ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு பகுப்பாய்வுக்கான முறை. அடமான முதலீட்டு பகுப்பாய்வு. முதலீட்டு திட்டங்களின் கவர்ச்சியின் மதிப்பீடு. அடமான-முதலீட்டு பகுப்பாய்வு கருத்து. சொந்த மற்றும் கடன் வாங்கிய நிதி ஆதாரங்களின் விலையை மதிப்பிடுவதற்கான அணுகுமுறைகள்

3. வருமான மூலதனத்தின் அடிப்படையில் முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனத்தின் மதிப்பை தீர்மானித்தல்

3.3 அடமான முதலீட்டு பகுப்பாய்வு

அடமான முதலீட்டு பகுப்பாய்வு என்பது சொத்தின் மதிப்பை சொந்த மற்றும் கடன் வாங்கிய மூலதனத்தின் விலையின் கூட்டுத்தொகையாக தீர்மானிப்பதாகும். ரியல் எஸ்டேட் விலையை அல்ல, ஆனால் மூலதனச் செலவை அவர் செலுத்துகிறார் என்ற முதலீட்டாளரின் கருத்தை இது கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. பரிவர்த்தனையை முடிக்க தேவையான முதலீட்டை அதிகரிப்பதற்கான வழிமுறையாக கடன் பார்க்கப்படுகிறது. ஈக்விட்டியின் விலையானது ஈக்விட்டி முதலீட்டாளருக்கு வழக்கமான வருவாயிலிருந்து பணப்புழக்கங்களைத் தள்ளுபடி செய்வதன் மூலம் கணக்கிடப்படுகிறது மற்றும் மறுபரிசீலனையிலிருந்து, கடன் சேவை கட்டணங்களை தள்ளுபடி செய்வதன் மூலம் கடன் வாங்குவதற்கான செலவு கணக்கிடப்படுகிறது.

சொத்தின் தற்போதைய மதிப்பு தள்ளுபடி விகிதங்கள் மற்றும் பணப்புழக்க பண்புகளைப் பொறுத்து தீர்மானிக்கப்படுகிறது. அதாவது, தற்போதைய மதிப்பு திட்டத்தின் ஆயுள், பங்கு மற்றும் கடன் மூலதனத்தின் விகிதம், சொத்தின் பொருளாதார பண்புகள் மற்றும் தொடர்புடைய தள்ளுபடி விகிதங்களைப் பொறுத்தது.

சொத்தின் விலையைக் கணக்கிடுவதற்கான அடமான-முதலீட்டு பகுப்பாய்வின் பொதுவான வழிமுறையைப் பரிசீலிப்போம், அதை வாங்குவது கடன் வாங்கிய மூலதனத்தின் ஈடுபாட்டுடன் நிதியளிக்கப்படுகிறது, அதன்படி, காலமுறை வருமானம் மற்றும் திரும்பப் பெறுதல் ஆகியவற்றின் பணப்புழக்கங்கள் வட்டிகளுக்கு இடையில் விநியோகிக்கப்படும். பங்கு மற்றும் கடன் வாங்கிய மூலதனம்.

நிலை 1.வழக்கமான வருமான ஓட்டங்களின் தற்போதைய மதிப்பைத் தீர்மானித்தல்:

- வருமானம் மற்றும் செலவினங்களின் அறிக்கை முன்னறிவிப்பு காலத்திற்குத் தயாரிக்கப்படுகிறது, அதே நேரத்தில் கடன் சேவைத் தொகைகள் கடனின் குணாதிசயங்களின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்படுகின்றன - வட்டி விகிதம், முழு கடனீட்டு காலம் மற்றும் திருப்பிச் செலுத்தும் விதிமுறைகள், கடனின் அளவு மற்றும் அதிர்வெண் கடனை திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான கொடுப்பனவுகள்;
- சொந்த நிதிகளின் பணப்புழக்கங்கள் தீர்மானிக்கப்படுகின்றன;
- முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனத்தின் மீதான வருவாய் விகிதம் கணக்கிடப்படுகிறது;
- சமபங்கு மீதான கணக்கிடப்பட்ட வருவாய் விகிதத்தின் அடிப்படையில், வரிக்கு முன் வழக்கமான பணப்புழக்கங்களின் தற்போதைய மதிப்பு தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

நிலை 2.கடனின் செலுத்தப்படாத நிலுவைத் தொகையைக் கழித்தல் திரும்பப்பெறும் வருமானத்தின் தற்போதைய மதிப்பைத் தீர்மானித்தல்:

- மாற்றத்திலிருந்து வருமானம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது;
- பொருளின் உரிமையின் காலத்தின் முடிவில் கடனின் இருப்பு மாற்றத்திலிருந்து வரும் வருமானத்திலிருந்து கழிக்கப்படுகிறது;
- நிலை 1 இல் கணக்கிடப்பட்ட ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதத்தின் படி, இந்த பணப்புழக்கத்தின் தற்போதைய மதிப்பு தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

நிலை 3.பகுப்பாய்வு செய்யப்பட்ட பணப்புழக்கங்களின் தற்போதைய மதிப்புகளைக் கூட்டுவதன் மூலம் சொத்தின் மதிப்பைத் தீர்மானித்தல்.

கணித ரீதியாக, ஒரு சொத்தின் மதிப்பின் வரையறையை ஒரு சூத்திரமாக குறிப்பிடலாம்

N01 என்பது திட்டத்தின் n ஆண்டின் நிகர இயக்க வருமானம்; DS என்பது திட்டத்தின் n ஆண்டில் கடன் சேவையின் அளவு;

TG என்பது விற்பனைச் செலவுகளைத் தவிர்த்து, திரும்பப்பெறும் தொகையாகும்;

UM - திட்ட காலத்தின் முடிவில் செலுத்தப்படாத கடன் இருப்பு பி;நான் – ஈக்விட்டி மீதான வருமானம்; எம் -அசல் கடன் தொகை அல்லது தற்போதைய அசல் இருப்பு.

இந்த சூத்திரத்தை பின்வரும் சந்தர்ப்பங்களில் சமன்பாடுகளாகப் பயன்படுத்தலாம்:

- சொத்து மாற்றத்தின் அளவைக் கணிப்பது கடினம் என்றால், ஆரம்ப செலவில் அதன் மாற்றத்தின் போக்குகளைத் தீர்மானிக்க முடியும் என்றால், கணக்கீடுகளில் ஆரம்ப செலவின் பங்குகளில் வெளிப்படுத்தப்பட்ட தலைகீழ் மதிப்பைப் பயன்படுத்தலாம். ;

- சிக்கலின் நிபந்தனை கடனின் அளவைக் குறிப்பிடவில்லை என்றால், ஆனால் கடனின் பங்கு மட்டுமே.

முதலீட்டுத் திட்டங்களின் செயல்திறனுக்கான முக்கிய அளவுகோல்களைக் கவனியுங்கள்.

நிகர தற்போதைய மதிப்பு -பணத்தின் தற்போதைய மதிப்பைக் கருத்தில் கொண்டு, செலவினங்களைக் காட்டிலும் ஒரு திட்டத்திலிருந்து அதிகப்படியான நன்மைகளை அளவிடும் அளவுகோல்

,

NPV என்பது முதலீட்டுத் திட்டத்தின் நிகர தற்போதைய மதிப்பு; இணை - ஆரம்ப முதலீடு; C i - காலத்தின் பணப்புழக்கம் t; i, இது காலம் t க்கான தள்ளுபடி விகிதம்.

ஒரு நேர்மறையான NPV என்பது திட்டத்திலிருந்து வரும் பண ரசீதுகள் அதை செயல்படுத்துவதற்கான செலவை விட அதிகமாகும்.

நிகர தற்போதைய மதிப்பு விதியைப் பயன்படுத்துவதற்கான படிகள்:

- இந்த வாழ்க்கையின் முடிவில் மறுவிற்பனை வருமானம் உட்பட, உரிமையின் எதிர்பார்க்கப்படும் முழு வாழ்க்கையிலும் திட்டத்திலிருந்து பணப்புழக்கங்களை முன்னறிவித்தல்;
- நிதி சந்தையில் மூலதனத்தின் மாற்று செலவை தீர்மானித்தல்;
- மூலதனத்தின் வாய்ப்புச் செலவுக்கு ஒத்த விகிதத்தில் தள்ளுபடி செய்வதன் மூலமும், ஆரம்ப முதலீட்டின் அளவைக் கழிப்பதன் மூலமும் திட்டத்திலிருந்து பணப்புழக்கங்களின் தற்போதைய மதிப்பை தீர்மானித்தல்;
- பல விருப்பங்களிலிருந்து அதிகபட்ச NPV மதிப்பைக் கொண்ட திட்டத்தின் தேர்வு.

அதிக NPV, முதலீட்டாளர் முதலீட்டு மூலதனத்திலிருந்து பெறும் வருமானம் அதிகமாகும்.

முதலீட்டு முடிவுகளை எடுப்பதற்கான அடிப்படை விதிகளைக் கவனியுங்கள்.

1) NPV மதிப்பு நேர்மறையாக இருந்தால் திட்டத்தில் முதலீடு செய்யப்பட வேண்டும். கருதப்படும் செயல்திறன் அளவுகோல் (NPV) காலப்போக்கில் பணத்தின் மதிப்பில் ஏற்படும் மாற்றத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள அனுமதிக்கிறது, இது கணிக்கப்பட்ட பணப்புழக்கம் மற்றும் மூலதனத்தின் மாற்று செலவை மட்டுமே சார்ந்துள்ளது. பல முதலீட்டு திட்டங்களின் நிகர தற்போதைய மதிப்புகள் இன்றைய பணத்தில் வெளிப்படுத்தப்படுகின்றன, இது அவற்றை சரியாக ஒப்பிட்டு சேர்க்க அனுமதிக்கிறது.

2) NPVயை கணக்கிடுவதில் பயன்படுத்தப்படும் தள்ளுபடி விகிதம், மூலதனத்தின் வாய்ப்புச் செலவால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது, அதாவது. சமமான அபாயத்துடன் பணத்தை முதலீடு செய்யும் போது திட்டத்தின் லாபம் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகிறது. நடைமுறையில், ஒரு திட்டத்தின் லாபம், மாற்று அபாயம் கொண்ட திட்டத்தை விட அதிகமாக இருக்கலாம். எனவே, மூலதனத்தின் வாய்ப்புச் செலவை விட வருவாய் விகிதம் அதிகமாக இருந்தால் திட்டத்தில் முதலீடு செய்யப்பட வேண்டும்.

இரண்டு காலகட்டங்களுக்கு மேல் பணப்புழக்கங்கள் இருந்தால் முதலீட்டு முடிவுகளை எடுப்பதற்கான பரிசீலிக்கப்பட்ட விதிகள் முரண்படலாம்.

திருப்பிச் செலுத்தும் காலம் -திட்டத்தில் இருந்து வரும் பணப்புழக்கத்தின் அளவு ஆரம்ப முதலீட்டின் அளவிற்கு சமமாக மாறுவதற்கு தேவையான நேரம். முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனத்தின் முழு வருமானம் எப்போது கிடைக்கும் என்பதை அறிய விரும்பும் முதலீட்டாளர்களால் இந்த முதலீட்டு செயல்திறன் மீட்டர் பயன்படுத்தப்படுகிறது.

குறைபாடு: திருப்பிச் செலுத்தும் காலத்தைத் தொடர்ந்து கொடுப்பனவுகள் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுவதில்லை.

அடமான முதலீட்டு பகுப்பாய்வு என்பது சொத்தின் மதிப்பை சொந்த மற்றும் கடன் வாங்கிய மூலதனத்தின் விலையின் கூட்டுத்தொகையாக தீர்மானிப்பதாகும். இது ரியல் எஸ்டேட் செலவை அல்ல, ஆனால் மூலதன செலவை செலுத்துகிறது என்ற முதலீட்டாளரின் கருத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. பரிவர்த்தனையை முடிக்க தேவையான முதலீட்டை அதிகரிப்பதற்கான வழிமுறையாக கடன் பார்க்கப்படுகிறது. ஈக்விட்டியின் விலையானது ஈக்விட்டி முதலீட்டாளருக்கு வழக்கமான வருவாயிலிருந்து பணப்புழக்கங்களைத் தள்ளுபடி செய்வதன் மூலம் கணக்கிடப்படுகிறது மற்றும் திரும்பப்பெறுதலில் இருந்து, கடன் சேவைக் கட்டணங்களை தள்ளுபடி செய்வதன் மூலம் கடன் வாங்குவதற்கான செலவு கணக்கிடப்படுகிறது.

சொத்தின் தற்போதைய மதிப்பு தள்ளுபடி விகிதங்கள் மற்றும் பணப்புழக்க பண்புகளைப் பொறுத்து தீர்மானிக்கப்படுகிறது. அதாவது, தற்போதைய மதிப்பு திட்டத்தின் ஆயுள், பங்கு மற்றும் கடன் மூலதனத்தின் விகிதம், சொத்தின் பொருளாதார பண்புகள் மற்றும் தொடர்புடைய தள்ளுபடி விகிதங்களைப் பொறுத்தது.

அடமான முதலீட்டு பகுப்பாய்வு முறைகள்

பகுப்பாய்வு இரண்டு முறைகளைப் பயன்படுத்துகிறது (இரண்டு நுட்பங்கள்): பாரம்பரிய முறை மற்றும் எல்வுட் நுட்பம். பாரம்பரிய முறையானது முதலீடு மற்றும் அடமான பகுப்பாய்வின் தர்க்கத்தை வெளிப்படையாக பிரதிபலிக்கிறது. எல்வுட்டின் முறை, அதே தர்க்கத்தை பிரதிபலிக்கிறது, முதலீட்டு கூறுகளின் வருவாய் விகிதங்கள் மற்றும் ஈக்விட்டி விகிதங்களின் விகிதங்களைப் பயன்படுத்துகிறது.

குறைபாடு: திருப்பிச் செலுத்தும் காலத்தைத் தொடர்ந்து கொடுப்பனவுகள் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுவதில்லை.

23. அடமான பகுப்பாய்வில் எல்வுட் நுட்பம். இது முதலீடு மற்றும் அடமான பகுப்பாய்வில் பயன்படுத்தப்படுகிறது மற்றும் பாரம்பரிய நுட்பத்தின் அதே முடிவுகளை அளிக்கிறது, ஏனெனில் இது முதலீட்டின் வளர்ச்சியின் காலப்பகுதியில் பங்கு மற்றும் கடன் வாங்கிய மூலதனத்தின் நலன்களுக்கு இடையிலான உறவைப் பற்றிய ஆரம்ப தரவு மற்றும் யோசனைகளின் அதே தொகுப்பை அடிப்படையாகக் கொண்டது. திட்டம். எல்வுட்டின் ஒரு சிறந்த நுட்பம் என்னவென்றால், முதலீட்டு கட்டமைப்பில் உள்ள ஈக்விட்டி குறிகாட்டிகளின் லாப விகிதங்கள், அனைத்து மூலதனத்தின் மதிப்பிலும் ஏற்படும் மாற்றங்கள் மற்றும் முதலீட்டின் மீது ஈக்விட்டியை மாற்றுவதற்கான வழிமுறையை தெளிவாகக் காட்டுகிறது. காலம்.

