت خرید را می توان به عنوان ارزش تنزیل شده سودهای آتی محاسبه کرد. در واقع ما در اینجا با خرید یک شرکت به عنوان مثال به منظور ادغام روبرو هستیم.

تأثیر عوامل مختلف بر قیمت سهام

انواع مختلف سهام ممکن است طبق اساسنامه شرکت حقوق کاملاً متفاوتی را به خود اختصاص دهد. بزرگترین تفاوت بین سهام عادی و ممتاز است؛ ارزیابی ارزش آنها باید وضعیت متفاوت آنها را نشان دهد. بنابراین، طبق ماده 32 قانون فدرال "در مورد شرکت های سهامی"، سهامداران - صاحبان سهام ممتاز شرکت حق رای در مجمع عمومی ندارند، به استثنای موارد نادر. در عین حال، اساسنامه شرکت باید میزان سود و (یا) ارزش پرداختی پس از انحلال شرکت (ارزش انحلال) را برای سهام ممتاز از هر نوع تعیین کند. اندازه سود تقسیمی و ارزش تصفیه به مقدار پولی ثابت یا به صورت درصدی از ارزش اسمی سهام ممتاز تعیین می شود. اندازه سود و ارزش تصفیه سهام ممتاز نیز در صورتی تعیین می شود که اساسنامه شرکت روش تعیین آنها را تعیین کند. طبیعتاً تفاوت در وضعیت سهام عادی و ممتاز نمی تواند تأثیری بر ارزش آنها نداشته باشد.

یکی دیگر از عوامل موثر بر قیمت سهام، اندازه سهام است. خود سهامداران کوچک تأثیر کمی در تعیین خط مشی شرکت دارند. در عین حال، ارزش یک سهام کنترلی معمولاً در حق بیمه قیمتی که یک سهام کوچک فرمان می دهد منعکس می شود. اندازه چنین حق بیمه ای می تواند به 30 تا 40 درصد میانگین قیمت سهم برسد. این به دلیل این واقعیت است که چنین بلوکی از سهام به صاحب آن فرصت می دهد تا امور شرکت را واقعاً مدیریت کند.

اگر سهام بزرگ باشد، اما برای کنترل واقعی ناکافی باشد، ممکن است اتفاق بیفتد که بازار فروش آن محدود شود و در نتیجه، قیمت احتمالی ممکن است کمتر از سهام کوچکتر باشد (به عنوان مثال، اثر در مورد «نشست» قیمت سهام در مظنه). با این حال، این امر هم برای سهام بورسی و هم برای سهامی که در بازار آزاد عرضه نمی شوند صادق است.

عامل دیگری که می تواند بر قیمت سهام تأثیر بگذارد، میزان سرمایه گذاری است که خریدار انتظار دارد در سهام یک شرکت سرمایه گذاری کند. کاملاً قابل درک است که شرکتی که سهام کنترلی در یک شرکت دیگر را به دست می آورد، بیشتر به درآمد آتی علاقه مند است تا میزان سود سهام، که منافع اصلی سرمایه گذاران کوچک است. خریدار کنترل کننده یک سرمایه گذار بلند مدت (معمولاً یک شرکت سهامی) است، در حالی که سرمایه گذار کوتاه مدت احتمالاً یک سفته باز است (معمولاً یک سرمایه گذار خصوصی).

دوره ای که سهام خریداری می شود نیز بر قیمت سهام تأثیر می گذارد.

بنگاهی که سهام آن ارزش گذاری می شود، برای جلوگیری از تصرف خصمانه یا از دست دادن کنترل، می تواند اقدامات خاصی را انجام دهد که منجر به تغییر قیمت سهام در جهت کاهش جذابیت سرمایه گذاری آنها شود.

در خاتمه، متذکر می شویم که روش های ارزیابی مورد بحث به ما اجازه نمی دهد که قیمت فروش عینی سهام را بدست آوریم؛ آنها تقریباً چارچوبی را تعیین می کنند که طرفین می توانند در آن چانه زنی خود را انجام دهند.

ادامه دارد.

وزارت آموزش و پرورش و علوم فدراسیون روسیه

دانشگاه اقتصاد دولتی روستوف (RINH)

اداره مالی

گروه مهندسی مالی و اقتصادی

ورود به حفاظت

سر گروه IPPE، استاد، دکترای اقتصاد

________________

"_____________________"_________________2013

کار فارغ التحصیل

با موضوع:

"ویژگی های ارزش گذاری وثیقه برای اهداف اعطای وام مسکن
(با استفاده از نمونه املاک مسکونی در روستوف-آن-دون)"

تکمیل شد

دانش آموز gr. FK-558

تخصص 080105 "مالی و اعتبار"

ناظر علمی کار

دانشیار، Ph.D.

بازبین

دانشیار، Ph.D.

وزارت دارایی L. V. Bogoslavtseva

روستوف-آن-دون
2013

معرفی………………………………………………………………...…….
فصل 1.	جنبه های نظری ارزیابی املاک و مستغلات برای اهداف اعطای وام مسکن…………………….	6
	مفهوم وثیقه در اعطای وام مسکن .................................
	ویژگی های املاک مسکونی به عنوان وثیقه………….
	مشخصات ارزیابی وثیقه به منظور اعطای وام مسکن……………………………………………………………………………………
فصل 2.	محاسبه هزینه یک آپارتمان سه اتاقه برای وام مسکن……………………………..
	ویژگی های موضوع سنجش……………………………………
	محاسبه هزینه یک آپارتمان سه اتاقه………………………
فصل 3.	بهبود ارزیابی وثیقه………………….
نتیجه …………………..……………………………………………....
فهرست منابع مورد استفاده……………………………
پیوست اول. اطلاعات مربوط به شی مورد ارزیابی ………….………
ضمیمه B منطقه مجاور خانه ………………………
ضمیمه B نمای بیرونی خانه و وضعیت ورودی ………………
ضمیمه D وضعیت اتاق نشیمن، آشپزخانه و راهرو ………..……
ضمیمه D وضعیت حمام ……………………………….………..
ضمیمه G. اطلاعات مربوط به آنالوگ های منتخب ..........................
ضمیمه I. محاسبه بهای تمام شده آپارتمان با رویکرد مقایسه ای...

معرفی

در حال حاضر در شرایط تثبیت اقتصاد پس از بحران مالی و اقتصادی جهانی، اقداماتی با هدف بهبود ابزارهایی که پیش از هر چیز رفع مشکلات مبرم در اقتصاد و جامعه را ممکن می‌سازد، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. این ابزارها شامل سیستم وام مسکن است که بخشی از سیستم اعتباری و مالی کشور است که هدف آن حل مشکل مسکن در جامعه است. تشکیل یک سیستم موثر وام مسکن در کشور در سطح دولت فدراسیون روسیه به عنوان یکی از حوزه های اولویت سیاست دولتی شناسایی شده است.

در این راستا، فرآیند باکیفیت ارزیابی ارزش بازار املاک مسکونی در سیستم وام مسکن به عنوان یکی از فرآیندهای همراه و کمکی در صدور وام مسکن از اهمیت ویژه ای برخوردار است. علاوه بر این، ارزیابی شایسته و عینی از ارزش املاک مسکونی به طور فزاینده ای مورد نیاز است و نهاد ارزیابی املاک نیز به نوبه خود نیازمند بهبود است: هیچ پایگاه اطلاعاتی برای ارزیابی وجود ندارد، آموزش حرفه ای ارزیاب ها در روسیه هنوز انجام نشده است. به سطح جهانی رسید. این عوامل ارتباط موضوع پایان نامه را تعیین کردند.

ارزش گذاری برای اهداف وثیقه یکی از مرتبط ترین جنبه های استفاده عملی از نظریه ارزش گذاری است، زیرا یکی از محبوب ترین انواع خدمات در بازار ارزش گذاری است.

هدف یک ارزیابی نشان دادن ارزش واقعی یک شی است. به هر حال، قیمت املاک و مستغلات بسته به شرایط بازار می تواند افزایش یا کاهش یابد.

درجه توسعه مشکل. مسائل مربوط به ارزش گذاری وثیقه در آثار دانشمندانی مانند: A. G. Gryaznova، M. A. Fedotova، E.I. لوبانوف، A. Baktimirov، M. Trofimova، S. V. Gribovsky و دیگران. اقدامات نظارتی نیز مورد استفاده قرار گرفت - هم عمومی و هم فعالیت های بانکی تنظیم کننده. . اطلاعات به روز در مورد این مسائل در اینترنت وجود دارد. اما تاکید اصلی در نگارش این پایان نامه بر روی نشریات بوده است که در آن به موضوعات اعطای وام از جمله وام رهنی با جزئیات کافی پرداخته شده و از همه مهمتر آخرین و مرتبط ترین داده ها از جمله آمار ارائه شده است.

هدف از این کار مطالعه مبنای قانونی و مبنای روش شناختی برای ارزیابی وثیقه در فدراسیون روسیه و همچنین محاسبه ارزش بازار شی برای اهداف وام مسکن است.

برای رسیدن به این هدف، حل وظایف زیر ضروری است:

- تجزیه و تحلیل مبانی نظری ارزیابی املاک و مستغلات برای اهداف وثیقه.

- کاربردها و محدودیت های روش ها و رویکردهای ارزش گذاری املاک و مستغلات را برای اهداف وثیقه نشان می دهد.

- تجزیه و تحلیل اطلاعات اولیه، گروه بندی داده های به دست آمده، گردآوری یک نمای کلی از بازار املاک و مستغلات در تاریخ ارزیابی.

- توجیه و هماهنگی نتایج ارزیابی ارزش بازاری ساختمان انبار برای اهداف وثیقه.

موضوع مطالعه املاک و مستغلات به عنوان وثیقه به منظور اعطای وام مسکن است.

موضوع مطالعه، اشکال خاصی از روابط مالی و سازمانی است که در این فرآیند به وجود می آیدارزیابی املاک مسکونی به منظور اعطای وام مسکن.

دستگاه ابزاری و روش شناختی تحقیق. برای اثبات مواضع نظری و تدوین توصیه های عملی از ابزارهای علمی به ویژه روش های تحقیق مانند مشاهده، گروه بندی و مقایسه استفاده شد.

پایگاه اطلاعاتی و تجربیتدوین قوانین قانونی فدراسیون روسیه و نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه، استانداردهای ارزیابی بین المللی، اروپایی و ملی، قانون فدرال "در مورد فعالیت های ارزیابی در فدراسیون روسیه" مورخ 01.01.01. استاندارد ارزیابی فدرال «مفاهیم عمومی ارزیابی، رویکردها و الزامات انجام ارزیابی» (FSO شماره 1). استاندارد ارزش گذاری فدرال "هدف ارزش گذاری و انواع ارزش" (FSO شماره 2). استاندارد ارزیابی فدرال "الزامات برای گزارش ارزیابی" (FSO شماره 3).استاندارد ارزش گذاری فدرال "تعیین ارزش کاداستری اشیاء املاک و مستغلات" (FSO شماره 4). استاندارد ارزیابی فدرال "انواع معاینه، روش انجام آن، الزامات نظر کارشناسی و روش تایید آن" (FSO شماره 5). استاندارد ارزیابی فدرال "الزامات سطح دانش یک متخصص یک سازمان خود تنظیم ارزیاب (FSO شماره 6)"، استانداردهای بین المللی گزارشگری مالی، حقایق و داده های منتشر شده در ادبیات حرفه ای، منابع اینترنتی، مواد تحلیلی.این اثر از سه فصل تشکیل شده است که در هر فصل به تفصیل موضوع پایان نامه توضیح داده شده است.

این پایان نامه شامل یک مقدمه، سه فصل، یک نتیجه گیری، یک فهرست کتابشناختی از 45 عنوان، 7 ضمیمه است که شامل 3 جدول با محاسبات موضوع ارزیابی، اطلاعات مربوط به آنالوگ ها است.

فصل 1. مبانی نظری ارزیابی املاک و مستغلات برای اهداف وام مسکن

1.1 مفهوم وثیقه در اعطای وام مسکن

مفهوم "وثیقه" از زمان حقوق روم شناخته شده است که به عنوان حقوقی برای اشیاء دیگران استفاده می شد. در مراحل اولیه توسعه حقوق روم، نوع وثیقه fiducia بود که معنایی جز فروش مال وثیقه با حق بازخرید نداشت. نوع دیگری از وثیقه توسعه یافته تر، پیگنوس بود. با وثیقه ای از نوع پیگنوس، بدهکار چیزی را به عنوان تضمین بدهی به طلبکار منتقل می کند، اما نه به مالکیت، مانند امانت، بلکه در تملک.

کامل ترین شکل وثیقه در زمان ما رهن است. با رهن، مال وثیقه در اختیار مالک می ماند و به قرض دهنده نمی رسید. اصطلاح "رهن" اولین بار در یونان در اوایل ظاهر شد VI V. قبل از میلاد مسیح ه. یونانیان باستان نوعی مسئولیت را در قبال طلبکار با زمین خود تعیین می کردند. در حاشیه اموال قرض گیرنده که به عنوان وثیقه آن را به وثیقه گذاشته بود، یک میله با کتیبه ای قرار داده شد که به دیگران اطلاع می داد که این ملک تضمین کننده بدهی است. چنین ستونی "رهن" نامیده می شد که از یونانی باستان به عنوان "حمایت"، "ایستاده" ترجمه شده است. واژه «رهن» هنوز در معانی متعددی به کار می رود. اولاً برای نشان دادن شکلی از رهن به کار می رود که به موجب آن موضوع رهن، صرف نظر از منقول یا غیرمنقول بودن مال، نزد متعهدله باقی می ماند. ثانیاً تعیین حق واقعی خاص نسبت به اموال منقول و غیرمنقول که تأمین مطالبات طلبکار را با خلع ید در رهن ممکن می سازد. ثالثاً، در بسیاری از سیستم های حقوقی، از جمله نظام روسی، منحصراً برای اشاره به وثیقه املاک استفاده می شود.

در حقوق روسیه، وثیقه به سرعت توسعه یافت و سیر تکاملی طولانی را طی کرد، از وثیقه روسیه باستان، جایی که ردپای امانت دار رومی ردیابی شد، تا امروزی که در فصل ذکر شده است. ماده 23 قانون مدنی و در تعدادی از قوانین حقوقی هنجاری دیگر، که شکل اصلی وثیقه، رهن است که مال مورد وثیقه در تصرف متعهد باقی مانده است.

