Įmonės turto vertinimas užstato tikslais. Metodinės rekomendacijos „Turto turto vertinimas užstato tikslais. Rekomenduojama vertintojo ir banko sąveikos procedūra
Kokiu įvertinimu turėtumėte tikėti?
Klientas atsineša nepriklausomo turto vertintojo ataskaitą apie turto vertinimą. Beveik 10 milijonų rublių. Prie ataskaitos pridedama licencijos kopija ir nepriklausomo vertintojo civilinės atsakomybės draudimą patvirtinančio draudimo poliso kopija. Tik atsakomybės dydis per daug juokingas vertintojui, vertinančiam milijoninius objektus – 100 tūkstančių rublių. Be to, tai yra bendra atsakomybė, o atsakomybė už vieną atvejį paprastai yra menka - 10 tūkstančių rublių. Negalite nepagalvoti: jei esate toks patyręs vertintojas, kad imate vertinti milijonus kainuojančius objektus, kodėl taip pigiai įvertinote savo atsakomybę? Ar netikite savimi? Jei anksčiau tiltą projektavo ir pastatė inžinierius, tai jis pats stovėjo po šiuo tiltu, kai pro jį pravažiavo pirmasis traukinys – gyvybe garantavo, kad jo sumanymas nebuvo hack’o darbas. Ir čia - 10 tūkstančių rublių. Vertintojas tikriausiai net nesilankė svetainėje – ataskaitoje nėra nė vienos nuotraukos. Įvertinti galėjo tik pagal techninį pasą, jei tik iš viso būtų matęs, kitaip būtų galėjęs tiesiog „nupiešti“.
Beje, paskoloje, kuri buvo išduota už įvertinto nekilnojamojo turto užstatą, buvo negrąžinta pagrindinė suma. Esmė buvo panaikinti turtą. Buvo atliktas antras įvertinimas. Tai jau atliko kitas vertintojas. Ką tu pagalvotum? Skirtumas yra daugiau nei dvigubas. kaip tai atrodo?
Ar manote, kad antrasis įvertinimas yra teisingas? Kad ir kaip būtų. Turtas nebuvo parduotas už banko priimtą kainą – keturis kartus mažesnę nei buvo numatyta pirminėje sąmatoje. Beje, gerai ir tai, kad bendriausiu atveju hipotekos dalyko įkainojimas nustatomas pagal Rusijos Federacijos teisės aktus hipotekos davėjo ir hipotekos kreditoriaus susitarimu1 (ĮPVĮ 9 str. 3 punktas). Federalinis įstatymas „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“). Ir tik daugeliu atvejų reikia kreiptis į nepriklausomo vertintojo paslaugas. Visų pirma registruojant hipoteką (14 straipsnis).
"1. Hipotekoje, kurią valstybinę hipotekos registraciją vykdanti įstaiga ją išduoda pradiniam hipotekos kreditoriui, turi būti:
9) turto, kuriam nustatyta hipoteka, piniginė vertė, o tais atvejais, kai hipoteką nustatyti privalo įstatymas, – turto piniginė vertė, patvirtinta vertintojo išvada...“
Tačiau net ir tais atvejais, kai įstatymai tiesiogiai nenurodo vertintojo dalyvavimo būtinumo, kredito įstaigos vis tiek reikalauja, kad klientai atsiskaitytų apie atskirų objektų, priimtų užstatu, vertinimą, o sunkumas čia slypi dėl jų „vieno pobūdžio“ ir mažas likvidumas. Tuo pačiu metu nepriklausomo specialisto atliktas vertinimas daugeliu atvejų yra tik orientyras ir nėra fetišas, į kurį negalima kėsintis.
Dažnai atsitinka taip, kad pažiūrėjęs į vertinimo ataskaitą klientui pasakai: „Ne, vaikinai, tai neveiks“. Ar manote, kad jie nubėgs pas vertintoją, atves į banką ir jis pradės putoti iš burnos įrodinėti vertinimo teisingumą? Nieko neatsitiko. „Vaikinai“ išeina ir po pusės dienos ar kitą dieną atneša to paties vertintojo ataskaitą su pusantro karto mažesne sąmata. Norėčiau pažvelgti šiems vertintojams į akis...
Arba kitas pavyzdys. Užstatas – konditerinė įranga. Jį įkaito davėjas įsigijo prieš metus, ir ne naują, o naudotą. Pagal dokumentus kaina tokia ir tokia. Vertintojas po metų – paskolos paraiškos pateikimo išvakarėse – įrangą įvertina dvigubai brangiau. Kreditoriai, žinoma, džiaugiasi: galima išduoti beveik dvigubai didesnį kreditą. O kadangi paskola yra dvigubai didesnė, tai reiškia, kad galite imti daugiau palūkanų. Ir kad ir kiek su jais ginčytumėtės, visa tai nenaudinga.
Jei remiamės Mokesčių kodeksu, turime daryti prielaidą, kad prieš metus įvykusio sandorio šalių nurodyta kaina atitinka rinkos kainą, kol neįrodyta priešingai (Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 40 straipsnis):
„40 straipsnis. Prekių, darbų ar paslaugų mokestinės kainos nustatymo principai
1. Mokesčių administratorius, vykdydamas mokesčių apskaičiavimo išsamumo kontrolę, turi teisę tikrinti sandorių kainų taikymo teisingumą tik šiais atvejais:
1) prekių mainų (barteriniams) sandoriams;
3) jeigu per trumpą laiką nukrypstama daugiau kaip 20 procentų nuo mokesčių mokėtojo taikomų identiškų (vienarūšių) prekių (darbų, paslaugų) kainų lygio.
3. Rinkos kaina nustatoma atsižvelgiant į šio straipsnio 4–11 dalyse numatytas nuostatas. Šiuo atveju atsižvelgiama į įprastas kainų priemokas ar nuolaidas sudarant sandorius tarp nesusijusių šalių. Visų pirma, nuolaidos, kurias sukelia:
sezoniniai ir kiti vartotojų prekių (darbų, paslaugų) paklausos svyravimai;
prekių kokybės ar kitų vartojimo savybių praradimas;
prekių tinkamumo vartoti termino arba pardavimo termino pasibaigimas (apytikslis tinkamumo vartoti terminas);
rinkodaros politika, įskaitant reklamuojant naujus produktus, neturinčius analogų rinkoms, taip pat reklamuojant prekes (darbus, paslaugas) į naujas rinkas;
eksperimentinių modelių ir prekių pavyzdžių diegimas, siekiant supažindinti vartotojus su jais.
4. Prekių (darbų, paslaugų) rinka pripažįstama šių prekių (darbų, paslaugų) apyvartos sfera, nustatoma pagal pirkėjo (pardavėjo) galimybes realiai įsigyti (parduoti) prekę (darbą, paslaugą). ) arčiausiai pirkėjo esančioje rinkoje be didelių papildomų išlaidų.(pardavėjas) Rusijos Federacijos teritorijoje arba už Rusijos Federacijos ribų.
6. Nustatant prekių tapatumą, visų pirma atsižvelgiama į jų fizines savybes, kokybę ir reputaciją rinkoje, kilmės šalį ir gamintoją. Nustatant prekių tapatumą, gali būti neatsižvelgiama į nedidelius jų išvaizdos skirtumus.
7. Nustatant prekių homogeniškumą, atsižvelgiama į jų kokybę, prekės ženklo buvimą, reputaciją rinkoje, kilmės šalį.
8. Nustatant prekės, darbo ar paslaugos rinkos kainas, atsižvelgiama į informaciją apie šios prekės, darbo ar paslaugos pardavimo metu sudarytus sandorius su identiškomis (homogeniškomis) prekėmis, darbais ar paslaugomis palyginamosiomis sąlygomis. Visų pirma, tokios sandorių sąlygos kaip patiektų prekių kiekis (apimtis) (pavyzdžiui, siuntos apimtis), įsipareigojimų įvykdymo terminai, paprastai tokio pobūdžio sandoriuose taikomi mokėjimo terminai, taip pat kitos pagrįstos sąlygos, kurios gali atsižvelgiama į įtakos kainas.
Tokiu atveju sandorių sąlygos identiškų (o jei jų nėra – vienarūšių) prekių, darbų ar paslaugų rinkoje pripažįstamos palyginamomis, jeigu tokių sąlygų skirtumas arba neturi esminės įtakos tokių prekių, darbų ar paslaugų kainai. , arba į juos galima atsižvelgti atliekant pakeitimus.
10. Jeigu vėlesnio pardavimo kainos metodo taikyti neįmanoma (ypač nesant informacijos apie pirkėjo vėliau parduotų prekių, darbų ar paslaugų kainas), taikomas savikainos metodas, kurio metu nustatoma rinkos kaina. Pardavėjo parduodamos prekės, darbai ar paslaugos nustatomos kaip pagamintų prekių kaštų ir įprasto pelno šiai veiklos sričiai suma. Šiuo atveju atsižvelgiama į įprastas tokiais atvejais tiesiogines ir netiesiogines prekių, darbų ar paslaugų gamybos (pirkimo) ir (ar) pardavimo išlaidas, įprastas transportavimo, sandėliavimo, draudimo ir kitas panašias išlaidas.
11. Teismas, nagrinėdamas bylą, turi teisę atsižvelgti į visas aplinkybes, turinčias reikšmės sandorio rezultatams nustatyti, neapsiribojant šio straipsnio 4–11 dalyse išvardytomis aplinkybėmis.
13. Šio straipsnio 3 ir 10 dalyse numatytos nuostatos, nustatant ateities sandorių finansinių priemonių rinkos kainas ir vertybinių popierių rinkos kainas, taikomos atsižvelgiant į šio kodekso skyriaus „Pelnas (Pelnas)“ numatytą specifiką. pajamų) organizacijų mokestis“.
Mūsų atveju niekas neįrodė nieko priešingo dėl rinkos kainų lygio. Įranga reta: mieste yra tik viena konditerijos įmonė, kasdien tokios įrangos neperka, todėl su panašiais sandoriais lyginti neįmanoma.
Aišku, kad kainos gali kilti dėl didėjančios šių prekių paklausos, tačiau mūsų atveju ši priežastis vargu ar nusipelno dėmesio, nes susiduriame su beveik vienu produktu, kuriam nėra siautulingos paklausos.
Be to, infliacija didina prekių kainas. Ir ši priežastis nusipelno dėmesio. Tačiau įvykiai neįvyko praėjusio amžiaus 90-ųjų pradžioje, kai rodikliai pasiekė „dangų aukštumas“ - 240% ir daugiau. Todėl net jei infliacija kompensavo nusidėvėjimą, ji nesuteikė papildomos 100% metinės grąžos. Pasirodo, parduok šią įrangą ir gauk 100% per metus – pelningumas neblogas. Tik abejotina, ar įrangą būtų galima parduoti už tokią kainą. O kadangi vertinant objekto perleidimą kaip užstatą parduoti nereikia, per metus galite nuskaityti bent 300 proc. Ir jie piešia.
Tiesa, čia yra dar viena aplinkybė. Grįžkime prie Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 40 straipsnio. Teoriškai mokesčių administratorius turi įrodyti priešingai – kad sandorio kaina neatitinka rinkos lygio – nes yra suinteresuota papildomais mokesčiais ir baudomis. Nepaisant to, praktikoje savininkas kartais bando įrodyti, kad sandorio kaina neatitinka rinkos lygio, ir tai įrodo bankui, o ne mokesčių inspekcijai. Jis jiems pasakys priešingai. Siūlydamas užstatu daiktą, kurio rinkos kainos nustatymas nėra nereikšmingas uždavinys, toks įkaito davėjas įrodins, kad objekto rinkos kaina yra žymiai didesnė, nei nurodyta sutartyje. Sako, kad sutarta kaina skirta mokesčių inspekcijai, tačiau realiai grynaisiais buvo sumokėta gerokai daugiau, nei susitarta. Taigi, jie sako, tokia yra rinkos kaina - ne veltui tai patvirtina vertintojas.
Todėl paskola jam turėtų būti išduodama remiantis tuo, kad užstato kaina yra lygi sutarties kainai plius „vau“. Ne visada kredito komiteto narius pavyksta įtikinti, kad to daryti neverta. Nors negalima paneigti, kad minėta sutarties kainos neįvertinimo priežastis tikrai gali atsirasti.
Kyla klausimas, kiek leistina kredito įstaigai užsiimti tokia praktika? Kiekvienas bankas tai nusprendžia pats. Tai garbės reikalas. Kai tu meluoji, kas tavimi patikės? Ar esate tikri, kad hipotekos davėjas, nuleidęs kainą, t.y. iš tikrųjų apgaudinėjo valstybę, kartais jūsų neapgaus?
Galite paklausti, ką su tuo turi vertintojas? Gal jis nematė nei sutarties kainos, nei mokėjimo dokumentų, nei sąskaitų faktūrų, o tiesiog patikėjo tuo, ką sakė turto savininkas? Vertintojui tai nedaro garbės, nes ne veltui įstatymų leidėjas Rusijos Federacijos civilinio kodekso 161 straipsnyje nustatė normą, pagal kurią juridinių asmenų sandoriai tarpusavyje ir su piliečiais turi būti sudaromi paprasta rašytinė forma, išskyrus sandorius, kuriuos reikia patvirtinti notaro. Todėl jis turėjo juos pamatyti. Ir jei jis matė ir žino, kokia kaina ten nurodyta, bet laikė tai statistiniu „išskirtiniu“, tai taip pat tam tikru būdu apibūdina jį.
Mūsų svarstomos įrangos atveju paskola buvo sėkmingai grąžinta, o palūkanų buvo surinkta daugiau, kaip norėjo skolintojai, tačiau kito patikrinimo metu susidūrėme su pastaba dėl užstato priėmimo pagal 2012 m. vadinamasis nepriklausomas vertintojas. Kreditoriai bandė teisintis sakydami, kad tai buvo nepriklausomo vertintojo kaltė, kad būtent jis nuvedė juos „į paleistuvystę“. Tačiau dėl šios nuodėmės buvo kaltinami mes, o ne vertintojas, o pastaba liko patikrinimo akte.
Klientą galima suprasti: kiekvienas nori, kad jo daiktas būtų įvertintas brangiau. Matote, tada galite prašyti didesnės paskolos.
Taip pat galite suprasti vertintoją – jei „nepiešite“, kas ateis pas jus įvertinti jų prekių. Kraštutiniu atveju galite apsidrausti civilinės atsakomybės draudimu už nedidelę sumą.
Taigi išeina, kad būtina turėti savo kvalifikuotą vertintoją, kuris įvertins daugmaž objektyviai, jei tik galime kalbėti apie objektyvumą vertinimo atžvilgiu. Kalbant apie nekilnojamąjį turtą, veiksmingiausia atrodo sudaryti sutartį su įmone, kuri yra aktyvi nekilnojamojo turto rinkos dalyvė, kuri turi vertinimo padalinį, arba draugiška vertinimo įmone. Pagal šią sutartį bankas įsipareigoja pagal sutartį išsiųsti partneriui klientų srautus, kuriems reikalingas turto įvertinimas. Savo ruožtu banko partneris įsipareigoja turto arešto atveju parduoti jį per priimtiną terminą (nustatytą sutartyje) ir už kainą, atitinkančią vertinimo ataskaitoje nurodytą kainą. Pasakykite visiems potencialiems hipotekos davėjams, kad bankas priima vertinimo ataskaitas tik iš šio vertintojo, kuriuo bankas pasitiki. Jei nenorite, tai jūsų pasirinkimas.
Tačiau taip samprotauti gali tik bankas, turintis keliolika centų potencialių skolininkų. Kitoje padėtyje esantiems bankams gali tekti sekti kliento pavyzdžiu ir priimti bet kokias ataskaitas, ypač jei klientas žino savo vertę. Tokiu atveju belieka derėtis dėl užstato koeficiento. Tačiau bylinėjimosi atveju tai nėra geriausias pasirinkimas. Geriau pradėti nuo objektyvios ataskaitos. Kaip įvertinti jo objektyvumą?
Mano nuomone, čia yra tik viena išeitis – banke, bet kuriame jo padalinyje, kuriam suteikiama teisė skolinti savarankiškai, turi būti bent vienas asmuo, turintis supratimą apie pagrindinius užstato vertinimo metodus.
Tai klausimai, susiję su įvairių užstato objektų vertinimu, kuriuos norėčiau apsvarstyti.
Kodėl reikalinga rinkos vertė?Paprastai vertintojas ataskaitoje pateikia turto rinkos vertės skaičių. Nekilnojamojo turto rinkos vertė paprastai suprantama kaip didžiausia piniginė kaina, kurią parduodant konkurencinėje ir atviroje rinkoje, atsižvelgiant į visas sąžiningam sandoriui būdingas sąlygas. Šiuo atveju manoma, kad tiek pirkėjas, tiek pardavėjas elgiasi protingai, išmanydami dalyką, o sandorio kainai įtakos neturi pašalinės paskatos. Tai yra, daroma prielaida, kad:
· viena iš šalių neprivalo perleisti daikto, o kita šalis neprivalo jo įsigyti;
· šalys puikiai žino sandorio dalyką, turi reikiamų žinių, yra pakankamai atidios ir veikia savo interesais;
· objektas išleidžiamas į atvirą rinką viešo pasiūlymo forma;
· nebuvo jokios šalies prievartos užbaigti sandorį;
· Atsiskaitymas bus atliktas grynaisiais.
Atviros ir konkurencingos rinkos prielaida leidžia manyti, kad šioje rinkoje sąveikauja pakankamai daug konkurencingo turto pirkėjų ir pardavėjų, o taip pat, kad turtas potencialiam pirkėjui yra „pažįstamas“.
Tačiau patirtis rodo, kad rinkos vertė yra idealas, kuris praktiškai nepasiekiamas, nes prielaidos, kurios buvo įtrauktos į jos apibrėžimą, realiame sandoryje nuolat pažeidžiamos. Yra daug to pavyzdžių. Kaip galima daryti prielaidą, kad šalis neprivalo perleisti užstato, jei jos perleidimas yra vienintelis būdas patenkinti kreditorių dėl pagrindinės prievolės tuo atveju, kai paskolos gavėjas faktiškai neįvykdo paskolos sutarties sąlygų? Kaip galima kalbėti apie prievartos nebuvimą šalies atžvilgiu, jei ji yra verčiama atimti objektą įstatymo, galbūt teismų ir vykdymo institucijų asmenyje, kai jau atėjo įkeistas turtas? Ar banką, kuris priima tam tikrą objektą kaip užstatą, galima laikyti šalimi, kuri gerai žino sandorio dalyką ir turi reikiamų žinių apie šį dalyką, ypač atsižvelgiant į tai, kad Federalinis įstatymas „Dėl bankų ir bankinės veiklos“ draudžia kredito organizacijai užsiimti gamybine, prekybos ir draudimo veikla? Pasirodo, kad banko darbuotojai pagal įstatymą kai kuriuos dalykus turi išmanyti santykinai prasčiau, palyginti su savininku, bet ne dėl to, kaip sakė Kozma Prutkovas, jo koncepcijos yra silpnos, o dėl to, kad šie dalykai neįtraukti į asortimentą. jo koncepcijos.
Prisimenu klientą, kuris, negrąžinęs paskolos, kategoriškai atsisakė pateikti dokumentus nekilnojamojo turto paruošimui prieš pardavimą. Nežinojome, ar mokesčiai už pastatą sumokėti, ar nėra įsiskolinimų už žemės nuomą (žemė išnuomota iš savivaldybės) ir t.t. Tiek supratimo apie sandorio temą! Tik grasinant teismo bauda, apie kurią mūsų prašymu teisėja asmeniškai įspėjo klientą-atsakovą, buvo pateikti dokumentai. Beje, šios informacijos neturėjo ir vertintojas, parengęs išvadą dėl turto vertinimo pasibaigus paskolos sutarčiai, užtikrintai hipoteka.
Ar rinka visada atvira ir konkurencinga? Ne visada, nors, žinoma, tik nuo banko priklauso, ar priimti užstatu objektus, kurių likvidumas palieka daug norimų rezultatų.
O kas nežino gudrybių, kaip sumažinti objekto kainą sudarant sandorį, neva dėl mokesčių naštos mažinimo ar siekiant sumažinti notaro paslaugų mokestį? Tačiau pastaroji aplinkybė tapo ne tokia aktuali nustačius viršutinę įmokos už nekilnojamojo turto sandorių notarinį patvirtinimą ribą.
