Барьцаа хөрөнгийн зориулалтаар тухайн аж ахуйн нэгжийн эд хөрөнгийн үнэлгээ. Удирдамж “Хөрөнгийн хөрөнгийг барьцаалах зорилгоор үнэлэх. Үнэлгээчин ба банк хоорондын харилцан үйлчлэлийн санал болгож буй журам

Ямар үнэлгээнд итгэх вэ?

Үйлчлүүлэгч нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний талаархи бие даасан үнэлгээчийн тайланг авчирдаг. Бараг 10 сая рубль. Тайлангийн хамт тусгай зөвшөөрлийн хуулбар, бие даасан үнэлгээчний хариуцлагын даатгалыг баталгаажуулсан даатгалын бодлогын хуулбарыг хавсаргана. Сая сая буюу 100 мянган рублийн үнэтэй объектыг үнэлдэг үнэлгээчний хувьд зөвхөн хариуцлагын хэмжээ нь үнэхээр инээдтэй юм. Түүгээр ч барахгүй энэ бол нийтлэг хариуцлага бөгөөд нэг хэргийн хариуцлага нь ерөнхийдөө бага байдаг - 10 мянган рубль. Та өөрийн эрхгүй бодогдоно: Хэрэв та олон сая объектыг үнэлдэг тийм туршлагатай үнэлгээч юм бол яагаад хариуцлагаа ийм хямд үнэлэв? Та өөртөө итгэхгүй байна уу? Хэрэв өмнө нь инженер гүүр зохион бүтээж, барьсан бол анхны галт тэрэг гүүрээр дамжин өнгөрөхөд тэр өөрөө энэ гүүрний доор зогсож байсан - тэр өөрийн оюун санааг хакердсан биш гэдгийг амь насаараа баталгаажуулсан. Мөн энд - 10 мянган рубль. Үнэлгээчин тухайн объект руу ч очоогүй байх - тайланд нэг ч зураг байхгүй. Бүртгэлийн гэрчилгээгээр нь л тооцоолсон, ерөөсөө харсан бол, тэгэхгүй бол ингээд л “зурж” болно.

Дашрамд дурдахад, үнэлэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаанд тавьсан зээл дээр үндсэн зээлээ төлөөгүй тохиолдол гарсан. Энэ хэрэг эд хөрөнгийг битүүмжлэх гэж байсан. Хоёр дахь үнэлгээг хийсэн. Үүнийг аль хэдийн өөр үнэлгээчин хийсэн. Та юу гэж бодох вэ? Энэ ялгаа нь хоёр дахин их байна. Энэ юу вэ?

Та хоёр дахь тооцоог зөв гэж бодож байна уу? Яаж ч хамаагүй. Объект нь банкны хүлээн зөвшөөрсөн үнээр гараагүй - анхны тооцооноос дөрөв дахин бага. Дашрамд хэлэхэд, хамгийн ерөнхий тохиолдолд моргейжийн зүйлийн үнэлгээг ОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу барьцаалагч болон барьцаалагчийн хооронд тохиролцсоны дагуу тодорхойлдог нь сайн хэрэг юм1 (Холбооны хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэг " Ипотекийн тухай (Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа)”). Зөвхөн зарим тохиолдолд бие даасан үнэлгээчний үйлчилгээнд хандах шаардлагатай байдаг. Ялангуяа ипотекийн зээлийг бүртгэхдээ (14-р зүйл).

"1. Ипотекийн улсын бүртгэлийг явуулж буй байгууллагаас анхлан барьцаалагч этгээдэд олгох ипотекийн бонд нь дараахь зүйлийг агуулна.

9/ ипотекийн зээл байгуулагдсан эд хөрөнгийн мөнгөн үнэлгээ, ипотекийн зээлийг хуулиар заавал байгуулахаар заасан тохиолдолд үнэлгээчний дүгнэлтээр баталгаажуулсан эд хөрөнгийн мөнгөн үнэлгээ...”.

Гэсэн хэдий ч хуульд үнэлгээчний оролцоо шаардлагатайг шууд заагаагүй тохиолдолд зээлийн байгууллагууд үйлчлүүлэгчдээс барьцаа болгон хүлээн авсан бие даасан объектын үнэлгээний талаар тайлагнахыг шаарддаг хэвээр байгаа бөгөөд энд байгаа хүндрэл нь тэдний "онцгой байдал", бага зэрэгт оршдог. хөрвөх чадвар. Үүний зэрэгцээ, бие даасан мэргэжилтний хийсэн үнэлгээ нь ихэнх тохиолдолд зөвхөн удирдамж болдог бөгөөд энэ нь халдашгүй фетиш биш юм.

Үнэлгээний тайланг үзээд үйлчлүүлэгчдээ "Үгүй ээ, залуусаа, энэ нь ажиллахгүй" гэж хэлэх нь олонтаа тохиолддог. Тэд үнэлгээчин рүү гүйж очоод, банкинд авчирч, үнэлгээний үнэн зөвийг батлахын тулд амнаас нь хөөсөрч эхэлнэ гэж бодож байна уу? Юу ч болоогүй. “Залуус” гараад хагас өдөр юм уу, маргааш нь нөгөө үнэлгээчнээс нэгээс хагас дахин бага үнэлгээтэй тайлан авчирдаг. Би эдгээр шүүгчдийн нүдийг харахыг хүсч байна ...

Эсвэл өөр жишээ. Барьцаалах - кондитерийн тоног төхөөрөмж. Барьцаалагчийн жилийн өмнө авсан, шинэ биш, ашигласан. Баримт бичгүүдээс харахад үнэ нь ийм, тийм байна. Жилийн дараа үнэлгээчин зээл авахын өмнөхөн тоног төхөөрөмжийг хоёр дахин үнэлдэг. Зээлдүүлэгчид мэдээж баяртай байна: зээлийг бараг хоёр дахин их хэмжээгээр олгох боломжтой. Тэгээд ч хоёр дахин их зээл учраас хүүгээ авах боломжтой гэсэн үг. Тэгээд тэдэнтэй хэчнээн маргаад ч нэмэргүй.

Хэрэв бид Татварын хуульд найдах юм бол жилийн өмнө хийсэн хэлцлийн талуудын заасан үнэ нь эсрэгээрээ нотлогдох хүртэл зах зээлийн үнэтэй тохирч байна гэж үзэх ёстой (ОХУ-ын Татварын хуулийн 40-р зүйл). :

"40 дүгээр зүйл. Татвар ногдуулах зорилгоор бараа, ажил, үйлчилгээний үнийг тогтоох зарчим.

1. Татварын алба татварын тооцооны бүрэн байдалд хяналт тавихдаа зөвхөн дараахь тохиолдолд гүйлгээний үнийг зөв хэрэглэсэн эсэхийг шалгах эрхтэй.

1) түүхий эдийн биржийн (бартерын) үйл ажиллагаа;

3/ татвар төлөгчийн ижил төрлийн (нэг төрлийн) бараа (ажил, үйлчилгээ)-д тогтоосон үнийн дүнгээс богино хугацаанд 20-иос дээш хувиар дээш буюу доош хазайсан.

3. Энэ зүйлийн 4-11 дэх хэсэгт заасан заалтыг харгалзан зах зээлийн үнийг тогтооно. Энэ нь бие даасан хүмүүсийн хооронд хэлцэл хийхдээ ердийн үнийн нэмэгдэл эсвэл хөнгөлөлтийг харгалзан үздэг. Ялангуяа дараахаас үүдэлтэй хөнгөлөлтүүд:

Хэрэглэгчийн бараа (ажил, үйлчилгээ) эрэлтийн улирлын болон бусад хэлбэлзэл;

барааны чанар болон бусад хэрэглээний шинж чанар алдагдах;

дуусах хугацаа (хугацаа дуусах хугацаа ойртох) эсвэл бараа борлуулах;

маркетингийн бодлого, үүнд зах зээлд ижил төстэй зүйлгүй шинэ бүтээгдэхүүнийг сурталчлах, түүнчлэн бараа (ажил, үйлчилгээ) шинэ зах зээлд сурталчлах үед;

хэрэглэгчидтэй танилцах зорилгоор барааны загвар, дээжийг хэрэгжүүлэх.

4. Бараа (ажил, үйлчилгээ) -ийн зах зээл гэдэг нь худалдан авагч (худалдагч) бодитой бөгөөд нэмэлт зардалгүйгээр худалдан авах (худалдах) чадамжаас хамааран тодорхойлогддог эдгээр бараа (ажил, үйлчилгээ)-ийн эргэлтийн хүрээ юм. ОХУ-ын нутаг дэвсгэрт эсвэл ОХУ-аас гадуур байгаа бараа (ажил, үйлчилгээ) худалдан авагч (худалдагч) -тай холбоотой хамгийн ойрын хугацаанд.

6. Барааны таних тэмдгийг тодорхойлохдоо түүний биет чанар, чанар, зах зээл, гарал үүслийн улс, үйлдвэрлэгчийн нэр хүндийг харгалзан үзнэ. Барааны таних тэмдгийг тодорхойлохдоо тэдгээрийн гадаад төрх байдлын бага зэргийн ялгааг тооцохгүй байж болно.

7. Барааны нэг төрлийн байдлыг тодорхойлохдоо түүний чанар, барааны тэмдэг байгаа эсэх, зах зээл дэх нэр хүнд, гарал үүслийн улс зэргийг харгалзан үздэг.

8. Бараа, ажил, үйлчилгээний зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо тухайн бараа, ажил, үйлчилгээг ижил (нэг төрлийн) бараа, ажил, үйлчилгээг харьцуулж болохуйц нөхцөлд худалдах үед хийсэн хэлцлийн мэдээллийг харгалзан үзнэ. Тухайлбал, гүйлгээний ийм нөхцөлийг нийлүүлсэн барааны тоо хэмжээ (эзэлхүүн) (жишээлбэл, ачааны хэмжээ), үүргээ биелүүлэх нөхцөл, энэ төрлийн гүйлгээнд ихэвчлэн ашигладаг төлбөрийн нөхцөл, гэх мэт харгалзан үздэг. түүнчлэн үнэд нөлөөлж болох бусад боломжийн нөхцөл.

Үүний зэрэгцээ, ижил төстэй (мөн байхгүй бол нэг төрлийн) бараа, ажил, үйлчилгээний зах зээл дээрх гүйлгээний нөхцлийг харьцуулах боломжтой гэж хүлээн зөвшөөрдөг, хэрэв эдгээр нөхцлийн ялгаа нь тухайн бараа, ажлын үнэд мэдэгдэхүйц нөлөө үзүүлэхгүй бол. эсвэл үйлчилгээ, эсвэл нэмэлт өөрчлөлтийн тусламжтайгаар анхааралдаа авч болно.

10. Хэрэв дараагийн борлуулалтын үнийн аргыг ашиглах боломжгүй бол (ялангуяа худалдан авагчийн дараа худалдсан бараа, ажил, үйлчилгээний үнийн талаархи мэдээлэл байхгүй тохиолдолд) зардлын аргыг ашигладаг бөгөөд үүнд зах зээлийн үнийг тогтооно. Худалдагчийн борлуулсан бараа, ажил, үйлчилгээ нь зардал ба бизнесийн ердийн ашгийн нийлбэрээр тодорхойлогддог. Энэ нь бараа, ажил, үйлчилгээ үйлдвэрлэх (худалдан авах) ба (эсвэл) борлуулах шууд ба шууд бус зардал, тээвэрлэх, хадгалах, даатгал болон бусад ижил төстэй зардлыг харгалзан үздэг.

11. Шүүх хэргийг хэлэлцэхдээ энэ зүйлийн 4-11 дэх хэсэгт заасан нөхцөлөөр хязгаарлагдахгүйгээр хэлцлийн үр дүнг тодорхойлоход чухал ач холбогдолтой аливаа нөхцөл байдлыг харгалзан үзэх эрхтэй.

13. Фьючерс хэлцлийн санхүүгийн хэрэгслийн зах зээлийн үнэ, үнэт цаасны зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо энэ зүйлийн 3, 10 дахь хэсэгт заасан зохицуулалтыг энэ хуулийн “Албан татвар” бүлэгт заасан онцлогийг харгалзан хэрэглэнэ. байгууллагуудын ашиг (орлого)”.

Манайд бол зах зээлийн үнийн төвшинд харш зүйл хэн ч нотлоогүй. Тоног төхөөрөмж нь ховор: хотод ганц чихэр үйлдвэрлэдэг компани байдаг, өдөр бүр ийм тоног төхөөрөмж авдаггүй тул ижил төстэй гүйлгээтэй харьцуулах боломжгүй юм.

Эдгээр барааны эрэлт нэмэгдэж байгаатай холбоотойгоор үнэ өсөх нь тодорхой боловч бидний хувьд энэ шалтгаан нь бараг анхаарал хандуулах ёсгүй, учир нь бид эрэлт хэрэгцээгүй бараг ганц бүтээгдэхүүнтэй харьцаж байна.

Түүнчлэн инфляци нь барааны үнийг өсгөдөг. Мөн энэ шалтгаан нь анхаарал хандуулах ёстой. Гэвч үйл явдлууд өнгөрсөн зууны 90-ээд оны эхээр болоогүй бөгөөд ханш нь "тэнгэрийн өндөрт" - 240% ба түүнээс дээш түвшинд хүрсэн. Тиймээс инфляци ханшийн уналтыг нөхсөн ч жилийн 100 хувийн нэмэлт өгөөж өгөөгүй. Энэ төхөөрөмжийг зарж, жилийн 100% -ийг олж авах нь гарцаагүй юм. Тоног төхөөрөмжийг ийм үнээр зарж чадах эсэх нь эргэлзээтэй. Объектыг барьцаанд шилжүүлэх үнэлгээ нь хэрэгжилтийг шаарддаггүй тул та жилд дор хаяж 300% татаж авах боломжтой. Мөн тэд зурдаг.

Үнэн, энд өөр нэг нөхцөл байдал бий. ОХУ-ын Татварын хуулийн 40-р зүйл рүү буцъя. Онолын хувьд татварын албаныхан нэмэлт татвар, торгууль авах сонирхолтой байдаг тул гүйлгээний үнэ болон зах зээлийн түвшин хоорондын зөрүүг нотлох ёстой. Гэсэн хэдий ч бодит байдал дээр эзэмшигч нь гүйлгээний үнэ нь зах зээлийн түвшинд нийцэхгүй байгааг нотлохыг заримдаа оролддог бөгөөд үүнийг татварын албанд биш харин банкинд нотолж өгдөг. Тэр тэдэнд өөрөөр хэлэх болно. Зах зээлийн үнийг тодорхойлох нь тийм ч хялбар ажил биш объектыг барьцаанд тавих тохиолдолд ийм барьцаалагч тухайн объектын зах зээлийн үнэ гэрээнд заасан үнээс хамаагүй өндөр байна гэж мэдэгдэнэ. Гэрээний үнэ нь татварын албанд байдаг ч үнэн хэрэгтээ хар бэлнээр, гэрээнээс илүү их мөнгө төлсөн. Энд тэд зах зээлийн үнэ гэж хэлдэг - үүнийг үнэлэгч баталж байгаа нь хоосон биш юм.

Иймд барьцааны үнийг гэрээний үнэ дээр нэмээд “хоо” гэж тооцож зээл олгох нь зүйтэй. Зээлийн хорооны гишүүдэд үүнийг хийх нь үнэ цэнэтэй зүйл биш гэж итгүүлэх нь үргэлж боломжгүй байдаг. Гэрээний үнийг доогуур үнэлдэг дээрх үндэслэлүүд үнэхээр байж болохыг хүлээн зөвшөөрөх ёстой.

Асуулт нь зээлийн байгууллага ийм үйлдлийг хэр зэрэг зөвшөөрч болох вэ? Банк бүр үүнийг өөрөө шийддэг. Энэ бол нэр төрийн хэрэг. Нэгэнт худлаа ярьвал хэн чамд итгэх вэ? Үнэ буулгасан, өөрөөр хэлбэл төрийг хуурсан барьцаалагч таныг хааяа хуурахгүй гэдэгт итгэлтэй байна уу?

Та үнэлгээчин хаана байна гэж асууж байна. Магадгүй тэр ямар ч гэрээний үнэ, төлбөрийн баримт, тээврийн хуудас хараагүй, зүгээр л өмчлөгчийн хэлсэн үгэнд итгэсэн болов уу? Энэ нь үнэлгээчийг хүндэтгэдэггүй, учир нь хууль тогтоогч ОХУ-ын Иргэний хуулийн 161-р зүйлд хуулийн этгээдийн хооронд болон иргэдтэй хийсэн хэлцлийг энгийн бичгээр хийх ёстой гэсэн дүрмийг санаатайгаар тогтоосон байдаг. нотариатаар гэрчлүүлэх шаардлагатай. Тиймээс тэр тэднийг харсан байх ёстой. Хэрэв тэр тэнд ямар үнийг зааж байгааг харж, мэдэж байгаа боловч үүнийг статистикийн "хачирхалтай" гэж үзвэл энэ нь түүнийг тодорхой байдлаар тодорхойлдог.

Тоног төхөөрөмжийн хамт авч үзэж байгаа тохиолдолд зээлдүүлэгчдийн хүссэнээр зээлээ амжилттай буцаан авч, хүүг бодитойгоор илүү цуглуулсан боловч дараагийн шалгалтын явцад үнэлгээгээр барьцааг хүлээн зөвшөөрсөнтэй холбогдуулан тайлбар хийсэн. бие даасан үнэлгээчин гэгддэг . Зээлдүүлэгчид өөрсдийгөө "садар самуун" руу хөтөлсөн хараат бус үнэлгээчин буруутай гэж өөрсдийгөө зөвтгөхийг оролдсон. Гэтэл энэ гэм нүглийг үнэлгээчинд биш манайд тохож, шалгалтын дүгнэлтэд бичсэн зүйл хэвээр үлджээ.

Үйлчлүүлэгчийг ойлгож болно: хүн бүр өөрийнхөө зүйлийг илүү үнэлээсэй гэж хүсдэг. Та харж байна уу, тэгвэл та илүү их зээл хүсч болно.

Үнэлгээчийг бас ойлгож болно - та "зурахгүй", хэн чам дээр очиж сайн сайхныг нь үнэлэх болно. Онцгой тохиолдолд та хариуцлагын даатгалыг бага хэмжээгээр даатгуулж болно.

Үнэлгээтэй холбоотой бодитой байдлын талаар ярих юм бол илүү их эсвэл бага бодитой үнэлдэг өөрийн гэсэн мэргэшсэн үнэлгээчтэй байх шаардлагатай болж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн тухайд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд идэвхтэй оролцогч, үнэлгээний нэгжтэй, эсвэл үнэлгээ хийдэг найрсаг пүүстэй гэрээ байгуулах нь хамгийн үр дүнтэй мэт санагддаг. Энэхүү гэрээний дагуу банк нь гэрээний дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийх шаардлагатай харилцагчдын урсгалыг түнш рүү илгээх үүргийг хүлээнэ. Банкны түнш нь тухайн эд хөрөнгийг хураах тохиолдолд түүнийг боломжийн хугацаанд (гэрээнд заасан) болон үнэлгээний тайланд заасан үнэд нийцүүлэн худалдах үүрэгтэй. Бүх боломжит барьцаалагчдад банк зөвхөн энэ үнэлгээчний үнэлгээний тайланг хүлээн авдаг гэдгийг хэлээрэй. Хэрэв та хүсэхгүй байгаа бол энэ нь таны сонголт.

Гэтэл хэдэн арван төгрөгтэй зээл авах боломжтой банк л ингэж ярьж чадна. Өөр байр суурьтай банкууд үйлчлүүлэгчтэй хамт явж, аливаа тайланг хүлээн авах шаардлагатай болдог, ялангуяа үйлчлүүлэгч өөрийн үнэ цэнийг мэддэг бол. Энэ тохиолдолд маржингийн коэффициентийг тохиролцоход л үлддэг. Гэхдээ шүүхийг задлах тохиолдолд энэ нь хамгийн сайн сонголт биш юм. Объектив тайлангаас эхлэх нь дээр. Мөн түүний бодитой байдлыг хэрхэн үнэлэх вэ?

Миний бодлоор ганцхан гарц бий - бие даан зээл олгох эрх олгосон банкинд, түүний аль ч салбарт барьцаа хөрөнгийг үнэлэх үндсэн аргуудын талаар ойлголттой дор хаяж нэг хүн байх ёстой.

Эдгээр нь янз бүрийн барьцааны объектын үнэлгээтэй холбоотой асуудлуудыг анхаарч үзэхийг хүсч байна.

Зах зээлийн үнэ яагаад хэрэгтэй вэ?

Тайлан дахь үнэлгээчин нь ихэвчлэн тухайн объектын зах зээлийн үнэлгээг өгдөг. Объектын зах зээлийн үнэ гэдэг нь шударга хэлцлийн шинж чанартай бүх нөхцөлийг харгалзан, өрсөлдөөнт, нээлттэй зах зээл дээр борлуулалт нь авчрах мөнгөн дүнгийн хамгийн өндөр үнэ гэж ойлгогддог. Үүний зэрэгцээ, худалдан авагч, худалдагч аль аль нь үндэслэлтэй үйл ажиллагаа явуулж, асуудлын талаархи мэдлэг, гүйлгээний үнэд гадны урамшуулал нөлөөлөхгүй гэж үздэг. Өөрөөр хэлбэл:

талуудын аль нэг нь тухайн объектыг өмчлөх, нөгөө тал нь олж авах үүрэг хүлээхгүй;

талууд хэлцлийн сэдвийг сайн мэддэг, шаардлагатай мэдлэгтэй, үндэслэлтэй болгоомжтой, өөрсдийн ашиг сонирхлын үүднээс ажилладаг;

объектыг олон нийтэд санал болгох хэлбэрээр нээлттэй зах зээлд гаргах;

· хэлцлийн талуудтай холбоотой хэлцлийг хэн нэгнээс албадаагүй;

Төлбөрийг бэлнээр хийнэ.

Нээлттэй, өрсөлдөөнт зах зээлийн таамаглал нь энэ зах зээлд өрсөлдөх чадвартай үл хөдлөх хөрөнгийн хангалттай тооны худалдан авагч, худалдагч харилцан үйлчлэлцдэг бөгөөд тухайн үл хөдлөх хөрөнгө нь боломжит худалдан авагчдад "танил" байдаг гэж үзэх үндэслэл болдог.

Гэсэн хэдий ч зах зээлийн үнэ цэнэ нь бодит гүйлгээнд түүний тодорхойлолтод багтсан таамаглалууд байнга зөрчигддөг тул бараг боломжгүй зүйл гэдгийг туршлага харуулж байна. Үүний олон жишээ бий. Зээлдэгч зээлийн гэрээний нөхцөлийг бодитоор биелүүлээгүй тохиолдолд түүнийг барьцаалах нь үндсэн үүргийнхээ дагуу зээлдүүлэгчийг хангах цорын ганц арга зам бол тал нь барьцааны зүйлийг өөрөөсөө гаргах үүрэггүй гэж яаж тооцох вэ? Барьцаалах зүйл дээр аль хэдийнэ баривчлагдах болсон байхад шүүх, шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын биеэр тухайн объектыг хууль тогтоомжоор шахаж байгаа бол намтай холбоотой албадлага байхгүй гэдгийг яаж ярих вэ. ? Тодорхой объектыг барьцаанд тавьсан банк нь гүйлгээний сэдвийг сайн мэддэг, энэ сэдвээр шаардлагатай мэдлэгтэй тал гэж үзэж болох уу, ялангуяа "Банк, банкны тухай" Холбооны хуульд зээлийн байгууллагыг хориглосон байдаг. үйлдвэрлэл, худалдаа, даатгалын үйл ажиллагаа эрхлэхээс? Хуулийн дагуу банкны ажилтнууд зарим зүйлийг эзэмшигчээс харьцангуй дор ойлгох ёстой, гэхдээ Козьма Прутковын хэлснээр түүний үзэл баримтлал сул байгаа учраас биш, харин эдгээр зүйл нь түүний үзэл баримтлалын хүрээнд ороогүй тул .

Зээлээ төлөхгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын өмнөх бэлтгэлийн баримт бичгийг өгөхөөс эрс татгалзсан үйлчлүүлэгчийг би санаж байна. Барилгын татварыг төлсөн эсэх, газрын түрээсийн төлбөр (газар нь хотын захиргаанаас түрээслүүлсэн) гэх мэт өртэй эсэхийг бид мэдэхгүй байсан ... Эндээс гүйлгээний сэдвийн талаархи мэдлэг! Зөвхөн шүүхээс торгууль ногдуулна гэсэн заналхийллийн дор шүүгдэгч үйлчлүүлэгчид бидний хүсэлтээр шүүгч биечлэн анхааруулсан баримт бичгийг өгсөн. Дашрамд дурдахад, ипотекийн зээлээр барьцаалсан зээлийн гэрээний хугацаа дууссаны дараа үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний дүгнэлт гаргасан үнэлгээчинд мөн энэ мэдээлэл байгаагүй.

Зах зээл үргэлж нээлттэй, өрсөлдөөнтэй байдаг уу? Үргэлж биш, гэхдээ мэдээжийн хэрэг хөрвөх чадвар нь хүссэн зүйлээ үлдээдэг банкуудыг барьцаалах эсэх нь зөвхөн банкнаас хамаарна.