وثیقه باید به عنوان یک رابطه حقوقی تلقی شود که در آن طلبکار در صورت عدم ایفای یا اجرای نادرست تعهد تضمین شده توسط وثیقه، حق دریافت وجه نقدی از ارزش مال وثیقه را دارد، ترجیحاً قبل از سایرین. طلبکارانی که به موجب قانون ایجاد شده اند (بند 1 ماده 334 قانون مدنی).

وثیقه نقش ضامن را دارد، زیرا اموالی که به بهای ارزش آن می توان مطالبات ملکی طلبکار را جبران کرد، قبل از ورشکستگی بدهکار در اختیار وی قرار می گیرد.

از حیث وکیل، وثیقه هنگام دریافت وام به معنای برقراری ارتباط حقوقی بین متعهدله و مال دیگری است که به موجب آن متعهدله این فرصت قانونی را دارد که بدون توجه به شرایط مورد تعهد، ارزش مبادله ای خود را از مال مورد وثیقه استخراج کند. خواسته بدهکار در نتیجه، ماهیت وثیقه به عنوان ضامن این است که در صورت عدم ایفای یا اجرای نادرست تعهدی که وثیقه تضمین شده است، طلبکار حق دارد از ارزش مال مورد وثیقه، پرداخت نقدی را مطالبه کند.

شرط تضمین شده توسط وثیقه باید ماهیت پولی داشته باشد. توجه داشته باشیم که در هنر. ماده 337 قانون مدنی بیان می دارد که وثیقه ضامن تحقق الزامات به میزانی که در زمان استیفا دارد، یعنی بهره، جریمه، پرداخت ضرر و زیان ناشی از تأخیر در اجرا، و نیز ضمانت اجرای آن است. هزينه هاي ضروري متعهد براي نگهداري وثيقه را جبران مي كند. همچنین متذکر می‌شویم که اگر موضوع وثیقه ملکی باشد، دامنه الزامات تضمین شده توسط وثیقه بسیار گسترده‌تر است. به هزینه املاک وثیقه، متعهد حق دارد هزینه های نگهداری و امنیت آن را بازپرداخت کند و بدهی راهن را برای مالیات، هزینه ها یا هزینه های آب و برق مربوط به این ملک بازپرداخت کند.

جذاب ترین نوع وثیقه برای بانک یا موسسه اعتباری دیگر، رهن (وثیقه ملکی) است. این امر با این واقعیت توضیح داده می شود که هر معامله وثیقه لزوماً توسط سازمان های دولتی ثبت می شود ، بنابراین قانونی بودن چنین معامله و ایمنی اموال وثیقه تضمین می شود. استفاده از این نوع وثیقه در کشور ما به میزان قابل توجهی مشکل است. این با تناقضات قابل توجه در چارچوب قانونی موجود، عدم وجود تعدادی از اقدامات قانونی خاص و همچنین پیچیدگی و هزینه بالای اجرای آن توضیح داده می شود.

در حال حاضر، وام مسکن در روسیه توسط بخش 1 قانون مدنی فدراسیون روسیه، قانون فدراسیون روسیه 01/01/2001 "در مورد وام مسکن" (تا حدی که با قانون مدنی مغایرت نداشته باشد)، قوانین فدرال تنظیم می شود. از 01/01/2001 "در مورد رهن" (وثیقه املاک) ، مورخ 01.01.2001 "در مورد دولت ثبت حقوق املاک و مستغلاتو معاملات با او» و دیگران.

طبق قانون فعلی، وثیقه شامل: زمین، شرکت، ساختمان، سازه، آپارتمان و سایر اشیاء املاک و مستغلات است.

ویژگی های مقررات قانونی رهن ساختمان ها، سازه ها و شرکت ها در ماده 69 قانون "در مورد رهن" (وثیقه املاک) آمده است. علاوه بر این، در بند اول این هنجار یک هنجار اشاره مستقیم به بند 2 هنر وجود دارد. 340 قانون مدنی فدراسیون روسیه.

در تبصره قانون «رهن» آمده است: «رهن ساختمان یا سازه فقط با رهن همزمان با همان توافق قطعه زمینی که این بنا در آن قرار دارد یا قسمتی از این بنا مجاز است. قسمتی از این قطعه که عملاً مورد رهن را تأمین می کند یا متعلق به راهن حق اجاره این قطعه است.» در عین حال، حق وثیقه در مورد زمینی که در رابطه با آن متعهد حق استفاده دائمی را دارد اعمال نمی شود.

تعهد یک شرکت در رویه مدرن روسیه بسیار نادر است. این، اول از همه، با فقدان مکانیسم مؤثر برای ارزیابی چنین اموال، مشکلات در فروش آن و سایر عوامل به همان اندازه مهم (مدت و هزینه بالای اجرای قرارداد، تعداد زیادی اسناد لازم و غیره) توضیح داده می شود.

معمولاً مجموعه اموال یک بنگاه اقتصادی در هنگام تعهد شامل کلیه دارایی های مشهود و نامشهود از جمله: ساختمان ها، سازه ها، تجهیزات، موجودی کالا، مواد اولیه، محصولات نهایی، حقوق مطالبات، حقوق انحصاری و غیره می شود. ، ترکیب موضوع وثیقه نباید شامل وثیقه برای تعهدات مالی و تجاری شرکت باشد. در عین حال، متعهد نباید حق واگذاری نتایج مالی شرکت را داشته باشد. این با این واقعیت توضیح داده می شود که در غیر این صورت راهن از فرصت استفاده از جذاب ترین طرف وام مسکن محروم می شود.- استفاده اقتصادی از دارایی به منظور ایجاد درآمد به عنوان منبع وجوه برای پرداخت های تحت قرارداد وام.

موضوع تعهد همچنین نمی تواند شامل دعاوی دارای ماهیت شخصی (مثلاً حق مؤلف) باشد. علاوه بر این، ترکیب و ارزیابی اموال بر اساس یک موجودی کامل انجام می شود. لازم به ذکر است که قانون موجودی، ترازنامه و گزارش حسابرس مستقل پیوست الزامی قرارداد رهنی است (ماده 70 قانون رهن).

ارزیابی وثیقه - یکی از مهمترین مشکلات هنگام انعقاد معامله در وام مسکن. به طور معمول، با رهن، ارزش گذاری وثیقه با توافق بین راهن و رهن انجام می شود. به راحتی می توان پیش بینی کرد که برای متعهدکننده ترجیح داده می شود که ارزیابی نباید خیلی زیاد باشد، زیرا مستقیماً با میزان حق الزحمه سردفتر ارتباط دارد. از سوی دیگر، اندازه وام به ارزیابی وثیقه بستگی دارد: هرچه وثیقه کمتر باشد، وام کوچکتر است.

مطابق با هنر. 131 قانون مدنی فدراسیون روسیه، حق رهن املاک (رهن) منوط به ثبت نام دولتی است. سیستم ثبت ایالتی معاملات املاک و مستغلات توسط قانون فدرال شماره 000 مورخ 1 ژانویه 2001 "در مورد ثبت دولتی حقوق املاک و مستغلات و معاملات با آن" تنظیم می شود. در حالی که به طور کلی گام مهمی در جهت بهبود بازار املاک و مستغلات است، قانون فعلی در عین حال حاوی تعدادی مقررات است که نیاز به تعدیل های خاصی دارد. بدین ترتیب یکی از مراحل اصلی فعالیت های ثبتی، بررسی قانونی اسناد و احراز قانونی بودن معاملات ملکی است (بند 1 ماده 13 قانون ثبت). در عین حال، این قانون مسئولیتی در قبال تأیید غیر صادقانه یا ناقص مدارک ارائه شده پیش بینی نمی کند. با توجه به هنر. در ماده 31 قانون، مسئولیت ثبت دولتی حقوق املاک و معاملات با آن فقط برای به موقع بودن و صحت ثبت های حق املاک و معاملات با آن در ثبت یکپارچه، برای کامل بودن و صحت اطلاعات صادر شده در مورد حقوق املاک و معاملات با آن، برای صحت و به موقع بودن ارائه داده ها (بند 1)، برای تحریف یا از دست دادن اطلاعات در مورد حقوق املاک و معاملات با آن ثبت شده به روش مقرر (بند 2). قانون مسئولیتی برای بررسی ناقص قانونی پیش بینی نکرده است. جای تعجب نیست که پس از معرفی این قانون، صدها معامله صورت گرفت که متعاقباً به دلیل تضییع حقوق صغار و دلایل دیگر، متعاقباً باطل اعلام شد.

بدیهی است که انجام مستقل طیف وسیعی از بررسی های لازم برای خریدار بسیار دشوار است، بنابراین، واگذاری مسئولیت بررسی قانونی اسناد به یک ارگان دولتی کاملاً مناسب است، اما در این مورد نیز پیش بینی آن از اهمیت کمتری برخوردار نیست. مسئولیت معینی برای عدم انجام این تعهد.

صرف نظر از اینکه قانونگذار لحظه پیدایش حق وثیقه را منوط به ثبت دولتی آن نمی داند، اجرای سریع آن همواره به نفع متعهدله است. ثبت به موقع دولتی وام مسکن به عنوان نوعی اقدام پیشگیرانه در رابطه با موقعیت های بحث برانگیز احتمالی که می تواند حقوق وام مسکن را متزلزل کند عمل می کند: مهم نیست که موضوع رهن چند بار از خود بیگانه شده باشد، مهم نیست که بیگانگان و تملک کنندگان بعدی آن چقدر وجدان باشند. هستند، هیچ یک از آنها نمی توانند با استناد به جهل وجدانی خود نسبت به بار موجود بر ملک، وضعیت امنیت مطالبات راهن را متزلزل کنند. علاوه بر این، به دلیل این قدرت ویژه حق، که با شناسایی دولت به آن داده شده است، موضوع رهن تا حدی بی حرکت است، به طور طبیعی در قابل مذاکره محدود است - بعید است که بسیاری مایل به پرداخت برای ملک باشند. که ممکن است به زودی بدون هیچ گونه جبرانی از دست برود. از این نظر، ثبت دولتی وام مسکن، احتمال بروز اختلافات بر اساس حقایقی را که پس از ظهور حق وثیقه رخ داده است، بعید می سازد.

در 5 فوریه 2004 اصلاحات بیشتری در قانون فدرال "در مورد رهن (وثیقه املاک)" به تصویب رسید که در 10 فوریه 2004 (قانون فدرال مورخ 5 فوریه 2004) لازم الاجرا شد. این تغییرات عمدتا با هدف بهبود وثیقه قطعات زمین است. دفاتر اسناد رسمی هنگام ثبت روابط رهنی باید به نوآوری های زیر توجه کنند:

1) اکنون مجاز است در صورتی که وثیقه آن جنگل باشد (قبلاً امکان پذیر نبود) رهن و قرارداد رهنی تنظیم و اسناد رسمی تنظیم شود.

2) در صورتی که موضوع رهن زمینی از اراضی کشاورزی باشد، تأمین مطالبات مرتهن به هزینه مال مورد وثیقه خارج از دادگاه مجاز نیست (بند 2 ماده 55 قانون اصلاحی). بدین ترتیب انعقاد و ثبت قرارداد با چنین موضوعی غیرممکن شد;

3) رده اراضی که می توانند مورد وثیقه قرار گیرند گسترش یافته است. اگر قبلاً اینها فقط زمین هایی بودند که قانون (بند 1 ماده 62 قانون به عبارت قدیم) مستقیماً چنین امکانی را در مورد آنها پیش بینی کرده بود (فهرست محدود) ، اکنون هر قطعه زمین را می توان رهن کرد، مشروط بر اینکه رهن نباشد. خارج از گردش مالی یا عدم محدودیت در گردش مالی. به ویژه، امکان رهن زمین کشاورزی از زمین های سازمان های کشاورزی، مزارع دهقانی (مزارع) و زمین های مزرعه ای قطعات فرعی شخصی فراهم شد. رهن اراضی که در مالکیت دولتی یا شهرداری است مجاز نمی باشد (بند 1 ماده 63 قانون اصلاحیه).

رویه قانونی روسیه استفاده از رویکردهای مقایسه ای، هزینه و درآمد را هنگام ارزیابی املاک تنظیم می کند.

انتخاب یک یا روش دیگر بستگی به ماهیت ملک مورد ارزیابی، محیط بازار آن، جوهر انگیزه ها و اقدامات معمولی صاحبخانه ها و مستاجران بالقوه، در دسترس بودن و کیفیت اطلاعات اولیه لازم دارد.

برای تشکیل ارزش بازار یک ملک، انجام مراحل زیر ضروری است:

1. تحلیلی از بازار املاک تجاری انجام دهید.

2. نظر خود را در مورد مزایا و معایب محل شی ارزیابی کنید.

3. تجزیه و تحلیل بهترین و موثرترین استفاده (به عنوان بخشی از ارزیابی املاک و مستغلات برای اهداف وثیقه، این تجزیه و تحلیل در شرایط خاصی استفاده می شود، اما در بیشتر موارد مورد نیاز نیست، زیرا فرض بر این است که شیء بر اساس گرو قرار خواهد گرفت. استفاده فعلی آن)؛

4. رویکردهای ارزیابی را انتخاب کنید.

5. انجام محاسبات در رویکردهای انتخاب شده.

6. یک نتیجه گیری نهایی در مورد هزینه ایجاد کنید.

اجازه دهید در هنگام ارزیابی املاک و مستغلات برای اهداف وثیقه، روی نکات اصلی که باید در هر یک از مراحل فوق در نظر گرفته شود، صحبت کنیم.

تحلیل بازار

تجزیه و تحلیل بازار با کیفیت بالا تا حد زیادی قابلیت اطمینان نتیجه ارزیابی نهایی را تعیین می کند.

تحلیل بازار ارتباط تنگاتنگی با تحلیل نقدینگی دارد. به عنوان مثال، هنگام ارزیابی یک مرکز تولید، لازم است تقاضا برای محل تولید (مناطق مورد تقاضا، طراحی و شرایط) و همچنین تجزیه و تحلیل عرضه تسهیلات مشابه تجزیه و تحلیل شود.

لازم به ذکر است که هنگام ارزیابی به منظور وثیقه، نقدینگی یکی از ویژگی های مهم وثیقه است و در بسیاری از موارد به ما این امکان را می دهد که با استفاده از حقوق وثیقه گیرنده نسبت به وثیقه، بدهی وام را با چه سرعتی بازپرداخت کنیم. نتیجه گیری صحیح در مورد میزان نقدینگی یک شی املاک و مستغلات به شما امکان می دهد نظر آگاهانه ای در مورد ارزش آن به دست آورید و در مورد میزان تخفیف وثیقه تصمیم گیری کنید.