Taip pat yra priešingų „muilo burbulų pūtimo“ atvejų. Klasikinį pavyzdį aprašo profesorius Ripley. Kiekvienas, išmanantis Rusijos įstatymus, gali pritaikyti šį pavyzdį mūsų tikrovės sąlygoms. „Bendrovė A kontroliuoja keturias įmones – B, C, D ir E kiekviena deklaruoja 250 tūkst. Bendrovė A, remdamasi savo kontroliuojamų įmonių pelnu, natūraliai deklaruoja ir pelną, o jos akcijos kyla.“2 Aišku, kad Ripley pateikta analogija yra supaprastinta, tačiau bendra prasmė aiški.
Turto vertinimas gali būti atliekamas įvairiais tikslais (pavyzdžiui, užbaigiant pirkimo-pardavimo sandorius, įnešant įnašą į įstatinį kapitalą, registruojant užstatą paskolai gauti ir pan.). Mums pirmiausia bus įdomus objektų vertinimas, susijęs su įkeitimo įregistravimu, ir netiesiogiai vertinimas, susijęs su galimu pirkimo-pardavimo sandorio užbaigimu, jei kalbama apie priverstinį išieškojimą įkeitimo dalyku. Vertinimo tikslas tam tikru mastu įtakoja tam tikrų prielaidų, susijusių su objekto rinkos vertės nustatymu, pagrįstumą. Taigi, vertinant įkeitimo įregistravimo tikslu, iš tiesų galima daryti prielaidą, kad viena šalis neprivalo perleisti daikto, o kita šalis neprivalo jo įsigyti, nes tai prisiima, be to, imamasi visų priemonių. užtikrinti, kad paskola būtų grąžinta laiku (pavyzdžiui, analizuojama turto savininko finansinė būklė). Jei kalbama apie turto areštą, ši prielaida vargu ar bus pagrįsta.
Dėl visų minėtų priežasčių tikroji sandorio kaina dažnai nesutampa su pagrįsta, tariamai rinkos verte. Kyla klausimas: kam tada reikalinga tokia rinkos vertė, kuri akivaizdžiai yra fikcija? Apie kokį objektyvumą šiuo atveju galime kalbėti?
Skaitytojas gali paklausti, ar būtų geriau ataskaitoje nurodyti patikimumo intervalą, per kurį pardavėjas ir pirkėjas galėtų derėtis? Deja, tai neįmanoma dėl kelių priežasčių.
Pirma, sandoris turi būti atliktas už tam tikrą ir konkrečią kainą; kraštutiniais atvejais, kaip ir vertybinių popierių atveju, galite nurodyti: „parduoti už tokią ir tokią kainą ar daugiau“ arba „pirkti už tokią ir tokią kainą arba pigiau“.
Antra, jūs galite ilgai derėtis diapazone, bet vis tiek nesutariate dėl vienos kainos diapazone. Tokiu atveju sandoris tarp šių dviejų sandorio šalių tiesiog neįvyks vertybinių popierių rinkoje.
Galiausiai, trečia, pagal Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo 1998 m. sausio 15 d. informacinio laiško Nr. 26 6 punktą „Ginčų, susijusių su arbitražo teismų normų taikymu, nagrinėjimo praktikos apžvalga. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso įkeitimu, „parama“ pradinei pardavimo kainai yra lygi rinkos kaina:
"6. Kilus ginčui tarp įkaito davėjo ir įkaito turėtojo, pradinę įkeisto turto pardavimo kainą nustato teismas pagal šio turto rinkos kainą.
Komercinis bankas padavė arbitražo teismui ieškinį ribotos atsakomybės ūkinei bendrijai dėl įkeisto nekilnojamojo turto teisminio išieškojimo, kad būtų įvykdyti atsakovės įsipareigojimai pagal paskolos sutartį. Bendrija neprieštaravo nurodytų reikalavimų esmei.
Kaip nustatė teismas, šalys, nustatydamos turto kainą įkeitimo sutartyje, vadovavosi jo balansine verte pagal PTI pažymą, gautą paskolos gavėjo prašymu sutartinių santykių su banku dėl paskolos nustatymo laikotarpiu ir įkeitimas.
Atsižvelgdama į reikšmingą laiko tarpą, prabėgusį nuo minėtos pažymos gavimo, taip pat į faktinį įkeisto turto pabrangimą, atsakovė prašė teismo sprendimą nustatyti pradinę 2011 m. pagal apygardos teismo ekspertizės laboratorijos išvadą įkeistas pastatas. Pastarasis visų pirma nurodė, kad įkeitimo objektu buvusio turto rinkos vertė padidėjo, palyginti su anksčiau šalių įkeitimo sutartyje pateiktu vertinimu.
Anot ieškovo, nesutikusio dėl minėto prašymo pagrįstumo, teismo sprendimu nustatyti pradinę įkeisto turto pardavimo kainą, kitokią nei jos įvertinimas įkeitimo sutartyje, be įkaito turėtojo sutikimo neleidžiama.
Priimdamas sprendimą byloje, arbitražo teismas vadovavosi tuo.
Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 350 straipsnio 3 dalimi, įkeitimo teisme bylose arbitražo teismas nustato pradinę įkeisto turto pardavimo viešajame aukcione kainą. Atsižvelgiant į tai, įkaito turėtojo argumentas apie tariamą įkaito davėjo siekį vienašališkai pakeisti įkeitimo sutarties sąlygas įkeisto daikto įkainojimo atžvilgiu neatitinka tikrovės.
Pagal Rusijos Federacijos Arbitražo proceso kodekso 53 straipsnio reikalavimus kiekvienas dalyvaujantis byloje asmuo privalo įrodyti aplinkybes, kuriomis remiasi grįsdamas savo reikalavimus. Be to, teismo sprendimas dėl pradinės įkeisto turto pardavimo kainos nurodymo turi būti pagrįstas dokumentais.
Taigi, atsižvelgiant į tai, kad šio ginčo nagrinėjimo metu įkaito turėtojas neįrodė savo pozicijos pagrįstumo, o įkaito davėjas, priešingai, pateikė konkrečius dokumentus, rodančius turto, kuris yra ginčo objektas, vertės pasikeitimą. įkeitimo, arbitražo teismas pagrįstai tenkino atsakovo prašymą nustatyti pradinę parduodamo turto pardavimo kainą pagal pateiktą eksperto išvadą.
Arbitražo teismai, priimdami sprendimą areštuoti įkeistą turtą, turi atsižvelgti į tai, kad teismo sprendime nurodyta pradinė įkeisto turto pardavimo kaina, kuri reikšmingai skiriasi nuo jo rinkos vertės pardavimo metu, t. vėliau gali būti pažeistos kreditoriaus ar skolininko teisės vykdymo procese.
Todėl jeigu nagrinėjant šiuos ginčus kurio nors iš suinteresuotų asmenų iniciatyva būtų pateikti įrodymai, patvirtinantys, kad įkeičiamo turto rinkos vertė labai skiriasi nuo įkeitimo sutarties šalių atlikto jos vertinimo, arbitražo teismas gali pasiūlyti dalyvaujantiems byloje asmenims, priimti sutartą sprendimą arba nustatyti pradinę tokio turto pardavimo kainą pagal pateiktus įrodymus, neatsižvelgdamas į įkeitimo sutarties šalių vertinimą.
Ankstesnėje informacinio laiško pastraipoje paaiškinama Rusijos Federacijos civilinio kodekso 350 straipsnio 3 dalis:
"3. Pradinė įkeisto turto pardavimo kaina, nuo kurios prasideda varžytynės, nustatoma teismo sprendimu turto paėmimo teismine tvarka arba įkaito turėtojo ir įkaito davėjo susitarimu kitais atvejais.
Taigi, nors įstatymų leidėjas kalba apie įkeisto turto pardavimo kainą, neapibrėždamas jos nustatymo mechanizmo, Rusijos Federacijos Aukščiausiasis arbitražo teismas nurodo, kad ši kaina turi būti nustatoma atsižvelgiant į rinkos kainą. Ir čia susidaro dviprasmiška situacija: arbitražo teismo teisėjas privalo išmanyti įstatymus, bet neprivalo būti kvalifikuotas vertintojas; tuo pačiu būtent jis ginčytinose situacijose turi nustatyti pradinę pardavimo kainą. Tarkime, kad jis tai daro remdamasis tikrai nepriklausomo vertintojo ataskaita. Tada gauname tris nepriklausomų vertintojų ataskaitas: vienos šalies, dažniausiai hipotekos davėjo, vertintojo (ataskaita atliekama prieš išduodant paskolą ir įkeitimo įregistravimą), kitos šalies vertintojo ataskaitą (užsakoma bankui, kai paskola tapo problemiška ir reikalas bus iškeistas į užstatą) ir teismo pasamdyto vertintojo ataskaita. Gali būti, kad visose trijose ataskaitose bus nurodytos skirtingos rinkos kainos. Jei teismas priima sprendimą remdamasis savo vertintojo ataskaita, ar šalys tam tikromis aplinkybėmis turės pagrindą pripažinti šalių sudarytą sandorį negaliojančiu Rusijos civilinio kodekso 178 straipsnyje numatytais pagrindais Federacija, naudojant dvišalę restituciją:
„178 straipsnis. Sandorio, sudaryto veikiant klaidingai supratimui, negaliojimas
1. Didelę reikšmę turi klaidingas supratimas apie sandorio pobūdį ar tapatybę arba tokias jo dalyko savybes, kurios žymiai sumažina galimybę jį panaudoti pagal paskirtį. Klaidingas supratimas dėl sandorio motyvų nėra reikšmingas.
2. Be to, šalis, pagal kurios reikalavimą sandoris buvo pripažintas negaliojančiu, turi teisę reikalauti iš kitos šalies atlyginti jai padarytą realią žalą, jeigu įrodo, kad klaida atsirado dėl kitos šalies kaltės. Jeigu tai neįrodoma, šalis, pagal kurios reikalavimą sandoris pripažintas negaliojančiu, privalo atlyginti kitai šaliai jos prašymu realią jai padarytą žalą, net jei klaida atsirado dėl aplinkybių, nepriklausančių nuo suklydusio asmens valios. vakarėlis."
Tam tikromis aplinkybėmis visų pirma turime omenyje objekto rinkos kainų skirtumą sandorio sudarymo išvakarėse ir bylos nagrinėjimo metu, viršijantį leistinas ribas, kurias gali nustatyti nusidėvėjimas, objekto eksploatavimo sąlygos. , infliacija ir pan. per pastarąjį laikotarpį.
Atkreipkite dėmesį į Rusijos Federacijos civilinio kodekso 178 straipsnio 2 dalies 2 dalį. Tegul klaidinga nuomonė kyla remiantis nepriklausomo vertintojo, kuris įvertino turtą prieš sudarydamas sandorį, ataskaitą. Šiuo atveju kaltinti kitą šalį dėl to, kad klaida atsirado dėl jos kaltės, yra neteisinga, kadangi vertintojas yra nepriklausomas, taip pat ir nuo šios šalies. Esant šioms sąlygoms, pagal nurodytą punktą šalis, kurios reikalavimu sandoris pripažintas negaliojančiu, privalo atlyginti kitai šaliai jos prašymu realią jai padarytą žalą, net jeigu klaida atsirado dėl aplinkybių, nepriklausančių nuo sandorio sudarymo. klystančios šalies kontrolė. Ar tai tiesa mūsų atveju? O jeigu kitos šalies prašymu vertintojas sandorio išvakarėse „nutraukė“ rinkos vertę? Jo atsakomybė apdrausta, kaip jau pažymėjome, už juokingą sumą. Atimti iš jo licenciją? Tai įmanoma, bet tik tuo atveju, jei vertintojas pasielgtų nesąmoningai, bet tai mažai tikėtina, nes kas numestų kirvį ant savo kojos. Ir bankui nebus lengviau. Todėl bankui nerekomenduojama klysti vertinant užstatą, nes kreipdamasis į Rusijos Federacijos civilinio kodekso 178 straipsnį ir pripažinęs sandorį negaliojančiu teisme, tai tik susilpnins savo pozicijas.
Būtų geriau, jei vertintojai nurodytų labiausiai tikėtiną pardavimo kainą, kuri būtų nustatyta atsižvelgiant į esamas rinkos sąlygas, faktines žinias ir pirkėjų bei pardavėjų elgesį, o ne remtis nerealiomis prielaidomis.
Ko bankas tikisi, jei užstatas, pavyzdžiui, nekilnojamasis turtas, nebus parduodamas aukcione dėl nerealios pradinės pardavimo kainos? Atsakymą į šį klausimą dėl įkeisto turto pateikia Federalinio įstatymo „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ 58 straipsnis:
„58 straipsnis. Viešųjų aukcionų paskelbimas negaliojančiais
1. į viešą aukcioną atėjo mažiau nei du pirkėjai;
2) viešąjį aukcioną laimėjęs asmuo per nustatytą terminą pirkimo kainos nesumokėjo.
Vieši aukcionai turi būti paskelbti negaliojančiais ne vėliau kaip kitą dieną po bet kurios iš nurodytų aplinkybių atsiradimo.
2. Tokiai sutarčiai taikomos Rusijos Federacijos civilinių teisės aktų taisyklės dėl pirkimo-pardavimo sutarties. Tokiu atveju hipoteka nutraukiama.
3. Jeigu pakartotinis viešasis aukcionas pripažįstamas negaliojančiu dėl šio straipsnio 1 dalyje nurodytų priežasčių, įkaito turėtojas turi teisę įsigyti (pasilikti) įkeistą turtą už kainą, ne daugiau kaip 25 procentais mažesnę nei jo pradinė pardavimo kaina. pirmas viešas aukcionas ir įskaityti iš savo reikalavimų, užtikrintų turto hipoteka, pirkimo kainos.
Jeigu hipotekos kreditorius pasiliko įkeistą turtą, kuris pagal savo pobūdį ir paskirtį jam negali priklausyti, įskaitant turtą, turintį reikšmingos istorinės, meninės ar kitokios kultūrinės vertės visuomenei, žemės sklypą, jis privalo per metus šį turtą atidėti. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 238 straipsniu.
5. Ar bus tinkama kredito įstaigai gauti turtą į savo balansą už 25 % mažesnę nei pradinė pardavimo kaina pirmame viešame aukcione ir į šią kainą įskaityti savo reikalavimus, užtikrintus turto hipoteka? Abejotina.
Dabar pereikime prie įvairių užstato objektų vertinimo metodų. Pažymėtina, kad autoriaus užduotis nebuvo parašyti užstato vertinimo vadovą, šios medžiagos tikslas – parodyti, kiek subjektyvios yra nepriklausomų vertintojų ataskaitos ir iš kur toks subjektyvumas.
Vertybinių popierių vertinimasVertinant vertybinius popierius, didelę reikšmę turi vertybinio popieriaus rūšis, jo emitentas, biržos kotiruotės buvimas ir šio vertybinio popieriaus buvimas finansų rinkoje nebiržinėje apyvartoje. Jei vertybiniai popieriai, kuriuos reikia įvertinti, yra kotiruojami atviroje rinkoje, tai nustatyti jų vertę nėra labai sunku, nes kainą faktiškai jau nustato rinka. Nukrypimas viena ar kita kryptimi galimas dėl vertybinių popierių parametrų (vekselio nominalios vertės ar akcijų paketo dydžio) neatitikimo vidutinėms rinkos vertėms. Visų pirma, jei į rinką išleidžiamas per didelis akcijų paketas, tai gali tam tikru mastu išjudinti pasiūlos ir paklausos pusiausvyrą, o tai sukels šių akcijų kainos „sumažėjimą“. Dėl šių priežasčių pardavimas didelis vertybinių popierių paketas turėtų būti kruopščiai užmaskuotas, pavyzdžiui, suskaidant jį į mažesnes pakuotes ir užkertant kelią informacijos, susijusios su tokios didelės pakuotės pardavimu, nutekėjimu. Dažniausiai tai yra brokerio problema – didelio paketo suskaidymas į mažesnius, nes apskritai kuo didesne kaina bus parduoti vertybiniai popieriai, tuo didesnis brokerio komisinis atlyginimas. Tačiau pats savininkas turi tai atsiminti, o jei nepasitiki brokerio kompetencija ir profesionalumu, tada prasminga perduoti pavedimus brokeriui parduoti vertybinius popierius mažesniais blokais. Pažymėtina, kad čia išdėstyti samprotavimai yra aktualūs tuo atveju, kai reikia tenkinti kreditoriaus reikalavimus įkeistų vertybinių popierių sąskaita. Vertinant vertybinius popierius prieš sudarant įkeitimo sutartį, kai įkaito davėjas neprivalo jų perleisti, šie svarstymai nėra svarbūs. Vertybinių popierių pardavimas turto arešto proceso metu yra išimtis, o ne taisyklė.
Jeigu vertybiniai popieriai neturi biržos kotiruotės ir nėra informacijos apie jų pirkimo ir pardavimo kainas nebiržinėje finansų rinkoje, tai įvertinti jų rinkos vertę tampa daug sudėtingiau. Vertinimas šiuo atveju atliekamas remiantis esamų finansų rinkos sąlygų analize, vertinamo vertybinio popieriaus pelningumu, duomenimis apie emitento patikimumą ir jo finansinės būklės stabilumą. Emitento finansinė būklė fiksuojama pagal finansines ataskaitas ir nustato papildomą diskonto normą, atspindinčią pinigų investavimo į tam tikrą vertybinį popierių rizikos laipsnį. Pažymėtina, kad vertybinių popierių kainos gali keistis gana dinamiškai. Todėl paskolos sutarčiai pasibaigus, esant poreikiui iškeisti užstatą, jo kaina gali neatitikti tos, kuri buvo nustatyta sudarant įkeitimo sutartį. Dėl šios priežasties paskolos sutarties galiojimo metu turi būti vykdomas nuolatinis einamųjų kainų stebėjimas, o sumažėjus užstato masę sudarančių vertybinių popierių vertei, būtina reikalauti, kad skolininkas papildytų lėšas. užstato masė. Panašiai, kaip tai daro brokeriai aptarnaudami maržos sąskaitas. Galimybė, kad bankas iškels tokį reikalavimą, turi būti numatyta paskolos sutartyje. Jeigu šis reikalavimas per nustatytą terminą neįvykdytas, bankas privalo pareikalauti iš anksto, bent iš dalies, grąžinti paskolos sumą, kuri taip pat turi būti numatyta sutartyje. Jei šis reikalavimas neįvykdytas, bankas turi numatyti paskolos grąžinimą iš pajamų, gautų pardavus vertybinius popierius.
Atsargų vertinimas
Panagrinėkime tų įmonių, kurios nėra kotiruojamos atviroje rinkoje, akcijų vertinimo metodus ir būdus, nes kotiruojamų akcijų kainą faktiškai lemia rinka. Daugeliu atvejų gana objektyvi listinguojamų akcijų kaina yra praėjusios prekybos dienos uždarymo kaina.
Priešingai nei kotiruojamos akcijos, vertybinių popierių biržose neįregistruotų įmonių akcijų vertinimas nukenčia nuo subjektyvumo. Nenuostabu, kad tokiomis aplinkybėmis, kiek bus vertintojų, tiek ir rinkos kainų.
Akcijų vertinimas pagal likvidacinę vertęPagal Federalinio įstatymo „Dėl akcinių bendrovių“ 31 straipsnio 2 dalį akcininkai – bendrovės paprastųjų akcijų savininkai pagal minėtą įstatymą ir bendrovės įstatus gali dalyvauti visuotiniame akcininkų susirinkime su teise. balsuoti visais savo kompetencijai priklausančiais klausimais, taip pat turi teisę gauti dividendus, o įmonės likvidavimo atveju – teisę gauti dalį jos turto. Likviduojamos bendrovės turto paskirstymo akcininkams tvarką reglamentuoja minėto įstatymo 23 straipsnis:
„23 straipsnis. Likviduojamos bendrovės turto paskirstymas tarp akcininkų
1. Visų pirma, mokėjimai atliekami už akcijas, kurios turi būti išpirktos pagal šio federalinio įstatymo 75 straipsnį;
antra, mokami sukaupti, bet neišmokėti dividendai už privilegijuotąsias akcijas ir privilegijuotųjų akcijų likvidacinė vertė, nustatyta bendrovės įstatuose;
trečia, likviduojamos įmonės turtas paskirstomas akcininkams – paprastųjų akcijų ir visų rūšių privilegijuotųjų akcijų savininkams.