எல்வுட் அடமான விகிதம்: C = Y e + p(sff, Y e ) -R m , இங்கு p என்பது கடனின் தற்போதைய நிலுவையின் பங்கு, முன்னறிவிப்புக் காலத்திற்கு மாற்றியமைக்கப்பட்டது,

வெளிப்பாடு 1/(1 + Δn ஏ) சமன்பாட்டில் ஒரு நிலைப்படுத்தும் காரணி மற்றும் வருமானம் நிலையானதாக இல்லாமல், ஆனால் தொடர்ந்து மாறும் போது பயன்படுத்தப்படுகிறது. வழக்கமாக, வருமானத்தில் மாற்றம் சட்டம் அமைக்கப்படுகிறது (உதாரணமாக, நேரியல், அதிவேக, குவிப்பு நிதி காரணி படி), இதற்கு ஏற்ப உறுதிப்படுத்தல் குணகம் a முன் கணக்கிடப்பட்ட அட்டவணைகளின்படி தீர்மானிக்கப்படுகிறது. வருவாயின் உறுதிப்படுத்தலைக் கருத்தில் கொண்டு, மதிப்பீட்டுத் தேதிக்கு முந்தைய ஆண்டிற்கான வருமானத்தை மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தால் வகுப்பதன் மூலம் மதிப்பு தீர்மானிக்கப்படுகிறது. எதிர்காலத்தில், நிலையான வருமானத்திற்காக மட்டுமே எல்வுட் நுட்பத்தை நாங்கள் கருத்தில் கொள்வோம்.

எல்வுட் இந்த வெளிப்பாடு உண்மையில் முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனத்தில் பங்கு மற்றும் கடனின் மாற்றத்தின் அனைத்து கூறுகளையும் கைப்பற்றுகிறது, குறிப்பாக நிதி அந்நியச் செலாவணி, அடமானக் கடன் மறுசீரமைப்பு மற்றும் கடன் தள்ளுபடியின் விளைவாக ஈக்விட்டி மூலதன ஆதாயங்கள்.

24. அடமானப் பகுப்பாய்வில் முதலீட்டுக் குழு நுட்பம்

முதலீட்டு குழு இயந்திரங்கள்

முதலீட்டு குழு இயந்திரங்கள்வருடாந்திர அடமான மாறிலி மற்றும் பங்கு மீதான பணப்புழக்க விகிதத்தின் அடிப்படையில் மொத்த வருவாய் விகிதத்தைக் கணக்கிடும் முறையாகும். இந்த விகிதங்களைப் பற்றிய சந்தை தகவலின் அடிப்படையில், சந்தை மொத்த வருவாய் விகிதத்தை தீர்மானிக்க முடியும். பிந்தையது தேவையான அடமான மாறிலியின் சராசரி மற்றும் மொத்த கொள்முதல் விலையில் அடமானம் மற்றும் முதலீட்டாளரின் மூலதனத்தின் பங்குகளால் எடையிடப்பட்ட ஈக்விட்டி மீதான பண ரசீதுகளின் வீதமாக கணக்கிடப்படுகிறது.

ஒப்பிடக்கூடிய சொத்துக்களின் விற்பனை விலைகள் மற்றும் நிகர இயக்க வருமானம் குறித்த நம்பகமான தரவுகள் குறித்த போதுமான தகவல்கள் இல்லாத நிலையில், முதலீட்டுக் குழு நுட்பம் சொத்து மதிப்பீட்டில் பயன்படுத்தப்படுகிறது. இருப்பினும், ஒப்பிடக்கூடிய பரிவர்த்தனைகள் பற்றிய தகவல்கள் இல்லாத நிலையில், முதலீட்டுக் குழுவின் மொத்த வருவாய் விகிதத்தைக் கணக்கிடுவதற்குத் தேவையான சமபங்கு, அடமானக் கடன் விகிதங்கள் மற்றும் பிற குறிகாட்டிகளில் தேவையான பணப்புழக்க விகிதங்களை நிர்ணயிப்பது பெரும்பாலும் கடினம்.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை உருவாக்கும் நிலைமைகளில், பொருள்கள் முக்கியமாக தங்கள் சொந்த செலவில் பெறப்படுகின்றன. சந்தைப் பொருளாதார நாடுகளின் உலக நடைமுறை கிட்டத்தட்ட அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளும் ஈடுபாட்டுடன் செய்யப்படுகின்றன என்பதிலிருந்து தொடர்கிறது. அடமானம்கடன்கள், அதாவது, நிதி அந்நிய (நெம்புகோல்) பயன்படுத்தப்படுகிறது.
ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளுக்கு நிதியளிப்பதற்கான கடன்கள் பல காரணங்களுக்காக ஈர்க்கப்படுகின்றன, அவற்றில் முக்கியமானது பின்வருபவை:
ரியல் எஸ்டேட் விலை அதிகமாக உள்ளது, மேலும் சில வாங்குபவர்களுக்கு அதை வாங்க போதுமான பணம் உள்ளது.
போதுமான நிதி உள்ளவர்கள் மூலதன முதலீடுகளின் அபாயத்தைக் குறைக்க முற்படுகிறார்கள், அதாவது, அவர்கள் தங்கள் முதலீடுகளை பல்வகைப்படுத்த முயல்கின்றனர்.
கடன்களின் பயன்பாடு முதலீட்டாளர் அதிக அளவு வருமானம் ஈட்டும் சொத்துக்களை கட்டுப்படுத்த அனுமதிக்கிறது.
வரி குறைப்பு மூலம் சேமிப்பு (பெரும்பாலான நாடுகளில், கடன் மீதான வட்டிக்கு வரி விதிக்கப்படுவதில்லை).
எனவே, பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு இரண்டு கூறுகளைக் கொண்டுள்ளது: அடமானம்கடன் மற்றும் பங்கு. அதே நேரத்தில், முதலீட்டு விகிதம் முதலீட்டின் இரு பகுதிகளிலும் வருமானத்திற்கான சந்தை தேவைகளை பூர்த்தி செய்ய வேண்டும். இல்லையெனில், இந்த முதலீடுகள் சொந்த நிதி மற்றும் கடன் வடிவில் மற்றொரு இலாபகரமான திட்டத்தில் முதலீடு செய்யப்படும்.
எனவே, மூலதன விகிதம் இரண்டு கூறுகளாக பிரிக்கப்பட்டுள்ளது: அடமானம்பங்கு மீதான நிலையான மற்றும் மூலதன விகிதம்

25. அடமான முதலீட்டு பகுப்பாய்வின் பாரம்பரிய மாதிரியைப் பயன்படுத்துதல், அடமான முதலீட்டு பகுப்பாய்வின் பாரம்பரிய மாதிரியின் முன்மாதிரி, சொத்தின் மொத்த மதிப்பு, பங்கு வட்டியின் தற்போதைய மதிப்பு மற்றும் கடன் மூலதன வட்டியின் தற்போதைய மதிப்பு ஆகியவற்றின் கூட்டுத்தொகைக்கு சமம். . வரிகளுக்கு முன் பணப்புழக்கத்தை தள்ளுபடி செய்வதன் மூலம் சொந்த வட்டியின் விலை நிர்ணயிக்கப்படுகிறது, அதே சமயம் சராசரி சந்தை மதிப்பாக வரையறுக்கப்பட்ட ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதம் தள்ளுபடி விகிதமாக பயன்படுத்தப்படுகிறது.

சொத்து பயன்பாட்டிலிருந்து வருமானத்தின் மூலதனத்தின் அடிப்படையில் அடமான-முதலீட்டு பகுப்பாய்வு மாதிரிகள். இந்தக் குழுவின் அடமான முதலீட்டு பகுப்பாய்வுக்கான பொதுவான அணுகுமுறை எல்வுட் சூத்திரத்தைப் பயன்படுத்தி ஒட்டுமொத்த மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தைத் தீர்மானிப்பதாகும். கூடுதலாக, முதலீட்டு குழு முறை மற்றும் நேரடி மூலதனமாக்கல் முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது.

அடமான முதலீட்டு பகுப்பாய்வின் பாரம்பரிய நுட்பம், அடமானக் கடன்கள் மற்றும் பங்கு முதலீடுகள் உட்பட, திரும்பப் பெறக்கூடிய மூலதனத்தின் மொத்த அளவை நிர்ணயிப்பதன் அடிப்படையில் ஒரு சொத்து மதிப்பீட்டு முறையாகும். இந்த நுட்பத்தின் கீழ், முதலீட்டாளரால் எதிர்பார்க்கப்படும் பண ரசீதுகள் மற்றும் மறுவிற்பனை வருமானத்தின் தற்போதைய மதிப்பை அடமானத்தின் முதன்மைத் தொகையுடன் சேர்த்து ஒரு சொத்தின் மதிப்பு கணக்கிடப்படுகிறது. இவ்வாறு, முழு திட்டமிடப்பட்ட நிகர இயக்க வருமானம் மற்றும் சொத்தின் மறுவிற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் வருமானம் ஆகிய இரண்டும் மதிப்பிடப்படுகிறது.

பாரம்பரிய தொழில் நுட்பத்திற்கு முதலீட்டாளரால் பெறப்படும் திட்டமிடப்பட்ட பணப்புழக்கங்களின் மதிப்பீடுகள் மற்றும் மறுவிற்பனை வருமானம் தேவைப்படுகிறது. இந்த இரண்டு கூறுகளும் தற்போதைய சமபங்கு மதிப்பைக் கொடுக்கின்றன. கடனின் ஆரம்ப நிலுவை (புதிய கடனா அல்லது முதலீட்டாளருக்கு அனுப்பப்பட்ட கடனா என்பதைப் பொருட்படுத்தாமல்) பின்னர் சந்தை மதிப்பீட்டைத் தீர்மானிக்க பங்குச் செலவில் சேர்க்கப்படுகிறது. தற்போதைய சந்தை நிலவரங்களின் அடிப்படையில் புதிய கடன் வழங்கப்பட்டு, அதன் விளைவாக ஈக்விட்டியில் கிடைக்கும் வருமானம் தற்போதைய சந்தைத் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்தால், அதன் விளைவு சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட சந்தை மதிப்பாக இருக்கும். இந்த நுட்பம் வரிவிதிப்பு விளைவுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளவில்லை.

முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் கடன் வழங்குபவர்கள் இருவரும் மதிப்பிடப்பட்ட வருமானத்தைப் பெறுவார்கள் என்பதே பாரம்பரிய நுட்பத்தின் அடிப்படையிலான கொள்கையாகும்.

கடன் வழங்குபவர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்களின் வருமானத்தின் மொத்த தற்போதைய மதிப்பு மீட்பு மூலதனத்தின் அதிகபட்ச மதிப்பாகும்; அதன்படி, இது சொத்துக்கு செலுத்த வேண்டிய விலை. மறுவிற்பனை வருவாயை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதால், இந்த நுட்பம் பங்கு மதிப்பீட்டிற்கான பணப்புழக்கத்தை மேம்படுத்துகிறது. பிந்தையது சொத்தின் மதிப்பில் அதிகரிப்பு (அல்லது குறைவு) மற்றும் மறுவிற்பனையின் போது முதலீட்டாளரால் பெறப்பட்ட அடமானத்தின் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துதல் ஆகியவை அடங்கும்.

அடமானக் கடன் வழங்குபவர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்கள் இருவரும் சம்பாதிக்கும் வருமானம் முதலீட்டின் மீதான வருமானம் மற்றும் முதலீட்டின் மீதான வருமானம் ஆகிய இரண்டையும் உள்ளடக்கியிருக்க வேண்டும்.

26. நிலச் சந்தை, கட்டமைப்பு, செயல்பாடுகள், கட்டமைப்பு, பொருள்கள், பாடங்கள்

எந்தவொரு சமூகத்தின் வாழ்க்கையிலும் செயல்பாடுகளிலும் நிலம் ஒரு பிரத்யேக இடத்தைப் பெறும் மிக முக்கியமான வளமாகும்.நிலச் சந்தை பல குறிப்பிட்ட அம்சங்களைக் கொண்டுள்ளது:

1. நிலம் என்பது இயற்கையின் இலவச பரிசு, அதன் மதிப்பின் பகுத்தறிவற்ற தன்மையைப் பற்றி பேச அனுமதிக்கிறது. ஆயினும்கூட, நிலம் விற்பனைப் பொருளாகும்; நில குத்தகையுடன் தொடர்புடையது.

2. சில இயற்கை மற்றும் தட்பவெப்ப நிலைகள் மற்றும் நிலத்தின் இருப்பிடத்தைப் பொறுத்து, பிந்தையது சிறந்த, சராசரி மற்றும் மோசமானதாக பிரிக்கப்பட்டுள்ளது. இந்த பிரிவு மண்ணின் இயற்கை வளத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டது, அதில் நிலத்தின் உற்பத்தித்திறன் சார்ந்துள்ளது. ஆனால் உழைப்பு மற்றும் மூலதனத்தில் கூடுதல் முதலீட்டின் விளைவாக அதை மேம்படுத்த முடியும். இந்த மேம்பட்ட மண் வளத்தை பொருளாதாரம் என்று அழைக்கப்படுகிறது. மண்ணின் பொருளாதார வளத்தை அதிகரிப்பது எந்தவொரு பகுதியிலும் நடைமுறையில் சாத்தியமாகும். இருப்பினும், மண் வளத்தை குறைப்பதற்கான நன்கு அறியப்பட்ட சட்டத்துடன் தொடர்புடைய சில வரம்புகள் உள்ளன, நிலத்தை பயிரிடுவதற்கான நிறுவப்பட்ட தொழில்நுட்பத்துடன், ஒவ்வொரு அடுத்தடுத்த செலவினங்களும் குறைவான மற்றும் குறைவான வருமானத்தை வழங்குகிறது.

3. இயற்கையால் நிலத்தின் பரப்பளவு நிலையானதன் காரணமாக, நிலத்தின் வழங்கல் சரியான நெகிழ்ச்சித்தன்மையால் சமூக அளவில் வகைப்படுத்தப்படுகிறது. நில வளங்களின் மட்டுப்படுத்தப்பட்ட வழங்கல், தனியார் உடைமையில் நிலம் நிலையானதன் மூலம் தீவிரப்படுத்தப்படுகிறது. சந்தை நிலைமைகளில், நில உரிமையாளர்கள் தங்கள் நிலங்களை விற்க மிகவும் தயங்குகிறார்கள், குத்தகை வடிவத்தில் நிலத்தை வாடகைக்கு விட முன்னுரிமை அளித்து, நிலையான வருமானத்தைப் பெறுவதற்கான உரிமையைப் பெறுகிறார்கள், அதனால்தான் எந்த நேரத்திலும் ஒரு சிறிய பகுதி மட்டுமே நில நிதி விற்கப்படுகிறது, இது நிலச் சந்தையின் அடிப்படை அம்சமாகும்.