عوامل مهم مؤثر بر نقدینگی املاک عبارتند از: موقعیت مکانی، ویژگی های فیزیکی شی (ساییدگی، وضعیت آب و برق)، اندازه شی، وضعیت بازار املاک و مستغلات در یک منطقه و محل معین. لازم به ذکر است که انطباق با این عوامل تا حد زیادی تعیین کننده انتساب یک شی به یک کلاس خاص خواهد بود.

به عنوان شاخص نقدینگی، میانگین زمان قرار گرفتن در معرض در یک محل خاص برای اشیایی از همان بخش بازار مورد نظر و از نظر ویژگی های اساسی مشابه استفاده می شود.

درجه بندی زیر از نقدینگی اموال بسته به زمان فروش پیشنهاد می شود:

وظایف اصلی در چارچوب تحلیل بازار عبارتند از:

· تشکیل یک عقیده عینی در مورد اینکه کدام معاملات به میزان بیشتری برای اشیاء مشابه ارزش گذاری شده (معاملات اجاره یا معاملات خرید و فروش) ارائه می شود.

· شناسایی مشابه برای محاسبه نرخ اجاره (با رویکرد درآمد) و برای رویکرد مقایسه ای.

· شناسایی نسبت بین نرخ اجاره انواع مختلف اشیاء (نرخ اجاره فضای خرده فروشی در رابطه با نرخ اجاره فضای اداری و غیره).

هنگام تهیه گزارش ارزیابی املاک تجاری به منظور وثیقه، قسمت متنی این بخش از گزارش باید حاوی اطلاعات زیر باشد:

1. شرح مختصری از بخش‌های بازار املاک تجاری شهر؛

2. ویژگی های بخش بازار محلی (متوسط ​​نرخ اجاره و قیمت فروش به ازای هر مترمربع در تاریخ جاری، پویایی رشد نسبت به سال گذشته، متوسط ​​سطح بازار کم استفاده، متوسط ​​سطح هزینه های عملیاتی برای تسهیلات مشابه (در شرایط مطلق یا نسبی)؛

3. وجود پروژه های سرمایه گذاری در شهر مربوط به ساخت و ساز یا بازسازی اشیاء از این نوع (توضیحات، مشخصات، توسعه دهنده، کل هزینه های سرمایه گذاری، وضعیت فعلی).

شرح مکان شی ارزیابی

مکان یکی از پارامترهای کلیدی است که سودآوری احتمالی یک شی را تعیین می کند. تعیین نادرست این پارامتر ممکن است منجر به تشکیل یک مقدار غیرقابل اعتماد از دارایی مورد ارزیابی شود.

عوامل اصلی که باید در هنگام توصیف موقعیت ملک مورد ارزیابی در نظر گرفته شوند عبارتند از:

برای یک ملک اداری - موقعیت مکانی در منطقه "تجاری" شهر (اموال مایع تر) یا برعکس، موقعیت مکانی در اعماق یک سایت صنعتی (مشکلات احتمالی در اجرا)، در دسترس بودن دسترسی راحت حمل و نقل و غیره؛

برای یک ملک خرده فروشی - موقعیت مکانی در یک راهرو خرده فروشی (یا، برعکس، در اعماق یک خیابان "بن بست")، شدت ترافیک، محبوبیت مکان و غیره؛

برای یک انبار - دسترسی به حمل و نقل، در دسترس بودن زیرساخت (خط راه آهن و غیره)، در دسترس بودن کلیه ارتباطات لازم در مقادیر کافی (برق، گاز، آب و غیره).

هنگام توصیف مکان شی ارزیابی، ارائه اطلاعات گرافیکی کاملاً واضح است که بر اساس آن می توانید درک کنید که شی ارزیابی در کجا قرار دارد.

منبع این اطلاعات می تواند نقشه های الکترونیکی و کاغذی شهر باشد. اجازه دهید مثالی از یک تصویر گرافیکی و توضیح متنی مختصری از محل شی ارزیابی ارائه دهیم.

بهترین و بهترین تحلیل استفاده

از آنجایی که فعالیت ارزیابی شامل تعیین ارزش بازار است، تجزیه و تحلیل موثرترین استفاده، سودآورترین و رقابتی ترین استفاده از یک ملک خاص را مشخص می کند.

تجزیه و تحلیل موثرترین استفاده از یک ملک شامل انجام یک مطالعه دقیق از وضعیت بازار، ویژگی های ملک مورد ارزیابی، شناسایی گزینه های مورد تقاضای بازار که با پارامترهای ملک مورد ارزیابی سازگار است، محاسبه سودآوری هر گزینه است. و تخمین ارزش دارایی برای هر گزینه استفاده. بنابراین، نتیجه گیری نهایی در مورد موثرترین استفاده تنها پس از محاسبه هزینه انجام می شود.

بهترین و کارآمدترین استفاده از یک ملک، استفاده از یک قطعه زمین خالی یا توسعه یافته است که از نظر قانونی امکان پذیر باشد و به درستی طراحی شده باشد، از نظر فیزیکی امکان پذیر باشد، با منابع مالی مناسب تامین شود و حداکثر ارزش را ارائه دهد.

استفاده بهینه از یک قطعه زمین توسط عوامل رقابتی بازار خاصی که ملک مورد ارزیابی به آن تعلق دارد تعیین می شود و نتیجه گمانه زنی ذهنی مالک، توسعه دهنده یا ارزیاب نیست. بنابراین، تجزیه و تحلیل و انتخاب موثرترین کاربرد، در واقع یک مطالعه اقتصادی عوامل بازار است که برای شی مورد ارزشیابی مهم هستند.

در بیشتر موارد، بهترین و بهترین تحلیل استفاده برای ارزیابی اهداف وثیقه لازم نیست. هنگام ارزیابی برای اهداف وثیقه، این تجزیه و تحلیل تنها در صورت وجود ناسازگاری آشکار بین اموال مورد ارزیابی و استفاده موجود از آن انجام می شود. در این مورد، اگر چنین هدفی قبلاً و به صراحت تعیین شده باشد، باید ارزیابی با در نظر گرفتن تغییر در هدف مورد نظر شی انجام شود. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

مطابق با استاندارد ارزش گذاری فدرال شماره 1، تایید شده توسط Vympelz از وزارت توسعه اقتصادی روسیه مورخ 20 ژوئیه 2007 شماره 256، روش ارزیابی ارزش بازار با استفاده از سه رویکرد انجام می شود:

رویکرد درآمد (رویکرد کاهش سرمایه یا تنزیل درآمد برای ارزیابی املاک و مستغلات)؛

رویکرد مبتنی بر هزینه؛

رویکرد مقایسه ای (رویکرد بازار به ارزش گذاری املاک).

قبل از محاسبه ارزش شیء ارزشیابی برای هر یک از رویکردها، کاربرد رویکردهای ارزشیابی توجیه می شود.

انتخاب یک یا روش دیگر، و همچنین روش در هر یک از رویکردها، بر اساس ویژگی های شی مورد ارزیابی، ویژگی های یک بازار خاص و ترکیب اطلاعات موجود در اطلاعات جمع آوری شده انجام می شود. رویکردهای ارزشیابی، به عنوان یک قاعده، به هم مرتبط و مکمل هستند.

رویکرد مبتنی بر هزینه برای ارزیابی املاک و مستغلات برای اهداف وثیقه

رویکرد هزینه مجموعه ای از روش ها برای تخمین ارزش یک شی ارزیابی شده است که بر اساس تعیین هزینه های لازم برای بازسازی یا جایگزینی شی ارزیابی شده با در نظر گرفتن فرسودگی و پارگی آن است.

این رویکرد هنگام ارزیابی برای اهداف وثیقه، معمولاً به ندرت استفاده می شود. با این حال، در برخی موارد، به عنوان مثال، در غیاب یک بازار به اندازه کافی توسعه یافته و اطلاعات در مورد آن، رویکرد مبتنی بر هزینه ممکن است تنها رویکرد باشد.

استفاده از رویکرد هزینه را می توان در هنگام ارزش گذاری اشیایی که می توان برای آنها مقدار کافی از اطلاعات بازار یافت، و همچنین هنگام ارزش گذاری اشیای نسبتاً قدیمی، صرف نظر کرد. ارزش گذاری با استفاده از رویکرد هزینه در این مورد نظر به اندازه کافی قابل اعتماد در مورد قیمت فروش احتمالی چنین شی در بازار ایجاد نمی کند.

هنگام ارزیابی املاک نسبتاً جدید، برآورد می تواند به عنوان یک راهنمای نسبتاً خوب در غیاب مقدار مناسب اطلاعات بازار مورد استفاده قرار گیرد، اما لازم است که محاسبه ارائه شده توسط مالک به دقت تجزیه و تحلیل شود (ممکن است تفاوت قابل توجهی با شاخص های متوسط ​​بازار داشته باشد. ).

منطق انجام کار در رویکرد هزینه شامل انجام اقدامات زیر است:

ارزیابی هزینه جایگزینی ساختمان ارزیابی شده (یا هزینه جایگزینی)؛

ارزیابی میزان سود کسب و کار (سود سرمایه گذار)؛

محاسبه انواع سایش شناسایی شده؛

ارزیابی ارزش بازار قطعه زمین؛

محاسبه ارزش نهایی شی ارزیابی با تعدیل هزینه جایگزینی برای فرسودگی و به دنبال آن افزایش ارزش حاصل توسط هزینه قطعه زمین.

این منطق را می توان به شکل فرمول زیر توصیف کرد، که به ما امکان می دهد در مورد ارزش یک شی املاک تجاری نتیجه گیری کنیم:

هزینه شی = خورشید * (I -- I) + زمین، کجا

ВС - هزینه جایگزینی شی ارزیابی (یا هزینه جایگزینی) با در نظر گرفتن سود کارآفرین.

I مقدار سایش شناسایی شده جسم است.

Szem. -- ارزش حقوق مالکیت یک قطعه زمین.

ارزیابی هزینه جایگزینی

هزینه جایگزینی (RC) هزینه ساخت و ساز ملک است که به عنوان جدید ارزیابی می شود، بر اساس قیمت های فعلی، بدون در نظر گرفتن فرسودگی و پارگی محاسبه می شود و مرتبط است. تا تاریخ ارزیابی

هزینه جایگزینی را می توان بر اساس هزینه تولید مثل یا هزینه جایگزینی محاسبه کرد.

هزینه تکثیر به عنوان هزینه ساخت و ساز در قیمت های جاری در تاریخ واقعی ارزش گذاری یک کپی دقیق از ساختمان در حال ارزش گذاری درک می شود. با استفاده از مصالح ساختمانی، استانداردها و طراحی مشابه.

هزینه جایگزینی توسط هزینه های ساخت و ساز با قیمت های فعلی در تاریخ واقعی ارزیابی یک شی با کاربرد برابر با استفاده از مواد مدرن، استانداردها، طرح ها و راه حل های معماری تعیین می شود.

همانطور که از تعاریف بالا مشاهده می شود، محاسبه هزینه جایگزینی ارجح تر است، زیرا در حالت دوم هزینه های ساخت ساختمانی که با ساختمان ارزیابی شده توسط ویژگی ها متفاوت است، محاسبه می شود، در حالی که ارزیابی تفاوت در مطلوبیت ساختمان های مقایسه شده بسیار ذهنی است.

از سوی دیگر، انتخاب محاسبه هزینه جایگزینی نیز ممکن است توجیه شود که ساختمان مورد ارزیابی دارای تعدادی از نشانه های فرسودگی و پارگی عملکردی باشد، که نمی تواند جذابیت تجاری آن را برای خریدار بالقوه کاهش دهد.

به طور کلی، انتخاب بین هزینه "تولید مجدد" و هزینه "جایگزینی" به عوامل زیادی بستگی دارد: هدف ارزیابی، کمیت و کیفیت اطلاعات جمع آوری شده در مورد موضوع ارزیابی، ویژگی های فیزیکی آن و غیره.

منابع اطلاعاتی برای محاسبه هزینه «تولید مجدد» یا هزینه «جایگزینی»:

محاسبات برآورد (برآوردهای محلی، برآورد شیء، محاسبات برآورد تلفیقی)؛

مجموعه‌های UPVS (مجموعه‌ای از شاخص‌های جمع‌آوری هزینه جایگزینی ساختمان‌ها و سازه‌ها برای تجدید ارزیابی دارایی‌های ثابت توسط بخش‌های اقتصاد ملی) مجموعه‌های UPSS (هزینه‌ها در قیمت‌های سال 1969 آورده شده است):

مجموعه های تولید شده توسط شرکت Co-Invest (صنعتی، مسکونی، ساختمان های عمومی و غیره) (بهای تمام شده در قیمت های 2009,2010);

شاخص های هزینه ساخت و ساز (احکام Gosstroy، مجموعه های Co-Invest) و غیره.

در عمل ارزش گذاری، از روش های زیر برای تعیین هزینه جایگزینی کامل استفاده می شود:

1) روش واحد مقایسه ای،

2) روش تجزیه بر اساس اجزا،

3) روش بررسی کمی.

انتخاب روش با هدف ارزیابی و دقت محاسبات مورد نیاز تعیین می شود.

روش واحد مقایسه ایبر اساس استفاده از هزینه ساخت یک واحد مقایسه ای (1 متر مربع، 1 متر مکعب) از یک ساختمان مشابه است. هزینه یک واحد مقایسه ای یک آنالوگ نیاز به تنظیم برای تفاوت های شناسایی شده بین آن و شی مورد ارزیابی دارد (پارامترهای فیزیکی، در دسترس بودن تجهیزات به راحتی نصب شده، شرایط تامین مالی و غیره).

هزینه جایگزینی کامل شی ارزیابی شده با ضرب هزینه تعدیل شده یک واحد مقایسه در تعداد واحدهای مقایسه (مساحت، ظرفیت مکعب) تعیین می شود. برای تعیین میزان هزینه ها، معمولاً از مواد مرجع و نظارتی مختلفی استفاده می شود، به عنوان مثال، "شاخص های تجمیع هزینه های ساخت و ساز"، "شاخص های تجمیع هزینه هزینه جایگزینی".