Татварын дарамтыг бууруулах, эсвэл нотариатын үйлчилгээний төлбөрийг бууруулах зорилгоор хэлцэл хийхдээ объектын үнийг дутуу үнэлдэг заль мэхийг хэн мэдэхгүй байна вэ? Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний нотариатаар гэрчлүүлсэн хураамжийн дээд босгыг тогтоосны дараа сүүлийн нөхцөл байдал багассан.

Мөн эсрэгээрээ "савангийн хөөс хөөрөх" тохиолдол байдаг. Сонгодог жишээг профессор Рипли тайлбарлав. Оросын хууль тогтоомжийг мэддэг хэн бүхэн энэ жишээг манай бодит байдлын нөхцөлд тохируулж чаддаг. “А компани нь B, C, D, E гэсэн дөрвөн компанийг хянадаг бөгөөд тус бүр нь 250,000 долларын ашиг олдог. Хяналттай компаниудын ашгийн үндсэн дээр А компани мэдээж ашиг зарлаж, хувьцаа нь өсдөг”2. Риплигийн өгсөн зүйрлэл нь хялбаршуулсан нь ойлгомжтой боловч ерөнхий утга нь тодорхой юм.

Хөрөнгийн үнэлгээг янз бүрийн зорилгоор хийж болно (жишээлбэл, худалдан авах, худалдах гүйлгээ, дүрмийн санд оруулсан хувь нэмэр, зээл авах барьцааны бүртгэл гэх мэт). Бид барьцааны зүйлийг бүртгэхтэй холбоотой объектын үнэлгээ, шууд бусаар, хэрэв барьцааны зүйл дээр битүүмжлэх тухай бол худалдан авах, худалдах гүйлгээг дуусгах боломжтой холбоотой үнэлгээг сонирхох болно. Үнэлгээний зорилго нь тухайн объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлохтой холбоотой тодорхой таамаглалуудын үнэн зөв байдалд тодорхой хэмжээгээр нөлөөлдөг. Тиймээс, барьцаалах зорилгоор үнэлгээ хийхдээ нэг тал нь объектыг өмчлөх албагүй, нөгөө тал нь түүнийг олж авах үүрэггүй гэж үзэж болно, учир нь энэ нь бүх арга хэмжээ юм. зээлийг хугацаанд нь төлж барагдуулахын тулд авсан (жишээлбэл, эд хөрөнгийн өмчлөгчийн санхүүгийн байдалд дүн шинжилгээ хийдэг). Хэрэв энэ нь эд хөрөнгийг хураах тухай бол дээрх таамаглал үндэслэлтэй байх магадлал багатай юм.

Дээр дурдсан бүх шалтгааны улмаас гүйлгээний бодит үнэ нь боломжийн, зах зээлийн үнэлгээтэй давхцдаггүй. Зах зээлийн ийм үнэ цэнэ бидэнд яагаад хэрэгтэй байна вэ гэдэг нь мэдээжийн хэрэг зохиомол зүйл юм. Энэ тохиолдолд бид ямар объектив байдлын тухай ярьж болох вэ?

Уншигч та худалдагч, худалдан авагч хоёрын арилжаа хийх боломжтой тайланд итгэлийн интервал өгөх нь дээр биш үү гэж асууж магадгүй юм. Харамсалтай нь энэ нь хэд хэдэн шалтгааны улмаас боломжгүй юм.

Нэгдүгээрт, гүйлгээг тодорхой, тодорхой үнээр хийх ёстой; онцгой тохиолдолд, үнэт цаасны хувьд "ийм, ийм үнээр эсвэл түүнээс дээш үнээр зарах" эсвэл "тийм, ийм үнээр эсвэл түүнээс бага үнээр худалдаж авах" гэж зааж болно.

Хоёрдугаарт, та хязгаар дотор байсан ч гэсэн урт хугацаанд арилжаа хийх боломжтой, гэхдээ хязгаарт нэг үнэ дээр хэзээ ч тохиролцож болохгүй. Үнэт цаасны зах зээлд энэ тохиолдолд эдгээр хоёр эсрэг талын гүйлгээ зүгээр л явагдахгүй.

Эцэст нь, Гуравдугаарт, ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн Тэргүүлэгчдийн 1998 оны 1-р сарын 15-ны өдрийн 26 тоот мэдээллийн захидлын 6 дахь хэсэгт заасны дагуу "Арбитрын шүүхээр тогтоосон хэм хэмжээг хэрэглэхтэй холбоотой маргааныг шийдвэрлэх практикийг хянан үзэх. ОХУ-ын Иргэний хуулийн барьцааны зүйлд заасан анхны борлуулалтын үнийн хувьд "дэмжлэг" нь яг зах зээлийн үнэ юм.

“6. Барьцаалагч болон барьцаалагчийн хооронд маргаан гарсан тохиолдолд уг хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үндэслэн барьцааны хөрөнгийн анхны худалдах үнийг шүүх тогтооно.

Арилжааны банк хариуцагчийн зээлийн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэх зорилгоор барьцааны үл хөдлөх эд хөрөнгийн нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргуулахаар арбитрын шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Дээрх шаардлагын үндэслэлээр нөхөрлөл эсэргүүцээгүй.

Шүүхээс тогтоосноор барьцааны гэрээнд эд хөрөнгийн үнийг тогтоохдоо талууд банктай гэрээний харилцаа тогтоох хугацаанд зээлдэгчийн хүсэлтээр хүлээн авсан BTI гэрчилгээний дагуу түүний дансны үнийг үндэслэнэ. зээл, барьцаа.

Дээрх гэрчилгээг хүлээн авснаас хойш нэлээд хугацаа өнгөрсөн, мөн барьцаанд тавьсан эд хөрөнгийн бодит үнэлгээг харгалзан хариуцагч шүүхийн шийдвэрт барьцаанд тавьсан барилгыг худалдах анхны үнийг тогтоосон журмын дагуу тогтоолгохыг хүссэн байна. бүс нутгийн шүүх эмнэлгийн лабораторийн дүгнэлтээр. Сүүлийнх нь, тухайлбал, барьцааны зүйл байсан эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэ барьцааны гэрээнд талуудын өмнө өгсөн үнэлгээтэй харьцуулахад өссөн байна.

Дээрх хүсэлтийг үндэслэлээр эсэргүүцсэн нэхэмжлэгчийн үзэж байгаагаар барьцаалагчийн зөвшөөрөлгүйгээр барьцаанд тавьсан эд хөрөнгийн анхны худалдах үнийг барьцааны гэрээнд заасан үнээс өөрөөр тогтоохыг шүүхийн шийдвэрт зөвшөөрөхгүй.

Арбитрын шүүх хэргийг хянан шийдвэрлэхдээ дараахь зүйлийг үндэслэн гаргасан.

ОХУ-ын Иргэний хуулийн 350 дугаар зүйлийн 3 дахь хэсэгт заасны дагуу барьцааны зүйлийг шүүхээр хураах тохиолдолд арбитрын шүүх олон нийтийн дуудлага худалдаагаар худалдах барьцаалагдсан эд хөрөнгийн анхны худалдах үнийг тогтоодог. Үүнтэй холбогдуулан барьцааны зүйлийг үнэлэх тал дээр барьцааны гэрээний нөхцөлийг дангаар өөрчлөхийг оролдсон гэх барьцаалуулагчийн гаргасан маргаан бодит байдалд нийцэхгүй байна.

ОХУ-ын Арбитрын байцаан шийтгэх хуулийн 53 дугаар зүйлд заасан шаардлагын дагуу тухайн хэрэгт оролцож буй хүн бүр нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангахын тулд ямар нөхцөл байдлыг нотлох ёстой. Түүнчлэн барьцаанд тавьсан хөрөнгийн анхны борлуулалтын үнийг заасан шүүхийн шийдвэрийг баримтжуулсан байх ёстой.

Иймд энэхүү маргааныг хянан шийдвэрлэх явцад ломбардлагч өөрийн албан тушаалын үндэслэлийг нотлоогүй, харин барьцаалуулагч нь эсрэгээр уг маргааны зүйл болох эд хөрөнгийн үнэ өөрчлөгдсөнийг нотлох тодорхой баримт бичгийг гаргаж өгсөн. барьцааны зүйл бол ирүүлсэн шалгалтын дүгнэлтийн дагуу худалдах эд хөрөнгийг худалдах анхны үнийг тогтоох тухай хариуцагчийн хүсэлтийг арбитрын шүүх үндэслэлтэй хангасан.

Барьцааны зүйлийг битүүмжлэх шийдвэр гаргахдаа арбитрын шүүхүүд шүүхийн шийдвэрт барьцаанд тавьсан эд хөрөнгийг худалдах анхны үнийг худалдах үеийн зах зээлийн үнээс нь эрс зөрүүтэй заалт нь дараа нь гацаа үүсгэж болзошгүйг харгалзан үзэх ёстой. шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад үүрэг гүйцэтгүүлэгч буюу хариуцагчийн эрхийг зөрчихөд хүргэж.

Иймд эдгээр маргааныг хянан шийдвэрлэх явцад сонирхогч талуудын аль нэгний санаачилгаар барьцааны зүйл болох эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэ нь талуудын барьцаанд тавьсан үнэлгээнээс эрс ялгаатай болохыг нотлох баримт гаргаж ирвэл. Арбитрын шүүх нь барьцааны гэрээнд талуудын үнэлгээнээс үл хамааран уг эд хөрөнгийн анхан шатны үнийг ирүүлсэн нотлох баримтын дагуу хэрэгт оролцогчдод санал болгож, тохиролцсон шийдвэр гаргаж болно.

Мэдээллийн захидлын дээрх догол мөрөнд ОХУ-ын Иргэний хуулийн 350 дугаар зүйлийн 3 дахь хэсгийг тайлбарласан болно.

“3. Дуудлага худалдаа эхэлсэн барьцааны эд хөрөнгийн анхны худалдах үнийг шүүхийн журмаар битүүмжлэх тохиолдолд шүүхийн шийдвэрээр, бусад тохиолдолд барьцаалагч болон барьцаалагчийн тохиролцоогоор тогтооно.

Тиймээс хууль тогтоогч барьцаанд тавьсан эд хөрөнгийн борлуулалтын үнийн талаар ярьж байгаа боловч түүнийг бий болгох механизмыг тодорхойлоогүй ч ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүх энэ үнийг зах зээлийн үнийг харгалзан тогтоохыг заажээ. Эндээс хоёрдмол утгатай нөхцөл байдал үүсч байна: арбитрын шүүхийн шүүгч хуулийг мэддэг байх ёстой, гэхдээ мэргэшсэн үнэлгээчин байх албагүй; Үүний зэрэгцээ маргаантай нөхцөлд анхны борлуулалтын үнийг өөрөө тогтоох ёстой. Жинхэнэ хараат бус үнэлгээчний тайланд үндэслэн үүнийг хийдэг гэж бодъё. Дараа нь бид бие даасан үнэлгээчдээс гурван тайлан авдаг: нэг талын үнэлгээчний тайлан, ихэвчлэн барьцаалагч (зээл олгохоос өмнө тайланг гаргаж, барьцаа хөрөнгө гаргахаас өмнө хийдэг), нөгөө талаас үнэлгээчний тайлан (зээл олгох үед банкнаас захиалга өгдөг). асуудалтай болж, хэрэг барьцааны хөрөнгийг битүүмжлэхэд шилжсэн) болон шүүхээр оролцсон тайлан үнэлгээчин. Гурван тайланд зах зээлийн үнийн өөр өөр утгыг зааж өгөх боломжтой. Шүүх үнэлэгчийнхээ дүгнэлтийг үндэслэн шийдвэр гаргасан бол талуудын хийсэн хэлцлийг Иргэний хуулийн 178 дугаар зүйлд заасан үндэслэлээр тодорхой нөхцөл байдалд хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэлгүй болно. ОХУ-ын хоёр талын нөхөн төлбөрийг ашиглан:

“178 дугаар зүйл.Алдааны нөлөөгөөр хийсэн хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус

1. Гүйлгээний мөн чанар, түүний субьектийн шинж чанар, шинж чанаруудын талаархи буруу ойлголт нь түүнийг зориулалтын дагуу ашиглах боломжийг эрс бууруулдаг чухал ач холбогдолтой. Гүйлгээний сэдлийн талаархи буруу ойлголт нь материаллаг биш юм.

2. Түүнчлэн уг хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцсон тал нь уг алдаа нь нөгөө талын буруугаас үүссэн болохыг нотолсон тохиолдолд өөр талаас өөрт учирсан бодит хохирлоо нөхөн төлүүлэхийг шаардах эрхтэй. . Хэрэв энэ нь нотлогдоогүй бол хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцсон тал нь түүний хүсэлтээр нөгөө талдаа учирсан бодит хохирлыг, тэр ч байтугай үл хамаарах нөхцөл байдлын улмаас алдаа гарсан ч нөхөн төлөх үүрэгтэй. андуурсан нам.

Тодорхой нөхцөл байдалд, ялангуяа хэлцэл хийхээс өмнөхөн болон туршилтын явцад объектын зах зээлийн үнийн зөрүү, элэгдэл, ашиглалтын нөхцлөөр тодорхойлж болох зөвшөөрөгдөх хэмжээнээс давж байгааг бид ойлгож байна. өнгөрсөн хугацаанд объект, инфляци гэх мэт.

ОХУ-ын Иргэний хуулийн 178 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсгийн 2 дахь хэсэгт анхаарлаа хандуулаарай. Хэлцэл хийхээс өмнө объектыг үнэлсэн хараат бус үнэлгээчний тайлангийн үндсэн дээр буруу ойлголт бий болно. Энэ тохиолдолд үнэлгээч нь хараат бус, тэр дундаа энэ талаас хараат бус байдаг тул алдаа нь түүний буруугаас үүссэн гэж нөгөө талыг буруутгах нь буруу юм. Эдгээр нөхцлүүдийн дагуу дээрх хэсэгт зааснаар хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцсон тал нь тухайн нөхцөл байдлын улмаас үүссэн байсан ч түүний хүсэлтээр хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцсон тал нөгөө талдаа учирсан бодит хохирлыг нөхөн төлөх үүрэгтэй. андуурсан намын хяналтаас гадуур. Энэ нь манай тохиолдолд зөв үү? Үнэлгээчин нөгөө талынх нь хүсэлтээр гүйлгээний өмнөх өдөр зах зээлийн үнэлгээг нь "будсан" бол яах вэ? Түүний хариуцлагыг бид аль хэдийн дурьдсанчлан инээдтэй хэмжээгээр даатгуулсан болно. Лицензийг нь хүчингүй болгох уу? Энэ нь боломжтой, гэхдээ үнэлгээчин ухаангүй үйлдэл хийсэн тохиолдолд л энэ нь боломжгүй юм, учир нь хэн нэгэн түүний хөл дээр сүх унах болно. Тийм ээ, банк үүнээс амаргүй байх болно. Тиймээс банк барьцааны зүйлийг үнэлэхдээ алдаа гаргахыг зөвлөдөггүй, учир нь ОХУ-ын Иргэний хуулийн 178 дугаар зүйлд гомдол гаргаж, хэлцлийг шүүхээр хүчин төгөлдөр бус гэж хүлээн зөвшөөрснөөр энэ нь зөвхөн байр сууриа сулруулна. .

Үнэлгээчид зах зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдал, худалдан авагч, худалдагчийн бодит мэдлэг, зан төлөвийг харгалзан тодорхойлох, хуучирсан таамаглалд найдахгүйгээр хамгийн их магадлалтай худалдах үнийг зааж өгсөн нь дээр.

Бодит бус худалдах анхны үнэ тогтоосны улмаас үл хөдлөх хөрөнгө зэрэг барьцааны зүйл дуудлага худалдаагаар зарагдахгүй бол банк юу хүлээж байна вэ? Ипотекийн объектын талаархи энэ асуултын хариултыг "Ипотекийн тухай (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа)" Холбооны хуулийн 58 дугаар зүйлд заасан болно.

“58 дугаар зүйл.Нийтийн дуудлага худалдааг хүчингүй болсонд тооцох

1. нээлттэй дуудлага худалдаанд хоёроос цөөн худалдан авагч байсан;

2/ нээлттэй дуудлага худалдаанд ялсан этгээд тогтоосон хугацаанд худалдан авах үнийг төлөөгүй.

Нийтийн дуудлага худалдааг дээрх нөхцөл байдлын аль нэг нь тохиолдсон өдрөөс хойш нэг өдрийн дотор хүчингүйд тооцно.

2. Ийм гэрээнд худалдах гэрээний тухай ОХУ-ын иргэний хууль тогтоомжийн дүрэм үйлчилнэ. Энэ тохиолдолд ипотекийн зээлийг зогсооно.

3.Энэ зүйлийн 1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлээр дахин олон нийтийн дуудлага худалдаа хүчингүй болсонд барьцаалуулагч нь барьцаалсан эд хөрөнгийг анхны худалдах үнээс 25 хувиас доошгүй үнээр худалдан авах (үлдүүлэх) эрхтэй. анхны нээлттэй дуудлага худалдаанд оруулж, үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаанд тавьсан нэхэмжлэлийнхээ худалдан авах үнийг тооцсон.

Барьцаалуулагч нь мөн чанар, зориулалтын хувьд өөрт хамаарахгүй, түүний дотор түүх, урлаг, соёлын бусад чухал ач холбогдолтой эд хөрөнгө, газар, газрыг өөртөө үлдээсэн бол энэ эд хөрөнгийг нэг жилийн дотор хураах үүрэгтэй. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 238 дугаар зүйлд заасны дагуу.

5. Зээлийн байгууллага үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг анх удаа нээлттэй дуудлага худалдаагаар худалдсан үнээс 25%-иар доогуур үнээр балансад нь хүлээн авч, уг үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаанд тавьсан нэхэмжлэлийн шаардлагыг энэ үнээс нөхөхөд нийцэх үү? Эргэлзээтэй.

Одоо барьцаа хөрөнгийн янз бүрийн объектыг үнэлэх аргуудыг авч үзье. Үүний зэрэгцээ зохиогчийн даалгавар бол барьцаа хөрөнгийн үнэлгээний талаархи гарын авлага бичих явдал биш гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй бөгөөд энэ материалын зорилго нь бие даасан үнэлгээчдийн тайлан хэр субьектив, энэ субьектив байдал хаанаас гардаг болохыг харуулах явдал юм.

Үнэт цаасны үнэлгээ

Үнэт цаасыг үнэлэхдээ үнэт цаасны төрөл, түүнийг гаргагч, биржийн үнийн санал байгаа эсэх, лангуунаас гадуурх эргэлтэд санхүүгийн зах зээлд энэхүү үнэт цаас байгаа эсэх нь чухал ач холбогдолтой. Хэрэв үнэлэгдэх үнэт цаасыг нээлттэй зах зээл дээр үнэлдэг бол үнэ нь зах зээлээс аль хэдийн тодорхойлогдсон тул үнэ цэнийг нь тодорхойлох нь тийм ч хэцүү биш юм. Үнэт цаасны параметрүүд (үнэт цаасны нэрлэсэн үнэ эсвэл хувьцааны багцын хэмжээ) зах зээлийн дундаж үнэлгээтэй зөрүүтэй байгаагаас нэг чиглэлд эсвэл өөр чиглэлд хазайх боломжтой. Тодруулбал, зах зээлд хэт том багц хувьцаа гаргавал эрэлт нийлүүлэлтийн тэнцвэрт байдлыг тодорхой хэмжээгээр ганхуулж, улмаар эдгээр хувьцааны үнэ “живэхэд” хүргэж болзошгүй юм. Эдгээр шалтгааны улмаас их хэмжээний үнэт цаасыг худалдаанд гаргахдаа жишээлбэл, жижиг блок болгон хувааж, ийм том блокыг худалдаанд гаргахтай холбоотой мэдээлэл алдагдахаас урьдчилан сэргийлэх хэрэгтэй. Энэ нь ихэвчлэн брокерын асуудал байдаг - том багцыг жижиг хэсгүүдэд хуваах, учир нь ерөнхийдөө үнэт цаас "орхих" үнэ өндөр байх тусам брокерын комисс өндөр байдаг. Гэхдээ эзэн өөрөө үүнийг санаж байх ёстой бөгөөд хэрэв брокерын ур чадвар, мэргэжлийн ур чадварт итгэх итгэл байхгүй бол үнэт цаасыг жижиг багцаар зарах захиалгыг брокерт шилжүүлэх нь зүйтэй юм. Барьцаалагдсан үнэт цаасны зардлаар зээлдүүлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангахад энд дурдсан зүйлс хамааралтай болохыг тэмдэглэх нь зүйтэй. Барьцааны гэрээ байгуулахаас өмнө үнэт цаасыг үнэлэхэд барьцаалагч нь түүнийг өмчлөх шаардлагагүй бол эдгээр хүчин зүйлүүд нь хамааралгүй болно. Үнэт цаасыг хурааж авах үед зарах нь дүрэм биш харин онцгой тохиолдол юм.

Хэрэв үнэт цаас нь биржийн үнийн саналгүй бөгөөд биржээс гадуурх санхүүгийн зах зээл дээр худалдан авах, худалдах үнийн талаархи мэдээлэл байхгүй бол зах зээлийн үнийг үнэлэх нь илүү төвөгтэй болно. Энэ тохиолдолд үнэлгээг санхүүгийн зах зээлийн өнөөгийн байдал, үнэлж буй үнэт цаасны өгөөж, үнэт цаас гаргагчийн найдвартай байдал, санхүүгийн байдлын тогтвортой байдлын талаархи дүн шинжилгээнд үндэслэн хийдэг. Үнэт цаас гаргагчийн санхүүгийн байдал нь санхүүгийн тайлангийн дагуу тогтоогдсон бөгөөд нэмэлт хөнгөлөлтийн хэмжээг тодорхойлдог бөгөөд энэ нь үнэт цаасанд хөрөнгө оруулах эрсдэлийн түвшинг илэрхийлдэг. Үнэт цаасны үнэ нэлээд динамикаар өөрчлөгдөж болно гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Иймд зээлийн гэрээний хугацаа дуусахад барьцааны зүйлийг барьцаалах шаардлагатай бол түүний үнэ нь барьцааны гэрээ байгуулахад тогтоосон үнэтэй тохирохгүй байж болно. Ийм учраас зээлийн гэрээний хугацаанд тухайн үеийн үнэд байнгын хяналт тавьж байх бөгөөд барьцаа хөрөнгийг бүрдүүлэгч үнэт цаасны үнэ буурсан тохиолдолд хариуцагчаас төлбөрөө нөхөхийг шаардах шаардлагатай байна. барьцаа. Брокерууд маржин дансанд үйлчилгээ үзүүлэхдээ хийдэг шиг. Банкнаас ийм шаардлага тавих боломжийг зээлийн гэрээнд тусгасан байх ёстой. Энэ шаардлагыг тогтоосон хугацаанд биелүүлээгүй тохиолдолд банк нь гэрээнд заасан зээлийн дүнг дор хаяж хэсэгчлэн эрт төлөхийг шаардах ёстой. Хэрэв энэ шаардлагыг хангаагүй бол банк үнэт цаас худалдсанаас олсон орлогоос зээлийн эргэн төлөлтийг хангах ёстой.

Хувьцааны үнэлгээ

Үнэт цаасны үнэ нь зах зээлээс тодорхойлогддог тул нээлттэй зах зээлд гаргаагүй аж ахуйн нэгжүүдийн хувьцааг үнэлэх арга, хандлагыг авч үзье. Ихэнх тохиолдолд арилжааны арилжааны өдрийн хаалтын ханш нь арилжаалагдсан хувьцааны нэлээд бодитой үнэ юм.

Хөрөнгийн биржид бүртгэлгүй аж ахуйн нэгжүүдийн хувьцааны үнэлгээ нь бүртгэлтэй хувьцаанаас ялгаатай нь субъектив шинж чанартай байдаг. Ийм нөхцөлд тэр хэрээр олон үнэлгээчид зах зээлийн үнэ байх нь гайхах зүйл биш юм.

Хувьцааны үнэ цэнийг аврах үнээр тооцно

"Хувьцаат компанийн тухай" Холбооны хуулийн 31 дүгээр зүйлийн 2 дахь хэсэгт заасны дагуу компанийн энгийн хувьцаа эзэмшигч хувьцаа эзэмшигчид дээрх хууль болон компанийн дүрмийн дагуу хувьцаа эзэмшигчдийн нэгдсэн хуралд оролцож болно. өөрийн бүрэн эрхэд хамаарах бүх асуудлаар санал өгөх эрх, түүнчлэн ногдол ашиг авах, компанийг татан буулгах тохиолдолд түүний эд хөрөнгийн зарим хэсгийг авах эрхтэй. Татан буугдсан компанийн эд хөрөнгийг хувьцаа эзэмшигчдийн дунд хуваарилах журмыг дээрх хуулийн 23 дугаар зүйлээр зохицуулна.

“23 дугаар зүйл.Татан буугдсан компанийн эд хөрөнгийг хувьцаа эзэмшигчдийн дунд хуваарилах

1. Юуны өмнө энэхүү Холбооны хуулийн 75 дугаар зүйлд заасны дагуу эргүүлэн авах ёстой хувьцааны төлбөрийг төлдөг;

хоёрдугаарт, компанийн дүрмээр тогтоосон давуу эрхийн хувьцаанд хуримтлагдсан боловч төлөгдөөгүй ногдол ашиг, давуу эрхийн хувьцааны татан буулгах үнийг төлөх;

Гуравдугаарт, татан буугдсан компанийн эд хөрөнгийг энгийн хувьцаа болон бүх төрлийн давуу эрхийн хувьцаа эзэмшигчдийн дунд хуваарилах ажлыг гүйцэтгэдэг.