நிலச் சந்தை நிலத்தின் திறமையான பயன்பாட்டைத் தூண்டும் நிலைமைகளை உருவாக்குகிறது மற்றும் அது திறம்பட செயல்படவில்லை என்றால் தனிப்பட்ட நிறுவனங்களை நிலத்தின் ஒரு பகுதியை அல்லது முழு நிலத்தையும் கைவிடும்படி கட்டாயப்படுத்துகிறது.

நிலச் சந்தையின் கீழ், ஒருவர் நிலத்தை வாங்குவது மற்றும் விற்பது மட்டுமல்லாமல், அதை வாடகைக்கு வழங்குவதையும், விவசாயப் பொருட்களுக்கான முழு சந்தையையும் புரிந்து கொள்ள வேண்டும், இதில் நில உரிமை உறவுகள் ஒரு வடிவத்தில் அல்லது இன்னொரு வடிவத்தில் உணரப்படுகின்றன.

சந்தை விவசாயப் பொருளாதாரத்தின் பொருள்கள் இரண்டு வகையான உரிமையாளர்கள் - முழு உரிமையாளர் மற்றும் நுகர்வு உரிமையாளர் (உரிமையாளர், பயனர்). நிலத்தின் பற்றாக்குறை மற்றும் அதன் உற்பத்தியின் சாத்தியமின்மை இரண்டு வகையான நில ஏகபோகங்கள் தோன்றுவதற்கு பங்களிக்கின்றன. முழு உரிமையாளர் தனியார் சொத்தின் ஏகபோகத்தைப் பயன்படுத்துகிறார்: தொழில்முனைவோர் தனது நிலத்தில் மூலதனத்தை முதலீடு செய்ய அனுமதிக்கவோ அல்லது கொடுக்கவோ அவர் சுதந்திரமாக இருக்கிறார்; அதை வாடகைக்கு விடலாம். குத்தகை பரிவர்த்தனையின் முடிவிற்குப் பிறகு, நிலத்தின் ஒரு குறிப்பிட்ட பயனர் தீர்மானிக்கப்படுகிறார், யார் இந்த பகுதியை நிர்வகிக்க ஏகபோக உரிமையைப் பயன்படுத்துகிறார்.

27. கட்டிடத்திற்கான நிலத்தை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகளின் அம்சங்கள்

நிலத்தை மதிப்பிடும் முறைகள்

1. நிலத்தின் நெறிமுறை விலையை நிர்ணயிப்பதில் நெறிமுறை முறை உள்ளது. இடமாற்றம், உரிமைக்காக நிலத்தை மீட்டெடுப்பது, இலவச விதிமுறைக்கு அதிகமாக பொதுவான கூட்டு (பகிரப்பட்ட) சொத்தை நிறுவுதல், பரம்பரை அல்லது நன்கொடை மூலம் மாற்றுதல், பாதுகாப்பு மூலம் பாதுகாக்கப்பட்ட கடனைப் பெறுதல், மாநில அல்லது பொதுத் தேவைகளுக்காக திரும்பப் பெறுதல்.

2. விற்பனை ஒப்பீட்டு முறை மிகவும் எளிமையான மற்றும் மிகவும் திறமையான மதிப்பீட்டு முறையாகும், மேலும் இது உண்மையில் காலியாக உள்ள மற்றும் காலியாக இருப்பதாகக் கூறப்படும் நிலத்தை மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தப்படலாம்; ஒப்புமைகளின் விற்பனை விலையில் சதவீத மாற்றங்களைச் செய்வதன் மூலம் நிலத்தின் குறிப்பிட்ட விலையைத் தீர்மானிக்க உங்களை அனுமதிக்கிறது.

3. நில வாடகை மூலதனமாக்கல் முறையானது, நில அடுக்குகளுக்கான வாடகை விகிதங்களைப் பற்றி போதுமான தகவல்கள் இருந்தால், இந்த அடுக்குகளின் மதிப்பை எதிர்கால வருமானத்தின் தற்போதைய மதிப்பாக வாடகை வடிவில் தீர்மானிக்க முடியும் என்ற உண்மையை அடிப்படையாகக் கொண்டது. நிலம் மதிப்பீடு செய்யப்படுகிறது.

4. விநியோக முறை (விகித முறை, தொடர்பு) - நிலத்தின் விலை மற்றும் சொத்து வளாகத்தில் மேம்பாடுகளின் அறியப்பட்ட விகிதத்தின் அடிப்படையில் நிலத்தின் விலையின் கூறுகளை நிர்ணயித்தல். இந்த முறை பங்களிப்பின் கொள்கை மற்றும் ஒவ்வொரு வகை சொத்துக்கும் நிலம் மற்றும் கட்டிடங்களின் மதிப்புக்கு இடையில் ஒரு சாதாரண விகிதம் உள்ளது என்ற வலியுறுத்தலின் அடிப்படையில் அமைந்துள்ளது.

5. ஒத்த ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களுக்கான பரிவர்த்தனை விலைகள் பற்றிய தகவல்கள் இருந்தால், கட்டப்பட்ட நில அடுக்குகளை மதிப்பீடு செய்ய ஒதுக்கீடு (பிரித்தெடுத்தல்) முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது.

6. எஞ்சிய முறையானது இயற்பியல் கூறுகளுக்கான முதலீட்டுக் குழு நுட்பத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டது.

7. பார்சல் முறை (மேம்பாடு அணுகுமுறை) தனிப்பட்ட பார்சல்களாக பிரிக்க பொருத்தமான நிலத்தை மதிப்பிடுவதற்கு பயன்படுத்தப்படுகிறது.

28. நகரத்தில் நினைவகத்தை மதிப்பிடுவதற்கான எஞ்சிய நுட்பத்தின் பயன்பாட்டின் அம்சங்கள்.

கட்டப்பட்ட மற்றும் கட்டப்படாத நில அடுக்குகளை மதிப்பிடுவதற்கு இந்த முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது. இந்த முறையைப் பயன்படுத்துவதற்கான நிபந்தனையானது, மதிப்பிடப்பட்ட நிலத்தை வருமானம் ஈட்டும் மேம்பாடுகளுடன் உருவாக்குவதற்கான சாத்தியமாகும்.

இந்த முறை பின்வரும் செயல்களின் வரிசையை உள்ளடக்கியது 16:

ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு மேம்பாடுகள் காரணமாக நிகர இயக்க வருவாயைக் கணக்கிடுதல்;

ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளிலிருந்து நிகர இயக்க வருமானம் மற்றும் தொடர்புடைய காலத்திற்கான மேம்பாடுகள் காரணமாக நிகர இயக்க வருமானம் ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான வித்தியாசமாக நில வாடகையின் அளவைக் கணக்கிடுதல்;

நில வாடகையை மூலதனமாக்குவதன் மூலம் நிலத்தின் சந்தை மதிப்பைக் கணக்கிடுதல்.

இந்த முறை பின்வரும் செயல்களின் வரிசையையும் அனுமதிக்கிறது:

மதிப்பிடப்பட்ட நிலத்தின் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டுடன் தொடர்புடைய மேம்பாடுகளை இனப்பெருக்கம் அல்லது மாற்றுவதற்கான செலவைக் கணக்கிடுதல்;

சந்தை வாடகை விகிதங்களின் அடிப்படையில் ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளிலிருந்து நிகர இயக்க வருமானத்தை கணக்கிடுதல்;

ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு நிகர இயக்க வருமானத்தை மூலதனமாக்குவதன் மூலம் ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்பைக் கணக்கிடுதல்;

ஒரு ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பிலிருந்து இனப்பெருக்கம் அல்லது மேம்பாடுகளை மாற்றுவதற்கான செலவைக் கழிப்பதன் மூலம் ஒரு நிலத்தின் சந்தை மதிப்பைக் கணக்கிடுதல்.

இந்த கடன்கள் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பின் ஒரு பகுதியாக வழங்கப்படும், முக்கியமாக முதலீடு செய்யப்பட்ட சொத்தின் பணப்புழக்கம் குறித்த கடனளிப்பவரின் யோசனைகளைப் பொறுத்து. பங்கேற்பு இந்த வழக்கில், கடன் வழங்குபவர் அதிக முன்னுரிமை விகிதத்தில் கடனை வழங்குவதன் மூலம் வட்டி செலுத்துதலுடன் கூடுதலாக வருமானம் மற்றும் சொத்துக்களின் மதிப்பை அதிகரிப்பதில் இருந்து இலாபங்களை விநியோகிப்பதில் பங்கேற்கிறார். முதலீட்டுத் திட்டத்தின் ஒருங்கிணைந்த பகுதியாக அடமானச் சூழ்நிலைகளின் பகுப்பாய்வு, சொத்துக்களின் தற்போதைய மதிப்பின் பணப்புழக்கங்களைத் தீர்மானிக்க தேவையான அடிப்படையை உருவாக்குகிறது மற்றும் ...

இந்த வேலை உங்களுக்கு பொருந்தவில்லை என்றால், பக்கத்தின் கீழே இதே போன்ற படைப்புகளின் பட்டியல் உள்ளது. நீங்கள் தேடல் பொத்தானையும் பயன்படுத்தலாம்

தலைப்பு 8. முதலீடு மற்றும் அடமான பகுப்பாய்வின் அடிப்படைகள்.

திட்டம்:

1. கடன்களின் வகைகள் மற்றும் உறுதிமொழி சட்டம்.
2. முதலீடு மற்றும் அடமான பகுப்பாய்வு முறைகள்.
3. "விலை-மதிப்பு" விகிதத்தில் அடமானக் கடனின் தாக்கம்.

1. நிதி செல்வாக்கின் தாக்கம்.

நிதியளிப்பு நிறுவனங்களின் வளர்ச்சி மற்றும் கடன்கள் கிடைப்பதன் வளர்ச்சியால், முதலீட்டாளர்களின் எண்ணிக்கை அதிகரித்து வருவதால், ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான முதலீட்டுத் திட்டங்களின் வளர்ச்சியில் கடன் வாங்கிய நிதியை ஈர்க்கின்றனர். கடன் வாங்குபவரின் முதலீடு செய்யப்பட்ட சொத்து நீண்ட கால கடன் பொறுப்புக்கு இணையாக இருந்தால், அத்தகைய கடன் அடமானக் கடன் என்று அழைக்கப்படுகிறது. ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான உரிமைகளை மாற்றுவது தொடர்பான பரிவர்த்தனைகளுக்கு இது மிகவும் பொதுவான கடன் வழங்கும் வடிவமாகும், மேலும் கடனளிப்பவர்களுக்கு அபாயங்களைக் குறைப்பது மிகவும் விரும்பத்தக்கது. கடன் வாங்கப்பட்ட மூலதனத்தைப் பயன்படுத்துவதில் ஆர்வம், முதலீடுகளின் ஆபத்து குறைவதோடு, பல பொருளாதார காரணங்களால் ஏற்படுகிறது.

முக்கியமானது என்னவென்றால், சில நிபந்தனைகளின் கீழ், கடனைப் பயன்படுத்துவது அதன் பெறுநரின் வருமானத்தை அதிகரிக்கிறது, ஏனெனில் இந்த நிதிகளின் உதவியுடன் சம்பாதித்த லாபம், செலுத்தப்பட்ட வட்டிக்கு மேல், முதலீட்டாளரின் சொந்த மூலதனத்தை அதிகரிக்கிறது. அனைத்து முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனமும் கடன் வாங்கிய நிதியின் விலையை விட அதிகமாக உள்ளது. இது நிதிச் செல்வாக்கின் விளைவு ஆகும், இது பொதுவாக முதலீட்டுத் திட்டத்தைச் செயல்படுத்த கடன் வாங்கிய நிதியைப் பயன்படுத்துவதாக வரையறுக்கப்படுகிறது.

2. கடன்களின் வகைகள் மற்றும் உறுதிமொழி சட்டம்.

தற்போது, ​​பல அடமானக் கடன் திட்டங்கள் உள்ளன, அவை முக்கியமாக கடன்களைப் பெறுவதற்கான நிபந்தனைகள், வட்டி செலுத்தும் திட்டங்கள் மற்றும் கடனின் அசல் தொகையை மாற்றியமைத்தல் ஆகியவற்றில் வேறுபடுகின்றன. ரஷ்யாவில், அடமானக் கடன் தற்போது மிகவும் குறைவாக உள்ளது, கடன்கள் மிகவும் விலை உயர்ந்தவை, நீண்ட கால கடன்கள் நடைமுறையில் இல்லை. இது முக்கியமாக ரஷ்ய ரியல் எஸ்டேட் சந்தை சுமையாக இருக்கும் குறிப்பிடத்தக்க அபாயங்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் பிணையத்தின் முக்கிய அங்கமான நிலத்தின் தனியார் உரிமையின் பற்றாக்குறை காரணமாகும். கூடுதலாக, அடமானக் கடன் வழங்குவதில் இன்னும் சட்டம் இல்லை.

இருப்பினும், எதிர்காலத்தில் அடமானக் கடன் வழங்கும் நிறுவனம் தவிர்க்க முடியாமல் நாகரிக வடிவங்களைப் பெறும் என்பதில் சந்தேகமில்லை. எனவே, ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான முதலீட்டு திட்டங்களை மதிப்பிடும் துறையில் பணிபுரியும் ஆய்வாளர்கள் அடமானக் கடன் வடிவங்கள், முதலீட்டாளர்களின் கடன் கடமைகளை நிறைவேற்றுவதற்கான திட்டங்கள் மற்றும் முதலீடு செய்யப்பட்ட பொருட்களின் விலையில் இந்த காரணிகளின் செல்வாக்கு ஆகியவற்றை நன்கு அறிந்திருக்க வேண்டும்.

மிகவும் பொதுவான கடன் வகைகள்:

• பந்து கட்டணம்
• சுய-தணிப்பு
• மாறக்கூடிய வட்டி விகிதத்துடன்
• கனடிய ரோல் ஓவர்
• இறுதி அடமானம்
• கூட்டு பங்கேற்பு
• தள்ளுபடி புள்ளிகளுடன் கடன்.