برای محاسبه از فرمول زیر استفاده می شود:

Sn= S.s.اچ بنابرایناچ به 1 H به 2 اچ به 3 H به 4 اچ به 5,

جایی که: Sn- هزینه شی مورد ارزیابی؛

S.s.-- هزینه 1 متر مربع یا متر مکعب یک سازه معمولی در تاریخ پایه؛

بنابراین- تعداد واحدهای مقایسه (مساحت یا حجم شی مورد ارزیابی)

به 1- ضریب با در نظر گرفتن تفاوت های شناسایی شده بین شی ارزیابی شده و سازه معمولی انتخاب شده در مساحت، حجم و سایر پارامترهای فیزیکی.

به 2 - ضریب تصحیح برای مکان شی.

به 3- ضریب تغییر هزینه کار ساخت و نصب در بازه زمانی بین تاریخ پایه و تاریخ در زمان ارزیابی.

به 4- ضریب با در نظر گرفتن سود سازنده.

به 5- ضریب با احتساب مالیات بر ارزش افزوده (%).

این روش بر اساس هزینه یک واحد مقایسه یک شی معمولی یا آنالوگ است که هنگام انتخاب آن باید شباهت هدف عملکردی، ویژگی های فیزیکی، کلاس سیستم های ساختاری، تاریخ راه اندازی شی و سایر مشخصات را رعایت کرد. .

روش واحد مقایسه ای ارزش یک کالا را در بهای جایگزینی تخمین می زند. این به این دلیل است که هزینه یک واحد مقایسه ای مورد استفاده در محاسبات، به عنوان یک قاعده، نشان دهنده یک شی یکسان نیست، بلکه یک آنالوگ نزدیک است.

روش تجزیه مولفهبر اساس استفاده از اطلاعات کیفی متفاوت. اجزای ساخت و ساز فردی یک ساختمان: پی، دیوارها، کف و غیره - با توجه به شاخص های هزینه، از جمله هزینه های مستقیم و غیرمستقیم لازم برای ساخت یک واحد حجم یک جزء خاص، ارزیابی می شوند. هزینه کل ساختمان به عنوان مجموع هزینه های تمام اجزا با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

جایی که Szd. - هزینه ساخت ساختمان به عنوان یک کل؛

Vj-- جلد j-جزء ام؛

Cj- هزینه هر واحد حجم؛

ن- تعداد اجزای ساختمانی اختصاص داده شده؛

Kn - ضریبی که تفاوت های موجود بین شی ارزیابی شده و ساختار معمولی انتخاب شده را در نظر می گیرد (برای یک شی یکسان Kn = 1).

Ki ضریبی است که ساییدگی و پارگی کل را در نظر می گیرد.

روش تجزیه مولفه انواع مختلفی دارد:

روش پیمانکاری فرعی؛

تفکیک بر اساس نمایه کاری؛

تخصیص هزینه ها.

روش پیمانکاری فرعیمبتنی بر استفاده از اطلاعات مربوط به هزینه کار انجام شده تحت قراردادهای فرعی است که توسط پیمانکار عمومی با سازمان های تخصصی ساخت و ساز - پیمانکاران فرعی منعقد شده است. هزینه جایگزینی کامل به عنوان مجموع هزینه های تمام کارهای ساخت و ساز و نصب با قرارداد فرعی محاسبه می شود.

روش پروفایلشامل ارزیابی هزینه جایگزینی کامل به عنوان مجموع هزینه های استخدام متخصصان ساخت و ساز فردی (نجر تراشی، گچ کاری، نجار و غیره) است.

روش هزینه اختصاصیشامل استفاده سیستماتیک از واحدهای مقایسه برای ارزیابی اجزای مختلف ساختمان است که پس از آن نتایج ارزیابی های فردی خلاصه می شود.

روش بررسی کمیشامل ایجاد یک برآورد جدید برای شیء ارزش گذاری شده در قیمت ها از تاریخ ارزیابی است. برای این منظور، تجزیه و تحلیل کمی و هزینه دقیق و همچنین محاسبات هزینه برای کار ساخت و نصب اجزای جداگانه و ساختمان به عنوان یک کل انجام می شود. این محاسبات هزینه های مستقیم، هزینه های سربار و سایر هزینه ها را در نظر می گیرد که تخمین کامل ساخت تاسیسات ارزیابی شده را نشان می دهد.

روش بررسی کمی دقیق ترین نتیجه را از کل هزینه جایگزینی به دست می دهد، اما پر زحمت ترین است و ارزیاب را ملزم به داشتن دانش عملی در زمینه طراحی و برآورد کسب و کار می کند.

برآورد ارزش سود کارآفرینی (سود سرمایه گذار)

سود یک کارآفرین (سرمایه‌گذار) پاداشی است که یک سرمایه‌گذار معمولی (سازنده، توسعه‌دهنده) برای ریسک مرتبط با ساخت پروژه‌ای که ساختاری مشابه با شی مورد ارزش‌گذاری دارد، به آن نیاز دارد.

در واقع، این مقدار منعکس کننده میانگین سود سرمایه گذار است که اجرای یک پروژه می تواند به همراه داشته باشد، از جمله هزینه های مدیریت و سازماندهی ساخت و ساز، نظارت کلی و ریسک مربوط به ساخت و ساز. به عنوان یک قاعده، هنگام تشکیل این شاخص، آنها به مرحله چرخه زندگی که در آن بخش بازار املاک تجاری واقع شده است، که شامل شی مورد ارزیابی است، به وابستگی ارزش آن به حجم توجه نمی کنند. و زمان ساخت، در مورد اینکه آیا وظایف سرمایه گذار (مشتری) و سازنده (پیمانکار) از سایر عوامل جدا شده است یا خیر. بر این اساس، هنگام در نظر گرفتن گزارش، مهم است که محدوده سود کارآفرین (سرمایه گذار) را به وضوح شناسایی کنید و محدوده میانگین ارزش فعلی بازار را تعیین کنید.

لازم به ذکر است که میزان سود یک کارآفرین بسته به درجه توسعه بازار املاک و چرخه عمری که بخش معینی از بازار املاک تجاری در آن قرار دارد، می تواند در محدوده قابل توجهی متفاوت باشد. به عنوان مثال، در بازار املاک تجاری مسکو در سال 2005، اما به گفته بزرگترین آژانس های تحلیلی، سود یک کارآفرین در بخش املاک خرده فروشی بین 25 تا 40 درصد بود؛ در سال 2006 و 2007، کاهش و تثبیت این شاخص مشاهده شد. در عمل، به دست آوردن اطلاعات بازار در مورد سود دشوار است، زیرا آنها اغلب یک راز تجاری هستند.

محاسبه انواع سایش شناسایی شده

استهلاک با کاهش سودمندی دارایی و جذابیت مصرف کننده آن از دیدگاه یک سرمایه گذار بالقوه مشخص می شود.

به عنوان یک قاعده، استهلاک در کاهش ارزش (استهلاک) یک شی در یک دوره معین به دلیل تأثیر عوامل مختلف بیان می شود.

بسته به دلایلی که باعث استهلاک یک ملک می شود، انواع فیزیکی، عملکردی و خارجی سایش و پارگی مشخص می شود.

زوال جسمانی. منعکس کننده تغییرات در خواص فیزیکی یک ویژگی در طول زمان (به عنوان مثال، نقص در عناصر ساختاری). سایش فیزیکی دو نوع است: اولی تحت تأثیر عوامل عملیاتی رخ می دهد، دومی - تحت تأثیر عوامل طبیعی و محیطی.

چهار روش اصلی برای محاسبه استهلاک فیزیکی ساختمان ها وجود دارد: کارشناسی، هزینه، نظارتی (یا حسابداری) و روش محاسبه عمر ساختمان.

درصد زوال فیزیکی یک شی ارزیابی شده با روش کارشناسی بر اساس قوانین ارزیابی زوال فیزیکی ساختمان های مسکونی تعیین می شود. عمر مفید ساختمان ها به طور کلی به دوام اجزای آن بستگی دارد. فرسودگی فیزیکی عناصر ساختمانی به صورت حاصل ضرب وزن مخصوص یک عنصر سازه ای ساختمان و درصد فرسودگی این عنصر تقسیم بر 100 محاسبه می شود. فرسودگی فیزیکی کل ساختمان به عنوان میانگین وزنی تمام عناصر ساختمان. روش کارشناسی برای تعیین فرسودگی فیزیکی معمولا در هنگام موجودی املاک استفاده می شود.

ساییدگی فیزیکی قابل جابجایی و جبران ناپذیری وجود دارد. سایش فیزیکی قابل جابجاییفرض می کند که هزینه های تعمیرات جاری کمتر از ارزش افزوده تسهیلات است. ساییدگی فیزیکی غیرقابل جبرانزمانی در نظر گرفته می شود که هزینه اصلاح نقص از هزینه ای که به شی اضافه می شود بیشتر باشد. تمام عناصر ساختمان به دو دسته تقسیم می شوند: درازمدت (فنداسیون، دیوار، سقف و غیره) و فرسودگی (سقف، تزئینات تزئینی، نقاشی و غیره، یعنی آن دسته از عناصری که در طول مدت قابل تعمیر (بازسازی) هستند. تعمیرات در حال انجام).

روش هزینه شامل تعیین هزینه های بازتولید عناصر ساختمانی است. از طریق بازرسی، درصد فرسودگی و فرسودگی هر یک از عناصر ساختمان مشخص می شود که سپس به اصطلاحات ارزشی تبدیل می شود. زمانی که درصد استهلاک به عنوان میانگین موزون تعیین شود، برآورد هزینه دقیق تر و تعدیل شده استهلاک فیزیکی به دست می آید.

روش استاندارد (یا حسابداری) برای تعیین فرسودگی فیزیکی ساختمان ها شامل استفاده از نرخ های استهلاک یکپارچه برای بازسازی کامل دارایی های ثابت است.

هنگام استفاده از روش محاسبه عمر ساختمان، تعدادی اصطلاح استفاده می شود.

زندگی اقتصادی زمانی است که در طی آن می توان از یک شی برای سود استفاده کرد. در این دوره، بهبودها به ارزش ملک کمک می کند. عمر اقتصادی ملک زمانی به پایان می رسد که بهبودهای انجام شده به دلیل فرسودگی عمومی به ارزش ملک کمکی نکند.

عمر فیزیکی یک شی دوره ای است که در طی آن ساختمان وجود دارد و می توان در آن زندگی یا کار کرد. عمر فیزیکی زمانی که شیء تخریب می شود به پایان می رسد.

سن مؤثر بر اساس ارزیابی ظاهر، شرایط فنی و عوامل اقتصادی مؤثر بر ارزش شی است.

سن تقویمی دوره ای است که از تاریخ بهره برداری از شی تا تاریخ ارزیابی گذشته است.

عمر اقتصادی باقیمانده ساختمان از تاریخ ارزیابی تا پایان عمر اقتصادی ملک است. بازسازی و ارتقاء یک ملک عمر اقتصادی باقیمانده آن را افزایش می دهد.

عمر سرویس استاندارد (یا عمر فیزیکی معمولی) طول عمر ساختمان ها و سازه ها است که توسط مقررات تعیین می شود.

سایش و پارگی عملکردی شی.منسوخ شدن عملکردی زمانی است که یک شی از نظر سودمندی عملکردی با استانداردهای مدرن مطابقت نداشته باشد. کهنگی عملکردی می تواند خود را در معماری منسوخ یک ساختمان، در راحتی چیدمان، حجم، پشتیبانی مهندسی و غیره نشان دهد. فرسودگی عملکردی به دلیل تأثیر پیشرفت های علمی و فناوری در زمینه معماری و ساختمان است. فرسودگی عملکردی در عمل خانگی کهنه نامیده می شود.

سایش عملکردی، مانند سایش فیزیکی، می تواند قابل جابجایی یا جبران ناپذیر باشد. سایش عملکردی قابل جابجایی می تواند شامل ترمیم کابینت های توکار، کنتورهای آب و گاز، تجهیزات لوله کشی، کف پوش و غیره باشد. . اگر مقدار اضافی به دست آمده از هزینه بازسازی بیشتر باشد، سایش عملکردی قابل جابجایی است. مقدار سایش و پارگی قابل جابجایی به عنوان تفاوت بین ارزش بالقوه ساختمان در زمان ارزیابی آن با عناصر به روز و ارزش آن در تاریخ ارزیابی بدون عناصر به روز تعیین می شود.

فرسودگی عملکردی غیرقابل جابجایی به کاهش ارزش یک ساختمان به دلیل عوامل مرتبط با ویژگی های کیفی ساختمان اشاره دارد. علاوه بر این، می تواند بیش از حد یا کمبود ویژگی های کیفی وجود داشته باشد. به عنوان مثال در بازار اجاره آپارتمان های دو اتاقه در مقایسه با آپارتمان های یک اتاقه تقاضای بیشتری دارند. مقدار این نوع استهلاک به عنوان میزان ضرر و زیان ناشی از اجاره در هنگام اجاره این آپارتمان ها، ضرب در ضریب اجاره ناخالص ماهانه معمولی برای این نوع آپارتمان ها محاسبه می شود. بنابراین، میزان ساییدگی و پارگی عملکردی جبران ناپذیر با سرمایه گذاری زیان های اجاره تعیین می شود.

فرسودگی خارجی (اقتصادی).- این کاهش ارزش یک ساختمان به دلیل تغییر منفی در محیط خارجی آن است که ناشی از عوامل اقتصادی یا سیاسی یا سایر عوامل خارجی است. دلایل فرسودگی خارجی ممکن است به عنوان مثال، کاهش عمومی منطقه ای که شی در آن قرار دارد، اقدامات دولت یا اداره محلی در زمینه مالیات، بیمه و سایر تغییرات در بازار اشتغال، تفریح ​​باشد. ، آموزش و غیره عوامل مهمی که بر میزان سایش خارجی تأثیر می‌گذارند، نزدیکی فوری به اشیاء طبیعی یا مصنوعی «غیرجذاب» است: باتلاق‌ها، تصفیه‌خانه‌های فاضلاب، رستوران‌ها، زمین‌های رقص، پمپ بنزین‌ها، ایستگاه‌های راه‌آهن، بیمارستان‌ها، مدارس، شرکت‌ها و غیره. سایش ناشی از تأثیرات خارجی در بیشتر موارد غیر قابل جابجایی

ارزیابی ارزش بازار یک قطعه زمین

ارزش گذاری یک قطعه زمین، به عنوان یک قاعده، یک کار نسبتا پیچیده و وقت گیر است.

بیایید نکات اصلی را در نظر بگیریم که هنگام ارزیابی ارزش بازار زمین های توسعه یافته به عنوان بخشی از یک ملک واحد، که اغلب در موقعیت های "وثیقه" یافت می شود، مورد توجه قرار گیرد.