2. Компанийн өмч хөрөнгө нь хуримтлагдсан боловч төлөгдөөгүй ногдол ашиг, компанийн дүрмээр тогтоосон татан буулгах үнийг нэг төрлийн давуу эрхийн хувьцаа эзэмшигчид төлөхөд хүрэлцэхгүй бол уг хөрөнгийг энэ төрлийн хувьцаа эзэмшигчид буюу хувьцаа эзэмшигчдийн дунд хуваарилна. давуу эрхийн хувьцааг тэдний эзэмшиж буй энэ төрлийн хувьцааны тоотой хувь тэнцүүлэн " .

Үүнтэй холбогдуулан хувьцааны татан буулгах үнэ гэдэг нь тухайн аж ахуйн нэгж татан буугдаж, эд хөрөнгийг өөр өөр худалдан авагчдад тусад нь худалдсан тохиолдолд хувьцаа эзэмшигчдийн авах дүн гэж ойлгодог. Хэрэв хувьцааны татан буулгах үнэ нь боломжит худалдан авагчийн төлөхөд бэлэн байгаа үнээс өндөр байгаа нь тогтоогдвол эдгээр хувьцааг худалдан авагчийн санал болгосон үнээр худалдах нь хувьцаа эзэмшигчийн хувьд үндэслэлгүй байж болох юм. харин татан буулгах замаар хөрөнгийг зарах.

Дашрамд хэлэхэд, татан буулгах үнээс эхлэн та хувьцаа эзэмшиж авчрах ёстой хамгийн бага өгөөжийг тооцоолж болно. 1998 оны дефолтоос хойш Орост эрсдэлгүй хөрөнгө оруулалт хийх боломжийн талаар ярих нь утгагүй байсан ч хувьцааны багцын татан буулгах үнийг жилийн 8% -ийн эрсдэлгүй өгөөжтэй хөрөнгө оруулалт хийх боломжтой гэж үзье. Ийм нөхцөлд ногдол ашиг, зах зээлийн үнийн өсөлтийн нийт орлого жилийн 8 хувиас давсан тохиолдолд л хувьцаа эзэмших нь ойлгомжтой. Хэрэв компанийн хувьцааг эзэмших нь тийм ашиг өгөхгүй бол компанийг татан буулгана гэж найдах ганц л зүйл үлдэнэ.

Гэсэн хэдий ч, "Хувьцаат компанийн тухай" Холбооны хуулийн 49-р зүйлд заасны дагуу татан буулгах тухай шийдвэрийг зөвхөн ТУЗ-ийн (хяналтын) санал болгосноор хувьцаа эзэмшигчдийн нэгдсэн хурал гаргадаг гэдгийг анхаарах хэрэгтэй. компанийн дүрэмд өөрөөр заагаагүй бол компанийн удирдах зөвлөл. Компанийг татан буулгах шийдвэрийг хувьцаа эзэмшигчдийн нэгдсэн хуралдаанд оролцож байгаа саналын эрхтэй хувьцаа эзэмшигч хувьцаа эзэмшигчдийн дөрөвний гурвын олонхийн саналаар гаргадаг. Тиймээс компанийг татан буулгах шийдвэрийг хэрэгжүүлэхийн тулд нэлээн боломжийн хувьцаатай байх шаардлагатай.

Хувьцааны татан буулгах үнийг компанийн өр төлбөр (богино болон урт хугацаа) болон татан буулгах зардлыг хассан бүх хөрөнгийн цэвэр боломжит үнэ цэнээр тодорхойлно. Нэмж дурдахад татан буугдсан компанийн өмчийг гурван үе шаттайгаар хувьцаа эзэмшигчдийн дунд хуваарилдаг гэдгийг санах нь зүйтэй (23 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэг).

Харамсалтай нь хувьцааны аврах үнэ цэнийг тодорхойлохдоо компанийн бүх хөрөнгийн аврах үнэ цэнийг үнэлэх шаардлагатай болдог бөгөөд энэ нь тийм ч амар ажил биш, учир нь тодорхой хөрөнгийн аврах үнэ нь хамгийн ерөнхий тохиолдолд давхцахгүй байж болно. өөрийн номын үнээр. Хэрэв бараа материалыг ихэвчлэн тодорхой хэмжээний ашиг олох боломжтой бол машин, машин, үйлдвэрлэлийн тоног төхөөрөмжийг ихэвчлэн дансны үнээс доогуур зардаг, учир нь тоног төхөөрөмж зарах зардал маш өндөр, ашигласан тоног төхөөрөмжийн өртөг бага байдаг. Өмчлөгдсөн газар, барилга байгууламжийн хувьд, мөн "авлага" -ын хувьд ямар нэгэн ерөнхий таамаглал дэвшүүлэхэд хэцүү байдаг. Тиймээс хувьцааг татан буулгах үнээр үнэлэх нь компанийн бусад бүх хөрөнгийн үнэлгээнд хүргэдэг. Үүний зэрэгцээ, хөрөнгө тус бүрийн үнэлгээ нь өөрийн гэсэн алдаа гаргадаг гэдгийг анхаарч үзэх хэрэгтэй бөгөөд бүх хөрөнгийн үнэ цэнийг нэгтгэн дүгнэх явцад алдааг бүрэн нөхөх нь тодорхойгүй байна. мөн нэмэгдэхгүй.

Бүртгэлийн үнэд үндэслэн хувьцааны үнэлгээ

Хөрөнгийн дансны үнэд үндэслэн хувьцааг үнэлэх нь үнэлгээний ажлыг тодорхой хэмжээгээр хөнгөвчилдөг. Гэхдээ үүнтэй зэрэгцэн хөрөнгийн үнэлгээг бодитоор бус, нягтлан бодох бүртгэлийн үнээр хийдэг тул үнэлгээний алдаа ямар байхыг хэлэхэд хэцүү байдаг. Гэсэн хэдий ч олж авсан үнэ цэнэ нь удирдамж болж чадна.

Байгууллагын бүх хөрөнгийг хувьцаа эзэмшигчид санхүүжүүлдэггүй тул хувьцааны дансны үнийг бүх хөрөнгийн (үндсэн ба эргэлтийн) дансны үнээс тухайн байгууллагын урт болон богино хугацаат өр төлбөрийг хасч тооцож гаргадаг. Энэ тохиолдолд үндсэн хөрөнгийн дансны үнийг элэгдлийг хасч тооцно, өөрөөр хэлбэл цэвэр дансны үнийг ашиглана.

Хувьцааны үнэ цэнийг солих зардалд үндэслэн

Нөхөн солих зардал гэдэг нь тухайн компанийн хөрөнгийг тухайн үеийн болон тухайн үеийн үнээр солих тохиолдолд зарцуулах зардал юм. Өөрөөр хэлбэл, хэрэв аж ахуйн нэгж нь хүлээгдэж буй ашиглалтын хугацааны хагасыг гүйцэтгэсэн тоног төхөөрөмжтэй бөгөөд шинэ ийм тоног төхөөрөмж нь 2 сая рублийн үнэтэй бол тоног төхөөрөмжийг солих зардал 1 сая рубль болно.

Хувьцааг нөхөх зардлын үндсэн дээр үнэлэхдээ бүх хөрөнгийг орлуулах өртгөөр үнэлж, дараа нь урт болон богино хугацааны өр төлбөрийг хасна.

Гол бэрхшээл нь биет бус хөрөнгийн үнэлгээ гэдгийг хүлээн зөвшөөрөх хэрэгтэй. Түүнчлэн, аж ахуйн нэгжийн хөрөнгийг нэг удаа орлуулах нь түүний амжилтыг дахин бүтээхэд хангалтгүй байж болно. Тиймээс хувьцааны үнэлгээг дутуу үнэлж магадгүй юм. Гэсэн хэдий ч, банкны хувьд энэ нь тийм ч муу биш байж магадгүй юм - хямд үнээр анхаарлаа хандуулах нь: тэнгэрт бялуу гэхээсээ илүү гартаа толгойтой байх нь дээр. Хэрэв барьцааны зүйлийг худалдсанаас олсон орлого нь зээлдүүлэгчийн, өөрөөр хэлбэл банкны шаардлагыг хангахад хангалтгүй байвал бүр дордох болно.

Хувьцааны өгөөж дээр үндэслэсэн үнэлгээ

Хувьцааны үнэлгээний хэд хэдэн хандлага нь эзэмшигчдээ ашиг авчрах санхүүгийн хэрэгсэл болох үнэ цэнийг тодорхойлоход суурилдаг. Ашиг олох гол арга зам бол компанийн санхүүгийн үзүүлэлтийг сайжруулах, бизнесээ өргөжүүлэх, хөрөнгийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхтэй холбоотой ногдол ашиг авах, хувьцааны үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх явдал юм. Ашигт ажиллагааны хэмжүүр нь ашигт ажиллагаа юм. Хувьцааны өгөөж гэдэг нь хувьцаанд ногдох ашгийг хувьцааны үнэд харьцуулсан харьцааг дараах хувиар илэрхийлнэ.

Үр ашиг =

= (хувьцааны ашиг / хувьцааны үнэ) 5 100%,

хувьцаанд ногдох ашиг нь ашгийг (татвар хассан) гаргасан хувьцааны тоонд хуваасан тохиолдолд; хувьцааны үнэ нь хүссэн үнэ цэнэ юм.

Өгөөж гэдэг нь хувьцааг нээлттэй зах зээлд арилжаалдаггүй учир тодорхойгүй байгаа орлогын харьцааг хувьцааны үнэд тооцдог тул өгөөжийг тодорхойлох боломжгүй (хоёр үл мэдэгдэх нэг тэгшитгэл) нь тодорхой байна. Тиймээс тэд зохиомол арга хэрэглэдэг: тэд тухайн аж ахуйн нэгжийн хувьцааны ашиг орлогыг бус, хөрөнгийн бирж дээр бүртгэлтэй ижил төстэй аж ахуйн нэгжүүдийн хувьцааны ашиг орлогыг авдаг. Та дундаж утгыг авч болно. Хөрөнгийн биржид бүртгэлгүй хувьцаанд оруулсан хөрөнгө оруулалт илүү эрсдэлтэй байх тул эрсдэлээ нөхөхийн тулд ийм хувьцааны өгөөж өндөр байх ёстой.

Үр ашгийн үнэ цэнэ, нэгж хувьцаанд ногдох орлогыг мэдсэнээр та хувьцааны тооцоолсон үнийг тодорхойлж болно.

Үнэлгээний энэ аргын сул тал нь ойлгомжтой. Нэгдүгээрт, энэ нь болох зүйл дээр биш харин байсан зүйл дээр суурилдаг. Илүү найдвартай үнэлгээ өгөхийн тулд ирээдүйд давтагдах хүчин зүйлүүд дээр үндэслэсэн байх ёстой. Энэ нь ирээдүйн орлогыг тооцоолохын тулд өнгөрсөн орлогыг ашиглахдаа бүх жигд бус зүйлийг хасах ёстой гэсэн үг юм; орлого, зардлын аль алиныг нь ирээдүйд хийх аливаа өөрчлөлтийг тусган тохируулах ёстой. Хоёрдугаарт, "өөр хэн нэгний мөрөн дээр" ашигт малтмалын зээл авч байгаа нь үүнийг хэлж байна. Гуравдугаарт, хөрвөх чадваргүй хувьцаа эзэмших эрсдэлийн нөхөн төлбөр гэж өгөөжийг хэтрүүлэн тооцох нь бас субъектив шинж чанартай.

Үнийн ашгийн харьцаанд үндэслэсэн үнэлгээ

Үнийн ашгийн харьцаа нь үндсэндээ өгөөжийг хувиар тооцдоггүй бол өгөөжийн эсрэг байдаг. Үүний нэгэн адил хувьцааг хөрөнгийн бирж дээр гаргаагүй бол үнэ, ашгийн харьцааг тодорхойлох боломжгүй. Гэсэн хэдий ч хөрөнгийн бирж дээр хувьцаа нь арилжаалагддаг аж ахуйн нэгжүүдэд энэ харьцаа мэдэгддэг. Энэ харьцааны үнэ цэнийг харгалзан та хувьцааны үнийг олж болно. Хувьцааг нь үнэлж байгаа аж ахуйн нэгжийн харьяалагддаг тухайн салбарын аж ахуйн нэгжийн хувьд “үнэ-орлого” харьцааны утгыг мэдээж авах ёстой. Та "үнэ-орлого" гэсэн үзүүлэлтийн дундаж утгыг эсвэл түүний хамгийн бага утгыг авч болно. Хувьцааны хөрвөх чадвар бага байгааг тусгахын тулд хүлээн зөвшөөрөгдсөн үнэ цэнийг ойролцоогоор гуравны нэгээр бууруулах ёстой.

1 хувьцааны зах зээлийн үнэ =

= (хувьцааны ашиг) 5

5 (үнэ-орлогын харьцаа) 5 (1 - 1/3).

Ногдол ашгийн орлогод суурилсан үнэлгээ

Эсвэл хувьцааны үнэ цэнийг тооцох үндэслэлийг тогтоохдоо ногдол ашгийн хэмжээг ашиглаж болно. Худалдан авагч нь хувьцаагаа зарах хүртлээ авах ногдол ашгаараа бий болсон мөнгөн гүйлгээний төлбөрийг төлдөг гэж үздэг. Худалдагч нь ирээдүйн ногдол ашгийн орлогоос татгалзаж, мөнгөө одоо авдаг. Үүний зэрэгцээ, дүрмээр бол зөвхөн томоохон хувьцаа эзэмшигч нь компанийн орлогын хуваарилалт, түүний дотор ногдол ашгийн бодлогод нөлөөлж чадна гэдгийг мэдэж байх ёстой.

Ногдол ашгийн орлого гэдэг нь нэгж хувьцаанд төлсөн ногдол ашгийн дүнг тухайн хувьцааны үнэд харьцуулсан харьцааг хувиар илэрхийлнэ (бид татварыг тооцохгүй - бид зөвхөн зарчмын хандлагыг авч үздэг).

Ногдол ашгийн орлого = (ногдох ногдол ашиг / 1 хувьцааны үнэ) 5 100%.

1 хувьцааны үнэ = (ногдох ногдол ашиг /

ногдол ашгийн орлого) 5 100%.

Эхний ээлжинд худалдан авагч нь тухайн компани ногдол ашиг хэр тогтмол төлж, ашиг орлого нь түүнд тохирохыг үнэлэх ёстой. Эдгээр шалтгааны улмаас тэрээр хувьцааны тодорхой үнийг санал болгож болох боловч үүнээс өндөр биш юм. Хөрөнгийн бирж дээр бүртгэлтэй ижил төрлийн аж ахуйн нэгжүүдийн хувьцааны ногдол ашгийн орлогод үндэслэн худалдан авагч өгөөжийн сонголтыг хийх магадлалтай. Энэ тохиолдолд та аль нэг компанийн ногдол ашгийн орлогод биш харин дундаж үнэ цэнэд найдаж болно.

Үүний зэрэгцээ, "үнэгүй" компани нь "хэрэглэсэн" компаниас илүү эрсдэлтэй хөрөнгө оруулалт тул хувьцаа эзэмшигч нь илүү их эрсдэл хүлээхийн тулд илүү өндөр ногдол ашгийн орлого хүлээж байна гэж бид тооцох ёстой. Хэр их бол - энэ нь худалдан авагч-хөрөнгө оруулагчийн шийдэх асуудал юм. Мөн энэ шийдвэрийн дагуу тэрээр ногдол ашгийн орлогод тодорхой үржүүлэх хүчин зүйлийг ашигладаг. Мэдээжийн хэрэг, энэ нь түүний багцад санал болгож чадах хувьцааны үнэ буурахад хүргэнэ.

Хувьцааны үнийн үнэлгээний үнэ цэнэ нь сонгосон ногдол ашгийн орлогоос хамаардаг бөгөөд хөрөнгийн бирж дээр бүртгэлтэй аж ахуйн нэгжүүдийн ногдол ашгийн орлогын талаархи мэдээлэл байгаа ч сүүлийнхийг сонгох нь субъектив үйл явц юм. Богино хугацаанд харьцуулж болохуйц хэмжээтэй блок худалдах, худалдан авах хэд хэдэн хэлцлийн хувьцааны үнийг хянах боломжтой тохиолдолд л ийм нөхцөлд бодитой байдлын талаар ярих боломжтой. (Гэхдээ бид хөрвөх чадваргүй хувьцааны үнэлгээг судалж байгаа тул тодорхойлолтоор бид бусад гүйлгээнд дүн шинжилгээ хийх боломжгүй.)

Мөн ногдол ашгийн орлогод үндэслэн хувьцааг үнэлэхдээ ирээдүйд нэгж хувьцаанд ногдох ногдол ашиг тогтмол байх болно гэж үздэгийг анхаарна уу. Гэсэн хэдий ч өргөжин тэлж байгаа аж ахуйн нэгжийн хувьцаа эзэмшигчид жилийн ногдол ашгийн тогтмол өсөлтөд найдаж болно. Ийм тохиолдолд хувьцааны үнэ цэнийг үнэлэхийн тулд ногдол ашгийн өсөлтийн загварыг ашигладаг - Гордоны загвар нь нэг параметр нь ногдол ашгийн жилийн хүлээгдэж буй өсөлтийн хувь буюу хувь хэмжээгээр илэрхийлэгддэг.

Хэрэв компани хувьцаа эзэмшигчиддээ ногдол ашиг өгөхгүй, бүх ашгаа дахин хөрөнгө оруулалт хийх юм бол ногдол ашгийн орлого байхгүй тул бидний бодож байгаа аргачлалаар хувьцааны үнэ цэнийг үнэлэх боломжгүй юм.

Ирээдүйн бэлэн мөнгөний орлогод үндэслэн үнэлгээ

Худалдан авагч бизнесээ өөрчлөх эсвэл өргөжүүлэхээр төлөвлөж байгаа тохиолдолд энэ аргыг ашигладаг. Энэ тохиолдолд худалдан авагчийн хүлээж буй ашиг нь олж авсан компанийн өмнөх орлого, ногдол ашигт хамаарахгүй тул ийм нөхцөлд авч үзсэн аргыг ашиглах нь үндэслэлгүй болно. Ийм нөхцөлд та худалдан авах үнийг ирээдүйн ашгийн өнөөгийн үнэ цэнэ гэж тооцож болно. Уг нь бид энд нэг аж ахуйн нэгж худалдаж авах, жишээлбэл, нэгтгэх зорилгоор авч үзэж байгаа.

Хувьцааны үнэд янз бүрийн хүчин зүйлийн нөлөөллийн талаар

Аж ахуйн нэгжийн дүрмээр өөр өөр төрлийн хувьцаанд огт өөр эрх олгож болно. Хамгийн том ялгаа нь энгийн болон давуу эрхийн хувьцааны хооронд байгаа бөгөөд тэдгээрийн үнэ цэнийн үнэлгээ нь өөр өөр статусыг тусгах ёстой. Тиймээс, "Хувьцаат компанийн тухай" Холбооны хуулийн 32 дугаар зүйлд зааснаар компанийн давуу эрхийн хувьцаа эзэмшигчид болох хувьцаа эзэмшигчид ховор тохиолдлыг эс тооцвол ерөнхий хуралд санал өгөх эрхгүй. Үүний зэрэгцээ компанийн дүрмээр төрөл тус бүрийн давуу эрхийн хувьцааны ногдол ашгийн хэмжээ ба (эсвэл) компанийг татан буулгах үед төлсөн үнэ (татан буулгах үнэ) тодорхойлох ёстой. Ногдол ашгийн хэмжээ болон татан буулгах үнийг тогтмол мөнгөн дүнгээр буюу давуу эрхийн хувьцааны нэрлэсэн үнийн хувиар тодорхойлно. Ногдол ашгийн хэмжээ, давуу эрхийн хувьцааны татан буулгах үнийг компанийн дүрэмд тэдгээрийг тодорхойлох журмыг тогтоосон тохиолдолд тогтоосон гэж үзнэ. Мэдээжийн хэрэг, энгийн болон давуу эрхийн хувьцааны статусын ялгаа нь тэдний үнэ цэнэд нөлөөлөхгүй байх боломжгүй юм.

Хувьцааны үнэд нөлөөлдөг өөр нэг чухал хүчин зүйл бол эзэмшлийн хэмжээ юм. Жижиг аж ахуйн нэгжүүд өөрсдөө компанийн бодлогыг тодорхойлоход бага нөлөө үзүүлдэг. Үүний зэрэгцээ хяналтын багцын үнэ цэнийг ихэвчлэн жижиг хувьцаа эзэмшдэг үнийн урамшуулалд тусгадаг. Ийм урамшууллын хэмжээ нь хувьцааны дундаж үнийн 30-40% хүртэл хүрч болно. Энэ нь ийм багц хувьцаа нь эзэндээ аж ахуйн нэгжийн асуудлыг үнэхээр удирдах боломжийг олгодогтой холбоотой юм.

Хэрэв гадасны хэмжээ том боловч бодит хяналтыг хангахад хангалтгүй бол түүнийг хэрэгжүүлэх зах зээл хязгаарлагдмал болж магадгүй бөгөөд үүний үр дүнд боломжит үнэ нь жижиг хувьцааныхаас доогуур байж болно (жишээлбэл, Үнэт цаасны үнэ "суурах" нөлөө). Гэхдээ энэ нь бүртгэлтэй хувьцаа болон нээлттэй зах зээлд бүртгэлгүй хувьцааны хувьд үнэн юм.

Хувьцааны үнэд нөлөөлж болох өөр нэг хүчин зүйл бол худалдан авагчийн энэ компанийн хувьцаанд хөрөнгө оруулахаар төлөвлөж буй хөрөнгө оруулалтын хэмжээ юм. Өөр аж ахуйн нэгжийн хяналтын багцыг олж авсан пүүс жижиг хөрөнгө оруулагчдын гол сонирхол болох ногдол ашгийн дүнгээс илүү ирээдүйн ашгийг сонирхож байгаа нь ойлгомжтой. Харин дийлэнх худалдан авагч нь урт хугацааны хөрөнгө оруулагч (ихэвчлэн корпорац) байдаг бол богино хугацааны хөрөнгө оруулагч нь дамын наймаачин (ихэнх тохиолдолд хувийн хөрөнгө оруулагч) байх магадлалтай.

Хувьцаа худалдаж авсан хугацаа нь хувьцааны үнэд ч нөлөөлдөг.

Хувьцааг нь үнэлж байгаа компани нь дайсагнасан байдлаар булаан авах, хяналтаа алдахаас зайлсхийхийн тулд хөрөнгө оруулалтын сонирхлыг бууруулах чиглэлээр хувьцааны үнийг өөрчлөхөд хүргэх тодорхой арга хэмжээ авч болно.

Дүгнэж хэлэхэд, авч үзсэн үнэлгээний аргууд нь хувьцааны бодит борлуулалтын үнийг олж авах боломжийг олгодоггүй бөгөөд тэдгээр нь талуудын арилжаа хийх хүрээг ойролцоогоор тодорхойлдог гэдгийг бид тэмдэглэж байна.

Үргэлжлэл бий.

ОХУ-ын БОЛОВСРОЛ, ШИНЖЛЭХ УХААНЫ ЯАМ

РОСТОВЫН УЛСЫН ЭДИЙН ЗАСГИЙН ИХ СУРГУУЛЬ (РИНХ)

Санхүүгийн хэлтэс

Санхүү, эдийн засгийн инженерийн тэнхим

ХАМГААЛАЛТАНД ЭЛСЭЛТ

Толгой IPPE-ийн тэнхим, профессор, эдийн засгийн ухааны доктор

________________

"______" ________________ 2013 он

ТӨГСӨГЧИЙН АЖИЛ

сэдвээр:

“Ипотекийн зээлийн зориулалтаар барьцаа хөрөнгийн үнэлгээний онцлог
(Ростов-на-Дону дахь орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн жишээн дээр)»

Биелүүлсэн

Оюутан гр. FK-558

Мэргэжил 080105 "Санхүү, зээл"

Ажлын эрдэм шинжилгээний удирдагч

дэд профессор, Ph.D.

Шүүмжлэгч

дэд профессор, Ph.D.

Санхүүгийн тэнхим Л.В.Богославцева

Ростов-на-Дону
2013

ОРШИЛ ………………………………………………………………...…….
1-Р БҮЛЭГ.	ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛИЙН ЗОРИУЛАЛТЫН ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГЭЭНИЙ ОНОЛЫН АСУУДАЛ………………….	6
	Ипотекийн зээлийн барьцааны тухай ойлголт ................................................. ...
	Барьцааны объект болох орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн онцлог ……….…
	Ипотекийн зээлийн зориулалтаар барьцаа хөрөнгийн үнэлгээний онцлог ……………………………………………………
БҮЛЭГ 2	ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛИЙН ЗОРИУЛАЛТЫН ГУРВАН ӨРӨӨ БАЙРНЫ ӨРТГИЙН ТООЦОО…………….……..…
	Үнэлгээний объектын шинж чанар……………………………………
	Гурван өрөө байрны өртгийн тооцоо …………………………
БҮЛЭГ 3	ҮНЭЛГЭЭНИЙГ САЙЖРУУЛАХ НЬ………………….
ДҮГНЭЛТ ……………………………………………………………………
АШИГЛАСАН ЭХ ҮҮСВЭРИЙН ЖАГСААЛТ……………………………
ХАВСРАЛТ А. Үнэлэгдсэн объектын талаархи мэдээлэл ………….………
ХАВСРАЛТ Б Байшингийн зэргэлдээх нутаг дэвсгэр ………………………
ХАВСРАЛТ Б Байшингийн гадаад байдал, орцны байдал ………………
ХАВСРАЛТ D. Гал тогоо, коридорын зочны өрөөнүүдийн байдал ………..……
ХАВСРАЛТ D. Угаалгын өрөөний нөхцөл ……………………………….………..
ХАВСРАЛТ Г Сонгосон аналогуудын талаарх мэдээлэл .................................
ХАВСРАЛТ I. Харьцуулсан аргыг ашиглан орон сууцны үнийг тооцоолох ...