2. Jeigu bendrovės turto neužtenka priskaičiuotiems, bet neišmokėtiems dividendams ir bendrovės įstatuose nustatytai likvidacinei vertei išmokėti visiems akcininkams, kuriems priklauso vienos rūšies privilegijuotosios akcijos, tai turtas paskirstomas tarp akcininkų, kuriems priklauso šios rūšies privilegijuotosios akcijos. proporcingai jiems priklausančiam šios rūšies akcijų skaičiui.“ .
Šiuo atžvilgiu akcijų likvidacinė vertė reiškia sumą, kurią akcininkai gaus, jei įmonė bus likviduota ir turtas bus parduotas atskirai skirtingiems pirkėjams. Jeigu paaiškės, kad akcijų likvidacinė vertė yra didesnė už kainą, kurią už jas norėtų mokėti galimas pirkėjas, tuomet gali paaiškėti, kad akcininkui nėra pagrindo parduoti šias akcijas už bendrovės pasiūlytą kainą. pirkėjui, o parduoti turtą likviduojant.
Beje, pagal likvidavimo vertę galite apskaičiuoti minimalų pelningumą, kurį turėtų atnešti nuosavybės teisė į akcijas. Tarkime, kad likvidacinė akcijų paketo vertė gali būti investuojama su nerizikinga 8% metine grąža, nors negalime kalbėti apie nerizikingų investicijų galimybę Rusijoje po 1998 m. Akivaizdu, kad tokiomis sąlygomis turėti akcijas prasminga tik tada, kai bendros pajamos iš dividendų ir rinkos vertės padidėjimo viršija 8% per metus. Jeigu įmonės akcijų turėjimas tokio pelningumo nesuteikia, belieka viena – tikėtis įmonės likvidavimo.
Tačiau čia reikia atsižvelgti į tai, kad pagal Federalinio įstatymo „Dėl akcinių bendrovių“ 49 straipsnį sprendimą dėl likvidavimo priima visuotinis akcininkų susirinkimas tik valdybos siūlymu. bendrovės stebėtojų taryba), jeigu bendrovės įstatuose nenumatyta kitaip. Sprendimą likviduoti bendrovę priima visuotinis akcininkų susirinkimas, trijų ketvirtadalių akcininkų - balsavimo teisę turinčių akcijų savininkų, dalyvaujančių visuotiniame akcininkų susirinkime, balsų dauguma. Todėl, norint įgyvendinti sprendimą likviduoti įmonę, būtina turėti pakankamai neblogą akcijų paketą.
Akcijų likvidacinė vertė nustatoma remiantis viso turto grynąja galimo realizavimo verte, atėmus įmonės įsipareigojimus (trumpalaikius ir ilgalaikius) bei likvidavimo išlaidas. Be to, reikia atminti, kad likviduojamos įmonės turtas tarp akcininkų paskirstomas trimis etapais (1 p., 23 str.).
Deja, nustatant akcijų likvidacinę vertę, atsiranda būtinybė įvertinti viso įmonės turto realizavimo vertę, o tai nėra lengva užduotis, nes konkretaus turto realizacinė vertė bendriausiu atveju gali nesutapti su jo buhalterinė vertė. Jei atsargas, kaip taisyklė, galima parduoti su tam tikru pelnu, tai mašinos, mechanizmai ir gamybos įranga dažniausiai parduodami žemiau buhalterinės vertės, nes įrangos pardavimo kaštai gali būti labai dideli, o naudotos įrangos kaina – maža. Sunku daryti kokias nors bendras prielaidas dėl nuosavybės teise priklausančios žemės ir pastatų bei „gautinų sumų“. Taigi, įvertinus akcijas likvidacine verte, įvertinamas visas kitas įmonės turtas. Reikėtų atsižvelgti į tai, kad kiekvieno turto vertinimas turi savo paklaidą, o sumuojant viso turto vertes visiškai nėra akivaizdu, kad klaidos bus visiškai kompensuotos ir nebus sumuojamos. aukštyn.
Akcijų vertinimas pagal buhalterinę vertęAkcijų vertinimas pagal turto buhalterinę vertę tam tikru mastu supaprastina vertinimo užduotį. Tačiau tuo pačiu reikia žinoti, kad turtas vertinamas ne realiomis, o buhalterinėmis kainomis, todėl labai sunku pasakyti, kokia bus vertinimo klaida. Nepaisant to, gauta vertė gali būti tam tikra gairė.
Atsižvelgiant į tai, kad ne visas organizacijos turtas yra finansuojamas akcininkų, akcijų balansinė vertė apskaičiuojama remiantis viso turto (fiksuoto ir trumpalaikio) balansine verte, atėmus ilgalaikius ir trumpalaikius organizacijos įsipareigojimus. . Šiuo atveju imama ilgalaikio turto balansinė vertė atėmus nusidėvėjimą, t.y. naudojama jo grynoji buhalterinė vertė.
Akcijų vertinimas pagal pakeitimo kainąAtkūrimo kaštai yra suma, kuri būtų išleista, jei įmonės turtas būtų pakeistas dabartine būsena ir dabartinėmis kainomis. Kitaip tariant, jei įmonė turi įrangą, kuri išnaudojo pusę numatomo tarnavimo laiko, o nauja tokia įranga kainuoja 2 milijonus rublių, tada įrangos pakeitimo kaina bus 1 milijonas rublių.
Vertinant atsargas pagal atkūrimo savikainą, visas turtas vertinamas atkūrimo savikaina, tada atimami ilgalaikiai ir trumpalaikiai įsipareigojimai.
Reikia pripažinti, kad pagrindinis sunkumas yra nematerialiojo turto vertinimas. Be to, norint atkurti įmonės sėkmę, gali nepakakti vien pakeitus įmonės turtą. Taigi akcijos gali būti neįvertintos. Tačiau bankui gal ir nėra taip blogai susitelkti į sumažintą kainą: geriau paukštis rankoje nei pyragas danguje. Blogiau bus, jei už įkaitą parduotų pinigų neužteks kreditoriaus, t. y. banko, reikalavimams patenkinti.
Vertinimas pagal akcijų grąžą
Nemažai akcijų vertinimo būdų yra pagrįsti jų, kaip finansinės priemonės, galinčios atnešti savininkui pelno, vertės nustatymu. Pagrindiniai pelno gavimo būdai yra dividendų gavimas ir akcijų vertės didinimas, susijęs su įmonės finansinių rezultatų gerinimu, verslo plėtra ir turto vertės didinimu. Pelningumo matas yra pelningumas. Akcijų grąža – tai pelno vienai akcijai ir akcijos kainos santykis, išreikštas procentais:
Išeiga =
= (pelnas vienai akcijai / akcijos kaina) 5 100 %
kur pelnas vienai akcijai yra pelnas (atskaičius mokesčius), padalytas iš išleistų akcijų skaičiaus; akcijų kaina yra norima vertė.
Kadangi grąža yra pajamų ir akcijos kainos santykis, kuris nežinomas dėl to, kad akcijos nekotiruojamos atviroje rinkoje, tai aišku, kad grąžos nustatyti negalima (viena lygtis su dviem nežinomaisiais). Todėl jie griebiasi dirbtinės technikos: ima grąžą iš ne nagrinėjamos įmonės akcijų, o panašių įmonių, kurios kotiruojamos biržoje, akcijų grąžą. Galite paimti vidutinę vertę. Kadangi investicijos į akcijas, kurios nėra įtrauktos į biržos sąrašus, gali būti rizikingesnės, tokių akcijų grąža turėtų būti didesnė, kad būtų kompensuota rizika.
Nustačius pajamingumo vertę ir žinant pajamas, tenkančias vienai akcijai, galima nustatyti numatomą akcijos kainą.
Šio vertinimo metodo trūkumai yra akivaizdūs. Pirma, ji pagrįsta tuo, kas buvo, o ne tuo, kas bus. Kad įvertinimas būtų patikimesnis, jis turėtų būti pagrįstas veiksniais, kuriuos galima pakartoti ateityje. Tai reiškia, kad visi netaisyklingi straipsniai turėtų būti pašalinti, kai naudojamas praeities pelnas būsimam pelnui įvertinti; tiek pajamos, tiek išlaidos turi būti pakoreguotos, kad atspindėtų bet kokius pokyčius, kurie bus padaryti ateityje. Antra, pelno skolinimosi iš „kažkieno peties“ faktas kalba pats už save. Trečia, pajamingumo didinimas kaip kompensacija už riziką turėti nelikvidų akcijų taip pat yra subjektyvu.
Vertinimas pagal kainos ir pajamų santykįKainos ir pelno santykis iš esmės yra atvirkštinis pelningumui, jei pastarasis neskaičiuojamas procentais. Ir lygiai taip pat, jei akcijos nėra listinguojamos biržoje, tada kainos ir pelno santykio nustatyti negalima. Tačiau šis santykis žinomas toms įmonėms, kurių akcijomis prekiaujama biržoje. Paklausę šio santykio vertės, galite sužinoti akcijų kainą. Natūralu, kad kainos ir pajamų santykio reikšmė turi būti imama to paties pramonės sektoriaus įmonėms, kuriai priklauso įmonė, kurios akcijos vertinamos. Galite paimti vidutinę kainos ir pajamų rodiklio reikšmę arba minimalią jo reikšmę. Priimta vertė turėtų būti sumažinta maždaug trečdaliu, kad būtų atspindėtas mažas akcijų likvidumas:
1 akcijos rinkos vertė =
= (pajamos vienai akcijai) 5
5 (kainos ir pajamų santykis) 5 (1 – 1/3).
Vertinimas pagal dividendų pajamasKaip alternatyva akcijų vertinimo pagrindui nustatyti gali būti naudojami dividendai. Tikimasi, kad pirkėjas sumokės už grynųjų pinigų srautus, generuojamus iš dividendų, kuriuos jis gaus tol, kol parduos akcijas. Pardavėjas gauna pinigus dabar, atsisakydamas būsimų pajamų iš dividendų. Tuo pačiu reikia žinoti, kad paprastai tik stambus akcininkas gali turėti įtakos bendrovės pajamų paskirstymui, įskaitant dividendų politiką.
Dividendų pajamingumas – tai už akciją išmokamos dividendų sumos ir akcijos kainos santykis, išreikštas procentais (į mokesčius neatsižvelgsime – laikomės tik principinio požiūrio):
Dividendų pajamingumas = (dividendai už 1 akciją / 1 akcijos kaina) 5,100%.
1 akcijos kaina = (dividendai už 1 akciją /
dividendų pajamos) 5 100 proc.
Iš pradžių pirkėjas turi įvertinti, kaip reguliariai įmonė moka dividendus ir koks pelningumas jam tiks. Dėl šių priežasčių jis gali pasiūlyti tam tikrą akcijos kainą, bet ne didesnę. Greičiausiai pirkėjas pasirinks pajamingumą pagal dabartinį dividendų pajamingumą iš panašių listinguojamų bendrovių akcijų. Tokiu atveju galima pasikliauti ne kokios nors vienos įmonės dividendų pajamomis, o vidutine verte.
Kartu turime daryti prielaidą, kad kadangi „nekotiruojama“ įmonė yra rizikingesnė investicija nei „kotiruojama“, akcininkas tikisi didesnių dividendų pajamų mainais už didesnės rizikos laipsnį. Kiek daugiau, sprendžia pirkėjas-investuotojas. Ir pagal šį sprendimą jis dividendų pajamoms taiko tam tikrą didinimo koeficientą. Natūralu, kad dėl to sumažės vienos akcijos, kurią jis gali pasiūlyti už akcijų paketą, kaina.
Kadangi akcijų kainos vertinimo vertė priklauso nuo pasirinktų dividendų pajamų, o pastarųjų pasirinkimas yra subjektyvus procesas, net jei yra duomenų apie biržoje listinguojamų įmonių dividendų pajamas. Apie objektyvumą tokiomis sąlygomis galima kalbėti tik tuo atveju, jei per trumpą laiką galima sekti kelių panašaus dydžio blokų pirkimo-pardavimo sandorių akcijų kainas. (Tačiau mes žiūrime į nelikvidių akcijų vertinimą, todėl pagal apibrėžimą negalėsime analizuoti kitų sandorių.)
Taip pat atkreipkite dėmesį, kad vertinant akcijas pagal dividendų pajamingumą paprastai daroma prielaida, kad tikėtini akcijų dividendai išliks pastovūs. Tačiau besiplečiančios įmonės akcininkai gali tikėtis reguliaraus metinių dividendų padidėjimo. Tokiais atvejais akcijų vertei įvertinti naudojamas dividendų augimo modelis - Gordon modelis, kurio vienas iš parametrų yra numatomas metinis dividendų augimo tempas, išreikštas procentais arba trupmena.
Jeigu bendrovė akcininkams nemoka dividendų, o visą gautą pelną reinvestuoja, mūsų svarstomu metodu akcijų vertės įvertinti neįmanoma, nes dividendų pajamų nebus.
Vertinimas pagal būsimus pinigų srautusŠis metodas naudojamas, kai pirkėjas planuoja pertvarkyti ar plėsti įmonę. Tokiu atveju pelnas, kurį pirkėjas tikisi gauti, nebus susijęs su įsigytos įmonės praeities pajamomis ir dividendais, todėl aptartų metodų naudojimas tokiomis aplinkybėmis bus nepagrįstas. Esant tokiai situacijai, pirkimo kaina gali būti skaičiuojama kaip diskontuota būsimo uždarbio vertė. Tiesą sakant, čia kalbama apie įmonės įsigijimą, pavyzdžiui, susijungimo tikslu.
Apie įvairių veiksnių įtaką akcijų kainomsĮvairių rūšių akcijoms bendrovės įstatuose gali būti suteiktos visiškai skirtingos teisės. Didžiausias skirtumas yra tarp paprastųjų ir privilegijuotųjų akcijų, jų vertės vertinimas turėtų atspindėti skirtingą statusą. Taigi pagal Federalinio įstatymo „Dėl akcinių bendrovių“ 32 straipsnį akcininkai – bendrovės privilegijuotųjų akcijų savininkai, išskyrus retas išimtis, visuotiniame akcininkų susirinkime balsavimo teisės neturi. Tuo pačiu metu bendrovės įstatuose turi būti nustatytas dividendų dydis ir (arba) vertė, sumokėta likviduojant įmonę (likvidacinė vertė) už kiekvienos rūšies privilegijuotąsias akcijas. Dividendų dydis ir likvidacinė vertė nustatomi fiksuota pinigine suma arba procentais nuo privilegijuotųjų akcijų nominalios vertės. Dividendo dydis ir privilegijuotųjų akcijų likvidacinė vertė taip pat laikomi nustatytais, jei bendrovės įstatuose yra nustatyta jų nustatymo tvarka. Natūralu, kad paprastųjų ir privilegijuotųjų akcijų statuso skirtumai turi įtakos jų vertei.
Kitas svarbus veiksnys, turintis įtakos akcijų kainai, yra akcijų paketo dydis. Patys smulkieji akcininkai turi mažai įtakos nustatant įmonės politiką. Tuo pačiu metu kontrolinio akcijų paketo vertė paprastai atsispindi mažo akcijų paketo priemokoje. Tokios priemokos dydis gali siekti 30–40% vidutinės akcijų kainos. Taip yra dėl to, kad toks akcijų paketas jo savininkui suteikia galimybę tikrai tvarkyti įmonės reikalus.
Jei akcijų paketas yra didelis, bet nepakankamas realiai kontrolei užtikrinti, gali atsitikti taip, kad jo pardavimo rinka bus apribota ir dėl to tikėtina kaina gali būti mažesnė nei mažesnio akcijų paketo (pvz., poveikis kotiruojamų akcijų kainos „nusileidimas“). Tačiau tai galioja ir listinguojamoms akcijoms, ir akcijoms, kurios nėra kotiruojamos atviroje rinkoje.
Kitas veiksnys, galintis turėti įtakos akcijų kainai, yra investicinių pinigų suma, kurią pirkėjas tikisi investuoti į tam tikros įmonės akcijas. Visiškai suprantama, kad kitos įmonės kontrolinį akcijų paketą įsigyjančią bendrovę labiau domina ateities pajamos, o ne dividendų dydis, kuris yra pagrindinis smulkaus investuotojo interesas. Kontroliuojantis pirkėjas yra ilgalaikis investuotojas (dažniausiai korporacija), o trumpalaikis investuotojas greičiausiai yra spekuliantas (dažniausiai privatus investuotojas).
Akcijų kainai įtakos turi ir laikotarpis, kuriam perkamos akcijos.
Įmonė, kurios akcijos vertinamos, siekdama išvengti priešiško perėmimo ar kontrolės praradimo, gali imtis tam tikrų veiksmų, kurie lems akcijų kainos pasikeitimą investicinio patrauklumo mažinimo kryptimi.
Apibendrinant pažymime, kad aptarti vertinimo metodai neleidžia gauti objektyvios akcijų pardavimo kainos, jie apytiksliai nustato rėmus, kuriais šalys gali derėtis.
Tęsinys.
RUSIJOS FEDERACIJOS ŠVIETIMO IR MOKSLO MINISTERIJA
ROSTOVO VALSTYBINIO EKONOMIKOS UNIVERSITETAS (RINH)
Finansų skyrius
Finansų ir ekonomikos inžinerijos katedra
PRIĖMIMAS Į APSAUGĄ
Galva IPPE katedra, profesorė, ekonomikos mokslų daktarė
________________
„______“_____________________2013 m
BAIGIAMOSIOS DARBOS
tema:
„Užstato vertinimo ypatumai hipotekos skolinimo tikslais
(naudojant gyvenamojo nekilnojamojo turto Rostove prie Dono pavyzdį)"
Baigta
Studentas gr. FK-558
Specialybė 080105 „Finansai ir kreditas“
Darbo mokslinis vadovas
Docentas, Ph.D.
Recenzentas
Docentas, Ph.D.
Finansų katedra L. V. Bogoslavceva
Rostovas prie Dono
2013
ĮVADAS………………………………………………………………………. | ||
1 SKYRIUS. | TEORINIAI NT VERTINIMO ASPEKTAI HIPOTEKOS SKOLINTOJIMO TIKSLAMS……………………. |
|
Užstato samprata hipotekos paskoloje................................................ | ||
Gyvenamojo nekilnojamojo turto kaip užstato objekto ypatybės……….… | ||
Užstato vertinimo specifika hipotekos skolinimo tikslais………………………………………………………………………………… | ||
2 SKYRIUS. | TRIJŲ KAMBUČIŲ BUTŲ IŠLAIDŲ APSKAIČIAVIMAS HIPOTEKOS SKOLEDIMO TIKSLUI……………….……..… | |
Vertinimo dalyko ypatumai……………………………………… | ||
Trijų kambarių buto kainos apskaičiavimas………………………… | ||
3 SKYRIUS. | ĮSTATYMO VERTINIMO GERINIMAS……………………. | |
IŠVADA ……………………………………………………………………. | ||
NAUDOTŲ ŠALTINIŲ SĄRAŠAS……………………………… | ||
A PRIEDAS. Informacija apie vertinamą objektą ………….……… | ||
B PRIEDAS Teritorija greta namo ……………………… | ||
B PRIEDAS Namo išorė ir įėjimo būklė ……………… | ||
D PRIEDAS Svetainės, virtuvės ir prieškambario būklė ………..…… | ||
D PRIEDAS Vonios kambario būklė ……………………………….……….. | ||
G PRIEDAS. Informacija apie pasirinktus analogus........................ | ||
I PRIEDAS. Apskaičiuojant buto kainą lyginamuoju metodu... |
ĮVADAS
Šiuo metu, ekonomikos stabilizavimosi kontekste po pasaulinės finansų ir ekonomikos krizės, ypač svarbūs veiksmai, skirti tobulinti priemones, kurios visų pirma leidžia išspręsti aktualias ekonomikos ir visuomenės problemas. Tokie instrumentai apima būsto paskolų sistemą, kuri yra šalies kredito ir finansų sistemos dalis, skirta spręsti būsto problemą visuomenėje. Veiksmingos hipotekos kreditavimo sistemos formavimas šalyje Rusijos Federacijos Vyriausybės lygiu buvo apibrėžtas kaip viena iš prioritetinių valstybės politikos sričių.
Šiuo atžvilgiu itin svarbus kokybiškas gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo procesas hipotekos kreditavimo sistemoje, kaip vienas iš lydinčių, pagalbinių procesų išduodant būsto paskolas. Be to, vis labiau reikalingas kompetentingas ir objektyvus gyvenamojo nekilnojamojo turto vertės įvertinimas, o turto vertinimo institucija savo ruožtu reikalauja tobulinimo: nėra informacinės bazės vertinimui, vertintojų profesinis mokymas Rusijoje dar nėra atliktas. pasiekė pasaulinį lygį. Šie veiksniai lėmė baigiamojo darbo temos aktualumą.
Vertinimas užstato tikslais yra vienas aktualiausių vertinimo teorijos praktinio panaudojimo aspektų, nes tai viena populiariausių paslaugų rūšių vertinimo rinkoje.
Vertinimo tikslas yra parodyti tikrąją objekto vertę. Juk nekilnojamojo turto kaina gali kilti arba kristi priklausomai nuo rinkos aplinkybių.
Problemos išsivystymo laipsnis. Užstato vertinimo klausimai nagrinėjami tokių mokslininkų darbuose kaip: A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova, E. I. Lobanovas, A. Baktimirovas, M. Trofimova, S. V. Gribovskis ir kt. Taip pat buvo naudojami norminiai aktai – tiek bendrieji, tiek reglamentuojantys bankinę veiklą. . Internete yra naujausios informacijos šiais klausimais. Tačiau pagrindinis akcentas, rašant šį darbą, buvo skiriamas periodinei spaudai, kurioje pakankamai išsamiai nagrinėjami skolinimo, įskaitant būsto paskolą, klausimai, o svarbiausia – pateikiami naujausi ir aktualūs duomenys, įskaitant statistiką.
Darbo tikslas – ištirti teisinę ir metodinę užstato vertinimo bazę Rusijos Federacijoje, taip pat apskaičiuoti objekto rinkos vertę hipotekos kreditavimo tikslais.
Norint pasiekti šį tikslą, būtina išspręsti šias užduotis:
- analizuoti nekilnojamojo turto vertinimo užstato tikslais teorinius pagrindus;
- iliustruoja nekilnojamojo turto vertinimo užstato tikslais metodų ir metodų taikymą ir apribojimus.
- analizuoti pradinę informaciją, sugrupuoti gautus duomenis, sudaryti trumpą nekilnojamojo turto rinkos apžvalgą vertinimo dieną;
- pagrįsti ir derinti sandėlio pastato rinkos vertės įkeitimo tikslais vertinimo rezultatus;
Tyrimo objektas – nekilnojamasis turtas kaip užstato objektas hipotekos paskolos tikslais.
Tyrimo objektas – specifinės finansinių ir organizacinių santykių formos, kurios atsiranda procesegyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto vertinimas hipotekos paskolos tikslu.
Instrumentinis ir metodinis tyrimo aparatas. Teorinėms pozicijoms pagrįsti ir praktinių rekomendacijų rengimui buvo naudojamos mokslinės priemonės, ypač tokie tyrimo metodai kaip stebėjimas, grupavimas ir palyginimas.
Informacija ir empirinė bazėparengti Rusijos Federacijos ir Rusijos Federaciją sudarančių subjektų teisės aktai, tarptautiniai, Europos ir nacionaliniai vertinimo standartai, federalinis įstatymas „Dėl vertinimo veiklos Rusijos Federacijoje“ 2001-01-01; Federalinis vertinimo standartas „Bendrosios vertinimo sampratos, metodai ir vertinimo atlikimo reikalavimai“ (FSO Nr. 1); Federalinis vertinimo standartas „Vertinimo tikslas ir vertės tipai“ (FSO Nr. 2); Federalinis vertinimo standartas „Reikalavimai vertinimo ataskaitai“ (FSO Nr. 3).Federalinis vertinimo standartas „Nekilnojamojo turto objektų kadastrinės vertės nustatymas“ (FSO Nr. 4); Federalinis vertinimo standartas „Tyrimo rūšys, atlikimo tvarka, reikalavimai ekspertinei išvadai ir jos tvirtinimo tvarka“ (FSO Nr. 5); Federalinis vertinimo standartas „Reikalavimai vertintojų savireguliacijos organizacijos eksperto žinių lygiui (FSO Nr. 6)“, tarptautiniai finansinės atskaitomybės standartai, profesinėje literatūroje skelbiami faktai ir duomenys, interneto šaltiniai, analitinė medžiaga.Šį darbą sudaro trys skyriai, kurių kiekviename išsamiai aprašoma baigiamojo darbo tema.
Darbą sudaro įvadas, trys skyriai, išvados, 45 pavadinimų bibliografinis sąrašas, 7 priedai, kuriuose yra 3 lentelės su vertinimo objekto skaičiavimais, informacija apie analogus.
1 SKYRIUS. TEORINIAI NT VERTINIMO PAGRINDAI HIPOTEKOS SKOLINIMO TIKSLAMS
1.1 Užstato samprata išduodant hipoteką
„Įkeitimo“ sąvoka buvo žinoma nuo romėnų teisės laikų, kuri buvo naudojama kaip teisė į kitų žmonių daiktus. Ankstyvaisiais romėnų teisės raidos lygiais įkeitimo rūšis buvo fiducia, o tai reiškė ne ką kita, kaip įkeisto daikto pardavimą su teise jį atpirkti. Kitas, labiau išvystytas užstato tipas buvo pignus. Pignus tipo įkeitimu skolininkas perleido daiktą kreditoriui kaip skolos užtikrinimą, bet ne nuosavybėn, kaip fiduciariniu būdu, o valdyti.
Tobuliausia užstato forma mūsų laikais yra hipoteka. Įkeitus hipoteką, įkeistas daiktas liko savininko žinioje ir paskolos davėjui neperėjo. Sąvoka „hipoteka“ pirmą kartą pasirodė Graikijoje anksti VI V. pr. Kr e. Senovės graikai taip įvardijo atsakomybę prieš kreditorių, turintį savo žemę. Ant paskolos gavėjo turto, kurį jis įkeitė kaip užstatą, ribos buvo pastatytas stulpas su užrašu, leidžiančiu kitiems suprasti, kad šiuo turtu buvo užtikrinta skola. Toks stulpas buvo vadinamas „hipoteka“, išvertus iš senovės graikų kalbos kaip „parama“, „stovas“. Žodis „hipoteka“ vis dar vartojamas keliomis reikšmėmis. Pirma, jis vartojamas įkeitimo formai pažymėti, kai įkeitimo dalykas lieka įkaito turėtojui, nepaisant to, ar turtas yra kilnojamas, ar nekilnojamasis. Antra, nustatyti specialią daiktinę teisę į kilnojamąjį ir nekilnojamąjį turtą, leidžiančią užtikrinti kreditoriaus reikalavimus disponuojant hipotekos daiktu. Trečia, daugelyje teisinių sistemų, įskaitant Rusijos, jis naudojamas tik kalbant apie nekilnojamojo turto įkeitimą.
Rusijos teisėje įkeitimas vystėsi labai sparčiai ir išgyveno ilgą raidą, pradedant nuo senovės Rusijos įkeitimo, kuriame buvo atsektas romėnų patikėtinio pėdsakas, iki šiuolaikinio, įtvirtinto skyriuje. Civilinio kodekso 23 straipsnyje ir daugelyje kitų norminių teisės aktų, kur pagrindinė įkeitimo forma yra įkeitimas, kai įkeistas turtas lieka įkaito davėjo žinioje.
Įkeitimas turėtų būti suprantamas kaip teisiniai santykiai, kuriuose kreditorius, neįvykdęs ar netinkamai įvykdęs įkeitimu užtikrintą prievolę, turi teisę gauti piniginę įmoką iš įkeisto turto vertės, pirmenybę teikiant kitiems asmenims. įstatyme nustatyti kreditoriai (DK 334 str. 1 d.).
Įkeitimas atlieka laiduotojo funkciją, nes turtas, kurio vertės sąskaita gali būti kompensuojami kreditoriaus turtiniai reikalavimai, jam suteikiamas iki skolininko nemokumo fakto.
Advokato pozicijoje įkeitimas gaunant paskolą reiškia teisinio ryšio tarp įkaito turėtojo ir svetimo turto užmezgimą, kurio dėka įkaito turėtojas turi teisinę galimybę iš įkeisto turto išgauti savo mainomą vertę, nepriklausomai nuo skolininko noras. Dėl to įkeitimo, kaip laiduotojo, esmė yra ta, kad neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius įkeitimu užtikrintą prievolę, kreditorius turi teisę reikalauti sumokėti grynaisiais pinigais nuo įkeisto turto vertės.
Užstatu užtikrinamas reikalavimas turi būti piniginio pobūdžio. Atkreipkime dėmesį, kad str. CK 337 straipsnyje nustatyta, kad įkeitimu, jeigu sutartimi nenumatyta kitaip, garantuojamas reikalavimų įvykdymas tiek, kiek jis turi tenkinimo metu, tai yra delspinigių, netesybų, nuostolių, atsiradusių dėl įvykdymo pavėlavimo, atlyginimo, taip pat. atlygina įkaito turėtojo būtinas išlaidas įkeisto daikto išlaikymui . Taip pat pažymime, kad įkeitimu užtikrintų reikalavimų apimtys yra daug platesnės, jei įkeitimo objektas yra nekilnojamasis turtas. Įkeisto nekilnojamojo turto lėšomis įkaito turėtojas turi teisę atlyginti jo išlaikymo ir užtikrinimo išlaidas bei grąžinti hipotekos davėjo su šiuo turtu susijusius mokesčius, rinkliavas ar komunalinius mokesčius.
Bankui ar kitai kredito įstaigai patraukliausia užstato rūšis – hipoteka (nekilnojamojo turto įkeitimas). Tai paaiškinama tuo, kad kiekvienas įkeitimo sandoris būtinai registruojamas valstybinėse įstaigose, todėl garantuojamas tokio sandorio teisėtumas ir įkeisto turto saugumas. Tokio tipo užstato naudojimas mūsų šalyje yra labai sudėtingas. Tai paaiškinama dideliais esamos teisinės bazės prieštaravimais, daugybės specialių teisės aktų nebuvimu, taip pat jo įgyvendinimo sudėtingumu ir didelėmis sąnaudomis.
Šiuo metu hipoteką Rusijoje reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinio kodekso 1 dalis, Rusijos Federacijos 2001-01-01 įstatymas „Dėl hipotekos“ (tiek, kiek tai neprieštarauja Civiliniam kodeksui), federaliniai įstatymai. 2001-01-01 „Dėl hipotekos“ (nekilnojamojo turto įkeitimo), 2001-01-01 „Dėl valst. teisių į nekilnojamąjį turtą registracija ir sandorius su juo“ ir kt.
Pagal galiojančius teisės aktus užstatu laikomi: žemės sklypai, įmonės, pastatai, statiniai, butai ir kiti nekilnojamojo turto objektai.
Pastatų, statinių, įmonių hipotekos teisinio reguliavimo ypatumai yra išdėstyti Hipotekos įstatymo (nekilnojamojo turto įkeitimo) 69 straipsnyje. Be to, šios normos pirmoje pastraipoje yra tiesioginė nuoroda į CPK 2 dalį. 340 Rusijos Federacijos civilinis kodeksas.
Įstatymo „Dėl hipotekos“ komentare pažymėta, kad „Pastato ar statinio hipoteka leidžiama tik tuo pačiu metu įkeičiant žemės sklypą, kuriame yra šis pastatas, ar šio pastato dalį, arba šio sklypo dalis, kurioje funkcionaliai suteikiamas įkeistas daiktas, arba priklauso šio sklypo nuomos teisės įkaito davėjui. Tuo pačiu įkeitimo teisė netaikoma žemės sklypui, kuriuo įkaito davėjas turi nuolatinio naudojimo teisę.
Įmonės įkeitimas šiuolaikinėje Rusijos praktikoje yra gana retas. Tai visų pirma paaiškinama veiksmingo tokio turto vertinimo mechanizmo nebuvimu, jo pardavimo sunkumais ir kitais ne mažiau svarbiais veiksniais (sutarties vykdymo trukmė ir didelės išlaidos, didelis reikalingų dokumentų kiekis ir kt.).
Paprastai įmonės turtinis kompleksas, kai jis įkeičiamas, apima visą materialųjį ir nematerialųjį turtą, įskaitant: pastatus, statinius, įrangą, inventorių, žaliavas, gatavą produkciją, reikalavimo teises, išimtines teises ir kt. Daugelio teisininkų nuomone, , subjekto sudėtis Įkaitas neturėtų apimti įmonės finansinių ir verslo įsipareigojimų užstato. Tuo pačiu metu įkaito turėtojas neturi turėti teisės disponuoti įmonės finansiniais rezultatais. Tai paaiškinama tuo, kad priešingu atveju hipotekos davėjas netektų galimybės pasinaudoti patraukliausia hipotekos puse.- ekonomiškas turto naudojimas siekiant gauti pajamų, kaip lėšų šaltinį mokėjimams pagal paskolos sutartį.
Įkeitimo dalyku taip pat negali būti asmeninio pobūdžio reikalavimų (pavyzdžiui, autorių teisių). Be to, turto sudėtis ir vertinimas atliekami remiantis visa inventorizacija. Pažymėtina, kad inventorizacijos aktas, balansas ir nepriklausomo auditoriaus išvada yra privalomi hipotekos sutarties priedai (Hipotekos įstatymo 70 str.).
Užstato vertinimas – viena iš svarbiausių problemų sudarant sandorį hipotekos paskolos. Paprastai hipotekos atveju užstato vertinimas atliekamas įkaito davėjo ir hipotekos kreditoriaus susitarimu. Nesunku nuspėti, kad įkaito davėjui pageidautina, kad įkainis nebūtų per didelis, nes jis tiesiogiai susijęs su notaro atlyginimo dydžiu. Kita vertus, paskolos dydis priklauso nuo užstato įvertinimo: kuo mažesnis užstatas, tuo mažesnė paskola.
Vadovaujantis str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 131 straipsniu, teisė įkeisti nekilnojamąjį turtą (hipoteka) priklauso nuo valstybinės registracijos. Valstybinės nekilnojamojo turto sandorių registravimo sistemą reglamentuoja 2001 m. sausio 1 d. Federalinis įstatymas Nr. 000 „Dėl teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registracijos“. Nors apskritai tai yra svarbus žingsnis gerinant nekilnojamojo turto rinką, šiuo metu galiojančiame įstatyme yra nemažai nuostatų, kurias reikia koreguoti. Taigi vienas pagrindinių registravimo veiklos etapų yra teisinis dokumentų nagrinėjimas ir nekilnojamojo turto sandorių teisėtumo patikrinimas (Registracijos įstatymo 13 straipsnio 1 punktas). Kartu šis įstatymas nenumato atsakomybės už nesąžiningą ar neišsamų pateiktų dokumentų patikrinimą. Pagal str. Įstatymo 31 str., atsakomybė už valstybinį teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registravimą numatyta tik už teisės į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo įrašų Vieningajame registre savalaikiškumą ir teisingumą, už nekilnojamojo turto registro išsamumą ir tikrumą. išduotą informaciją apie teises į nekilnojamąjį turtą ir sandorius su juo, už duomenų teikimo tikslumą ir savalaikiškumą (1 punktas), už informacijos apie nustatyta tvarka įregistruotas teises į nekilnojamąjį turtą ir sandorius su juo iškraipymą ar praradimą (2 punktas). Įstatymas nenumato atsakomybės už nepilną teisinę ekspertizę. Nenuostabu, kad įvedus šį įstatymą buvo sudaryta šimtai sandorių, kurie vėliau buvo pripažinti negaliojančiais dėl, pavyzdžiui, nepilnamečių teisių pažeidimo ir dėl kitų priežasčių.
Akivaizdu, kad pirkėjui yra itin sunku savarankiškai atlikti visą eilę būtinų patikrinimų, todėl atsakomybę už teisinį dokumentų patikrinimą priskirti valstybinei institucijai yra visiškai tikslinga, tačiau šiuo atveju ne mažiau svarbu numatyti tam tikra atsakomybė už šios pareigos nevykdymą.
Nepaisant to, kad įstatymų leidėjas įkeitimo teisės atsiradimo momento nelaiko priklausomu nuo jos valstybinės registracijos, greitas pastarosios įgyvendinimas visada yra ir įkaito turėtojo interesas. Savalaikis hipotekos valstybinis įregistravimas yra tam tikra prevencinė priemonė, susijusi su galimomis prieštaringomis situacijomis, galinčiomis supurtyti hipotekos kreditoriaus teises: nesvarbu, kiek kartų hipotekos objektas būtų susvetimėjęs, kad ir kokie sąžiningi būtų jo vėlesni susavintojai ir įgijėjai. yra, nė vienas iš jų negalės sukrėsti hipotekos kreditoriaus reikalavimų užtikrinimo būklės nuorodomis į savo sąmoningą nežinojimą apie esamą turto suvaržymą. Be to, dėl šios ypatingos teisės, suteiktos valstybės pripažinimo, stiprumo hipotekos objektas tam tikru mastu yra imobilizuotas, natūraliai apribotas jo apyvartumas – vargu ar atsiras daug norinčių mokėti už turtą. kad greitai gali būti prarasta be jokios kompensacijos. Šia prasme valstybinė hipotekos registracija sumažina tikimybę, kad ginčai kiltų dėl faktų, įvykusių po įkeitimo teisės atsiradimo.
2004 m. vasario 5 d. buvo priimti tolesni Federalinio įstatymo „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ pakeitimai, kurie įsigaliojo 2004 m. vasario 10 d. (2004 m. vasario 5 d. federalinis įstatymas). Šiais pakeitimais daugiausia siekiama pagerinti žemės sklypų užstatą. Registruodami hipotekos santykius notarai turėtų atkreipti dėmesį į šias naujoves:
1) dabar leidžiama surašyti ir notariškai tvirtinti hipoteką ir hipotekos sutartį, jei užstatas yra miškai (anksčiau tai nebuvo įmanoma);
2) neleidžiama ne teismo tvarka tenkinti hipotekos kreditoriaus reikalavimų įkeisto turto sąskaita, jeigu hipotekos dalykas yra žemės sklypas iš žemės ūkio paskirties žemės (įstatymo redakcijos 55 straipsnio 2 punktas). Taigi sutarčių su tokiu subjektu sudarymas ir notarinis patvirtinimas tapo neįmanomas;
3) išplėsta žemių, kurios gali būti įkeitimo objektu, kategorija. Jei anksčiau tai buvo tik žemės sklypai, kuriems įstatymas (senos redakcijos Įstatymo 62 straipsnio 1 punktas) tokią galimybę tiesiogiai numatė (ribotas sąrašas), tai dabar gali būti įkeisti bet kokie žemės sklypai, jeigu jie nėra neįtraukti į apyvartą arba neriboti apyvartos. Visų pirma atsirado galimybė įkeisti žemės ūkio paskirties žemę iš žemės ūkio organizacijų žemių, valstiečių (ūkių) ūkių ir asmeninių pagalbinių sklypų lauko žemės sklypus. Valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų hipoteka neleidžiama (įstatymo redakcijos 63 straipsnio 1 punktas);
Rusijos įstatymų leidybos praktika reglamentuoja lyginamųjų, sąnaudų ir pajamų metodų taikymą vertinant nekilnojamąjį turtą.
Vieno ar kito požiūrio pasirinkimas priklauso nuo vertinamo turto pobūdžio, jo rinkos aplinkos, potencialių nuomotojų ir nuomininkų tipinių motyvų ir veiksmų esmės, būtinos pradinės informacijos prieinamumo ir kokybės.
Norint suformuoti turto rinkos vertę, būtina atlikti šiuos darbų etapus:
1. atlikti komercinio nekilnojamojo turto rinkos analizę;
2. suformuoti nuomonę apie vertinimo objekto vietos privalumus ir trūkumus;
3. išanalizuoti geriausią ir efektyviausią panaudojimą (kaip dalis nekilnojamojo turto įvertinimo užstato tikslais, ši analizė naudojama tam tikrose situacijose, tačiau daugeliu atvejų neprivaloma, nes daroma prielaida, kad objektas bus įkeistas remiantis dabartinis naudojimas);
4. pasirinkti vertinimo metodus;
5. atlikti skaičiavimus pagal pasirinktus metodus;
6. suformuoti galutinę išvadą apie išlaidas.
Pakalbėkime apie pagrindinius dalykus, į kuriuos būtina atsižvelgti kiekviename iš aukščiau paminėtų etapų vertinant nekilnojamąjį turtą užstatu.
Rinkos analizė
Kokybiška rinkos analizė daugiausia lemia galutinio vertinimo rezultato patikimumą.
Rinkos analizė yra glaudžiai susijusi su likvidumo analize. Pavyzdžiui, vertinant gamybinį objektą, būtina išanalizuoti gamybinių patalpų paklausą (reikalaujamus plotus, dizainą ir būklę), taip pat analogiškų patalpų pasiūlos analizę.
Pažymėtina, kad vertinant užstato tikslu likvidumas yra svarbi užstato savybė ir daugeliu atvejų leidžia spręsti, kaip greitai paskolos skola gali būti grąžinta įgyvendinus hipotekos kreditoriaus teises į užstatą. Teisingai suformavus išvadą apie nekilnojamojo turto objekto likvidumo laipsnį, galima susidaryti pagrįstą nuomonę apie jo vertę ir priimti sprendimą dėl užstato nuolaidos dydžio.
Reikšmingi veiksniai, turintys įtakos nekilnojamojo turto likvidumui, yra: vieta, objekto fizinės savybės (susidėvėjimas, komunalinių paslaugų būklė), objekto dydis, nekilnojamojo turto rinkos būklė tam tikrame regione ir vietovėje. Reikėtų pažymėti, kad šių veiksnių laikymasis didesniu ar mažesniu mastu nulems objekto priskyrimą tam tikrai klasei.
Kaip likvidumo rodikliai, vidutinis ekspozicijos laikas konkrečioje vietovėje naudojamas objektams, priklausantiems to paties rinkos segmento kaip ir nagrinėjamasis, ir panašių savo pagrindinėmis savybėmis.
Atsižvelgiant į pardavimo laiką, siūloma tokia turto likvidumo gradacija:
Pagrindinės rinkos analizės užduotys yra šios:
· susidaryti objektyvią nuomonę apie tai, kokie sandoriai labiau atstovaujami objektams, panašiems į vertinamą (lizingo ar pirkimo-pardavimo sandoriai);
· nuomos tarifo skaičiavimo (su pajamų metodu) ir lyginamuoju metodu analogų nustatymas;
· santykio tarp įvairių tipų objektų nuomos įkainių nustatymas (prekybinio ploto nuomos tarifas santykyje su biuro patalpų nuomos tarifu ir kt.).
Sudarant Komercinio nekilnojamojo turto įvertinimo užstato tikslais ataskaitą, šios ataskaitos tekstinėje dalyje turi būti nurodyta ši informacija:
1. trumpas miesto komercinio nekilnojamojo turto rinkos segmentų aprašymas;
2. vietinės rinkos segmento charakteristikos (vidutiniai nuomos įkainiai ir pardavimo kainos už 1 kv.m dabartinei datai, augimo dinamika lyginant su praėjusiais metais, vidutinis rinkos nepakankamo išnaudojimo lygis, vidutinis panašių objektų eksploatacinių kaštų lygis (m. absoliutūs arba santykiniai terminai);
3. investicinių projektų, susijusių su tokio tipo objektų statyba ar rekonstrukcija, buvimas mieste (aprašas, charakteristikos, vystytojas, bendros investicinės išlaidos, esama būklė).
Vertinimo objekto vietos aprašymas
Vieta yra vienas iš pagrindinių parametrų, nulemiančių galimą objekto pelningumą. Neteisingai nustačius šį parametrą, gali susidaryti nepatikima vertinamo turto vertė.
Pagrindiniai veiksniai, į kuriuos reikia atsižvelgti aprašant vertinamo turto vietą, yra šie:
Biurų turtui - vieta miesto „verslo“ rajone (likvidesnis turtas) arba atvirkščiai, vieta pramoninės aikštelės gilumoje (galimi įgyvendinimo sunkumai), patogus susisiekimas transportu ir pan.;
prekybiniam turtui - vieta prekybos koridoriuje (arba, atvirkščiai, giliai „aklavietėje“), eismo intensyvumas, vietos populiarumas ir pan.;
sandėlio turtui - transporto prieinamumas, infrastruktūros (geležinkelio linijos ir kt.) prieinamumas, visų reikalingų komunikacijų prieinamumas pakankamu kiekiu (elektra, dujos, vanduo ir kt.).
Aprašant vertinimo objekto vietą, gana aiškiai pateikiama grafinė informacija, kuria remiantis galima suprasti, kur yra vertinimo objektas,
Šios informacijos šaltinis gali būti elektroniniai ir popieriniai miesto žemėlapiai. Pateiksime grafinio vaizdo pavyzdį ir trumpą tekstinį vertinimo objekto vietos aprašymą.
Geriausio ir geriausio naudojimo analizė
Kadangi vertinimo veikla apima rinkos vertės nustatymą, efektyviausio naudojimo analizė nustato pelningiausią ir konkurencingiausią konkretaus turto naudojimą.
Efektyviausio turto panaudojimo analizė apima detalų rinkos situacijos, vertinamo turto savybių tyrimą, rinkos paklausų variantų, atitinkančių vertinamo turto parametrus, nustatymą, kiekvieno pasirinkimo pelningumo apskaičiavimą. ir įvertinant turto vertę kiekvienam panaudojimo variantui. Taigi galutinę išvadą apie efektyviausią naudojimą galima padaryti tik apskaičiavus išlaidas.
Geriausias ir efektyviausias turto naudojimas – teisiškai įmanomas ir tinkamai suprojektuotas, fiziškai įmanomas, tinkamais finansiniais ištekliais aprūpintas ir maksimalią vertę užtikrinantis laisvo ar išplėtoto žemės sklypo naudojimas.
Optimalų žemės sklypo naudojimą lemia konkrečios rinkos, kuriai priklauso vertinamas turtas, konkuruojantys veiksniai, o ne subjektyvios savininko, vystytojo ar vertintojo spekuliacijos rezultatas. Todėl efektyviausio panaudojimo analizė ir parinkimas iš tikrųjų yra vertinamam objektui reikšmingų rinkos veiksnių ekonominis tyrimas.
Daugeliu atvejų geriausio ir geriausio panaudojimo analizė nėra būtina siekiant įvertinti užstato tikslais. Vertinant užstato tikslais, ši analizė atliekama tik tuomet, kai yra aiškus vertinamo turto ir esamo naudojimo neatitikimas. Šiuo atveju vertinimas, atsižvelgiant į objekto tikslinės paskirties pasikeitimą, turėtų būti atliktas, jei tokia paskirtis jau buvo aiškiai nustatyta. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).
Pagal Federalinį vertinimo standartą Nr. 1, patvirtintą Vympelzo Rusijos ekonominės plėtros ministerijos 2007 m. liepos 20 d. Nr. 256, rinkos vertės nustatymo procedūra atliekama naudojant tris metodus:
Pajamų metodas (kapitalizacijos arba pajamų diskontavimo metodas nekilnojamojo turto vertinimui);
Išlaidomis pagrįstas metodas;
Lyginamasis metodas (rinkos požiūris į nekilnojamojo turto vertinimą).
Prieš apskaičiuojant vertinimo objekto vertę kiekvienam iš metodų, yra pagrindžiamas požiūrių pritaikomumas vertinimui.
Vieno ar kito požiūrio pasirinkimas, taip pat metodas kiekviename iš požiūrių parenkamas atsižvelgiant į vertinamo objekto specifiką, konkrečios rinkos ypatybes ir surinktoje informacijoje esančios informacijos sudėtį. Vertinimo metodai, kaip taisyklė, yra tarpusavyje susiję ir vienas kitą papildo.
Išlaidomis pagrįstas požiūris į nekilnojamojo turto vertinimą užstato tikslais
Išlaidų metodas – vertinamo objekto vertės nustatymo metodų rinkinys, pagrįstas išlaidų, būtinų vertinamam objektui atkurti ar pakeisti, nustatymu, atsižvelgiant į jo susidėvėjimą.
Šis metodas vertinant užstato tikslais, kaip taisyklė, naudojamas gana retai. Tačiau kai kuriais atvejais, pavyzdžiui, nesant pakankamai išplėtotos rinkos ir informacijos apie ją, sąnaudomis pagrįstas metodas gali būti vienintelis.
Vertinant objektus, apie kuriuos galima rasti pakankamai daug rinkos informacijos, taip pat vertinant gana „senus“ objektus, tikrai galima atsisakyti kaštų metodo. Vertinimas kaštų metodu šiuo atveju nesudaro pakankamai patikimos nuomonės apie galimą tokio objekto pardavimo kainą rinkoje.
Vertinant santykinai naujus nekilnojamojo turto objektus, nesant reikiamo rinkos informacijos kiekio galima vadovautis sąmata, tačiau būtina atidžiai išanalizuoti savininko pateiktą skaičiavimą (jis gali labai skirtis nuo vidutinių rinkos rodiklių). ).
Darbo atlikimo pagal sąnaudų metodą logika apima šių veiksmų atlikimą:
vertinamo pastato pakeitimo kainos (arba pakeitimo kainos) įvertinimas;
verslo pelno (investuotojo pelno) dydžio įvertinimas;
nustatytų nusidėvėjimo tipų apskaičiavimas;
žemės sklypo rinkos vertės įvertinimas;
galutinės vertinimo objekto vertės apskaičiavimas, pakoreguojant atkūrimo sąnaudas į nusidėvėjimą, po to gautą vertę padidinant žemės sklypo savikaina.
Šią logiką galima apibūdinti tokia formule, kuri leidžia daryti išvadą apie komercinio nekilnojamojo turto objekto vertę:
Objekto kaina = Saulė * (I - I) + Žemė, kur
ВС - vertinimo objekto pakeitimo kaina (arba pakeitimo kaina), atsižvelgiant į verslininko pelną;
I – objekto nustatyto nusidėvėjimo dydis;
Szem. -- nuosavybės teisių į žemės sklypą vertė.
Pakeitimo išlaidų įvertinimas
Atkūrimo kaštai (RC) – tai nekilnojamojo turto, vertinamo kaip naujo, statybos kaina, apskaičiuota dabartinėmis kainomis, neatsižvelgiant į nusidėvėjimą, ir koreliuojama. iki įvertinimo datos.
Pakeitimo kaina gali būti apskaičiuojama remiantis dauginimo arba pakeitimo kaina.
Atgaminimo kaina suprantama kaip statybos savikaina to meto kainomis tikrąją vertinamo pastato tikslios kopijos įkainojimo dieną, p. naudojant tas pačias statybines medžiagas, standartus ir dizainą.
Pakeitimo kaina nustatoma pagal statybos sąnaudas galiojančiomis kainomis vienodo naudingumo objekto, naudojant šiuolaikines medžiagas, standartus, projektus ir architektūrinius sprendimus, įvertinimo faktinę dieną.
Kaip matyti iš aukščiau pateiktų apibrėžimų, pakeitimo sąnaudų skaičiavimas yra palankesnis, nes antruoju atveju skaičiuojamos pastato, kuris skiriasi nuo pagal charakteristikas vertinamo pastato statybos kaštai, o naudingumo skirtumo vertinimas. lyginami pastatai yra labai subjektyvu.
Kita vertus, keitimo sąnaudų skaičiavimo pasirinkimas gali būti pateisinamas ir tuo atveju, jei vertinamas pastatas turi daug funkcinio nusidėvėjimo požymių, kurie gali nesumažinti jo komercinio patrauklumo potencialiam pirkėjui.
Apskritai pasirinkimas tarp „atgaminimo“ ir „pakeitimo“ kainos priklauso nuo daugelio veiksnių: vertinimo tikslo, surinktos informacijos apie vertinamą objektą kiekio ir kokybės, jo fizinių savybių ir kt.
Informacijos šaltiniai „atgaminimo“ arba „pakeitimo“ sąnaudoms apskaičiuoti:
sąmatos skaičiavimai (lokalinės sąmatos, objektų sąmatos, suvestinės sąmatos skaičiavimai);
UPVS kolekcijos (pastatų ir statinių atkūrimo sąnaudų suvestinių rodiklių, skirtų ilgalaikiam turtui perkainoti, rinkiniai pagal šalies ūkio sektorius) UPPS kolekcijos (išlaidos pateiktos 1969 m. kainomis):
Co-Invest kompanijos gaminamos kolekcijos (gamybinės, gyvenamosios, visuomeninės paskirties pastatai ir kt.) (kaina 2009 m., 2010 m. kainomis);
Statybos kaštų indeksai (Gosstroy dekretai, Co-Invest kolekcijos) ir kt.
Vertinimo praktikoje, norint nustatyti visą pakeitimo kainą, naudojami šie metodai:
1) Lyginamojo vieneto metodas,
2) suskirstymo pagal komponentus metodas,
3) Kiekybinio tyrimo metodas.
Metodo pasirinkimą lemia vertinimo tikslas ir reikiamas skaičiavimo tikslumas.
Lyginamojo vieneto metodas yra pagrįstas panašaus pastato lyginamojo vieneto (1 kvadratinio metro, 1 kubinio metro) statybos savikainos panaudojimu. Lyginamojo analogo vieneto savikainą reikia koreguoti pagal nustatytus jo ir vertinamo objekto skirtumus (fizinius parametrus, lengvai montuojamos įrangos prieinamumą, finansavimo sąlygas ir kt.).
Visa vertinamo objekto pakeitimo kaina nustatoma pakoreguotą lyginamojo vieneto savikainą padauginus iš lyginamųjų vienetų skaičiaus (plotas, kubatūra). Išlaidų dydžiui nustatyti dažniausiai naudojamos įvairios informacinės ir norminės medžiagos, pavyzdžiui, „Suvestiniai statybos sąnaudų rodikliai“, „Suvestiniai pakeitimo sąnaudų rodikliai“.
Skaičiavimui naudojama ši formulė:
Sn= S.s. H Taigi H KAM 1 H KAM 2 H KAM 3 H KAM 4 H KAM 5,
Kur: Sn-- vertinamo objekto savikaina;
S.s.- kaina 1 kv. arba kubinis metras tipinės konstrukcijos bazine data;
Taigi- palyginamų vienetų skaičius (vertinamo objekto plotas arba tūris)
KAM 1 – koeficientas, atsižvelgiant į nustatytus vertinamo objekto ir pasirinktos tipinės struktūros skirtumus pagal plotą, tūrį ir kitus fizikinius parametrus;
KAM 2 -- objekto vietos pataisos koeficientas;
KAM 3 -- statybos ir montavimo darbų kainos pokyčio koeficientas laikotarpiu nuo bazinės datos iki vertinimo momento datos;
KAM 4 -- koeficientas atsižvelgiant į kūrėjo pelną;
KAM 5 -- koeficientas atsižvelgiant į PVM (%).
Šis metodas pagrįstas tipinio objekto ar analogo palyginimo vieneto kaina, kurią renkantis būtina atsižvelgti į funkcinės paskirties panašumą, fizines charakteristikas, konstrukcinių sistemų klasę, objekto paleidimo datą ir kitas charakteristikas. .
Taikant lyginamąjį vieneto metodą, prekės vertė įvertinama pakeitimo savikaina. Taip yra dėl to, kad skaičiavimuose naudojamo lyginamojo vieneto kaina, kaip taisyklė, yra ne identiškas objektas, o artimas analogas.
Komponentų skaidymo metodas remiantis kokybiškai skirtingos informacijos naudojimu. Atskiri statinio konstrukciniai komponentai: pamatai, sienos, grindys ir kt. – vertinami pagal kaštų rodiklius, įskaitant tiesiogines ir netiesiogines išlaidas, būtinas konkretaus komponento tūrio vienetui pastatyti. Viso pastato kaina apskaičiuojama kaip visų komponentų sąnaudų suma pagal formulę:
kur Szd. - viso pastato statybos kaina;
Vj-- tūris j- th komponentas;
Cj-- savikaina tūrio vienetui;
N-- paskirtų statinio komponentų skaičius;
Kn – koeficientas, kuris atsižvelgia į esamus skirtumus tarp vertinamo objekto ir pasirinktos tipinės struktūros (identiškam objektui Kn = 1);
Ki yra koeficientas, kuriame atsižvelgiama į bendrą nusidėvėjimą.
Komponentų suskaidymo metodas turi keletą variantų:
Subrangos būdas;
Suskirstymas pagal darbo profilį;
Išlaidų paskirstymas.
Subrangos būdas yra pagrįstas informacijos apie atliktų darbų kainą pagal subrangos sutartis, kurias generalinis rangovas sudaro su specializuotomis statybos organizacijomis – subrangovais, naudojimu. Visa pakeitimo kaina apskaičiuojama kaip visų subrangos sutartyje numatytų statybos ir montavimo darbų sąnaudų suma.
Profilio metodas visos pakeitimo išlaidos įvertinamos kaip atskirų statybos specialistų (mūrininkų, tinkuotojų, stalių ir kt.) samdymo išlaidų suma.
Dedikuotų išlaidų metodas apima sistemingą palyginimo vienetų naudojimą įvairioms pastatų sudedamosioms dalims įvertinti, o po to apibendrinami atskirų vertinimų rezultatai.
Kiekybinio tyrimo metodas apima naujo vertinamo objekto sąmatos sudarymą kainomis vertinimo dieną. Šiems tikslams atliekama išsami kiekybinė ir sąnaudų analizė, taip pat atskirų komponentų ir viso pastato statybos ir montavimo darbų sąnaudų skaičiavimai. Skaičiuojant atsižvelgiama į tiesiogines išlaidas, pridėtines išlaidas ir kitas sąnaudas, kurios sudaro visą vertinamo objekto statybos sąmatą.
Kiekybinės apklausos metodas duoda tiksliausią bendros pakeitimo sąnaudų rezultatą, tačiau yra imliausias darbo jėgos ir reikalauja, kad vertintojas turėtų praktinių žinių projektavimo ir sąmatų verslo srityje.
Verslo pelno (investuotojo pelno) vertės įverčiai
Verslininko (investuotojo) pelnas – tai atlygis, kurio reikalauja tipinis investuotojas (statytojas, vystytojas) už riziką, susijusią su projekto, savo struktūra panašaus į vertinamą turtą, statyba.
Tiesą sakant, ši vertė atspindi vidutinį investuotojo pelną, kurį gali atnešti projekto įgyvendinimas, įskaitant statybos valdymo ir organizavimo išlaidas, bendrąją priežiūrą ir su statyba susijusią riziką. Paprastai formuodami šį rodiklį jie nekreipia dėmesio į gyvenimo ciklo etapą, kuriame yra komercinio nekilnojamojo turto rinkos segmentas, apimantis vertinamą objektą, į jo vertės priklausomybę nuo apimties. ir statybos laikas, ar investuotojo (užsakovo) ir statytojo (rangovo) funkcijos yra atskirtos nuo kitų veiksnių. Atitinkamai, svarstant Ataskaitą, svarbu aiškiai nustatyti verslininko (investuotojo) pelno diapazoną ir nustatyti esamos vidutinės rinkos vertės intervalą.
Pažymėtina, kad verslininko pelno dydis, priklausomai nuo nekilnojamojo turto rinkos išsivystymo laipsnio ir gyvavimo ciklo, kuriame yra tam tikras komercinio nekilnojamojo turto rinkos segmentas, gali skirtis labai dideliuose diapazonuose. Pavyzdžiui, Maskvos komercinio nekilnojamojo turto rinkoje 2005 m., tačiau didžiausių analitinių agentūrų duomenimis, verslininko pelnas mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto segmente siekė nuo 25 iki 40 proc., 2006 ir 2007 metais šis pelnas sumažėjo ir stabilizavosi. buvo pastebėtas rodiklis. Praktiškai sunku gauti rinkos duomenis apie pelną, nes jie dažniausiai yra komercinė paslaptis.
Nustatytų nusidėvėjimo tipų apskaičiavimas
Nusidėvėjimui būdingas turto naudingumo ir patrauklumo vartotojui sumažėjimas potencialaus investuotojo požiūriu.
Paprastai nusidėvėjimas išreiškiamas objekto vertės sumažėjimu (nusidėvėjimu) per tam tikrą laikotarpį dėl įvairių veiksnių įtakos.
Atsižvelgiant į priežastis, lemiančias turto nusidėvėjimą, išskiriami fiziniai, funkciniai ir išoriniai nusidėvėjimo tipai.
Fizinis pablogėjimas. Atspindi nuosavybės fizikinių savybių pokyčius laikui bėgant (pavyzdžiui, konstrukcinių elementų defektus). Fizinis susidėvėjimas yra dviejų tipų: pirmasis atsiranda veikiant eksploataciniams veiksniams, antrasis - veikiamas gamtos ir aplinkos veiksnių.
Yra keturi pagrindiniai pastatų fizinio nusidėvėjimo skaičiavimo metodai: ekspertinis, kaštinis, norminis (arba apskaitos) ir pastato eksploatavimo trukmės skaičiavimo metodas.
Ekspertiniu metodu įvertintas objekto fizinio nusidėvėjimo procentas nustatomas remiantis Gyvenamųjų pastatų fizinio nusidėvėjimo vertinimo taisyklėmis. Viso pastato tarnavimo laikas priklauso nuo jo komponentų ilgaamžiškumo. Statinio elementų fizinis nusidėvėjimas apskaičiuojamas kaip pastato konstrukcinio elemento savitosios masės ir šio elemento nusidėvėjimo procento sandauga, padalyta iš 100. Viso pastato fizinis nusidėvėjimas nustatomas kaip visų pastato elementų svertinis vidurkis. Inventorizuojant nekilnojamąjį turtą dažniausiai naudojamas ekspertinis fizinio nusidėvėjimo nustatymo metodas.
Yra nuimamas ir nepataisomas fizinis nusidėvėjimas. Nuimamas fizinis dėvėjimas daro prielaidą, kad einamojo remonto išlaidos yra mažesnės nei objekto pridėtinė vertė. Nepataisomas fizinis nusidėvėjimas laikoma, kai defekto ištaisymo kaina viršija išlaidas, kurios bus pridėtos prie objekto. Visi pastato elementai skirstomi į dvi kategorijas: ilgalaikius (pamatai, sienos, lubos ir kt.) ir susidėvėjusius (stogo danga, dekoratyvinė apdaila, dažymas ir kt., t.y. tuos elementus, kuriuos galima remontuoti (restauruoti) nuolatinis remontas).
Išlaidų metodas apima pastato elementų atgaminimo išlaidų nustatymą. Apžiūros metu nustatomas kiekvieno pastato elemento nusidėvėjimo procentas, kuris vėliau paverčiamas vertės terminais. Tikslesnis, pakoreguotas fizinio nusidėvėjimo sąnaudų įvertinimas gaunamas, kai nusidėvėjimo procentas nustatomas kaip svertinis vidurkis.
Standartinis (arba apskaitos) pastatų fizinio nusidėvėjimo nustatymo metodas apima vieningų nusidėvėjimo normų naudojimą visiškai atkuriant ilgalaikį turtą.
Naudojant pastato eksploatavimo trukmės skaičiavimo metodą, vartojama keletas terminų.
Ekonominis gyvenimas yra laikas, per kurį daiktas gali būti naudojamas pelnui gauti. Šiuo laikotarpiu pagerinimai prisideda prie turto vertės; Turto ekonominis gyvenimas baigiasi, kai atlikti pagerinimai nepadidina turto vertės dėl jo bendro pasenimo.
Fizinis objekto gyvenimas – tai laikotarpis, per kurį pastatas egzistuoja ir jame galima gyventi ar dirbti. Fizinis gyvenimo laikotarpis baigiasi, kai objektas yra nugriautas.
Faktinis amžius yra pagrįstas išvaizdos, techninės būklės ir ekonominių veiksnių, turinčių įtakos objekto vertei, įvertinimu.
Chronologinis amžius – tai laikotarpis, praėjęs nuo objekto eksploatavimo pradžios iki įvertinimo datos.
Likęs pastato ūkinis tarnavimo laikas yra laikotarpis nuo vertinimo dienos iki turto ekonominio tarnavimo laiko pabaigos. Turto atnaujinimas ir atnaujinimas prailgina jo likusį ekonominį gyvenimą.
Standartinis eksploatavimo laikas (arba tipinis fizinis tarnavimo laikas) – tai norminiais aktais nustatytas pastatų ir konstrukcijų eksploatavimo laikas.
Funkcinis objekto susidėvėjimas. Funkcinis pasenimas yra tada, kai objektas savo funkciniu naudingumu neatitinka šiuolaikinių standartų. Funkcinis nusidėvėjimas gali pasireikšti pasenusia pastato architektūra, jo išplanavimo, tūrio, inžinerinio aprūpinimo patogumu ir kt. Funkcinis senėjimas atsiranda dėl mokslo ir technologijų pažangos įtakos architektūros ir statybos srityje. Funkcinis nusidėvėjimas buitinėje praktikoje vadinamas pasenimu.
Funkcinis nusidėvėjimas, kaip ir fizinis, gali būti nuimamas arba nepataisomas. Nuimamas funkcinis susidėvėjimas gali apimti įmontuotų spintelių, vandens ir dujų skaitiklių, santechnikos įrangos, grindų dangos ir tt atstatymą. Kriterijus, ar nusidėvėjimas yra pašalinamas, ar ne, yra remonto išlaidų sumos palyginimas su gautos papildomos vertės dydžiu. . Jei gauta papildoma vertė viršija atkūrimo išlaidas, tada funkcinis susidėvėjimas yra pašalinamas. Nuimamo nusidėvėjimo dydis nustatomas kaip skirtumas tarp galimos pastato vertės jo vertinimo metu su atnaujintais elementais ir vertės vertinimo dieną be atnaujintų elementų.
Nepašalinamas funkcinis nusidėvėjimas – tai pastato vertės sumažėjimas dėl veiksnių, susijusių su pastato kokybinėmis savybėmis. Be to, gali būti kokybės savybių perteklius arba trūkumas. Pavyzdžiui, nuomos rinkoje dviejų kambarių butai yra paklausesni nei vieno kambario butai. Šios rūšies nusidėvėjimo suma apskaičiuojama kaip nuostolių iš nuomos suma, išnuomojant šiuos butus, padauginta iš šiam butui būdingo mėnesinio bruto nuomos mokesčio daugiklio. Taigi nepataisomo funkcinio susidėvėjimo dydis nustatomas kapitalizuojant nuomos nuostolius.
Išorinis (ekonominis) nusidėvėjimas- tai pastato vertės sumažėjimas dėl neigiamo išorinės aplinkos pokyčio, kurį sukelia arba ekonominiai ar politiniai veiksniai, arba kiti išoriniai veiksniai. Išorinio nusidėvėjimo priežastys gali būti, pavyzdžiui, bendras teritorijos, kurioje yra objektas, nuosmukis, vyriausybės ar vietos administracijos veiksmai mokesčių, draudimo srityje ir kiti pokyčiai užimtumo, poilsio rinkoje. , išsilavinimas ir kt. Reikšmingi veiksniai, darantys įtaką išorinio susidėvėjimo dydžiui, yra tiesioginis „nepatrauklių“ natūralių ar dirbtinių objektų artumas: pelkės, nuotekų valymo įrenginiai, restoranai, šokių aikštelės, degalinės, geležinkelio stotys, ligoninės, mokyklos, įmonės ir kt. Susidėvėjimas nuo išorinio poveikio. daugeliu atvejų nepašalinami.
Žemės sklypo rinkos vertės įvertinimas
Žemės sklypo vertinimas, kaip taisyklė, yra gana sudėtinga ir daug laiko reikalaujanti užduotis.
Panagrinėkime pagrindinius dalykus, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį vertinant išplėtotų žemės sklypų, kaip vieno nekilnojamojo turto dalies, rinkos vertę, kuri dažniausiai būna „užstato“ situacijose.
Analizuodami žemės nuomos sutartį, turite atkreipti dėmesį į:
· sutarties laikas;
· suvaržymų ir servitutų buvimas, kurie turi būti toliau analizuojami, siekiant atsižvelgti į suvaržymus skaičiuojant turto rinkos vertę.
Analizuojant kadastro planą reikia atkreipti dėmesį į:
Žemės sklypo ribos;
Tiesioginių apribojimų papildomos plėtros galimybei nėra.
Vertinimo ataskaitoje turi būti įrašyta prie nuomos sutarties pridedamoje sklypo nuosavybės teisės liudijime arba sklypo kadastro plane nurodyta žemės kategorija.
Nustatant vertinamą teisę į žemės sklypą, gali būti šių rūšių teisės:
nuosavybės teisė;
nuolatinio naudojimo teisė;
nuomos teisė (ilgalaikė, trumpalaikė).
Žemės sklypo rinkos vertės apskaičiavimo būdo ir metodo pasirinkimas
Pagrindiniai žemės sklypų vertinimo metodai pateikti „Žemės sklypų rinkos vertės nustatymo metodinėse rekomendacijose“, patvirtintose Rusijos nuosavybės ministerijos 2002 m. kovo 6 d. įsakymu Nr. 568-r.
Pažymėtina, kad prieš pradedant skaičiuoti žemės sklypo savikainą, reikėtų susidaryti išvadą apie „užstatymo tankumo koeficientą“ ir nuomonę apie žemės sklypo „tinkamumą“ visapusiškam objekto funkcionavimui.
Darant išvadą būtina nustatyti žemės sklypo ploto ir pastato ploto santykį. Informacijos apie pastato plotą šaltinis gali būti Savininko pažyma arba duomenys iš Techninių duomenų lapų. Šiame žemės sklype esančių pastatų PTI.
Esant tokiai situacijai, kyla klausimas, kaip paskirstyti reikiamą gretimą teritoriją. Norėdami susidaryti pagrįstą nuomonę apie žemės sklypo „tinkamumą“, galite „pradėti“ nuo esamų SNIP (jei jie išlieka aktualūs šiuolaikinių objektų atžvilgiu) arba nuo profesionalių vystytojų, įgyvendinančių investicinius projektus, susijusius su komercine plėtra, reikalavimų.
Lyginamasis požiūris į nekilnojamojo turto vertinimą užstato tikslais
Lyginamasis metodas yra vienas iš dažniausiai naudojamų metodų vertinant nekilnojamąjį turtą užstato tikslais.
Šis vertinimo metodas pagrįstas pakeitimo principu. Remiamasi prielaida, kad apdairus pirkėjas už parduodamą objektą nemokės daugiau nei už tą, už kurį galima įsigyti panašios kokybės ir tinkamumo. Lyginamasis metodas pagrįstas vertinamo objekto vertės priklausomybe nuo panašių objektų pardavimo kainos. Kiekvienas palyginamas pardavimas lyginamas su nagrinėjamu turtu. Palyginamos pardavimo kainos koreguojamos, kad atspindėtų reikšmingus jų skirtumus.
Lyginamasis metodas apima kelis etapus.
1 etapas. Tiriama rinkos ir ypač segmento, kuriam priklauso vertinamas objektas, būklė ir plėtros tendencijos. Identifikuojami objektai, kurie yra labiausiai palyginami su tuo, kas yra vertinama.
2 etapas. Renkama ir tikrinama informacija apie analogiškus objektus; surinkta informacija analizuojama ir kiekvienas analoginis objektas lyginamas su vertinamu objektu.
3 etapas. Remiantis nustatytais lyginamų objektų kainodaros charakteristikų skirtumais, koreguojamos palyginamų analogų pardavimo kainos.
4-as etapas. Suderinamos analogiškų objektų patikslintos kainos ir lyginamuoju metodu išvedama galutinė vertinamo objekto rinkos vertė.
Pagrindinis lyginamojo požiūrio privalumas yra tas, kad orientuojamasi į faktiškai pasiektas panašių objektų pirkimo ir pardavimo kainas.
Apskritai galimybė taikyti lyginamąjį metodą priklauso nuo aktyvios rinkos buvimo, nes šis metodas apima duomenų apie faktinius sandorius naudojimą, taip pat nuo rinkos atvirumo ir finansinės informacijos prieinamumo.
Klausimas dėl lyginamojo metodo taikymo teisingumo nesant rinkos sandorių yra gana sudėtingas. Paprastai tokia situacija gali būti stebima mažose gyvenvietėse, kur rinka yra menkai išvystyta ir turimuose informacijos šaltiniuose nėra informacijos apie panašių objektų pirkimo-pardavimo sandorius.
Tokiu atveju kaip priimtinas sprendimas gali būti naudojamas šis algoritmas:
nustatomi „panašūs“ miestai, esantys tame pačiame regione, regione ir pan. (palyginamumo kriterijai gali apimti gyventojų skaičių ir pajamų lygį, išsivysčiusios būsto rinkos buvimą, vietą „pagrindinio“ transporto maršruto atžvilgiu ir kt.);
ieškoti duomenų apie palyginamus sandorius:
atliekami skaičiavimai ir, jei reikia, atliekami atitinkami koregavimai.
Svarbu pažymėti, kad šis metodas turėtų būti naudojamas pakankamai atsargiai. Šis metodas gali būti naudojamas kaip pagalbinis metodas norint suprasti, ar objekto vertė, gauta taikant kitus metodus (pajamų ir sąnaudų), yra panašiame diapazone, ar ne.
Taikant šį metodą, svarbu išvengti klaidos, kai neteisingai nustatomas vertinimo objekto likvidumo laipsnis ir dėl to visiškai nelikvidus objektas vertinamas, o vėliau „pageidautinas“ rezultatas yra „tikras“. vienas.
Pagrindiniai nekilnojamojo turto vertinimo lyginamuoju metodu etapai:
analogų parinkimas ir informacijos apie analogus rinkimas;
palyginimo vieneto pasirinkimas;
koregavimas dėl nustatytų lyginamų objektų kainų charakteristikų skirtumų;
galutinės savikainos vertės formavimas.
Apsvarstykite pagrindinius dalykus, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį kiekviename etape.
Analogų pasirinkimas ir informacijos apie analogus rinkimas yra pirmasis ir, tiesą sakant, pagrindinis lyginamojo metodo taikymo etapas.
Norint pasirinkti analogus, galima naudoti šiuos pagrindinius palyginimo elementus:
Funkcinė paskirtis;
vieta;
Fizinės savybės (objekto dydis, būklė ir kt.).
Funkcinė paskirtis yra vienas iš pagrindinių palyginimo elementų. Didžiausia klaida gali būti visai kitos funkcinės paskirties objektų pasirinkimas kaip analogai.
Analogų pasirinkimą reikia vertinti labai atsargiai, jei objektas gali būti griaunamas ar rekonstruojamas. Renkantis analogus, svarbu suprasti, kas yra pirkėjo motyvacijos pagrindas. Paprastai tokioje situacijoje motyvacija pirmiausia gali būti teisės statyti naują objektą įgijimas. Atitinkamai, kaip analogus, tikslinga orientuotis į griaunamus objektus, esančius panašioje vietoje, ir atkreipti dėmesį į galimą leistiną naudojimąsi teisėmis į žemės sklypą.
Sąrašo, analogų sudarymo ir įvertinimui reikalingos informacijos gavimo informacijos šaltiniai:
Preliminarūs duomenys, gauti atlikus paiešką internete;
Analitinių agentūrų ir nekilnojamojo turto įmonių teikiami duomenys;
Nuosavos duomenų bazės, kurias tvarko vertinimo įmonė.
Gana tipiška situacija, kai naudojama informacija, kurioje nėra visų reikiamų duomenų, leidžiančių daryti išvadą, kad analogai buvo pasirinkti teisingai.
Esant neišsamiai informacijai apie pagrindinių analogiškai siūlomų objektų kainodaros veiksnių vertes, būtina atlikti išorinę šių objektų apžiūrą. Žinoma, analogų fotografijų pritaikymas ir analogiškų objektų piešimas miesto žemėlapyje kartu su vertinimo objektu suteiks dar išsamesnės vaizdinės informacijos.
Pasirinkę analogus ir surinkę informaciją, turėtumėte palyginimo vieneto pasirinkimo etapas.
Dažniausiai naudojami palyginimo vienetai gali būti:
1 kv.m bendras plotas;
1 kv.m. naudojamas arba nuomojamas plotas.
Būtina atkreipti dėmesį į tai, kaip svarbu teisingai pasirinkti palyginimo vienetą ir nustatyti šio parametro sąnaudų charakteristikas.
Pasirinkus palyginimo vienetus, atliekami koregavimai.
Nekilnojamojo turto vertinimo teorijoje išskiriami šie pakeitimų tipai:
Palūkanos (pavyzdžiui, koregavimai dėl vietos, nusidėvėjimo, pardavimo laiko ir pan.);
Savikaina (pavyzdžiui, kokybinių charakteristikų taisymai, taip pat statistiniais metodais apskaičiuoti pataisymai). Piniginiai viso parduodamo analogiško objekto kainos koregavimai turėtų apimti koregavimus dėl papildomų patobulinimų (sandėlių priestatų, automobilių stovėjimo aikštelių ir kt.) buvimo ar nebuvimo;
Absoliutus
Giminaitis.
Išsamiau aptarkime pagrindinius dalykus, į kuriuos reikia atsižvelgti rengiant pakeitimus.
Yra dešimt pagrindinių palyginimo elementų (kurie iš tikrųjų yra koregavimai), į kuriuos reikia atsižvelgti taikant pardavimo palyginimo metodą:
1. perleistos nuosavybės teisės;
2. finansavimo sąlygos (Rusijos praktikoje naudojamas gana retai);
3. pardavimo sąlygos;
išlaidos, patirtos iš karto po pirkimo;
rinkos sąlygos;
vieta;
fizinės charakteristikos (dydis, statybinių medžiagų kokybė, pastato būklė);
ekonominės charakteristikos (eksploatacijos išlaidos, nuomos sutarties sąlygos, administracinės išlaidos, nuomininkų sudėtis ir kt.);
naudojimo būdas;
10. vertės sudedamosios dalys, kurios nėra nekilnojamojo turto dalis.
Tiesą sakant, aukščiau pateikti palyginimo elementai yra analogų pasirinkimo kriterijai. Kaip. Kuo tiksliau analogas atitinka nurodytas vertinimo objekto charakteristikas, tuo mažiau bus daroma pakeitimų ir gaunamas patikimesnis rezultatas.
Pažvelkime atidžiau į kiekvieną iš šių elementų.
Perleidžiamos nuosavybės teisės. Sandorio kaina priklauso nuo perleidžiamų nuosavybės teisių. Gana tipiška situacija, kai yra galiojančios vertinamo turto plotų nuomos sutartys. Šiuo atveju, nustatant objekto vertę, pakeitimai turėtų atspindėti skirtumus tarp vertinamo objekto ir jo analogo pajamų potencialo.
Finansavimo sąlygos. Pasiskolinto finansavimo šaltinio buvimas taip pat gali turėti įtakos turto vertei. Norint apskaičiuoti pakeitimą, būtina turėti išsamią informaciją apie konkrečiu atveju priimtą finansavimo schemą. Remiantis Rusijos rinkoje vyraujančiomis sąlygomis, šis koregavimas naudojamas gana retai.
Pardavimo sąlygos ir pardavimo laikas. Pardavimo sąlygų koregavimas atspindi pirkėjo ar pardavėjo motyvaciją (pavyzdžiui, sandoris tarp susijusių asmenų ir pan.). Ekspozicijos laikotarpis – laikas, per kurį objektas yra rinkoje, skiriasi įvairiems rinkos segmentams ir labai priklauso nuo objektų kokybės. Jei objektas buvo parduotas per daug trumpesnį laikotarpį nei įprastas parodos laikotarpis, tai rodo neįvertintą kainą. Jei objektas buvo rinkoje daug ilgiau nei standartinis ekspozicijos laikotarpis, kaina yra išpūsta. Abiem atvejais sandoris nėra būdingas rinkos segmentui ir neturėtų būti laikomas palyginamu.
Išlaidos patiriamos iš karto po pirkimo.Į šias išlaidas priskiriamos išlaidos, kurias pirkėjas patiria iš karto po objekto įsigijimo ir į kurias faktiškai atsižvelgiama nustatant sandorio kainą, pavyzdžiui, vieno iš objektų gamybos vietoje nugriovimo ar išmontavimo išlaidos, pakartotinės išlaidos. žemės santykių registravimas ir kt.
Vieta.Šis pakeitimas būtinas, jei skiriasi vertinamų ir palyginamų objektų vietos charakteristikos.
fizinės savybės(dydis, statybinių medžiagų kokybė, pastato būklė). Fiziniai skirtumai apima: dydį, konstrukcijos kokybę, amžių ir būklę, funkcinį naudingumą, sklypo dydį, patrauklumą pažaboti ir kt.
Ekonominės charakteristikos. Objekto atributai, turintys įtakos jo pajamoms. Pavyzdžiui, veiklos kaštai, administravimo kokybė, nuomos sutarties sąlygos ir kt.
Vertės komponentai, neįtraukti į nekilnojamąjį turtą. Tai gali būti kilnojamasis turtas, kurio kaina buvo įtraukta į sandorio struktūrą (įranga, buitinė technika, baldai, inventorius ir kt.)
Atliekant vertinimą, būtina koreguoti komponentus, kurie nėra vertinamo turto dalis.
Atsižvelgiant į objekto paskirtį, pakeitimų sąrašas gali būti tikslinamas atsižvelgiant į tam tikros rūšies komercinio nekilnojamojo turto objekto specifiką.
Pavyzdžiui, vertinant biuro turtą, pagrindiniai pakeitimai gali būti:
Nuosavybės teisė;
Fizinės charakteristikos (objekto būklė, naudingo ir bendro ploto santykis (%), automobilių stovėjimo vietų ir nuomojamo ploto santykis ir kt.);
Ekonominės charakteristikos (apkrovos lygis, sąnaudų lygis ir kt.).
Vertinant nekilnojamąjį turtą sandėliavimo reikmėms, pagrindiniai pakeitimai gali būti:
Nuosavybės teisė;
Vieta;
Būtinos infrastruktūros (geležinkelio linija, kelias, patogus, privažiavimas ir kt.) prieinamumas;
Fizinės charakteristikos (objekto būklė, administracinių ir sandėliavimo plotų santykis (%), aukštis, šildymo buvimas, visų reikalingų komunikacijų ir laisvos talpos buvimas ir kt.);
Ekonominės charakteristikos (panaudojimo lygis, kaštų lygis).
Taikant lyginamąjį metodą, būtina atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
Analogai ir vertinimo objektas turi priklausyti tai pačiai nekilnojamojo turto rinkai, rinkos segmentui ir turėti lyginamąją vietą, techninę būklę ir plotą;
Atliekant skaičiavimus, būtina nurodyti nuorodas į šaltinius, iš kurių gauta informacija apie vertinimo objekto analogus. Esant neišsamiai informacijai apie analogiškai siūlomų objektų pagrindinių kainodaros charakteristikų vertes, būtina atlikti išorinę šių objektų apžiūrą;
Koregavimai turi atitikti realius vertinimo objekto ir analogų skirtumus, nepriimtina atlikti kelis koregavimus, eliminuojančius tą patį objekto ir analogo skirtumą (pavyzdžiui, koregavimai dėl statybos metų, pastato techninės būklės). ir atlikto remonto lygis);
Išlaidų vertės, gautos taikant lyginamąjį metodą, turi atitikti sąnaudų diapazoną, nustatytą rinkos analizės metu.
Pajamų požiūris į nekilnojamojo turto vertinimą užstato tikslais
Pajamų metodas – tai vertinimo objekto vertės nustatymo metodų visuma, pagrįsta numatomų pajamų iš vertinimo objekto nustatymu.
Pajamų metodo taikymas grindžiamas dabartinės vertės samprata: bet kurio turto vertė yra laukiamų būsimų pinigų srautų iš turto dabartinė vertė, diskontuota pagal palūkanų normą, atitinkančią investavimo į šį turtą rizikos laipsnį.
Vertinant nekilnojamąjį turtą pajamų požiūriu, pajamos yra pagrindinis veiksnys, lemiantis turto vertę. Kuo didesnės objekto gaunamos pajamos, tuo didesnė jo vertės vertė, visi kiti dalykai yra vienodi. Šiuo atveju svarbi galimų pajamų gavimo laikotarpio trukmė, šį procesą lydinčios rizikos laipsnis ir tipas.
Pajamų metodas dažnai naudojamas vertinant nekilnojamąjį turtą, kurį būtų galima išnuomoti ar išsinuomoti.
Taikant pajamų metodą kaip labai specializuoto nekilnojamojo turto (pvz., plieno lydymo cecho) vertinimo dalį, reikia atidžiai apsvarstyti vertinimo metodo pasirinkimą.
Praktikoje naudojamas diskontuotų pinigų srautų metodas arba kapitalizavimo metodas. Žemiau pateikiami pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį kiekviename iš šių metodų.
Diskontuotų pinigų srautų metodas
Diskontuotų pinigų srautų (DCF) metodas naudojamas vertinant turtą esant nestabiliems pajamų srautams iš jo veiklos.
Patartina jį naudoti šiais atvejais:
Turtas yra statomas arba ką tik pastatytas ir pradedamas (arba pradedamas) eksploatuoti;
Daroma prielaida, kad būsimi pinigų srautai labai skirsis nuo dabartinių dėl rekonstrukcijos, renovacijos, pertvarkymo ir kt. objektas;
Pajamų ir išlaidų srautai yra sezoniniai;
Vertinamas turtas yra didelis daugiafunkcis komercinis turtas.
Diskontuotų pinigų srautų metodas įvertina turto vertę pagal dabartinę pajamų vertę, kurią sudaro numatomi pinigų srautai ir likutinė vertė.
Norint taikyti DCF metodą, reikalingi šie duomenys:
1. prognozuojamo laikotarpio trukmė;
2. prognozuojamos pinigų srautų vertės, įskaitant likutinę vertę (grąžinimas) - pajamos, gautos pardavus turtą nuosavybės laikotarpio pabaigoje;
3. diskonto norma.
Prognozuojamo laikotarpio nustatymas priklauso nuo to, kiek informacijos pakanka ilgalaikėms prognozėms. Skaičiavimo laikotarpis gali būti mėnuo, ketvirtis, metai ir pan. Skaičiavimo laikotarpis gali svyruoti nuo 3 iki 5 metų arba būti lygus laikotarpių skaičiui, kurio reikia, kad objektas pasiektų tvarų pajamų lygį.
Nustatant prognozuojamą laikotarpį, svarbu suprasti, kiek gali trukti vertinamo turto tarnavimo laikas, atsižvelgiant į jo esamą būklę ir paleidimo metus.
Suprasdami tai, galite teisingai nustatyti prognozuojamo laikotarpio trukmę ir pasirinkti metodą, kaip nustatyti objekto vertę pasibaigus prognozuojamam (likutiniam) laikotarpiui.
Tiesą sakant, prognozuojamas laikotarpis negali būti ilgesnis nei turto naudojimo laikas.
Kitas etapas – numatomo laikotarpio pinigų srautų nustatymas ir objekto vertės nustatymas jo pabaigoje.
Esant pinigų srautui, skaičiuojami keli pajamų iš objekto lygiai (kiekvieniems prognozuojamiems metams):
1. potencialios bendrosios pajamos (PVI);
2. faktinės bendrosios pajamos (DVD);
3. grynosios veiklos pajamos (NOI);
4. pinigų srautas prieš mokesčius (BCF);
5. pinigų srautas po mokesčių (AFPT).
Kaip diskontuotų pajamų lygis dažniausiai naudojami du kiekiai:
CHOD - jei reikia įvertinti viso objekto kainą, viso investuoto kapitalo kainą, neatsižvelgiant į jo šaltinius;
DPDN – jei reikia įvertinti savininko investuoto nuosavo kapitalo vertę.
DPDN ir CHOD – skiriasi skolos aptarnavimo išlaidų dydžiu (hipotekos paskola).
Galimos bendrosios pajamos. Formuojant VDP, būtina atkreipti dėmesį į šiuos pagrindinius parametrus, susijusius su objekto savikainos apskaičiavimu:
Teisinga objekto ploto apskaita, paimta kaip skaičiuojama vertė;
Teisingas nuomos tarifo nustatymas pagal pasirinktą turto plotą;
Komunalinių mokesčių į nuomos įkainius įtraukimo tikrinimas pagal analogus (atsižvelgiant į komunalines išlaidas, neįskaitant komunalinių mokesčių) ir patikrinimas, ar nėra suvaržymo ilgalaikės nuomos sutarties forma.
Įrenginių tipų tipai:
bruto matuojamas plotas – apima visą vidinį visų pastato aukštų plotą;
Bendras nuomojamas plotas – bendras išmatuotas pastato plotas, atėmus pagrindines vertikalias angas (pvz., liftų šachtas, ventiliaciją, laiptus);
pastato bendroji erdvė arba pastato viešoji erdvė (Pastato bendroji erdvė) – pastato plotas, skirtas bendram visų pastato nuomininkų naudojimui, bet neįeinantis į biurų patalpas. ir prekybos zonos (pagrindinė pastato salė, pirmojo aukšto priešgaisriniai koridoriai ir kt.);
Naudingas plotas – tai nuomojamas pastato plotas, neįskaitant bendro naudojimo patalpų aukštuose ir visų bendrojo naudojimo patalpų.
Prarasta nuomaįtraukti nuostoliai dėl nemokėjimo ir perkrovos, kurie yra įskaitomi kaip faktinės vertės pagal Kliento duomenis ir vidutinės trukmės vertes.
Jei aptinkama per maža apkrova, būtina išanalizuoti to priežastis. Esminis dalykas yra objektyvus objekto negalėjimas pakrauti, pavyzdžiui, 75% (esant dabartiniam 25%) apkrovos lygiui dėl jo specifinių savybių. Neįvertinus arba neteisingai įvertinus šį veiksnį, objekto kaina gali būti pervertinta.
Veiklos sąnaudos
Pažymėtina, kad šaltiniai gali naudoti skirtingus veiklos sąnaudų formavimo principus.
Veiklos sąnaudų dydžiui nustatyti vertintojas gali naudoti tiek vidutinį tokių išlaidų rinkos rodiklį (rodiklio reikšmių diapazoną) (konkrečią absoliutųjį vertinimo objekto matavimo vienetą arba santykinį su objekto pajamų verte) rinkai. segmentas, kuriam priklauso vertinimo objektas, taip pat vertinimo objekto veiklos sąnaudų analizė pagal elementą.
Eksploatacinės išlaidos 1 kv.m objekto, kaip taisyklė, atitinka rinkos vidurkį, kitu atveju reikia analizuoti, dėl kokių veiksnių yra nukrypimas nuo vidutinio rinkos lygio ir dėl kokių priežasčių šis nukrypimas yra nulemtas.
Eksploatacinės išlaidos – periodinės išlaidos normaliam turto funkcionavimui ir faktinių bendrųjų pajamų atkūrimui užtikrinti – gali būti suskirstytos į vieną iš trijų grupių:
fiksuotos išlaidos;
kintamos išlaidos:
pakeitimo išlaidos.
Pastoviosios išlaidos apima išlaidas, kurios nepriklauso nuo objekto užimtumo lygio. Pavyzdžiui, mokesčių mokėjimai (turto mokestis, mokestis ar mokėjimai už žemę ir pan.).
Kintamieji apima išlaidas, susijusias su objekto naudojimo intensyvumu ir teikiamų paslaugų lygiu:
valdymo išlaidos;
nuomos sutarčių sudarymo išlaidos;
darbo užmokestis aptarnaujančiam personalui;
Komunalinės išlaidos;
valymo išlaidos;
eksploatacijos ir remonto išlaidos;
teritorijos ir automobilių stovėjimo aikštelės priežiūros išlaidos;
saugumo išlaidos ir kt.
Gana dažnai susiduriame su veiklos sąnaudų sąvoka, kuri reiškia:
išlaidos, susijusios su normaliu pastato konstrukcijų funkcionavimu;
išlaidos, susijusios su projektinio inžinerinių sistemų veikimo palaikymu, atsižvelgiant į sugedusios įrangos pakeitimą;
išlaidos pastato ir patalpų apsaugai, pastato ir aplinkinių teritorijų aptverimui, sniego valymui ir stogo valymui, langų valymui;
komunaliniai mokesčiai ir kt.
Nustatant veiklos sąnaudų dydį, reikėtų „pradėti“ nuo jų vidutinės rinkos vertės (kaip orientacine verte gali būti naudojama vidaus pajamų dalis arba vidaus pajamos).
Tipiška situacija, kai savininkas deklaruoja ženkliai mažesnę nei rinkos vidurkį išlaidų sumą. Tokiu atveju vertintojas turi atlikti išsamią analizę, kad nustatytų išlaidų mažinimo priežastį.
Pavyzdžiui, jei savininkas pasistatė savo katilinę ir taip žymiai sumažino išlaidas, tai turi būti pabrėžiama Ataskaitoje ir visi reikalingi skaičiavimai turi būti atlikti teisingai, atsižvelgiant į tai.
Be to, nustačius tokį faktą, būtina išsamiau apsvarstyti klausimą, susijusį su užstato masės formavimu (pvz., gali būti tikslinga papildomai įkeisti katilinę, įskaitant įrangą).
Atskiras klausimas – į bendrą sumą įtraukti komunalinius mokesčius ar ne. Pažymėtina, kad šiuo klausimu nėra aiškios nuomonės, o įvairios regioninės rinkos yra susiformavusios savo praktiką sudarydamos nuomos sutartis. Tačiau būtina atkreipti dėmesį į teismų praktiką sprendžiant su turto eksploatavimu susijusių komunalinių paslaugų įtraukimo į nuomą klausimą.
Remiantis Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informaciniu raštu „Ginčų, susijusių su nuoma, sprendimo praktikos apžvalga“ 2002 m. sausio 11 d., t. Nr. 66: „į nuomą neįskaičiuoti mokėjimai už komunalinių paslaugų naudojimas, susijęs su turto eksploatavimu“. Daroma prielaida, kad komunalinės, eksploatacinės ir administracinės išlaidos bus kompensuojamos pagal atskirą paslaugų sutartį. Nuoma – tai mokėjimas tiesiogiai turto savininkui už naudos iš daikto (nekilnojamojo turto) naudingųjų savybių. Komunaliniai ir kiti išvardinti mokėjimai – tai išnuomoto turto išlaikymo išlaidos, kurias nuomos sutartimi galima priskirti tiek nuomininkui, tiek nuomotojui (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 616 straipsnio 2 punktas).
Faktinės bendrosios pajamos-- tai galimos bendrosios pajamos, atėmus nuostolius iš nenaudojamų patalpų, kurių negalima išnuomoti, ir nuomos įsiskolinimus, pridėjus kitas pajamas iš įprasto turto naudojimo rinkoje (pavyzdžiui, pajamos iš mokamų automobilių stovėjimo aikštelių ar garažų).
DVD = PVD -- Nuostoliai + Kitos išlaidos
Faktinės bendrosios pajamos turėtų atspindėti realią situaciją pagal esamą objekto darbo krūvio lygį.
Keitimo išlaidos apima periodinį susidėvėjusių konstrukcijos dalių keitimą. Šie komponentai apima:
Stogo dangos, grindų dangos ir kiti pastato elementai, kurių tarnavimo laikas yra trumpas:
Sanitarinė ir elektros įranga ir prietaisai;
mechaninė įranga;
pėsčiųjų takai, privažiavimo keliai ir kt.;
išlaidos kosmetiniam nuomojamų patalpų remontui prieš įsikeliant naujam nuomininkui, jei remontą apmoka savininkas.
Vertinant rinkos vertę, atsižvelgiama į pakeitimo išlaidas, neatsižvelgiant į tai, ar jos iš tikrųjų atsiranda per laikymo laikotarpį, ar ne.
Pažymėtina, kad kuo „senesni“ turto atidavimo eksploatuoti metai, tuo reikšmingesnė pakeitimo išlaidų suma turėtų būti įtraukta į skaičiavimus.
Grynosios veiklos pajamos – faktinės bendrosios metų pajamos, atėmus veiklos sąnaudas (OR) (išskyrus nusidėvėjimą ir amortizaciją).
Tikrinant gauto rezultato teisingumą kartais pravartu panaudoti vidutinę Grynųjų veiklos pajamų dalies Potencialiose bendrosiose pajamose vertę pagal objekto tipą (biurai, mažmeninė prekyba, sandėliai) ir jo techninę būklę (pastatymo metus). , kapitalinis remontas ir pan.).
Gauta vertė vertinamam objektui leidžia daryti išvadą apie susidariusios objekto rinkos vertės vertės „adekvatumo“ laipsnį.
Kapitalo grąžos apskaičiavimas (diskonto normos)
Skaičiavimas gali būti atliekamas naudojant kaupiamąjį statybos metodą ir rinkos išgavimo metodą.
Kapitalo grąžos (reversijos) skaičiavimas prognozuojamo laikotarpio pabaigoje
Objekto vertės nustatymas prognozuojamo laikotarpio pabaigoje suponuoja supratimą, kas bus su objektu toliau.
Daugeliu atvejų naudojamas tvaraus augimo modelis:
Reversija;
Grynosios veiklos pajamos per pirmąjį laikotarpį po prognozės;
kapitalo grąžos norma;
Stabilus pajamų augimo tempas.
Taip pat gali būti taikomas metodas, kuriuo galima numatyti labiausiai tikėtiną pardavimo kainą prognozuojamo laikotarpio pabaigoje, remiantis esamomis ir (ar) rinkoje numatomomis panašaus nekilnojamojo turto pardavimo kainomis iki prognozuojamo laikotarpio pabaigos.
Atsižvelgiant į tai, šis punktas tampa esminis, jei vertinimo objektas yra pakankamai susidėvėjęs ir prognozuojamo laikotarpio pabaigoje, atsižvelgiant į esamą ir (ar) tikimąsi rinkoje, iki prognozuojamo laikotarpio pabaigos jis gali nutrūkti. egzistuoti. Akivaizdu, kad šiuo atveju patartina naudoti tvarų augimą.
Nekilnojamojo turto rinkos vertės apskaičiavimas sudedant dabartines srautų reikšmes prognozuojamu laikotarpiu ir dabartinę vertę po prognozės
Norint susidaryti teisingą nuomonę apie dabartinę pinigų srautų vertę, patartina naudoti diskontavimo koeficientus laikotarpio viduriui
Galutinė turto vertė pagal pajamų metodą yra prognozuojamo ir vėlesnio laikotarpio pinigų srautų dabartinių verčių suma.
Pajamų kapitalizavimo metodas
Kapitalizavimo metodas yra ypatingas diskontuotų pinigų srautų metodo atvejis.
Pajamų kapitalizavimo metodas naudojamas, jei:
· pajamų srautai yra stabilūs ilgą laikotarpį ir yra teigiami;
· pajamų srautai auga pastoviu tempu.
Šiuo metodu gaunamas rezultatas yra viso turto vertė, susidedanti iš pastatų, statinių kainos ir žemės kainos.
Turto vertė nustatoma grynąsias veiklos pajamas padalijus iš kapitalizacijos koeficiento.
Pajamų kapitalizavimo metodas apima šiuos veiksmus:
numatomų grynųjų veiklos pajamų nustatymas;
kapitalizacijos koeficiento skaičiavimas;
turto vertės nustatymas padalijus NPV iš kapitalizacijos koeficiento.
Pagrindiniai punktai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį skaičiuojant grynąsias veiklos pajamas, buvo nurodyti aukščiau (kalbant apie diskontuotų pinigų srautų metodą). Pažvelkime atidžiau, kaip apskaičiuoti kapitalizacijos koeficientą.
Kapitalizacijos norma susideda iš dviejų dalių:
1. diskonto norma (investicijų grąžos norma), kuri yra kompensacija, kurią reikia sumokėti investuotojui už lėšų panaudojimą, atsižvelgiant į rizikos veiksnį ir kitus su konkrečiomis investicijomis susijusius veiksnius;
2. kapitalo standartai, t.y. pradinių investicijų grąžinimas. Be to, šis kapitalizacijos koeficiento elementas taikomas tik nudėvimajai turto daliai (t. y. pastatams ir statiniams, bet ne žemei, kuriai netaikomas nusidėvėjimas).
Kapitalo grąžos norma apskaičiuojama naudojant kaupiamąją konstravimo metodą.
Kapitalo grąžos norma (diskonto norma) = = Nerizikinga grąžos norma + Rizikos priemoka + Priemoka už mažą nekilnojamojo turto likvidumą + Investicijų valdymo priemoka.
Atkreipkite dėmesį, kad investicijų į nekilnojamąjį turtą valdymas yra laikomas sudėtingesne ir rizikingesne veikla nei investicijų į finansinį turtą valdymas, todėl reikalinga papildoma priemoka.
Praktikoje tokios skaičiavimo logikos naudojimas siejamas su reikšmingu „sąlygiškumu“ formuojant įrodomąją dalį.
Kaip nerizikinga norma Galite naudoti vidutinį efektyvų pajamingumą iki išpirkimo Rusijos Federacijos ilgalaikių vyriausybės obligacijų, kurių terminas yra nuo 10 iki 14 metų.
Paprastai praktikoje priemoką už išvardytas rizikas pasirinkto turto atžvilgiu įvertina ekspertai. Nepaisant to, patartina bazę formuoti remiantis regionine rinka ir šias pataisas išvesti atsižvelgiant į rinkos specifiką.
Maža likvidumo priemoka nekilnojamasis turtas atsižvelgia į tai, kad neįmanoma nedelsiant susigrąžinti investicijų į nekilnojamąjį turtą. Nustatydami koregavimo dydį dėl mažo likvidumo, vadovaujamės prielaida, kad objekto ekspozicijos laikotarpis nuo jo pateikimo parduoti yra ilgas. Kuo rizikingesnė ir sudėtingesnė investicija, tuo reikia kompetentingesnio valdymo.
Investicijų valdymo apdovanojimas daugiausia svyruoja nuo 1% iki 5%. Patartina priemoką už investicijų valdymą skaičiuoti atsižvelgiant į nepanaudotumą ir nuostolius renkant nuomos mokesčius.
Įvairių rizikos premijos komponentų apskaičiavimas:
Priemokoje už mažą likvidumą atsižvelgiama į neįmanomumą investuoti, remiantis daugumos šaltinių ekspertų vertinimais, ji paprastai imama 3-5 procentinių punktų lygyje;
Investavimo į nekilnojamąjį turtą rizikos priemoka atsižvelgia į atsitiktinio objekto vartojimo vertės praradimo galimybę ir gali būti priimta draudimo įmokų normos dydžiu aukščiausios patikimumo kategorijos draudimo įmonėse;
Priemoka už investicijų valdymą nustatoma atsižvelgiant į tai, kad kuo rizikingesnės ir sudėtingesnės investicijos, tuo joms reikia kompetentingesnio valdymo, o tai reiškia, kad šios priemokos vertė bus didesnė.
Kapitalo grąžos norma gali būti apskaičiuojama vienu iš šių trijų būdų.
Tiesios linijos kapitalo grąža (žiedo metodas);
Kapitalo grąža, pagrįsta pakeitimo fondu ir investicijų grąžos norma (Inwood metodas). Kartais jis vadinamas anuiteto metodu.
Kapitalo grąža, pagrįsta kompensavimo fondu ir nerizikinga palūkanų norma (Hosksld metodas).
Trumpai apibūdinsime kiekvieną iš šių metodų.
Žiedo metodas.Šį metodą tikslinga naudoti, kai tikimasi, kad pagrindinė suma bus grąžinta lygiomis dalimis. Metinė kapitalo grąžos norma apskaičiuojama 100% turto vertės padalijus iš jo likusio naudingo tarnavimo laiko, t.y. Tai yra turto tarnavimo laiko abipusis dydis. Šiuo atveju laikoma, kad kompensacijų fondui skirtos lėšos nėra reinvestuojamos. Kapitalizacijos koeficiento formulė yra tokia:
Rk = Rd + 1/n, kur:
n yra likęs ekonominis gyvenimas.
Inwood metodas naudojamas, jei kapitalo grąža reinvestuojama pagal investicijos grąžos normą. Šiuo atveju grąžos norma, kaip kapitalizacijos koeficiento sudedamoji dalis, yra lygi pakeitimo fondo veiksniui, esant tokiai pat palūkanų normai kaip ir investicijoms:
Rk = R + SFF(n,Y), kur:
SFF – kompensavimo fondo faktorius;
Y = R – investicijų grąžos norma.
Hoskoldo metodas naudojamas tais atvejais, kai pradinės investicijos grąžos norma yra šiek tiek didelė, todėl reinvestavimas tokiu pat greičiu yra mažai tikėtinas. Reinvestuotų lėšų atveju daroma prielaida, kad pajamos bus gautos nerizikinga norma:
Rk = R + SFF(n,Yb), kur:
Yb – nerizikinga palūkanų norma.
Mažiausia grąžos norma gaunama taikant Inwood metodą, didžiausia – pagal Ring metodą. Kai turto kaina krenta, neatsižvelgiant į tai, ar grąžos norma apskaičiuojama naudojant Ring, Hoskold ar Inwood metodą, investicijų grąžos norma yra mažesnė už kapitalizacijos normą Rk > R.
Rinto metodas labiausiai tinka „seniems“ objektams.
Kitas būdas apskaičiuoti kapitalizacijos koeficientą yra rinkos išspaudimo metodas (rinkos ištraukimo metodas).
IN rinkos spaudimo metodas nevykdoma atskira kapitalo grąžos ir kapitalo grąžos apskaita, atskirai neatsižvelgiama į pajamų augimo tempą. Į šiuos komponentus atsižvelgiama nustatant bendrą kapitalizacijos koeficientą „viskas įskaičiuota“ principu ir jiems nereikia atskiros analizės, o tai yra vienas iš šio metodo privalumų.
Remiantis rinkos duomenimis apie pardavimo kainas ir palyginamų objektų GAV vertes, kapitalizacijos normos apskaičiuojamos pagal šią formulę:
kur CHOD yra i-ojo analoginio objekto grynosios veiklos pajamos;
Vi – i-ojo analoginio objekto pardavimo kaina.
Kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimas rinkos spaudimo metodu leidžia sumažinti vertintojo subjektyvumą iki minimumo. Be to, tokiu būdu nustatant kapitalizacijos koeficientą atsižvelgiama į kapitalo grąžos normą ir numatomus panašių objektų vertės pokyčius – viskas įskaičiuota. Atitinkamai, nereikia atskirai skaičiuoti šių kapitalizacijos koeficiento komponentų, kurių apskaičiavimo naudojant kaupiamąjį metodą klaida gali reikšmingai paveikti rezultatą. O sukaupta paklaida kaupiamajame rizikos nustatymo metode gali dar labiau paveikti rezultatą.
Nustatant kapitalizacijos koeficientą taip pat būtina atkreipti dėmesį į mokesčių dedamąją (jei NIR yra prieš mokesčius, tai kapitalizacijos koeficientas turi būti skaičiuojamas pajamoms neatskaičius mokesčių: arba atvirkščiai, NIR ir kapitalizacijos koeficientas apskaičiuojami kaip „po mokesčių“).
Renkantis techniką ir skaičiuojant rinkos spaudimo (išgavimo) metodą, svarbu teisingai sugeneruoti informaciją apie grynąsias veiklos pajamas ir analogų pardavimo kainą.
Taikydami pajamų metodą, turite atkreipti dėmesį į šiuos dalykus:
Atitiktis nuomos tarifui, naudotam skaičiuojant panašių objektų rinkos nuomos tarifą;
Informacija apie nuomos tarifų analogus turi būti patvirtinta nurodant šaltinius, iš kurių ji buvo gauta, tokia forma, kurią galima patikrinti. Kartu su ataskaita turi būti pateikti nekilnojamojo turto įmonių duomenų bazių spaudiniai arba spausdintų leidinių puslapių kopijos, kuriose yra skelbimai apie panašių objektų nuomą;
Prognozuojamas nuomos kainų augimo tempas ilgalaikėje perspektyvoje neturėtų būti neprotingai didelis, net ir esant esamam vietiniam augimui. Pramonės gamybos augimo tempas gali būti naudojamas kaip orientyras;
Skaičiuojant neturėtų būti naudojama nepagrįstai maža diskonto norma arba kapitalizacijos norma. Kaip palyginimo kriterijų galima naudoti metinio nuomos mokesčio už 1 kv.m santykį su 1 kv.m panašių objektų pasiūlymo/pardavimo kaina;
Prie pajamų metodu apskaičiuotos turto vertės negalima pridėti atskirai apskaičiuotos žemės sklypo vertės.
Rezultatų derinimas
Vertinimo objekto rinkos vertė nustatoma kaip svertinė vidutinė vertė tarp skaičiavimų rezultatų, gautų taikant pajamų, sąnaudų ir lyginamąjį metodą.
Išlaidų metodas atspindi lėšų kiekį, reikalingą šiuolaikinėmis sąlygomis panašaus į vertinamą objektą sukurti, tačiau neatspindi rinkos reakcijos į šį turtą. Išlaidų metodu gautas rezultatas, jei vertintojas teisingai atsižvelgė į išorinio nusidėvėjimo faktorių, turėtų būti labai artimas rezultatams, gautiems naudojant kitus metodus.
Lyginamasis požiūris rinkos sąlygomis leidžia tiksliausiai nustatyti vertinamo turto vertę, jei rinkoje yra tinkamų analogų. Šio metodo rezultatų dalis išsivysčiusioje rinkoje turėtų būti didžiausia.
Pajamų metodas pagrįstas duomenimis apie panašių objektų nuomos įkainius Pateikta panašių objektų nuomos kainų duomenų bazė išsivysčiusioje rinkoje leidžia pakankamai išsamiai identifikuoti kainodaros veiksnių įtaką šiuo metu esamiems nuomos tarifams. Tačiau pajamų pajamos yra susijusios su rizika prognozuojant būsimą uždarbį. Šio metodo rezultatų svoris turėtų būti mažesnis (arba lygus) lyginamojo metodo rezultatams.
Pagrindiniai dalykai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį susitariant dėl rezultatų:
Teisingai atlikite svėrimą, jei yra reikšmingų rezultatų neatitikimų; kaina gali būti laikoma skirtinga nuo tinkamiausio metodo rezultato, jei jos vertė prieštarauja kitų metodų rezultatams;
Nereikia atlikti svorių naudojant sudėtingas procedūras, tokias kaip hierarchijos analizė. Daugeliu atvejų pakanka paprasto vidurkio, nes jei skirtingais metodais gauti rezultatai neprieštarauja, svėrimo procedūra neturės didelės įtakos galutiniam rezultatui.
Pažymėtina, kad NT rinkos žaidėjų motyvacija gali būti įvairiakryptė, priklausomai nuo tolimesnių veiksmų su sandorio objektu.
Potencialiam „žaidėjui“ nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo rinkoje galimi du veiksmai:
Objekto įsigijimas su vėlesniu perpardavimu („įšilusioje“ rinkoje), pavyzdžiui, Sočio turgus 2007 m., kol buvo priimtas sprendimas rengti žiemos olimpines žaidynes;
Turto pirkimas, siekiant įsigyti stabilų pinigų srautą.
Atliekant vertinimą užstato tikslais, visų pirma reikėtų remtis požiūrio, kuris bus tinkamiausias konkrečiai praktinei situacijai, rezultatais.
Rezultatai, gauti taikant individualius metodus, negali reikšmingai skirtis vienas nuo kito – šio fakto buvimas ataskaitoje rodo neteisingą atsižvelgimą į reikšmingus veiksnius pajamų, sąnaudų ar lyginamajame požiūryje.
Vertinimas užstatu – tai procedūra, leidžianti nustatyti esamą įkeisto turto rinkos vertę ir suprasti objektyvų užstato dydžio ir suteiktos paskolos sumos ryšį, kuris tinka paskolos gavėjui ir paskolos davėjui. Be to, tokio pobūdžio vertinimas gali būti atliekamas sprendžiant kredito sandorio šalių ginčus, kylančius dėl įkeisto nekilnojamojo turto arešto.
Nekilnojamojo turto įvertinimo už užstatą procesas
Nekilnojamojo turto vertinimas užstato tikslais turi savo ypatybių, visų pirma dėl to, kad šiame procese dalyvauja trys šalys:
- banko įstaiga – kreditorius;
- skolininkas;
- nepriklausomas ekspertas.
Kartu bankas kreditorius yra suinteresuotas nustatyti tikrąją užstatu teikiamo turto kainą ir įvertinti su paskolos lėšų išdavimu susijusią riziką. O paskolos gavėjas yra suinteresuotas gauti maksimalią paskolos sumą už suteiktą turtą. Turto vertinimo užstato tikslu ypatumas yra tas, kad nepriklausomas ekspertas šioje situacijoje gina abiejų šalių komercinius interesus ir užtikrina kredito operacijos skaidrumą.
Turto vertinimas užstato tikslais atliekamas keliais etapais:
- su paskolos gavėju ir bankinės organizacijos atstovu susitariama dėl techninės užduoties;
- nustatomas vertinimo objektas ir nustatomos vertės rūšis;
- nustatomos einamosios teisės ir suvaržymai;
- nurodomi požiūriai ir metodai, kuriais bus vertinamas užstatu užtikrintas nekilnojamasis turtas;
- Nustatomos prielaidos ir ribojančios sąlygos;
- nustatomas reikalingas informacijos kiekis ir vertinimo procedūroms atlikti reikalingas laikas.
- gautos informacijos rinkimas ir apdorojimas;
Vertintojas ekspertas arba vertintojų grupė surenka reikalingus dokumentus ir analizuoja gautus duomenis. Nekilnojamojo turto apžiūros metu gali būti nustatyti išplanavimo (ar kitų nekilnojamojo turto savybių) neatitikimai nuosavybės teisės dokumentuose nurodytai informacijai. Esant tokiai situacijai, norint parengti ekspertizės aktą ir gauti paskolą, atsiranda būtinybė atlikti atitinkamus dokumentacijos pakeitimus.
- vertinamas pastatas (statinys), butas, privatus namas, patalpos, žemės sklypas;
Rinkos, likvidavimo ar kita vertė nustatoma pirmajame etape nustatytais metodais ir metodais.
- derinami skirtingais metodais gauti rezultatai;
- sugeneruojama nekilnojamojo turto vertinimo užstato tikslais ataskaita, kuri šalims pateikiama pagal sutartį.
Kas gali atlikti nepriklausomą vertinimą?
Vertinimo įmonės ir nepriklausomi vertintojai turi teisę vertinti nekilnojamąjį turtą užstato tikslais:
- turėti atitinkamą kvalifikaciją;
- yra aktyvūs vienos iš vertintojų savireguliacijos organizacijų nariai;
- yra apsidraudę savo profesinę atsakomybę.
Be minėtų kriterijų, taip pat svarbu atkreipti dėmesį į įmonės ar vertintojo akreditaciją banke, kuriame planuojate gauti paskolą.
- objektyvus nekilnojamojo turto rinkos vertės paskolai gauti įvertinimas pagal teisės aktų reikalavimus, tarptautinius ir bankinius standartus;
- nemokamas konsultacijų teikimas;
- galimybė nurodyti nustatyti bet kokio turto vertę įvairiems tikslams. Klientams teikiamos akcijų, investicinių projektų, verslo, nekilnojamojo turto kompleksų, komercinio ir gyvenamojo nekilnojamojo turto, žemės sklypų, nematerialaus ir kito turto vertinimo paslaugos;
- nemokamas preliminarus numatomos bet kokio turto vertės apskaičiavimas;
- likvidumo ir numatomo poveikio laikotarpio analizė;
- nekilnojamojo turto rinkos, kuriai priklauso vertinamas turtas, analizė.
Turto vertinimas už užstatą bankui – tai būdas sužinoti esamą įkeisto turto kainą, taip pat apskaičiuoti optimalų suteiktų paskolos lėšų ir užstato santykį. Daugelis skolininkų domisi, ar reikalingas užstato įvertinimas? Atsakant į šį klausimą, verta pastebėti, kad ne viena bankinė įstaiga paskolą išduos neturėdama informacijos apie objektyvią užstato nekilnojamojo turto kainą. Taip pat užstato įvertinimas reikalingas kilus ginčams tarp kredito sandorio šalių.
Užstato turto vertinimo ypatumai
Užstato skolinimui vertinimas turi tam tikrų ypatybių, kurias lemia tai, kad vertinimu suinteresuotos dvi šalys:
- skolininkas;
- kreditorius bankas.
Kartu banko institucija turi gauti objektyvią informaciją apie turto, suteikiančio garantijas paskolos grąžinimui, vertę, taip pat nustatyti galimos rizikos lygį. Paskolos gavėjas suinteresuotas gauti maksimalią paskolos lėšų sumą, užtikrintą jo turtu.
Šiuo atveju turto vertinimą užstato tikslais atlieka nepriklausomas ekspertas, siekiant apsaugoti abiejų šalių turtinius interesus ir užtikrinti kredito operacijos skaidrumą.
Vertinimo procedūra
Įkaito vertinimas paprastai atliekamas pagal šį algoritmą:
- Sutarties detalės derinamos su paskolos gavėju ir įgaliotu banko atstovu.
- Nustatomas vertinimo objektas.
- Nustatomas esamų teisių ir suvaržymų buvimas.
- Nurodomi užstato vertinimo būdai ir metodai.
- Nurodomos prielaidos ir apribojimai.
- Nustatoma vertinimo procedūros trukmė ir informacijos apie objektą kiekis, kurį reikia gauti.
- Gauta informacija renkama ir analizuojama.
Nepriklausomas įkaito vertinimo specialistas arba ekspertų vertintojų komanda atlieka:- turto apžiūra;
- reikalingos dokumentacijos surinkimas;
- rinkos situacijos analizė;
- pagrindinių veiksnių, turinčių įtakos vertinamo turto vertei, nustatymas;
- gautų duomenų apdorojimas.
- Atliekamas įkeisto turto vertinimas, kurio metu pagal pirmame etape nurodytą metodiką nustatoma rinkos, likvidavimo ar kita vertė.
- Lyginami rezultatai, gauti naudojant skirtingus metodus.
- Parengiama eksperto išvada (ataskaita), kurioje parodoma užstato vertinimo rinkos vertė.
- Ataskaita pateikiama sutarties šalims.
Vertinimo metodai
Užstato įvertinimo procedūra gali apimti įvairius vertinimo metodus, kurie naudojami trimis būdais:
- Brangus. Turto vertės apskaičiavimas atliekamas analizuojant išlaidas, reikalingas panašių savybių ir funkcionalumo objektui sukurti ar atkurti.
Šiuo atveju sąnaudoms apskaičiuoti gali būti naudojami įvairūs metodai:- lyginamasis vienetas;
- kiekybinis tyrimas;
- suskirstymas pagal komponentus;
- nustatant numatomas išlaidas.
- Lyginamasis. Užstato (nekilnojamojo turto) vertinimas atliekamas remiantis informacija apie identiškų ar panašių objektų rinkos kainas. Tuo pačiu metu analizei naudojama informacija apie esamus pasiūlymus rinkoje, taip pat neseniai įvykdytus sandorius.
- Pelninga. Kaina apskaičiuojama remiantis metodais, kurie leidžia numatyti pajamų iš objekto nuosavybės lygį ateityje.
Šį metodą patartina naudoti, jei tenkinamos šios sąlygos:- vertinamas objektas generuoja pajamas;
- galima pateikti patikimą būsimo pelningumo prognozę.
- išnaudojimas;
- trumpalaikė arba ilgalaikė nuoma;
- perpardavimas.
Verta paminėti, kad tinkamiausius metodus nustato vertintojas, atsižvelgdamas į konkrečios situacijos ypatybes. Tokiu atveju tai galima atlikti naudojant aukščiau nurodytus metodus
- Kodėl mano burnoje yra sūrus skonis?
- Ką daryti suspaudus krūtinę
- Ar insultas pasireiškia vaikams ir ką daryti, jei vaiką ištiko insultas Ar paauglius gali ištikti insultas
- Ką daryti namuose, jei skauda dantį – atsikratykite įkyrių pojūčių
- Kaip gydyti gimdos kaklelio eroziją namuose
- Bloga širdis arba suspaustas nervas: kaip atpažinti
- Naudingos pievos savybės ir vaistiniai receptai iš jo šaknų, žiedynų, žolelių Gydomosios pievos savybės ir kontraindikacijos
- Ivano arbata: naudokite namuose Ivano arbatos naudojimas kosmetologijoje
- Kaip gydyti patempimą
- Ką daryti, jei po injekcijos labai skauda vietą ant sėdmens: kaip efektyviai pašalinti skausmą?
- Proviron – naudojimo instrukcijos Proviron naudojimo instrukcijos
- Suspaudiau nervą nugaroje – ką daryti?
- Kaip gydyti žarnyno disbiozę: gydymas dieta, vaistais
- Suspaustas nervas stubure ir jo gydymas
- Geltonos išskyros moterims: priežastys ir gydymas Geltonos išskyros po sekso
- Mėlyna lempa apšilimui - pritaikymas ir naudojimo technologija; teksto ir vaizdo instrukcijas
- Dusulys su bronchitu: astmos priepuolių gydymas vaistais Bronchitas su dusuliu gydymas namuose
- Viskas apie geltonas išskyras moterims ir galimas ligas Niežėjimas kaip kandidozės požymis
- Kodėl mano lūpos visada sūrios?
- Fizinis pasyvumas arba hipokinezija