பந்து செலுத்துதலுடன் கடன்கள்கடன் காலத்தின் முடிவில் கடனின் அசல் தொகையை செலுத்துதல் மற்றும் வட்டிக்கு வழங்குகிறது. அவ்வப்போது வட்டி செலுத்துதல் மற்றும் கடன் காலத்தின் முடிவில் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துதல் போன்ற இடைநிலை விருப்பங்கள் உள்ளன. திட்டத்தின் வளர்ச்சியின் போது செலவுகளைக் குறைக்க விரும்பும் முதலீட்டாளர்களுக்கு பந்து கடன்கள் மிகவும் பொதுவானவை மற்றும் இந்த காலகட்டத்தின் முடிவில் அவர்கள் தங்கள் சொத்துக்களை விற்ற பிறகு கடன் கடமைகளை நிறைவேற்றுகிறார்கள்.

சுய பணமதிப்பிழப்பு கடன்கடனைத் தள்ளுபடி செய்தல் மற்றும் வளர்ந்து வரும் கடன் மறுசீரமைப்பு செலுத்துதல்கள் என வீழ்ச்சியடைந்து வரும் வட்டித் தொகைகள் உட்பட, சம காலமுறைக் கொடுப்பனவுகளை வழங்குகிறது. இந்தக் கடன்கள் சொத்தின் மதிப்பின் ஒரு பகுதியான தொகையில் வழங்கப்படுகின்றன, முக்கியமாக முதலீடு செய்யப்பட்ட சொத்தின் பணப்புழக்கம் குறித்த கடனளிப்பவரின் உணர்வைப் பொறுத்து. முதலீடுகளின் கட்டமைப்பு மற்றும் லாபகரமான ரியல் எஸ்டேட்டின் பொருளாதார பண்புகளை பகுப்பாய்வு செய்யும் போது சுய-உறிஞ்சும் அடமானக் கடன் மிகவும் வசதியானது, எனவே, எதிர்காலத்தில், அடமானம் மற்றும் முதலீட்டு பகுப்பாய்வு முறைகளைக் கருத்தில் கொள்ளும்போது, ​​​​இந்த வகை கடனைப் பயன்படுத்துவோம்.

மாறுபடும் வட்டி விகிதத்துடன் கூடிய கடன்முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் கடன் வழங்குபவர்கள் மூலதனம் மற்றும் வள சந்தையில் வேகமாக மாறிவரும் விலை நிலைமையை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள முற்படும்போது பொதுவாகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது. இந்த வழக்கில், வட்டி விகிதம் நேரடியாகவோ அல்லது கொடுப்பனவுகளின் அளவு அல்லது கடனீட்டுக் காலங்களின் மாற்றத்தின் மூலமாகவோ மாறலாம்.

கனடிய ரோல் ஓவர்முன்னரே தீர்மானிக்கப்பட்ட நேர இடைவெளியில் (பொதுவாக பல வருடங்கள்) வட்டி விகித மாற்றங்கள் நிகழும் மாறுபட்ட விகிதக் கடனின் வடிவம்.

இறுதி அடமானம்மூன்றாம் தரப்பினரால் அல்லது முதல் அடமானத்தின் உரிமையாளரால் பிரதிநிதித்துவப்படுத்தப்படுகிறது, இதனால் இளைய அடமானம் உருவாகிறது. இறுதிப் பாதுகாப்பு உரிமையை வைத்திருப்பவர், பழைய கடனின் இருப்பு மற்றும் அதன் சொந்தக் கடனை உள்ளடக்கிய இறுதிக் கடனின் தொகையில் இருந்து அதிகக் கொடுப்பனவுகளைக் கோரி, முதல் கடனின் இருப்புக்கான கடமைகளை ஏற்றுக்கொள்கிறார். எனவே, புதிய கடனளிப்பவர் தனது சொந்த கடனுக்காக நிதி அந்நியத்தைப் பயன்படுத்துகிறார்.

கூட்டு பங்கேற்புஇந்த வழக்கில், கடன் வழங்குபவர் வருமானத்திலிருந்து இலாபங்களை விநியோகிப்பதில் பங்கேற்கிறார் மற்றும் (அல்லது) வட்டி செலுத்துதலுடன் கூடுதலாக சொத்துக்களின் மதிப்பை அதிகரிக்கிறது, மேலும் முன்னுரிமை விகிதத்தில் கடனை வழங்குகிறது.

தள்ளுபடி புள்ளிகளுடன் கடன்கடன் வாங்குபவர் உண்மையில் கடன் ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளதை விட குறைவான தொகையைப் பெறுகிறார். எவ்வாறாயினும், செலுத்த வேண்டிய முழுத் தொகைக்கும் வட்டி மற்றும் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்த வேண்டும். முதலீட்டாளர் குறைந்த வட்டி விகிதத்திற்கு ஈடாக கடன் தொகையில் தள்ளுபடியை ஒப்புக்கொள்கிறார், அதே நேரத்தில் கடன் வழங்குபவர், தள்ளுபடியில் கடனை வழங்குவதன் மூலம், உண்மையான கடனுடன் தொடர்புடைய இறுதி வருவாயை அதிகரிக்கிறது. ஒப்பந்தத் தொகையிலிருந்து தள்ளுபடி தள்ளுபடி புள்ளிகளில் அளவிடப்படுகிறது. ஒரு தள்ளுபடி புள்ளி ஒப்பந்தக் கடனில் ஒரு சதவீதத்திற்கு சமம்.

நடைமுறையில், இன்னும் பல வகையான அடமானக் கடன்கள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன, ஆனால் அவை அனைத்தும் மேலே உள்ள மாற்றங்களாகும்.

ஒரு முதலீட்டு திட்டத்தின் ஒருங்கிணைந்த பகுதியாக அடமான சூழ்நிலைகளின் பகுப்பாய்வு பணப்புழக்கங்கள், சொத்துக்கள் மற்றும் பங்குகளின் தற்போதைய மதிப்பு ஆகியவற்றை தீர்மானிக்க தேவையான அடிப்படையை உருவாக்குகிறது. உரிமையாளரின் தற்போதைய மதிப்பின் ஒருங்கிணைந்த பகுதியாக கடன் கடமைகளின் பெயரளவு மதிப்பை சரியாக சரிசெய்ய, மதிப்பீட்டாளர் உரிமையாளர்கள் மற்றும் கடனாளிகளின் தற்போதைய நலன்கள் மற்றும் விருப்பத்தேர்வுகள் மற்றும் மூலதன சந்தையில் நிலவும் நிலைமைகளை அறிந்து கொள்ள வேண்டும்.

ரியல் எஸ்டேட்டை நிதியளிப்பதற்கான ஒரு பொருளாக பகுப்பாய்வு செய்யும் போது, ​​மதிப்பீட்டாளர் சட்டத்தில் நன்கு அறிந்திருக்க வேண்டும், குறிப்பாக, இந்த சொத்து அந்நியப்படுவதற்கான உரிமை, வருவாய் உரிமை மற்றும் பொருளாக இருப்பதற்கான உரிமை போன்ற உரிமைகளுக்கு உட்பட்டதா என்பதை அறிய. அடமானக் கடன்.

"அடமானத்தில் (ரியல் எஸ்டேட் உறுதிமொழி)" வரைவு ஃபெடரல் சட்டத்தின் முக்கிய விதிகளைக் கருத்தில் கொள்வோம், இது ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டாளர் பயிற்சியாளருக்கு கவனம் செலுத்துவது நல்லது.

• அடமானம் தோன்றுவதற்கான அடிப்படையானது ரியல் எஸ்டேட் (அடமான ஒப்பந்தம்) உறுதிமொழி மீதான ஒரு ஒப்பந்தமாகும், இதன்படி அடமானத்தால் பாதுகாக்கப்பட்ட கடன் கடமையின் கீழ் கடனாளியாக இருக்கும் அடமானம் பெறுபவர் தனது பண உரிமைகோரல்களைப் பாதுகாக்க உரிமை உண்டு. அடகு வைத்தவரின் அடமான சொத்தின் மதிப்பு.
• உறுதிமொழி உரிமையானது நில அடுக்குகள், நிறுவனங்கள், கட்டிடங்கள், கட்டமைப்புகள், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் பிற அசையாச் சொத்துக்களுக்கு கூட்டாட்சி சட்டங்களால் நிறுவப்பட்ட வரம்புகளுக்குள் நீட்டிக்கப்படுகிறது.
• அடமானத்தின் பொருள் அசையாச் சொத்தாக இருக்கலாம், அதற்கான உரிமைகள் மாநில பதிவுக்கு உட்பட்டவை:

1. நில
2. தொழில்முனைவோர் நடவடிக்கைகளில் பயன்படுத்தப்படும் நிறுவனங்கள், கட்டிடங்கள், கட்டமைப்புகள் மற்றும் பிற ரியல் எஸ்டேட்
3. ஒன்று அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட தனிமைப்படுத்தப்பட்ட அறைகளைக் கொண்ட குடியிருப்பு கட்டிடங்கள், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் குடியிருப்பு கட்டிடங்கள் மற்றும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் பகுதிகள்
4. dachas, தோட்ட வீடுகள், garages மற்றும் பிற நுகர்வோர் கட்டிடங்கள்
5. உள் வழிசெலுத்தல் மற்றும் விண்வெளி பொருட்களின் காற்று மற்றும் கடல் கப்பல்கள்.

• அடமானத்தின் உரிமையானது, அடகு வைத்தவருக்குச் சொந்தமான சொத்துக்களுடன் உரிமையின் உரிமைகள் அல்லது பொருளாதார நிர்வாகத்தின் உரிமையால் இணைக்கப்படலாம்.
• அசையா சொத்துக்கள் அடமான ஒப்பந்தத்தின் பொருளாக மாற முடியாது, இது தொடர்பாக, கூட்டாட்சி சட்டத்தின் கீழ், முன்கூட்டியே தடைசெய்யப்பட்டுள்ளது, கட்டாய தனியார்மயமாக்கல் அல்லது தடையின் தனியார்மயமாக்கல் வழங்கப்படவில்லை.
• அடமான ஒப்பந்தம் சொத்து மதிப்பீட்டின் முடிவைக் கொண்டிருக்க வேண்டும், இது அடகு வைத்தவருக்கும் உறுதிமொழி எடுப்பவருக்கும் இடையிலான ஒப்பந்தத்தால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.
• ஒரு நில சதித்திட்டத்தின் விலையை அதன் ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பிற்கு கீழே தீர்மானிக்க முடியாது.
• அடமான ஒப்பந்தத்தின் பொருள்கள் உறுதிமொழியின் பொருளை மதிப்பிடும் போது ஒரு சுயாதீன தொழில்முறை அமைப்பின் சேவைகளைப் பயன்படுத்தலாம்.
• அடமானம் ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் பரிவர்த்தனைகளுக்கான உரிமைகளின் ஒருங்கிணைந்த மாநில பதிவேட்டில் நீதி அதிகாரிகளால் மாநில பதிவுக்கு உட்பட்டது.
• "விற்பனை, நன்கொடை, ஏமாற்றுதல், ஒரு வணிக கூட்டாண்மை அல்லது நிறுவனத்திற்கு பங்களிப்பாக அல்லது உற்பத்தி கூட்டுறவுக்கான பங்களிப்பாக அல்லது வேறுவிதமாக மட்டும் வழங்குதல் ஆகியவற்றின் விளைவாக அடமான ஒப்பந்தத்தின் கீழ் அடமான ஒப்பந்தத்தின் கீழ் உறுதியளிக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட்டை அந்நியப்படுத்துவது சாத்தியமாகும். அடமானம் தொடர்பான ஒப்பந்தத்தால் வழங்கப்படாவிட்டால், உறுதிமொழியின் ஒப்புதல்."
• முந்தைய அடமானத்தால் இது தடைசெய்யப்படவில்லை என்றால், முந்தைய கடமையை (முந்தைய அடமானம்) பாதுகாக்க அடமான ஒப்பந்தத்தின் கீழ் ஏற்கனவே நோக்கம் கொண்ட சொத்து தொடர்பாக மற்றொரு அடமானக் கடமையில் (அடுத்தடுத்த அடமானம்) நுழைய முடியும். முந்தைய அடமானம் ஒரு அடமானத்தால் சான்றளிக்கப்பட்டிருந்தால், அடுத்தடுத்த அடமானம் அனுமதிக்கப்படாது.
• முந்தைய அடமானத்தின் கீழ் அடமானம் வைத்திருப்பவரின் உரிமைகோரல்களின் திருப்தி, அடுத்தடுத்த அடமானத்தின் கீழ் அடமானம் வைத்திருப்பவரின் உரிமைகோரல்களின் திருப்திக்கு முன்னுரிமை அளிக்கிறது.
• அடமான ஒப்பந்தத்தின் கீழ் உள்ள உரிமைகள், அடமானத்தால் சான்றளிக்கப்படாவிட்டால், அடமானத்தால் மற்றொரு நபருக்கு விற்கப்படலாம், இது ஒப்பந்தத்தால் தடைசெய்யப்பட்டாலன்றி. அடமான ஒப்பந்தத்தின் கீழ் உரிமைகள் மாற்றப்பட்ட நபரும் அடமானத்தால் பாதுகாக்கப்பட்ட முதன்மைக் கடமையின் கீழ் உரிமைகளைப் பெறுவார்.
• அடமான-பாதுகாக்கப்பட்ட கடமையின் கீழ் உரிமைகளை மாற்றுவதன் மூலம் ஒரு அடமானப் பத்திரம் மற்றொரு நபருக்கு மாற்றப்படலாம், மேலும் இந்த நபருக்கும் உறுதிமொழியாளருக்கும் இடையிலான கடன் ஒப்பந்தத்தின் கீழ் ஒரு கடப்பாட்டின்படி மற்றொரு நபருக்கு உறுதியளிக்கப்பட்டது.
• அடமானம் வைக்கப்பட்ட சொத்தை முன்கூட்டியே அடைப்பது குறித்த நீதிமன்றத் தீர்ப்பில், பொது ஏலத்தில் அதன் விற்பனைக்கான சொத்தின் ஆரம்ப விற்பனை விலை குறிப்பிடப்பட வேண்டும்.
• அடமான ஒப்பந்தத்தின் கீழ், குடிமக்கள் மற்றும் சட்ட நிறுவனங்களுக்கு சொந்தமான நில அடுக்குகளை அடமானம் வைக்கலாம்.
• பொது நிலங்கள், பாதுகாக்கப்பட்ட பிரதேசங்கள், கட்டுமானம் தடைசெய்யப்பட்ட இடங்கள், சிறப்பு பயன்பாட்டு நிபந்தனைகள் கொண்ட பிரதேசங்கள் மற்றும் கூட்டாட்சி சட்டத்தால் அனுமதிக்கப்படாத அடமானம் ஆகியவற்றைத் தவிர, மாநில அல்லது நகராட்சி உரிமையில் உள்ள நில அடுக்குகளை அடமானம் வைக்கலாம். அடமான ஒப்பந்தம்.
• ஒரு நிறுவனம், கட்டிடம் அல்லது கட்டமைப்பிற்கான அடமான ஒப்பந்தம் இந்த பொருள்கள் அமைந்துள்ள நிலப்பரப்புடன் அல்லது இந்த நிலத்தின் செயல்பாட்டுத் தேவையான பகுதி அல்லது இந்த நிலத்தை குத்தகைக்கு எடுக்கும் உரிமையுடன் மட்டுமே சாத்தியமாகும். நில சதித்திட்டத்தின் நிரந்தர பயன்பாட்டிற்கான உரிமை உறுதிமொழிக்கு உட்பட்டது அல்ல, ஆனால் இந்த சதித்திட்டத்தில் அமைந்துள்ள ரியல் எஸ்டேட்டில் முன்கூட்டியே மாற்றப்படுகிறது.
• நிறுவனத்தின் சொத்துக்களின் மதிப்பீடு கட்டாயமாகும், மேலும் இது நிறுவனத்தின் அடமானம் அல்லது அதன் சொத்து வளாகத்தின் ஒரு பகுதிக்கான ஒப்பந்தத்தின் இணைப்பாகும்.
• தனிநபர் மற்றும் பல அடுக்குமாடி குடியிருப்பு கட்டிடங்கள் மற்றும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் தனியார் உரிமையில் இருந்தால் அடமானம் அனுமதிக்கப்படுகிறது, மேலும் இந்த பொருள்கள் மாநில அல்லது நகராட்சி உரிமையில் இருந்தால் அனுமதிக்கப்படாது.