ОРШИЛ

Өнөөгийн байдлаар дэлхийн санхүү, эдийн засгийн хямралын дараах эдийн засаг тогтворжиж байгаа нөхцөлд юуны түрүүнд эдийн засаг, нийгэмд тулгамдсан асуудлыг шийдвэрлэх арга хэрэгслийг боловсронгуй болгоход чиглэсэн үйл ажиллагаа онцгой ач холбогдолтой болж байна. Эдгээр хэрэгслүүдэд нийгэм дэх орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэхэд чиглэсэн улс орны зээл, санхүүгийн тогтолцооны нэг хэсэг болох ипотекийн зээлийн тогтолцоо багтдаг. Тус улсад ипотекийн зээлийн үр дүнтэй тогтолцоог бүрдүүлэх нь ОХУ-ын Засгийн газрын түвшинд төрийн бодлогын тэргүүлэх чиглэлүүдийн нэг гэж тодорхойлсон байдаг.

Үүнтэй холбогдуулан ипотекийн зээл олгоход туслах үйл явцын нэг болох ипотекийн зээлийн тогтолцоонд орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үнэлэх үйл явцыг чанарын хувьд явуулах нь онцгой ач холбогдолтой юм. Нэмж дурдахад орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн чадварлаг, бодитой үнэлгээ улам бүр нэмэгдэж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний институцийг сайжруулах шаардлагатай байна: үнэлгээний мэдээллийн бааз байхгүй, ОХУ-д үнэлгээчдийн мэргэжлийн сургалт хараахан болоогүй байна. дэлхийн түвшинд. Эдгээр хүчин зүйлүүд нь дипломын ажлын сэдвийн хамаарлыг тодорхойлсон.

Барьцаа хөрөнгийн үнэлгээ нь үнэлгээний онолын практик хэрэглээний хамгийн чухал талуудын нэг бөгөөд энэ нь үнэлгээний зах зээлд хамгийн эрэлттэй үйлчилгээний нэг юм.

Үнэлгээний утга нь тухайн объектын бодит үнэ цэнийг харуулах явдал юм. Тэгээд ч зах зээлийн нөхцөл байдлаас шалтгаалж үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөх, буурах боломжтой.

Асуудлын хөгжлийн түвшин. Барьцаа хөрөнгийн үнэлгээний асуудлыг А.Г.Грязнова, М.А.Федотова, Е.И. Лобанов, А.Бактымиров, М.Трофимова, С.В.Грибовский болон бусад. Норматив актуудыг мөн ашигласан - ерөнхий шинж чанартай, банкны үйл ажиллагааг зохицуулах. . Интернет дээр эдгээр асуудлуудын талаархи хамгийн сүүлийн үеийн мэдээлэл байдаг. Гэсэн хэдий ч энэхүү диссертацийг бичихдээ зээлийн асуудал, тэр дундаа ипотекийн зээлийг хангалттай нарийвчлан тусгасан тогтмол хэвлэлд гол анхаарлаа хандуулж, хамгийн чухал нь хамгийн сүүлийн үеийн, хамгийн чухал мэдээллийг, тэр дундаа статистикийг оруулсан болно.

Ажлын зорилго нь ОХУ-д барьцаа хөрөнгийн үнэлгээ хийх хууль эрх зүйн орчин, арга зүйн үндэслэлийг судлах, мөн ипотекийн зээлийн зориулалтаар объектын зах зээлийн үнийг тооцоолоход оршино.

Энэ зорилгод хүрэхийн тулд дараахь ажлуудыг шийдвэрлэх шаардлагатай байна.

- барьцаа хөрөнгийн зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний онолын үндэслэлд дүн шинжилгээ хийх;

- барьцааны зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийх арга, хандлагын хамрах хүрээ, хязгаарлалтыг харуулах.

- анхны мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийх, олж авсан өгөгдлийг бүлэглэх, үнэлгээ хийх өдрийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн талаар товч тойм гаргах;

- агуулахын барилгын зах зээлийн үнэлгээг барьцаа хөрөнгийн зориулалтаар хийсэн үнэлгээний үр дүнг үндэслэл болгож, уялдуулах;

Судалгааны объект нь ипотекийн зээлийн барьцааны объект болох үл хөдлөх хөрөнгө юм.

Судалгааны сэдэв нь үйл явцад үүсдэг санхүүгийн болон зохион байгуулалтын харилцааны тодорхой хэлбэрүүд юмипотекийн зээл олгох зорилгоор орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ.

Судалгааны багаж хэрэгсэл, арга зүйн хэрэгсэл. Онолын үндэслэлийг үндэслэлтэй болгох, практик зөвлөмж боловсруулахын тулд шинжлэх ухааны арга хэрэгсэл, ялангуяа ажиглалт, бүлэглэх, харьцуулах зэрэг судалгааны аргуудыг ашигласан.

Мэдээлэл ба эмпирик суурьОХУ-ын хууль тогтоомж, ОХУ-ын бүрдүүлэгч байгууллагуудын хууль тогтоомж, олон улсын, европ, үндэсний үнэлгээний стандарт, "ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" Холбооны хууль, 01.01.01-ний өдрийн хууль тогтоомжийн төслийг боловсруулсан; Холбооны үнэлгээний стандарт "Үнэлгээний ерөнхий ойлголт, арга барил, үнэлгээний шаардлага" (FSO No1); Холбооны үнэлгээний стандарт "Үнэлгээний зорилго ба үнийн төрлүүд" (FSO No2); Холбооны үнэлгээний стандарт "Үнэлгээний тайланд тавигдах шаардлага" (FSO No3).Холбооны үнэлгээний стандарт "Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлох" (FSO No4); Холбооны үнэлгээний стандарт "Мэргэшлийн төрөл, түүнийг хэрэгжүүлэх журам, шинжээчийн дүгнэлтэд тавигдах шаардлага, түүнийг батлах журам" (FSO No5); Холбооны үнэлгээний стандарт "Үнэлгээчдийн өөрийгөө зохицуулах байгууллагын шинжээчийн мэдлэгийн түвшинд тавигдах шаардлага (FSO № 6)", санхүүгийн тайлагналын олон улсын стандарт, мэргэжлийн ном зохиол, интернет эх сурвалж, аналитик материалд нийтлэгдсэн баримт, өгөгдөл.Энэхүү ажил нь гурван бүлгээс бүрдэх бөгөөд тус бүр нь дипломын ажлын сэдвийг нарийвчлан тодорхойлсон болно.

Диссертацийн ажил нь удиртгал, гурван бүлэг, дүгнэлт, 45 нэр бүхий номзүйн жагсаалт, 7 хавсралт, үнэлгээний объектын тооцоо, аналогийн талаархи мэдээлэл бүхий 3 хүснэгтээс бүрдэнэ.

1-Р БҮЛЭГ. ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛИЙН ЗОРИУЛАЛТЫН ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГЭЭНИЙ ОНОЛЫН ҮНДЭС

1.1 Ипотекийн зээлийн барьцаа хөрөнгийн тухай ойлголт

"Барьцаалах" гэсэн ойлголт нь Ромын хуулийн үеэс мэдэгдэж байсан бөгөөд энэ нь бусдын эд зүйлсийн эрх болгон ашиглагдаж байсан. Ромын эрх зүйн хөгжлийн эхний шатанд барьцааны нэг төрөл нь итгэмжлэл байсан бөгөөд энэ нь барьцаанд тавьсан зүйлийг буцааж худалдан авах эрхтэйгээр худалдахаас өөр утгагүй байв. Pygnus бол барьцааны өөр нэг илүү хөгжсөн төрөл байв. Пигнусын төрлийн барьцаагаар зээлдэгч нь тухайн зүйлийг зээлдүүлэгчид өрийн баталгаа болгон шилжүүлсэн боловч итгэмжлэгдсэн байдлаар өмчлөлд биш, харин эзэмшилд нь шилжүүлсэн.

Өнөө үед барьцаа хөрөнгийн хамгийн төгс хэлбэр бол моргейж юм. Ипотекийн зээлийн дагуу барьцаалагдсан зүйл нь өмчлөгчийн мэдэлд үлдэж, зээлдүүлэгчид шилждэггүй. "Ипотекийн зээл" гэсэн нэр томъёо нь анх Грект гарч ирсэн VI В. МЭӨ д. Эртний Грекчүүд газартайгаа зээлдүүлэгчийн өмнө хариуцах хэлбэрийг ингэж тодорхойлсон. Зээлдэгчийн барьцаанд тавьсан эд хөрөнгийнх нь хил дээр тэд энэ өмч нь өрийг барьцаалж буйг бусдад мэдүүлэх бичээс бүхий багана байрлуулжээ. Ийм баганыг эртний Грек хэлнээс "дэмжих", "зогсох" гэж орчуулсан "ипотек" гэж нэрлэдэг байв. "Ипотек" гэдэг үг одоо ч хэд хэдэн утгаар хэрэглэгддэг. Нэгдүгээрт, хөдлөх эд хөрөнгө, үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцааны зүйл мөн эсэхээс үл хамааран барьцааны зүйлийг барьцаалагчид үлдээх барьцааны хэлбэрийг тодорхойлоход ашигладаг. Хоёрдугаарт, ипотекийн зүйлийг захиран зарцуулах замаар зээлдүүлэгчийн шаардлагыг хангах боломжийг олгодог хөдлөх болон үл хөдлөх хөрөнгийн тусгай эд хөрөнгийн эрхийг тодорхойлох. Гуравдугаарт, олон хууль эрх зүйн системд, тэр дундаа Оросын хууль тогтоомжид үүнийг зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаанд ашиглахад ашигладаг.

Оросын хууль тогтоомжид барьцаа нь маш хурдацтай хөгжиж, Ромын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн ул мөр байсан эртний Оросын барьцаанаас эхлээд Ч. Иргэний хуулийн 23 дугаар зүйл болон бусад хэд хэдэн зохицуулалтын эрх зүйн актуудад барьцааг барьцааны үндсэн хэлбэр болгон танилцуулж, барьцааны хөрөнгийг барьцаалагчийн мэдэлд үлдээдэг.

Зээлдүүлэгч нь барьцаагаар баталгаажсан үүргээ биелүүлээгүй буюу зохих ёсоор биелүүлээгүй тохиолдолд барьцааны хөрөнгийн үнээс давуу эрхтэйгээр мөнгөн төлбөр авах эрхтэй эрх зүйн харилцааг барьцааны зүйл гэж ойлгох нь зүйтэй. хуулиар тогтоосон бусад зээлдүүлэгчид (Иргэний хуулийн 334 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэг).

Зээлдэгч төлбөрийн чадваргүй болохоос өмнө зээлдүүлэгчийн хөрөнгийн нэхэмжлэлийг нөхөн төлж болох эд хөрөнгийг түүнд олгосон тул барьцаа нь батлан ​​даагч үүрэг гүйцэтгэдэг.

Өмгөөлөгчийн үүднээс зээл авахдаа барьцаа хөрөнгө гэдэг нь барьцаалагч болон бусдын эд хөрөнгийн хооронд эрх зүйн харилцаа тогтоохыг хэлнэ, үүний ачаар барьцаалагч өөрийн хүсэл зоригоос үл хамааран барьцаалсан эд хөрөнгөөс өөрийн арилжааны үнэ цэнийг авах хууль ёсны боломжийг олгодог. өртэй. Үүний үр дүнд батлан ​​даагч болох барьцааны мөн чанар нь барьцаагаар баталгаажсан үүргээ биелүүлээгүй буюу зохих ёсоор биелүүлээгүй тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь барьцаалсан эд хөрөнгийн үнийн дүнгээс мөнгөн төлбөр шаардах эрхтэй.

Барьцааны барьцаагаар баталгаажсан нэхэмжлэл нь мөнгөний шинж чанартай байх ёстой. Урлаг гэдгийг анхаарна уу. Иргэний хуулийн 337 дугаар зүйлд, хэрэв гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол барьцаа нь түүнийг хангах үеийн шаардлага, тухайлбал хүү, торгууль, хугацаа хэтрүүлснээс учирсан хохирлыг барагдуулахыг баталгаажуулна. гүйцэтгэл, түүнчлэн барьцаалагчийн барьцааны зүйлийг хадгалахад шаардагдах зардлыг нөхөн төлнө. Мөн барьцааны зүйл нь үл хөдлөх хөрөнгө байвал барьцаагаар баталгаажсан нэхэмжлэлийн хүрээ илүү өргөн болохыг бид тэмдэглэж байна. Барьцаалуулагч нь барьцаалагдсан үл хөдлөх хөрөнгийн зардлаар түүнийг хадгалах, хамгаалах, уг эд хөрөнгөтэй холбоотой татвар, хураамж, нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг барьцаалагчийн өрийг барагдуулах зардлыг нөхөн төлөх эрхтэй.

Банк болон бусад зээлийн байгууллагын хувьд хамгийн сонирхолтой баталгаа бол моргейж (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа) юм. Энэ нь барьцааны хэлцэл бүрийг төрийн байгууллага заавал бүртгэдэг тул ийм хэлцлийн хууль ёсны байдал, барьцааны эд хөрөнгийн аюулгүй байдал баталгаажсантай холбон тайлбарлаж байна. Манай улсад энэ төрлийн барьцааны хэрэглээ нэлээд хүндрэлтэй байдаг. Энэ нь одоо байгаа хууль эрх зүйн орчин дахь ихээхэн зөрчилдөөн, олон тооны тусгай эрх зүйн актууд байхгүй, түүнчлэн түүнийг хэрэгжүүлэх нарийн төвөгтэй, өндөр өртөгтэй холбоотой юм.

Одоогийн байдлаар ОХУ-д ипотекийн зээлийг ОХУ-ын Иргэний хуулийн 1-р хэсэг, 2001 оны 1-р сарын 1-ний өдрийн "Барьцааны тухай" ОХУ-ын хуулиар (Иргэний хуультай зөрчилдөхгүй бол), Холбооны хууль тогтоомжоор зохицуулдаг. 2001 оны 1-р сарын 1-ний өдрийн "Ипотекийн тухай" хууль (Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай), 2001.01.01-ний өдрийн "Төрийн тухай" үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн бүртгэлболон түүнтэй хийсэн гүйлгээ” болон бусад.

Одоогийн хууль тогтоомжийн дагуу барьцаа хөрөнгөд: газар, аж ахуйн нэгж, барилга, байгууламж, орон сууц болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн объектууд орно.

Барилга, байгууламж, аж ахуйн нэгжийн ипотекийн эрх зүйн зохицуулалтын онцлогийг "Ипотекийн тухай" хуулийн 69 дүгээр зүйлд (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа) тусгасан болно. Үүний зэрэгцээ, энэ нормын эхний догол мөрөнд Урлагийн 2-р зүйлд шууд хамаарах хэм хэмжээ байдаг. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 340.

“Ипотекийн тухай” хуулийн тайлбарт “Барилга, байгууламжийг ипотекийн зээлийг зөвхөн тухайн барилга байгаа газар, эсхүл энэ барилгын нэг хэсэг, эсхүл түүний хэсэгчилсэн гэрээгээр нэгэн зэрэг барьцаалж болно” гэж заасан. ипотекийн эд зүйлийг функциональ байдлаар хангасан, эсхүл энэ газрыг түрээслэх эрхийн барьцаалагчийн эзэмшиж буй газар. Үүний зэрэгцээ барьцааны эрх нь барьцаалагчийн байнгын ашиглах эрхтэй газарт хамаарахгүй.

Орчин үеийн Оросын практикт аж ахуйн нэгжийг барьцаалах нь маш ховор байдаг. Энэ нь юуны түрүүнд ийм өмчийг үнэлэх үр дүнтэй механизм дутмаг, түүнийг хэрэгжүүлэхэд тулгарч буй бэрхшээл болон бусад чухал хүчин зүйлүүд (гэрээний үргэлжлэх хугацаа, өндөр өртөг, шаардлагатай олон тооны баримт бичиг гэх мэт) холбоотой юм. .

Ихэвчлэн аж ахуйн нэгжийн өмчийн цогцолбор нь барьцаалагдсан үед бүх биет болон биет бус хөрөнгө, үүнд: барилга, байгууламж, тоног төхөөрөмж, бараа материал, түүхий эд, бэлэн бүтээгдэхүүн, нэхэмжлэлийн эрх, онцгой эрх гэх мэт орно. Олон хуульчдын үзэж байгаагаар , барьцаа хөрөнгийн бүрэлдэхүүнд аж ахуйн нэгжийн санхүү, эдийн засгийн үүргийн барьцаа багтахгүй байх ёстой. Үүний зэрэгцээ барьцаалагч нь аж ахуйн нэгжийн санхүүгийн үр дүнг захиран зарцуулах эрхгүй байх ёстой. Энэ нь өөрөөр хэлбэл барьцаалагч ипотекийн зээлийн хамгийн сонирхолтой талыг ашиглах боломжоо алдахтай холбоотой юм.- зээлийн гэрээний дагуу төлбөрийн хөрөнгийн эх үүсвэр болгон орлого олох зорилгоор эд хөрөнгийг эдийн засгийн хувьд ашиглах.

Хувийн шинж чанартай нэхэмжлэлийг (жишээлбэл, зохиогчийн эрх) барьцааны зүйлд оруулах боломжгүй. Түүгээр ч зогсохгүй үл хөдлөх хөрөнгийн бүтэц, үнэлгээг бүрэн тооллогын үндсэн дээр хийдэг. Бараа материалын акт, тайлан баланс, хөндлөнгийн аудиторын дүгнэлт нь ипотекийн гэрээний заавал байх ёстой хавсралт мөн болохыг тэмдэглэх нь зүйтэй (Ипотекийн тухай хуулийн 70 дугаар зүйл).

Барьцаа хөрөнгийн үнэлгээ - хэлэлцээрийн хамгийн чухал асуудлуудын нэг ипотекийн зээл. Ихэвчлэн ипотекийн хувьд барьцааны зүйлийн үнэлгээг барьцаалагч болон барьцаалагчийн хооронд тохиролцсоны дагуу хийдэг. Энэ нь нотариатын хураамжийн хэмжээтэй шууд холбоотой тул барьцаалагчийн үнэлгээ хэт өндөр биш байх нь дээр гэж таамаглахад хялбар байдаг. Нөгөөтэйгүүр, зээлийн хэмжээ нь барьцаа хөрөнгийн үнэлгээнээс хамаарна: барьцааны хэмжээ бага байх тусам зээлийн хэмжээ бага байна.

Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 131-д үл хөдлөх хөрөнгө (ипотек) барьцаалах эрх нь улсын бүртгэлд хамрагдах ёстой. Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний улсын бүртгэлийн тогтолцоог 2001 оны 1-р сарын 1-ний өдрийн 000-р "Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай, түүнтэй хийсэн хэлцлийн тухай" Холбооны хуулиар зохицуулдаг. Ер нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг сайжруулах чухал алхам болохын зэрэгцээ одоо мөрдөгдөж буй хуульд зохицуулалт хийх шаардлагатай хэд хэдэн заалт орсон байна. Тиймээс бүртгэлийн үйл ажиллагааны үндсэн үе шатуудын нэг бол баримт бичгийн хууль ёсны шалгалт, үл хөдлөх хөрөнгийн хэлцлийн хууль ёсны эсэхийг шалгах явдал юм (Бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэг). Үүний зэрэгцээ, ирүүлсэн баримт бичгийг шударга бус, дутуу баталгаажуулсан тохиолдолд хариуцлага хүлээхгүй. Урлагийн дагуу. Хуулийн 31-д үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрх, түүнтэй хийсэн хэлцлийн улсын бүртгэлийн хариуцлагыг зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгийн эрх, түүнтэй хийсэн хэлцлийн бүртгэлийг нэгдсэн бүртгэлд цаг тухайд нь, үнэн зөв, бүрэн бүтэн, бодитой байлгах үүднээс заасан байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн тухай мэдээлэл, түүнтэй хийсэн хэлцэл, мэдээллийн үнэн зөв, цаг тухайд нь өгөх (1-р зүйл), үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн талаарх мэдээллийг гуйвуулах, алдагдуулах, түүнтэй хийсэн хэлцлийн талаар тогтоосон журмаар бүртгүүлсэн. арга (2-р зүйл). Хуулийн бүрэн бус мэдлэгтэй бол хариуцлага тооцохыг хуульд заагаагүй болно. Энэ хууль хэрэгжиж эхэлснээс хойш насанд хүрээгүй, насанд хүрээгүй хүмүүсийн эрх ашгийг зөрчсөн гэх мэт шалтгаанаар олон зуун хэлцэл хийгдэж, улмаар хүчингүйд тооцогдох болсон нь гайхах зүйл биш юм.

Мэдээжийн хэрэг, худалдан авагч шаардлагатай бүх төрлийн шалгалтыг бие даан хийх нь туйлын хэцүү тул төрийн байгууллагад баримт бичгийг хууль ёсны дагуу шалгах үүргийг хүлээлгэх нь бүрэн үндэслэлтэй боловч энэ тохиолдолд энэ нь тийм ч чухал биш юм. энэ үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд тодорхой хариуцлага хүлээлгэх.

Хууль тогтоогч барьцааны эрх үүсэх мөчийг улсын бүртгэлээс хамааруулаагүйгээс үл хамааран үүнийг хурдан хэрэгжүүлэх нь барьцаалагчийн ашиг сонирхол юм. Ипотекийн зээлийг улсын бүртгэлд цаг тухайд нь бүртгэх нь барьцаалагчийн эрхийг ганхуулж болзошгүй маргаанаас урьдчилан сэргийлэх нэг төрлийн арга хэмжээ болдог: ипотекийн зүйлийг хэчнээн удаа өмчлөхөөс үл хамааран, түүний дараагийн өмчлөгчид болон худалдан авагчид хэр зэрэг ухамсартай байсан ч, Тэдний хэн нь ч үл хөдлөх хөрөнгийн одоо байгаа ачааллыг ухамсартайгаар мэдэхгүй байгаа тухай лавлагаагаар барьцаалагчийн нэхэмжлэлийн баталгааны байдлыг ганхуулж чадахгүй. Нэмж дурдахад, төрөөс хүлээн зөвшөөрөгдсөн хуулийн энэхүү онцгой хүч чадлын улмаас ипотекийн зээлийн субьект тодорхой хэмжээгээр хөдөлгөөнгүй болж, эргэлтийн чадвар нь аяндаа хязгаарлагддаг - эд хөрөнгийн төлбөрийг төлөх хүсэлтэй хүмүүс бараг байдаггүй. удалгүй ямар ч нөхөн төлбөргүйгээр алга болно. Энэ утгаараа ипотекийн улсын бүртгэл нь барьцааны эрх үүссэнээс хойш үүссэн баримт дээр үндэслэн маргаан гарах магадлалыг маш бага болгодог.

2004 оны 2-р сарын 5-ны өдөр "Ипотекийн (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны) тухай" Холбооны хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай хуулийг баталж, 2004 оны 2-р сарын 10-ны өдөр хүчин төгөлдөр болсон (Холбооны хууль 2004 оны 2-р сарын 5). Эдгээр өөрчлөлтүүд нь газрын барьцааг сайжруулахад голлон чиглэж байгаа юм. Ипотекийн харилцааг бүртгэхдээ нотариатчид дараахь шинэлэг зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

1) одоо барьцааны зүйл нь ой бол ипотекийн бонд, моргейжийн гэрээ байгуулж, нотариатаар гэрчлүүлэхийг зөвшөөрч байна (өмнө нь боломжгүй байсан);

2) ипотекийн зүйл нь хөдөө аж ахуйн газрын бүрэлдэхүүнд хамаарах газар бол барьцаалагчийн нэхэмжлэлийг шүүхээс гадуурх журмаар барьцаалсан эд хөрөнгийн зардлаар хангахыг хориглоно (Хуулийн 55 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэг). шинэ хэвлэлд). Тиймээс ийм субьекттэй гэрээ байгуулах, нотариатаар гэрчлүүлэх боломжгүй болсон;

3/барьцааны зүйл болох газрын ангиллыг өргөтгөсөн. Хэрэв өмнө нь эдгээр нь зөвхөн хуулиар (хуучин хуулийн 62 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэг) ийм боломжийг шууд заасан газар байсан бол (хязгаарлагдмал жагсаалт) одоо ямар ч газрыг барьцаалж болно. гүйлгээнээс хасагдаагүй буюу эргэлтийг хязгаарлаагүй. Тодруулбал, хөдөө аж ахуйн байгууллагын газар, тариачин (фермер) өрх, хувийн хэвшлийн тариалангийн талбайн бүрэлдэхүүнээс газар тариалангийн газрыг барьцаалах боломжтой болсон. Төрийн болон хотын өмчид байгаа газрыг барьцаалахыг хориглоно (хуулийн 63 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсгийг шинэчилсэн найруулга);

ОХУ-ын хууль тогтоох практик нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд харьцуулсан, өртөг, орлогын аргыг ашиглахыг зохицуулдаг.