هنگام تجزیه و تحلیل قرارداد اجاره زمین، باید به موارد زیر توجه کنید:

· زمان قرارداد؛

· وجود حق التزام و حق ارتفاق، که باید بیشتر مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد تا در محاسبه ارزش بازاری ملک، تحمیل در نظر گرفته شود.

هنگام تجزیه و تحلیل طرح کاداستر، باید به موارد زیر توجه کنید:

مرزهای قطعه زمین؛

هیچ محدودیت مستقیمی برای امکان توسعه اضافی وجود ندارد.

در گزارش ارزش گذاری باید طبقه بندی زمین مشخص شده در گواهی مالکیت یا طرح کاداستر سایت ضمیمه قرارداد اجاره ثبت شود.

هنگام تعیین حق ارزیابی شده برای یک قطعه زمین، انواع حقوق زیر ممکن است وجود داشته باشد:

مالکیت؛

حق استفاده دائمی؛

حق اجاره (بلند مدت، کوتاه مدت).

انتخاب روش و روش برای محاسبه ارزش بازار یک قطعه زمین

روشهای اصلی برای ارزیابی قطعات زمین در "توصیه های روش شناختی برای تعیین ارزش بازار قطعات زمین" ارائه شده است، که با دستور وزارت دارایی روسیه مورخ 6 مارس 2002 شماره 568-r تأیید شده است.

لازم به ذکر است که قبل از شروع محاسبه بهای تمام شده یک قطعه زمین، باید در مورد "ضریب تراکم توسعه" نتیجه گیری کرد و در مورد "کفایت" قطعه زمین برای عملکرد کامل تسهیلات نظر داد.

هنگام نتیجه گیری، باید نسبت مساحت قطعه زمین و مساحت ساختمان را مشخص کرد. منبع اطلاعات در مورد مساحت ساختمان می تواند گواهی مالک یا داده های برگه اطلاعات فنی باشد. BTI ساختمان های واقع در این قطعه زمین.

در این شرایط این سوال مطرح می شود که چگونه می توان قلمرو مجاور لازم را تخصیص داد. برای ایجاد یک نظر آگاهانه در مورد "کفایت" یک قطعه زمین، می توانید از SNIP های موجود (در صورتی که در ارتباط با اشیاء مدرن باقی می مانند) یا از الزامات توسعه دهندگان حرفه ای که پروژه های سرمایه گذاری مرتبط با توسعه تجاری را اجرا می کنند، "شروع کنید".

رویکرد مقایسه ای برای ارزیابی املاک و مستغلات برای اهداف وثیقه

رویکرد مقایسه ای یکی از رایج ترین رویکردهایی است که در ارزیابی املاک و مستغلات برای اهداف وثیقه استفاده می شود.

این رویکرد ارزشیابی مبتنی بر اصل جایگزینی است. این بر این فرض استوار است که یک خریدار محتاط برای شیئی که برای فروش گذاشته شده است بیشتر از آن چیزی که می توان با کیفیت و مناسبت مشابه خریداری کرد، پرداخت نخواهد کرد. رویکرد مقایسه ای مبتنی بر وابستگی ارزش شیء ارزش گذاری شده به قیمت فروش اشیاء مشابه است. هر فروش قابل مقایسه با دارایی موضوع مقایسه می شود. برای منعکس کردن تفاوت های قابل توجه بین آنها، تغییراتی در قیمت فروش قابل مقایسه انجام می شود.

رویکرد مقایسه ای شامل چندین مرحله است.

مرحله 1.وضعیت و روند توسعه بازار و به ویژه بخشی که شی ارزیابی شده به آن تعلق دارد مورد مطالعه قرار می گیرد. اشیایی که با آنچه که ارزیابی می شود قابل مقایسه هستند شناسایی می شوند.

مرحله 2.اطلاعات مربوط به اشیاء آنالوگ جمع آوری و تأیید می شود. اطلاعات جمع آوری شده تجزیه و تحلیل می شود و هر شی آنالوگ با شی مورد ارزیابی مقایسه می شود.

مرحله 3.بر اساس تفاوت های شناسایی شده در ویژگی های قیمت گذاری اشیاء مقایسه شده، تغییراتی در قیمت های فروش آنالوگ های قابل مقایسه انجام می شود.

مرحله 4.قیمت‌های تعدیل‌شده اشیاء مشابه توافق می‌شود و ارزش نهایی ارزش بازار شی ارزیابی‌شده بر اساس یک رویکرد مقایسه‌ای به دست می‌آید.

مزیت اصلی رویکرد مقایسه ای این است که بر قیمت های واقعی خرید و فروش اشیاء مشابه تمرکز دارد.

به طور کلی، امکان استفاده از رویکرد مقایسه ای به حضور یک بازار فعال بستگی دارد، زیرا این رویکرد شامل استفاده از داده های معاملات واقعی و همچنین باز بودن بازار و در دسترس بودن اطلاعات مالی است.

مسئله صحت استفاده از رویکرد مقایسه ای در غیاب معاملات بازار بسیار پیچیده است. به عنوان یک قاعده، این وضعیت را می توان در شهرک های کوچک مشاهده کرد که در آن بازار ضعیف است و منابع اطلاعاتی موجود حاوی اطلاعاتی در مورد معاملات خرید و فروش اشیاء قابل مقایسه نیستند.

در این حالت می توان از الگوریتم زیر به عنوان راه حل قابل قبول استفاده کرد:

شهرهای «مشابه» واقع در همان منطقه، منطقه و غیره شناسایی می شوند. (معیارهای مقایسه ممکن است شامل تعداد و سطح درآمد جمعیت، وجود بازار مسکن توسعه یافته، موقعیت مکانی در رابطه با یک مسیر حمل و نقل "کلیدی" و غیره باشد).

جستجوی داده‌های مربوط به معاملات مشابه:

محاسبات انجام می شود و در صورت لزوم تنظیمات مناسب انجام می شود.

توجه به این نکته ضروری است که این روش باید با احتیاط نسبتاً زیادی مورد استفاده قرار گیرد. این روش می تواند به عنوان یک رویکرد کمکی برای درک اینکه آیا ارزش یک شی به دست آمده در چارچوب رویکردهای دیگر (درآمد و هزینه) در یک محدوده قابل مقایسه است یا خیر استفاده می شود.

هنگام استفاده از این رویکرد، مهم است که از اشتباه تشخیص نادرست درجه نقدینگی شی ارزیابی و در نتیجه ارزش گذاری یک شی کاملاً غیر نقدی با عبور بعدی یک نتیجه "مطلوب" به عنوان "واقعی" اجتناب شود. یکی

مراحل اصلی ارزیابی املاک و مستغلات با رویکرد مقایسه ای:

انتخاب آنالوگ ها و جمع آوری اطلاعات در مورد آنالوگ ها؛

انتخاب واحد مقایسه؛

انجام تنظیمات برای تفاوت های شناسایی شده در ویژگی های قیمت گذاری اشیاء مقایسه شده؛

تشکیل ارزش هزینه نهایی

بیایید در هر مرحله به نکات اصلی توجه کنیم.

انتخاب آنالوگ ها و جمع آوری اطلاعات آنالوگ ها اولین و در واقع مرحله کلیدی در استفاده از رویکرد مقایسه ای است.

برای انتخاب آنالوگ ها، می توان از عناصر اصلی مقایسه زیر استفاده کرد:

هدف عملکردی؛

محل؛

مشخصات فیزیکی (اندازه، وضعیت جسم و غیره).

هدف کارکردی یکی از عناصر کلیدی مقایسه است. بزرگترین اشتباه می تواند انتخاب اشیاء با هدف عملکردی کاملاً متفاوت به عنوان آنالوگ باشد.

اگر شی به طور بالقوه در معرض تخریب یا بازسازی است، باید با دقت زیادی به انتخاب آنالوگ ها نزدیک شد. هنگام انتخاب آنالوگ، مهم است که درک کنید که انگیزه خریدار چیست. به عنوان یک قاعده، در چنین شرایطی، انگیزه ممکن است در درجه اول کسب حقوق برای ساخت یک تسهیلات جدید باشد. بر این اساس، به عنوان آنالوگ، توصیه می شود بر روی اشیاء در معرض تخریب با مکان قابل مقایسه تمرکز کنید و به استفاده مجاز احتمالی از حقوق یک قطعه زمین توجه کنید.

منابع اطلاعاتی برای ایجاد فهرست، آنالوگ ها و به دست آوردن اطلاعات لازم برای ارزیابی عبارتند از:

داده های اولیه به دست آمده در نتیجه جستجوی اینترنتی؛

داده های ارائه شده توسط آژانس های تحلیلی و شرکت های املاک و مستغلات؛

پایگاه داده های خود که توسط شرکت ارزیابی نگهداری می شود.

یک وضعیت نسبتاً معمولی زمانی است که از اطلاعاتی استفاده می شود که حاوی تمام داده های لازم نیست که به فرد امکان می دهد نتیجه گیری کند که انتخاب آنالوگ ها به درستی انجام شده است.

در صورت اطلاعات ناقص در مورد مقادیر فاکتورهای اصلی قیمت گذاری اشیاء ارائه شده به عنوان آنالوگ، بازرسی خارجی از این اشیاء ضروری است. البته استفاده از عکس های آنالوگ و ترسیم اشیاء آنالوگ بر روی نقشه شهر به همراه موضوع ارزیابی اطلاعات بصری کامل تری را ارائه می دهد.

پس از انتخاب آنالوگ ها و جمع آوری اطلاعات، باید مرحله انتخاب واحد مقایسه.

متداول ترین واحدهای مقایسه می توانند عبارتند از:

مساحت کل 1 متر مربع؛

1 متر مربع منطقه قابل استفاده یا اجاره

توجه به اهمیت انتخاب صحیح واحد مقایسه و تعیین مشخصات هزینه این پارامتر ضروری است.

پس از انتخاب واحدهای مقایسه، تنظیمات انجام می شود.

در تئوری ارزیابی املاک و مستغلات، انواع اصلاحات زیر متمایز می شود:

بهره (به عنوان مثال، تنظیمات مکان، فرسودگی، زمان فروش و غیره)؛

هزینه (به عنوان مثال، اصلاحات برای ویژگی های کیفی، و همچنین اصلاحات محاسبه شده با روش های آماری). اصلاحات پولی انجام شده در قیمت یک شی آنالوگ فروخته شده به طور کلی باید شامل تنظیمات برای وجود یا عدم وجود پیشرفت های اضافی (توسعه انبارها، پارکینگ ها و غیره) باشد.

مطلق

نسبت فامیلی.

اجازه دهید با جزئیات بیشتری در مورد نکات اصلی که باید در هنگام تشکیل اصلاحات در نظر گرفته شوند صحبت کنیم.

ده عنصر اصلی مقایسه (که در واقع تعدیل هستند) وجود دارد که باید در روش مقایسه فروش در نظر گرفته شوند:

1. حقوق مالکیت منتقل شده.

2. شرایط تامین مالی (در عمل روسیه به ندرت استفاده می شود).

3. شرایط فروش.

هزینه های انجام شده بلافاصله پس از خرید؛

وضعیت بازار؛

محل؛

مشخصات فیزیکی (اندازه، کیفیت مصالح ساختمانی، وضعیت ساختمان)؛

ویژگی های اقتصادی (هزینه های عملیاتی، شرایط قرارداد اجاره، هزینه های اداری، ترکیب مستاجران و غیره)؛

نوع استفاده؛

10. اجزای ارزشی که جزء املاک نیستند.

در واقع عناصر مقایسه فوق معیاری برای انتخاب آنالوگ ها هستند. چگونه. هرچه آنالوگ دقیق تر با ویژگی های مشخص شده موضوع ارزیابی مطابقت داشته باشد، اصلاحات کمتری انجام می شود و نتیجه قابل اعتمادتر به دست می آید.

بیایید نگاهی دقیق تر به هر یک از این عناصر بیندازیم.

حقوق مالکیت قابل انتقالقیمت معامله بستگی به حقوق مالکیت در حال انتقال دارد. یک وضعیت نسبتاً معمولی زمانی است که قراردادهای اجاره معتبر برای مناطق ملک مورد ارزیابی وجود دارد. در این مورد، هنگام تعیین ارزش یک شی، اصلاحات باید تفاوت بین پتانسیل درآمد شی ارزش‌گذاری شده و آنالوگ آن را منعکس کند.

شرایط تامین مالیوجود منبع مالی قرض گرفته شده نیز می تواند بر ارزش ملک تأثیر بگذارد. برای محاسبه اصلاحیه، لازم است اطلاعات کاملی در مورد طرح تامین مالی اتخاذ شده در یک مورد خاص داشته باشید. بر اساس شرایط حاکم بر بازار روسیه، این تنظیم به ندرت استفاده می شود.

شرایط فروش و زمان فروش.تعدیل شرایط فروش نشان دهنده انگیزه خریدار یا فروشنده است (به عنوان مثال، معامله بین افراد مرتبط و غیره). دوره نوردهی - زمانی که یک شی در بازار است، برای بخش های مختلف بازار متفاوت است و تا حد زیادی به کیفیت اشیا بستگی دارد. اگر شی در یک دوره زمانی بسیار کوتاهتر از دوره استاندارد نمایشگاه فروخته شد، این نشان دهنده قیمت کمتر از ارزش گذاری شده است. اگر شی بسیار بیشتر از دوره استاندارد قرار گرفتن در بازار بود، قیمت متورم می شود. در هر دو مورد، معامله برای بخش بازار معمول نیست و نباید قابل مقایسه در نظر گرفته شود.

هزینه هایی که بلافاصله پس از خرید انجام می شود.این هزینه ها شامل هزینه هایی است که خریدار بلافاصله پس از خرید شی متحمل می شود و در واقع هنگام تعیین هزینه معامله در نظر گرفته می شود، به عنوان مثال هزینه های تخریب یا برچیدن یکی از اشیاء در محل تولید، مجدداً ثبت روابط زمین و غیره

محل.این اصلاح در صورتی ضروری است که ویژگی های مکان اشیاء ارزیابی شده و قابل مقایسه متفاوت باشد.

خصوصیات فیزیکی(اندازه، کیفیت مصالح ساختمانی، وضعیت ساختمان). تفاوت های فیزیکی عبارتند از: اندازه، کیفیت ساخت، سن و شرایط، ابزار کاربردی، اندازه زمین، جذابیت محدود و غیره.

ویژگی های اقتصادیویژگی های یک شی که بر درآمد آن تأثیر می گذارد. به عنوان مثال، هزینه های عملیاتی، کیفیت مدیریت، شرایط قرارداد اجاره و غیره.