3. முதலீடு மற்றும் அடமான பகுப்பாய்வு முறைகள்.

முதலீடு மற்றும் அடமான பகுப்பாய்வு என்பது பங்கு மூலதனத்தின் விலை மற்றும் கடன் வாங்கிய நிதிகளின் கலவையாக சொத்தின் மதிப்பின் கருத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டது. இதற்கு இணங்க, சொத்தின் அதிகபட்ச நியாயமான விலையானது, முதலீட்டாளரின் நிதிகளுக்குக் காரணமான, திரும்பப் பெறுவதன் மூலம் கிடைக்கும் வருமானம் மற்றும் கடனின் அளவு அல்லது அதன் தற்போதைய இருப்பு உள்ளிட்ட பணப்புழக்கங்களின் தற்போதைய மதிப்பின் கூட்டுத்தொகை என வரையறுக்கப்படுகிறது.

முதலீடு மற்றும் அடமான பகுப்பாய்வில், முதலீட்டாளரின் கருத்து கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகிறது, அவர் ரியல் எஸ்டேட் விலையை அல்ல, ஆனால் பங்குச் செலவை செலுத்துகிறார், மேலும் கடன் பரிவர்த்தனையை முடிக்க மற்றும் ஈக்விட்டியை அதிகரிக்க கூடுதல் வழிமுறையாகக் கருதப்படுகிறது. பகுப்பாய்வு இரண்டு முறைகளைப் பயன்படுத்துகிறது (இரண்டு நுட்பங்கள்): பாரம்பரிய முறை மற்றும் எல்வுட் நுட்பம். பாரம்பரிய முறையானது முதலீடு மற்றும் அடமான பகுப்பாய்வின் தர்க்கத்தை வெளிப்படையாக பிரதிபலிக்கிறது. எல்வுட்டின் முறை, அதே தர்க்கத்தை பிரதிபலிக்கிறது, முதலீட்டு கூறுகளின் வருவாய் விகிதங்கள் மற்றும் ஈக்விட்டி விகிதங்களின் விகிதங்களைப் பயன்படுத்துகிறது.

பாரம்பரிய முறை.இந்த முறை முதலீட்டாளரும் கடன் வழங்குபவரும் தங்கள் முதலீடு செய்த நிதியில் வருவாயைப் பெற்று அவற்றைத் திரும்பப் பெற எதிர்பார்க்கிறார்கள் என்பதை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. முதலீட்டுத் திட்டத்தின் முடிவில் மொத்த முதலீடுகள் மற்றும் சொத்துக்களின் விற்பனையின் மொத்த வருமானம் ஆகியவற்றால் இந்த வட்டிகள் பாதுகாக்கப்பட வேண்டும். தேவையான முதலீட்டின் அளவு, முதலீட்டாளரின் பங்கு மூலதனம் மற்றும் தற்போதைய கடன் இருப்பு ஆகியவற்றைக் கொண்ட பணப்புழக்கத்தின் தற்போதைய மதிப்பின் கூட்டுத்தொகையாக தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

முதலீட்டாளரின் பணப்புழக்கத்தின் தற்போதைய மதிப்பு, குறிப்பிட்ட கால பண ரசீதுகளின் தற்போதைய மதிப்பு, கடன் தள்ளுபடியின் விளைவாக ஈக்விட்டி சொத்துக்களின் மதிப்பு அதிகரிப்பு ஆகியவற்றைக் கொண்டுள்ளது. தற்போதைய கடன் நிலுவையின் மதிப்பு மீதமுள்ள காலத்திற்கான கடன் சேவை கொடுப்பனவுகளின் தற்போதைய மதிப்புக்கு சமமாக உள்ளது, வட்டி விகிதத்தில் தள்ளுபடி செய்யப்படுகிறது.

பாரம்பரிய நுட்பத்தில் செலவைக் கணக்கிடுவது மூன்று நிலைகளில் மேற்கொள்ளப்படுகிறது.

நிலை I ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட முன்னறிவிப்பு காலத்திற்கு, வருமானம் மற்றும் செலவுகளின் அறிக்கை தொகுக்கப்பட்டு, வரிக்கு முன் பணப்புழக்கம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது, அதாவது. சொந்த மூலதனத்திற்கு. முன்னறிவிப்பு காலத்திற்கு ஏற்ப இந்த ஓட்டத்தின் தற்போதைய மதிப்பை நிர்ணயிப்பதோடு, முதலீட்டாளர் எதிர்பார்க்கும் பங்கு மீதான இறுதி வருவாயுடன் நிலை முடிவடைகிறது.நீங்கள்.

நிலை II. சொத்தின் மறுவிற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் வருமானம், முன்னறிவிப்பு காலத்தின் முடிவில் பரிவர்த்தனைக்கான செலவுகள் மற்றும் கடனின் இருப்பு ஆகியவற்றை மறுவிற்பனை விலையிலிருந்து கழிப்பதன் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. வருமானத்தின் தற்போதைய மதிப்பு அதே விகிதத்தில் மதிப்பிடப்படுகிறது.

நிலை III. சமபங்கு மூலதனத்தின் தற்போதைய மதிப்பு நிலைகளின் முடிவுகளைச் சேர்ப்பதன் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. ஈக்விட்டி செலவு மற்றும் தற்போதைய கடன் இருப்பு மதிப்பிடப்படுகிறது.

அடமான-முதலீட்டு பகுப்பாய்வின் பாரம்பரிய நுட்பம், மதிப்பீட்டு முடிவுகளில் முன்னறிவிப்பு காலத்தின் தாக்கம் குறித்து சில முடிவுகளை எடுக்க அனுமதிக்கிறது. ஒரு முதலீட்டாளரின் பார்வையில் இருந்து ஹோல்டிங் காலத்தை கட்டுப்படுத்தும் ஒரு முக்கியமான காரணி, தேய்மானம் (சொத்துக்கள்) மற்றும் காலப்போக்கில் வரிக்கு முந்தைய லாபத்தில் இருந்து வட்டி விலக்குகளில் குறைவு ஆகும். கூடுதலாக, அதிக விருப்பமான முதலீட்டு விருப்பங்கள் வெளிப்படலாம் (வெளிப்புற காரணிகள்). மறுபுறம், தற்போதைய கடன் விகிதத்தின் தற்போதைய மதிப்பு படிப்படியாக குறைந்து வருகிறது, இது நிதி அந்நியச் செயல்பாட்டின் செயல்திறனுக்கு வழிவகுக்கிறது. வெவ்வேறு ஹோல்டிங் காலங்களைக் கொண்ட விருப்பங்களின் பாரம்பரிய நுட்பங்களைப் பயன்படுத்தி பகுப்பாய்வு மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பின் மதிப்பில் முன்னறிவிப்பு காலத்தின் வெளிப்படையான தாக்கத்தைக் காட்டுகிறது. அதே நேரத்தில், சார்பு என்பது, முன்னறிவிக்கப்பட்ட காலகட்டங்களில் செலவு குறைகிறது எனில், உரிமையின் கணிக்கப்பட்ட காலத்தின் அதிகரிப்புடன், மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பின் மதிப்பு குறைகிறது.

எல்வுட் நுட்பம். இது முதலீடு மற்றும் அடமான பகுப்பாய்வில் பயன்படுத்தப்படுகிறது மற்றும் பாரம்பரிய நுட்பத்தின் அதே முடிவுகளை அளிக்கிறது, ஏனெனில் இது முதலீட்டின் வளர்ச்சியின் காலப்பகுதியில் பங்கு மற்றும் கடன் வாங்கிய மூலதனத்தின் நலன்களுக்கு இடையிலான உறவைப் பற்றிய ஆரம்ப தரவு மற்றும் யோசனைகளின் அதே தொகுப்பை அடிப்படையாகக் கொண்டது. திட்டம். எல்வூட்டின் நுட்பத்திற்கு இடையிலான வேறுபாடு என்னவென்றால், முதலீடுகளின் கட்டமைப்பில் ஈக்விட்டி குறிகாட்டிகளின் லாப விகிதங்கள், அனைத்து மூலதனத்தின் விலையில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில், முதலீட்டு காலத்தில் பங்குகளை மாற்றுவதற்கான வழிமுறையை இது தெளிவாகக் காட்டுகிறது.

எல்வுட் சூத்திரத்தின் பொதுவான பார்வை:

எங்கே R0 - மொத்த மூலதன விகிதம்

உடன் எல்வுட் அடமான விகிதம்

சொத்து மதிப்பில் பகிரப்பட்ட மாற்றம்

(sff, Y e) ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதத்தில் இழப்பீட்டு நிதி காரணி

முன்னறிவிப்பு காலத்திற்கான வருமானத்தில் பங்கு மாற்றம்

உறுதிப்படுத்தல் காரணி

எல்வுட் அடமான விகிதம்:

C = Ye + p(sff, Ye) Rm

p என்பது முன்னறிவிப்பு காலத்தில் கடனின் தற்போதைய நிலுவையின் பங்கு

Rm தற்போதைய கடன் சமநிலையுடன் தொடர்புடைய அடமான மாறிலி.

சமன்பாட்டில் உள்ள வெளிப்பாடு ஒரு உறுதிப்படுத்தும் காரணியாகும் மற்றும் வருமானம் நிலையானதாக இல்லாமல், ஆனால் தொடர்ந்து மாறும்போது பயன்படுத்தப்படுகிறது. வழக்கமாக, வருமான மாற்றத்தின் சட்டம் அமைக்கப்படுகிறது (உதாரணமாக, நேரியல், அதிவேக, குவிப்பு நிதியின் காரணியின் படி), இதற்கு இணங்க, முன் கணக்கிடப்பட்ட அட்டவணைகளின்படி உறுதிப்படுத்தல் குணகம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. வருவாயின் உறுதிப்படுத்தலைக் கருத்தில் கொண்டு, மதிப்பீட்டுத் தேதிக்கு முந்தைய ஆண்டிற்கான வருமானத்தை மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தால் வகுப்பதன் மூலம் மதிப்பு தீர்மானிக்கப்படுகிறது. எதிர்காலத்தில், நிலையான வருமானத்திற்காக மட்டுமே எல்வுட் நுட்பத்தை நாங்கள் கருத்தில் கொள்வோம்.

நிலையான வருமானத்துடன் ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பில் ஏற்படும் மாற்றத்தை கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளாமல் எல்வுட் வெளிப்பாட்டை எழுதுவோம்:

இந்த வெளிப்பாடு அடிப்படை மூலதன விகிதம் என்று அழைக்கப்படுகிறது, இது பங்கு மீதான இறுதி வருவாய் விகிதத்திற்கு சமம், நிதி மற்றும் தேய்மானத்தின் விதிமுறைகளுக்கு சரிசெய்யப்படுகிறது.

சொத்தின் மதிப்பில் ஏற்படும் மாற்றங்களை கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளாமல், எல்வுட் வடிவில் மொத்த மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தின் கட்டமைப்பைக் கவனியுங்கள், இதற்காக முதலீட்டுக் குழு நுட்பத்தை வருமான விகிதங்களுக்குப் பயன்படுத்துகிறோம். இந்த நுட்பம் முதலீடு செய்யப்பட்ட மொத்த மூலதனத்தின் அந்தந்த விகிதத்தில் ஈக்விட்டி மற்றும் கடன் மீதான வருவாய் விகிதங்களை எடைபோடுகிறது:

யோ = m*Ym + (1 m)*Ye

இந்த வெளிப்பாடு அடிப்படை குணகத்திற்கு சமமாக மாறுவதற்குஆர் , மேலும் இரண்டு காரணிகள் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்பட வேண்டும். முதலாவதாக, முதலீட்டாளர் தனது வருவாயில் இருந்து கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துவதற்கு அவ்வப்போது கழிக்க வேண்டும், சமபங்கு குறைக்க வேண்டும். எனவே, மதிப்பை சரிசெய்ய வேண்டியது அவசியம்யோ முந்தைய வெளிப்பாட்டில், கடனுக்கான வட்டி விகிதத்திற்கு சமமான வட்டியில் மொத்த மூலதனத்தில் குறிப்பிட்ட கால இடைவெளியில் செலுத்தப்படும் பங்கைச் சேர்ப்பதன் மூலம். இந்த சரிசெய்தலுக்கான வெளிப்பாடு கடன் மூலதனத்தின் பங்கு ஆகும்மீ வட்டி விகிதத்தில் இழப்பீட்டு நிதி காரணி மூலம் பெருக்கப்படுகிறது(sff, Ym). மதிப்பு (sff, Ym) அடமான மாறிலி மற்றும் வட்டி விகிதத்திற்கு இடையிலான வேறுபாட்டிற்கு சமம், அதாவது. RmYm . எனவே இந்த திருத்தத்துடன்:

Yo = m*Ym + (1 m)*Ye + m*(Rm Ym)

மறுசீரமைப்பின் விளைவாக முதலீட்டாளரின் பங்கு, வைத்திருக்கும் காலத்தில் தேய்மானம் செய்யப்பட்ட கடனின் பகுதியின் அளவு அதிகரிக்கிறது என்பதை இரண்டாவது சரிசெய்தல் கால கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும். இந்த சரிசெய்தலைத் தீர்மானிக்க, மொத்த அசல் மூலதனத்தின் ஒரு பங்காக தேய்மானத் தொகையை, ஈக்விட்டி மீதான இறுதி வருவாய் விகிதத்தில் மீட்பு நிதிக் காரணியால் பெருக்கவும் (இருப்புக் காலத்தின் முடிவில் ஈக்விட்டிக்கான விற்பனை நிகழும்). எனவே, இரண்டாவது சரியான சொல் வடிவம் உள்ளது: mp(sff, Ym) , மற்றும் ஒரு கழித்தல் அடையாளத்துடன், இந்த திருத்தம் செலவை அதிகரிக்கிறது என்பதால்.