Нэг буюу өөр аргыг сонгох нь үнэлж буй объектын шинж чанар, түүний зах зээлийн орчин, боломжит түрээслэгч, түрээслэгчдийн ердийн сэдэл, үйл ажиллагааны мөн чанар, шаардлагатай анхны мэдээллийн хүртээмж, чанар зэргээс хамаарна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг бүрдүүлэхийн тулд та дараах ажлын үе шатуудыг гүйцэтгэх ёстой.

1. арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд дүн шинжилгээ хийх;

2. үнэлгээний объектын байршлын давуу болон сул талуудын талаар дүгнэлт гаргах;

3. хамгийн сайн, хамгийн үр ашигтай хэрэглээнд дүн шинжилгээ хийх (барьцаа хөрөнгийн зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний нэг хэсэг болгон энэ шинжилгээг тодорхой нөхцөл байдалд ашигладаг боловч ихэнх тохиолдолд энэ нь шаардлагатай биш юм, учир нь энэ нь объект байх болно гэж үздэг. одоогийн хэрэглээнд үндэслэн барьцаалсан);

4. үнэлгээний аргуудыг сонгох;

5. сонгосон арга барилын хүрээнд тооцоо хийх;

6. зардлын талаарх эцсийн дүгнэлтийг бүрдүүлэх.

Барьцаалах зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ дээрх үе шат бүрт анхаарах ёстой гол зүйлүүдийг авч үзье.

Зах зээлийн шинжилгээ

Зах зээлийн чанарын шинжилгээ нь үнэлгээний эцсийн үр дүнгийн найдвартай байдлыг ихээхэн тодорхойлдог.

Зах зээлийн шинжилгээ нь хөрвөх чадварын шинжилгээтэй нягт холбоотой. Жишээлбэл, үйлдвэрлэлийн байгууламжийг үнэлэхдээ үйлдвэрлэлийн байрны эрэлт хэрэгцээ (эрэлттэй орон зай, дизайн, нөхцөл байдал), түүнчлэн ийм байгууламжийн нийлүүлэлтийн дүн шинжилгээ хийх шаардлагатай.

Барьцаа хөрөнгийн зориулалтаар үнэлэхдээ хөрвөх чадвар нь барьцаа хөрөнгийн чухал шинж чанар бөгөөд ихэнх тохиолдолд барьцаалагчийн барьцааны зүйлд эрхээ эдлэх замаар зээлийн өрийг хэр хурдан төлж болохыг дүгнэх боломжийг олгодог гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. . Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрвөх чадварын талаархи дүгнэлтийг зөв бүрдүүлэх нь түүний үнэ цэнийн талаар мэдээлэлтэй дүгнэлт авах, барьцаа хөрөнгийн хөнгөлөлтийн хэмжээг тогтоох боломжийг олгодог.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрвөх чадварт нөлөөлдөг чухал хүчин зүйлүүд нь: байршил, объектын физик шинж чанар (элэгдэл, ашиглалтын байдал), объектын хэмжээ, тухайн бүс нутаг, орон нутгийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн байдал. Эдгээр хүчин зүйлсийг их бага хэмжээгээр дагаж мөрдөх нь тухайн объектыг тодорхой ангид хуваарилахыг тодорхойлно гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.

Хөрвөх чадварын үзүүлэлтүүдийн хувьд тухайн бүс нутагт өртөх дундаж хугацааг авч үзэж буй зах зээлийн сегментийн объектод ашигладаг бөгөөд үндсэн шинж чанараараа ижил төстэй байдаг.

Худалдах хугацаанаас хамааран хөрөнгийн хөрвөх чадварын дараах зэрэглэлийг санал болгож байна.

Зах зээлийн шинжилгээний хүрээнд хийх үндсэн ажлууд нь:

Үнэлгээтэй ижил төстэй объектын хувьд аль гүйлгээг илүү хэмжээгээр танилцуулж байгаа талаар бодитой дүгнэлт гаргах (түрээсийн гүйлгээ эсвэл худалдан авах, худалдах гүйлгээ);

· Түрээсийн хувь хэмжээг тооцох аналогийн тодорхойлолт (орлогын хандлагад) болон харьцуулсан аргын хувьд;

· Төрөл бүрийн төрлийн объектын түрээсийн үнийн хоорондын хамаарлын коэффициентийг тодорхойлох (жижиглэнгийн худалдааны байрны түрээсийн хэмжээ нь оффисын байрны түрээсийн хувьтай холбоотой гэх мэт).

Барьцаа хөрөнгийн зорилгоор арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргахдаа тайлангийн энэ хэсгийн бичвэрт дараахь мэдээллийг агуулсан байх ёстой.

1. хотын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн сегментүүдийн товч тодорхойлолт;

2. Орон нутгийн зах зээлийн сегментийн онцлог (одоогийн байдлаар 1 м.кв талбайн түрээсийн дундаж үнэ болон борлуулалтын үнэ, өмнөх оныхтой харьцуулахад өсөлтийн динамик, зах зээлийн дутуу ашиглалтын дундаж түвшин, ижил төстэй байгууламжийн ашиглалтын зардлын дундаж түвшин (д. үнэмлэхүй буюу харьцангуй нэр томъёо);

3. энэ төрлийн объектыг барих, сэргээн босгохтой холбоотой хотод хөрөнгө оруулалтын төслүүд байгаа эсэх (тодорхойлолт, шинж чанар, хөгжүүлэгч, хөрөнгө оруулалтын нийт зардал, одоогийн байдал).

Үнэлгээний объектын байршлын тодорхойлолт

Байршил нь тухайн объектын боломжит ашигт ажиллагааг тодорхойлдог гол үзүүлэлтүүдийн нэг юм. Энэ параметрийн буруу тодорхойлолт нь үнэлж буй хөрөнгийн найдваргүй үнэ цэнийг бий болгоход хүргэж болзошгүй юм.

Үнэлгээний объектын байршлыг тодорхойлохдоо анхаарах ёстой гол хүчин зүйлүүд:

Оффисын үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд - хотын "бизнес" бүсэд байршил (илүү шингэн объект) эсвэл эсрэгээр, үйлдвэрлэлийн талбайн гүн дэх байршил (хэрэгжүүлэхэд хүндрэлтэй байж болно), тээврийн хэрэгслийн хүртээмжтэй байдал гэх мэт. .;

жижиглэнгийн худалдааны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд - худалдааны коридор дахь байршил (эсвэл эсрэгээр, "мух зам" гудамжны гүнд), хөдөлгөөний эрч хүч, тухайн газрын алдартай байдал гэх мэт;

агуулахын үл хөдлөх хөрөнгийн объектын хувьд - тээврийн хүртээмж, дэд бүтцийн хүртээмж (төмөр замын шугам гэх мэт), шаардлагатай бүх харилцаа холбооны хүрэлцээ хангалттай хэмжээгээр (цахилгаан, хий, ус гэх мэт).

Үнэлгээний объектын байршлыг дүрслэхдээ график мэдээллийн танилцуулга нь нэлээд харагдахуйц бөгөөд үүний үндсэн дээр үнэлгээний объект хаана байрлаж байгааг ойлгох боломжтой болно.

Энэ мэдээллийн эх сурвалж нь хотын цахим болон цаасан газрын зураг байж болно. График дүрс болон үнэлгээний объектын байршлын товч тайлбарыг жишээ болгон өгье.

Хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй хэрэглээний дүн шинжилгээ

Үнэлгээний үйл ажиллагаа нь зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлоход ордог тул хамгийн үр дүнтэй ашиглалтын дүн шинжилгээ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн ашигтай, өрсөлдөх чадвартай хэрэглээг илрүүлдэг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн үр ашигтай ашиглалтын дүн шинжилгээ нь зах зээлийн нөхцөл байдал, үнэлж буй хөрөнгийн шинж чанарыг нарийвчлан судлах, үнэлж буй хөрөнгийн параметртэй нийцэх зах зээлээс эрэлт хэрэгцээтэй хувилбаруудыг тодорхойлох, тооцоолол хийх зэрэг орно. сонголт бүрийн ашигт байдал, ашиглалтын тохиолдол бүрийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн үнэлгээ. Тиймээс хамгийн үр ашигтай ашиглалтын талаархи эцсийн дүгнэлтийг зөвхөн зардлыг тооцоолсны дараа л гаргаж болно.

Хөрөнгийн хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглалт гэдэг нь хууль ёсны дагуу боломжтой, зохих ёсоор төлөвлөгдсөн, биет байдлын хувьд хэрэгжих боломжтой, санхүүгийн зохих эх үүсвэрээр хангагдсан, хамгийн өндөр үр өгөөжтэй, хоосон буюу баригдсан газрыг ашиглахыг хэлнэ.

Хэсэг газрыг оновчтой ашиглах нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн хамаарах зах зээлийн өрсөлдөөний хүчин зүйлээр тодорхойлогддог бөгөөд энэ нь өмчлөгч, бүтээн байгуулагч, үнэлэгчийн субъектив таамаглалын үр дүн биш юм. Иймээс хамгийн үр ашигтай хэрэглээг шинжилж, сонгох нь үнэндээ үнэлж буй эд хөрөнгийн хувьд чухал ач холбогдолтой зах зээлийн хүчин зүйлсийг эдийн засгийн судалгаа юм.

Ихэнх тохиолдолд барьцаа хөрөнгийн үнэлгээний хувьд хамгийн сайн хэрэглээ, хамгийн сайн хэрэглээний дүн шинжилгээ хийх шаардлагагүй. Барьцаа хөрөнгийн зорилгоор үнэлгээ хийхдээ үнэлгээний объект нь одоо байгаа ашиглалттай нь тодорхой нийцэхгүй байгаа тохиолдолд л энэхүү шинжилгээг хийдэг. Үүний зэрэгцээ, хэрэв ийм томилгоог аль хэдийн тодорхой, тодорхой зааж өгсөн бол объектын зорилгын өөрчлөлтийг харгалзан үнэлгээг хийх ёстой. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

ОХУ-ын Эдийн засгийн хөгжлийн яамны 2007 оны 7-р сарын 20-ны өдрийн 256 дугаартай Вимпелзээр батлагдсан Холбооны үнэлгээний №1 стандартын дагуу зах зээлийн үнийг үнэлэх журмыг гурван аргыг ашиглан явуулдаг.

Орлогын арга (үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний капиталжуулалт эсвэл орлогын хөнгөлөлтийн арга);

Зардлын хандлага;

Харьцуулсан арга (үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний зах зээлийн хандлага).

Арга тус бүрийн үнэлгээний объектын үнэ цэнийг тооцоолохын өмнө үнэлгээний аргуудыг ашиглах үндэслэлийг үндэслэдэг.

Нэг буюу өөр арга барил, түүнчлэн арга тус бүрийн аргыг сонгохдоо үнэлж буй объектын онцлог, тодорхой зах зээлийн шинж чанар, цуглуулсан мэдээлэлд агуулагдах мэдээллийн найрлагад үндэслэн хийдэг. Дүрмээр бол үнэлгээний аргууд нь харилцан уялдаатай бөгөөд бие биенээ нөхдөг.

Барьцааны зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийх зардлын арга

Өртгийн хандлага гэдэг нь үнэлгээний объектын элэгдлийг харгалзан сэргээх, солиход шаардагдах зардлыг тодорхойлоход үндэслэсэн үнэлгээний объектын үнэ цэнийг тооцоолох аргуудын багц юм.

Барьцаа хөрөнгийн үнэлгээний энэ аргыг ихэвчлэн маш ховор ашигладаг. Гэсэн хэдий ч зарим тохиолдолд, жишээлбэл, хангалттай хөгжсөн зах зээл, түүний талаархи мэдээлэл байхгүй тохиолдолд зардлын арга нь цорын ганц байж болно.

Хангалттай их хэмжээний зах зээлийн мэдээлэл олж авах боломжтой объектуудыг үнэлэх, түүнчлэн хангалттай "нас" объектыг үнэлэх үед зардлын аргыг ашиглахаас татгалзаж болно. Энэ тохиолдолд зардлын аргыг ашигласан үнэлгээ нь ийм объектыг зах зээл дээр зарах боломжтой үнийн талаар хангалттай найдвартай санал бодлыг бий болгодоггүй.

Харьцангуй шинэ объектуудыг үнэлэхдээ зах зээлийн зохих хэмжээний мэдээлэл байхгүй тохиолдолд тооцоолсон тооцооллыг нэлээд сайн удирдамж болгон ашиглаж болох бөгөөд эзэмшигчийн өгсөн тооцоог сайтар шинжлэх шаардлагатай (энэ нь дунджаас эрс ялгаатай байж болно). зах зээлийн үзүүлэлтүүд).

Зардлын аргын хүрээнд ажлын гүйцэтгэлийн логик нь дараахь үйлдлүүдийг агуулна.

үнэлэгдсэн барилгыг солих зардлын үнэлгээ (эсвэл солих зардал);

аж ахуйн нэгжийн ашгийн хэмжээг үнэлэх (хөрөнгө оруулагчийн ашиг);

тодорхойлсон элэгдлийн төрлийг тооцоолох;

газрын зах зээлийн үнэлгээ;

үнэлгээний объектын эцсийн өртгийг тооцохдоо элэгдлийн орлуулах өртгийг тохируулж, улмаар үүссэн үнийг газрын талбайн өртгөөр нэмэгдүүлэх.

Энэхүү логикийг дараахь томъёогоор тодорхойлж болох бөгөөд энэ нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зардлын талаар дүгнэлт гаргах боломжийг олгодог.

Объектийн өртөг \u003d МЭӨ * (I - I) + Szem., Хаана

BC - бизнес эрхлэгчийн ашгийг харгалзан үнэлгээний объектыг солих зардал (эсвэл орлуулах зардал);

I - объектын тодорхойлсон элэгдлийн утга;

Szem. - газар өмчлөх эрхийн үнэ цэнэ.

Орлуулах зардлын үнэлгээ

Орлуулах зардал (VS) нь шинэ гэж үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн барилгын ажлын өртөг, элэгдлийн хорогдол, хамааралгүй, одоогийн үнээр тооцсон. үнэлгээний огноо.

Нөхөн үржихүйн өртгийг нөхөн үйлдвэрлэлийн зардал эсвэл орлуулах зардлын үндсэн дээр тооцож болно.

Нөхөн үржихүйн өртөг гэж үнэлж буй барилгын яг хуулбарыг бодитоор үнэлсэн өдрийн одоогийн үнээр барилгын зардлыг ойлгоно, c. ижил барилгын материал, стандарт, зураг төсөл ашиглан .

Орлуулах өртгийг орчин үеийн материал, стандарт, дизайн, архитектурын шийдлүүдийг ашиглан ижил хэрэглээний объектыг үнэлэх бодит огнооны үнээр барилгын зардлаар тодорхойлно.

Дээрх тодорхойлолтоос харахад орлуулах өртгийг тооцох нь илүү тохиромжтой, учир нь хоёр дахь тохиолдолд шинж чанараараа үнэлэгдсэн барилга байгууламжаас ялгаатай барилгын зардлыг тооцдог бол зөрүүний үнэлгээг хийдэг. харьцуулсан барилгуудын ашиглалтын хувьд маш субъектив юм.

Нөгөөтэйгүүр, үнэлгээнд хамрагдаж буй барилга нь боломжит худалдан авагчийн арилжааны сонирхол татахуйц байдлыг бууруулж чадахгүй байгаа хэд хэдэн үйл ажиллагааны доройтлын шинж тэмдэгтэй бол орлуулах зардлыг тооцоолох хувилбарыг сонгох үндэслэлтэй байж болно.

Ерөнхийдөө "нөхөн үйлдвэрлэх" зардал ба "солих" өртөг хоёрын хоорондох сонголт нь үнэлгээний зорилго, үнэлгээний объектын талаар цуглуулсан мэдээллийн тоо хэмжээ, чанар, түүний физик шинж чанар гэх мэт олон хүчин зүйлээс хамаарна.

"Нөхөн үржихүйн" зардал эсвэл "солих" зардлыг тооцоолох мэдээллийн эх сурвалж:

тооцоолол (орон нутгийн тооцоо, объектын тооцоо, нэгдсэн тооцоо);

UPVS цуглуулга (үндсэн хөрөнгийг үндэсний эдийн засгийн салбаруудаар дахин үнэлэхэд зориулж барилга байгууламжийг солих өртгийн томруулсан үзүүлэлтүүдийн цуглуулга) UPVS цуглуулгууд (өртгийг 1969 оны үнээр өгсөн болно):

Co-Invest компанийн үйлдвэрлэсэн цуглуулгууд (үйлдвэр, орон сууц, нийтийн барилга гэх мэт) (2009.2010 оны үнээр);

Барилгын зардлын индексүүд (Госстройн тогтоолууд, Ко-Инвест цуглуулгууд) гэх мэт.

Үнэлгээний практикт бүрэн орлуулах зардлыг тодорхойлохын тулд дараах аргуудыг ашигладаг.

1) Харьцуулсан нэгжийн арга,

2) Бүрэлдэхүүн хэсгүүдээр нь задлах арга,

3) Тоон судалгааны арга.

Аргын сонголтыг үнэлгээний зорилго, тооцооллын шаардлагатай нарийвчлалаар тодорхойлно.

Харьцуулсан нэгжийн аргаижил төстэй барилга байгууламжийн харьцуулсан нэгжийн (1 кв. метр, 1 шоо метр) барилгын өртгийг ашиглахад үндэслэсэн болно. Аналогийн харьцуулсан нэгжийн үнийг түүний болон үнэлж буй объектын хооронд тодорхойлсон ялгааг харгалзан тохируулах шаардлагатай (физик үзүүлэлтүүд, хялбар суурилуулсан тоног төхөөрөмжийн бэлэн байдал, санхүүжилтийн нөхцөл гэх мэт).

Үнэлгээ хийгдэж буй объектын бүрэн орлуулах зардлыг харьцуулах нэгжийн тохируулсан утгыг харьцуулах нэгжийн тоогоор (талбай, куб багтаамж) үржүүлэх замаар тодорхойлно. Зардлын хэмжээг тодорхойлохын тулд янз бүрийн лавлагаа, зохицуулалтын материалыг ихэвчлэн ашигладаг, жишээлбэл, "Барилга угсралтын өртгийн томруулсан үзүүлэлтүүд", "Орлуулах зардлын өртгийн өсөлтийн үзүүлэлтүүд".

Тооцоолохдоо дараах томъёог ашиглана.

Сн= Se.s.Х ТэгэхээрХ TO 1 H TO 2 цаг TO 3 H TO 4 цаг TO 5,

Хаана: Сн-- үнэлж буй объектын үнэ цэнэ;

Se.s.- 1 квадратын өртөг. эсвэл үндсэн огноо дахь ердийн байгууламжийн куб метр;

Тэгэхээр-- харьцуулах нэгжийн тоо (үнэлгээ хийгдэж буй объектын талбай эсвэл эзэлхүүн)

TO 1 - талбай, эзэлхүүн болон бусад физик үзүүлэлтүүдийн хувьд үнэлэгдсэн объект болон сонгосон ердийн бүтэц хоорондын тодорхойлсон ялгааг харгалзан үзсэн коэффициент;

TO 2 -- объектын байршлыг засах коэффициент;

TO 3 - үндсэн огноо ба үнэлгээ хийх үеийн огнооны хоорондох барилга угсралтын ажлын өртгийн өөрчлөлтийн коэффициент;

TO 4 -- хөгжүүлэгчийн ашгийг харгалзан үзсэн коэффициент;

TO 5 -- НӨАТ-ыг харгалзан үзсэн коэффициент (%).

Энэ арга нь ердийн объект эсвэл аналогийн харьцуулах нэгжийн өртөг дээр суурилдаг бөгөөд үүнийг сонгохдоо функциональ зорилго, физик шинж чанар, бүтцийн системийн ангилал, объектыг ашиглалтад оруулсан огноо болон бусад шинж чанаруудын ижил төстэй байдлыг ажиглах шаардлагатай. .

Харьцуулсан нэгжийн арга нь объектын өртгийг орлуулах өртгөөр үнэлдэг. Энэ нь тооцоололд ашигласан харьцуулсан нэгжийн өртөг нь дүрмээр бол ижил объект биш, харин ойролцоо аналог байдагтай холбоотой юм.

Эвдрэлийн аргачанарын хувьд ялгаатай мэдээллийг ашиглахад үндэслэсэн. Барилгын тусдаа барилгын бүрэлдэхүүн хэсгүүд: суурь, хана, тааз гэх мэт - тодорхой бүрэлдэхүүн хэсгийн эзлэхүүний нэгжийг барихад шаардагдах шууд ба шууд бус зардлыг багтаасан зардлын үзүүлэлтүүдийн дагуу үнэлдэг. Бүхэл бүтэн барилгын өртөгийг дараахь томъёогоор бүх бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн зардлын нийлбэрээр тооцоолно.

хаана Szd. - барилга байгууламжийг бүхэлд нь барих зардал;

Вж-- эзлэхүүн j- th бүрэлдэхүүн хэсэг;

cj-- нэгж эзлэхүүний зардал;

Н-- хуваарилагдсан барилгын бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн тоо;

Kn - үнэлэгдсэн объект ба сонгосон ердийн бүтцийн хоорондох одоо байгаа ялгааг харгалзан үзсэн коэффициент (ижил объектын хувьд Kn = 1);

Ki -- хуримтлагдсан элэгдлийг харгалзан үздэг коэффициент.

Бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг задлах арга нь хэд хэдэн сорттой:

туслан гүйцэтгэх арга;

Ажлын профайлын дагуу задаргаа;

Зардлын хуваарилалт.

Туслан гүйцэтгэгч аргаерөнхий гүйцэтгэгчээс барилгын төрөлжсөн байгууллага - туслан гүйцэтгэгчтэй байгуулсан туслан гүйцэтгэгчээр гүйцэтгэсэн ажлын өртгийн талаарх мэдээллийг ашиглахад үндэслэсэн болно. Бүрэн солих зардлыг туслан гүйцэтгэгчээр гүйцэтгэсэн барилга угсралтын ажлын зардлын нийлбэрээр тооцно.

Профайл аргаар бооцоо тавихБарилгын бие даасан мэргэжилтнүүдийг (өрлөгч, засал чимэглэл, мужаан гэх мэт) ажилд авах зардлын нийлбэрээр орлуулах нийт өртгийн үнэлгээг багтаана.

Зориулалтын зардлын аргаБарилгын янз бүрийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг үнэлэхийн тулд харьцуулах нэгжийг системтэй ашиглах, дараа нь хувийн үнэлгээний үр дүнг нэгтгэн дүгнэнэ.

Тоон судалгааны аргаҮнэлгээ хийсэн өдрийн үнээр үнэлэгдэж буй объектын шинэ тооцоог бий болгоход хамаарна. Эдгээр зорилгын үүднээс тоон болон зардлын нарийвчилсан дүн шинжилгээ хийхээс гадна бие даасан эд анги, барилгын угсралтын ажлын зардлыг тооцдог. Тооцоололд шууд зардал, нэмэлт зардал болон бусад зардлыг харгалзан үзэж, үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн барилгын ажлын бүрэн тооцоог илэрхийлнэ.

Тоон судалгааны арга нь нийт орлуулах зардлын хамгийн үнэн зөв үр дүнг өгдөг боловч энэ нь хамгийн их цаг хугацаа шаарддаг бөгөөд үнэлэгчээс зураг төсөл, тооцооны ажлын чиглэлээр практик мэдлэгтэй байхыг шаарддаг.

Бизнесийн ашгийн хэмжээг тооцоолох (хөрөнгө оруулагчдын ашиг)

Бизнес эрхлэгч (хөрөнгө оруулагч) -ын ашиг гэдэг нь ердийн хөрөнгө оруулагч (хөгжүүлэгч, хөгжүүлэгч) үнэлж буй объекттой төстэй бүтэцтэй төсөл барихтай холбоотой эрсдэлд шаардагдах шагнал юм.

Үнэн хэрэгтээ энэ үнэ цэнэ нь хөрөнгө оруулагчийн дундаж ашгийг тусгадаг бөгөөд энэ нь барилгын ажлыг удирдан зохион байгуулах, ерөнхий хяналт тавих, барилга угсралтын ажилтай холбоотой эрсдэлийг багтаасан төслийг хэрэгжүүлснээр авчрах боломжтой юм. Дүрмээр бол, энэ үзүүлэлтийг бүрдүүлэхдээ үнэлж буй объектыг багтаасан арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн сегмент байрладаг амьдралын мөчлөгийн үе шат, түүний үнэ цэнэ нь эзлэхүүнээс хамаарал зэргийг анхаарч үздэггүй. Хөрөнгө оруулагч (захиалагч) болон барилгачин (гүйцэтгэгч) хоёрын чиг үүргийг бусад хүчин зүйлээс тусгаарласан эсэх, барилгын ажлын цаг хугацаа. Үүний дагуу тайланг хянахдаа бизнес эрхлэгч (хөрөнгө оруулагч) ашгийн хүрээг аль болох тодорхой тодорхойлж, зах зээлийн зонхилох дундаж үнийн хүрээг тогтоох нь чухал юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжлийн түвшин, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн энэ сегмент байрладаг амьдралын мөчлөгөөс хамааран бизнес эрхлэгчийн ашгийн хэмжээ ихээхэн ялгаатай байж болохыг тэмдэглэх нь зүйтэй. Жишээлбэл, Москвагийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд 2005 онд гарсан боловч хамгийн том аналитик агентлагуудын мэдээлснээр жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн сегмент дэх бизнес эрхлэгчийн ашиг 25-40% хооронд хэлбэлзэж, 2006, 2007 онд буурч, тогтворжсон байна. Энэ үзүүлэлтийн . Практикт ашгийн талаарх зах зээлийн мэдээллийг олж авахад хэцүү байдаг, учир нь тэдгээр нь ихэвчлэн худалдааны нууц байдаг.

Тодорхойлогдсон элэгдлийн төрлийг тооцоолох

Элэгдэл нь боломжит хөрөнгө оруулагчийн үүднээс үл хөдлөх хөрөнгийн ашиг тус, хэрэглэгчийн сонирхол татахуйц бууралтаар тодорхойлогддог.

Дүрмээр бол элэгдэл нь янз бүрийн хүчин зүйлийн нөлөөгөөр тодорхой хугацааны туршид объектын үнэ цэнийн бууралт (элэгдэл) хэлбэрээр илэрхийлэгддэг.

Эд хөрөнгийн элэгдэлд хүргэж буй шалтгаанаас хамааран элэгдлийн физик, функциональ болон гадаад төрлүүдийг ялгадаг.

Бие махбодийн доройтол. Цаг хугацааны явцад үл хөдлөх хөрөнгийн физик шинж чанарын өөрчлөлтийг тусгадаг (жишээлбэл, бүтцийн элементүүдийн согог). Бие махбодийн элэгдэл нь хоёр төрөлтэй: эхнийх нь үйл ажиллагааны хүчин зүйлийн нөлөөн дор, хоёр дахь нь байгалийн болон байгалийн хүчин зүйлийн нөлөөн дор үүсдэг.

Барилгын биет элэгдлийг тооцоолох дөрвөн үндсэн арга байдаг: шинжээч, зардал, зохицуулалт (эсвэл нягтлан бодох бүртгэл) болон барилгын ашиглалтын хугацааг тооцоолох арга.

Шинжээчийн аргаар үнэлэгдсэн объектын биет элэгдлийн хувийг орон сууцны барилгын физик элэгдлийг үнэлэх дүрмийн үндсэн дээр тодорхойлно. Барилгын ашиглалтын хугацаа нь бүхэлдээ түүний бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн бат бөх чанараас хамаарна. Барилгын элементүүдийн физик эвдрэлийг барилгын бүтцийн элементийн хувийн жин ба энэ элементийн элэгдлийн хувийг 100-д ​​хуваасан үржвэрээр тооцно. Барилгын бүхэл бүтэн биетийн эвдрэлийг жигнэсэн дундаж утгаар тодорхойлно. барилгын бүх элементүүд. Биеийн элэгдлийг тодорхойлох шинжээчийн аргыг ихэвчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлд ашигладаг.

Хөдөлгөөнт болон зөөврийн бус биеийн элэгдэл байдаг. Зөөврийн биет хувцасодоогийн засварын өртөг нь тухайн объектын нэмүү өртөгөөс бага байна гэж үздэг. Үхлийн бие махбодийн элэгдэлсогогийг засах зардал нь тухайн объектод нэмэгдэх зардлаас хэтэрсэн тохиолдолд тооцно. Барилгын бүх элементүүдийг хоёр ангилалд хуваадаг: урт хугацааны (суурь, хана, тааз гэх мэт) ба элэгдэлд тэсвэртэй (дээврийн бүрээс, чимэглэл, будах гэх мэт, өөрөөр хэлбэл одоогийн үед засвар хийх (сэргээх) боломжтой элементүүд. засвар).

Өртгийн арга нь барилгын элементүүдийг нөхөн сэргээхэд шаардагдах зардлыг тодорхойлох боломжийг олгодог. Шалгалтаар барилгын элемент бүрийн элэгдлийн хувийг тодорхойлж, дараа нь үнэ цэнийн нэр томъёонд хөрвүүлнэ. Элэгдлийн хувийг жигнэсэн дундаж болгон тодорхойлоход илүү нарийвчлалтай, тохируулсан бодит элэгдлийн үнэлгээг олж авна.

Барилгын биет элэгдлийг тодорхойлох норматив (эсвэл нягтлан бодох бүртгэлийн) арга нь үндсэн хөрөнгийг бүрэн нөхөн сэргээхэд элэгдлийн нэгдсэн нормыг ашиглах явдал юм.

Барилгын ашиглалтын хугацааг тооцоолох аргыг ашиглахдаа хэд хэдэн нэр томъёог ашигладаг.

Эдийн засгийн амьдралын хугацаа гэдэг нь тухайн объектыг ашиглаж, ашиг олох боломжтой хугацаа юм. Энэ хугацаанд сайжруулалт нь хөрөнгийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхэд хувь нэмэр оруулдаг; Хөрөнгийн ерөнхий хуучирсан байдлаас шалтгаалан хийсэн сайжруулалт нь хөрөнгийн үнэ цэнэд нөлөөлөхгүй бол хөрөнгийн эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа дуусна.

Объектын физик амьдралын хугацаа гэдэг нь тухайн барилга оршин тогтнож, тэнд ажиллаж, амьдрах боломжтой үе юм. Тухайн объектыг нураах үед физик амьдралын хугацаа дуусна.

Үр дүнтэй нас нь объектын үнэ цэнэд нөлөөлж буй гадаад байдал, техникийн нөхцөл, эдийн засгийн хүчин зүйлийн үнэлгээнд суурилдаг.

Хронологийн нас гэдэг нь тухайн байгууламжийг ашиглалтад оруулсан өдрөөс эхлэн үнэлгээ хийх хүртэлх хугацааг хэлнэ.

Барилгын үлдэгдэл эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа нь үнэлгээ хийгдсэн өдрөөс эхлэн эд хөрөнгийн ашиглалтын хугацаа дуусах хүртэлх хугацаа юм. Байгууламжийг сэргээн засварлах, шинэчлэх нь эдийн засгийн үлдсэн хугацааг уртасгадаг.

Норматив үйлчилгээний хугацаа (эсвэл ердийн физик хугацаа) нь зохицуулалтын актаар тодорхойлогддог барилга байгууламжийн ашиглалтын хугацаа юм.

Объектын функциональ элэгдэл.Функциональ хуучирсан гэдэг нь тухайн объект нь үйл ажиллагааны ашиг тусын хувьд орчин үеийн стандартад нийцэхгүй байгааг хэлнэ. Функциональ хоцрогдол нь барилгын хуучирсан архитектур, түүний зохион байгуулалт, хэмжээ, инженерийн дэмжлэг гэх мэт тохь тухтай байдал зэргээр илэрч болно. Функциональ хоцрогдол нь архитектур, барилгын салбарт шинжлэх ухаан, технологийн дэвшлийн нөлөөлөлтэй холбоотой юм. Дотоодын практикт функциональ элэгдлийг хуучирсан гэж нэрлэдэг.

Функциональ элэгдэл, түүнчлэн биеийн элэгдэл нь салгаж, нөхөж баршгүй байж болно. Зөөврийн функциональ элэгдэлд суурилуулсан шүүгээ, ус, хийн тоолуур, сантехникийн тоног төхөөрөмж, шал зэргийг сэргээн засварлах зэрэг багтаж болно. Элэгдэл нь зөөврийн эсэх, засварын зардлын хэмжээг нэмэлт хүлээн авсан үнийн дүнтэй харьцуулах шалгуур юм. Хэрэв хүлээн авсан нэмэлт үнэ нь нөхөн сэргээх зардлаас давсан бол функциональ элэгдэл нь арилдаг. Хөдөлгөөнт элэгдлийн хэмжээг шинэчлэгдсэн элементээр үнэлэх үеийн барилгын боломжит үнэ ба шинэчлэгдсэн элементгүй үнэлгээний өдрийн ижил үнийн зөрүүгээр тодорхойлно.

Нөхөн сэргээх боломжгүй үйл ажиллагааны доройтол гэдэг нь барилгын чанарын шинж чанартай холбоотой хүчин зүйлсээс шалтгаалан барилгын үнэ цэнийн бууралтыг хэлнэ. Түүнээс гадна чанарын шинж чанар нь илүүдэл, дутагдалтай байж болно. Тухайлбал, түрээсийн зах зээлд нэг өрөөтэй харьцуулахад хоёр өрөө байр эрэлт ихтэй байгаа. Энэ төрлийн элэгдлийн хэмжээг эдгээр орон сууцыг түрээслэхдээ түрээсийн хохирлын дүнг энэ төрлийн орон сууцны сарын нийт түрээсийн үржүүлэгчээр үржүүлсэнээр тооцно. Тиймээс нөхөгдөөгүй үйл ажиллагааны элэгдлийн хэмжээг түрээсийн алдагдлыг капиталжуулах замаар тодорхойлно.

Гадаад (эдийн засгийн) элэгдэл- энэ нь эдийн засаг, улс төрийн хүчин зүйл эсвэл бусад гадны хүчин зүйлийн нөлөөгөөр гадаад орчны сөрөг өөрчлөлтөөс шалтгаалан барилгын үнэ цэнэ буурах явдал юм. Гадны элэгдэл нь жишээлбэл, объект байрладаг газар нутгийн ерөнхий бууралт, татвар, даатгалын чиглэлээр засгийн газар, орон нутгийн захиргааны үйл ажиллагаа, хөдөлмөрийн зах зээл, амралт, боловсролын бусад өөрчлөлтөөс үүдэлтэй байж болно. , гэх мэт. Гадны элэгдлийн хэмжээнд нөлөөлж буй чухал хүчин зүйлүүд нь байгалийн болон хиймэл "тааламжгүй" объектууд: намаг, бохир ус цэвэрлэх байгууламж, ресторан, бүжгийн талбай, шатахуун түгээх станц, төмөр замын буудал, эмнэлэг, сургууль, аж ахуйн нэгж гэх мэт ойролцоо байдаг. нөлөө нь ихэнх тохиолдолд арилдаггүй.

Газрын зах зээлийн үнэ цэнийн үнэлгээ

Газрын үнэлгээ нь дүрмээр бол нэлээд төвөгтэй бөгөөд цаг хугацаа шаардсан ажил юм.

"Барьцаа" нөхцөл байдалд ихэвчлэн олддог үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объектын нэг хэсэг болох баригдсан газрын зах зээлийн үнийг үнэлэхдээ анхаарах ёстой гол зүйлийг авч үзье.

Газар түрээслэх гэрээнд дүн шинжилгээ хийхдээ дараахь зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

· гэрээний хугацаа;

· объектын зах зээлийн үнэ цэнийг тооцохдоо ачааллыг харгалзан үзэхийн тулд нэмэлт дүн шинжилгээ хийх шаардлагатай ачаалал, сервитут байгаа эсэх.

Кадастрын төлөвлөгөөнд дүн шинжилгээ хийхдээ дараахь зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Газрын хил хязгаар;

Нэмэлт хөгжлийн боломжид шууд хязгаарлалт байхгүй.

Үнэлгээний тайланд өмчлөх эрхийн гэрчилгээ эсвэл түрээсийн гэрээнд хавсаргасан газрын кадастрын төлөвлөгөөнд заасан газрын ангиллыг бүртгэх шаардлагатай.

Газрын үнэлэгдсэн эрхийг тодорхойлохдоо дараахь төрлийн эрх байж болно.

өмчлөх;

байнгын ашиглах эрх;

түрээслэх эрх (урт хугацааны, богино хугацааны).

Газрын зах зээлийн үнийг тооцох арга, аргыг сонгох

Газрын талбайг үнэлэх үндсэн аргуудыг ОХУ-ын Өмчийн яамны 2002 оны 3-р сарын 6-ны өдрийн 568-р тоот тушаалаар батлагдсан "Газрын талбайн зах зээлийн үнийг тодорхойлох арга зүйн зөвлөмж" -д өгсөн болно.

Газрын талбайн өртгийн тооцоог үргэлжлүүлэхийн өмнө "барилгын нягтын коэффициент" -ийн талаархи дүгнэлт, газрын талбайг бүрэн ажиллуулахад "хангалттай" байдлын талаархи дүгнэлт гаргах шаардлагатай гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. байгууламж.

Дүгнэлт гаргахдаа газрын талбай болон барилгын талбайн харьцааг тодорхойлох шаардлагатай. Барилга байгууламжийн талаархи мэдээллийн эх сурвалж нь эзэмшигчийн гэрчилгээ эсвэл техникийн паспортын мэдээлэл байж болно. Энэ газар дээр байрлах барилгуудын BTI.

Энэ нөхцөлд шаардлагатай зэргэлдээх нутаг дэвсгэрийг хэрхэн хуваарилах вэ гэсэн асуулт гарч ирдэг. Газрын талбайн "хангалттай" байдлын талаархи мэдээлэлтэй санал бодлыг бий болгохын тулд одоо байгаа SNIP-ээс (хэрэв тэдгээр нь орчин үеийн байгууламжтай холбоотой хэвээр байвал) эсвэл арилжааны бүтээн байгуулалттай холбоотой хөрөнгө оруулалтын төслийг хэрэгжүүлж буй мэргэжлийн хөгжүүлэгчдийн шаардлагаас "эхлэх" боломжтой.

Барьцааны зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний харьцуулсан арга

Харьцуулсан арга бол барьцааны зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхэд хамгийн түгээмэл хэрэглэгддэг аргуудын нэг юм.

Энэхүү үнэлгээний арга нь орлуулах зарчим дээр суурилдаг. Энэ нь ухаалаг худалдан авагч нь худалдаанд гаргасан объектын хувьд ижил төстэй чанар, тохиромжтой зүйлийг худалдаж авахаас илүү төлөхгүй гэсэн таамаглал дээр суурилдаг. Харьцуулсан арга нь үнэлж буй эд хөрөнгийн үнэ нь ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнээс хамаарал дээр суурилдаг. Харьцуулж болох борлуулалт бүрийг үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулна. Харьцуулж болох борлуулалтын үнийг хоёрын хоорондох мэдэгдэхүйц ялгааг тусгах үүднээс тохируулсан.

Харьцуулсан арга нь хэд хэдэн үе шатыг агуулдаг.

1-р шат.Зах зээлийн төлөв байдал, хөгжлийн чиг хандлага, ялангуяа үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн сегментийг судалдаг. Үнэлгээтэй хамгийн харьцуулах боломжтой объектуудыг тодорхойлсон.

2-р шат.Мэдээллийг ижил төстэй объектууд дээр цуглуулж, баталгаажуулдаг; цуглуулсан мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийж, аналог объект бүрийг үнэлэгдсэн объекттой харьцуулна.

3-р шат.Харьцуулсан объектуудын үнийн шинж чанарын тодорхойлсон ялгааг харгалзан харьцуулж болох аналогийн борлуулалтын үнэд тохируулга хийдэг.

4-р шат.Аналоги объектын тохируулсан үнийг тохиролцож, харьцуулсан аргад үндэслэн үнэлгээний объектын зах зээлийн үнийн эцсийн үнийг гаргана.

Харьцуулсан аргын гол давуу тал нь ижил төстэй объектын бодит борлуулалтын үнэд анхаарлаа төвлөрүүлдэг явдал юм.

Ерөнхийдөө харьцуулсан аргыг хэрэглэх чадвар нь идэвхтэй зах зээл байгаа эсэхээс хамаарна, учир нь энэ арга нь бодитоор хийгдсэн гүйлгээний талаарх мэдээллийг ашиглах, түүнчлэн зах зээлийн нээлттэй байдал, санхүүгийн мэдээллийн хүртээмжтэй байдлаас хамаарна.

Зах зээлийн гүйлгээ байхгүй үед харьцуулсан аргыг ашиглах нь зөв эсэх асуудал нэлээд төвөгтэй байдаг. Дүрмээр бол зах зээл муу хөгжсөн, мэдээллийн эх сурвалжид харьцуулж болохуйц объектыг худалдах, худалдан авах гүйлгээний талаархи мэдээлэл байхгүй жижиг суурин газруудад ийм нөхцөл байдал ажиглагдаж байна.

Энэ тохиолдолд дараах алгоритмыг хүлээн зөвшөөрөгдөх шийдэл болгон ашиглаж болно.

Нэг бүс нутаг, бүс нутаг гэх мэт “ижил төстэй” хотуудыг тодорхойлсон. (харьцуулах шалгуур нь -- хүн амын орлогын тоо, түвшин, хөгжсөн орон сууцны зах зээл байгаа эсэх, "гол" тээврийн маршруттай холбоотой байршил гэх мэт байж болно);

өгөгдлийг харьцуулах боломжтой гүйлгээг хайж байна:

тооцоог хийж, шаардлагатай бол зохих тохируулга хийдэг.

Ийм хандлагыг маш болгоомжтой хэрэглэх хэрэгтэй гэдгийг анхаарах нь чухал юм. Энэ аргыг бусад аргын хүрээнд олж авсан объектын үнэ цэнэ (ашигтай, өртөг өндөртэй) харьцуулж болохуйц хэмжээнд байгаа эсэхийг ойлгох боломжийг олгодог туслах арга болгон ашиглаж болно.

Энэ аргыг хэрэглэхдээ үнэлгээний объектын хөрвөх чадварын түвшинг буруу тодорхойлох алдаанаас зайлсхийх, үүний үр дүнд бүрэн хөрвөх чадваргүй объектыг үнэлж, дараа нь "хүссэн" үр дүнг "хүчин төгөлдөр" гэж гаргах нь чухал юм. .

Харьцуулсан аргаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үндсэн үе шатууд:

аналогийг сонгох, аналогийн талаархи мэдээлэл цуглуулах;

харьцуулах нэгжийн сонголт;

харьцуулсан объектуудын үнийн шинж чанарын тодорхойлсон ялгааг засах;

зардлын эцсийн үнэ цэнийг бүрдүүлэх.

Үе шат бүрт анхаарах ёстой гол санааг авч үзье.

Аналогийг сонгох, аналогийн талаархи мэдээлэл цуглуулах нь харьцуулсан аргыг ашиглах эхний бөгөөд үнэн хэрэгтээ гол алхам юм.

Аналогийг сонгохдоо дараах харьцуулалтын үндсэн элементүүдийг ашиглаж болно.

Функциональ зорилго;

байршил;

Физик шинж чанар (хэмжээ, объектын нөхцөл гэх мэт).

Функциональ байдал нь харьцуулах гол элементүүдийн нэг юм. Хамгийн том алдаа бол огт өөр функциональ зориулалттай объектуудыг аналог болгон сонгох явдал байж болно.

Хэрэв объектыг нураах, сэргээн босгох боломжтой бол аналогийг сонгохдоо маш болгоомжтой хандах хэрэгтэй. Аналогийг сонгохдоо худалдан авагчийн урам зориг юу байгааг ойлгох нь чухал юм. Дүрмээр бол, ийм нөхцөлд юуны түрүүнд сэдэл төрүүлэх үндэс нь шинэ байгууламж барих эрхийг олж авах явдал байж болно. Үүний дагуу ижил төстэй байршилтай нураах объектуудад анхаарлаа төвлөрүүлж, газар эзэмших эрхийг зөвшөөрөгдсөн ашиглах боломжид анхаарлаа хандуулахыг зөвлөж байна.

Жагсаалт, аналогийг бүрдүүлэх, үнэлгээнд шаардлагатай мэдээллийг олж авах мэдээллийн эх сурвалжууд нь:

Интернет хайлтын үр дүнд олж авсан урьдчилсан мэдээлэл;

Шинжилгээний агентлагууд болон үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудын өгсөн мэдээлэл;

Үнэлгээний компаниар хөтөлдөг өөрийн мэдээллийн сан.

Аналогийн сонголтыг зөв хийсэн гэсэн дүгнэлтийг гаргахад шаардлагатай бүх өгөгдлийг агуулаагүй мэдээллийг ашиглах нөхцөл байдал нэлээд ердийн зүйл юм.

Аналог хэлбэрээр санал болгож буй объектуудын үнийн үндсэн хүчин зүйлийн утгын талаархи мэдээлэл дутуу байгаа тохиолдолд эдгээр объектын гаднах үзлэг хийх шаардлагатай. Мэдээжийн хэрэг, үнэлгээний объектын хамт хотын газрын зураг дээр аналогийн гэрэл зураг, ижил төстэй объектуудыг зурах нь илүү бүрэн харааны мэдээллийг өгөх болно.

Аналогийг сонгож, мэдээлэл цуглуулсны дараа хийх ёстой харьцуулах нэгж сонгох үе шат.

Хамгийн түгээмэл хэрэглэгддэг харьцуулах нэгжүүд нь:

Нийт талбайн 1 м.кв;

1 м.кв. ашиглах боломжтой эсвэл түрээсийн талбай.

Харьцуулах нэгжийг зөв сонгох, энэ параметрийн зардлын шинж чанарыг тодорхойлохын ач холбогдлыг тэмдэглэх нь зүйтэй.

Харьцуулах нэгжийг сонгосны дараа нэмэлт өөрчлөлт оруулна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний онолд дараахь төрлийн нэмэлт өөрчлөлтүүдийг ялгадаг.

Хүү (жишээлбэл, байршил, элэгдлийн хэмжээ, худалдах хугацаа гэх мэт залруулга);

Зардал (жишээлбэл, чанарын үзүүлэлтүүдийн залруулга, түүнчлэн статистикийн аргаар тооцоолсон залруулга). Борлуулсан аналоги объектын үнэд хийсэн мөнгөн залруулгад нэмэлт сайжруулалт (агуулах, зогсоол гэх мэт) байгаа эсэх, байхгүй байгаа зохицуулалтыг багтаасан байх ёстой;

Үнэмлэхүй

Хамаатан садан.

Нэмэлт өөрчлөлт оруулахдаа анхаарах ёстой гол зүйлүүдийн талаар илүү дэлгэрэнгүй авч үзье.

Борлуулалтын харьцуулалтын аргад харгалзан үзэх ёстой арван үндсэн, харьцуулах элемент (үнэндээ тохируулга) байдаг.

1. шилжүүлж болох эд хөрөнгийн эрх;

2. санхүүжилтийн нөхцөл (Оросын практикт энэ нь ховор хэрэглэгддэг);

3. худалдах нөхцөл;

худалдан авалтын дараа шууд гарсан зардал;

зах зээлийн нөхцөл байдал;

байршил;

физик шинж чанар (хэмжээ, барилгын материалын чанар, барилгын нөхцөл);

эдийн засгийн шинж чанар (үйл ажиллагааны зардал, түрээсийн гэрээний нөхцөл, захиргааны зардал, түрээслэгчдийн бүрэлдэхүүн гэх мэт);

хэрэглээний төрөл;

10. үл хөдлөх хөрөнгийн бүрэлдэхүүн хэсэг биш үнэ цэнийн бүрэлдэхүүн.

Үнэн хэрэгтээ дээр дурдсан харьцуулалтын элементүүд нь аналогийг сонгох шалгуур юм. Хэрхэн. Тодорхойлсон шинж чанарын дагуу аналог нь үнэлгээний объекттой илүү нарийвчлалтай тохирч байх тусам цөөн тооны нэмэлт өөрчлөлт оруулах бөгөөд үр дүн нь илүү найдвартай байх болно.

Эдгээр элемент бүрийг нарийвчлан авч үзье.

Үл хөдлөх хөрөнгийн эрх.Гүйлгээний үнэ нь шилжүүлсэн эд хөрөнгийн эрхээс хамаарна. Үнэлж буй объектын талбайн түрээсийн гэрээ хүчин төгөлдөр байх нөхцөл байдал нэлээд ердийн зүйл юм. Энэ тохиолдолд объектын үнэ цэнийг тодорхойлохдоо нэмэлт өөрчлөлт нь үнэлж буй объектын орлогын боломж ба түүний аналогийн хоорондох ялгааг тусгасан байх ёстой.

Санхүүжилтийн нөхцөл.Зээлийн санхүүжилтийн эх үүсвэр байгаа нь тухайн объектын өртөгт нөлөөлж болно. Нэмэлт өөрчлөлтийг тооцоолохын тулд тодорхой тохиолдолд батлагдсан санхүүжилтийн схемийн талаар бүрэн мэдээлэлтэй байх шаардлагатай. Оросын зах зээлд давамгайлж буй нөхцөл байдлаас шалтгаалан энэ тохируулга нь маш ховор хэрэглэгддэг.

Борлуулалтын нөхцөл, худалдах хугацаа.Борлуулалтын нөхцлийн тохируулга нь худалдан авагч эсвэл худалдагчийн урам зоригийг илэрхийлдэг (жишээлбэл, холбогдох хүмүүсийн хоорондын гүйлгээ гэх мэт). Өртөх хугацаа - тухайн объект зах зээл дээр байх хугацаа нь зах зээлийн янз бүрийн сегментүүдэд ялгаатай бөгөөд тухайн объектын чанараас ихээхэн хамаардаг. Хэрэв объектыг өртөх стандарт хугацаанаас хамаагүй богино хугацаанд зарсан бол энэ нь дутуу үнэлэгдсэн үнийг илтгэнэ. Хэрэв объект зах зээл дээр стандарт өртөх хугацаанаас хамаагүй удаан байсан бол үнэ нь хэт өндөр байна. Аль ч тохиолдолд хэлцэл нь зах зээлийн сегментийн хувьд ердийн зүйл биш бөгөөд үүнийг харьцуулж болохгүй.