اجزای ارزشی که در املاک و مستغلات گنجانده نشده است. اینها ممکن است شامل اموال منقول باشد که هزینه آن در ساختار معامله لحاظ شده است (تجهیزات، لوازم خانگی، مبلمان، موجودی و غیره)

هنگام انجام ارزیابی، لازم است برای اجزایی که بخشی از اموال مورد ارزیابی نیستند، تنظیماتی انجام شود.

بر اساس هدف شی، فهرست اصلاحات را می توان با در نظر گرفتن ویژگی های یک شی املاک تجاری از نوع خاصی مشخص کرد.

به عنوان مثال، هنگام ارزیابی یک ملک اداری، اصلاحات اصلی ممکن است:

قانون اموال؛

مشخصات فیزیکی (وضعیت شی، نسبت مساحت قابل استفاده و کل (%)، نسبت فضای پارکینگ به مساحت قابل اجاره و غیره).

ویژگی های اقتصادی (سطح بار، سطح هزینه و غیره).

هنگام ارزیابی یک ملک مستغلات برای اهداف انبار، اصلاحات اصلی ممکن است عبارتند از:

قانون اموال؛

محل؛

در دسترس بودن زیرساخت های لازم (خط راه آهن، جاده، راحت، دسترسی و غیره)؛

مشخصات فیزیکی (وضعیت تاسیسات، نسبت فضای اداری و انبار (%)، ارتفاع، وجود گرمایش، وجود کلیه ارتباطات لازم و ظرفیت آزاد و غیره).

ویژگی های اقتصادی (سطح استفاده، سطح هزینه).

هنگام استفاده از رویکرد مقایسه ای، توجه به جنبه های زیر ضروری است:

آنالوگ ها و موضوع ارزیابی باید متعلق به یک بازار املاک و مستغلات، بخش بازار و دارای موقعیت، شرایط فنی و مساحت مشابه باشند.

هنگام انجام محاسبات، لازم است ارجاعاتی به منابعی که اطلاعات مربوط به آنالوگ های شی ارزیابی از آنها به دست آمده است، ذکر شود. در صورت اطلاعات ناقص در مورد مقادیر ویژگی های اصلی قیمت گذاری اشیاء ارائه شده به عنوان آنالوگ، بازرسی خارجی از این اشیاء ضروری است.

تنظیمات باید با تفاوت های واقعی بین هدف ارزیابی و آنالوگ مطابقت داشته باشد؛ انجام چندین تنظیم که تفاوت یکسان بین شی و آنالوگ را حذف می کند غیرقابل قبول است (به عنوان مثال، تنظیمات مربوط به سال ساخت، وضعیت فنی ساختمان). و سطح تعمیرات انجام شده)؛

مقادیر هزینه به دست آمده با استفاده از رویکرد مقایسه ای باید در محدوده هزینه شناسایی شده در طول تحلیل بازار باشد.

رویکرد درآمد به ارزیابی املاک و مستغلات برای اهداف وثیقه

رویکرد درآمد مجموعه ای از روش ها برای ارزیابی ارزش شی ارزش گذاری است که بر اساس تعیین درآمد مورد انتظار از شی ارزش گذاری است.

استفاده از رویکرد درآمد مبتنی بر مفهوم ارزش فعلی است: ارزش هر دارایی، ارزش فعلی جریان‌های نقدی مورد انتظار آتی از دارایی است که با نرخی متناسب با درجه ریسک سرمایه‌گذاری در این دارایی تنزیل می‌شود.

هنگام ارزیابی املاک و مستغلات از دیدگاه رویکرد درآمد، درآمد عامل اصلی تعیین کننده ارزش ملک است. هر چه درآمد تولید شده توسط شی بیشتر باشد، ارزش آن بیشتر است، و همه چیزهای دیگر برابر هستند. در این مورد، مدت زمان کسب درآمد احتمالی، درجه و نوع ریسک های همراه با این فرآیند مهم است.

رویکرد درآمد اغلب برای ارزیابی املاک و مستغلات استفاده می شود که به طور بالقوه می توانند اجاره یا اجاره شوند.

استفاده از رویکرد درآمد به عنوان بخشی از ارزیابی املاک و مستغلات بسیار تخصصی (به عنوان مثال، یک کارخانه ذوب فولاد) مستلزم بررسی دقیق در انتخاب رویکرد ارزشیابی است.

در عمل یا از روش جریان نقدی تنزیل شده استفاده می شود یا روش سرمایه گذاری. در زیر نکات اصلی که در هر یک از این روش ها باید به آنها توجه کنید آورده شده است.

روش جریان نقدی با تخفیف

روش جریان نقدی تنزیل شده (DCF) هنگام ارزیابی یک ملک در صورت وجود جریان های درآمد ناپایدار ناشی از عملیات آن استفاده می شود.

استفاده از آن در موارد زیر توصیه می شود:

ملک در حال ساخت است یا به تازگی ساخته شده و در حال بهره برداری (یا بهره برداری) است.

فرض بر این است که جریان های نقدی آتی به دلیل بازسازی، نوسازی، توسعه مجدد و غیره به طور قابل توجهی با جریان های فعلی متفاوت است. هدف - شی؛

جریان درآمد و هزینه فصلی است.

ملک مورد ارزیابی یک ملک تجاری چند منظوره بزرگ است.

روش جریان نقدی تنزیل شده، ارزش یک ملک را بر اساس ارزش فعلی درآمد، متشکل از جریان های نقدی پیش بینی شده و ارزش باقیمانده، تخمین می زند.

برای اعمال روش DCF، داده های زیر مورد نیاز است:

1. مدت دوره پیش بینی.

2. ارزش های پیش بینی شده جریان های نقدی، از جمله ارزش باقیمانده (بازگشت) - درآمد حاصل از فروش ملک در پایان دوره مالکیت.

3. نرخ تنزیل.

تعیین دوره پیش بینیبستگی به مقدار اطلاعات کافی برای پیش بینی های بلند مدت دارد. دوره محاسبه می تواند یک ماه، یک چهارم، یک سال و غیره باشد. افق محاسبه می تواند از 3 تا 5 سال متغیر باشد یا برابر با تعداد دوره های مورد نیاز برای رسیدن شی به سطح درآمد پایدار باشد.

هنگام تعیین دوره پیش بینی، مهم است که بدانیم عمر ملک مورد ارزیابی بر اساس شرایط فعلی و سال راه اندازی چقدر می تواند ادامه یابد.

درک این موضوع به شما امکان می دهد مدت زمان دوره پیش بینی را به درستی تعیین کنید و رویکردی را برای تعیین ارزش یک شی در پایان دوره پس از پیش بینی (باقیمانده) انتخاب کنید.

در واقع دوره پیش بینی نمی تواند بیشتر از عمر دارایی باشد.

مرحله بعدی تعیین جریان های نقدی در طول دوره پیش بینی و تعیین ارزش شی در پایان آن است.

با جریان نقدی، چندین سطح درآمد از شی محاسبه می شود (برای هر سال پیش بینی):

1. درآمد ناخالص بالقوه (PVI).

2. درآمد ناخالص واقعی (DVD).

3. درآمد خالص عملیاتی (NOI).

4. جریان نقدی قبل از مالیات (BCF).

5. جریان نقدی پس از مالیات (AFPT).

دو مقدار بیشتر به عنوان سطح درآمد با تخفیف استفاده می شود:

CHOD - اگر نیاز به تخمین هزینه شی به عنوان یک کل دارید، هزینه تمام سرمایه سرمایه گذاری شده بدون توجه به منابع آن.

DPDN - اگر نیاز دارید ارزش سرمایه سرمایه گذاری شده توسط مالک را تخمین بزنید.

DPDN و CHOD - در میزان هزینه های خدمات بدهی (وام وام مسکن) متفاوت است.

درآمد ناخالص بالقوههنگام تشکیل VDP، توجه به پارامترهای اصلی زیر در محاسبه هزینه شی ضروری است:

محاسبه صحیح مساحت شیء، به عنوان مقدار محاسبه شده.

تعیین صحیح نرخ اجاره بر اساس منطقه انتخابی ملک؛

بررسی گنجاندن هزینه های آب و برق در نرخ های اجاره توسط آنالوگ ها (با در نظر گرفتن هزینه های آب و برق، به استثنای هزینه های آب و برق) و بررسی وجود بار در قالب یک قرارداد اجاره بلند مدت.

انواع محوطه های تاسیساتی:

مساحت ناخالص اندازه گیری شده - شامل کل مساحت داخلی تمام طبقات ساختمان است.

منطقه قابل اجاره ناخالص - مساحت ناخالص اندازه گیری شده یک ساختمان منهای بازشوهای عمودی اصلی (مانند چاهک آسانسور، تهویه، راه پله).

محوطه عمومی ساختمان یا محوطه عمومی ساختمان (Building Common Area)، منطقه ای از ساختمان است که برای استفاده مشترک توسط تمام مستاجرین ساختمان در نظر گرفته شده است، اما در قسمت های اداری گنجانده نشده است. و قسمت های خرده فروشی (سالن اصلی ساختمان، راهروهای آتش نشانی طبقه اول و غیره).

منطقه قابل استفاده عبارت است از مساحت قابل اجاره ساختمان به استثنای قسمت های مشاع در طبقات و کلیه قسمت های مشترک ساختمان.

اجاره از دست رفتهعبارتند اززیان های ناشی از عدم پرداخت و بارگیری کم، که به عنوان ارزش های واقعی بر اساس داده های مشتری و ارزش های میان مدت در نظر گرفته می شود.

اگر کمبود بار تشخیص داده شد، لازم است دلایل آن را تجزیه و تحلیل کرد. یک نکته ضروری، عدم امکان عینی بارگذاری یک شی است، به عنوان مثال، 75٪ (در سطح بارگذاری فعلی 25٪)، به دلیل ویژگی های خاص آن. دست کم گرفتن یا در نظر گرفتن نادرست این عامل می تواند منجر به تخمین بیش از حد هزینه شی شود.

هزینه های اجرایی

لازم به ذکر است که منابع ممکن است از اصول مختلفی برای تشکیل هزینه های عملیاتی استفاده کنند.

برای تعیین میزان هزینه های عملیاتی، ارزیاب می تواند از میانگین شاخص بازار (محدوده مقادیر شاخص) این گونه هزینه ها (مطلق خاص به ازای واحد اندازه گیری شی ارزیابی یا نسبت به ارزش درآمد شی) برای بازار استفاده کند. بخشی که هدف ارزیابی به آن تعلق دارد و همچنین تجزیه و تحلیل عنصر به عنصر هزینه های عملیاتی برای هدف ارزیابی.

هزینه های عملیاتی به ازای هر 1 متر مربع از یک شی، به عنوان یک قاعده، با میانگین بازار مطابقت دارد، در غیر این صورت باید تجزیه و تحلیل کرد که به چه عواملی انحراف از سطح متوسط ​​بازار وجود دارد و به چه دلایلی این انحراف ایجاد می شود.

هزینه های عملیاتی - هزینه های دوره ای برای اطمینان از عملکرد عادی اموال و بازتولید درآمد ناخالص واقعی - را می توان به یکی از سه گروه طبقه بندی کرد:

هزینه های ثابت؛

هزینه های متغیر:

هزینه های جایگزینی

هزینه های ثابت شامل هزینه هایی است که به ضریب اشغال تسهیلات بستگی ندارد. به عنوان مثال، پرداخت مالیات (مالیات بر دارایی، مالیات یا پرداخت برای زمین، و غیره).

متغیرها شامل هزینه های مرتبط با شدت استفاده از تسهیلات و سطح خدمات ارائه شده است:

هزینه های مدیریت؛

هزینه های انعقاد قراردادهای اجاره؛

دستمزد پرسنل خدمات؛

هزینه های عمومی؛

هزینه های تمیز کردن؛

هزینه های عملیاتی و تعمیر؛

هزینه های نگهداری قلمرو و پارکینگ؛

هزینه های امنیتی و غیره

اغلب ما با مفهوم هزینه های عملیاتی مواجه می شویم که به این معنی است:

هزینه های مرتبط با حفظ عملکرد طبیعی سازه های ساختمانی؛

هزینه های مرتبط با حفظ عملکرد طراحی سیستم های مهندسی، با در نظر گرفتن جایگزینی تجهیزات خراب.

هزینه های امنیت ساختمان و محل، حصار ساختمان و مناطق اطراف، برف روبی و تمیز کردن سقف، تمیز کردن پنجره ها.

هزینه های آب و برق و غیره

هنگام تعیین میزان هزینه های عملیاتی، باید از میانگین ارزش بازار آنها "شروع" کرد (سهم درآمد داخلی یا درآمد داخلی می تواند به عنوان ارزش مرجع استفاده شود).

یک وضعیت معمول زمانی است که مالک میزان هزینه ها را به میزان قابل توجهی کمتر از میانگین بازار اعلام می کند. در این حالت، ارزیاب باید تجزیه و تحلیل دقیقی برای شناسایی دلیل کاهش هزینه انجام دهد.

به عنوان مثال، اگر مالک اتاق دیگ بخار خود را ساخته است و از این طریق به کاهش قابل توجهی در هزینه ها دست یافته است، باید بر این موضوع در گزارش تأکید شود و با در نظر گرفتن این واقعیت، تمام محاسبات لازم باید به درستی انجام شود.

علاوه بر این، در صورت شناسایی چنین واقعیتی، لازم است موضوع مربوط به تشکیل توده وثیقه با جزئیات بیشتری در نظر گرفته شود (به عنوان مثال، ممکن است توصیه شود که اتاق دیگ بخار، از جمله تجهیزات، وثیقه اضافی نیز داشته باشد).

یک سوال جداگانه این است که آیا قبوض آب و برق در کل مبلغ لحاظ شود یا خیر. لازم به ذکر است که در این مورد نظر روشنی وجود ندارد، در حالی که بازارهای مختلف منطقه ای رویه های خاص خود را هنگام انعقاد قراردادهای اجاره ایجاد کرده اند. اما توجه به وجود رویه قضایی در موضوع گنجاندن تاسیسات مربوط به بهره برداری از ملک در اجاره ضروری است.

مطابق با اطلاعات نامه هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه "بررسی رویه حل و فصل اختلافات مربوط به اجاره" مورخ 11 ژانویه 2002، جلد شماره 66: "اجاره شامل پرداختی نمی شود. استفاده از آب و برق در ارتباط با بهره برداری از ملک.» فرض بر این است که هزینه های آب و برق، عملیاتی و اداری تحت یک قرارداد خدمات جداگانه بازپرداخت می شود. اجاره پرداختی است مستقیماً به صاحب ملک در ازای بهره مندی از اموال مفید آن چیز (املاک). خدمات شهری و سایر پرداخت های ذکر شده هزینه های نگهداری ملک مورد اجاره است که می تواند توسط قرارداد اجاره به مستاجر و موجر واگذار شود (بند 2 ماده 616 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

درآمد ناخالص واقعی-- این درآمد ناخالص بالقوه منهای زیان ناشی از فضای بیکار است که نمی توان اجاره داد و اجاره معوقه، به علاوه سایر درآمدهای حاصل از استفاده عادی بازار از ملک (به عنوان مثال، درآمد از پارکینگ ها یا گاراژهای پولی).

DVD = PVD -- ضرر و زیان + سایر هزینه ها

درآمد ناخالص واقعی باید وضعیت واقعی را بر حسب سطح فعلی حجم کار تسهیلات منعکس کند.

هزینه های تعویض شامل تعویض دوره ای قطعات فرسوده سازه می باشد. این اجزا عبارتند از:

سقف، کفپوش و سایر عناصر ساختمانی با عمر مفید کوتاه:

اتصالات و تجهیزات بهداشتی و برقی؛

تجهیزات مکانیکی؛

مسیرهای عابر پیاده، جاده های دسترسی و غیره؛

هزینه های تعمیرات آرایشی محل اجاره ای قبل از نقل مکان مستاجر جدید، در صورتی که تعمیرات توسط مالک پرداخت شود.

هنگام ارزیابی ارزش بازار، هزینه های جایگزینی در نظر گرفته می شود که آیا واقعاً در طول دوره نگهداری رخ می دهد یا خیر.

لازم به ذکر است که هر چه سال راه اندازی ملک "قدیمی تر" باشد، میزان هزینه های تعویض باید در محاسبات لحاظ شود.

درآمد خالص عملیاتی - درآمد ناخالص واقعی منهای هزینه های عملیاتی (OR) برای سال (به استثنای استهلاک و استهلاک).

هنگام بررسی صحت نتیجه به دست آمده، گاهی اوقات استفاده از مقدار متوسط ​​سهم درآمد خالص عملیاتی در درآمد ناخالص بالقوه بر اساس نوع شی (دفاتر، خرده فروشی، انبارها) و وضعیت فنی آن (سال ساخت) مفید است. ، تعمیرات اساسی و غیره).

ارزش به دست آمده برای شی با ارزش به فرد اجازه می دهد تا در مورد میزان "کفایت" ارزش تشکیل شده ارزش بازار شی به نتیجه ای برسد.

محاسبه بازده سرمایه (نرخ تنزیل)

محاسبه را می توان با استفاده از روش ساخت تجمعی و روش استخراج بازار انجام داد.

محاسبه بازده سرمایه (بازگشت) در پایان دوره پیش بینی

تعیین ارزش یک شی در پایان دوره پیش‌بینی، مستلزم درک آن چیزی است که بعداً برای شیء اتفاق می‌افتد.

در بیشتر موارد، یک مدل رشد پایدار استفاده می شود:

بازگشت؛

درآمد خالص عملیاتی در اولین دوره پس از پیش بینی؛

نرخ بازده سرمایه؛

نرخ رشد درآمد پایدار

رویکردی که می‌توان از آن نیز استفاده کرد، پیش‌بینی محتمل‌ترین قیمت فروش در پایان دوره پیش‌بینی بر اساس قیمت‌های فروش موجود و (یا) مورد انتظار بازار برای املاک مشابه تا پایان دوره پیش‌بینی است.

در نظر گرفتن این نکته در صورتی اهمیت اساسی پیدا می کند که موضوع ارزیابی به اندازه کافی فرسوده شده باشد و در پایان دوره پیش بینی، بر اساس موجود و (یا) مورد انتظار بازار، در پایان دوره پیش بینی ممکن است متوقف شود. خارج شدن. بدیهی است در این مورد استفاده از رشد پایدار توصیه می شود.

محاسبه ارزش بازار یک ملک با جمع کردن ارزش های جاری جریان ها در دوره پیش بینی و ارزش فعلی ارزش پس از پیش بینی

برای ایجاد یک نظر صحیح در مورد ارزش جاری جریان های نقدی، توصیه می شود از عوامل تنزیل برای اواسط دوره استفاده شود.

ارزش نهایی یک ملک در چارچوب رویکرد درآمدی، مجموع ارزش‌های جاری جریان‌های نقدی دوره‌های پیش‌بینی و پس از پیش‌بینی است.

روش سرمایه گذاری درآمد

روش سرمایه گذاری یک مورد خاص از روش جریان نقدی تنزیل شده است.

از روش سرمایه‌گذاری سود در موارد زیر استفاده می‌شود:

جریان های درآمدی در یک دوره طولانی پایدار و مثبت هستند.

· جریان های درآمدی با سرعت ثابتی در حال رشد هستند.

نتیجه به دست آمده از این روش، ارزش کل ملک است که شامل هزینه ساختمان، سازه و هزینه زمین است.

ارزش دارایی با تقسیم سود خالص عملیاتی بر نسبت سرمایه تعیین می شود.

روش سرمایه‌گذاری درآمد شامل انجام اقدامات زیر است:

تعیین درآمد خالص عملیاتی مورد انتظار؛

محاسبه نسبت سرمایه؛

تعیین ارزش یک ملک با تقسیم NPV بر نسبت سرمایه.

نکات اصلی که باید هنگام محاسبه درآمد خالص عملیاتی به آنها توجه شود در بالا (هنگام در نظر گرفتن روش جریان نقدی تنزیل شده) ذکر شد. بیایید نگاهی دقیق تر به محاسبه نسبت سرمایه گذاری بیندازیم.

نرخ سرمایهاز دو بخش تشکیل شده است:

1. نرخ تنزیل (نرخ بازگشت سرمایه) که غرامتی است که باید با در نظر گرفتن عامل ریسک و سایر عوامل مرتبط با سرمایه گذاری خاص به سرمایه گذار برای استفاده از وجوه پرداخت شود.

2. استانداردهای سرمایه، یعنی. بازپرداخت سرمایه اولیه علاوه بر این، این عنصر از نسبت سرمایه فقط برای بخش استهلاک پذیر دارایی ها (یعنی ساختمان ها و سازه ها، اما برای زمین که مشمول استهلاک نیست) اعمال می شود.

نرخ بازده سرمایه با استفاده از روش ساخت تجمعی ساخته می شود.

نرخ بازده سرمایه (نرخ تنزیل) = = نرخ بازده بدون ریسک + حق بیمه ریسک + حق بیمه نقدینگی کم املاک + حق بیمه مدیریت سرمایه گذاری.

توجه داشته باشید که مدیریت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات نسبت به مدیریت سرمایه گذاری در دارایی های مالی یک فعالیت پیچیده تر و پرخطر تلقی می شود که نیاز به حق بیمه اضافی را ضروری می کند.

در عمل، استفاده از چنین منطق محاسباتی با "شرط" قابل توجهی در شکل گیری بخش شواهد همراه است.

مانند نرخ بدون ریسکمی توانید از متوسط ​​بازده موثر تا سررسید اوراق قرضه دولتی بلندمدت فدراسیون روسیه با سررسید 10 تا 14 سال استفاده کنید.

به عنوان یک قاعده، در عمل، حق بیمه برای خطرات ذکر شده در رابطه با ملک انتخاب شده توسط کارشناسان ارزیابی می شود. با این وجود، توصیه می‌شود که پایه‌ای بر اساس بازار منطقه‌ای تشکیل شود و این اصلاحات با در نظر گرفتن ویژگی‌های بازار استخراج شود.

حق بیمه نقدینگی پاییناملاک و مستغلات عدم امکان بازگشت فوری سرمایه گذاری های انجام شده در املاک را در نظر می گیرد. هنگام تعیین میزان تعدیل برای نقدینگی کم، از این فرض پیش می‌رویم که دوره قرار گرفتن شی از لحظه عرضه آن برای فروش طولانی است. هر چه سرمایه گذاری مخاطره آمیزتر و پیچیده تر باشد، به مدیریت شایسته تری نیاز دارد.

جایزه مدیریت سرمایه گذاریعمدتاً از 1٪ تا 5٪ در نوسان است. توصیه می شود که حق بیمه مدیریت سرمایه گذاری را با در نظر گرفتن میزان استفاده کم و زیان هنگام جمع آوری پرداخت های اجاره محاسبه کنید.

محاسبه اجزای مختلف حق بیمه ریسک:

حق بیمه نقدینگی کم، عدم امکان سرمایه گذاری را در نظر می گیرد؛ طبق برآورد کارشناسان از اکثر منابع، معمولاً در سطح 3-5 درصد اخذ می شود.

حق بیمه برای ریسک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات احتمال از دست دادن تصادفی ارزش مصرف کننده شی را در نظر می گیرد و می تواند در میزان هنجار سهم بیمه در شرکت های بیمه با بالاترین رده قابلیت اطمینان پذیرفته شود.

حق بیمه برای مدیریت سرمایه گذاری با در نظر گرفتن این واقعیت تعیین می شود که هر چه سرمایه گذاری ها مخاطره آمیزتر و پیچیده تر باشند، به مدیریت شایسته تری نیاز دارند، به این معنی که ارزش این حق بیمه بالاتر خواهد بود.

نرخ بازده سرمایه را می توان به یکی از سه روش زیر محاسبه کرد.

بازگشت مستقیم سرمایه (روش حلقه)؛

بازگشت سرمایه بر اساس صندوق جایگزین و نرخ بازگشت سرمایه (روش اینوود). گاهی اوقات به آن روش مستمری می گویند.

بازگشت سرمایه بر اساس صندوق جبران خسارت و نرخ بهره بدون ریسک (روش Hosksld).

اجازه دهید توضیح مختصری در مورد هر یک از این روش ها ارائه دهیم.

روش رینگاین روش برای زمانی مناسب است که انتظار می رود اصل مبلغ در اقساط مساوی بازپرداخت شود. نرخ بازده سالانه سرمایه با تقسیم 100٪ ارزش دارایی بر عمر مفید باقیمانده آن محاسبه می شود. این متقابل طول عمر دارایی است. در این صورت تلقی می شود که وجوه اختصاص یافته به صندوق جبران خسارت مجدد سرمایه گذاری نمی شود. فرمول نسبت سرمایه به شکل زیر است:

Rk = Rd + 1/n، که در آن:

n عمر اقتصادی باقیمانده است.

روش اینووداگر بازده سرمایه با نرخ بازده سرمایه گذاری مجدد سرمایه گذاری شود، استفاده می شود. در این حالت، نرخ بازده به عنوان جزئی از نسبت سرمایه برابر با عامل صندوق جایگزین با همان نرخ بهره برای سرمایه گذاری ها است:

Rk = R + SFF(n،Y)، که در آن:

SFF - فاکتور صندوق جبران خسارت؛

Y = R - نرخ بازگشت سرمایه.

روش هوسکولددر مواردی استفاده می شود که نرخ بازده سرمایه گذاری اولیه تا حدودی بالا است و سرمایه گذاری مجدد با همان نرخ را بعید می کند. برای وجوه سرمایه گذاری مجدد، فرض می شود که درآمد با نرخی بدون ریسک دریافت می شود:

Rk = R + SFF(n،Yb)، که در آن:

Yb - نرخ بهره بدون ریسک.

کمترین نرخ بازده با استفاده از روش Inwood، بالاترین - طبق روش Ring به دست می آید. وقتی قیمت یک دارایی کاهش می یابد، صرف نظر از اینکه نرخ بازده با استفاده از روش Ring، Hoskold یا Inwood محاسبه می شود، نرخ بازده سرمایه گذاری کمتر از نرخ سرمایه گذاری Rk > R است.

روش Rint بیشتر برای اشیاء "قدیمی" کاربرد دارد.

روش دیگر برای محاسبه نسبت سرمایه، روش فشار بازار (روش استخراج بازار) است.

که در روش فشار بازارهیچ حسابداری جداگانه ای برای بازگشت سرمایه و بازده سرمایه وجود ندارد و نرخ رشد درآمد به طور جداگانه در نظر گرفته نمی شود. این مولفه ها در نسبت سرمایه کلی به صورت «همه فراگیر» در نظر گرفته می شوند و نیازی به تحلیل جداگانه ندارند که یکی از مزایای این روش است.

بر اساس داده های بازار در مورد قیمت های فروش و ارزش NAV املاک قابل مقایسه، نرخ سرمایه با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود:

جایی که CHOD درآمد خالص عملیاتی شیء آنالوگ i-ام است.

Vi قیمت فروش شیء آنالوگ i-ام است.

محاسبه نسبت سرمایه با استفاده از روش فشار بازار به فرد امکان می دهد ذهنیت ارزیاب را به حداقل ممکن کاهش دهد. علاوه بر این، نسبت سرمایه تعیین شده به این روش، نرخ بازده سرمایه و تغییرات مورد انتظار در ارزش اشیاء مشابه را در نظر می گیرد - به صورت فراگیر. بر این اساس، نیازی به محاسبه جداگانه این مؤلفه های نسبت سرمایه نیست، اشتباه در محاسبه آن با استفاده از روش تجمعی می تواند به طور قابل توجهی بر نتیجه تأثیر بگذارد. و خطای انباشته شده در روش تجمعی تعیین ریسک ها می تواند بر نتیجه تأثیر بگذارد.

هنگام تعیین نسبت سرمایه، توجه به در نظر گرفتن مؤلفه مالیات نیز ضروری است (اگر NIR قبل از مالیات باشد، باید نسبت سرمایه برای درآمد قبل از مالیات محاسبه شود: یا برعکس، NIR و نسبت سرمایه. به عنوان "پس از مالیات" محاسبه می شود).

هنگام انتخاب یک تکنیک و محاسبه روش فشار بازار (استخراج)، مهم است که اطلاعات مربوط به درآمد خالص عملیاتی و قیمت فروش آنالوگ ها را به درستی تولید کنید.

هنگام استفاده از رویکرد درآمد، باید به نکات زیر توجه کنید:

مطابقت با نرخ اجاره مورد استفاده در محاسبات نرخ اجاره بازار برای املاک مشابه؛

اطلاعات مربوط به آنالوگ ها برای نرخ های اجاره باید با ذکر منابعی که از آنها به دست آمده است، به شکلی که برای تأیید در دسترس باشد، پشتیبانی شود. این گزارش باید همراه با پرینت های پایگاه های اطلاعاتی شرکت های املاک یا کپی صفحات نشریات چاپی حاوی آگهی های اجاره اشیاء مشابه باشد.