இதனால்:

Yo = m*Ym + (1 m)*Ye + m(Rm Ym) mp(sff, Ye)

மற்றும் விதிமுறைகளை இணைத்து மாற்றிய பின்ஆர் மீது யோ (சொத்தின் மதிப்பில் ஏற்படும் மாற்றத்தை கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ள வேண்டாம்):

R = Ye m*(Ye + (p(sff) Rm))

இவ்வாறு, எல்வுட் வெளிப்பாட்டின் அடிப்படை மூலதன விகிதத்தைப் பெறுகிறோம். எல்வுட் வெளிப்பாட்டிற்கு தேவையான சரிசெய்தல்களுக்கான கணக்கியல் மூலம் முதலீட்டு குழு நுட்பத்திலிருந்து ஒரு நிலையான மாற்றம், இந்த வெளிப்பாடு உண்மையில் முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனத்தில் இணைந்த பங்கு மற்றும் கடன் மாற்றத்தின் அனைத்து கூறுகளையும் கைப்பற்றுகிறது என்பதைக் காட்டுகிறது கடன் தள்ளுபடியின் விளைவாக.

எல்வுட்டின் சமன்பாடு கடன் கவரேஜ் விகிதத்தின் அடிப்படையில் வெளிப்படுத்தப்பட்டது.நிலையான வருமானத்தை உருவாக்கும் வகையில் குறிப்பிடத்தக்க இடர்களை உள்ளடக்கிய நிதியளிப்பு திட்டங்கள், கடன் வாங்கிய நிதியின் அளவை நிர்ணயிக்கும் அளவுகோல் தொடர்பான கடன் வழங்குவோரின் நோக்குநிலையை மாற்றலாம். இந்த சூழ்நிலையில் கடன் தொகையை விலை அடிப்படையில் அல்ல, ஆனால் முதலீட்டாளரின் வருடாந்திர நிகர வருமானத்தின் விகிதத்தின் அடிப்படையில் கடன் கடமையின் கீழ் வருடாந்திர கொடுப்பனவுகளின் அடிப்படையில் கடன் தொகையை நிர்ணயிப்பது மிகவும் பொருத்தமானது என்று கடன் வழங்குபவர் நம்புகிறார், அதாவது. இந்த விகிதத்தின் மதிப்பு (இயற்கையாக, ஒன்றுக்கு மேற்பட்டது) கடனளிப்பவரால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட சில குறைந்தபட்ச மதிப்பை விட குறைவாக இருக்காது என்று கடன் வழங்குபவர் உத்தரவாதம் அளிக்க வேண்டும். இந்த விகிதம் கடன் கவரேஜ் விகிதம் என்று அழைக்கப்படுகிறது:

DCR=NOI/DS

இந்த வழக்கில், எல்வுட் சமன்பாட்டில் அடமானக் கடன் விகிதம் கடன் கவரேஜ் விகிதத்தின் அடிப்படையில் வெளிப்படுத்தப்பட வேண்டும். DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), அல்லது

M = R/(DCR*Rm)

இந்த வெளிப்பாட்டை மாற்றிய பின்மீ கடன் கவரேஜ் விகிதத்தின் அடிப்படையில் வெளிப்படுத்தப்பட்ட எல்வுட் சமன்பாட்டைப் பெறுகிறோம்:

4 . "விலை-மதிப்பு" விகிதத்தில் அடமானக் கடனின் தாக்கம்.

ஏற்கனவே குறிப்பிட்டுள்ளபடி, முதலீட்டாளரின் முக்கிய ஆர்வம் முதலீட்டுத் திட்டத்தின் விளைவாக பங்குகளை அதிகரிப்பதாகும். உரிமையாளர் அனைத்து செலவுகள், ஆபத்து மற்றும் கடன் சேவைக்கான செலவு ஆகியவற்றை எடைபோடுவதன் மூலம் மூலதன கட்டமைப்பை மேம்படுத்த வேண்டும் மற்றும் சொந்த மற்றும் கடன் வாங்கிய நிதிகளின் பயன்பாட்டின் எதிர்கால செயல்திறனுடன் ஒப்பிட வேண்டும். விரும்பிய கடன் விகிதம், நீண்ட கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தும் காலம் மற்றும் அவரது தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்யும் ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதம் ஆகியவற்றுடன் மலிவான கடனைப் பயன்படுத்தி ஒரு திட்டம் வெற்றிகரமாக கருதப்படுகிறது என்று முதலீட்டாளர் நம்புகிறார். இந்த நிபந்தனைகளை செயல்படுத்த, முதலீட்டாளர் ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பை விட அதிக விலையை செலுத்த தயாராக இருக்கிறார். இவ்வாறு, குறிப்பிட்ட நிதி நிலைமைகள் ஒரு குறிப்பிட்ட விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் பரிவர்த்தனையின் விளைவாக ரியல் எஸ்டேட்டுக்காக செலுத்தப்படும் பணத்தின் அளவை பாதிக்கிறது, ஆனால் அதன் மதிப்பு அல்ல. நிதி நிலைமைகள் சொத்து மற்றும் வாடகை செலுத்துதலின் இயற்பியல் தன்மையை பாதிக்காது. விலையை மதிப்பாக மாற்றுவதற்கு (சில நேரங்களில் "சந்தை மதிப்புக்கு சமமான பணம்" என்ற சொல் பயன்படுத்தப்படுகிறது), மதிப்பீட்டாளர் கடன் வழங்குபவர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்களின் வழக்கமான விருப்பங்களை நன்கு அறிந்திருக்க வேண்டும்.

முதலீடு மற்றும் அடமானப் பகுப்பாய்வின் அடிப்படை அர்த்தத்தின்படி, நிதிக் கூறுகளின் தற்போதைய சந்தை நலன்களின் கூட்டுத்தொகையான ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பைத் தீர்மானிக்க, கடன் கடமையின் சந்தை மதிப்பைத் தீர்மானிப்பது மற்றும் சேர்க்க வேண்டியது அவசியம். அது வாங்குபவரின் சொந்த மூலதனத்திற்கு (கட்டணம்).

அடமான-பங்கு மாதிரிகள் ஒரு சொத்தின் உண்மையான மதிப்பை கடன் மூலதனத்திற்கு ஈக்விட்டியின் விகிதத்தின் அடிப்படையில் தீர்மானிக்கிறது. அடமான-பங்கு பகுப்பாய்வு, அல்லது மூலதன கட்டமைப்பு பகுப்பாய்வு, பல சந்தர்ப்பங்களில் மதிப்பீட்டு செயல்முறையை எளிதாக்கும் ஒரு பகுப்பாய்வுக் கருவியாகும். ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பை நிர்ணயிப்பதில் கடன் மூலதனம் முக்கிய பங்கு வகிக்கிறது என்பது கோட்பாட்டளவில் நிரூபிக்கப்பட்டுள்ளது.

ரியல் எஸ்டேட்டுடனான அனைத்து முதலீட்டு பரிவர்த்தனைகளும் அடமானக் கடன்களின் ஈடுபாட்டுடன் செய்யப்படுகின்றன. அடமானக் கடனைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம், முதலீட்டாளர்கள் தற்போதைய வருமானத்தை அதிகரிக்கவும், சொத்து மதிப்பீட்டில் இருந்து அதிக மதிப்பைப் பெறவும், அதிக சொத்துப் பல்வகைப்படுத்தலை வழங்கவும், வரி நோக்கங்களுக்காக வட்டி மற்றும் தேய்மானத்திற்கான விலக்குகளை அதிகரிக்கவும் அனுமதிக்கும் நிதிச் செல்வாக்கைப் பெறுகின்றனர். அடமானக் கடன் வழங்குபவர்கள் கடனினால் பாதுகாக்கப்பட்ட வருமானத்தின் நியாயமான உத்தரவாதத் தொகையைப் பெறுகின்றனர். கடன் கடமைகளை மீறும் பட்சத்தில், கடனாளியின் செயல்பாட்டு வருமானம் மற்றும் சொத்துக்களில் முதல் உரிமை கோருவதற்கான உரிமை அவர்களுக்கு உள்ளது. அடமான முதலீட்டு பகுப்பாய்வு ஒரு எஞ்சிய நுட்பமாகும். ஈக்விட்டி முதலீட்டாளர்கள் ஆரம்ப செலவில் மீதமுள்ள தொகையை செலுத்துகின்றனர்.

தற்போதைய பயன்பாட்டின் போதும், பொருளின் மறுவிற்பனையின் போதும், கடனாளிகளுக்கான அனைத்துப் பணம் செலுத்திய பிறகும் நிகர இயக்க வருமானம் மற்றும் மறுவிற்பனை விலை ஆகியவற்றின் சமநிலையை அவர்கள் பெறுகிறார்கள்.

ரியல் எஸ்டேட் உரிமையின் காலத்தை மூன்று நிலைகளாகப் பிரிக்கலாம், ஒவ்வொன்றிலும் மூலதன முதலீட்டாளர்கள் எஞ்சிய வருமானத்தைப் பெறுகிறார்கள்:

1. ஒரு சொத்தை கையகப்படுத்துதல் - முதலீட்டாளர் கட்டாயமாக பணம் செலுத்துகிறார், அடமானக் கடனைக் கழித்த பிறகு, அதன் தொகையானது கடனாக மாறும் விலையின் சமநிலைக்கு சமம்;

2. சொத்தின் பயன்பாடு - முதலீட்டாளர்கள் சொத்தின் பயன்பாட்டிலிருந்து எஞ்சிய நிகர வருமானத்தைப் பெறுகிறார்கள், அதில் இருந்து கட்டாயக் கடன் சேவைக் கொடுப்பனவுகளைக் கழித்த பிறகு;

3. கலைப்பு - சொத்துக்களை மறுவிற்பனை செய்யும் போது, ​​மூலதனத்தின் உரிமையாளர் அடமானக் கடனின் மீதியைத் திருப்பிச் செலுத்திய பிறகு விற்பனை விலையிலிருந்து பணத்தைப் பெறுகிறார்.

அடமான முதலீட்டு பகுப்பாய்வுக்கு இரண்டு அணுகுமுறைகள் உள்ளன:

1. பாரம்பரிய - அடமான-முதலீட்டு பகுப்பாய்வின் பாரம்பரிய மாதிரியின் அடிப்படையானது, உரிமையின் மொத்தச் செலவு பங்கு வட்டியின் தற்போதைய மதிப்பு மற்றும் கடன் மூலதன வட்டியின் தற்போதைய மதிப்பு ஆகியவற்றின் கூட்டுத்தொகைக்கு சமமாக இருக்கும். வரிகளுக்கு முன் பணப்புழக்கத்தை தள்ளுபடி செய்வதன் மூலம் சொந்த வட்டியின் விலை நிர்ணயிக்கப்படுகிறது, அதே சமயம் சராசரி சந்தை மதிப்பாக வரையறுக்கப்பட்ட ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதம் தள்ளுபடி விகிதமாக பயன்படுத்தப்படுகிறது.

2. சொத்து பயன்பாட்டிலிருந்து வருமானத்தின் மூலதனத்தின் அடிப்படையில் அடமான-முதலீட்டு பகுப்பாய்வு மாதிரிகள். இந்தக் குழுவின் அடமான முதலீட்டு பகுப்பாய்வுக்கான பொதுவான அணுகுமுறை எல்வுட் சூத்திரத்தைப் பயன்படுத்தி ஒட்டுமொத்த மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தைத் தீர்மானிப்பதாகும். கூடுதலாக, முதலீட்டு குழு முறை மற்றும் நேரடி மூலதனமாக்கல் முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது.

பாரம்பரிய அடமான முதலீட்டு பகுப்பாய்வு நுட்பம்அடமானக் கடன்கள் மற்றும் ஈக்விட்டி முதலீடுகள் உட்பட, திரும்பப் பெறக்கூடிய மூலதனத்தின் மொத்தத் தொகையை நிர்ணயிப்பதன் அடிப்படையில் சொத்து மதிப்பீட்டு முறையாகும். இந்த நுட்பத்தின் கீழ், முதலீட்டாளரால் எதிர்பார்க்கப்படும் பண ரசீதுகள் மற்றும் மறுவிற்பனை வருமானத்தின் தற்போதைய மதிப்பை அடமானத்தின் முதன்மைத் தொகையுடன் சேர்த்து ஒரு சொத்தின் மதிப்பு கணக்கிடப்படுகிறது. இவ்வாறு, முழு திட்டமிடப்பட்ட நிகர இயக்க வருமானம் மற்றும் சொத்தின் மறுவிற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் வருமானம் ஆகிய இரண்டும் மதிப்பிடப்படுகிறது.

பாரம்பரிய தொழில் நுட்பத்திற்கு முதலீட்டாளரால் பெறப்படும் திட்டமிடப்பட்ட பணப்புழக்கங்களின் மதிப்பீடுகள் மற்றும் மறுவிற்பனை வருமானம் தேவைப்படுகிறது. இந்த இரண்டு கூறுகளும் தற்போதைய சமபங்கு மதிப்பைக் கொடுக்கின்றன. கடனின் ஆரம்ப நிலுவை (புதிய கடனா அல்லது முதலீட்டாளருக்கு அனுப்பப்பட்ட கடனா என்பதைப் பொருட்படுத்தாமல்) பின்னர் சந்தை மதிப்பீட்டைத் தீர்மானிக்க பங்குச் செலவில் சேர்க்கப்படுகிறது. தற்போதைய சந்தை நிலவரங்களின் அடிப்படையில் புதிய கடன் வழங்கப்பட்டு, அதன் விளைவாக ஈக்விட்டியில் கிடைக்கும் வருமானம் தற்போதைய சந்தைத் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்தால், அதன் விளைவு சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட சந்தை மதிப்பாக இருக்கும். இந்த நுட்பம் வரிவிதிப்பு விளைவுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளவில்லை.

முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் கடன் வழங்குபவர்கள் இருவரும் மதிப்பிடப்பட்ட வருமானத்தைப் பெறுவார்கள் என்பதே பாரம்பரிய நுட்பத்தின் அடிப்படையிலான கொள்கையாகும்.

கடன் வழங்குபவர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்களின் வருமானத்தின் மொத்த தற்போதைய மதிப்பு மீட்பு மூலதனத்தின் அதிகபட்ச மதிப்பாகும்; அதன்படி, இது சொத்துக்கு செலுத்த வேண்டிய விலை. மறுவிற்பனை வருவாயை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதால், இந்த நுட்பம் பங்கு மதிப்பீட்டிற்கான பணப்புழக்கத்தை மேம்படுத்துகிறது. பிந்தையது சொத்தின் மதிப்பில் அதிகரிப்பு (அல்லது குறைவு) மற்றும் மறுவிற்பனையின் போது முதலீட்டாளரால் பெறப்பட்ட அடமானத்தின் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துதல் ஆகியவை அடங்கும்.