Худалдан авсны дараа шууд хийсэн зардал.Эдгээр зардалд тухайн объектыг худалдан авсны дараа шууд худалдан авагч гарах зардал, гүйлгээний өртгийг бүрдүүлэхэд бодитойгоор тооцсон зардал, жишээлбэл, үйлдвэрлэлийн талбайн аль нэг объектыг нураах, буулгах зардал, дахин -газрын харилцааны бүртгэл гэх мэт.

Байршил.Үнэлгээ хийсэн болон харьцуулах объектын байршлын шинж чанар өөр өөр байвал энэхүү нэмэлт өөрчлөлт оруулах шаардлагатай.

Физик шинж чанар(хэмжээ, барилгын материалын чанар, барилгын байдал). Физик ялгаа нь: хэмжээ, барилгын чанар, нас, нөхцөл байдал, ашиглалтын байдал, газрын хэмжээ, сонирхол татахуйц байдал гэх мэт.

Эдийн засгийн шинж чанар.Орлогод нь нөлөөлдөг объектын шинж чанарууд. Жишээлбэл, үйл ажиллагааны зардал, удирдлагын чанар, түрээсийн гэрээний нөхцөл гэх мэт.

Үл хөдлөх хөрөнгийн нэг хэсэг биш үнэ цэнийн бүрэлдэхүүн хэсэг. Эдгээрт үнэ нь хэлцлийн бүтцэд багтсан хөдлөх хөрөнгө (тоног төхөөрөмж, гэр ахуйн цахилгаан хэрэгсэл, тавилга, бараа материал гэх мэт) багтаж болно.

Үнэлгээ хийхдээ үнэлж буй эд хөрөнгийн бүрэлдэхүүнд ороогүй бүрэлдэхүүн хэсгүүдэд тохируулга хийх шаардлагатай.

Тухайн объектын зорилгод үндэслэн тодорхой төрлийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн объектын онцлогийг харгалзан нэмэлт өөрчлөлтийн жагсаалтыг гаргаж болно.

Жишээлбэл, оффисын өмчийг үнэлэхдээ дараахь үндсэн нэмэлт өөрчлөлтүүд байж болно.

өмчийн хууль;

Физик шинж чанар (объектийн нөхцөл байдал, ашиг тустай болон нийт талбайн харьцаа (%), зогсоолын талбай болон түрээсийн талбайн харьцаа гэх мэт);

Эдийн засгийн шинж чанар (ачааллын түвшин, зардлын түвшин гэх мэт).

Агуулахын үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ дараахь үндсэн нэмэлт өөрчлөлтүүд байж болно.

өмчийн хууль;

Байршил;

Шаардлагатай дэд бүтцийн бэлэн байдал (төмөр зам, авто зам, тохиромжтой, нэвтрэх гэх мэт);

Физик шинж чанар (байгууламжийн төлөв байдал, захиргааны болон хадгалах зайны харьцаа (%), халаалтын өндөр, шаардлагатай бүх харилцаа холбоо, чөлөөт хүчин чадал гэх мэт);

Эдийн засгийн шинж чанар (ачааллын түвшин, зардлын түвшин).

Харьцуулсан аргыг ашиглахдаа дараахь зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Аналог болон үнэлгээний объект нь үл хөдлөх хөрөнгийн нэг зах зээл, зах зээлийн сегментэд хамаарах бөгөөд харьцуулах байршил, техникийн нөхцөл, талбайтай байх;

Тооцоолохдоо үнэлгээний объектын аналогийн талаархи мэдээллийг олж авсан эх сурвалжийн лавлагааг зааж өгөх шаардлагатай. Аналог хэлбэрээр санал болгож буй объектуудын үнийн үндсэн шинж чанарын утгын талаархи мэдээлэл дутуу байгаа тохиолдолд эдгээр объектын гаднах үзлэг хийх шаардлагатай;

Тохируулга нь үнэлгээний объект ба аналогийн хоорондох бодит зөрүүтэй тохирч байх ёстой, объект ба аналогийн хоорондох ижил ялгааг арилгах хэд хэдэн тохируулга хийх нь хүлээн зөвшөөрөгдөхгүй (жишээлбэл, баригдсан жил, барилгын техникийн байдал, барилгын техникийн байдал). гүйцэтгэсэн засварын түвшин);

Харьцуулсан аргыг ашиглан олж авсан үнэ цэнэ нь зах зээлийн шинжилгээний явцад тодорхойлсон утгын хүрээнд байх ёстой.

Барьцааны зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийх орлогын хандлага

Орлогын хандлага - үнэлгээний объектоос хүлээгдэж буй орлогыг тодорхойлоход үндэслэсэн үнэлгээний объектын үнэ цэнийг үнэлэх аргуудын багц.

Орлогын хандлагыг ашиглах нь өнөөгийн үнэ цэнийн үзэл баримтлалд суурилдаг: аливаа хөрөнгийн үнэ цэнэ гэдэг нь уг хөрөнгөнд хөрөнгө оруулах эрсдэлийн зэрэгт тохирсон хувь хэмжээгээр хямдруулсан хөрөнгөөс хүлээгдэж буй ирээдүйн мөнгөн гүйлгээний өнөөгийн үнэ цэнэ юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийг орлогын хандлагын үүднээс үнэлэхдээ тухайн объектын үнэ цэнийг тодорхойлдог гол хүчин зүйл болох орлогыг нэгдүгээрт тавьдаг. Объектоос авчирсан орлого их байх тусам түүний үнэ цэнийн үнэ цэнэ, бусад бүх зүйл тэнцүү байх болно. Үүний зэрэгцээ боломжит орлого олох хугацаа, энэ үйл явцыг дагалдаж буй эрсдлийн зэрэг, төрөл нь чухал юм.

Орлогын аргыг ихэвчлэн түрээслэх эсвэл түрээслэх боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхэд ашигладаг.

Өндөр мэргэшсэн үл хөдлөх хөрөнгийн (жишээлбэл, гангийн үйлдвэр) үнэлгээнд орлогын аргыг ашиглах нь үнэлгээний аргыг сонгохдоо нухацтай авч үзэхийг шаарддаг.

Практикт хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга эсвэл капиталжуулалтын аргыг ашигладаг. Эдгээр аргууд тус бүрд анхаарах ёстой гол санааг доор харуулав.

Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга

Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга (DCF) нь үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагаанаас тогтворгүй орлогын урсгалыг олж авсан тохиолдолд түүнийг үнэлэхэд ашиглагддаг.

Дараах тохиолдолд хэрэглэхийг зөвлөж байна.

Үл хөдлөх хөрөнгө баригдаж байгаа эсвэл дөнгөж баригдаж ашиглалтад орсон (эсвэл ашиглалтанд орсон);

Сэргээн босголт, сэргээн босголт, дахин төлөвлөлт гэх мэтээр ирээдүйн мөнгөн гүйлгээ одоогийнхоос эрс ялгаатай байх болно гэж таамаглаж байна. обьект;

Орлого, зардлын урсгал нь улирлын чанартай;

Үнэлгээтэй үл хөдлөх хөрөнгө нь олон үйлдэлт худалдааны томоохон байгууламж юм.

Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг орлогын өнөөгийн үнэ цэнэд үндэслэн үнэлдэг бөгөөд энэ нь төлөвлөсөн мөнгөн гүйлгээ ба үлдэгдэл үнэ цэнээс бүрддэг.

DDP аргыг хэрэглэхийн тулд дараах өгөгдөл шаардлагатай.

1. таамагласан хугацааны үргэлжлэх хугацаа;

2. мөнгөн гүйлгээний урьдчилан тооцоолсон үнэ цэнэ, түүний дотор үлдэгдэл үнэ цэнэ (буцах) - өмчлөх хугацааны төгсгөлд эд хөрөнгийг худалдсанаас олсон орлого;

3. хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ.

Урьдчилан таамагласан хугацааны тодорхойлолтурт хугацааны таамаглахад хангалттай мэдээллийн хэмжээнээс хамаарна. Тооцооллын хугацаа гэж сар, улирал, жил гэх мэтийг авч болно. Тооцоолох хугацаа нь 3-аас 5 жилийн хооронд байж болно, эсвэл тухайн объектын орлогын тогтвортой үнэ цэнэд хүрэхэд шаардагдах хугацааны тоотой тэнцүү байна.

Урьдчилан таамаглах хугацааг тодорхойлохдоо үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын хугацаа нь одоогийн нөхцөл байдал, ашиглалтад орсон жилээс хамаарч хэр удаан үргэлжлэхийг ойлгох нь чухал юм.

Үүнийг ойлгох нь таамагласан хугацааны үргэлжлэх хугацааг зөв тодорхойлж, урьдчилан таамагласан дараах (үлдэгдэл) хугацааны төгсгөлд объектын үнэ цэнийг тодорхойлох аргыг сонгох боломжийг олгодог.

Үнэн хэрэгтээ, таамагласан хугацаа нь хөрөнгийн ашиглалтын хугацаанаас урт байж болохгүй.

Дараагийн алхам бол урьдчилан таамагласан хугацааны мөнгөн гүйлгээг тодорхойлж, эцсийн эцэст объектын үнэ цэнийг тодорхойлох явдал юм.

Мөнгөн гүйлгээний тусламжтайгаар объектоос олох орлогын хэд хэдэн түвшинг тооцдог (урьдчилсан жил бүрийн хувьд):

1. боломжит нийт орлого (PVD);

2. бодит нийт орлого (GVA);

3. үйл ажиллагааны цэвэр орлого (NOI);

4. татварын өмнөх мөнгөн гүйлгээ (DCPT);

5. татварын дараах мөнгөн гүйлгээ (AFTC).

Орлогын хөнгөлөлтийн түвшин болгон хоёр утгыг ихэвчлэн ашигладаг.

CHOD - хэрэв та объектын үнэ цэнийг бүхэлд нь үнэлэхийг хүсч байгаа бол түүний эх үүсвэрээс үл хамааран оруулсан бүх хөрөнгийн өртөг;

DPTC - хэрэв эзэмшигчийн оруулсан өөрийн хөрөнгийн өртгийг тооцоолох шаардлагатай бол.

DPT ба NOR- нь өрийн үйлчилгээний зардлын хэмжээгээр (ипотекийн зээл) ялгаатай байдаг.

Боломжит нийт орлого. PVD-ийг бүрдүүлэхдээ тухайн объектын өртгийг тооцоолоход дараахь үндсэн үзүүлэлтүүдэд анхаарлаа хандуулах шаардлагатай.

Тооцоолсон утга болгон авсан объектын талбайн нягтлан бодох бүртгэлийг зөв хийх;

Тухайн объектын сонгосон талбай дээр үндэслэн түрээсийн үнийг зөв тодорхойлох;

Түрээсийн үнийн дүнгийн нягтлан бодох бүртгэлд хэрэглээний зардлын аналогийг (үүнд ашиглалтын зардал, ашиглалтын зардлыг оруулаагүй) шалгах, урт хугацааны түрээсийн гэрээний хэлбэрээр дарамт байгаа эсэхийг шалгах.

Объектын талбайн төрлүүд:

нийт хэмжсэн талбай -- барилгын бүх давхрын нийт дотоод талбайг багтаасан;

түрээсийн нийт талбай -- үндсэн босоо нүхийг хассан барилгын нийт хэмжсэн талбай (лифтний босоо ам, агааржуулалт, шат гэх мэт);

нийтийн эзэмшлийн талбайг барих, эсвэл нийтийн эзэмшлийн талбайг барих (Барилга нийтийн талбай), -- барилгын бүх түрээслэгчдийн нийтлэг хэрэгцээнд зориулагдсан, гэхдээ оффис, дэлгүүрийн талбайд ороогүй барилгын талбай (барилгын гол танхим, нэгдүгээр давхрын галын коридор) гэх мэт.);

Ашигтай талбай - шалан дээрх нийтийн эзэмшлийн талбай, барилгын бүх нийтийн эзэмшлийн талбайг оруулаагүй барилгын түрээсийн талбай.

Түрээсийн алдагдалоруулахҮйлчлүүлэгчийн өгөгдөл болон дунд хугацааны үнэ цэнэд үндэслэн бодит үнэ цэнэ хэлбэрээр тооцсон төлбөрийг төлөөгүй, дутуу ачаалснаас үүсэх алдагдал.

Хэрэв дутуу ачаалал илэрсэн бол түүний шалтгааныг шинжлэх шаардлагатай. Чухал зүйл бол объектын онцлог шинж чанараас шалтгаалан жишээлбэл, 75% (одоогийн ачааллын түвшин 25%) ачаалах боломжгүй юм. Энэ хүчин зүйлийг дутуу үнэлэх эсвэл буруу тооцоолсон нь тухайн объектын үнэ цэнийг хэт үнэлэхэд хүргэдэг.

Үйл ажиллагааны зардал

Үйл ажиллагааны зардлыг бүрдүүлэхдээ эх сурвалжууд өөр өөр зарчмуудыг ашиглаж болно гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.

Үйл ажиллагааны зардлын хэмжээг тодорхойлохын тулд үнэлгээчин эдгээр зардлын зах зээлийн дундаж үзүүлэлтийг (үнэлгээний утгын хүрээ) (үнэлгээний объектын нэгжийн үнэмлэхүй тодорхой эсвэл тухайн объектын орлогын үнэ цэнэтэй харьцуулахад) ашиглаж болно. үнэлгээний объект хамаарах зах зээлийн сегмент болон үнэлгээний объектын үйл ажиллагааны зардлын элемент тус бүрээр дүн шинжилгээ хийх.

Тухайн объектын 1 м.кв талбайн ашиглалтын зардал нь дүрмээр бол зах зээлийн дундажтай тохирч байгаа бол зах зээлийн дундаж түвшнээс ямар хүчин зүйлээс хазайсан, ямар шалтгаанаар энэ хазайлт үүссэнийг шинжлэх шаардлагатай.

Үйл ажиллагааны зардал - эд хөрөнгийн хэвийн үйл ажиллагааг хангах, бодит нийт орлогыг нөхөн үржүүлэх урсгал зардлыг гурван бүлгийн аль нэгэнд ангилж болно.

тогтмол зардал;

хувьсах зардал:

солих зардал.

Тогтмол зардалд тухайн байгууламжийн ашиглалтын зэргээс хамаарахгүй зардал орно. Жишээлбэл, татварын төлбөр (хөрөнгийн татвар, татвар эсвэл төлбөр, газрын төлбөр гэх мэт).

Хувьсагчдад тухайн байгууламжийн ашиглалтын эрч хүч, үзүүлж буй үйлчилгээний түвшинтэй холбоотой зардал орно.

удирдлагын зардал;

түрээсийн гэрээ байгуулах зардал;

үйлчилгээний ажилтнуудын цалин;

Нийтийн хэрэглээний зардал;

цэвэрлэх зардал;

ашиглалтын болон засварын зардал;

нутаг дэвсгэрийн засвар үйлчилгээ, зогсоолын зардал;

аюулгүй байдлын зардал гэх мэт.

Үйл ажиллагааны зардлын тухай ойлголт ихэвчлэн байдаг бөгөөд үүнийг дараахь байдлаар ойлгодог.

барилгын бүтцийн хэвийн үйл ажиллагааг хангахтай холбоотой зардал;

эвдэрсэн тоног төхөөрөмжийг солихыг харгалзан инженерийн системийн тооцоолсон ажиллагааг хангахтай холбоотой зардал;

барилга, байрыг хамгаалах, барилга байгууламж, түүний зэргэлдээх нутаг дэвсгэрийн хашааг хамгаалах, цас цэвэрлэх, дээврийг цэвэрлэх, цонх угаах зардал;

хэрэглээний зардал гэх мэт.

Үйл ажиллагааны зардлын хэмжээг тодорхойлохдоо тэдгээрийн дундаж зах зээлийн үнээс "эхлэх" хэрэгтэй (жишиг үнэ цэнэ болгон МХГ эсвэл ШШГ-ын хувийг ашиглаж болно).

Ердийн нөхцөл байдал бол эзэмшигч нь зардлын хэмжээг зах зээлийн дундаж үнээс хамаагүй бага гэж зарлах явдал юм. Энэ тохиолдолд үнэлгээчин нарийвчилсан дүн шинжилгээ хийж, зардлыг бууруулах шалтгааныг олж мэдэх ёстой.

Жишээлбэл, хэрэв эзэмшигч нь бойлерийн өрөөгөө өөрийн гараар барьсан бөгөөд үүний үр дүнд зардлыг мэдэгдэхүйц бууруулсан бол үүнийг тайланд онцлон тэмдэглэх ёстой бөгөөд энэ баримтыг харгалзан бүх ажлыг хийх нь зөв юм. шаардлагатай тооцоо.

Нэмж дурдахад, ийм баримт илэрсэн тохиолдолд барьцаалагдсан масс үүсэхтэй холбоотой асуудлыг илүү нарийвчлан авч үзэх шаардлагатай (жишээлбэл, бойлерийн өрөө, түүний дотор тоног төхөөрөмжийг нэмж барьцаалах нь зүйтэй).

Нийтдээ нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг оруулах эсэх нь тусдаа асуудал юм. Түрээсийн гэрээ байгуулахдаа бүс нутгийн өөр өөр зах зээлүүд өөрсдийн практикийг боловсруулсан байхад энэ талаар хоёрдмол утгагүй санал байхгүй гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагаатай холбоотой нийтийн аж ахуйг түрээсийн төлбөрт оруулах асуудалд шүүхийн практик байгаа эсэхийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн Тэргүүлэгчдийн 2002 оны 1-р сарын 11-ний өдрийн "Түрээстэй холбоотой маргааныг шийдвэрлэх практикийг хянан үзэх" мэдээллийн захидлын дагуу, v. 66: "түрээсийн төлбөрт төлбөрийг оруулаагүй болно. эд хөрөнгийн ашиглалттай холбогдуулан инженерийн шугам сүлжээний ашиглалт." Тусдаа үйлчилгээний гэрээний дагуу нийтийн аж ахуй, ашиглалтын болон захиргааны зардлыг нөхнө гэж үзэж байна. Түрээс гэдэг нь тухайн зүйлийн (үл хөдлөх хөрөнгийн объект) ашигтай шинж чанараас ашиг хүртэх зорилгоор тухайн объектын эзэмшигчид шууд төлөх төлбөр юм. Ашиглалтын болон бусад жагсаалтад орсон төлбөрүүд нь түрээсийн гэрээгээр түрээслэгч болон түрээслүүлэгчийн аль алинд нь оноож болох түрээсийн объектыг хадгалах зардал юм (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 616 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэг).

Бодит нийт орлогоЭнэ нь түрээслэх боломжгүй сул талбайн алдагдал ба түрээсийн өр, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн ердийн ашиглалтаас олсон бусад орлого (жишээлбэл, төлбөртэй зогсоол, гаражийн орлого) зэргийг хассан боломжит нийт орлого юм.

DVD \u003d PVD - Алдагдал + Бусад зардал

Бодит нийт орлого нь тухайн байгууламжийн ажлын ачааллын өнөөгийн байдлын хувьд бодит байдлыг тусгасан байх ёстой.

Солих зардалд бүтцийн элэгдлийн хэсгийг үе үе солих орно. эдгээр бүрэлдэхүүн хэсгүүд нь:

Богино хугацаатай дээвэр, шал, түүнчлэн барилгын бусад элементүүд:

Ариун цэврийн болон цахилгааны холбох хэрэгсэл, цахилгаан хэрэгсэл;

механик төхөөрөмж;

явган хүний ​​зам, нэвтрэх зам гэх мэт;

Хэрэв засварыг эзэмшигч нь төлсөн бол шинэ түрээслэгч рүү нүүхээс өмнө түрээсэлсэн байрандаа гоо сайхны засвар хийх зардал.

Зах зээлийн үнэ цэнийг үнэлэхдээ орлуулах зардал нь эзэмшлийн хугацаанд бодитой гарсан эсэхээс үл хамааран тооцдог.

Үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглалтад оруулсан жил нь "хуучин" байх тусмаа орлуулах зардлын хэмжээг тооцоонд оруулах ёстой гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.

Үйл ажиллагааны цэвэр орлого - Тухайн жилийн бодит нийт орлогоос үйл ажиллагааны зардлыг (OR) хассан (элэгдэл хорогдлын шимтгэлийг тооцохгүй).

Хүлээн авсан үр дүнгийн үнэн зөвийг шалгахдаа объектын төрөл (албан газар, худалдаа, агуулах) болон техникийн нөхцөл (жил) зэргээс хамаарч болзошгүй нийт орлогод цэвэр үйл ажиллагааны орлогын эзлэх хувийн жингийн дундаж утгыг ашиглах нь заримдаа ашигтай байдаг. барилга, их засвар гэх мэт).

Үнэлгээ хийгдэж буй объектын үнэ цэнэ нь тухайн объектын зах зээлийн үнэлгээний үүссэн үнийн "хангалттай" байдлын талаар дүгнэлт хийх боломжийг олгодог.

Хөрөнгийн өгөөжийн тооцоо (хөнгөлөлтийн хувь)

Тооцооллыг хуримтлуулсан барилгын аргаар болон зах зээлийн олборлолтын аргаар хийж болно.

Урьдчилан таамагласан хугацааны эцэст хөрөнгийн өгөөжийн (буцах) хэмжээг тооцоолох

Урьдчилан таамагласан хугацааны эцэст объектын үнэ цэнийг тодорхойлох нь ирээдүйд объектод юу тохиолдохыг ойлгох явдал юм.

Ихэнх тохиолдолд тогтвортой өсөлтийн загварыг ашигладаг.

буцаах;

Урьдчилан таамагласнаас хойшхи эхний үеийн үйл ажиллагааны цэвэр орлого;

хөрөнгийн өгөөжийн түвшин;

Орлогын тогтвортой өсөлт.

Түүнчлэн, ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнийг урьдчилан таамагласан хугацааны эцэс гэхэд хүлээгдэж буй давамгайлсан ба (эсвэл) зах зээлийн үнэд үндэслэн таамагласан хугацааны эцэст хамгийн их магадлалтай борлуулалтын үнийг урьдчилан таамаглах аргыг ашиглаж болно.

Үнэлгээний объект хангалттай хуучирсан бөгөөд зах зээлд давамгайлж буй болон (эсвэл) хүлээгдэж буй таамаглалыг үндэслэн урьдчилан тооцоолсон хугацааны төгсгөлд энэ нь зогсох боломжтой бол энэ мөчийг нягтлан бодох нь чухал ач холбогдолтой болно. оршин байх. Мэдээжийн хэрэг, энэ тохиолдолд тогтвортой өсөлтийг ашиглах нь зүйтэй юм.

Урьдчилан таамагласан үеийн урсгалын одоогийн үнэ цэнэ ба таамагласан дараах үнийн одоогийн үнэ цэнийг нэгтгэн үл хөдлөх хөрөнгийн объектын зах зээлийн үнийг тооцоолох.

Мөнгөн гүйлгээний өнөөгийн үнэ цэнийн талаар зөв дүгнэлт гаргахын тулд тухайн үеийн дунд хөнгөлөлтийн үржүүлэгчийг ашиглахыг зөвлөж байна.

Орлогын хандлагын хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийн нийт үнэ цэнэ нь урьдчилан таамагласан болон дараах үеийн мөнгөн гүйлгээний өнөөгийн үнэ цэнийн нийлбэр юм.

Орлогыг капиталжуулах арга

Капиталжуулалтын арга нь хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний аргын онцгой тохиолдол юм.

Орлогыг капиталжуулах аргыг дараахь тохиолдолд хэрэглэнэ.

• орлогын урсгал урт хугацаанд тогтвортой, эерэг байх;

· Орлогын урсгал тогтмол хурдтай өсч байна.

Энэ аргаар олж авсан үр дүн нь барилга байгууламж, барилга байгууламж, газрын үнэ цэнээс бүрдэх бүх эд хөрөнгийн үнэ цэнэ юм.

Объектын өртөг нь үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг капиталжуулалтын харьцаанд хуваах замаар тодорхойлогддог.

Орлогыг капиталжуулах арга нь дараахь алхмуудыг агуулна.

хүлээгдэж буй үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тодорхойлох;

капиталжуулалтын харьцааны тооцоо;

ҮЦХ-ийг капиталжуулалтын харьцаагаар хуваах замаар хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох.

Үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тооцохдоо анхаарах ёстой гол зүйлийг дээр дурьдсан (хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний аргыг авч үзэх үед). Капиталжуулалтын харьцааг тооцоолох талаар илүү дэлгэрэнгүй авч үзье.

Том үсгийн харьцаахоёр хэсгээс бүрдэнэ:

1. эрсдэлийн хүчин зүйл болон тодорхой хөрөнгө оруулалттай холбоотой бусад хүчин зүйлийг харгалзан хөрөнгө оруулагчид хөрөнгө ашигласны төлөө төлөх ёстой нөхөн төлбөр болох хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ (хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь);

2. хөрөнгийн хэм хэмжээ, i.e. анхны хөрөнгө оруулалтын эргэн төлөлт. Түүнчлэн, капиталжуулалтын харьцааны энэ элемент нь зөвхөн хөрөнгийн элэгдлийн хэсэгт хамаарна (өөрөөр хэлбэл, барилга байгууламжид, харин элэгдэл тооцохгүй газар биш).

Хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээг хуримтлагдсан барилгын аргыг ашиглан бүтээдэг.

Хөрөнгийн өгөөжийн хувь (хөнгөлөлтийн хувь) = = Эрсдэлгүй өгөөжийн түвшин + Эрсдэлийн урамшуулал + Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрвөх чадварын урамшуулал бага + Хөрөнгө оруулалтын менежментийн урамшуулал.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын менежмент нь санхүүгийн хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын менежментээс илүү төвөгтэй бөгөөд эрсдэлтэй гэж үздэг тул нэмэлт урамшуулал шаарддаг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.

Практикт ийм тооцооны логикийг ашиглах нь нотлох баримтын хэсгийг бүрдүүлэхэд ихээхэн "нөхцөлтэй" холбоотой байдаг.

гэх мэт эрсдэлгүй хувьОХУ-ын засгийн газрын 10-14 жилийн хугацаатай урт хугацааны бондын дундаж үр ашигтай өгөөжийг ашиглах боломжтой.

Дүрмээр бол практикт сонгосон үл хөдлөх хөрөнгийн жагсаалтад орсон эрсдлийн урамшууллыг шинжээч үнэлдэг. Гэсэн хэдий ч бүс нутгийн зах зээлд суурилсан бааз суурийг бүрдүүлж, зах зээлийн онцлогийг харгалзан эдгээр нэмэлт, өөрчлөлтүүдийг гаргах нь зүйтэй юм.

Хөрвөх чадвар багатай урамшуулалүл хөдлөх хөрөнгө нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалтыг нэн даруй буцааж өгөх боломжгүйг харгалзан үздэг. Хөрвөх чадвар багатай залруулгын үнэ цэнийг тодорхойлохдоо тухайн объектыг худалдаанд гаргахаас эхлээд өртөх хугацаа урт байх ёстой. Хөрөнгө оруулалт нь илүү эрсдэлтэй, төвөгтэй байх тусам илүү чадварлаг менежмент шаарддаг.

Хөрөнгө оруулалтын менежментийн шагналголчлон 1%-5% хооронд хэлбэлздэг. Хөрөнгө оруулалтын менежментийн тэтгэмжийг түрээсийн төлбөрийг цуглуулахдаа дутуу ачаалал, алдагдлыг харгалзан тооцохыг зөвлөж байна.

Эрсдэлийн хураамжийн янз бүрийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн тооцоо:

Бага хөрвөх чадварын урамшуулал нь хөрөнгө оруулалт хийх боломжгүй байдлыг харгалзан үздэг бөгөөд ихэнх эх сурвалжийн шинжээчдийн тооцоолсноор үүнийг ихэвчлэн 3-5 хувийн нэгжийн түвшинд авдаг;

Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах эрсдэлийн шимтгэл нь тухайн объектын хэрэглээний үнэ цэнийг санамсаргүй алдах боломжийг харгалзан үздэг бөгөөд найдвартай байдлын хамгийн өндөр ангилалд багтдаг даатгалын компаниудад даатгалын шимтгэлийн хувь хэмжээгээр хүлээн зөвшөөрөгдөх боломжтой;

Хөрөнгө оруулалтын менежментийн урамшууллыг тодорхойлохдоо хөрөнгө оруулалт нь илүү эрсдэлтэй, төвөгтэй байх тусам илүү чадварлаг менежмент шаарддаг бөгөөд энэ нь урамшууллын үнэ цэнэ өндөр байх болно гэсэн үг юм.

Хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээг дараах гурван аргын аль нэгээр тооцож болно.

Хөрөнгийн шууд шугамын өгөөж (Бөгжний арга);

Нөхөн төлбөрийн сангийн хөрөнгийн өгөөж ба хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин (Инвүүдийн арга). Үүнийг заримдаа анюитийн арга гэж нэрлэдэг.

Нөхөн төлбөрийн сангийн хөрөнгийн өгөөж ба эрсдэлгүй хүүгийн түвшин (Хоскслда арга).

Бид эдгээр аргууд тус бүрийн товч тайлбарыг өгдөг.

Бөгжний арга.Үндсэн зээлийг тэнцүү хувааж төлнө гэж тооцвол энэ арга тохиромжтой. Хөрөнгийн жилийн өгөөжийг хөрөнгийн үнийн дүнгийн 100% -ийг үлдсэн ашиглалтын хугацаанд хуваах замаар тооцоолно. хөрөнгийн ашиглалтын хугацааны харилцан хамаарал юм. Энэ тохиолдолд нөхөн олговорын санд шилжүүлсэн хөрөнгийг дахин хөрөнгө оруулалт хийхгүй гэж үзэж байна. Капиталжуулалтын харьцааны томъёо нь дараах хэлбэртэй байна.

Rk = Rd + 1/n, үүнд:

n нь эдийн засгийн үлдсэн амьдрал.

Inwood аргахөрөнгийн өгөөжийн дүнг хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээгээр дахин хөрөнгө оруулалт хийсэн тохиолдолд хэрэглэнэ. Энэ тохиолдолд капиталжуулалтын харьцааны бүрэлдэхүүн хэсэг болох өгөөжийн хувь хэмжээ нь хөрөнгө оруулалттай ижил хүүтэй нөхөн олговрын сангийн хүчин зүйлтэй тэнцүү байна.

Rk = R + SFF(n,Y), энд:

SFF - нөхөн олговрын сангийн хүчин зүйл;

Y = R - хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин.

Хоскольдын аргаЭнэ нь анхны хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээ бага зэрэг өндөр байгаа тохиолдолд дахин хөрөнгө оруулалт хийх магадлал багатай үед ашиглагддаг. Дахин хөрөнгө оруулалт хийсэн хөрөнгийн хувьд эрсдэлгүй хувь хэмжээгээр орлого олох төлөвтэй байна:

Rk = R + SFF(n, Yb), үүнд:

Yb - эрсдэлгүй хүүгийн түвшин.

Хамгийн бага өгөөжийг Инвүүдийн аргаар, хамгийн томыг нь Ring аргаар олж авдаг. Хөрөнгийн үнэ буурах үед өгөөжийн хувь хэмжээг Ring, Hoskold эсвэл Inwood аргыг ашиглан тооцсон эсэхээс үл хамааран хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээ Rk > R капиталжуулалтын хувь хэмжээнээс бага байна.

Rint арга нь "хуучин" объектуудад хамгийн тохиромжтой.

Капиталжуулалтын харьцааг тооцоолох өөр нэг арга бол зах зээлийг шахах арга (зах зээлээс олборлох арга) юм.

IN зах зээлийг шахах аргахөрөнгийн өгөөж болон хөрөнгийн өгөөжийг тусад нь бүртгэдэггүй, орлогын өсөлтийн хувь хэмжээг тусад нь бүртгэдэггүй. Эдгээр бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг нийт капиталжуулалтын харьцаанд "бүгдийг багтаасан" зарчмаар тооцдог бөгөөд тусад нь дүн шинжилгээ хийх шаардлагагүй бөгөөд энэ аргын нэг давуу тал юм.

Харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнэ ба NPV утгын зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэн капиталжуулалтын харьцааг дараахь томъёогоор тооцоолно.

Энд CHOD нь i-р аналог объектын үйл ажиллагааны цэвэр орлого;

Vi нь i-р аналог объектын борлуулалтын үнэ юм.

Зах зээлийн шахалтын аргыг ашиглан капиталжуулалтын харьцааг тооцоолох нь үнэлгээчний субъектив байдлыг хамгийн бага хэмжээнд хүртэл бууруулах боломжийг олгодог. Нэмж дурдахад, ийм байдлаар тодорхойлсон капиталжуулалтын харьцаа нь хөрөнгийн өгөөжийн түвшин болон ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн хүлээгдэж буй өөрчлөлтийг бүгдийг багтаасан үндсэн дээр харгалзан үздэг. Үүний дагуу капиталжуулалтын харьцааны эдгээр бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг тусад нь тооцоолох шаардлагагүй бөгөөд хуримтлагдсан аргын тооцооллын алдаа нь үр дүнд ихээхэн нөлөөлж болзошгүй юм. Эрсдэлийг тодорхойлох хуримтлагдсан аргын хуримтлагдсан алдаа нь үр дүнд нь цаашид нөлөөлж болно.

Капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлохдоо татварын бүрэлдэхүүн хэсгийн нягтлан бодох бүртгэлд анхаарлаа хандуулах шаардлагатай (хэрэв NPC нь татвараас өмнө байгаа бол капиталжуулалтын харьцааг татварын өмнөх орлогод тооцох ёстой: эсвэл эсрэгээр, NPC ба капиталжуулалтын харьцаа нь "татварын дараах" гэж тооцно).

Техникийг сонгохдоо зах зээлийн шахалт (олборлолт) аргаар тооцоолохдоо үйл ажиллагааны цэвэр орлого, аналог борлуулалтын хөөс зэрэг мэдээллийг зөв бүрдүүлэх нь чухал юм.

Орлогын аргыг ашиглахдаа дараахь зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Тооцоололд ашигласан түрээсийн үнэ нь ижил төстэй объектын зах зээлийн түрээсийн ханштай нийцэж байгаа эсэх;

Түрээсийн үнээр аналогийн талаархи мэдээллийг баталгаажуулах боломжтой хэлбэрээр олж авсан эх сурвалжийн заалтаар баталгаажуулсан байх ёстой. Тайланг үл хөдлөх хөрөнгийн фирмүүдийн мэдээллийн сангийн хэвлэмэл материал эсвэл ижил төстэй объект түрээслэх зарыг агуулсан хэвлэмэл хэвлэлийн хуудасны хуулбарыг хавсаргасан байх ёстой;

Урт хугацаанд түрээсийн төлбөрийн урьдчилсан өсөлт нь орон нутгийн өсөлттэй байсан ч үндэслэлгүй өндөр байх ёсгүй. Аж үйлдвэрийн үйлдвэрлэлийн өсөлтийн хурдыг жишиг болгон ашиглаж болно;

Тооцоололд үндэслэлгүй бага хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ эсвэл капиталжуулалтын харьцааг ашиглах ёсгүй. Харьцуулах шалгуур болгон 1 м.кв талбайн жилийн түрээсийг ижил төстэй объектын 1 м.кв талбайг худалдах санал болгож буй үнэд харьцуулсан харьцааг ашиглаж болно;

Орлогын аргачлалаар тооцсон эд хөрөнгийн үнэ дээр газрын тусад нь тооцсон өртгийг нэмэхийг хориглоно.

Үр дүнг нэгтгэх

Үнэлгээний объектын зах зээлийн үнийг орлого, өртөг, харьцуулсан аргуудын хүрээнд олж авсан тооцооллын үр дүнгийн хооронд жигнэсэн дундажаар тодорхойлно.

Зардлын арга нь орчин үеийн нөхцөлд үнэлгээний объекттой төстэй объектыг бий болгоход шаардагдах хөрөнгийн хэмжээг тусгасан боловч энэ хөрөнгийн зах зээлийн хариу үйлдлийг тусгаагүй болно. Хэрэв үнэлгээчин гадаад элэгдлийн хүчин зүйлийг зөв тооцсон бол зардлын аргын үр дүнд олж авсан үр дүн нь бусад аргын хүрээнд олж авсан үр дүнтэй маш ойрхон байх ёстой.

Зах зээлийн нөхцөлд харьцуулсан арга нь зах зээл дээр тохирох аналог байгаа тохиолдолд үнэлгээний объектын үнэ цэнийг хамгийн зөв тодорхойлох боломжийг олгодог. Хөгжингүй зах зээлд энэ аргын үр дүнгийн эзлэх хувь хамгийн их байх ёстой.

Орлогын хандлага нь ижил төстэй объектуудын түрээсийн үнийн талаархи мэдээлэлд суурилдаг.Хөгжсөн зах зээл дэх аналоги объектын түрээсийн үнийн талаархи танилцуулсан суурь нь одоогийн байгаа түрээсийн үнэд үнийн хүчин зүйлийн нөлөөллийг бүрэн тодорхойлох боломжийг бидэнд олгодог. Гэсэн хэдий ч орлогын орлого нь ирээдүйн орлогыг урьдчилан таамаглахад эрсдэлтэй холбоотой байдаг. Энэ аргын үр дүнгийн эзлэх хувь нь харьцуулсан аргын үр дүнгээс бага (эсвэл түүний түвшинд) байх ёстой.

Үр дүнг тохиролцохдоо анхаарах ёстой гол зүйлүүд:

Үр дүнгийн зөрүүтэй жинг зөв хийх; Хэрэв үнэ цэнэ нь бусад аргын үр дүнтэй зөрчилдөж байвал зардлыг хамгийн тохиромжтой аргын үр дүнгээс ялгаатай гэж үзэж болно;

Шатлалын шинжилгээний арга гэх мэт нарийн төвөгтэй процедурыг ашиглан жинлэх шаардлагагүй. Ихэнх тохиолдолд энгийн дундаж нь хангалттай байдаг, учир нь өөр өөр арга замаар олж авсан үр дүнд зөрчилдөөн байхгүй тохиолдолд жинлэх журам нь эцсийн үр дүнд мэдэгдэхүйц нөлөө үзүүлэхгүй.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх тоглогчдын урам зориг нь гүйлгээний объекттой хийх цаашдын үйлдлээс хамааран олон чиглэлтэй байж болохыг тэмдэглэх нь зүйтэй.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх боломжит "тоглогч" -ын хувьд хоёр үйлдэл хийх боломжтой.

Дараа нь дахин худалдсан объектыг худалдаж авах ("дулаацсан" зах зээлийн нөхцөлд), жишээлбэл, Өвлийн Олимпийн наадам зохион байгуулах шийдвэр гарахаас өмнө 2007 онд Сочигийн зах зээл;

Тогтвортой мөнгөн гүйлгээг худалдан авах зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгө олж авах.

Барьцаа хөрөнгийн үнэлгээг үндсэндээ тодорхой практик нөхцөл байдалд хамгийн тохиромжтой арга барилын үр дүнд үндэслэсэн байх ёстой.

Тусдаа хандлагыг ашиглан олж авсан үр дүн нь бие биенээсээ эрс ялгаатай байж болохгүй - тайланд ийм баримт байгаа нь орлого, зардал эсвэл харьцуулсан аргад хамаарах чухал хүчин зүйлсийг нягтлан бодох бүртгэл буруу байгааг харуулж байна.

Барьцаа хөрөнгийн үнэлгээ гэдэг нь зээлдэгч, зээлдүүлэгчид тохирсон барьцаа хөрөнгийн өнөөгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох, барьцаа хөрөнгийн хэмжээ болон олгосон зээлийн хэмжээ хоёрын бодит харьцааг ойлгох боломжийг олгодог журам юм. Түүнчлэн барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийг эргүүлэн авахтай холбоотой зээлийн хэлцлийн талуудын хооронд үүссэн маргааныг шийдвэрлэх зорилгоор энэ төрлийн үнэлгээг хийж болно.

Барьцаа хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үйл явц

Барьцааны зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь өөрийн гэсэн шинж чанартай байдаг нь юуны түрүүнд энэ үйл явцад гурван тал оролцож байгаатай холбоотой юм.

• банкны байгууллага - зээлдүүлэгч;
• зээлдэгч;
• бие даасан шинжээч үнэлгээчин.

Үүний зэрэгцээ зээлдүүлэгч банк нь барьцаанд тавьсан хөрөнгийн бодит үнийг тогтоох, зээлийн хөрөнгө гаргахтай холбоотой эрсдэлийг үнэлэх сонирхолтой байдаг. Мөн олгосон хөрөнгийн зээлийн дээд хэмжээг авах нь зээлдэгчийн ашиг сонирхолд нийцнэ. Барьцаа хөрөнгийн зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний онцлог нь энэ нөхцөлд бие даасан шинжээч нь хоёр талын арилжааны ашиг сонирхлыг хамгаалж, зээлийн гүйлгээний ил тод байдлыг хангадаг.

Барьцааны хөрөнгийн үнэлгээг хэд хэдэн үе шаттайгаар явуулдаг.

1. ажлын даалгаврыг зээлдэгч болон банкны байгууллагын төлөөлөгчтэй тохиролцсон;
   • үнэлгээний объект, тодорхойлох үнийн төрлийг тогтоосон;
   • одоогийн эрх, ачааллыг тодорхойлсон;
   • баталгаажсан үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхэд хэрэглэгдэх хандлага, аргуудыг тодорхойлсон;
   • таамаглал, хязгаарлалтын нөхцөлийг тогтоосон;
   • шаардлагатай мэдээллийн хэмжээ, үнэлгээний журамд шаардагдах хугацааг тодорхойлсон.
2. хүлээн авсан мэдээллийг цуглуулах, боловсруулах;

   Мэргэжилтэн буюу үнэлгээчдийн бүлэг шаардлагатай бичиг баримтыг цуглуулж, олж авсан өгөгдөлд дүн шинжилгээ хийдэг. Үл хөдлөх хөрөнгөд үзлэг хийх явцад зохион байгуулалт (эсвэл эд хөрөнгийн бусад шинж чанар) нь өмчлөх эрхийн бичиг баримтад заасан мэдээлэлтэй нийцэхгүй байгаа нь илэрч болно. Ийм нөхцөлд шинжээчийн дүгнэлт гаргаж, зээл авахын тулд баримт бичигт зохих өөрчлөлт оруулах шаардлагатай болдог.

3. барилга (бүтэц), орон сууц, хувийн байшин, байр, газрыг үнэлдэг;

   Зах зээл, татан буулгах эсвэл бусад үнэ цэнийг эхний шатанд тогтоосон арга, хандлагыг ашиглан тодорхойлно.

4. янз бүрийн аргыг ашиглан олж авсан үр дүнгийн зохицуулалтыг хийдэг;
5. барьцааны зориулалтаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гэрээнд заасны дагуу бүрдүүлж талуудад өгөх.

Хэн бие даасан үнэлгээ хийх боломжтой вэ?

Үнэлгээний фирмүүд болон бие даасан үнэлгээчид барьцаа хөрөнгийн зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрхтэй.

• зохих мэргэшилтэй байх;
• үнэлгээчдийн өөрийгөө зохицуулах байгууллагын аль нэг бүрэн эрхт гишүүн болох;
• мэргэжлийн хариуцлагаа даатгуулсан.

Дээрх шалгуураас гадна зээл авахаар төлөвлөж буй банкинд компани, үнэлгээчний магадлан итгэмжлэлд анхаарах нь чухал.

• хууль эрх зүйн шаардлага, олон улсын болон банкны стандартын дагуу зээл авахын тулд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийн бодит үнэлгээ;
• үнэ төлбөргүй зөвлөгөө өгөх;
• янз бүрийн зориулалтаар аливаа хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох захиалга өгөх чадвар. Үйлчлүүлэгчид хувьцаа, хөрөнгө оруулалтын төсөл, аж ахуйн нэгж, үл хөдлөх хөрөнгийн цогцолбор, арилжааны болон орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө, газар, биет бус болон бусад хөрөнгийн үнэлгээний үйлчилгээ авах боломжтой;
• аливаа хөрөнгийн тооцоолсон өртгийн урьдчилсан тооцоог үнэ төлбөргүй хийх;
• хөрвөх чадвар, өртөх тооцоолсон хугацааны шинжилгээ;
• үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд дүн шинжилгээ хийх.

Банкинд барьцаа хөрөнгийн үнэлгээ хийх нь барьцаа хөрөнгийн одоогийн үнийг олж мэдэх, олгосон зээлийн хөрөнгө, барьцаа хөрөнгийн оновчтой харьцааг тооцоолох арга юм. Олон зээлдэгчид барьцаа хөрөнгийн үнэлгээг заавал хийх эсэхийг сонирхож байна? Энэ асуултад хариулахдаа барьцааны үл хөдлөх хөрөнгийн бодит үнийн талаархи мэдээлэлгүйгээр нэг ч банкны байгууллага зээл олгохгүй гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Мөн зээлийн гүйлгээнд оролцогчдын хооронд маргаан гарсан тохиолдолд барьцаа хөрөнгийн үнэлгээ хийх шаардлагатай.

Барьцааны хөрөнгийн үнэлгээний онцлог

Зээл олгохдоо барьцаа хөрөнгийн үнэлгээ нь тодорхой шинж чанартай байдаг бөгөөд энэ нь үнэлгээний үр дүнг хоёр тал сонирхож байгаатай холбоотой юм.

• зээлдэгч;
• зээлдүүлэгч банк.

Үүний зэрэгцээ банкны байгууллага нь зээлийн эргэн төлөлтөд баталгаа өгөх хөрөнгийн үнэ цэнийн талаар бодитой мэдээлэл олж авах, түүнчлэн болзошгүй эрсдэлийн түвшинг тодорхойлох шаардлагатай. Зээлдэгч өөрийн өмчөөр баталгаажсан зээлийн эх үүсвэрийн дээд хэмжээг авах нь түүний ашиг сонирхолд нийцнэ.

Үүний зэрэгцээ хоёр талын эд хөрөнгийн эрх ашгийг хамгаалах, зээлийн гүйлгээний ил тод байдлыг хангах үүднээс барьцаа хөрөнгийн үнэлгээг хөндлөнгийн шинжээч хийдэг.

Үнэлгээний журам

Барьцаа хөрөнгийн үнэлгээг ихэвчлэн дараах алгоритмын дагуу хийдэг.

1. Зээлдэгч болон банкны итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчтэй гэрээний нарийн ширийн зүйлийг тохиролцсон байдаг.
   • Үнэлгээний объектыг тодорхойлсон.
   • Одоо байгаа эрх, дарамт байгаа эсэх нь тогтоогдсон.
   • Барьцаа хөрөнгийг үнэлэх арга барил, аргуудыг зааж өгсөн болно.
   • Таамаглал, хязгаарлалтыг зааж өгсөн болно.
   • Үнэлгээний журмын үргэлжлэх хугацаа, олж авах объектын талаарх мэдээллийн хэмжээг тогтооно.
2. Хүлээн авсан мэдээллийг цуглуулах, дүн шинжилгээ хийх.
   Барьцаа хөрөнгийн бие даасан үнэлгээчин эсвэл шинжээчийн үнэлгээчдийн баг нь:
   • эд хөрөнгийн үзлэг;
   • шаардлагатай бичиг баримтыг цуглуулах;
   • зах зээлийн нөхцөл байдалд дүн шинжилгээ хийх;
   • үнэлж буй хөрөнгийн үнэ цэнэд нөлөөлж буй гол хүчин зүйлсийг тодорхойлох;
   • хүлээн авсан өгөгдлийг боловсруулах.
   Үл хөдлөх хөрөнгийг шалгахдаа зураг төсөл (эсвэл бусад шинж чанар) болон техникийн паспорт эсвэл өмчлөлийг баталгаажуулсан баримт бичигт заасан мэдээллийн хооронд зөрүү илэрч болно. Хэрэв ийм зөрчил илэрсэн бол баримт бичигт зохих өөрчлөлт оруулах шаардлагатай болно.
3. Хөрөнгийн үнэлгээг барьцаа хөрөнгийн зорилгоор хийдэг бөгөөд энэ хугацаанд эхний шатанд заасан аргачлалын дагуу зах зээл, татан буулгах эсвэл бусад үнэ цэнийг тогтоодог.
4. Янз бүрийн аргыг ашиглан олж авсан үр дүнгийн харьцуулалт байдаг.
5. Барьцааны хөрөнгийн үнэлгээний зах зээлийн үнийг харуулсан шинжээчийн дүгнэлт (тайлан) бэлтгэгдсэн.
6. Тайланг гэрээний талуудад өгдөг.

Үнэлгээний аргууд

Барьцаа хөрөнгийн үнэлгээний журам нь гурван аргын хүрээнд хэрэглэгдэх олон төрлийн үнэлгээний аргуудыг ашиглахыг агуулж болно.

1. Үнэтэй. Хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолохдоо шинж чанар, үйл ажиллагааны хувьд ижил төстэй объектыг бий болгох, сэргээхэд шаардагдах зардлыг шинжлэх замаар хийдэг.
   Энэ тохиолдолд зардлыг тооцоолохын тулд янз бүрийн аргыг ашиглаж болно.
   • харьцуулах нэгж;
   • тоон судалгаа;
   • бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн эвдрэл;
   • тооцоолсон өртгийг тодорхойлох.
2. Харьцуулсан. Барьцааны объектын (үл хөдлөх хөрөнгө) үнэлгээг ижил эсвэл ижил төстэй объектын зах зээлийн үнийн талаархи мэдээлэлд үндэслэн хийдэг. Үүний зэрэгцээ, зах зээл дээрх одоогийн санал, түүнчлэн саяхан хийгдсэн гүйлгээний талаархи мэдээллийг дүн шинжилгээ хийхэд ашигладаг.
3. Ашигтай. Ирээдүйд тухайн объектыг өмчлөхөөс олох орлогын түвшинг урьдчилан таамаглах аргуудын үндсэн дээр зардлыг тооцдог.
   Дараах нөхцөл хангагдсан тохиолдолд энэ аргыг ашиглах нь зүйтэй.
   • үнэлж буй эд хөрөнгө орлого бий болгодог;
   • ирээдүйн ашигт ажиллагааны найдвартай таамаглалыг өгөх боломжтой.
   Мэргэшсэн үнэлгээчин нь ашиг олох боломжтой бүх хувилбаруудыг авч үздэг.
   • мөлжлөг;
   • богино болон урт хугацааны түрээс;
   • дахин худалдах.

Хамгийн тохиромжтой аргуудыг тодорхой нөхцөл байдлын шинж чанарт үндэслэн шинжээч үнэлгээчээр тогтоодог гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Үүний зэрэгцээ, дээрх аргуудыг ашиглан нэг нь болно