نرخ پیش‌بینی‌شده رشد نرخ‌های اجاره در بلندمدت، حتی با رشد محلی موجود، نباید به‌طور غیرمنطقی بالا باشد. نرخ رشد تولید صنعتی می تواند به عنوان یک راهنما مورد استفاده قرار گیرد.

در محاسبات نباید از نرخ تنزیل یا نرخ سرمایه پایین بی دلیل استفاده کرد. به عنوان معیاری برای مقایسه، می توان از نسبت اجاره سالانه به ازای هر متر مربع به قیمت پیشنهادی/فروش 1 متر مربع املاک مشابه استفاده کرد.

افزودن ارزش محاسبه شده جداگانه قطعه زمین به ارزش ملک محاسبه شده با رویکرد درآمد مجاز نمی باشد.

تطبیق نتایج

ارزش بازار شی ارزیابی به عنوان مقدار میانگین موزون بین نتایج محاسبات به دست آمده در چارچوب رویکردهای درآمد، هزینه و مقایسه تعیین می شود.

رویکرد هزینه منعکس کننده مقدار وجوه مورد نیاز برای ایجاد یک شی مشابه با شی مورد ارزیابی در شرایط مدرن است، اما واکنش بازار به این دارایی ها را منعکس نمی کند. نتیجه به دست آمده با رویکرد هزینه، در صورتی که ارزیاب به درستی عامل ساییدگی و پارگی خارجی را در نظر گرفته باشد، باید به نتایج به دست آمده از سایر رویکردها بسیار نزدیک باشد.

یک رویکرد مقایسه ای در شرایط بازار به شما این امکان را می دهد که در صورت وجود آنالوگ های مناسب در بازار، ارزش ملک مورد ارزیابی را با بیشترین دقت تعیین کنید. سهم نتایج این رویکرد در یک بازار توسعه یافته باید بیشترین باشد.

رویکرد درآمد مبتنی بر داده‌های مربوط به نرخ‌های اجاره برای املاک مشابه است. پایگاه داده ارائه‌شده از نرخ‌های اجاره برای املاک مشابه در یک بازار توسعه‌یافته به ما اجازه می‌دهد تا تأثیر عوامل قیمت‌گذاری بر نرخ‌های اجاره فعلی را به‌طور کامل شناسایی کنیم. با این حال، درآمد درآمد با خطراتی در پیش بینی درآمدهای آتی همراه است. وزن نتایج این رویکرد باید کمتر از (یا برابر) نتایج رویکرد مقایسه ای باشد.

نکات کلیدی که هنگام توافق بر روی نتایج باید به آنها توجه کرد:

در صورت وجود اختلاف قابل توجه در نتایج، توزین را به درستی انجام دهید. اگر ارزش آن با نتایج سایر رویکردها در تضاد باشد، هزینه ممکن است متفاوت از نتیجه مناسب ترین رویکرد در نظر گرفته شود.

نیازی به وزن دهی با استفاده از روش های پیچیده مانند تحلیل سلسله مراتبی نیست. در بیشتر موارد، میانگین‌گیری ساده کافی است، زیرا در صورت عدم وجود تناقض در نتایج به‌دست‌آمده از روش‌های مختلف، روش توزین تأثیر قابل‌توجهی بر نتیجه نهایی نخواهد داشت.

لازم به ذکر است که انگیزه بازیگران در بازار املاک و مستغلات بسته به اقدامات بعدی با موضوع معامله می تواند چند جهته باشد.

برای یک "بازیکن" بالقوه در بازار خرید و فروش املاک و مستغلات، دو عمل ممکن است:

به دست آوردن یک شی با فروش مجدد بعدی (در یک بازار "گرم شده")، به عنوان مثال، بازار سوچی در سال 2007 تا زمانی که تصمیم به برگزاری بازی های المپیک زمستانی گرفته شد.

خرید ملک به منظور خرید جریان نقدی پایدار.

هنگام انجام ارزیابی برای اهداف وثیقه، اول از همه، باید بر اساس نتایج رویکردی باشد که در رابطه با موقعیت عملی خاص مناسب‌ترین باشد.

نتایج به دست آمده با استفاده از رویکردهای فردی نمی تواند تفاوت قابل توجهی با یکدیگر داشته باشد - وجود این واقعیت در گزارش نشان دهنده نادرست بودن در نظر گرفتن عوامل مهم در چارچوب رویکردهای درآمد، هزینه یا مقایسه است.

ارزش گذاری برای اهداف وثیقه روشی است که به شما امکان می دهد ارزش بازار فعلی ملک وثیقه را تعیین کنید و رابطه عینی بین اندازه وثیقه و مقدار وام ارائه شده را که مناسب وام گیرنده و وام دهنده است، درک کنید. علاوه بر این، این نوع ارزیابی می تواند برای حل و فصل اختلافات بین طرفین معامله اعتباری که در نتیجه توقیف املاک و مستغلات در رهن ایجاد می شود، انجام شود.

فرآیند ارزیابی املاک و مستغلات برای وثیقه

ارزش گذاری املاک و مستغلات برای اهداف وثیقه ویژگی های خاص خود را دارد که در درجه اول به این دلیل است که سه طرف در این فرآیند درگیر هستند:

• موسسه بانکی - طلبکار؛
• وام گیرنده؛
• ارزیاب متخصص مستقل

در عین حال، بانک طلبکار علاقه مند به تعیین قیمت واقعی اموال ارائه شده به عنوان وثیقه و ارزیابی ریسک های مربوط به صدور وجوه قرض الحسنه است. و گرفتن حداکثر مبلغ وام برای دارایی ارائه شده به نفع وام گیرنده است. ویژگی ارزیابی یک ملک به منظور وثیقه این است که یک کارشناس مستقل در این شرایط از منافع تجاری طرفین محافظت می کند و شفافیت معامله اعتباری را تضمین می کند.

ارزیابی اموال برای اهداف وثیقه در چند مرحله انجام می شود:

1. شرایط مرجع با وام گیرنده و نماینده سازمان بانکی توافق می شود.
   • موضوع ارزیابی و نوع ارزش تعیین شده تعیین می شود.
   • حقوق و بارهای فعلی تعیین می شود.
   • رویکردها و روش هایی که برای ارزیابی املاک و مستغلات تضمین شده توسط وثیقه مورد استفاده قرار خواهد گرفت، نشان داده شده است.
   • مفروضات و شرایط محدود کننده ایجاد می شود.
   • مقدار اطلاعات مورد نیاز و چارچوب زمانی مورد نیاز برای انجام مراحل ارزیابی تعیین می شود.
2. جمع آوری و پردازش اطلاعات دریافتی؛

   یک ارزیاب خبره یا گروهی از ارزیابان اسناد لازم را جمع آوری و داده های به دست آمده را تجزیه و تحلیل می کند. در حین بازرسی املاک، ممکن است تناقضاتی در طرح (یا سایر مشخصات املاک) با اطلاعات نمایش داده شده در اسناد عنوان شناسایی شود. در چنین شرایطی برای تهیه گزارش کارشناسی و اخذ وام، تغییرات مناسب در مستندات ضروری می شود.

3. یک ساختمان (ساختار)، آپارتمان، خانه خصوصی، محل، قطعه زمین ارزیابی می شود.

   بازار، انحلال یا ارزش های دیگر با استفاده از روش ها و رویکردهای تعیین شده در مرحله اول تعیین می شود.

4. نتایج به دست آمده با استفاده از روش های مختلف هماهنگ می شوند.
5. گزارشی در مورد ارزیابی املاک و مستغلات برای اهداف وثیقه ایجاد شده و مطابق توافقنامه در اختیار طرفین قرار می گیرد.

چه کسی می تواند یک ارزیابی مستقل انجام دهد؟

شرکت‌های ارزش‌گذاری و ارزیاب‌های مستقل این حق را دارند که املاک و مستغلات را برای اهداف وثیقه ارزیابی کنند:

• داشتن صلاحیت های مناسب؛
• اعضای فعال یکی از سازمان های خود تنظیم ارزیاب هستند.
• مسئولیت حرفه ای خود را بیمه کرده اند.

علاوه بر معیارهای فوق، توجه به اعتبار شرکت یا ارزیاب در بانکی که قصد دریافت وام را دارید نیز ضروری است.

• ارزیابی عینی ارزش بازار املاک و مستغلات برای دریافت وام مطابق با الزامات قانونی، استانداردهای بین المللی و بانکی؛
• ارائه مشاوره رایگان؛
• امکان سفارش تعیین ارزش هر دارایی برای اهداف مختلف. مشتریان به خدمات ارزیابی سهام، پروژه‌های سرمایه‌گذاری، مشاغل، مجتمع‌های دارایی، املاک تجاری و مسکونی، زمین‌ها، دارایی‌های نامشهود و سایر دارایی‌ها دسترسی دارند.
• محاسبه اولیه رایگان ارزش تخمینی هر دارایی؛
• تجزیه و تحلیل نقدینگی و دوره مواجهه تخمینی؛
• تجزیه و تحلیل بازار املاک و مستغلات که ملک مورد ارزیابی به آن تعلق دارد.

ارزیابی اموال برای وثیقه بانک راهی برای اطلاع از قیمت فعلی ملک وثیقه و همچنین محاسبه نسبت بهینه وجوه وام ارائه شده و وثیقه است. بسیاری از وام گیرندگان علاقه مند هستند که آیا ارزیابی وثیقه مورد نیاز است؟ در پاسخ به این سوال، شایان ذکر است که هیچ موسسه بانکی بدون اطلاع از قیمت عینی املاک وثیقه، وام صادر نمی کند. همچنین در صورت بروز اختلاف بین طرفین معامله اعتبار، ارزیابی وثیقه الزامی است.

ویژگی های ارزیابی اموال وثیقه

ارزیابی وثیقه برای اعطای وام دارای ویژگی های خاصی است که با توجه به علاقه دو طرف به ارزیابی مشخص می شود:

• وام گیرنده؛
• بانک طلبکار

در عین حال، مؤسسه بانکی باید اطلاعات عینی در مورد ارزش دارایی هایی که تضمین بازپرداخت وام را ارائه می دهد و همچنین تعیین سطح خطرات احتمالی به دست آورد. به نفع وام گیرنده است که حداکثر مقدار وجوه وام تضمین شده توسط دارایی خود را بدست آورد.

در این حالت ارزیابی اموال برای اهداف وثیقه توسط کارشناس مستقل به منظور حفظ منافع ملکی طرفین و اطمینان از شفافیت معامله اعتبار انجام می شود.

روش ارزیابی

ارزش گذاری برای اهداف وثیقه معمولاً مطابق با الگوریتم زیر انجام می شود:

1. جزئیات قرارداد با وام گیرنده و نماینده مجاز بانک توافق می شود.
   • موضوع ارزیابی مشخص می شود.
   • وجود حقوق و تحمیلات موجود محرز است.
   • رویکردها و روش های ارزیابی وثیقه نشان داده شده است.
   • مفروضات و محدودیت ها بیان شده است.
   • مدت زمان روش ارزیابی و میزان اطلاعاتی که باید در مورد شیئی که باید به دست آید مشخص می شود.
2. اطلاعات دریافتی جمع آوری و تجزیه و تحلیل می شود.
   یک متخصص مستقل ارزیابی وثیقه یا تیمی از ارزیاب های خبره انجام می دهد:
   • بازرسی اموال؛
   • جمع آوری اسناد لازم؛
   • تجزیه و تحلیل وضعیت بازار؛
   • شناسایی عوامل کلیدی موثر بر ارزش ملک مورد ارزیابی؛
   • پردازش داده های دریافتی
   هنگام بازرسی ملک، ممکن است اختلاف در طرح (یا سایر مشخصات) با اطلاعات نمایش داده شده در گذرنامه فنی یا اسناد تأیید مالکیت کشف شود. در صورت شناسایی چنین اختلافاتی، لازم است تغییرات مناسبی در اسناد ایجاد شود.
3. ارزیابی دارایی ها برای اهداف وثیقه انجام می شود که طی آن بازار، انحلال یا سایر ارزش ها مطابق با روش مشخص شده در مرحله اول تعیین می شود.
4. نتایج به دست آمده با استفاده از روش های مختلف با هم مقایسه می شوند.
5. نظر کارشناسی (گزارش) تهیه می شود که ارزش بازار ارزیابی وثیقه را نمایش می دهد.
6. گزارش به طرفین قرارداد ارائه می شود.

روش های ارزیابی

رویه ارزیابی وثیقه ممکن است شامل استفاده از انواع تکنیک های ارزیابی باشد که در چارچوب سه رویکرد استفاده می شود:

1. گران. محاسبه ارزش یک دارایی با تجزیه و تحلیل هزینه های مورد نیاز برای ایجاد یا بازیابی یک شی با ویژگی ها و عملکرد مشابه انجام می شود.
   در این حالت می توان از روش های مختلفی برای محاسبه هزینه استفاده کرد:
   • واحد مقایسه ای;
   • بررسی کمی؛
   • تجزیه بر اساس اجزا؛
   • تعیین هزینه برآورد شده
2. مقایسه ای. ارزیابی وثیقه (املاک) بر اساس اطلاعات مربوط به قیمت بازار برای اشیاء مشابه یا مشابه انجام می شود. در عین حال، اطلاعات مربوط به پیشنهادات جاری در بازار و همچنین تراکنش های اخیراً تکمیل شده، برای تجزیه و تحلیل استفاده می شود.
3. سودآور هزینه بر اساس روش هایی محاسبه می شود که به شما امکان می دهد سطح درآمد حاصل از داشتن یک شی را در آینده پیش بینی کنید.
   استفاده از این روش در صورت رعایت شرایط زیر توصیه می شود:
   • شی با ارزش درآمد ایجاد می کند.
   • پیش بینی قابل اعتماد سودآوری آتی امکان پذیر است.
   ارزیاب متخصص تمام گزینه های ممکن برای کسب سود را در نظر می گیرد:
   • بهره برداری؛
   • اجاره کوتاه مدت یا بلند مدت؛
   • فروش مجدد

شایان ذکر است که مناسب ترین روش ها بر اساس ویژگی های یک موقعیت خاص توسط ارزیاب تعیین می شود. در این صورت با استفاده از رویکردهای فوق می توان آن را انجام داد