அடமானக் கடன் வழங்குபவர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்கள் இருவரும் சம்பாதிக்கும் வருமானம் முதலீட்டின் மீதான வருமானம் மற்றும் முதலீட்டின் மீதான வருமானம் ஆகிய இரண்டையும் உள்ளடக்கியிருக்க வேண்டும்.

அடமானங்களைப் பொறுத்தவரை, அதன் தற்போதைய வருமானம் கடன் சேவையாகும். சுய-உறிஞ்சும் அடமானங்கள் ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு ஒரே நேரத்தில் வட்டி செலுத்துதல் (கடன் அசல் தொகையின் வருமானம்) மற்றும் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துதல் (அடமானத்தின் அசல் தொகையை திருப்பிச் செலுத்துதல்) ஆகியவற்றை வழங்குகிறது. எந்த நேரத்திலும் அசல் இருப்பு, கடனை முழுவதுமாக மாற்றுவதற்கு முன் மீதமுள்ள அனைத்து கொடுப்பனவுகளின் தற்போதைய மதிப்புக்கு சமமாக இருக்கும், பெயரளவு அடமான விகிதத்தில் தள்ளுபடி செய்யப்படுகிறது. அடமானக் கடன்கள் பெரும்பாலும் முழு அடைப்புக் காலம் முடிவதற்குள் திருப்பிச் செலுத்தப்படும். இந்த வழக்கில், அடமானத்தின் நிலுவைத் தொகை மொத்தமாக ரொக்கமாக செலுத்தப்படுகிறது, இதனால் கடன் திருப்பிச் செலுத்தப்படுகிறது. கடன் கடமையின் முக மதிப்பு, அடமானத்தின் பெயரளவு வட்டி விகிதத்தில் தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான காலமுறை ரொக்கக் கொடுப்பனவுகளின் தற்போதைய மதிப்பு மற்றும் மொத்தத் தொகை ரொக்கச் செலுத்துதலின் தற்போதைய மதிப்பு ஆகியவற்றின் கூட்டுத்தொகைக்கு சமமாக இருக்கும்.

ஈக்விட்டி முதலீட்டின் தற்போதைய மதிப்பு, ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதத்தில் தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட வருமானம் மற்றும் கலைப்பு (மறுவிற்பனை) வருமானத்தின் கூட்டுத்தொகைக்கு சமம். சில அடமான விதிமுறைகளின் கீழ், முதலீட்டாளர்கள் பெற எதிர்பார்க்கும் பண ரசீதுகள் மற்றும் மறுவிற்பனை வருமானம் ஆகியவற்றால் பங்குகளின் விலை நியாயப்படுத்தப்படுகிறது. எனவே, ஈக்விட்டியின் தற்போதைய மதிப்பு, பண ரசீதுகளின் தற்போதைய மதிப்பின் கூட்டுத்தொகை மற்றும் மறுவிற்பனை வருமானத்தின் தற்போதைய மதிப்பு, தொடர்புடைய அபாயங்களைக் கருத்தில் கொண்டு, ஈக்விட்டி மீதான இறுதி வருவாயில் தள்ளுபடி செய்யப்படுகிறது. இவ்வாறு, முதலீட்டாளர்களால் நன்மைகளைப் பெறுவதற்கான அளவு மற்றும் நேரம் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகிறது.

சொத்தின் மதிப்பு அல்லது அதன் விலை சூத்திரத்தின்படி கணக்கிடப்படுகிறது (1):

விலை = பங்குச் செலவு + அடமானக் கடன் , (1)

ஈக்விட்டியின் விலை இரண்டு கூறுகளின் கூட்டுத்தொகையாக வரையறுக்கப்படுகிறது: பண ரசீதுகள் மற்றும் மறுவிற்பனை வருமானம். இரண்டு பொருட்களும் பொருத்தமான வருவாய் விகிதத்தில் தள்ளுபடி செய்யப்படுகின்றன மற்றும் அவற்றின் தற்போதைய மதிப்புகள் தற்போதைய மதிப்பு காரணிகளைப் பயன்படுத்தி கணக்கிடப்படுகின்றன.

திட்டமிடப்பட்ட பண ரசீதுகள் ஒரே மாதிரியாக இருக்கும் என்று எதிர்பார்க்கப்பட்டால், அவற்றின் ஆண்டுத் தொகை வருடாந்திர காரணியால் பெருக்கப்படுகிறது. திரும்பப்பெறுதல் அல்லது மறுவிற்பனை வருமானம் யூனிட் தற்போதைய மதிப்புக் காரணியைப் பயன்படுத்தி மதிப்பிடப்படுகிறது, ஏனெனில் வருமானம் மொத்தத் தொகையாகப் பெறப்படுகிறது.

மேற்கூறிய சூத்திரத்தை (2) கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு, சமபங்குச் செலவைக் கணக்கிடுவதற்கான சூத்திரம் (ஈக்விட்டியில் முதலீடு) பின்வரும் படிவத்தைக் கொண்டுள்ளது:

ஈக்விட்டியின் விலை = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)

இதில் PWAF என்பது ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதத்தில் வருடாந்திரத்தின் தற்போதைய மதிப்பு காரணியாகும்,

CF - பண ரசீதுகள்,

PS - மறுவிற்பனையிலிருந்து வருமானம்.

ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு, அடமானத்தின் தற்போதைய இருப்பு பங்குச் செலவில் சேர்க்கப்பட வேண்டும். அனைத்து வருமானங்களும் ஒரே மாதிரியாக மதிப்பிடப்படுகின்றன. அடமானத்தின் இருப்பு, அடமானத்தின் பெயரளவு வட்டி விகிதத்தில் தள்ளுபடி செய்யப்படும், தேவைப்படும் கடன் சேவைக் கொடுப்பனவுகளின் தற்போதைய மதிப்பிற்குச் சமம். எனவே, சொத்தின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான பொதுவான சூத்திரம் (3) பின்வருமாறு:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)

V என்பது உரிமையின் விலை (ஆரம்ப),

PWAF - ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதத்தில் வருடாந்திர தற்போதைய மதிப்பு காரணி,

CF - பண ரசீதுகள்,

PWF - ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதத்தில் தற்போதைய மதிப்பு காரணி மாற்றியமைத்தல்,

PS - மறுவிற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் வருமானம்,

MP - அடமானத்தின் முதன்மைத் தொகையின் தற்போதைய இருப்பு.

அதை நாம் ஏற்றுக்கொண்டால்

CF=NOI-DS , (4)

NOI என்பது நிகர நடப்பு இயக்க வருமானம்,

DS என்பது கடன் சேவை (ஆண்டு), மற்றும்

PS=RP-OS , (5)

RP என்பது சொத்தின் மறுவிற்பனை விலை,

OS - மறுவிற்பனையின் போது அடமானக் கடனின் இருப்பு;

பின்னர் சூத்திரம் 3 படிவத்தை எடுக்கும்:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP, (3*)

பாரம்பரிய தொழில்நுட்பத்தின் பயன்பாடு ஒரு குறிப்பிட்ட முன்னறிவிப்பு காலத்திற்கு மூன்று-நிலை கணக்கீட்டை உள்ளடக்கியது. முன்னறிவிப்பு காலம் என்பது சொத்து மதிப்பீட்டை வைத்திருக்க உரிமையாளர் எதிர்பார்க்கும் காலம்.

அட்டவணை 1. அடமான-முதலீட்டு பகுப்பாய்வு பாரம்பரிய நுட்பத்தின் நிலைகள்

யூனிட் தேய்மான பங்களிப்பை (சுய மதிப்பிழக்கும் அடமானம்) கணக்கிடுவதற்கான சூத்திரம் (6) அடிப்படையில் மாதாந்திர அடமானக் கட்டணம் கணக்கிடப்படுகிறது:

DSm என்பது மாதாந்திர கடன் சேவையாகும்,

நான் - அடமானக் கடனின் ஆரம்பத் தொகை,

நான் - கடனுக்கான வருடாந்திர வட்டி விகிதம்,

t என்பது அடமானக் கடன் வழங்கப்படும் கால (ஆண்டுகள்) ஆகும்.

வருடாந்திர காரணி (சூத்திரம் 7) கொடுக்கப்பட்ட தள்ளுபடி விகிதத்தில் ஒற்றை வருடாந்திரத்தின் தற்போதைய மதிப்பை பிரதிபலிக்கிறது:

Y என்பது ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதம்,

தற்போதைய மதிப்புக் காரணி (சூத்திரம் 8) கொடுக்கப்பட்ட தள்ளுபடி விகிதத்தில் ஒரு யூனிட்டின் தற்போதைய விலையை பிரதிபலிக்கிறது:

சமமான கொடுப்பனவுகளுடன் அடமானக் கடனின் இருப்பு, மீதமுள்ள கடனீட்டுக் காலத்தில் (சூத்திரம் 9) கடன் சேவை கொடுப்பனவுகளின் தற்போதைய மதிப்பாக தீர்மானிக்கப்படுகிறது:

ஒரு சொத்தின் மறுவிற்பனை விலை ஆண்டுக்கு (d) சொத்தின் மதிப்பின் அதிகரிப்பு அல்லது குறைவைக் கணக்கில் கொண்டு கணக்கிடப்படுகிறது:

RP = P * (1 + d)T , (10)

RP என்பது சொத்தின் மறுவிற்பனை விலை;

P என்பது சொத்தின் ஆரம்ப விலை;

ஈ - ஆண்டிற்கான சொத்தின் மதிப்பில் வளர்ச்சி (குறைவு);

டி என்பது சொத்தின் உரிமையின் காலம்.

எனவே, அடமான-முதலீட்டு பகுப்பாய்வின் பாரம்பரிய நுட்பம் வருமான அணுகுமுறையின் கட்டமைப்பிற்குள் மதிப்பீட்டு முறையாகும். அடமான-முதலீட்டு பகுப்பாய்வை மேற்கொள்ளும்போது, ​​அடமானக் கடனின் முதன்மைத் தொகை அல்லது அடமானக் கடன் விகிதம் தெரிந்திருக்க வேண்டும். முன்னறிவிப்பு காலத்தில் மதிப்பிடப்பட்ட மறுவிற்பனை விலை அல்லது மதிப்பில் சதவீத மாற்றத்தை பகுப்பாய்வு குறிப்பிட வேண்டும்.

முதலீட்டாளர் ஏற்கனவே உள்ள கடனை ஏற்றுக்கொண்டாலோ அல்லது புதிய கடன் பெறப்பட்டாலோ இந்த நுட்பத்தைப் பயன்படுத்தலாம். ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட அடமானங்கள் மற்றும் பண ரசீதுகளில் ஏற்படும் மாற்றங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதற்கு இது மாற்றியமைக்கப்படலாம். விலை தெரிந்தால், சமபங்கு மீதான வருமான விகிதத்தை மதிப்பிடுவதற்கு நுட்பத்தைப் பயன்படுத்தலாம்.

அடமான-முதலீட்டு பகுப்பாய்வின் பாரம்பரிய நுட்பம் எந்த சூழ்நிலையையும் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளக்கூடிய ஒரு நெகிழ்வான முறையாகும். இருப்பினும், செய்யப்பட்ட அனுமானங்களின் காரணமாக, புறநிலை ரீதியாக பெறப்பட்ட மதிப்பீடுகள் தோராயமானவை.

வருமான மூலதனத்தின் அடிப்படையில் அடமான முதலீட்டு பகுப்பாய்வு

மூலதனமயமாக்கல் முறையானது ஆண்டு வருமானத்தை பொருத்தமான வருமான விகிதத்தால் அல்லது பொருத்தமான வருமானக் காரணியால் பெருக்குவதன் மூலம் ஆண்டு வருமானத்தை சொத்து மதிப்பாக மாற்றுகிறது.

மொத்த மூலதன விகிதத்தின் அடிப்படையில் சொத்தின் மதிப்பைத் தீர்மானிப்பது சூத்திரத்தைப் பயன்படுத்தி செய்யப்படுகிறது (11):

எங்கே வி- சொத்து மதிப்பு;

NOI- நிகர இயக்க வருமானம்;

கே- மொத்த மூலதன விகிதம்.

அடமான முதலீட்டு பகுப்பாய்வின் கட்டமைப்பில் ஒட்டுமொத்த மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தை தீர்மானிக்க, பின்வருபவை பயன்படுத்தப்படுகின்றன:

· எல்வுட் அடமான முதலீட்டு நுட்பம்;

· முதலீட்டு குழு முறை;

· நேரடி மூலதனமாக்கல் முறை.

முதலீடு மற்றும் அடமான பகுப்பாய்வு என்பது பங்கு மூலதனத்தின் விலை மற்றும் கடன் வாங்கிய நிதிகளின் கலவையாக சொத்தின் மதிப்பின் கருத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டது. இதற்கு இணங்க, சொத்தின் அதிகபட்ச நியாயமான விலையானது, முதலீட்டாளரின் நிதிகளுக்குக் காரணமான, திரும்பப் பெறுவதன் மூலம் கிடைக்கும் வருமானம் மற்றும் கடனின் அளவு அல்லது அதன் தற்போதைய இருப்பு உள்ளிட்ட பணப்புழக்கங்களின் தற்போதைய மதிப்பின் கூட்டுத்தொகை என வரையறுக்கப்படுகிறது.

முதலீடு மற்றும் அடமான பகுப்பாய்வில், முதலீட்டாளரின் கருத்து கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகிறது, அவர் ரியல் எஸ்டேட் விலையை அல்ல, ஆனால் பங்குச் செலவை செலுத்துகிறார், மேலும் கடன் பரிவர்த்தனையை முடிக்க மற்றும் ஈக்விட்டியை அதிகரிக்க கூடுதல் வழிமுறையாகக் கருதப்படுகிறது. பகுப்பாய்வு இரண்டு முறைகளைப் பயன்படுத்துகிறது (இரண்டு நுட்பங்கள்): பாரம்பரிய முறை மற்றும் எல்வுட் நுட்பம். பாரம்பரிய முறையானது முதலீடு மற்றும் அடமான பகுப்பாய்வின் தர்க்கத்தை வெளிப்படையாக பிரதிபலிக்கிறது. எல்வுட்டின் முறை, அதே தர்க்கத்தை பிரதிபலிக்கிறது, முதலீட்டு கூறுகளின் வருவாய் விகிதங்கள் மற்றும் ஈக்விட்டி விகிதங்களின் விகிதங்களைப் பயன்படுத்துகிறது.

பாரம்பரிய முறை.இந்த முறை முதலீட்டாளரும் கடன் வழங்குபவரும் தங்கள் முதலீடு செய்த நிதியில் வருவாயைப் பெற்று அவற்றைத் திரும்பப் பெற எதிர்பார்க்கிறார்கள் என்பதை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. முதலீட்டுத் திட்டத்தின் முடிவில் மொத்த முதலீடுகள் மற்றும் சொத்துக்களின் விற்பனையின் மொத்த வருமானம் ஆகியவற்றால் இந்த வட்டிகள் பாதுகாக்கப்பட வேண்டும். தேவையான முதலீட்டின் அளவு, முதலீட்டாளரின் பங்கு மூலதனம் மற்றும் தற்போதைய கடன் இருப்பு ஆகியவற்றைக் கொண்ட பணப்புழக்கத்தின் தற்போதைய மதிப்பின் கூட்டுத்தொகையாக தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

முதலீட்டாளரின் பணப்புழக்கத்தின் தற்போதைய மதிப்பு, குறிப்பிட்ட கால பண ரசீதுகளின் தற்போதைய மதிப்பு, கடன் தள்ளுபடியின் விளைவாக ஈக்விட்டி சொத்துக்களின் மதிப்பு அதிகரிப்பு ஆகியவற்றைக் கொண்டுள்ளது. தற்போதைய கடன் நிலுவையின் மதிப்பு மீதமுள்ள காலத்திற்கான கடன் சேவை கொடுப்பனவுகளின் தற்போதைய மதிப்புக்கு சமமாக உள்ளது, வட்டி விகிதத்தில் தள்ளுபடி செய்யப்படுகிறது.

பாரம்பரிய நுட்பத்தில் செலவைக் கணக்கிடுவது மூன்று நிலைகளில் மேற்கொள்ளப்படுகிறது.

மேடைநான். ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட முன்னறிவிப்பு காலத்திற்கு, வருமானம் மற்றும் செலவுகளின் அறிக்கை தொகுக்கப்பட்டு, வரிக்கு முன் பணப்புழக்கம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது, அதாவது. சொந்த மூலதனத்திற்கு. முன்னறிவிப்பு காலத்திற்கு ஏற்ப இந்த ஓட்டத்தின் தற்போதைய மதிப்பை தீர்மானிப்பதோடு, முதலீட்டாளரால் எதிர்பார்க்கப்படும் ஈக்விட்டி யே மீதான இறுதி வருவாயுடன் நிலை முடிவடைகிறது.

மேடைII. சொத்தின் மறுவிற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் வருமானம், முன்னறிவிப்பு காலத்தின் முடிவில் பரிவர்த்தனைக்கான செலவுகள் மற்றும் கடனின் இருப்பு ஆகியவற்றை மறுவிற்பனை விலையிலிருந்து கழிப்பதன் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. வருமானத்தின் தற்போதைய மதிப்பு அதே விகிதத்தில் மதிப்பிடப்படுகிறது.

மேடைIII. சமபங்கு மூலதனத்தின் தற்போதைய மதிப்பு நிலைகளின் முடிவுகளைச் சேர்ப்பதன் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. ஈக்விட்டி செலவு மற்றும் தற்போதைய கடன் இருப்பு மதிப்பிடப்படுகிறது.

அடமான-முதலீட்டு பகுப்பாய்வின் பாரம்பரிய நுட்பம், மதிப்பீட்டு முடிவுகளில் முன்னறிவிப்பு காலத்தின் தாக்கம் குறித்து சில முடிவுகளை எடுக்க அனுமதிக்கிறது. ஒரு முதலீட்டாளரின் பார்வையில் இருந்து ஹோல்டிங் காலத்தை கட்டுப்படுத்தும் ஒரு முக்கியமான காரணி, தேய்மானம் (சொத்துக்கள்) மற்றும் காலப்போக்கில் வரிக்கு முந்தைய லாபத்தில் இருந்து வட்டி விலக்குகளில் குறைவு ஆகும். கூடுதலாக, அதிக விருப்பமான முதலீட்டு விருப்பங்கள் வெளிப்படலாம் (வெளிப்புற காரணிகள்). மறுபுறம், தற்போதைய கடன் விகிதத்தின் தற்போதைய மதிப்பு படிப்படியாக குறைந்து வருகிறது, இது நிதி அந்நியச் செயல்பாட்டின் செயல்திறனுக்கு வழிவகுக்கிறது. வெவ்வேறு ஹோல்டிங் காலங்களைக் கொண்ட விருப்பங்களின் பாரம்பரிய நுட்பங்களைப் பயன்படுத்தி பகுப்பாய்வு மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பின் மதிப்பில் முன்னறிவிப்பு காலத்தின் வெளிப்படையான தாக்கத்தைக் காட்டுகிறது. அதே நேரத்தில், சார்பு என்பது, முன்னறிவிக்கப்பட்ட காலகட்டங்களில் செலவு குறைகிறது எனில், உரிமையின் கணிக்கப்பட்ட காலத்தின் அதிகரிப்புடன், மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பின் மதிப்பு குறைகிறது.

எல்வுட் நுட்பம்.இது முதலீடு மற்றும் அடமான பகுப்பாய்வில் பயன்படுத்தப்படுகிறது மற்றும் பாரம்பரிய நுட்பத்தின் அதே முடிவுகளை அளிக்கிறது, ஏனெனில் இது முதலீட்டின் வளர்ச்சியின் காலப்பகுதியில் பங்கு மற்றும் கடன் வாங்கிய மூலதனத்தின் நலன்களுக்கு இடையிலான உறவைப் பற்றிய ஆரம்ப தரவு மற்றும் யோசனைகளின் அதே தொகுப்பை அடிப்படையாகக் கொண்டது. திட்டம். எல்வூட்டின் நுட்பத்திற்கு இடையிலான வேறுபாடு என்னவென்றால், முதலீடுகளின் கட்டமைப்பில் ஈக்விட்டி குறிகாட்டிகளின் லாப விகிதங்கள், அனைத்து மூலதனத்தின் விலையில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில், முதலீட்டு காலத்தில் பங்குகளை மாற்றுவதற்கான வழிமுறையை இது தெளிவாகக் காட்டுகிறது.

எல்வுட் சூத்திரத்தின் பொதுவான பார்வை:

R 0 - மொத்த மூலதன விகிதம்

உடன்- எல்வுட் அடமான விகிதம்

- சொத்து மதிப்பில் பங்கு மாற்றம்

(sff, ஒய் இ ) - ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதத்தில் இழப்பீட்டு நிதி காரணி

- முன்னறிவிப்பு காலத்திற்கு வருமானத்தில் பங்கு மாற்றம்

- உறுதிப்படுத்தல் காரணி

எல்வுட் அடமான விகிதம்:

C = Ye + p(sff, Ye) – Rm

p என்பது முன்னறிவிப்பு காலத்தில் கடனின் தற்போதைய நிலுவையின் பங்கு

Rm என்பது தற்போதைய கடன் சமநிலையுடன் தொடர்புடைய அடமான மாறிலி ஆகும்.

வெளிப்பாடு
சமன்பாட்டில் - ஒரு உறுதிப்படுத்தும் காரணி மற்றும் வருமானம் நிலையானதாக இல்லாமல், ஆனால் தொடர்ந்து மாறும்போது பயன்படுத்தப்படுகிறது. வழக்கமாக, வருமான மாற்றத்திற்கான சட்டம் அமைக்கப்படுகிறது (உதாரணமாக, நேரியல், அதிவேக, குவிப்பு நிதியின் காரணியின் படி), இதற்கு ஏற்ப உறுதிப்படுத்தல் குணகம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது முன் கணக்கிடப்பட்ட அட்டவணையின்படி. வருவாயின் உறுதிப்படுத்தலைக் கருத்தில் கொண்டு, மதிப்பீட்டுத் தேதிக்கு முந்தைய ஆண்டிற்கான வருமானத்தை மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தால் வகுப்பதன் மூலம் மதிப்பு தீர்மானிக்கப்படுகிறது. எதிர்காலத்தில், நிலையான வருமானத்திற்காக மட்டுமே எல்வுட் நுட்பத்தை நாங்கள் கருத்தில் கொள்வோம்.

நிலையான வருமானத்துடன் ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பில் ஏற்படும் மாற்றத்தை கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளாமல் எல்வுட் வெளிப்பாட்டை எழுதுவோம்:

இந்த வெளிப்பாடு அடிப்படை மூலதன விகிதம் என்று அழைக்கப்படுகிறது, இது பங்கு மீதான இறுதி வருவாய் விகிதத்திற்கு சமம், நிதி மற்றும் தேய்மானத்தின் விதிமுறைகளுக்கு சரிசெய்யப்படுகிறது.

சொத்தின் மதிப்பில் ஏற்படும் மாற்றங்களை கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளாமல், எல்வுட் வடிவில் மொத்த மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தின் கட்டமைப்பைக் கவனியுங்கள், இதற்காக முதலீட்டுக் குழு நுட்பத்தை வருமான விகிதங்களுக்குப் பயன்படுத்துகிறோம். இந்த நுட்பம் முதலீடு செய்யப்பட்ட மொத்த மூலதனத்தின் அந்தந்த விகிதத்தில் ஈக்விட்டி மற்றும் கடன் மீதான வருவாய் விகிதங்களை எடைபோடுகிறது:

யோ = m*Ym + (1 – m)*Ye

இந்த வெளிப்பாடு அடிப்படை குணகம் r க்கு சமமாக மாற, மேலும் இரண்டு காரணிகள் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்பட வேண்டும். முதலாவதாக, முதலீட்டாளர் தனது வருவாயில் இருந்து கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துவதற்கு அவ்வப்போது கழிக்க வேண்டும், சமபங்கு குறைக்க வேண்டும். எனவே, கடனுக்கான வட்டி விகிதத்திற்கு சமமான வட்டியில் மொத்த மூலதனத்தில் குறிப்பிட்ட கால இடைவெளியில் செலுத்தப்படும் பங்கைச் சேர்ப்பதன் மூலம் முந்தைய வெளிப்பாட்டில் உள்ள யோ மதிப்பை சரிசெய்ய வேண்டியது அவசியம். இந்தச் சரிசெய்தலுக்கான வெளிப்பாடு, வட்டி விகிதத்தில் (sff, Ym) இழப்பீட்டு நிதிக் காரணியை விட மீ மடங்கு அதிகமாகும். மதிப்பு (sff, Ym) அடமான மாறிலி மற்றும் வட்டி விகிதத்திற்கு இடையிலான வேறுபாட்டிற்கு சமம், அதாவது. Rm - Ym. எனவே இந்த திருத்தத்துடன்:

Yo = m*Ym + (1 - m)*Ye + m*(Rm - Ym)

மறுசீரமைப்பின் விளைவாக முதலீட்டாளரின் பங்கு, வைத்திருக்கும் காலத்தில் தேய்மானம் செய்யப்பட்ட கடனின் பகுதியின் அளவு அதிகரிக்கிறது என்பதை இரண்டாவது சரிசெய்தல் கால கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும். இந்த சரிசெய்தலைத் தீர்மானிக்க, மொத்த அசல் மூலதனத்தின் ஒரு பங்காக தேய்மானத் தொகையை, ஈக்விட்டி மீதான இறுதி வருவாய் விகிதத்தில் மீட்பு நிதிக் காரணியால் பெருக்கவும் (இருப்புக் காலத்தின் முடிவில் ஈக்விட்டிக்கான விற்பனை நிகழும்). எனவே, இரண்டாவது திருத்தச் சொல் படிவத்தைக் கொண்டுள்ளது: mp(sff, Ym), மற்றும் ஒரு கழித்தல் அடையாளத்துடன், இந்த திருத்தம் செலவை அதிகரிக்கிறது என்பதால்.

இதனால்:

Yo = m*Ym + (1 - m)*Ye + m(Rm - Ym) - mp(sff, Ye)

உறுப்பினர்களைப் போல் ஒன்றிணைத்து, Yo ஐ r உடன் மாற்றிய பிறகு (சொத்து மதிப்பில் ஏற்படும் மாற்றத்தைப் புறக்கணித்தல்):

R = Ye – m*(Ye + (p(sff) – Rm))

இவ்வாறு, எல்வுட் வெளிப்பாட்டின் அடிப்படை மூலதன விகிதத்தைப் பெறுகிறோம். எல்வுட் வெளிப்பாட்டிற்கு தேவையான சரிசெய்தல்களுக்கான கணக்கியல் மூலம் முதலீட்டு குழு நுட்பத்திலிருந்து ஒரு நிலையான மாற்றம், இந்த வெளிப்பாடு உண்மையில் முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனத்தில் இணைந்த பங்கு மற்றும் கடன் மாற்றத்தின் அனைத்து கூறுகளையும் கைப்பற்றுகிறது என்பதைக் காட்டுகிறது கடன் தள்ளுபடியின் விளைவாக.

எல்வுட்டின் சமன்பாடு கடன் கவரேஜ் விகிதத்தின் அடிப்படையில் வெளிப்படுத்தப்பட்டது.நிலையான வருமானத்தை உருவாக்கும் வகையில் குறிப்பிடத்தக்க இடர்களை உள்ளடக்கிய நிதியளிப்பு திட்டங்கள், கடன் வாங்கிய நிதியின் அளவை நிர்ணயிக்கும் அளவுகோல் தொடர்பான கடன் வழங்குவோரின் நோக்குநிலையை மாற்றலாம். இந்த சூழ்நிலையில் கடன் தொகையை விலை அடிப்படையில் அல்ல, ஆனால் முதலீட்டாளரின் வருடாந்திர நிகர வருமானத்தின் விகிதத்தின் அடிப்படையில் கடன் கடமையின் கீழ் வருடாந்திர கொடுப்பனவுகளின் அடிப்படையில் கடன் தொகையை நிர்ணயிப்பது மிகவும் பொருத்தமானது என்று கடன் வழங்குபவர் நம்புகிறார், அதாவது. இந்த விகிதத்தின் மதிப்பு (இயற்கையாக, ஒன்றுக்கு மேற்பட்டது) கடனளிப்பவரால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட சில குறைந்தபட்ச மதிப்பை விட குறைவாக இருக்காது என்று கடன் வழங்குபவர் உத்தரவாதம் அளிக்க வேண்டும். இந்த விகிதம் கடன் கவரேஜ் விகிதம் என்று அழைக்கப்படுகிறது:

இந்த வழக்கில், எல்வுட் சமன்பாட்டில் அடமானக் கடன் விகிதம் கடன் கவரேஜ் விகிதத்தின் அடிப்படையில் வெளிப்படுத்தப்பட வேண்டும் DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), அல்லது

இந்த வெளிப்பாட்டை m க்கு மாற்றிய பிறகு, கடன் கவரேஜ் விகிதத்தின் அடிப்படையில் வெளிப்படுத்தப்பட்ட எல்வுட் சமன்பாட்டைப் பெறுகிறோம்: