تقييم ممتلكات المؤسسة لأغراض الضمان. التوصيات المنهجية "تقييم الأصول العقارية لأغراض الضمان. الإجراء الموصى به للتفاعل بين المثمن والبنك

ما هو التقدير الذي يجب أن تصدقه؟

يقوم العميل بإحضار تقرير من مثمن مستقل عن تقييم العقار. ما يقرب من 10 مليون روبل. مرفق بالتقرير نسخة من الرخصة ونسخة من بوليصة التأمين التي تؤكد تأمين مسؤولية المثمن المستقل. فقط مقدار المسؤولية هو أمر مثير للسخرية للغاية بالنسبة للمثمن الذي يقوم بتقييم أشياء بقيمة مليون دولار - 100 ألف روبل. علاوة على ذلك، فهذه مسؤولية عامة، والمسؤولية عن حالة واحدة هزيلة بشكل عام - 10 آلاف روبل. لا يمكنك إلا أن تفكر: إذا كنت مثمنًا متمرسًا وتتولى مهمة تقييم الأشياء التي تبلغ قيمتها ملايين الدولارات، فلماذا تقدر مسؤوليتك بثمن بخس؟ ألا تصدق نفسك؟ إذا قام مهندس في وقت سابق بتصميم وبناء جسر، فقد وقف هو نفسه تحت هذا الجسر عندما مر أول قطار عبره - فقد ضمن بحياته أن من بنات أفكاره لم تكن عملاً خارقًا. وهنا - 10 آلاف روبل. ربما لم يقم المثمن حتى بزيارة الموقع، فلا توجد صورة واحدة في التقرير. لم يكن بإمكانه تقييمه إلا من خلال جواز السفر الفني، إذا كان قد رآه على الإطلاق، وإلا لكان بإمكانه ببساطة "رسمه".

بالمناسبة، بالنسبة للقرض الذي تم إصداره بضمان العقارات المقدرة، كان هناك عدم سداد المبلغ الأصلي. وكانت النقطة هي حبس الرهن على الممتلكات. تم إجراء تقييم ثان. وقد تم تنفيذه بالفعل من قبل مثمن آخر. ما رأيك؟ الفرق أكثر من الضعف. كيف تبدو؟

هل تعتقد أن التقييم الثاني صحيح؟ لا يهم كيف هو. ولم يتم بيع العقار بالسعر الذي قبله البنك، أي أقل بأربع مرات من التقدير الأصلي. بالمناسبة، من الجيد أيضًا أنه في الحالة الأكثر عمومية، يتم تحديد تقييم موضوع الرهن العقاري وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي بالاتفاق بين المرتهن والمرتهن 1 (الفقرة 3، المادة 9 من القانون القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)"). وفقط في عدد من الحالات يكون من الضروري اللجوء إلى خدمات مثمن مستقل. على وجه الخصوص، عند تسجيل الرهن العقاري (المادة 14).

"1. يجب أن يحتوي الرهن العقاري وقت إصداره للمرتهن الأصلي من قبل الهيئة التي تقوم بتسجيل الدولة للرهون العقارية على ما يلي:

9) القيمة النقدية للعقار الذي تم إنشاء الرهن عليه، وفي الحالات التي يكون فيها إنشاء الرهن إلزاميا بموجب القانون، القيمة النقدية للعقار، والتي يؤكدها استنتاج المثمن..."

ومع ذلك، حتى في الحالات التي لا يشير فيها القانون بشكل مباشر إلى الحاجة إلى مشاركة المثمن، لا تزال مؤسسات الائتمان تطلب من العملاء الإبلاغ عن تقييم الأشياء الفردية المقبولة كضمان، وتكمن الصعوبة هنا في "طبيعتها الفردية" و سيولة منخفضة. وفي الوقت نفسه، فإن التقييم الذي يجريه متخصص مستقل، في معظم الحالات، يكون بمثابة دليل إرشادي فقط وليس صنما لا يمكن التعدي عليه.

غالبًا ما يحدث أنه بعد الاطلاع على تقرير التقييم، تخبر العميل: "لا يا شباب، لن ينجح الأمر". هل تعتقد أنهم سيركضون إلى المثمن، ويحضرونه إلى البنك، وسيبدأ في إثبات صحة التقييم؟ لم يحدث شيء. يغادر "الرجال" وبعد نصف يوم أو في اليوم التالي يحضرون تقريرًا من نفس المثمن بتقدير أقل بمرة ونصف. أود أن أنظر في أعين هؤلاء المثمنين...

أو مثال آخر. إيداع - معدات الحلويات. تم شراؤها من قبل المرتهن قبل عام، وهي ليست جديدة، ولكنها مستعملة. وبحسب الوثائق فإن السعر كذا وكذا. يقوم المثمن بعد مرور عام - عشية تقديم طلب القرض - بتقييم المعدات بمقدار الضعف. وبطبيعة الحال، يشعر المقرضون بالسعادة: إذ يمكن إصدار ما يقرب من ضعف الائتمان. وبما أن القرض يبلغ ضعف حجمه، فهذا يعني أنه يمكنك الحصول على فائدة أكبر. ومهما تشاجرت معهم، فكل هذا لا فائدة منه.

إذا اعتمدنا على قانون الضرائب، يجب أن نفترض أن السعر الذي أشار إليه أطراف المعاملة التي تمت قبل عام يتوافق مع سعر السوق حتى يثبت العكس (المادة 40 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي):

"المادة 40. مبادئ تحديد أسعار السلع أو الأعمال أو الخدمات للأغراض الضريبية

1. يحق للسلطات الضريبية، عند ممارسة الرقابة على اكتمال حساب الضريبة، التحقق من صحة تطبيق الأسعار على المعاملات فقط في الحالات التالية:

1) لمعاملات تبادل السلع (المقايضة)؛

3) إذا كان هناك انحراف يزيد عن 20 في المائة صعوداً أو هبوطاً عن مستوى الأسعار التي يطبقها المكلف على السلع المتماثلة (المتجانسة) (الأعمال، الخدمات) خلال فترة زمنية قصيرة.

3. يتم تحديد سعر السوق مع مراعاة الأحكام المنصوص عليها في الفقرات من 4 إلى 11 من هذه المادة. وفي هذه الحالة تؤخذ في الاعتبار علاوات الأسعار أو التخفيضات المعتادة عند إبرام المعاملات بين أطراف غير مرتبطة. على وجه الخصوص، الخصومات الناجمة عن:

التقلبات الموسمية وغيرها من التقلبات في طلب المستهلكين على السلع (الأشغال والخدمات)؛

فقدان الجودة أو الخصائص الاستهلاكية الأخرى للسلع؛

انتهاء الصلاحية (تقريبًا لتاريخ انتهاء الصلاحية) لمدة الصلاحية أو بيع البضائع؛

سياسة التسويق، بما في ذلك عند الترويج لمنتجات جديدة ليس لها نظائرها في الأسواق، وكذلك عند الترويج للسلع (الأعمال والخدمات) في أسواق جديدة؛

- تنفيذ نماذج تجريبية وعينات من السلع لتعريف المستهلكين بها.

4. يتم التعرف على سوق السلع (العمل، الخدمات) باعتباره مجال تداول هذه السلع (العمل، الخدمات)، ويتم تحديده على أساس قدرة المشتري (البائع) على شراء (بيع) المنتج فعليًا (العمل، الخدمة) ) في السوق الأقرب إلى المشتري دون تكاليف إضافية كبيرة (البائع) في أراضي الاتحاد الروسي أو خارج الاتحاد الروسي.

6. عند تحديد هوية البضائع، يجب الأخذ في الاعتبار، على وجه الخصوص، خصائصها المادية وجودتها وسمعتها في السوق وبلد المنشأ والشركة المصنعة. عند تحديد هوية البضائع، لا يجوز مراعاة الاختلافات البسيطة في مظهرها.

7. عند تحديد تجانس البضائع تؤخذ بعين الاعتبار جودتها ووجود علامة تجارية وسمعتها في السوق وبلد المنشأ.

8. عند تحديد أسعار السوق لمنتج أو عمل أو خدمة، تؤخذ في الاعتبار المعلومات المتعلقة بالمعاملات المبرمة وقت بيع هذا المنتج أو العمل أو الخدمة مع سلع أو عمل أو خدمات متطابقة (متجانسة) في ظل ظروف مماثلة. على وجه الخصوص، شروط المعاملات مثل كمية (حجم) البضائع الموردة (على سبيل المثال، حجم الشحنة)، والمواعيد النهائية للوفاء بالالتزامات، وشروط الدفع المطبقة عادة في المعاملات من هذا النوع، فضلا عن الشروط المعقولة الأخرى التي قد تؤخذ الأسعار المؤثرة بعين الاعتبار.

في هذه الحالة، يتم الاعتراف بشروط المعاملات في السوق للسلع أو الأعمال أو الخدمات المتماثلة (وفي حالة عدم وجودها متجانسة) على أنها قابلة للمقارنة إذا كان الفرق بين هذه الشروط لا يؤثر بشكل كبير على سعر هذه السلع أو الأعمال أو الخدمات أو يمكن أخذها بعين الاعتبار من خلال التعديلات.

10. إذا كان من المستحيل استخدام طريقة سعر البيع اللاحق (على وجه الخصوص، في حالة عدم وجود معلومات عن سعر البضائع أو العمل أو الخدمات التي يبيعها المشتري لاحقًا)، يتم استخدام طريقة التكلفة، حيث يكون سعر السوق يتم تحديد البضائع أو العمل أو الخدمات التي يبيعها البائع على أنها مجموع تكاليف إنتاج البضائع والأرباح المعتادة لهذا المجال من النشاط. في هذه الحالة، تؤخذ في الاعتبار التكاليف المعتادة المباشرة وغير المباشرة لإنتاج (شراء) و (أو) بيع السلع أو الأعمال أو الخدمات، والتكاليف المعتادة للنقل والتخزين والتأمين والتكاليف المماثلة الأخرى.

11. يحق للمحكمة، عند نظر الدعوى، أن تأخذ في الاعتبار أي ظروف ذات صلة بتحديد نتائج الصفقة، ولا يقتصر ذلك على الظروف المذكورة في الفقرات من 4 إلى 11 من هذه المادة.

13. يتم تطبيق الأحكام المنصوص عليها في الفقرتين 3 و10 من هذه المادة، عند تحديد أسعار السوق للأدوات المالية للمعاملات الآجلة وأسعار السوق للأوراق المالية، مع مراعاة التفاصيل المنصوص عليها في الفصل من هذا القانون "الربح ( الدخل) ضريبة المنظمات."

وفي حالتنا، لم يثبت أحد أي شيء مخالف فيما يتعلق بمستوى أسعار السوق. المعدات نادرة: لا يوجد سوى مؤسسة حلويات واحدة في المدينة، وهي لا تشتري مثل هذه المعدات كل يوم، لذلك لا يمكن مقارنتها بمعاملات مماثلة.

من الواضح أن الأسعار يمكن أن ترتفع بسبب زيادة الطلب على هذه السلع، ولكن في حالتنا هذا السبب بالكاد يستحق الاهتمام، لأننا نتعامل مع منتج واحد تقريبًا لا يوجد طلب محموم عليه.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن التضخم يدفع أسعار السلع إلى الارتفاع. وهذا السبب يستحق الاهتمام. لكن الأحداث لم تحدث في أوائل التسعينيات من القرن الماضي، عندما وصلت المعدلات إلى "أعلى مستوياتها" - 240٪ وما فوق. لذلك، حتى لو عوض التضخم عن التآكل، فإنه لم يوفر عائدًا إضافيًا بنسبة 100٪ سنويًا. اتضح أن بيع هذه المعدات والحصول على 100٪ سنويًا - الربحية ليست سيئة. من المشكوك فيه أن يتم بيع المعدات بهذا السعر. وبما أن التقييم لنقل شيء ما كضمان لا يتطلب البيع، فيمكنك سحب ما لا يقل عن 300% سنويًا. ويرسمون.

صحيح، هناك ظرف آخر هنا. دعنا نعود إلى المادة 40 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي. ومن الناحية النظرية، يتعين على السلطات الضريبية أن تثبت العكس ــ أن سعر المعاملة لا يتوافق مع مستوى السوق ــ لأن لها مصلحة في فرض ضرائب وعقوبات إضافية. ومع ذلك، من الناحية العملية، يحاول المالك أحيانًا إثبات أن سعر المعاملة لا يتوافق مع مستوى السوق، ويثبت ذلك للبنك، وليس للسلطات الضريبية. وسيقول لهم العكس. من خلال تقديم كائن كضمان، فإن تحديد سعر السوق الذي لا يعد مهمة تافهة، فإن مثل هذا الرهن سوف يجادل بأن سعر السوق للكائن أكبر بكثير من السعر المحدد في العقد. يقولون إن السعر المتفق عليه هو لسلطات الضرائب، ولكن في الواقع، تم دفع الكثير نقدًا بما يتجاوز الاتفاق. لذلك، يقولون، هذا هو سعر السوق - وليس عبثا أن المثمن يؤكد ذلك.

ولذلك ينبغي إصدار القرض له على أساس أن سعر الضمان يساوي سعر العقد مضافاً إليه "رائع". ليس من الممكن دائمًا إقناع أعضاء لجنة الائتمان بأن هذا الأمر لا يستحق القيام به. على الرغم من أنه لا يمكن إنكار أن السبب المذكور أعلاه للتقليل من سعر العقد قد يحدث بالفعل.

والسؤال هو: إلى أي مدى يجوز لمؤسسة الائتمان أن تنغمس في مثل هذه الممارسات؟ كل بنك يقرر ذلك بنفسه. إنها مسألة شرف. بمجرد أن تكذب، من سيصدقك؟ هل أنت متأكد من أن الراهن الذي خفض السعر، أي خدع الدولة بالفعل، لن يخدعك في بعض الأحيان؟

قد تسأل، ما علاقة المثمن بالموضوع؟ ربما لم ير سعر العقد، ولا مستندات الدفع، ولا الفواتير، لكنه ببساطة صدق ما قاله مالك العقار؟ هذا لا يمنح المثمن أي رصيد، لأنه لم يكن من قبيل الصدفة أن أنشأ المشرع، في المادة 161 من القانون المدني للاتحاد الروسي، القاعدة التي بموجبها يجب إجراء معاملات الكيانات القانونية فيما بينها ومع المواطنين نموذج مكتوب بسيط، باستثناء المعاملات التي تتطلب التوثيق. ولذلك كان عليه أن يراهم. وإذا رأى ويعرف ما هو السعر المشار إليه هناك، ولكنه اعتبره "ناشطًا" إحصائيًا، فإن هذا أيضًا يميزه بطريقة معينة.

في حالة المعدات التي ندرسها، تمت إعادة القرض بنجاح، وتم تحصيل المزيد من الفوائد بالفعل، كما أراد المقرضون، ولكن خلال الفحص التالي واجهنا ملاحظة تتعلق بقبول الضمان وفقًا لتقييم ما يسمى المثمن المستقل. حاول الدائنون تبرير أنفسهم بالقول إن ذلك كان خطأ المثمن المستقل، وأنه هو الذي قادهم "إلى الزنا". إلا أن هذا الذنب ألقي علينا وليس على المحلل، وبقيت الملاحظة في تقرير التفتيش.

يمكن فهم العميل: الجميع يريد أن يتم تقييم سلعته بسعر أعلى. كما ترى، يمكنك بعد ذلك طلب قرض أكبر.

يمكنك أيضًا فهم المثمن - إذا لم تقم "بالرسم"، فمن سيأتي إليك لتقييم بضائعه. كحل أخير، يمكنك تأمين نفسك بتأمين المسؤولية مقابل مبلغ صغير.

لذلك اتضح أنه من الضروري أن يكون لديك مثمن مؤهل خاص بك والذي سيقوم بالتقييم بشكل أكثر أو أقل موضوعية، إذا كان بإمكاننا فقط التحدث عن الموضوعية فيما يتعلق بالتقييم. فيما يتعلق بالعقارات، يبدو أنه من الأكثر فعالية الدخول في اتفاقية مع شركة تشارك بنشاط في سوق العقارات، والتي لديها قسم تقييم، أو شركة تقييم ودية. وبموجب هذه الاتفاقية، يتعهد البنك بإرسال الشريك بموجب الاتفاقية تدفقًا من العملاء الذين يحتاجون إلى تقييم العقار. من جانبه، يتعهد شريك البنك، في حالة حبس الرهن على العقار، ببيعه خلال فترة زمنية مقبولة (محددة في الاتفاقية) وبسعر يتوافق مع السعر الوارد في تقرير التقييم. أخبر جميع الرهن العقاري المحتمل أن البنك يقبل تقارير التقييم فقط من هذا المثمن الذي يثق به البنك. إذا كنت لا تريد ذلك، فهذا اختيارك.

لكن فقط البنك، الذي لديه من المقترضين المحتملين عشرة سنتات، يمكنه التفكير بهذه الطريقة. وقد يتعين على البنوك التي هي في وضع مختلف أن تحذو حذو العميل وتقبل أي تقارير، خاصة إذا كان العميل يعرف قيمته. في هذه الحالة، كل ما تبقى هو المساومة على معامل الضمان. لكن في حالة التقاضي، فهذا ليس الخيار الأفضل. من الأفضل أن نبدأ بتقرير موضوعي. كيفية تقييم موضوعيتها؟

في رأيي، هناك مخرج واحد هنا - في البنك، في أي فرع من فروعه، والذي يمنح الحق في الإقراض بشكل مستقل، يجب أن يكون هناك شخص واحد على الأقل لديه فهم للطرق الأساسية لتقييم الضمانات.

هذه هي الأسئلة المتعلقة بتقييم العناصر الجانبية المختلفة التي أود النظر فيها.

لماذا هناك حاجة إلى القيمة السوقية؟

عادة ما يعطي المثمن رقما للقيمة السوقية للعقار في التقرير. من المفهوم عمومًا أن القيمة السوقية للعقار هي أعلى سعر نقدي يمكن أن يحققه البيع في سوق تنافسية ومفتوحة، مع مراعاة جميع الشروط المتأصلة في المعاملة العادلة. وفي هذه الحالة، يُعتقد أن كلا من المشتري والبائع يتصرفان بشكل معقول، مع العلم بالأمر، ولا يتأثر سعر الصفقة بحوافز خارجية. أي أنه من المفترض أن:

· لا يلزم أحد الطرفين بالتصرف في الشيء، ولا يلزم الطرف الآخر بحيازته.

· يدرك الطرفان جيدًا موضوع الصفقة، ولديهما المعرفة اللازمة، ويتوخيان الحذر بشكل معقول ويتصرفان بما يحقق مصلحتهما الخاصة؛

· يتم طرح السلعة في السوق المفتوحة في شكل عرض عام.

· عدم وجود إكراه من أي طرف لإتمام الصفقة.

· سيتم الدفع نقداً.

إن افتراض وجود سوق مفتوحة وتنافسية يعطي سببًا للاعتقاد بأن عددًا كافيًا من المشترين والبائعين للعقارات التنافسية يتفاعلون في هذا السوق، وكذلك أن العقار "مألوف" للمشتري المحتمل.

ومع ذلك، تشير التجربة إلى أن القيمة السوقية هي المثل الأعلى الذي لا يمكن تحقيقه عمليا، لأن الافتراضات التي تم تضمينها في تعريفها تنتهك باستمرار في معاملة حقيقية. هناك الكثير من الامثلة على هذا. كيف يمكن افتراض أن الطرف غير ملزم بتصرف الضمان إذا كان نقله هو الطريقة الوحيدة لإرضاء الدائن بالالتزام الرئيسي في حالة الفشل الفعلي من قبل المقترض في الوفاء بشروط اتفاقية القرض؟ فكيف يمكن أن نتحدث عن غياب الإكراه بالنسبة للطرف إذا ما دفعه القانون إلى تغريب الشيء، ربما في شخص السلطة القضائية وسلطات التنفيذ، في حين أنه قد وصل بالفعل إلى حبس الرهن على الضمان؟ هل يمكن اعتبار البنك الذي يقبل شيئاً معيناً كضمان طرفاً على دراية جيدة بموضوع المعاملة ولديه المعرفة اللازمة بهذا الموضوع، خاصة مع الأخذ في الاعتبار أن القانون الاتحادي "بشأن البنوك والأنشطة المصرفية" يحظر على مؤسسة الائتمان ممارسة نشاط الإنتاج والتجارة والتأمين؟ وتبين أن موظفي البنك، بموجب القانون، يجب أن يكون لديهم فهم أسوأ نسبيا لبعض الأشياء مقارنة بالمالك، ولكن ليس لأن مفاهيمه ضعيفة، كما قال كوزما بروتكوف، ولكن لأن هذه الأشياء لا تدخل في نطاق مفاهيمه.

أتذكر العميل الذي، دون سداد القرض، رفض بشكل قاطع تقديم المستندات لإعداد ما قبل البيع للعقارات. لم نكن نعرف هل تم دفع ضرائب البناء، وهل هناك متأخرات في إيجار الأرض (الأرض مستأجرة من البلدية)، الخ. كل هذا من أجل الوعي بموضوع الصفقة! فقط تحت التهديد بغرامة المحكمة، والتي حذر القاضي شخصيًا العميل المدعى عليه بناءً على طلبنا، تم تقديم المستندات. بالمناسبة، فإن المثمن، الذي أعد الاستنتاج بشأن تقييم العقار بعد انتهاء اتفاقية القرض المضمون بالرهن العقاري، لم يكن لديه هذه المعلومات أيضًا.

هل السوق مفتوح وتنافسي دائمًا؟ ليس دائمًا، على الرغم من أن الأمر يعتمد بالطبع على البنك فقط فيما إذا كان سيقبل أشياء كضمان تترك سيولتها الكثير مما هو مرغوب فيه.

ومن لا يعرف حيل خفض سعر الشيء عند إجراء معاملة، لأسباب مزعومة لتخفيف العبء الضريبي أو من أجل تخفيض رسوم خدمات كاتب العدل؟ ومع ذلك، أصبح الظرف الأخير أقل أهمية بعد تحديد حد أعلى لرسوم توثيق المعاملات العقارية.

هناك أيضًا حالات معاكسة لـ "نفخ فقاعات الصابون". المثال الكلاسيكي وصفه البروفيسور ريبلي. يمكن لأي شخص يعرف التشريع الروسي أن يكيف هذا المثال مع ظروف واقعنا. "الشركة "أ" تسيطر على أربع شركات - B، وC، وD، وE تعلن كل منها عن أرباح قدرها 250 ألف دولار. واستنادًا إلى أرباح الشركات الخاضعة لسيطرتها، تعلن الشركة "أ" بطبيعة الحال أيضًا عن أرباحها وترتفع أسهمها ومن الواضح أن التشبيه الذي قدمه ريبلي مبسط، ولكن المعنى العام واضح.

يمكن إجراء تقييم العقارات لأغراض مختلفة (على سبيل المثال، إتمام معاملات الشراء والبيع، والمساهمة في رأس المال المصرح به، وتسجيل الضمانات للحصول على قرض، وما إلى ذلك). سنكون مهتمين في المقام الأول بتقييم الأشياء المتعلقة بتسجيل الرهن، وبشكل غير مباشر، التقييم فيما يتعلق بإمكانية إتمام صفقة البيع والشراء، إذا كان الأمر يتعلق بحبس الرهن في موضوع الرهن. يؤثر الغرض من التقييم إلى حد ما على صحة بعض الافتراضات المرتبطة بتحديد القيمة السوقية للكائن. وهكذا، عند التقدير لغرض تسجيل الرهن، يمكن بالفعل افتراض أن أحد الطرفين غير ملزم بتصرف الشيء، والطرف الآخر غير ملزم بحيازته، لأنه مفترض، علاوة على ذلك، يتم اتخاذ جميع التدابير للتأكد من سداد القرض في الوقت المحدد (على سبيل المثال، يتم تحليل الوضع المالي لصاحب العقار). إذا كان الأمر يتعلق بحبس الرهن على الممتلكات، فمن غير المرجح أن يكون هناك ما يبرر هذا الافتراض.

لجميع الأسباب المذكورة أعلاه، غالبًا ما لا يتطابق سعر المعاملة الحقيقي مع القيمة السوقية المبررة. السؤال الذي يطرح نفسه: لماذا إذن هناك حاجة إلى مثل هذه القيمة السوقية، وهو أمر من الواضح أنه خيال؟ ما نوع الموضوعية التي يمكن أن نتحدث عنها في هذه الحالة؟

قد يتساءل القارئ عما إذا كان من الأفضل أن يُدرج في التقرير فترة ثقة يمكن من خلالها التفاوض بين البائع والمشتري؟ لسوء الحظ، هذا غير ممكن لعدد من الأسباب.

أولاً: يجب أن تتم الصفقة بسعر معين ومحدد؛ وفي الحالات القصوى، كما هو الحال بالنسبة للأوراق المالية، يمكنك الإشارة إلى: “البيع بسعر كذا أو أكثر” أو “الشراء بسعر كذا أو بسعر أرخص”.

ثانيًا، يمكنك المساومة لفترة طويلة ضمن النطاق، ولكنك لا تزال غير متفق على سعر واحد ضمن النطاق. في هذه الحالة، فإن المعاملة بين هذين الطرفين المقابلين لن تتم ببساطة في سوق الأوراق المالية.

أخيرًا، ثالثًا، وفقًا للفقرة 6 من الرسالة الإعلامية المؤرخة في 15 يناير 1998 رقم 26 لهيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي "مراجعة ممارسة النظر في المنازعات المتعلقة بتطبيق قواعد التحكيم من قبل محاكم التحكيم" من القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن التعهد"، فإن "الدعم" لسعر البيع الأولي هو بالضبط سعر السوق:

"6. إذا كان هناك نزاع بين الراهن والمرتهن، تحدد المحكمة سعر البيع الأولي للعقار المرهون على أساس سعر السوق لهذا العقار.

رفع أحد البنوك التجارية دعوى أمام محكمة التحكيم ضد شركة ذات مسؤولية محدودة من أجل الرهن القضائي للعقار المرهون للوفاء بالتزامات المدعى عليه بموجب اتفاقية القرض. ولم تعترض الشراكة على جوهر المتطلبات المعلنة.

كما وجدت المحكمة أنه عند تحديد سعر العقار في اتفاقية الرهن، انطلق الطرفان من قيمته الدفترية وفقًا لشهادة BTI المستلمة بناءً على طلب المقترض خلال فترة إقامة العلاقات التعاقدية مع البنك بشأن القرض و يتعهد.

مع الأخذ في الاعتبار الفترة الزمنية الطويلة التي انقضت منذ استلام الشهادة المذكورة، وكذلك الارتفاع الفعلي في سعر الممتلكات المرهونة، التمس المدعى عليه من المحكمة قرارًا بتحديد سعر البيع الأولي لبيع الممتلكات المرهونة. تعهد بالبناء وفق ما توصل إليه المعمل الجنائي الإقليمي. وذكر الأخير، على وجه الخصوص، أن القيمة السوقية للعقار الذي كان موضوع الرهن زادت مقارنة بالتقييم الذي قدمه الطرفان سابقًا في اتفاقية الرهن.

وفقًا للمدعي، الذي اعترض على حيثيات الالتماس المذكور، لا يجوز تحديد سعر البيع الأولي للممتلكات المرهونة في قرار المحكمة، والذي يختلف عن تقييمه في اتفاقية الرهن، دون موافقة المرتهن.

عند اتخاذ قرار في القضية، اتبعت محكمة التحكيم ما يلي.

وفقًا للفقرة 3 من المادة 350 من القانون المدني للاتحاد الروسي، في حالات حبس الرهن في المحكمة، تحدد محكمة التحكيم سعر البيع الأولي للممتلكات المرهونة التي سيتم بيعها في مزاد علني. وفي هذا الصدد، فإن حجة الدائن المرتهن بشأن محاولة المرتهن المزعومة تغيير شروط اتفاقية الرهن من جانب واحد من حيث تقييم الشيء المرهون لا تتوافق مع الواقع.

وفقًا لمتطلبات المادة 53 من قانون إجراءات التحكيم للاتحاد الروسي، يجب على كل شخص مشارك في القضية إثبات الظروف التي يشير إليها لدعم ادعاءاته. بالإضافة إلى ذلك، يجب توثيق قرار المحكمة بشأن تحديد سعر البيع الأولي للممتلكات المرهونة.

وبالتالي، مع الأخذ في الاعتبار أن الدائن المرتهن، أثناء نظر هذا النزاع، لم يثبت صحة موقفه، وعلى العكس من ذلك، قدم المرتهن مستندات محددة تشير إلى تغير في قيمة العقار موضوع النزاع. التعهد، وافقت محكمة التحكيم بشكل معقول على طلب المدعى عليه لتحديد سعر البيع الأولي للعقار موضوع البيع وفقا لرأي الخبراء المقدم.

عند اتخاذ قرار بحبس الممتلكات المرهونة، يجب على محاكم التحكيم أن تأخذ في الاعتبار حقيقة أن الإشارة في قرار المحكمة إلى سعر البيع الأولي للممتلكات المرهونة، والتي تختلف بشكل كبير عن قيمتها السوقية في وقت البيع، قد يؤدي لاحقًا إلى انتهاك حقوق الدائن أو المدين أثناء تنفيذ التنفيذ.

لذلك، إذا تم، عند النظر في هذه النزاعات بمبادرة من أي من الأطراف المعنية، تقديم أدلة تشير إلى أن القيمة السوقية للعقار موضوع الرهن تختلف بشكل كبير عن تقييمه الذي أجراه أطراف اتفاقية الرهن، يجوز لمحكمة التحكيم أن تعرض الأشخاص المشاركين في القضية، أو تتخذ قرارًا متفقًا عليه أو تحدد سعر البيع الأولي لهذه الممتلكات وفقًا للأدلة المقدمة، بغض النظر عن تقييمها من قبل أطراف اتفاقية الرهن.

تشرح الفقرة أعلاه من الرسالة الإعلامية الفقرة 3 من المادة 350 من القانون المدني للاتحاد الروسي:

"3. ويتم تحديد سعر البيع الأولي للعقار المرهون، الذي يبدأ منه المزاد، بقرار من المحكمة في حالات الرهن على العقار بإجراءات قضائية أو بالاتفاق بين المرتهن والمرتهن في حالات أخرى.

وهكذا، على الرغم من أن المشرع يتحدث عن سعر بيع العقار المرهون دون تحديد آلية تحديده، فإن محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي تنص على ضرورة تحديد هذا السعر مع مراعاة سعر السوق. وهنا ينشأ موقف غامض: يجب على قاضي محكمة التحكيم أن يعرف القانون، ولكن ليس من الضروري أن يكون مثمنًا مؤهلاً؛ وفي الوقت نفسه، هو الذي يتعين عليه تحديد سعر البيع الأولي في المواقف المثيرة للجدل. لنفترض أنه يفعل ذلك على أساس تقرير من مثمن مستقل حقا. ثم نتلقى ثلاثة تقارير من مثمنين مستقلين: تقرير من مثمن أحد الطرفين، عادة المرتهن (يتم تنفيذ التقرير قبل إصدار القرض وتسجيل الرهن)، تقرير من مثمن من الطرف الآخر (بأمر من المثمن) البنك عندما يصبح القرض مشكلة ويتجه الأمر إلى حبس الرهن على الضمان) وتقرير المثمن الذي عينته المحكمة. من الممكن أن تشير التقارير الثلاثة جميعها إلى أسعار سوق مختلفة. إذا اتخذت المحكمة قرارًا بناءً على تقرير المثمن، فهل سيكون لدى الأطراف، في ظل ظروف معينة، أسباب للاعتراف بالمعاملة التي أبرمها الطرفان على أنها غير صالحة للأسباب المنصوص عليها في المادة 178 من القانون المدني لجمهورية روسيا الاتحادية؟ الاتحاد، باستخدام الرد الثنائي:

"المادة 178. بطلان الصفقة التي تتم تحت تأثير سوء الفهم

1. إن الفهم الخاطئ لطبيعة المعاملة أو هويتها أو صفات موضوعها التي تقلل بشكل كبير من إمكانية استخدامها للغرض المقصود لها له أهمية كبيرة. إن الفهم الخاطئ بشأن دوافع الصفقة ليس كبيرا.

2. بالإضافة إلى ذلك، يحق للطرف الذي أعلن بطلان المعاملة أن يطالب الطرف الآخر بالتعويض عن الضرر الحقيقي الذي لحق به إذا أثبت أن الخطأ نشأ عن خطأ الطرف الآخر. فإذا لم يثبت ذلك، فإن الطرف الذي يحكم على دعواه ببطلان المعاملة ملزم بتعويض الطرف الآخر، بناء على طلبه، عن الضرر الحقيقي الذي لحق به، ولو كان الخطأ ناشئا عن ظروف خارجة عن إرادة المخطئ. حزب."

ونعني بظرف معين، على وجه الخصوص، الفرق في أسعار السوق للكائن عشية إبرام الصفقة وأثناء التجربة، بما يتجاوز الحدود المقبولة التي يمكن تحديدها من خلال البلى وظروف تشغيل الكائن والتضخم وما إلى ذلك خلال الفترة الزمنية الماضية.

انتبه إلى الفقرة 2 من الفقرة 2 من المادة 178 من القانون المدني للاتحاد الروسي. دع هذا الفهم الخاطئ ينشأ بناءً على تقرير المثمن المستقل الذي قام بتقييم العقار قبل إبرام الصفقة. وفي هذه الحالة يكون إلقاء اللوم على الطرف الآخر بأن الخطأ نشأ عن خطأه غير صحيح، لأن المثمن مستقل بما في ذلك عن هذا الطرف. وفي هذه الأحوال، ووفقاً للفقرة المحددة، يكون الطرف الذي أعلن بطلان المعاملة على أساسه ملزماً بتعويض الطرف الآخر، بناء على طلبه، عن الضرر الحقيقي الذي لحق به، حتى لو كان الخطأ ناشئاً عن ظروف خارجة عن القانون. السيطرة على الطرف المخطئ. فهل هذا صحيح في حالتنا؟ ماذا لو قام المثمن "بسحب" القيمة السوقية عشية الصفقة بناءً على طلب الطرف الآخر؟ ومسؤوليته مؤمنة، كما أشرنا من قبل، بمبلغ سخيف. تجريده من رخصته؟ هذا ممكن، لكن فقط إذا تصرف المحلل دون وعي، لكن هذا غير مرجح، إذ من سيسقط الفأس على قدمه. ولن يكون الأمر أسهل بالنسبة للبنك. لذلك، لا ينصح البنك بارتكاب أخطاء فيما يتعلق بتقييم الضمان، لأنه من خلال الاستئناف على المادة 178 من القانون المدني للاتحاد الروسي والإعلان عن بطلان المعاملة في المحكمة، فإنه لن يؤدي إلا إلى إضعاف موقفه.

سيكون من الأفضل أن يشير المثمنون إلى سعر البيع الأكثر احتمالا، والذي سيتم تحديده مع الأخذ في الاعتبار ظروف السوق الحالية والمعرفة الواقعية وسلوك المشترين والبائعين، بدلا من الاعتماد على افتراضات غير واقعية.

ماذا يتوقع البنك إذا لم يتم بيع الضمانات، على سبيل المثال العقارات، في المزاد بسبب تحديد سعر بيع أولي غير واقعي؟ الإجابة على هذا السؤال بالنسبة للممتلكات المرهونة ترد في المادة 58 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)":

“المادة 58. إعلان بطلان المزايدات العامة

1. جاء أقل من اثنين من المشترين إلى المزاد العلني؛

2) عدم قيام الشخص الذي فاز بالمزاد العلني بسداد ثمن الشراء خلال المدة المقررة.

يجب إعلان أن المزادات العامة باطلة في موعد لا يتجاوز اليوم التالي بعد حدوث أي من الظروف المحددة.

2. تنطبق قواعد التشريع المدني للاتحاد الروسي بشأن اتفاقية الشراء والبيع على مثل هذه الاتفاقية. في هذه الحالة، يتم إنهاء الرهن العقاري.

3. في حالة بطلان المزاد العلني المتكرر للأسباب المنصوص عليها في الفقرة (1) من هذه المادة، يحق للمرتهن شراء (الاحتفاظ) بالمال المرهون بسعر لا يقل عن 25 بالمائة من سعر بيعه الأولي بسعر المزاد العلني. أول مزاد علني وتعويض سعر شراء مطالباتك المضمونة برهن العقار.

إذا احتفظ المرتهن بالممتلكات المرهونة، والتي لا يمكن أن تنتمي إليه بطبيعتها والغرض منها، بما في ذلك الممتلكات التي لها قيمة تاريخية أو فنية أو ثقافية أخرى كبيرة للمجتمع، أو قطعة أرض، فهو ملزم بتصرف هذه الممتلكات في غضون عام وفقًا مع المادة 238 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

5. هل يناسب هذا مؤسسة ائتمانية – أن تحصل على عقار في ميزانيتها العمومية بسعر أقل بنسبة 25% من سعر بيعه الأولي في المزاد العلني الأول وأن تعوض مقابل هذا السعر مطالباتها المضمونة برهن العقار؟ مشكوك فيه.

والآن دعونا ننتقل إلى النظر في طرق تقييم الأشياء الجانبية المختلفة. تجدر الإشارة إلى أن مهمة المؤلف لم تكن كتابة دليل حول تقييم الضمانات، بل كان الغرض من هذه المادة هو إظهار مدى موضوعية تقارير المثمنين المستقلين ومن أين تنبع هذه الذاتية.

تقييم الأوراق المالية

عند تقييم الأوراق المالية، فإن نوع الورقة المالية ومصدرها ووجود سعر الصرف ووجود هذه الورقة المالية في السوق المالية في التداول خارج البورصة لها أهمية كبيرة. إذا كانت الأوراق المالية التي تحتاج إلى تقييم مسعرة في السوق المفتوحة، فإن تحديد قيمتها ليس بالأمر الصعب للغاية، لأن السعر في الواقع محدد بالفعل من قبل السوق. من الممكن حدوث انحراف في اتجاه أو آخر بسبب التناقض بين معلمات الأوراق المالية (القيمة الاسمية للفواتير أو حجم كتلة الأسهم) مع متوسط ​​​​القيم السوقية. على وجه الخصوص، إذا تم طرح كتلة كبيرة جدًا من الأسهم في السوق، فيمكن أن يؤدي ذلك، إلى حد ما، إلى زعزعة توازن العرض والطلب، مما سيؤدي إلى "انخفاض" أسعار هذه الأسهم. ولهذه الأسباب، ينبغي إخفاء حزمة كبيرة من الأوراق المالية المعروضة للبيع بعناية، على سبيل المثال، عن طريق تقسيمها إلى حزم أصغر ومنع تسرب المعلومات المرتبطة بعرض مثل هذه الحزمة الكبيرة للبيع. هذه هي عادة مشكلة الوسيط - تقسيم الحزمة الكبيرة إلى حزم أصغر، لأنه بشكل عام، كلما ارتفع سعر بيع الأوراق المالية، زادت عمولة الوسيط. لكن يجب على المالك نفسه أن يتذكر ذلك، وإذا لم تكن هناك ثقة في كفاءة الوسيط واحترافه، فمن المنطقي نقل الأوامر إلى الوسيط لبيع الأوراق المالية في كتل أصغر. وتجدر الإشارة إلى أن الاعتبارات المقدمة هنا ذات صلة بالحالة عندما يتعلق الأمر باستيفاء مطالبات الدائن على حساب الأوراق المالية المرهونة. بالنسبة لتقييم الأوراق المالية قبل إبرام اتفاقية الرهن، عندما لا يطلب من المرتهن التصرف فيها، فإن هذه الاعتبارات ليست ذات صلة. إن بيع الأوراق المالية أثناء عملية حبس الرهن هو الاستثناء وليس القاعدة.

إذا لم يكن للأوراق المالية أسعار صرف ولا توجد معلومات عن أسعار الشراء والبيع عليها في السوق المالية خارج البورصة، فإن تقييم قيمتها السوقية يصبح أكثر تعقيدًا. يتم التقييم في هذه الحالة على أساس تحليل ظروف السوق المالية الحالية، وربحية الورقة المالية التي يتم تقييمها، والبيانات المتعلقة بموثوقية المصدر واستقرار وضعه المالي. يتم تسجيل الوضع المالي للمصدر وفقًا للبيانات المالية ويحدد معدل الخصم الإضافي، مما يعكس درجة مخاطر استثمار الأموال في ورقة مالية معينة. تجدر الإشارة إلى أن أسعار الأوراق المالية يمكن أن تتغير بشكل ديناميكي تمامًا. لذلك، بحلول الوقت الذي تنتهي فيه اتفاقية القرض، إذا كانت هناك حاجة لحبس الرهن على الضمان، فقد لا يتوافق سعره مع السعر الذي تم تحديده عند إبرام اتفاقية الضمان. ولهذا السبب، خلال مدة اتفاقية القرض، يجب إجراء مراقبة مستمرة للأسعار الحالية، وفي حالة انخفاض قيمة الأوراق المالية التي تشكل كتلة الضمانات، فمن الضروري مطالبة المدين بتجديد القرض. كتلة جانبية. على غرار الطريقة التي يقوم بها الوسطاء بذلك عند خدمة حسابات الهامش. ويجب النص على إمكانية قيام البنك بتقديم مثل هذا الشرط في اتفاقية القرض. إذا لم يتم استيفاء هذا الشرط خلال الفترة المحددة، يجب على البنك أن يطلب السداد المبكر لمبلغ القرض، على الأقل جزئيا، وهو ما يجب النص عليه أيضا في الاتفاقية. إذا لم يتم استيفاء هذا الشرط، يجب على البنك توفير سداد القرض من عائدات بيع الأوراق المالية.

تقييم الأسهم

دعونا نفكر في طرق وأساليب تقييم أسهم تلك الشركات التي لم يتم تسعيرها في السوق المفتوحة، حيث يتم تحديد السعر فعليًا للأسهم المسعرة من قبل السوق. في معظم الحالات، السعر الموضوعي إلى حد ما للسهم المدرج هو سعر إغلاق يوم التداول السابق.

وعلى النقيض من الأسهم المسعرة، فإن تقييم أسهم الشركات غير المسجلة في البورصات يعاني من الذاتية. ليس من المستغرب في ظل هذه الظروف، كما سيكون هناك العديد من المثمنين، أن تكون أسعار السوق كذلك.

تقييم الأسهم على أساس قيمة التصفية

وفقًا للفقرة 2 من المادة 31 من القانون الاتحادي "بشأن الشركات المساهمة"، يمكن للمساهمين - أصحاب الأسهم العادية للشركة، وفقًا للقانون المذكور وميثاق الشركة، المشاركة في الاجتماع العام للمساهمين بالحق التصويت على جميع القضايا التي تدخل في نطاق اختصاصها، ولها أيضًا الحق في الحصول على أرباح، وفي حالة تصفية الشركة - الحق في الحصول على جزء من ممتلكاتها. يتم تنظيم إجراءات توزيع ممتلكات الشركة المصفاة بين المساهمين بموجب المادة 23 من القانون المذكور أعلاه:

"المادة 23. توزيع ممتلكات الشركة المصفاة بين المساهمين

1. أولاً وقبل كل شيء، يتم سداد المدفوعات على الأسهم التي يجب استردادها وفقًا للمادة 75 من هذا القانون الاتحادي؛

ثانيًا، يتم الدفع من أرباح الأسهم المستحقة ولكن غير المدفوعة على الأسهم المفضلة وقيمة التصفية للأسهم المفضلة التي يحددها ميثاق الشركة؛

ثالثا، يتم توزيع ممتلكات الشركة المصفاة على المساهمين - أصحاب الأسهم العادية وجميع أنواع الأسهم الممتازة.

2. إذا كانت ممتلكات الشركة لا تكفي لدفع الأرباح المستحقة ولكن غير المدفوعة وقيمة التصفية التي يحددها نظام الشركة لجميع المساهمين الذين يملكون أسهماً ممتازة من نوع واحد، فسيتم توزيع العقار بين المساهمين الذين يملكون هذا النوع من الأسهم الممتازة بنسبة ما يملكونه من أسهم من هذا النوع».

وفي هذا الصدد، تشير قيمة تصفية الأسهم إلى المبلغ الذي سيحصل عليه المساهمون في حالة تصفية الشركة وبيع الأصول بشكل منفصل لمشترين مختلفين. إذا اتضح أن قيمة تصفية الأسهم أعلى من السعر الذي يرغب المشتري المحتمل في دفعه مقابلها، فقد يتبين أنه لا يوجد سبب يدعو المساهم إلى بيع هذه الأسهم بالسعر الذي عرضته المشتري، بل بيع الأصول عن طريق التصفية.

بالمناسبة، بناءً على قيمة التصفية، يمكنك حساب الحد الأدنى من الربحية التي يجب أن تجلبها ملكية السهم. لنفترض أن قيمة التصفية لمجموعة من الأسهم يمكن استثمارها بعائد خالي من المخاطر بنسبة 8٪ سنويا، على الرغم من أننا لا نستطيع أن نتحدث عن إمكانية الاستثمارات الخالية من المخاطر في روسيا بعد التخلف عن السداد في عام 1998. من الواضح أنه في ظل هذه الظروف، يكون امتلاك الأسهم منطقيًا فقط عندما يتجاوز إجمالي الدخل من توزيعات الأرباح والزيادة في القيمة السوقية 8٪ سنويًا. إذا كان امتلاك أسهم في شركة لا يوفر مثل هذه الربحية، فلا يتبقى سوى شيء واحد للقيام به - وهو الأمل في تصفية الشركة.

ومع ذلك، يجب أن يؤخذ في الاعتبار هنا أنه وفقًا للمادة 49 من القانون الاتحادي "بشأن الشركات المساهمة"، يتم اتخاذ قرار التصفية من قبل الاجتماع العام للمساهمين فقط بناءً على اقتراح مجلس الإدارة ( مجلس الإشراف) للشركة، ما لم ينص ميثاق الشركة على خلاف ذلك. يتم اتخاذ قرار تصفية الشركة من خلال الاجتماع العام للمساهمين بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات المساهمين - أصحاب الأسهم التي لها حق التصويت والذين يشاركون في الاجتماع العام للمساهمين. لذلك، من أجل تنفيذ قرار تصفية الشركة، من الضروري أن يكون لديك كتلة لائقة إلى حد ما من الأسهم.

يتم تحديد قيمة تصفية الأسهم على أساس صافي القيمة القابلة للتحقق لجميع الأصول مطروحا منها التزامات الشركة (قصيرة وطويلة الأجل) وتكاليف التصفية. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن نتذكر أن ممتلكات الشركة المصفاة يتم توزيعها بين المساهمين على ثلاث مراحل (الفقرة 1، المادة 23).

لسوء الحظ، عند تحديد قيمة تصفية الأسهم، يصبح من الضروري تقييم القيمة القابلة للتحقق لجميع أصول الشركة، وهذه ليست مهمة سهلة، حيث أن القيمة القابلة للتحقق لأصل معين في الحالة الأكثر عمومية قد لا تتطابق مع قيمتها الدفترية. إذا كان من الممكن، كقاعدة عامة، بيع المخزونات مع بعض الربح، فعادةً ما يتم بيع الآلات والآليات ومعدات الإنتاج بأقل من القيمة الدفترية، نظرًا لأن تكاليف بيع المعدات يمكن أن تكون مرتفعة جدًا، ويمكن أن تكون تكلفة المعدات المستخدمة منخفضة. ومن الصعب وضع أي افتراضات عامة فيما يتعلق بالأراضي والمباني المملوكة وكذلك "المستحقات". وبالتالي، فإن تقييم الأسهم بقيمة التصفية يؤدي إلى تقييم جميع الأصول الأخرى للشركة. ويجب الأخذ في الاعتبار أن تقييم كل أصل له خطأه الخاص، وفي عملية تلخيص قيم جميع الأصول، ليس من الواضح على الإطلاق أن الأخطاء سيتم تعويضها بالكامل ولن يتم تلخيصها أعلى.

تقييم الأسهم على أساس القيمة الدفترية

يؤدي تقييم الأسهم على أساس القيمة الدفترية للأصول إلى تبسيط مهمة التقييم إلى حد ما. ولكن في الوقت نفسه، يجب أن تدرك أن الأصول لا يتم تقييمها بالأسعار الحقيقية، بل بالأسعار المحاسبية، لذلك من الصعب جدًا تحديد الخطأ في التقييم. ومع ذلك، فإن القيمة التي تم الحصول عليها قد تكون بمثابة مبدأ توجيهي معين.

مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أن المساهمين لا يمولون جميع أصول المنظمة، يتم حساب القيمة الدفترية للأسهم على أساس القيمة الدفترية لجميع الأصول (الثابتة والمتداولة) مطروحًا منها التزامات المنظمة الطويلة الأجل والقصيرة الأجل . في هذه الحالة، يتم أخذ القيمة الدفترية للأصول الثابتة مطروحًا منها الإهلاك، أي يتم استخدام صافي القيمة الدفترية لها.

تقييم الأسهم على أساس تكلفة الاستبدال

تكلفة الاستبدال هي المبلغ الذي سيتم إنفاقه إذا تم استبدال أصول الشركة بحالتها الحالية والأسعار الحالية. بمعنى آخر، إذا كانت المؤسسة لديها معدات عملت نصف عمر الخدمة المتوقع، وتبلغ تكلفة هذه المعدات الجديدة 2 مليون روبل، فإن تكلفة استبدال المعدات ستكون مليون روبل.

في تقييم المخزون على أساس تكلفة الاستبدال، يتم تقييم جميع الأصول بتكلفة الاستبدال، ثم يتم طرح الالتزامات طويلة الأجل وقصيرة الأجل.

وينبغي الاعتراف بأن الصعوبة الرئيسية تكمن في تقييم الأصول غير الملموسة. بالإضافة إلى ذلك، فإن مجرد استبدال أصول الشركة قد لا يكون كافياً لإعادة إنتاج نجاحها. وبالتالي، قد تكون قيمة السهم أقل من قيمتها الحقيقية. ومع ذلك، قد لا يكون الأمر سيئًا للغاية بالنسبة للبنك أن يركز على سعر مخفض: فمن الأفضل أن يكون لديك طائر في يدك بدلاً من أن يكون لديك فطيرة في السماء. وسيكون الأمر أسوأ إذا كانت عائدات بيع الضمانات غير كافية لتلبية متطلبات الدائن، أي البنك.

التقييم على أساس عوائد الأسهم

تعتمد عدة طرق لتقييم الأسهم على تحديد قيمتها كأداة مالية قادرة على تحقيق الربح لمالكها. الطرق الرئيسية لتحقيق الربح هي الحصول على توزيعات الأرباح وزيادة قيمة الأسهم المرتبطة بتحسين الأداء المالي للشركة وتوسيع أعمالها وزيادة قيمة الأصول. مقياس الربحية هو الربحية. عائد السهم هو نسبة ربحية السهم إلى سعر السهم، معبرا عنه كنسبة مئوية:

العائد =

= (ربحية السهم / سعر السهم) 5 100%،

حيث تكون ربحية السهم هي الأرباح (صافية الضريبة) مقسومة على عدد الأسهم المصدرة؛ سعر السهم هو القيمة المطلوبة.

وبما أن العائد هو نسبة الدخل إلى سعر السهم، وهي نسبة غير معروفة لعدم تداول السهم في السوق المفتوحة، فمن الواضح أنه لا يمكن تحديد العائد (معادلة واحدة بمجهولين). لذلك، فإنهم يلجأون إلى تقنية مصطنعة: فهم يأخذون العائد على أسهم ليس الشركة المعنية، ولكن العائد على أسهم الشركات المماثلة المدرجة في البورصة. يمكنك أن تأخذ القيمة المتوسطة. وبما أن الاستثمارات في الأسهم غير المدرجة في البورصة من المرجح أن تكون أكثر خطورة، فإن العائد على هذه الأسهم يجب أن يكون أعلى للتعويض عن المخاطر.

وبعد تحديد قيمة العائد ومعرفة دخل السهم، يمكنك تحديد السعر التقديري للسهم.

عيوب طريقة التقييم هذه واضحة. الأول: أنه مبني على ما كان، وليس على ما سيكون. للحصول على تقييم أكثر موثوقية، يجب أن يستند إلى عوامل يمكن تكرارها في المستقبل. وهذا يعني أنه يجب التخلص من جميع البنود غير المنتظمة عند استخدام الأرباح السابقة لتقدير الأرباح المستقبلية؛ يجب تعديل كل من الإيرادات والمصروفات لتعكس أي تغييرات سيتم إجراؤها في المستقبل. ثانيا، حقيقة اقتراض الربحية من "كتف شخص آخر" تتحدث عن نفسها. ثالثا، تضخيم العائد كتعويض عن مخاطر امتلاك أسهم غير سائلة هو أيضا أمر ذاتي.

التقييم على أساس نسبة السعر إلى الدخل

إن نسبة السعر إلى الأرباح هي في الأساس عكس الربحية، إذا لم يتم حساب الأخيرة كنسبة مئوية. وبنفس الطريقة، إذا لم يكن السهم مدرجاً في البورصة، فلا يمكن تحديد نسبة السعر إلى الربح. ومع ذلك، فإن هذه النسبة معروفة لتلك الشركات التي يتم تداول أسهمها في البورصة. ومن خلال السؤال عن قيمة هذه النسبة، يمكنك معرفة سعر السهم. وبطبيعة الحال، يجب أن تؤخذ قيمة نسبة السعر إلى الدخل بالنسبة للمؤسسات التي تنتمي إلى نفس قطاع الصناعة الذي تنتمي إليه المؤسسة التي يتم تقييم أسهمها. يمكنك أن تأخذ القيمة المتوسطة لمؤشر سعر الدخل أو الحد الأدنى لقيمته. يجب تخفيض القيمة المقبولة بمقدار الثلث تقريبًا لتعكس انخفاض سيولة الأسهم:

القيمة السوقية للسهم الواحد =

= (دخل السهم) 5

5 (نسبة السعر إلى الدخل) 5 (1 – 1/3).

التقييم على أساس دخل الأرباح

وكبديل، يمكن استخدام توزيعات الأرباح لتحديد الأساس لتقييم الأسهم. من المتوقع أن يدفع المشتري مقابل التدفق النقدي الناتج عن الأرباح التي سيحصل عليها حتى يبيع السهم. يتلقى البائع الأموال الآن، ويتخلى عن الدخل المستقبلي من أرباح الأسهم. وفي الوقت نفسه، يجب أن تدرك أنه كقاعدة عامة، لا يمكن إلا لمساهم كبير أن يؤثر على توزيع دخل الشركة، بما في ذلك سياسة توزيع الأرباح.

عائد الأرباح هو النسبة، معبرا عنها كنسبة مئوية، لمبلغ الأرباح المدفوعة على السهم إلى سعر السهم (لن نأخذ الضرائب في الاعتبار - نحن نفكر فقط في النهج المبدئي):

عائد الأرباح = (أرباح الأسهم لكل سهم / سعر السهم الواحد) 5,100%.

سعر السهم الواحد = (أرباح الأسهم لكل سهم /

دخل توزيعات الأرباح) 5 100%.

في البداية، يجب على المشتري تقييم مدى انتظام الشركة في دفع أرباح الأسهم ونوع الربحية التي تناسبه. لهذه الأسباب، يمكنه تقديم سعر معين للسهم، ولكن ليس أعلى. من المرجح أن يقوم المشتري باختيار العائد بناءً على عائد الأرباح الحالي على أسهم الشركات المدرجة المماثلة. في هذه الحالة، لا يمكنك الاعتماد على دخل الأرباح لأي شركة واحدة، ولكن على متوسط ​​القيمة.

وفي الوقت نفسه، يجب أن نفترض أنه بما أن الشركة "غير المسعرة" هي استثمار أكثر خطورة من الشركة "المسعرة"، فإن المساهم يتوقع دخل أرباح أعلى مقابل قبول درجة أكبر من المخاطر. ما هو المبلغ الأعلى الذي يعود إلى المشتري المستثمر ليقرره. ووفقا لهذا القرار، فإنه يطبق عامل زيادة معين على دخل الأرباح. وبطبيعة الحال، سيؤدي ذلك إلى انخفاض سعر السهم الذي يمكنه تقديمه مقابل الحصة.

نظرًا لأن قيمة تقييم سعر السهم تعتمد على دخل الأرباح المحدد، واختيار الأخير هو عملية ذاتية، حتى لو كانت البيانات المتعلقة بدخل أرباح الشركات المدرجة في البورصة متاحة. لا يمكن الحديث عن الموضوعية في ظل هذه الظروف إلا إذا كان من الممكن تتبع أسعار الأسهم للعديد من معاملات الشراء والبيع لكتل ​​ذات حجم مماثل خلال فترة زمنية قصيرة. (لكننا ننظر إلى تقييم الأسهم غير السائلة، وبالتالي، بحكم التعريف، لن نتمكن من تحليل المعاملات الأخرى).

لاحظ أيضًا أن تقييم السهم بناءً على عائد الأرباح يفترض عادةً أن الأرباح المستقبلية المتوقعة للسهم ستظل ثابتة. ومع ذلك، يمكن للمساهمين في المؤسسة المتوسعة أن يتوقعوا زيادات سنوية منتظمة في الأرباح السنوية. في مثل هذه الحالات، لتقييم قيمة الأسهم، يتم استخدام نموذج نمو الأرباح - نموذج جوردون، أحد معاييره هو معدل النمو السنوي المتوقع لأرباح الأسهم، معبرًا عنه كنسبة مئوية أو جزء.

إذا لم تدفع الشركة أرباحًا لمساهميها، ولكنها أعادت استثمار جميع الأرباح المستلمة، فمن المستحيل تقدير قيمة الأسهم على أساس الطريقة التي ندرسها، حيث لن يكون هناك دخل توزيعات أرباح.

التقييم على أساس التدفقات النقدية المستقبلية

يتم استخدام هذه الطريقة عندما يخطط المشتري لإعادة تطوير المشروع أو توسيعه. في هذه الحالة، لن يكون الربح الذي يتوقع المشتري الحصول عليه مرتبطًا بالدخل والأرباح السابقة للشركة المستحوذ عليها، وبالتالي فإن استخدام الأساليب التي تمت مناقشتها في مثل هذه الظروف سيكون غير مبرر. في مثل هذه الحالة، يمكن حساب سعر الشراء على أنه القيمة المخصومة للأرباح المستقبلية. وفي الواقع، نحن نتعامل هنا مع الاستحواذ على شركة، على سبيل المثال، بغرض الاندماج.

حول تأثير العوامل المختلفة على أسعار الأسهم

قد يتم تعيين حقوق مختلفة تمامًا لأنواع مختلفة من الأسهم بموجب ميثاق الشركة. الفرق الأكبر هو بين الأسهم العادية والمفضلة، وينبغي أن يعكس تقييم قيمتها وضعها المختلف. وبالتالي، وفقًا للمادة 32 من القانون الاتحادي "بشأن الشركات المساهمة"، لا يحق للمساهمين - أصحاب الأسهم المفضلة في الشركة التصويت في الاجتماع العام، مع استثناءات نادرة. في الوقت نفسه، يجب أن يحدد ميثاق الشركة مقدار أرباح الأسهم و (أو) القيمة المدفوعة عند تصفية الشركة (قيمة التصفية) للأسهم المفضلة من كل نوع. يتم تحديد حجم توزيعات الأرباح وقيمة التصفية بمبلغ نقدي ثابت أو كنسبة مئوية من القيمة الاسمية للأسهم المفضلة. يتم أيضًا تحديد حجم توزيعات الأرباح وقيمة تصفية الأسهم المفضلة إذا كان ميثاق الشركة يحدد الإجراء الخاص بتحديدها. وبطبيعة الحال، فإن الاختلافات في حالة الأسهم العادية والمفضلة لا يمكن إلا أن تؤثر على قيمتها.

هناك عامل مهم آخر يؤثر على سعر السهم وهو حجم المساهمة. ولا يتمتع صغار المساهمين أنفسهم إلا بقدر ضئيل من التأثير على تحديد سياسة الشركة. وفي الوقت نفسه، تنعكس قيمة الحصة المسيطرة عادة في علاوة السعر التي تتطلبها الحصة الصغيرة. يمكن أن يصل حجم هذه العلاوة إلى 30-40٪ من متوسط ​​سعر السهم. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن مثل هذه الكتلة من الأسهم تمنح مالكها الفرصة لإدارة شؤون المؤسسة حقًا.

إذا كانت الحصة كبيرة، ولكنها غير كافية لتوفير سيطرة حقيقية، فقد يحدث أن يكون سوق بيعها محدودًا، ونتيجة لذلك، قد يكون السعر المحتمل أقل من سعر الحصة الأصغر (على سبيل المثال، التأثير "انخفاض" سعر الأسهم المسعرة). ومع ذلك، ينطبق هذا على كل من الأسهم المدرجة والأسهم غير المتداولة في السوق المفتوحة.

هناك عامل آخر يمكن أن يؤثر على سعر الأسهم وهو مقدار أموال الاستثمار التي يتوقع المشتري استثمارها في أسهم شركة معينة. من المفهوم تمامًا أن الشركة التي تستحوذ على حصة مسيطرة في مؤسسة أخرى تهتم بالدخل المستقبلي أكثر من اهتمامها بمقدار الأرباح، التي تمثل الاهتمام الرئيسي لصغار المستثمرين. المشتري المسيطر هو مستثمر طويل الأجل (عادة شركة)، في حين أن المستثمر قصير الأجل من المرجح أن يكون مضاربا (عادة مستثمر خاص).

تؤثر الفترة التي يتم فيها شراء الأسهم أيضًا على سعر السهم.

يمكن للمؤسسة التي يتم تقييم أسهمها، من أجل تجنب الاستحواذ العدائي أو فقدان السيطرة، اتخاذ إجراءات معينة من شأنها أن تؤدي إلى تغيير في سعر الأسهم في اتجاه تقليل جاذبيتها الاستثمارية.

في الختام، نلاحظ أن طرق التقييم التي تمت مناقشتها لا تسمح لنا بالحصول على سعر بيع موضوعي للأسهم، فهي تحدد تقريبًا الإطار الذي يمكن للأطراف أن تنفذ من خلاله مساوماتهم.

يتبع.

وزارة التعليم والعلوم في الاتحاد الروسي

جامعة روستوف الاقتصادية الحكومية (RINH)

قسم المالية

قسم الهندسة المالية والاقتصادية

القبول في الحماية

رأس قسم IPPE، أستاذ، دكتوراه في الاقتصاد

________________

"______"____2013

عمل التخرج

حول موضوع:

"ميزات تقييم الضمانات لأغراض الإقراض العقاري
(باستخدام مثال العقارات السكنية في روستوف على نهر الدون)"

مكتمل

طالب غرام. FK-558

التخصص 080105 "المالية والائتمان"

المشرف العلمي على العمل

أستاذ مشارك، دكتوراه.

المراجع

أستاذ مشارك، دكتوراه.

وزارة المالية L. V. Bogoslavtseva

روستوف على نهر الدون
2013

مقدمة………………………………………………………………...…….
الفصل 1.	الجوانب النظرية للتقييم العقاري لأغراض الإقراض العقاري ............................	6
	مفهوم الضمان في القرض العقاري ...............
	مميزات العقارات السكنية كموضوع ضمان ............
	تفاصيل تقييم الضمانات لأغراض الإقراض العقاري ………………………………………………………………………………………………
الفصل 2.	حساب تكلفة شقة من ثلاث غرف لأغراض الإقراض العقاري ..........................
	خصائص موضوع التقييم ……………………………
	حساب تكلفة شقة من ثلاث غرف …………………
الفصل 3.	تحسين تقييم الضمانات ..........................
خاتمة …………………..……………………………………………....
قائمة المصادر المستخدمة ..........................
الملحق أ. معلومات حول الكائن الذي يتم تقييمه ………….………
ملحق ب المنطقة المجاورة للمنزل ………………………
ملحق ب المظهر الخارجي للمنزل وحالة المدخل ………………
الملحق د حالة غرف المعيشة والمطبخ والممر ………..……
الملحق د حالة الحمام ……………………………….………..
الملحق ز. معلومات عن نظائرها المختارة ..........................
الملحق الأول. حساب تكلفة الشقة باستخدام نهج مقارن...

مقدمة

في الوقت الحالي، وفي سياق استقرار الاقتصاد بعد الأزمة المالية والاقتصادية العالمية، فإن الإجراءات التي تهدف إلى تحسين الأدوات التي تسمح، في المقام الأول، بحل المشكلات الملحة في الاقتصاد والمجتمع، لها أهمية خاصة. وتشمل هذه الأدوات نظام الإقراض العقاري، وهو جزء من النظام الائتماني والمالي للبلاد، والذي يهدف إلى حل مشكلة الإسكان في المجتمع. تم تحديد تشكيل نظام فعال لإقراض الرهن العقاري في البلاد على مستوى حكومة الاتحاد الروسي كأحد المجالات ذات الأولوية في سياسة الدولة.

وفي هذا الصدد، فإن العملية عالية الجودة لتقييم القيمة السوقية للعقارات السكنية في نظام الإقراض العقاري، باعتبارها إحدى العمليات المساعدة المصاحبة في إصدار قروض الرهن العقاري، لها أهمية خاصة. بالإضافة إلى ذلك، هناك حاجة متزايدة إلى تقييم مختص وموضوعي لقيمة العقارات السكنية، وتتطلب مؤسسة تقييم الممتلكات بدورها تحسينًا: لا توجد قاعدة معلومات للتقييم، ولم يتم بعد التدريب المهني للمثمنين في روسيا وصلت إلى المستوى العالمي. هذه العوامل تحدد مدى أهمية موضوع الأطروحة.

يعد التقييم لأغراض الضمانات أحد أكثر الجوانب ذات الصلة بالاستخدام العملي لنظرية التقييم، لأنه أحد أكثر أنواع الخدمات شيوعًا في سوق التقييم.

الهدف من التقييم هو إظهار القيمة الحقيقية للكائن. بعد كل شيء، يمكن لأسعار العقارات أن ترتفع أو تنخفض حسب ظروف السوق.

درجة تطور المشكلة. يتم تناول قضايا تقييم الضمانات في أعمال علماء مثل: A. G. Gryaznova، M. A. Fedotova، E. I. Lobanov، A. Baktimirov، M. Trofimova، S. V. Gribovsky، وآخرون. كما تم استخدام الإجراءات التنظيمية - الأنشطة المصرفية العامة والتنظيمية. . هناك معلومات محدثة حول هذه القضايا على شبكة الإنترنت. ومع ذلك، كان التركيز الرئيسي في كتابة هذه الأطروحة على الدوريات، التي يتم فيها تغطية قضايا الإقراض، بما في ذلك الإقراض العقاري، بتفاصيل كافية، والأهم من ذلك، تقديم أحدث البيانات ذات الصلة، بما في ذلك الإحصاءات.

الغرض من العمل هو دراسة الأساس القانوني والأساس المنهجي لتقييم الضمانات في الاتحاد الروسي، وكذلك لحساب القيمة السوقية للكائن لأغراض إقراض الرهن العقاري.

لتحقيق هذا الهدف، من الضروري حل المهام التالية:

- تحليل الأسس النظرية لتقييم العقارات لأغراض الضمان؛

- توضيح التطبيقات والقيود المفروضة على أساليب وأساليب تقييم العقارات لأغراض الضمان.

- تحليل المعلومات الأولية، وتجميع البيانات التي تم الحصول عليها، وتجميع لمحة موجزة عن سوق العقارات في تاريخ التقييم؛

- تبرير وتنسيق نتائج تقييم القيمة السوقية لمبنى المستودع لأغراض الضمان؛

موضوع الدراسة هو العقارات كضمان لغرض الإقراض العقاري.

موضوع الدراسة هو أشكال محددة من العلاقات المالية والتنظيمية التي تنشأ في هذه العمليةتقييم العقارات السكنية لغرض الإقراض العقاري.

الأجهزة الآلية والمنهجية للبحث. ولإثبات المواقف النظرية ووضع توصيات عملية، تم استخدام الأدوات العلمية، ولا سيما طرق البحث مثل الملاحظة والتجميع والمقارنة.

المعلومات والقاعدة التجريبيةجمعت القوانين التشريعية للاتحاد الروسي والكيانات المكونة للاتحاد الروسي، ومعايير التقييم الدولية والأوروبية والوطنية، والقانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" بتاريخ 01.01.01؛ معيار التقييم الفيدرالي "المفاهيم العامة للتقييم وأساليب ومتطلبات إجراء التقييم" (FSO رقم 1)؛ معيار التقييم الفيدرالي "الغرض من التقييم وأنواع القيمة" (FSO رقم 2)؛ معيار التقييم الفيدرالي "متطلبات تقرير التقييم" (FSO رقم 3).معيار التقييم الفيدرالي "تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية" (FSO رقم 4)؛ معيار التقييم الفيدرالي "أنواع الفحص وإجراءات إجرائه ومتطلبات رأي الخبراء وإجراءات الموافقة عليه" (FSO رقم 5) ؛ معيار التقييم الفيدرالي "متطلبات مستوى معرفة خبير في منظمة المثمنين ذاتية التنظيم (FSO رقم 6)" المعايير الدولية لإعداد التقارير المالية، والحقائق والبيانات المنشورة في الأدبيات المهنية، وموارد الإنترنت، والمواد التحليلية.يتكون هذا العمل من ثلاثة فصول، يصف كل منها بالتفصيل موضوع الأطروحة.

تتكون الأطروحة من مقدمة وثلاثة فصول وخاتمة وقائمة ببليوغرافية تضم 45 عنوانًا و7 ملاحق تحتوي على 3 جداول مع حسابات موضوع التقييم ومعلومات عن نظائرها.

الفصل 1. الأساس النظري للتقييم العقاري لأغراض الإقراض العقاري

1.1 مفهوم الضمانات في الإقراض العقاري

إن مفهوم "التعهد" معروف منذ أيام القانون الروماني، والذي كان يستخدم كحق في أشياء الآخرين. في المستويات الأولى من تطور القانون الروماني، كان نوع الرهن هو الإئتمان، وهو ما يعني لا شيء أكثر من بيع الشيء المرهون مع الحق في إعادة شرائه. نوع آخر أكثر تطوراً من الضمانات هو الخنزير. مع الرهن من نوع بيجنوس، ينقل المدين شيئًا إلى الدائن كضمان للدين، ولكن ليس إلى الملكية، كما هو الحال مع الائتمان، ولكن إلى الحيازة.

الشكل الأمثل للضمان في عصرنا هو الرهن العقاري. مع الرهن العقاري، يبقى الشيء المرهون في حوزة المالك ولم ينتقل إلى المُقرض. ظهر مصطلح "الرهن العقاري" لأول مرة في اليونان في وقت مبكرالسادس الخامس. قبل الميلاد ه. لقد حدد اليونانيون القدماء شكلاً من أشكال المسؤولية تجاه الدائن بأرضه. وعلى حدود عقار المقترض الذي رهنه كضمان، تم وضع عمود عليه نقش يعلم الآخرين أن هذا العقار يضمن الدين. كان يسمى هذا العمود "الرهن العقاري"، في الترجمة من اليونانية القديمة باسم "الدعم"، "الوقوف". ولا تزال كلمة "الرهن العقاري" تستخدم في عدة معانٍ. أولاً: يستخدم للدلالة على شكل من أشكال الرهن الذي يبقى بموجبه موضوع الرهن لدى الدائن المرتهن، بغض النظر عما إذا كان المال منقولاً أو غير منقول. ثانياً: تعيين حق عيني خاص على الأموال المنقولة وغير المنقولة، مما يتيح ضمان حقوق الدائن بالتصرف في الشيء المرهون. ثالثًا، في العديد من الأنظمة القانونية، بما في ذلك النظام الروسي، يتم استخدامه حصريًا للإشارة إلى الرهن العقاري.

في القانون الروسي، تطور التعهد بسرعة كبيرة وشهد تطورًا طويلًا، بدءًا من التعهد الروسي القديم، حيث تم تتبع أثر الوكيل الروماني، إلى التعهد الحديث المنصوص عليه في الفصل. 23 من القانون المدني وفي عدد من الأفعال القانونية المعيارية الأخرى، حيث يكون الشكل الرئيسي للرهن هو الرهن مع بقاء الممتلكات المرهونة في حوزة المرتهن.

يجب أن يُفهم الرهن على أنه علاقة قانونية يحق فيها للدائن، في حالة عدم الوفاء أو الأداء غير السليم للالتزام المضمون بالرهن، الحصول على دفعة نقدية من قيمة الممتلكات المرهونة، بشكل تفضيلي قبل غيره. الدائنون المحددون بموجب القانون (البند 1 من المادة 334 من القانون المدني).

للرهن وظيفة الضامن ، حيث أن الممتلكات ، على حساب قيمتها التي يمكن تعويض مطالبات الدائن العقارية بها ، يتم توفيرها له قبل إفلاس المدين.

من وجهة نظر المحامي، فإن الرهن عند الحصول على قرض يعني إنشاء علاقة قانونية بين المرتهن وممتلكات شخص آخر، والتي بفضلها يتمتع المرتهن بفرصة قانونية لاستخراج قيمته التبادلية من الممتلكات المرهونة، بغض النظر عن رغبة المدين. ونتيجة لذلك، فإن جوهر التعهد كضامن هو أنه في حالة عدم الوفاء أو الأداء غير السليم للالتزام المضمون بالتعهد، يحق للدائن أن يطلب الدفع نقدا من قيمة الممتلكات المرهونة.

يجب أن يكون الشرط المضمون بالضمان نقديًا بطبيعته. دعونا نلاحظ أنه في الفن. تنص المادة 337 من القانون المدني على أنه، ما لم تتم الموافقة على خلاف ذلك بموجب العقد، يضمن الرهن استيفاء المتطلبات بالمبلغ الذي كان عليه وقت الرضا، أي الفوائد والغرامات ودفع الخسائر الناجمة عن التأخير في التنفيذ، وكذلك تسديد النفقات اللازمة للمرتهن لصيانة الشيء المرهون. ونلاحظ أيضًا أن نطاق المتطلبات التي يضمنها الرهن يكون أوسع بكثير إذا كان موضوع الرهن عقارًا. على حساب العقار المرهون، يحق للمرتهن سداد تكاليف صيانته وأمنه، وسداد ديون الراهن مقابل الضرائب أو الرسوم أو رسوم المرافق المرتبطة بهذا العقار.

النوع الأكثر جاذبية من الضمانات للبنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى هو الرهن العقاري (التعهد بالعقارات). ويفسر ذلك حقيقة أن كل معاملة رهن يتم تسجيلها بالضرورة من قبل الجهات الحكومية، وبالتالي يتم ضمان شرعية مثل هذه المعاملة وسلامة الممتلكات المرهونة. إن استخدام هذا النوع من الضمانات في بلدنا أمر صعب للغاية. ويفسر ذلك التناقضات الكبيرة في الإطار القانوني الحالي، وغياب عدد من الأفعال القانونية الخاصة، فضلاً عن التعقيد والتكلفة العالية لتنفيذه.

حاليًا، يتم تنظيم الرهن العقاري في روسيا بموجب الجزء الأول من القانون المدني للاتحاد الروسي، وقانون الاتحاد الروسي بتاريخ 01/01/2001 "بشأن الرهن العقاري" (إلى الحد الذي لا يتعارض مع القانون المدني)، والقوانين الفيدرالية بتاريخ 01/01/2001 "في شأن الرهن العقاري" (الرهن العقاري) بتاريخ 01/01/2001 "على الدولة تسجيل الحقوق في العقاراتوالمعاملات معه" وغيره.

وفقا للتشريع الحالي، تشمل الضمانات: قطع الأراضي والمؤسسات والمباني والهياكل والشقق وغيرها من الأشياء العقارية.

ترد ميزات التنظيم القانوني للرهن العقاري للمباني والهياكل والمؤسسات في المادة 69 من قانون "الرهن العقاري" (الرهن العقاري). علاوة على ذلك، في الفقرة الأولى من هذه القاعدة هناك قاعدة مرجعية مباشرة للفقرة 2 من الفن. 340 القانون المدني للاتحاد الروسي.

في التعليق على قانون "الرهن العقاري" يلاحظ أن "رهن المبنى أو الهيكل مسموح به فقط مع الرهن العقاري المتزامن بموجب نفس اتفاقية قطعة الأرض التي يقع عليها هذا المبنى، أو جزء من هذا المبنى، أو جزء من هذه القطعة، مما يوفر الشيء المرهون وظيفياً، أو ينتمي إلى الراهن لحق تأجير هذه القطعة. وفي الوقت نفسه، لا ينطبق حق الرهن على قطعة الأرض التي يحق للمرتهن استخدامها بشكل دائم.

إن التعهد بمؤسسة أمر نادر جدًا في الممارسة الروسية الحديثة. يتم تفسير ذلك، أولا وقبل كل شيء، بسبب عدم وجود آلية فعالة لتقييم هذه الممتلكات، والصعوبات في بيعها وعوامل أخرى لا تقل أهمية (مدة تنفيذ العقد وارتفاع تكلفته، وعدد كبير من المستندات اللازمة، وما إلى ذلك).

عادةً ما يشمل مجمع الممتلكات الخاص بالمؤسسة عند رهنه جميع الأصول الملموسة وغير الملموسة، بما في ذلك: المباني والهياكل والمعدات والمخزون والمواد الخام والمنتجات النهائية وحقوق المطالبة والحقوق الحصرية وما إلى ذلك. ويرى العديد من المحامين ، تكوين الموضوع يجب ألا تتضمن الضمانات ضمانات للالتزامات المالية والتجارية للمؤسسة. وفي الوقت نفسه، يجب ألا يكون للمرتهن الحق في التصرف في النتائج المالية للمؤسسة. ويفسر ذلك حقيقة أنه بخلاف ذلك سيتم حرمان المرتهن من فرصة استخدام الجانب الأكثر جاذبية من الرهن العقاري- الاستخدام الاقتصادي للممتلكات من أجل توليد الدخل كمصدر للأموال للمدفوعات بموجب اتفاقية القرض.

ولا يمكن أن يتضمن موضوع التعهد أيضًا مطالبات ذات طبيعة شخصية (على سبيل المثال، حقوق الطبع والنشر). علاوة على ذلك، يتم تكوين وتقييم الممتلكات على أساس جرد كامل. تجدر الإشارة إلى أن قانون الجرد والميزانية العمومية وتقرير مدقق الحسابات المستقل هي ملاحق إلزامية لاتفاقية الرهن العقاري (المادة 70 من قانون "الرهن العقاري").

تقييم الضمانات - واحدة من أهم المشاكل عند إبرام الصفقة الإقراض العقاري. عادة، في حالة الرهن العقاري، يتم تقييم الضمان بالاتفاق بين الراهن والمرتهن. من السهل التنبؤ بأنه من الأفضل بالنسبة للمرتهن ألا يكون التقييم مرتفعًا جدًا، لأنه يرتبط بشكل مباشر بمبلغ رسوم كاتب العدل. ومن ناحية أخرى، يعتمد حجم القرض على تقييم الضمان: كلما انخفض الضمان، كلما كان القرض أصغر.

وفقا للفن. 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي، الحق في رهن العقارات (الرهن العقاري) يخضع لتسجيل الدولة. يتم تنظيم نظام تسجيل الدولة للمعاملات العقارية بموجب القانون الاتحادي رقم 000 بتاريخ 1 يناير 2001 "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها". في حين أن القانون الحالي يعد خطوة مهمة نحو تحسين سوق العقارات بشكل عام، إلا أنه يحتوي في الوقت نفسه على عدد من الأحكام التي تتطلب تعديلات معينة. وبالتالي، فإن إحدى المراحل الرئيسية لأنشطة التسجيل هي الفحص القانوني للوثائق والتحقق من قانونية المعاملات العقارية (البند 1 من المادة 13 من قانون التسجيل). وفي الوقت نفسه، لا ينص هذا القانون على المسؤولية عن التحقق غير النزيه أو غير الكامل من المستندات المقدمة. وفقا للفن. 31 من القانون، يتم توفير مسؤولية تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها فقط من أجل توقيت ودقة إدخالات الحق في العقارات والمعاملات معها في السجل الموحد، من أجل اكتمال وصحة المعلومات الصادرة عن حقوق العقارات والمعاملات معها، من أجل دقة وتوقيت تقديم البيانات (البند 1)، لتشويه أو فقدان المعلومات حول حقوق العقارات والمعاملات معها المسجلة بالطريقة المنصوص عليها (البند 2). لا ينص القانون على المسؤولية عن الفحص القانوني غير الكامل. وليس من المستغرب أنه بعد تطبيق هذا القانون، تم إجراء مئات المعاملات التي تم إعلان بطلانها لاحقًا، على سبيل المثال، بسبب انتهاك حقوق القاصرين ولأسباب أخرى.

من الواضح أنه من الصعب للغاية على المشتري إجراء مجموعة كاملة من الفحوصات اللازمة بشكل مستقل، وبالتالي فإن إسناد مسؤولية الفحص القانوني للمستندات إلى هيئة حكومية أمر مناسب تمامًا، ولكن في هذه الحالة لا يقل أهمية توفير مسؤولية معينة عن عدم الوفاء بهذا الالتزام.

بغض النظر عن حقيقة أن المشرع لا يجعل لحظة ظهور حق التعهد تعتمد على تسجيل الدولة، فإن التنفيذ السريع لهذا الأخير هو دائمًا أيضًا مصلحة المرتهن. يعد تسجيل الدولة للرهن العقاري في الوقت المناسب بمثابة نوع من الإجراء الوقائي فيما يتعلق بالمواقف المثيرة للجدل المحتملة التي يمكن أن تهز حقوق المرتهن: بغض النظر عن عدد المرات التي يتم فيها عزل موضوع الرهن العقاري، بغض النظر عن مدى ضمير الأجانب والمستحوذين اللاحقين له هي، لن يتمكن أي منهم من زعزعة حالة ضمان مطالبات المرتهن من خلال الإشارات إلى جهلهم الضميري بالرهون الحالي على الممتلكات. بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لهذه القوة الخاصة للحق، الممنوحة له من خلال اعتراف الدولة، فإن موضوع الرهن العقاري يكون إلى حد ما مجمداً، ومحدودًا بشكل طبيعي في قابليته للتفاوض - فمن غير المرجح أن يكون هناك الكثير على استعداد لدفع ثمن الممتلكات والتي قد تضيع قريباً دون أي تعويض. وبهذا المعنى، فإن تسجيل الدولة للرهن العقاري يجعل من غير المرجح احتمال نشوء النزاعات بناءً على الحقائق التي حدثت بعد ظهور حق التعهد.

في 5 فبراير 2004، تم اعتماد تعديلات أخرى على القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)"، والذي دخل حيز التنفيذ في 10 فبراير 2004 (القانون الاتحادي بتاريخ 5 فبراير 2004). وتهدف هذه التغييرات بشكل رئيسي إلى تحسين ضمانات قطع الأراضي. عند تسجيل علاقات الرهن العقاري، يجب على كتاب العدل الانتباه إلى الابتكارات التالية:

1) يُسمح الآن بإعداد وتوثيق اتفاقية الرهن العقاري والرهن العقاري إذا كانت الضمانات عبارة عن غابات (لم يكن ذلك ممكنًا في السابق) ؛

2) لا يجوز استيفاء مطالبات المرتهن على حساب العقار المرهون خارج المحكمة إذا كان موضوع الرهن قطعة أرض من الأراضي الزراعية (البند 2 من المادة 55 من القانون وتعديلاته). وبالتالي، أصبح إبرام وتوثيق الاتفاقيات مع هذا الموضوع مستحيلا؛

3) تم توسيع فئة الأراضي التي يمكن أن تكون موضوع الرهن. إذا كانت هذه في السابق مجرد قطع أراضي نص القانون (البند 1 من المادة 62 من القانون بالصيغة القديمة) بشكل مباشر على مثل هذه الإمكانية (قائمة محدودة)، الآن يمكن رهن أي قطع أرض، بشرط ألا تكون كذلك. مستثناة من حجم التداول أو غير محدودة في حجم التداول. على وجه الخصوص، أصبح من الممكن رهن الأراضي الزراعية من أراضي المنظمات الزراعية ومزارع الفلاحين (المزرعة) وقطع الأراضي الميدانية من قطع الأراضي الفرعية الشخصية. لا يُسمح برهن قطع الأراضي المملوكة للدولة أو البلدية (البند 1 من المادة 63 من القانون بصيغته المعدلة)؛

تنظم الممارسة التشريعية الروسية استخدام مناهج المقارنة والتكلفة والدخل عند تقييم العقارات.

يعتمد اختيار نهج أو آخر على طبيعة العقار الذي يتم تقييمه، وبيئة السوق، وجوهر الدوافع والأفعال النموذجية لأصحاب العقارات والمستأجرين المحتملين، وتوافر وجودة المعلومات الأولية اللازمة.

لتكوين القيمة السوقية للعقار، لا بد من إتمام مراحل العمل التالية:

1. إجراء تحليل لسوق العقارات التجارية.

2. تكوين رأي حول مزايا وعيوب موقع كائن التقييم؛

3. تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية (كجزء من تقييم العقارات لأغراض الضمان، يستخدم هذا التحليل في حالات معينة، ولكن في معظم الحالات غير مطلوب، حيث أنه من المفترض أن يتم رهن الشيء على أساس استخدامه الحالي)؛

4. اختيار طرق التقييم.

5. إجراء العمليات الحسابية ضمن الأساليب المختارة.

6. تكوين استنتاج نهائي حول التكلفة.

دعونا نتناول النقاط الرئيسية التي يجب مراعاتها في كل مرحلة من المراحل المذكورة أعلاه عند تقييم العقارات لأغراض الضمان.

تحليل السوق

يحدد تحليل السوق عالي الجودة إلى حد كبير مدى موثوقية نتيجة التقييم النهائية.

يرتبط تحليل السوق ارتباطًا وثيقًا بتحليل السيولة. على سبيل المثال، عند تقييم منشأة الإنتاج، من الضروري تحليل الطلب على أماكن الإنتاج (المناطق المطلوبة والتصميم والحالة)، بالإضافة إلى تحليل المعروض من المرافق المماثلة.

تجدر الإشارة إلى أنه عند التقييم لغرض الضمان، تعد السيولة سمة مهمة للضمان وتسمح لنا في كثير من الحالات بالحكم على مدى سرعة سداد دين القرض من خلال ممارسة حقوق المرتهن في الضمان. يتيح لك تكوين استنتاج حول درجة سيولة العقار بشكل صحيح الحصول على رأي مستنير حول قيمته واتخاذ قرار بشأن مبلغ خصم الضمان.

العوامل الهامة التي تؤثر على سيولة العقارات هي: الموقع، والخصائص الفيزيائية للعقار (البلى، وحالة المرافق)، وحجم العقار، وحالة سوق العقارات في منطقة وموقع معين. تجدر الإشارة إلى أن الامتثال لهذه العوامل سيحدد بدرجة أكبر أو أقل تخصيص كائن لفئة معينة.

كمؤشرات للسيولة، يتم استخدام متوسط ​​وقت التعرض في منطقة معينة لأشياء من نفس قطاع السوق الذي يتم النظر فيه والمماثلة في الخصائص الأساسية.

يُقترح التدرج التالي لسيولة العقار اعتمادًا على توقيت البيع:

المهام الرئيسية في إطار تحليل السوق هي:

· تكوين رأي موضوعي حول المعاملات التي يتم تمثيلها بدرجة أكبر للأشياء المشابهة لتلك التي يتم تقييمها (معاملات الإيجار أو معاملات الشراء والبيع)؛

· تحديد نظائرها لحساب سعر الإيجار (بطريقة الدخل) وللنهج المقارن.

· تحديد النسبة بين أسعار الإيجار لأنواع مختلفة من الأشياء (سعر الإيجار لمساحات البيع بالتجزئة مقارنة بمعدل الإيجار للمساحات المكتبية، وما إلى ذلك).

عند إنشاء تقرير عن تقييم عقار تجاري لغرض الضمان، يجب أن يحتوي الجزء النصي من هذا القسم من التقرير على المعلومات التالية:

1. وصف موجز لقطاعات سوق العقارات التجارية في المدينة.

2. خصائص قطاع السوق المحلي (متوسط ​​أسعار الإيجار وأسعار البيع لكل متر مربع اعتبارًا من التاريخ الحالي، وديناميكيات النمو مقارنة بالعام الماضي، ومتوسط ​​مستوى نقص الاستخدام في السوق، ومتوسط ​​مستوى تكاليف التشغيل للمرافق المماثلة (في المصطلحات المطلقة أو النسبية)؛

3. وجود مشاريع استثمارية في المدينة تتعلق ببناء أو تعمير منشآت من هذا النوع (الوصف، الخصائص، المطور، إجمالي تكاليف الاستثمار، الوضع الحالي).

وصف موقع كائن التقييم

يعد الموقع أحد العوامل الأساسية التي تحدد الربحية المحتملة للكائن. قد يؤدي التحديد غير الصحيح لهذه المعلمة إلى تكوين قيمة غير موثوقة للعقار الذي يتم تقييمه.

العوامل الرئيسية التي يجب أخذها بعين الاعتبار عند وصف موقع العقار الذي يتم تقييمه هي:

بالنسبة لعقار مكتبي - الموقع في المنطقة "التجارية" بالمدينة (عقار أكثر سيولة) أو العكس، الموقع في أعماق موقع صناعي (صعوبات محتملة في التنفيذ)، وتوافر إمكانية الوصول إلى وسائل النقل المريحة، وما إلى ذلك؛

بالنسبة لممتلكات البيع بالتجزئة - الموقع في ممر البيع بالتجزئة (أو، على العكس من ذلك، في عمق شارع "مسدود")، وكثافة حركة المرور، وشعبية المكان، وما إلى ذلك؛

بالنسبة لممتلكات المستودعات - إمكانية الوصول إلى وسائل النقل، وتوافر البنية التحتية (خط السكك الحديدية، وما إلى ذلك)، وتوافر جميع الاتصالات اللازمة بكميات كافية (الكهرباء، والغاز، والمياه، وما إلى ذلك).

عند وصف موقع كائن التقييم، من الواضح تمامًا تقديم معلومات رسومية، والتي على أساسها يمكنك فهم مكان وجود كائن التقييم،

يمكن أن يكون مصدر هذه المعلومات خرائط إلكترونية وورقية للمدينة. دعونا نعطي مثالاً على صورة رسومية ووصف نصي موجز لموقع كائن التقييم.

تحليل أفضل وأفضل استخدام

وبما أن نشاط التقييم يتضمن تحديد القيمة السوقية، فإن تحليل الاستخدام الأكثر فعالية يحدد الاستخدام الأكثر ربحية وتنافسية لعقار معين.

يتضمن تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للعقار إجراء دراسة تفصيلية لحالة السوق، وخصائص العقار الذي يتم تقييمه، وتحديد الخيارات التي يطلبها السوق والتي تتوافق مع معايير العقار الذي يتم تقييمه، وحساب ربحية كل خيار. وتقدير قيمة العقار لكل خيار استخدام. وبالتالي، لا يمكن التوصل إلى الاستنتاج النهائي حول الاستخدام الأكثر فعالية إلا بعد حساب التكلفة.

إن الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للعقار هو استخدام قطعة أرض شاغرة أو مطورة تكون ممكنة من الناحية القانونية ومصممة بشكل صحيح، وممكنة من الناحية المادية، ومزودة بالموارد المالية المناسبة وتوفر أقصى قيمة.

يتم تحديد الاستخدام الأمثل لقطعة الأرض من خلال العوامل المتنافسة للسوق المعين الذي ينتمي إليه العقار الذي يتم تقييمه، وليس نتيجة للمضاربة الذاتية للمالك أو المطور أو المثمن. ولذلك، فإن تحليل واختيار الاستخدام الأكثر فعالية هو في الواقع دراسة اقتصادية لعوامل السوق التي تعتبر مهمة بالنسبة للكائن الذي يتم تقييمه.

في معظم الحالات، لا يلزم إجراء تحليل الاستخدام الأفضل والأفضل لتقييم الأغراض الإضافية. عند التقييم لأغراض الضمان، يتم إجراء هذا التحليل فقط في حالة وجود تناقض واضح بين العقار الذي يتم تقييمه واستخدامه الحالي. في هذه الحالة، يجب إجراء تقييم مع الأخذ في الاعتبار التغيير في الغرض المقصود من الكائن، إذا كان هذا الغرض قد تم تحديده بالفعل وبشكل صريح. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

وفقًا لمعيار التقييم الفيدرالي رقم 1، المعتمد من قبل Vympelz التابعة لوزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 20 يوليو 2007 رقم 256، يتم تنفيذ إجراءات تقييم القيمة السوقية باستخدام ثلاثة طرق:

نهج الدخل (نهج الرسملة أو خصم الدخل لتقييم العقارات)؛

النهج القائم على التكلفة؛

المنهج المقارن (منهج السوق في التقييم العقاري).

قبل حساب قيمة كائن التقييم لكل نهج، يتم تبرير قابلية تطبيق أساليب التقييم.

يتم اختيار هذا النهج أو ذاك، وكذلك الطريقة في كل نهج، بناءً على تفاصيل الكائن الذي يتم تقييمه، وخصائص سوق معينة وتكوين المعلومات الواردة في المعلومات المجمعة. وأساليب التقييم، كقاعدة عامة، مترابطة ومتكاملة.

النهج القائم على التكلفة لتقييم العقارات لأغراض الضمان

منهج التكلفة هو مجموعة من الطرق لتقدير قيمة الشيء المثمن، بناء على تحديد التكاليف اللازمة لترميم الشيء المثمن أو استبداله، مع الأخذ في الاعتبار مدى اهتلاكه.

نادرًا ما يتم استخدام هذا النهج عند التقييم لأغراض الضمانات. ومع ذلك، في بعض الحالات، على سبيل المثال، في غياب سوق متطور بما فيه الكفاية ومعلومات عنه، قد يكون النهج القائم على التكلفة هو النهج الوحيد.

من الممكن بالتأكيد التخلي عن استخدام نهج التكلفة عند تقييم الأشياء التي يمكن العثور على كمية كبيرة بما فيه الكفاية من معلومات السوق، وكذلك عند تقييم الأشياء "القديمة" إلى حد ما. لا يشكل التقييم باستخدام نهج التكلفة في هذه الحالة رأيًا موثوقًا بدرجة كافية حول سعر البيع المحتمل لمثل هذا الكائن في السوق.

عند تقييم العقارات الجديدة نسبيًا، يمكن استخدام التقدير كدليل جيد إلى حد ما في حالة عدم وجود القدر المناسب من معلومات السوق، ولكن من الضروري تحليل الحساب المقدم من المالك بعناية (قد يختلف بشكل كبير عن متوسط ​​مؤشرات السوق ).

يتضمن منطق أداء العمل ضمن نهج التكلفة تنفيذ الإجراءات التالية:

تقييم تكلفة استبدال المبنى المقيّم (أو تكلفة الاستبدال)؛

تقييم مقدار الربح التجاري (ربح المستثمر)؛

حساب أنواع التآكل المحددة؛

تقييم القيمة السوقية لقطعة الأرض؛

حساب القيمة النهائية لكائن التقييم عن طريق تعديل تكلفة الاستبدال للتآكل، تليها زيادة القيمة الناتجة بتكلفة قطعة الأرض.

ويمكن وصف هذا المنطق في شكل الصيغة التالية، والتي تسمح لنا بالحصول على نتيجة حول قيمة العقار التجاري:

تكلفة الكائن = الشمس * (I - I) + الأرض حيث

ВС - تكلفة استبدال كائن التقييم (أو تكلفة الاستبدال) مع مراعاة ربح صاحب المشروع؛

I هو مقدار التآكل المحدد للكائن؛

سزيم. - قيمة حقوق الملكية لقطعة أرض.

تقييم تكلفة الاستبدال

تكلفة الاستبدال (RC) هي تكلفة بناء العقار الذي يتم تقييمه على أنه جديد، ويتم حسابه بالأسعار الحالية، دون الأخذ في الاعتبار البلى والاستهلاك والمرتبط. بحلول تاريخ التقييم.

يمكن حساب تكلفة الاستبدال على أساس تكلفة الاستنساخ أو تكلفة الاستبدال.

تُفهم تكلفة الاستنساخ على أنها تكلفة البناء بالأسعار الجارية في التاريخ الفعلي لتقييم نسخة طبق الأصل من المبنى الذي يجري تقييمه، ص. باستخدام نفس مواد البناء والمعايير والتصميم.

يتم تحديد تكلفة الاستبدال من خلال تكاليف البناء بالأسعار الجارية في التاريخ الفعلي لتقييم كائن ذي فائدة متساوية باستخدام المواد والمعايير والتصاميم والحلول المعمارية الحديثة.

وكما يتبين من التعريفات السابقة، فإن حساب تكلفة الإحلال هو الأفضل، لأنه في الحالة الثانية يتم حساب تكاليف تشييد مبنى يختلف عن المبنى المقدر بالخصائص، في حين يتم حساب تقدير الفرق في منفعة المبنى. المباني المقارنة ذاتية للغاية.

من ناحية أخرى، قد يكون اختيار حساب تكلفة الاستبدال مبررًا أيضًا إذا كان المبنى الذي يتم تقييمه لديه عدد من علامات التآكل الوظيفي، والتي لا يمكن إلا أن تقلل من جاذبيته التجارية للمشتري المحتمل.

بشكل عام، يعتمد الاختيار بين تكلفة "الاستنساخ" وتكلفة "الاستبدال" على عوامل كثيرة: الغرض من التقييم، وكمية ونوعية المعلومات التي تم جمعها حول موضوع التقييم، وخصائصه الفيزيائية، وما إلى ذلك.

مصادر المعلومات لحساب تكلفة "الاستنساخ" أو تكلفة "الاستبدال":

حسابات التقدير (التقديرات المحلية، وتقديرات الكائنات، وحسابات التقدير الموحدة)؛

مجموعات UPVS (مجموعات المؤشرات المجمعة لتكلفة استبدال المباني والهياكل لإعادة تقييم الأصول الثابتة حسب قطاعات الاقتصاد الوطني) مجموعات UPSS (التكاليف مبينة بأسعار عام 1969):

المجموعات التي تنتجها شركة Co-Invest (المباني الصناعية والسكنية والعامة وغيرها) (التكلفة بأسعار 2009،2010)؛

مؤشرات تكلفة البناء (مراسيم Gosstroy، مجموعات Co-Invest)، إلخ.

في ممارسة التقييم، يتم استخدام الطرق التالية لتحديد تكلفة الاستبدال الكاملة:

1) طريقة الوحدة المقارنة،

2) طريقة التقسيم حسب المكونات،

3) طريقة المسح الكمي.

يتم تحديد اختيار الطريقة حسب الغرض من التقييم ودقة الحساب المطلوبة.

طريقة الوحدة المقارنةيعتمد على استخدام تكلفة بناء وحدة مقارنة (1 متر مربع، 1 متر مكعب) لمبنى مماثل. تتطلب تكلفة الوحدة المقارنة من الوحدة التناظرية تعديل الاختلافات المحددة بينها وبين الشيء الذي يتم تقييمه (المعلمات المادية، وتوافر المعدات سهلة التركيب، وشروط التمويل، وما إلى ذلك).

يتم تحديد تكلفة الاستبدال الكاملة للكائن الذي تم تقييمه عن طريق ضرب التكلفة المعدلة لوحدة المقارنة بعدد وحدات المقارنة (المساحة، السعة المكعبة). لتحديد مقدار التكاليف، عادة ما يتم استخدام مواد مرجعية وتنظيمية مختلفة، على سبيل المثال، "المؤشرات المجمعة لتكاليف البناء"، "المؤشرات المجمعة لتكلفة تكلفة الاستبدال".

يتم استخدام الصيغة التالية للحساب:

سن= س.س.ح لذاح ل 1 ح ل 2 ح ل 3 ح ل 4 ح ل 5,

أين: سن- تكلفة الكائن الذي يجري تقييمه؛

س.س.- تكلفة 1 متر مربع. أو متر مكعب من هيكل نموذجي في تاريخ الأساس؛

لذا- عدد وحدات المقارنة (مساحة أو حجم الكائن الذي يتم تقييمه)

ل 1- معامل يأخذ في الاعتبار الاختلافات المحددة بين الكائن الذي تم تقييمه والبنية النموذجية المختارة في المساحة والحجم والمعلمات الفيزيائية الأخرى؛

ل 2- عامل التصحيح لموقع الجسم؛

ل 3- معامل التغير في تكلفة أعمال البناء والتركيب في الفترة بين تاريخ الأساس والتاريخ عند التقييم.

ل 4-معامل مع الأخذ في الاعتبار ربح المطور؛

ل 5-- معامل الأخذ في الاعتبار ضريبة القيمة المضافة (%).

تعتمد هذه الطريقة على تكلفة وحدة المقارنة لكائن نموذجي أو نظير، عند اختيار ما هو ضروري لمراقبة تشابه الغرض الوظيفي، والخصائص الفيزيائية، وفئة الأنظمة الهيكلية، وتاريخ تشغيل الكائن والخصائص الأخرى .

تقوم طريقة الوحدة المقارنة بتقدير قيمة البند بتكلفة الاستبدال. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن تكلفة وحدة المقارنة المستخدمة في الحسابات، كقاعدة عامة، لا تمثل كائنًا متطابقًا، بل نظيرًا قريبًا.

طريقة تقسيم المكوناتعلى أساس استخدام معلومات مختلفة نوعيا. يتم تقييم مكونات البناء الفردية للمبنى: الأساس والجدران والأرضيات وما إلى ذلك - وفقًا لمؤشرات التكلفة، بما في ذلك التكاليف المباشرة وغير المباشرة اللازمة لبناء وحدة حجم مكون معين. يتم حساب تكلفة المبنى بأكمله كمجموع تكاليف جميع المكونات باستخدام الصيغة:

حيث سزد. - تكلفة تشييد المبنى ككل؛

VJ-- مقدار ي-المكون الرابع؛

سي جيه- التكلفة لكل وحدة حجم؛

ن- عدد مكونات المبنى المخصصة.

Kn - معامل يأخذ في الاعتبار الاختلافات الموجودة بين الكائن الذي تم تقييمه والبنية النموذجية المحددة (لكائن مماثل Kn = 1)؛

Ki هو المعامل الذي يأخذ في الاعتبار التآكل الكلي.

تحتوي طريقة تقسيم المكونات على عدة أنواع:

طريقة التعاقد من الباطن

التقسيم حسب ملف تعريف العمل؛

تخصيص التكاليف.

طريقة التعاقد من الباطنيعتمد على استخدام المعلومات المتعلقة بتكلفة العمل المنجز بموجب اتفاقيات المقاولة من الباطن التي أبرمها المقاول العام مع منظمات البناء المتخصصة - المقاولين من الباطن. يتم حساب تكلفة الاستبدال الكاملة كمجموع تكاليف جميع أعمال البناء والتركيب المتعاقد عليها من الباطن.

طريقة الملف الشخصييتضمن تقييم تكلفة الاستبدال الكاملة كمجموع تكاليف توظيف متخصصين فرديين في البناء (البنائين، والجصين، والنجارين، وما إلى ذلك)

طريقة التكلفة المخصصةيتضمن الاستخدام المنهجي لوحدات المقارنة لتقييم المكونات المختلفة للمباني، وبعد ذلك يتم تلخيص نتائج التقييمات الفردية.

طريقة المسح الكمييتضمن إنشاء تقدير جديد للكائن المقيم بالأسعار اعتبارًا من تاريخ التقييم. ولهذه الأغراض، يتم إجراء تحليل كمي مفصل وتحليل التكلفة، بالإضافة إلى حسابات التكلفة لأعمال البناء والتركيب للمكونات الفردية والمبنى ككل. يأخذ الحساب في الاعتبار التكاليف المباشرة والتكاليف العامة والتكاليف الأخرى التي تمثل التقدير الكامل لبناء المنشأة المقدرة.

تعطي طريقة المسح الكمي النتيجة الأكثر دقة لإجمالي تكلفة الاستبدال، ولكنها الأكثر كثافة في العمالة وتتطلب من المثمن أن يكون لديه معرفة عملية في مجال التصميم وتقدير الأعمال.

تقديرات قيمة الربح الريادي (ربح المستثمر)

إن ربح رجل الأعمال (المستثمر) هو المكافأة التي يحتاجها المستثمر النموذجي (الباني، المطور) مقابل المخاطر المرتبطة ببناء مشروع مماثل في هيكله للعقار الذي يتم تقييمه.

في الواقع، تعكس هذه القيمة متوسط ​​ربح المستثمر الذي يمكن أن يحققه تنفيذ المشروع، بما في ذلك تكاليف إدارة وتنظيم البناء والإشراف العام والمخاطر المرتبطة بالبناء. كقاعدة عامة، عند تشكيل هذا المؤشر، لا ينتبهون إلى مرحلة دورة الحياة التي يقع فيها قطاع سوق العقارات التجارية، والذي يتضمن الكائن الذي يتم تقييمه، إلى اعتماد قيمته على الحجم وتوقيت البناء، وما إذا كانت وظائف المستثمر (العميل) والمقاول منفصلة عن العوامل الأخرى. وبناء على ذلك، عند النظر في التقرير، من المهم تحديد نطاق ربح رائد الأعمال (المستثمر) بوضوح وتحديد نطاق متوسط ​​القيمة السوقية الحالية.

تجدر الإشارة إلى أن مقدار ربح رجل الأعمال، اعتمادًا على درجة تطور سوق العقارات ودورة الحياة التي يقع فيها قطاع معين من سوق العقارات التجارية، يمكن أن يختلف ضمن نطاق كبير. على سبيل المثال، في سوق العقارات التجارية في موسكو في عام 2005، ولكن وفقًا لأكبر الوكالات التحليلية، تراوحت أرباح رائد الأعمال في قطاع عقارات التجزئة من 25 إلى 40٪؛ وفي عامي 2006 و 2007، انخفض واستقر وقد لوحظ هذا المؤشر. ومن الناحية العملية، من الصعب الحصول على بيانات السوق عن الأرباح، لأنها غالبا ما تكون سرا تجاريا.

حساب أنواع التآكل المحددة

يتميز الاستهلاك بانخفاض فائدة العقار وجاذبية المستهلك من وجهة نظر المستثمر المحتمل.

كقاعدة عامة، يتم التعبير عن الاستهلاك في انخفاض قيمة (الاستهلاك) لكائن ما خلال فترة معينة بسبب تأثير العوامل المختلفة.

اعتمادًا على الأسباب التي تؤدي إلى انخفاض قيمة العقار، يتم التمييز بين الأنواع المادية والوظيفية والخارجية من التآكل.

التدهور الجسدي. يعكس التغيرات في الخصائص الفيزيائية للعقار مع مرور الوقت (على سبيل المثال، العيوب في العناصر الهيكلية). التآكل الجسدي نوعان: الأول يحدث تحت تأثير العوامل التشغيلية، والثاني - تحت تأثير العوامل الطبيعية والطبيعية.

هناك أربع طرق رئيسية لحساب الاستهلاك المادي للمباني: الخبير، والتكلفة، والتنظيمية (أو المحاسبية) وطريقة حساب العمر الافتراضي للمبنى.

يتم تحديد نسبة التدهور المادي للكائن الذي تم تقييمه بطريقة الخبراء على أساس قواعد تقييم التدهور المادي للمباني السكنية. يعتمد العمر التشغيلي للمباني ككل على متانة مكوناتها. يتم حساب التآكل المادي لعناصر المبنى على أنه حاصل ضرب الوزن النوعي للعنصر الهيكلي للمبنى ونسبة التآكل لهذا العنصر مقسومة على 100. ويتم تحديد التآكل المادي للمبنى بأكمله على أنه المتوسط ​​المرجح لجميع عناصر المبنى. عادة ما يتم استخدام طريقة الخبراء لتحديد التدهور المادي عند جرد العقارات.

هناك تآكل جسدي قابل للإزالة وغير قابل للإصلاح. ملابس بدنية قابلة للإزالةيفترض أن تكاليف الإصلاحات الحالية أقل من القيمة المضافة للمنشأة. التآكل الجسدي غير القابل للاسترداديتم أخذه في الاعتبار عندما تتجاوز تكلفة تصحيح الخلل التكلفة التي ستتم إضافتها إلى الكائن. تنقسم جميع عناصر البناء إلى فئتين: طويلة الأمد (الأساسات والجدران والأسقف وما إلى ذلك) والبلى (الأسقف والزخارف الزخرفية والطلاء وما إلى ذلك، أي تلك العناصر التي يمكن إصلاحها (ترميمها) خلال فترة العمل. الإصلاحات الجارية).

تتضمن طريقة التكلفة تحديد تكاليف إعادة إنتاج عناصر البناء. من خلال الفحص، يتم تحديد نسبة التآكل لكل عنصر من عناصر المبنى، والتي يتم ترجمتها بعد ذلك إلى شروط القيمة. يتم الحصول على تقدير أكثر دقة ومعدلاً للتكلفة للإهلاك المادي عندما يتم تحديد نسبة الإهلاك كمتوسط ​​مرجح.

تتضمن الطريقة القياسية (أو المحاسبية) لتحديد التدهور المادي للمباني استخدام معدلات استهلاك موحدة للاستعادة الكاملة للأصول الثابتة.

عند استخدام طريقة حساب عمر المبنى، يتم استخدام عدد من المصطلحات.

الحياة الاقتصادية هي الوقت الذي يمكن خلاله استخدام الشيء لتحقيق الربح. خلال هذه الفترة، تساهم التحسينات في قيمة العقار؛ تنتهي الحياة الاقتصادية للعقار عندما لا تساهم التحسينات التي تم إجراؤها في قيمة العقار بسبب تقادمه العام.

الحياة المادية للكائن هي الفترة التي يوجد خلالها المبنى ويمكن العيش أو العمل فيها. ينتهي العمر المادي عندما يتم هدم الكائن.

يعتمد العمر الفعلي على تقييم المظهر والحالة الفنية والعوامل الاقتصادية التي تؤثر على قيمة الكائن.

العمر الزمني هو الفترة التي انقضت من تاريخ تشغيل الكائن إلى تاريخ التقييم.

العمر الاقتصادي المتبقي للمبنى هو الفترة من تاريخ التقييم إلى نهاية العمر الاقتصادي للعقار. إصلاح وتحديث العقار يزيد من العمر الاقتصادي المتبقي.

مدة الخدمة القياسية (أو الحياة المادية النموذجية) هي مدة خدمة المباني والهياكل التي تحددها اللوائح.

التآكل الوظيفي للكائن.التقادم الوظيفي هو عندما لا يفي الكائن بالمعايير الحديثة من حيث فائدته الوظيفية. يمكن أن يتجلى التقادم الوظيفي في الهندسة المعمارية القديمة للمبنى، في ملاءمة تخطيطه وحجمه ودعمه الهندسي، وما إلى ذلك. التقادم الوظيفي يرجع إلى تأثير التقدم العلمي والتكنولوجي في مجال العمارة والبناء. يسمى التآكل الوظيفي في الممارسة المنزلية بالتقادم.

التآكل الوظيفي، مثل التآكل الجسدي، يمكن أن يكون قابلاً للإزالة أو غير قابل للإصلاح. يمكن أن يشمل التآكل الوظيفي القابل للإزالة ترميم الخزانات المدمجة، وعدادات المياه والغاز، ومعدات السباكة، والأرضيات، وما إلى ذلك. ومعيار ما إذا كان التآكل قابلاً للإزالة أم لا هو مقارنة مقدار تكاليف الإصلاح مع مقدار القيمة الإضافية المستلمة . إذا تجاوزت القيمة الإضافية التي تم الحصول عليها تكلفة الترميم، فيمكن إزالة التآكل الوظيفي. يتم تحديد مقدار البلى القابل للإزالة على أنه الفرق بين القيمة المحتملة للمبنى وقت تقييمه بالعناصر المحدثة وقيمته في تاريخ التقييم بدون عناصر محدثة.

يشير التآكل الوظيفي غير القابل للإزالة إلى انخفاض في قيمة المبنى بسبب عوامل تتعلق بخصائص جودة المبنى. علاوة على ذلك، قد يكون هناك فائض أو نقص في خصائص الجودة. على سبيل المثال، في سوق الإيجار، هناك طلب أكبر على الشقق المكونة من غرفتين مقارنة بالشقق المكونة من غرفة واحدة. يتم احتساب مبلغ هذا النوع من الاستهلاك على أنه مبلغ خسائر الإيجار عند تأجير هذه الشقق، مضروبًا في مضاعف إجمالي الإيجار الشهري النموذجي لهذا النوع من الشقق. وبالتالي، يتم تحديد مقدار التآكل الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه من خلال رسملة خسائر الإيجار.

البلى الخارجي (الاقتصادي).- هو انخفاض في قيمة المبنى بسبب تغير سلبي في بيئته الخارجية، إما بسبب عوامل اقتصادية أو سياسية، أو عوامل خارجية أخرى. قد تكون أسباب التآكل الخارجي، على سبيل المثال، التراجع العام في المنطقة التي يقع فيها الكائن، وإجراءات الحكومة أو الإدارة المحلية في مجال الضرائب والتأمين والتغيرات الأخرى في سوق العمل والترفيه ، التعليم، الخ. العوامل الهامة التي تؤثر على كمية التآكل الخارجي هي القرب المباشر من الأشياء الطبيعية أو الاصطناعية "غير الجذابة": المستنقعات، ومحطات معالجة مياه الصرف الصحي، والمطاعم، وصالات الرقص، ومحطات الوقود، ومحطات السكك الحديدية، والمستشفيات، والمدارس، والمؤسسات، وما إلى ذلك. التآكل الناتج عن التأثيرات الخارجية في معظم الحالات غير قابلة للإزالة.

تقييم القيمة السوقية لقطعة أرض

يعد تقييم قطعة الأرض، كقاعدة عامة، مهمة معقدة إلى حد ما وتستغرق وقتًا طويلاً.

دعونا نفكر في النقاط الرئيسية التي يجب الانتباه إليها عند تقييم القيمة السوقية لقطع الأراضي المطورة كجزء من عقار واحد، والذي يوجد غالبًا في المواقف "الضمانية".

عند تحليل عقد إيجار الأرض، عليك الانتباه إلى ما يلي:

· مدة العقد؛

· وجود الرهونات وحقوق الارتفاق والتي يجب تحليلها بشكل أكبر لمراعاة الرهونات عند حساب القيمة السوقية للعقار.

عند تحليل الخطة المساحية، عليك الانتباه إلى ما يلي:

حدود قطعة الأرض

لا توجد قيود مباشرة على إمكانية التطوير الإضافي.

يجب أن يسجل تقرير التقييم فئة الأرض المحددة في شهادة الملكية أو المخطط المساحي للموقع المرفق بعقد الإيجار.

عند تحديد الحق المقدر في قطعة أرض، قد توجد الأنواع التالية من الحقوق:

ملكية؛

حق الاستخدام الدائم؛

حق الإيجار (طويل الأجل، قصير الأجل).

اختيار طريقة وطريقة حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض

ترد الطرق الرئيسية لتقييم قطع الأراضي في "التوصيات المنهجية لتحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي"، المعتمدة بأمر من وزارة الملكية الروسية بتاريخ 6 مارس 2002 رقم 568-ر.

تجدر الإشارة إلى أنه قبل البدء في حساب تكلفة قطعة أرض، ينبغي للمرء أن يشكل استنتاجا حول "معامل كثافة التنمية" ورأي حول "كفاية" قطعة الأرض للتشغيل الكامل للمنشأة.

عند تكوين الاستنتاج، من الضروري تحديد نسبة مساحة قطعة الأرض ومساحة البناء. يمكن أن يكون مصدر المعلومات حول منطقة البناء شهادة من المالك، أو بيانات من أوراق البيانات الفنية. BTI للمباني الواقعة على قطعة الأرض هذه.

في هذه الحالة، يطرح السؤال حول كيفية تخصيص الأراضي المجاورة اللازمة. لتكوين رأي مستنير حول "كفاية" قطعة أرض، يمكنك "البدء" من SNIPs الحالية (إذا ظلت ذات صلة بالأشياء الحديثة) أو من متطلبات المطورين المحترفين الذين ينفذون المشاريع الاستثمارية المتعلقة بالتنمية التجارية.

المنهج المقارن لتقييم العقارات لأغراض الضمان

يعد النهج المقارن أحد الأساليب الأكثر استخدامًا عند تقييم العقارات لأغراض الضمان.

يعتمد نهج التقييم هذا على مبدأ الاستبدال. ويستند إلى افتراض أن المشتري الحكيم لن يدفع مقابل شيء معروض للبيع أكثر من ذلك الذي يمكن شراء شيء له نفس الجودة والملاءمة. يعتمد المنهج المقارن على اعتماد قيمة الشيء المثمن على سعر بيع الأشياء المماثلة. تتم مقارنة كل عملية بيع مماثلة بالعقار الموضوع. يتم إجراء التعديلات على سعر البيع المقارن لتعكس الاختلافات الكبيرة بينهما.

يتضمن النهج المقارن عدة خطوات.

المرحلة الأولى.تتم دراسة حالة واتجاهات تطور السوق وخاصة القطاع الذي ينتمي إليه الكائن الذي تم تقييمه. يتم تحديد الكائنات الأكثر قابلية للمقارنة مع ما يتم تقييمه.

المرحلة الثانية.يتم جمع المعلومات عن الأجسام التناظرية والتحقق منها؛ يتم تحليل المعلومات المجمعة ومقارنة كل كائن تناظري مع الكائن الذي يتم تقييمه.

المرحلة الثالثة.واستنادا إلى الاختلافات المحددة في خصائص التسعير للأشياء المقارنة، يتم إجراء التعديلات على أسعار مبيعات نظائرها المماثلة.

المرحلة الرابعة.يتم الاتفاق على الأسعار المعدلة للأشياء المماثلة ويتم استخلاص القيمة النهائية للقيمة السوقية للأشياء المقدرة بناءً على نهج مقارن.

الميزة الرئيسية للنهج المقارن هو أنه يركز على أسعار الشراء والبيع المحققة فعليًا للأشياء المماثلة.

وبشكل عام فإن إمكانية تطبيق المنهج المقارن تعتمد على وجود سوق نشط، حيث أن المنهج يتضمن استخدام البيانات الخاصة بالمعاملات الفعلية، وكذلك على انفتاح السوق وتوافر المعلومات المالية.

إن مسألة صحة استخدام النهج المقارن في غياب معاملات السوق معقدة للغاية. وكقاعدة عامة، يمكن ملاحظة هذا الوضع في المستوطنات الصغيرة حيث السوق ضعيف التطور ولا تحتوي مصادر المعلومات المتاحة على معلومات عن معاملات الشراء والبيع لأشياء قابلة للمقارنة.

في هذه الحالة، يمكن استخدام الخوارزمية التالية كحل مقبول:

يتم تحديد المدن "المشابهة" الواقعة في نفس المنطقة أو المنطقة أو ما إلى ذلك. (قد تشمل معايير المقارنة عدد ومستوى دخل السكان، ووجود سوق إسكان متطور، والموقع بالنسبة لطريق النقل "الرئيسي"، وما إلى ذلك)؛

البحث عن بيانات المعاملات المماثلة:

يتم إجراء الحسابات، وإذا لزم الأمر، يتم إجراء التعديلات المناسبة.

ومن المهم ملاحظة أنه ينبغي استخدام هذا النهج بدرجة معقولة من الحذر. يمكن استخدام هذه الطريقة كنهج مساعد لفهم ما إذا كانت قيمة الكائن الذي تم الحصول عليه في إطار الأساليب الأخرى (الدخل والتكلفة) في نطاق قابل للمقارنة أم لا.

عند تطبيق هذا النهج، من المهم تجنب الخطأ المتمثل في تحديد درجة سيولة كائن التقييم بشكل غير صحيح، ونتيجة لذلك، تقييم كائن غير سائل تمامًا مع تمرير النتيجة "المرغوبة" على أنها "حقيقية" واحد.

المراحل الرئيسية لتقييم العقارات باستخدام النهج المقارن:

اختيار نظائرها وجمع المعلومات عن نظائرها؛

اختيار وحدة المقارنة؛

وإجراء تعديلات على الاختلافات المحددة في خصائص التسعير للأشياء المقارنة؛

تشكيل قيمة التكلفة النهائية.

دعونا نفكر في النقاط الرئيسية التي يجب الانتباه إليها في كل مرحلة.

إن اختيار نظائرها وجمع المعلومات عن نظائرها هو المرحلة الأولى، وفي الواقع، المرحلة الرئيسية في استخدام النهج المقارن.

لاختيار نظائرها، يمكن استخدام العناصر الأساسية التالية للمقارنة:

الغرض الوظيفي

موقع؛

الخصائص الفيزيائية (الحجم، حالة الكائن، وما إلى ذلك).

الغرض الوظيفي هو أحد العناصر الأساسية للمقارنة. يمكن أن يكون الخطأ الأكبر هو اختيار كائنات ذات غرض وظيفي مختلف تمامًا كنظائرها.

من الضروري التعامل مع اختيار نظائرها بعناية كبيرة إذا كان الكائن عرضة للهدم أو إعادة البناء. عند اختيار نظائرها، من المهم أن نفهم ما يكمن وراء دوافع المشتري. كقاعدة عامة، في مثل هذه الحالة، قد يكون الدافع في المقام الأول هو الحصول على حقوق بناء منشأة جديدة. وفقًا لذلك، يُنصح، باعتبارها نظائرها، بالتركيز على الأشياء الخاضعة للهدم ذات الموقع المماثل والانتباه إلى الاستخدام المحتمل المسموح به للحقوق في قطعة أرض.

مصادر المعلومات لإنشاء القائمة ونظائرها والحصول على المعلومات اللازمة للتقييم هي:

البيانات الأولية التي تم الحصول عليها نتيجة للبحث على الإنترنت؛

البيانات المقدمة من الوكالات التحليلية والشركات العقارية؛

قواعد البيانات الخاصة التي تحتفظ بها شركة التقييم.

الموقف النموذجي إلى حد ما هو عندما يتم استخدام معلومات لا تحتوي على جميع البيانات الضرورية التي تسمح للمرء بتكوين استنتاج مفاده أن اختيار نظائرها قد تم بشكل صحيح.

في حالة عدم اكتمال المعلومات حول قيم عوامل التسعير الرئيسية للأشياء المعروضة كنظائرها، فمن الضروري إجراء فحص خارجي لهذه الكائنات. بالطبع، فإن تطبيق صور نظائرها ورسم الكائنات التناظرية على خريطة المدينة إلى جانب موضوع التقييم سيوفر معلومات مرئية أكثر اكتمالا.

بعد اختيار نظائرها وجمع المعلومات، يجب عليك مرحلة اختيار وحدة المقارنة.

وحدات المقارنة الأكثر استخدامًا يمكن أن تكون:

1 متر مربع المساحة الإجمالية

1 متر مربع منطقة صالحة للاستخدام أو للإيجار.

من الضروري ملاحظة أهمية الاختيار الصحيح لوحدة المقارنة وتحديد خصائص التكلفة لهذه المعلمة.

بعد اختيار وحدات المقارنة، يتم إجراء التعديلات.

وفي نظرية التثمين العقاري يتم التمييز بين أنواع التعديلات التالية:

الفائدة (على سبيل المثال، تعديلات الموقع، والاستهلاك، ووقت البيع، وما إلى ذلك)؛

التكلفة (على سبيل المثال، تصحيحات الخصائص النوعية، وكذلك التصحيحات المحسوبة بالطرق الإحصائية). ينبغي أن تتضمن التعديلات النقدية التي يتم إجراؤها على سعر السلعة التناظرية المباعة ككل تعديلات لوجود أو عدم وجود تحسينات إضافية (توسيع المستودعات، ومواقف السيارات، وما إلى ذلك)؛

مطلق

نسبي.

دعونا نتناول المزيد من التفاصيل حول النقاط الرئيسية التي يجب مراعاتها عند صياغة التعديلات.

هناك عشرة عناصر أساسية للمقارنة (وهي في الواقع تعديلات) يجب مراعاتها في أسلوب مقارنة المبيعات:

1. حقوق الملكية المنقولة.

2. شروط التمويل (نادرا ما يتم استخدامه في الممارسة الروسية)؛

3. شروط البيع؛

النفقات المتكبدة مباشرة بعد الشراء؛

ظروف السوق؛

موقع؛

الخصائص الفيزيائية (الحجم، جودة مواد البناء، حالة المبنى)؛

الخصائص الاقتصادية (تكاليف التشغيل، شروط عقد الإيجار، النفقات الإدارية، تكوين المستأجرين، وما إلى ذلك)؛

نوع الاستخدام

10. مكونات القيمة التي لا تشكل جزءاً من العقار.

في الواقع، عناصر المقارنة المذكورة أعلاه هي معايير لاختيار نظائرها. كيف. كلما كان التناظري أكثر دقة يتوافق مع الخصائص المحددة لموضوع التقييم، سيتم إجراء تعديلات أقل وأكثر موثوقية سيتم الحصول على النتيجة.

دعونا نلقي نظرة فاحصة على كل عنصر من هذه العناصر.

حقوق الملكية القابلة للتحويل.يعتمد سعر المعاملة على حقوق الملكية التي يتم نقلها. الموقف النموذجي إلى حد ما هو عندما تكون هناك اتفاقيات إيجار صالحة لمناطق العقار الذي يتم تقييمه. في هذه الحالة، عند تحديد قيمة كائن ما، يجب أن تعكس التعديلات الاختلافات بين الدخل المحتمل للكائن المقيم وما يماثله.

شروط التمويل.يمكن أن يؤثر وجود مصدر تمويل مقترض أيضًا على قيمة العقار. لحساب التعديل، من الضروري الحصول على معلومات كاملة حول خطة التمويل المعتمدة في حالة معينة. واستنادا إلى الظروف السائدة في السوق الروسية، نادرا ما يستخدم هذا التعديل.

شروط البيع ووقت البيع.يعكس تعديل شروط البيع دوافع المشتري أو البائع (على سبيل المثال، معاملة بين الأشخاص ذوي الصلة، وما إلى ذلك). فترة التعرض - يختلف الوقت الذي يكون فيه أحد العناصر معروضًا في السوق باختلاف قطاعات السوق ويعتمد إلى حد كبير على جودة العناصر. إذا تم بيع القطعة خلال فترة زمنية أقصر بكثير من فترة العرض القياسية، فهذا يشير إلى سعر أقل من قيمته الحقيقية. إذا كان الكائن في السوق لفترة أطول بكثير من فترة التعرض القياسية، فسيتم تضخيم السعر. وفي كلتا الحالتين، لا تعتبر المعاملة نموذجية بالنسبة لقطاع السوق ولا ينبغي اعتبارها قابلة للمقارنة.

النفقات المتكبدة مباشرة بعد الشراء.تشمل هذه النفقات التكاليف التي يتكبدها المشتري مباشرة بعد شراء الشيء والتي يتم أخذها في الاعتبار فعليًا عند تحديد تكلفة الصفقة، على سبيل المثال، تكاليف هدم أو تفكيك أحد الكائنات في موقع الإنتاج، وإعادة تسجيل علاقات الأراضي، الخ.

موقع.يعد هذا التعديل ضروريًا إذا اختلفت خصائص موقع الكائنات المقدرة والقابلة للمقارنة.

الخصائص البدنية(الحجم، جودة مواد البناء، حالة المبنى). تشمل الاختلافات المادية ما يلي: الحجم، وجودة البناء، والعمر والحالة، والمنفعة الوظيفية، وحجم القطعة، وجاذبية الرصيف، وما إلى ذلك.

الخصائص الاقتصادية.سمات الكائن التي تؤثر على دخله. على سبيل المثال، تكاليف التشغيل، وجودة الإدارة، وشروط عقد الإيجار، وما إلى ذلك.

عناصر القيمة غير المدرجة في العقارات. وقد تشمل هذه الممتلكات المنقولة التي تم تضمين تكلفتها في هيكل الصفقة (المعدات والأجهزة المنزلية والأثاث والمخزون وما إلى ذلك)

عند إجراء التقييم، من الضروري إجراء تعديلات على المكونات التي لا تشكل جزءًا من العقار الذي يتم تقييمه.

بناءً على الغرض من الكائن، يمكن تحديد قائمة التعديلات مع الأخذ في الاعتبار تفاصيل كائن عقاري تجاري من نوع معين.

على سبيل المثال، عند تقييم عقار مكتبي، قد تكون التعديلات الرئيسية كما يلي:

قانون الملكية؛

الخصائص الفيزيائية (حالة الكائن، نسبة المساحة القابلة للاستخدام والمساحة الإجمالية (٪)، نسبة أماكن وقوف السيارات إلى المساحة القابلة للتأجير، وما إلى ذلك)؛

الخصائص الاقتصادية (مستوى التحميل، مستوى التكلفة، وما إلى ذلك).

عند تقييم عقار لأغراض المستودعات، قد تكون التعديلات الرئيسية هي:

قانون الملكية؛

موقع؛

توافر البنية التحتية اللازمة (خط السكك الحديدية، الطرق، وسائل الراحة، الوصول، وما إلى ذلك)؛

الخصائص المادية (حالة المنشأة، نسبة المساحة الإدارية ومساحة المستودعات (٪)، الارتفاع، وجود التدفئة، وجود جميع الاتصالات اللازمة والقدرة الحرة، وما إلى ذلك)؛

الخصائص الاقتصادية (مستوى الاستخدام، مستوى التكلفة).

عند استخدام النهج المقارن، من الضروري الانتباه إلى الجوانب التالية:

يجب أن تنتمي النظيرات وموضوع التقييم إلى نفس سوق العقارات وقطاع السوق وأن يكون لها موقع مماثل وحالة فنية ومساحة مماثلة؛

عند إجراء الحسابات، من الضروري الإشارة إلى المصادر التي تم من خلالها الحصول على معلومات حول نظائرها لكائن التقييم. في حالة عدم اكتمال المعلومات حول قيم خصائص التسعير الرئيسية للأشياء المعروضة كنظائرها، فمن الضروري إجراء فحص خارجي لهذه الكائنات؛

يجب أن تتوافق التعديلات مع الاختلافات الحقيقية بين كائن التقييم ونظائره؛ فمن غير المقبول إجراء عدة تعديلات تزيل نفس الفرق بين الكائن ونظيره (على سبيل المثال، تعديلات سنة البناء، الحالة الفنية للمبنى ومستوى الإصلاحات المنفذة)؛

يجب أن تكون قيم التكلفة التي تم الحصول عليها باستخدام النهج المقارن ضمن نطاق التكلفة المحدد أثناء تحليل السوق.

نهج الدخل لتقييم العقارات لأغراض الضمان

نهج الدخل هو مجموعة من الأساليب لتقييم قيمة كائن التقييم، بناءً على تحديد الدخل المتوقع من كائن التقييم.

يعتمد تطبيق منهج الدخل على مفهوم القيمة الحالية: قيمة أي أصل هي القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية المتوقعة من الأصل، مخصومة بمعدل يتوافق مع درجة مخاطر الاستثمار في هذا الأصل.

عند تقييم العقارات من منظور نهج الدخل، فإن الدخل هو العامل الرئيسي الذي يحدد قيمة العقار. كلما زاد الدخل الناتج عن الشيء، زادت قيمته، مع تساوي جميع الأشياء الأخرى. في هذه الحالة، تعتبر مدة فترة الحصول على الدخل المحتمل ودرجة ونوع المخاطر المصاحبة لهذه العملية مهمة.

غالبًا ما يستخدم نهج الدخل لتقييم العقارات التي يمكن استئجارها أو تأجيرها.

يتطلب استخدام نهج الدخل كجزء من تقييم العقارات المتخصصة للغاية (على سبيل المثال، ورشة صهر الصلب) دراسة متأنية لاختيار نهج التقييم.

ومن الناحية العملية، يتم استخدام إما طريقة التدفق النقدي المخصوم أو طريقة الرسملة. وفيما يلي النقاط الرئيسية التي تحتاج إلى الاهتمام بها في كل من هذه الطرق.

طريقة التدفق النقدي المخصوم

يتم استخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم (DCF) عند تقييم العقار في حالة تدفقات الدخل غير المستقرة من تشغيله.

ينصح باستخدامه في الحالات التالية:

العقار قيد الإنشاء أو تم بناؤه للتو ويتم تشغيله (أو تشغيله)؛

من المفترض أن تختلف التدفقات النقدية المستقبلية بشكل كبير عن التدفقات الحالية بسبب إعادة الإعمار والتجديد وإعادة التطوير وما إلى ذلك. هدف؛

تدفقات الدخل والمصروفات موسمية.

العقار الذي يتم تقييمه هو عقار تجاري كبير متعدد الوظائف.

تقوم طريقة التدفقات النقدية المخصومة بتقدير قيمة العقار على أساس القيمة الحالية للدخل، والتي تتكون من التدفقات النقدية المتوقعة والقيمة المتبقية.

لتطبيق طريقة DCF، البيانات التالية مطلوبة:

1. مدة فترة التنبؤ.

2. القيم المتوقعة للتدفقات النقدية، بما في ذلك القيمة المتبقية (الارتداد) - عائدات بيع العقار في نهاية فترة الملكية؛

3. معدل الخصم.

تحديد فترة التنبؤيعتمد على كمية المعلومات الكافية للتنبؤات طويلة المدى. يمكن أن تكون فترة الحساب شهرًا أو ربعًا أو سنة وما إلى ذلك. يمكن أن يتراوح أفق الحساب من 3 إلى 5 سنوات، أو يكون مساويا لعدد الفترات اللازمة حتى يصل الكائن إلى مستوى دخل مستدام.

عند تحديد فترة التوقعات، من المهم فهم المدة التي يمكن أن يستمر فيها عمر العقار الذي يتم تقييمه بناءً على حالته الحالية وسنة التشغيل.

يتيح لك فهم ذلك تحديد مدة فترة التنبؤ بشكل صحيح واختيار طريقة لتحديد قيمة الكائن في نهاية فترة ما بعد التنبؤ (المتبقية).

في الواقع، لا يمكن أن تكون فترة التنبؤ أطول من عمر الأصل.

المرحلة التالية هي تحديد التدفقات النقدية خلال فترة التنبؤ وتحديد قيمة الكائن في نهايتها.

باستخدام التدفق النقدي، يتم حساب عدة مستويات من الدخل من الكائن (لكل سنة تنبؤية):

1. إجمالي الدخل المحتمل (PVI)؛

2. إجمالي الدخل الفعلي (DVD)؛

3. صافي الدخل التشغيلي (NOI)؛

4. التدفق النقدي قبل الضرائب (BCF)؛

5. التدفق النقدي بعد الضرائب (AFPT).

يتم استخدام كميتين في أغلب الأحيان كمستوى الدخل المخصوم:

CHOD - إذا كنت بحاجة إلى تقدير تكلفة الكائن ككل، فإن تكلفة رأس المال المستثمر بأكمله بغض النظر عن مصادره؛

DPDN - إذا كنت بحاجة إلى تقدير قيمة رأس المال المستثمر من قبل المالك.

DPDN وCHOD - يختلفان في مقدار تكاليف خدمة الديون (قرض الرهن العقاري).

الدخل الإجمالي المحتمل.عند تشكيل VDP، من الضروري الانتباه إلى المعلمات الرئيسية التالية المستخدمة في حساب تكلفة الكائن:

الحساب الصحيح لمساحة الكائن، كقيمة محسوبة؛

التحديد الصحيح لسعر الإيجار بناءً على المساحة المختارة من العقار؛

التحقق من إدراج تكاليف المرافق في أسعار الإيجار من قبل نظائرها (مع الأخذ في الاعتبار تكاليف المرافق، باستثناء تكاليف المرافق) والتحقق من وجود عبء في شكل عقد إيجار طويل الأجل.

أنواع مناطق المنشأة:

المساحة الإجمالية المقاسة - تشمل كامل المساحة الداخلية لجميع طوابق المبنى؛

إجمالي المساحة القابلة للتأجير - إجمالي المساحة المقاسة للمبنى مطروحًا منها الفتحات الرأسية الرئيسية (مثل أعمدة المصاعد والتهوية والسلالم)؛

المنطقة المشتركة للمبنى، أو المنطقة العامة للمبنى (Building Common Area)، هي مساحة المبنى المخصصة للاستخدام المشترك من قبل جميع مستأجري المبنى، ولكنها غير متضمنة في المناطق المكتبية ومناطق البيع بالتجزئة (القاعة الرئيسية للمبنى، ممرات الحريق في الطابق الأول، إلخ.)؛

المساحة القابلة للاستخدام هي المساحة القابلة للتأجير من المبنى، باستثناء المناطق المشتركة في الطوابق وجميع المناطق المشتركة في المبنى.

خسر الإيجاريشملالخسائر الناجمة عن عدم السداد والتحميل الزائد، والتي تؤخذ في الاعتبار كقيم فعلية بناءً على بيانات العميل والقيم متوسطة المدى.

إذا تم الكشف عن التحميل الزائد، فمن الضروري تحليل أسباب ذلك. النقطة الأساسية هي الاستحالة الموضوعية لتحميل كائن ما، على سبيل المثال، بنسبة 75% (عند مستوى التحميل الحالي البالغ 25%)، نظرًا لخصائصه المحددة. يمكن أن يؤدي التقليل من تقدير هذا العامل أو النظر فيه بشكل غير صحيح إلى المبالغة في تقدير تكلفة الكائن.

نفقات التشغيل

وتجدر الإشارة إلى أن المصادر قد تستخدم مبادئ مختلفة لتشكيل نفقات التشغيل.

لتحديد مقدار نفقات التشغيل، يمكن للمثمن استخدام كل من متوسط ​​مؤشر السوق (نطاق قيم المؤشرات) لهذه النفقات (مطلق محدد لكل وحدة قياس كائن التقييم أو نسبة إلى قيمة دخل الكائن) للسوق الجزء الذي ينتمي إليه موضوع التقييم، بالإضافة إلى تحليل كل عنصر على حدة لنفقات التشغيل الخاصة بموضوع التقييم.

نفقات التشغيل لكل 1 متر مربع من الكائن، كقاعدة عامة، تتوافق مع متوسط ​​السوق، وإلا فمن الضروري التحليل بسبب العوامل التي يوجد بها انحراف عن متوسط ​​مستوى السوق وأسباب هذا الانحراف.

يمكن تصنيف نفقات التشغيل - النفقات الدورية لضمان الأداء الطبيعي للممتلكات وإعادة إنتاج الدخل الإجمالي الفعلي - إلى واحدة من ثلاث مجموعات:

سعر ثابت؛

النفقات المتغيرة:

تكاليف الاستبدال.

تشمل النفقات الثابتة النفقات التي لا تعتمد على معدل إشغال المنشأة. على سبيل المثال، مدفوعات الضرائب (ضريبة الأملاك، الضريبة أو مدفوعات الأراضي، وما إلى ذلك).

تشمل المتغيرات التكاليف المرتبطة بكثافة استخدام المنشأة ومستوى الخدمات المقدمة:

تكاليف الإدارة؛

نفقات إبرام اتفاقيات الإيجار.

أجور موظفي الخدمة؛

النفقات الجماعية؛

تكاليف التنظيف؛

تكاليف التشغيل والإصلاح؛

نفقات صيانة الأراضي وموقف السيارات؛

تكاليف الأمن، الخ.

في كثير من الأحيان نواجه مفهوم تكاليف التشغيل، وهو ما يعني:

التكاليف المرتبطة بالحفاظ على الأداء الطبيعي لهياكل البناء؛

التكاليف المرتبطة بالحفاظ على أداء تصميم الأنظمة الهندسية، مع مراعاة استبدال المعدات الفاشلة؛

نفقات أمن المبنى والمباني، وتسييج المبنى والمناطق المحيطة به، وإزالة الثلوج وتنظيف الأسطح، وتنظيف النوافذ؛

تكاليف المرافق، الخ.

عند تحديد مقدار نفقات التشغيل، ينبغي للمرء أن "يبدأ" من متوسط ​​قيمتها السوقية (يمكن استخدام حصة الدخل الداخلي أو الدخل الداخلي كقيمة مرجعية).

الموقف النموذجي هو عندما يعلن المالك أن مبلغ النفقات أقل بكثير من متوسط ​​السوق. وفي هذه الحالة، يجب على المثمن إجراء تحليل مفصل لتحديد سبب تخفيض التكلفة.

على سبيل المثال، إذا قام المالك ببناء غرفة المرجل الخاصة به وبالتالي حقق انخفاضًا كبيرًا في التكاليف، فيجب التأكيد على ذلك في التقرير ويجب إجراء جميع الحسابات اللازمة بشكل صحيح، مع أخذ هذه الحقيقة في الاعتبار.

بالإضافة إلى ذلك، إذا تم تحديد هذه الحقيقة، فمن الضروري النظر بمزيد من التفصيل في المشكلة المتعلقة بتكوين الكتلة الجانبية (على سبيل المثال، قد يكون من المستحسن ضمان غرفة المرجل بشكل إضافي، بما في ذلك المعدات).

سؤال منفصل هو ما إذا كان سيتم تضمين فواتير الخدمات في المبلغ الإجمالي أم لا. وتجدر الإشارة إلى أنه لا يوجد رأي واضح حول هذه المسألة، في حين طورت الأسواق الإقليمية المختلفة ممارساتها الخاصة عند إبرام اتفاقيات الإيجار. ومع ذلك، فمن الضروري الانتباه إلى وجود ممارسة قضائية بشأن مسألة إدراج المرافق المتعلقة بتشغيل العقار في الإيجار.

وفقًا لرسالة المعلومات الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي "مراجعة ممارسة حل النزاعات المتعلقة بالإيجار" بتاريخ 11 يناير 2002، المجلد رقم 66: "الإيجار لا يشمل مدفوعات الإيجار" استخدام المرافق فيما يتعلق بتشغيل العقار." من المفترض أنه سيتم سداد نفقات المرافق والتشغيل والإدارة بموجب اتفاقية خدمة منفصلة. الإيجار هو دفعة مباشرة لمالك العقار مقابل الاستفادة من الخصائص المفيدة للشيء (العقار). المرافق والمدفوعات الأخرى المدرجة هي تكاليف صيانة الممتلكات المؤجرة، والتي يمكن تخصيصها بموجب اتفاقية الإيجار لكل من المستأجر والمؤجر (البند 2 من المادة 616 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

الدخل الإجمالي الفعلي- هذا هو الدخل الإجمالي المحتمل مطروحًا منه الخسائر الناجمة عن المساحة الخاملة التي لا يمكن استئجارها ومتأخرات الإيجار، بالإضافة إلى الدخل الآخر من الاستخدام العادي للسوق للعقار (على سبيل المثال، الدخل من مواقف السيارات المدفوعة الأجر أو المرائب).

DVD = PVD - الخسائر + المصاريف الأخرى

يجب أن يعكس إجمالي الدخل الفعلي الوضع الحقيقي من حيث المستوى الحالي لعبء العمل في المنشأة.

تشمل تكاليف الاستبدال الاستبدال الدوري للأجزاء البالية من الهيكل. تشمل هذه المكونات:

الأسقف والأرضيات وعناصر البناء الأخرى ذات عمر الخدمة القصير:

التركيبات والأجهزة الصحية والكهربائية؛

معدات ميكانيكية؛

ممرات المشاة وطرق الوصول وما إلى ذلك؛

نفقات الإصلاحات التجميلية للمباني المستأجرة قبل انتقال المستأجر الجديد إليها، إذا تم دفع تكاليف الإصلاحات من قبل المالك.

عند تقييم القيمة السوقية، يتم أخذ تكاليف الاستبدال في الاعتبار سواء حدثت بالفعل خلال فترة الاحتفاظ أم لا.

تجدر الإشارة إلى أنه كلما كانت سنة تشغيل العقار "أقدم"، كلما زادت أهمية مبلغ تكاليف الاستبدال في الحسابات.

صافي دخل التشغيل - إجمالي الدخل الفعلي ناقصًا مصاريف التشغيل (OR) للسنة (باستثناء الاستهلاك والإطفاء).

عند التحقق من صحة النتيجة التي تم الحصول عليها، يكون من المفيد في بعض الأحيان استخدام متوسط ​​قيمة حصة صافي دخل التشغيل في إجمالي الدخل المحتمل بناءً على نوع الكائن (المكاتب، التجزئة، المستودعات) وحالته الفنية (سنة البناء ، إصلاحات كبيرة، وما إلى ذلك).

تسمح القيمة التي تم الحصول عليها للكائن المقدر بالتوصل إلى نتيجة حول درجة "كفاية" القيمة المشكلة للقيمة السوقية للكائن.

حساب العائد على رأس المال (أسعار الخصم)

يمكن إجراء الحساب باستخدام طريقة البناء التراكمي وطريقة استخراج السوق.

حساب العائد على رأس المال (الارتداد) في نهاية فترة التنبؤ

إن تحديد قيمة كائن ما في نهاية فترة التنبؤ يفترض مسبقًا فهمًا لما سيحدث للكائن بعد ذلك.

في معظم الحالات، يتم استخدام نموذج النمو المستدام:

الارتداد؛

صافي الدخل التشغيلي في أول فترة ما بعد التوقعات؛

معدل العائد على رأس المال؛

استقرار معدل نمو الدخل.

النهج الذي يمكن استخدامه أيضًا هو التنبؤ بسعر البيع الأكثر ترجيحًا في نهاية فترة التنبؤ بناءً على أسعار البيع الحالية و (أو) المتوقعة في السوق للعقارات المماثلة بحلول نهاية فترة التنبؤ.

مع الأخذ في الاعتبار أن هذه النقطة تصبح ذات أهمية أساسية إذا كان موضوع التقييم مهترئًا بدرجة كافية وفي نهاية فترة التنبؤ، استنادًا إلى السوق الحالي و (أو) المتوقع، فقد يتوقف بحلول نهاية فترة التنبؤ أن تكون موجود. ومن الواضح، في هذه الحالة، أنه من المستحسن استخدام النمو المستدام.

حساب القيمة السوقية للعقار من خلال جمع القيم الحالية للتدفقات خلال فترة التنبؤ والقيمة الحالية لقيمة ما بعد التنبؤ

ولتكوين رأي صحيح حول القيمة الحالية للتدفقات النقدية، ينصح باستخدام عوامل الخصم لمنتصف الفترة

القيمة النهائية للعقار في إطار نهج الدخل هي مجموع القيم الحالية للتدفقات النقدية للفترات المتوقعة وما بعد التنبؤ.

طريقة رسملة الدخل

طريقة الرسملة هي حالة خاصة من طريقة التدفق النقدي المخصوم.

يتم استخدام طريقة رسملة الدخل إذا:

· أن تكون تدفقات الدخل مستقرة على مدى فترة طويلة وإيجابية؛

· تنمو مصادر الدخل بوتيرة ثابتة.

والنتيجة التي يتم الحصول عليها بهذه الطريقة هي قيمة العقار بأكمله، والذي يتكون من تكلفة المباني والهياكل وتكلفة الأرض.

يتم تحديد قيمة العقار بقسمة صافي الدخل التشغيلي على نسبة الرسملة.

تتضمن طريقة رسملة الدخل تنفيذ الإجراءات التالية:

تحديد صافي الدخل التشغيلي المتوقع؛

حساب نسبة الرسملة.

تحديد قيمة العقار عن طريق قسمة صافي القيمة الحالية على نسبة الرسملة.

تم الإشارة أعلاه إلى النقاط الرئيسية التي يجب الانتباه إليها عند حساب صافي الدخل التشغيلي (عند النظر في طريقة التدفق النقدي المخصوم). دعونا نلقي نظرة فاحصة على حساب نسبة الرسملة.

معدل الرسملةيتكون من جزأين:

1. معدل الخصم (معدل العائد على الاستثمار)، وهو التعويض الذي يجب دفعه للمستثمر مقابل استخدام الأموال، مع مراعاة عامل المخاطرة والعوامل الأخرى المرتبطة باستثمارات محددة.

2. معايير رأس المال، أي. سداد الاستثمار الأولي. علاوة على ذلك، فإن هذا العنصر من نسبة الرسملة لا ينطبق إلا على الجزء القابل للاستهلاك من الأصول (أي على المباني والمنشآت، ولكن ليس على الأراضي، التي لا تخضع للاستهلاك).

يتم تحديد معدل العائد على رأس المال باستخدام طريقة البناء التراكمي.

معدل العائد على رأس المال (معدل الخصم) = = معدل العائد الخالي من المخاطر + علاوة المخاطر + قسط انخفاض سيولة العقارات + قسط إدارة الاستثمار.

علماً أن إدارة الاستثمارات العقارية تعتبر نشاطاً أكثر تعقيداً وخطورة من إدارة الاستثمارات في الأصول المالية، مما يستلزم الحاجة إلى قسط إضافي.

ومن الناحية العملية، يرتبط استخدام منطق الحساب هذا بـ "شروط" كبيرة في تكوين الجزء الإثباتي.

مثل نسبة الخلو من المخاطريمكنك استخدام متوسط ​​العائد الفعلي حتى تاريخ استحقاق السندات الحكومية طويلة الأجل للاتحاد الروسي والتي تتراوح فترة استحقاقها من 10 إلى 14 عامًا.

كقاعدة عامة، في الممارسة العملية، يتم تقييم علاوة المخاطر المدرجة فيما يتعلق بالممتلكات المختارة من قبل الخبراء. ومع ذلك فمن المستحسن تشكيل قاعدة تعتمد على السوق الإقليمية واستخلاص هذه التعديلات مع الأخذ بعين الاعتبار خصوصيات السوق.

علاوة السيولة المنخفضةتأخذ العقارات في الاعتبار استحالة العائد الفوري للاستثمارات التي تتم في العقارات. عند تحديد مبلغ التعديل لانخفاض السيولة، ننطلق من فرضية أن فترة انكشاف الشيء منذ لحظة طرحه للبيع طويلة. كلما كان الاستثمار أكثر خطورة وتعقيدا، كلما كان يتطلب إدارة أكثر كفاءة.

جائزة إدارة الاستثماريتقلب بشكل رئيسي من 1٪ إلى 5٪. يُنصح بحساب علاوة إدارة الاستثمار مع الأخذ في الاعتبار معدل النقص في الاستخدام والخسائر عند تحصيل دفعات الإيجار.

حساب المكونات المختلفة لعلاوة المخاطر:

علاوة السيولة المنخفضة تأخذ في الاعتبار استحالة الاستثمار، وبحسب تقديرات الخبراء من معظم المصادر، يتم أخذها عادة عند مستوى 3-5 نقاط مئوية؛

قسط التأمين على مخاطر الاستثمار في العقارات يأخذ في الاعتبار إمكانية الخسارة العرضية لقيمة المستهلك للكائن ويمكن قبوله بمبلغ معيار مساهمات التأمين في شركات التأمين بأعلى فئة من الموثوقية؛

يتم تحديد علاوة إدارة الاستثمار من خلال الأخذ في الاعتبار أنه كلما كانت الاستثمارات أكثر خطورة وتعقيدًا، كلما زادت كفاءة إدارتها، مما يعني ارتفاع قيمة هذه العلاوة.

يمكن حساب معدل العائد على رأس المال بإحدى الطرق الثلاث التالية.

عائد القسط الثابت لرأس المال (طريقة الحلقة)؛

عائد رأس المال على أساس صندوق الإحلال ومعدل العائد على الاستثمار (طريقة إنوود). يطلق عليه أحيانًا طريقة المعاش.

عائد رأس المال على أساس صندوق التعويضات وسعر الفائدة الخالية من المخاطر (طريقة هوكسلد).

دعونا نعطي وصفا موجزا لكل من هذه الأساليب.

طريقة الحلبة .تعتبر هذه الطريقة مناسبة للاستخدام عندما يكون من المتوقع سداد المبلغ الأصلي على أقساط متساوية. يتم حساب معدل العائد السنوي على رأس المال بقسمة 100% من قيمة الأصل على عمره الإنتاجي المتبقي، أي. إنه مقلوب عمر خدمة الأصل. وفي هذه الحالة، يعتبر أنه لا يتم إعادة استثمار الأموال المخصصة لصندوق التعويضات. تأخذ صيغة نسبة الرسملة الشكل التالي:

Rk = طريق + 1/ن، حيث:

n هي الحياة الاقتصادية المتبقية.

طريقة إنووديستخدم إذا تم إعادة استثمار عائد رأس المال بمعدل العائد على الاستثمار. في هذه الحالة، يكون معدل العائد كأحد مكونات نسبة الرسملة مساويًا لعامل صندوق الاستبدال بنفس سعر الفائدة كما هو الحال بالنسبة للاستثمارات:

Rk = R + SFF(n,Y)، حيث:

SFF - عامل صندوق التعويضات؛

Y = R - معدل العائد على الاستثمار.

طريقة هوسكولديتم استخدامه في الحالات التي يكون فيها معدل العائد على الاستثمار الأولي مرتفعًا إلى حد ما، مما يجعل إعادة الاستثمار بنفس المعدل غير مرجح. بالنسبة للأموال المعاد استثمارها، من المفترض أنه سيتم استلام الدخل بمعدل خالي من المخاطر:

Rk = R + SFF(n,Yb)، حيث:

Yb - سعر الفائدة الخالي من المخاطر.

يتم الحصول على أقل معدل عائد باستخدام طريقة Inwood، وأعلى معدل عائد يتم الحصول عليه باستخدام طريقة Ring. عندما ينخفض ​​سعر الأصل، بغض النظر عما إذا كان معدل العائد يتم حسابه باستخدام طريقة Ring أو Hoskold أو Inwood، فإن معدل العائد على الاستثمار يكون أقل من معدل الرسملة Rk > R.

تعتبر طريقة Rint أكثر قابلية للتطبيق على الكائنات "القديمة".

هناك طريقة أخرى لحساب نسبة الرسملة وهي طريقة ضغط السوق (طريقة استخراج السوق).

في طريقة ضغط السوقولا توجد محاسبة منفصلة للعائد على رأس المال والعائد على رأس المال، ولا يؤخذ معدل نمو الدخل في الاعتبار بشكل منفصل. وتؤخذ هذه المكونات في الاعتبار في نسبة الرسملة الإجمالية على أساس "شامل" ولا تحتاج إلى تحليل منفصل، وهو ما يعد إحدى مزايا هذه الطريقة.

بناءً على بيانات السوق حول أسعار المبيعات وقيم صافي قيمة الأصول للعقارات المماثلة، يتم حساب معدلات الرسملة باستخدام الصيغة التالية:

حيث CHOD هو صافي الدخل التشغيلي للكائن التناظري رقم i؛

Vi هو سعر بيع الكائن التناظري i.

إن حساب نسبة الرسملة باستخدام طريقة ضغط السوق يسمح للمرء بتقليل موضوعية المثمن إلى الحد الأدنى. وبالإضافة إلى ذلك، فإن نسبة الرسملة المحددة بهذه الطريقة تأخذ في الاعتبار معدل عائد رأس المال والتغيرات المتوقعة في قيمة الأشياء المماثلة - على أساس شامل. وبناء على ذلك، ليست هناك حاجة لإجراء حساب منفصل لهذه المكونات من نسبة الرسملة، والخطأ في حسابه باستخدام الطريقة التراكمية يمكن أن يؤثر بشكل كبير على النتيجة. والخطأ المتراكم في الطريقة التراكمية لتحديد المخاطر يمكن أن يؤثر بشكل أكبر على النتيجة.

عند تحديد نسبة الرسملة، من الضروري أيضًا الانتباه إلى مراعاة المكون الضريبي (إذا كان NIR قبل الضريبة، فيجب حساب نسبة الرسملة للدخل قبل الضريبة: أو العكس، NIR ونسبة الرسملة يتم احتسابها على أنها "بعد الضريبة").

عند اختيار تقنية وحساب طريقة ضغط السوق (الاستخراج)، من المهم إنشاء معلومات بشكل صحيح عن صافي دخل التشغيل وسعر مبيعات نظائرها.

عند استخدام نهج الدخل، عليك الانتباه إلى النقاط التالية:

الامتثال لسعر الإيجار المستخدم في حساب سعر الإيجار السوقي للعقارات المماثلة؛

يجب أن تكون المعلومات حول نظائر أسعار الإيجار مدعومة بإشارة إلى المصادر التي تم الحصول عليها منها، في شكل يمكن الوصول إليه للتحقق. ويجب أن يكون التقرير مصحوبًا بنسخ مطبوعة من قواعد بيانات الشركات العقارية أو نسخ من صفحات المطبوعات التي تحتوي على إعلانات لتأجير أشياء مماثلة؛

ولا ينبغي أن يكون المعدل المتوقع لنمو أسعار الإيجارات على المدى الطويل مرتفعا بشكل غير معقول، حتى مع النمو المحلي الحالي. ويمكن استخدام معدل نمو الإنتاج الصناعي كدليل؛

لا ينبغي استخدام معدل خصم أو معدل رسملة منخفض بشكل غير معقول في الحسابات. كمعيار للمقارنة، يمكن استخدام نسبة الإيجار السنوي لكل متر مربع إلى سعر العرض/البيع لمساحة 1 متر مربع من العقارات المماثلة؛

لا يجوز إضافة القيمة المحسوبة بشكل منفصل لقطعة الأرض إلى قيمة العقار المحسوبة بطريقة الدخل.

التوفيق بين النتائج

يتم تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم على أنها القيمة المتوسطة المرجحة بين نتائج الحسابات التي تم الحصول عليها في إطار الدخل والتكلفة والنهج المقارنة.

يعكس نهج التكلفة مقدار الأموال اللازمة لإنشاء كائن مشابه للكائن الذي يتم تقييمه في الظروف الحديثة، ولكنه لا يعكس رد فعل السوق على هذه الأصول. إن النتيجة التي تم الحصول عليها من خلال نهج التكلفة، إذا أخذ المثمن في الاعتبار بشكل صحيح عامل البلى الخارجي، يجب أن تكون قريبة جدًا من النتائج التي تم الحصول عليها من خلال الأساليب الأخرى.

يتيح لك النهج المقارن في ظروف السوق تحديد قيمة العقار الذي يتم تقييمه بدقة أكبر إذا كانت هناك نظائر مناسبة متاحة في السوق. يجب أن تكون حصة نتائج هذا النهج في السوق المتقدمة أكبر.

يعتمد نهج الدخل على البيانات المتعلقة بأسعار الإيجار للعقارات المماثلة، وتسمح لنا قاعدة البيانات المقدمة لمعدلات الإيجار للعقارات المماثلة في السوق المتقدمة بالتعرف بشكل كامل على تأثير عوامل التسعير على أسعار الإيجار الحالية. ومع ذلك، فإن دخل الدخل يأتي مع مخاطر في التنبؤ بالأرباح المستقبلية. وينبغي أن يكون وزن نتائج هذا النهج أقل من (أو يساوي) نتائج النهج المقارن.

النقاط الأساسية التي يجب الانتباه إليها عند الاتفاق على النتائج:

إجراء الوزن بشكل صحيح إذا كان هناك اختلاف كبير في النتائج؛ ويمكن اعتبار التكلفة مختلفة عن نتيجة النهج الأكثر ملاءمة إذا كانت قيمتها تتعارض مع نتائج الأساليب الأخرى؛

ليست هناك حاجة لتنفيذ الترجيح باستخدام إجراءات معقدة مثل التحليل الهرمي. في معظم الحالات، يكون حساب المتوسط ​​البسيط كافيًا، لأنه إذا لم تكن هناك تناقضات في النتائج التي تم الحصول عليها بطرق مختلفة، فلن يكون لإجراء الوزن تأثير كبير على النتيجة النهائية.

تجدر الإشارة إلى أن دوافع اللاعبين في سوق العقارات يمكن أن تكون متعددة الاتجاهات، اعتمادًا على الإجراءات الإضافية المتعلقة بموضوع الصفقة.

بالنسبة لـ "لاعب" محتمل في سوق بيع وشراء العقارات، هناك إجراءان ممكنان:

الاستحواذ على شيء ما ثم إعادة بيعه لاحقًا (في سوق "مُسخن")، على سبيل المثال، سوق سوتشي في عام 2007 حتى اتخاذ القرار بإقامة الألعاب الأولمبية الشتوية؛

شراء عقار بغرض شراء تدفق نقدي مستقر.

عند إجراء تقييم لأغراض الضمانات، يجب أولاً وقبل كل شيء، أن يستند إلى نتائج النهج الذي سيكون أكثر ملاءمة فيما يتعلق بالوضع العملي المحدد.

لا يمكن أن تختلف النتائج التي تم الحصول عليها باستخدام الأساليب الفردية بشكل كبير عن بعضها البعض - ويشير وجود هذه الحقيقة في التقرير إلى عدم صحة مراعاة العوامل المهمة في إطار الدخل أو التكلفة أو الأساليب المقارنة.

التقييم لأغراض الضمانات هو إجراء يسمح لك بتحديد القيمة السوقية الحالية لعقار الضمان وفهم العلاقة الموضوعية بين حجم الضمان ومبلغ القرض المقدم، والذي يناسب المقترض والمقرض. بالإضافة إلى ذلك، يمكن إجراء هذا النوع من التقييم لحل النزاعات بين أطراف المعاملة الائتمانية الناشئة نتيجة حبس الرهن العقاري المرهون.

عملية تقييم العقارات للحصول على ضمانات

إن تقييم العقارات لأغراض الضمان له خصائصه الخاصة، ويرجع ذلك في المقام الأول إلى حقيقة أن ثلاثة أطراف تشارك في هذه العملية:

• مؤسسة مصرفية - الدائن؛
• مستعير؛
• مثمن خبير مستقل.

وفي الوقت نفسه، يهتم البنك الدائن بتحديد السعر الحقيقي للعقار المقدم كضمان وتقييم المخاطر المرتبطة بإصدار أموال القروض. ومن مصلحة المقترض الحصول على الحد الأقصى لمبلغ القرض للأصل المقدم. تكمن خصوصية تقييم الممتلكات لغرض الضمان في أن الخبير المستقل في هذه الحالة يحمي المصالح التجارية لكلا الطرفين ويضمن شفافية المعاملة الائتمانية.

يتم تقييم الممتلكات لأغراض الضمان على عدة مراحل:

1. يتم الاتفاق على الشروط المرجعية مع المقترض وممثل المؤسسة المصرفية؛
   • يتم تحديد موضوع التقييم ونوع القيمة التي يتم تحديدها؛
   • يتم تحديد الحقوق والأعباء الحالية؛
   • يتم الإشارة إلى الأساليب والأساليب التي سيتم استخدامها لتقييم العقارات المضمونة بضمانات؛
   • يتم تحديد الافتراضات والشروط التقييدية؛
   • ويتم تحديد الكمية المطلوبة من المعلومات والإطار الزمني اللازم لتنفيذ إجراءات التقييم.
2. جمع ومعالجة المعلومات الواردة؛

   يقوم مثمن خبير أو مجموعة من المثمنين بجمع الوثائق اللازمة وتحليل البيانات التي تم الحصول عليها. أثناء فحص العقارات، قد يتم تحديد التناقضات في التصميم (أو الخصائص الأخرى للعقار) مع المعلومات المعروضة في مستندات الملكية. في مثل هذه الحالة، من أجل إعداد تقرير الخبراء والحصول على قرض، يصبح من الضروري إجراء التغييرات المناسبة على الوثائق.

3. تقييم مبنى (هيكل)، شقة، منزل خاص، مبنى، قطعة أرض؛

   يتم تحديد القيمة السوقية أو التصفية أو أي قيمة أخرى باستخدام الأساليب والأساليب الموضوعة في المرحلة الأولى.

4. يتم تنسيق النتائج التي تم الحصول عليها باستخدام طرق مختلفة؛
5. يتم إنشاء تقرير عن تقييم العقارات لأغراض الضمانات وتقديمه إلى الأطراف وفقًا للاتفاقية.

من يمكنه إجراء تقييم مستقل؟

يحق لشركات التقييم والمثمنين المستقلين تقييم العقارات لأغراض الضمان:

• الحصول على المؤهلات المناسبة؛
• هم أعضاء نشطون في إحدى منظمات المثمنين ذاتية التنظيم؛
• وقد تأمين مسؤوليتهم المهنية.

بالإضافة إلى المعايير المذكورة أعلاه، من المهم أيضًا الانتباه إلى اعتماد الشركة أو المثمن في البنك الذي تخطط للحصول على القرض فيه.

• تقييم موضوعي للقيمة السوقية للعقار للحصول على قرض وفق المتطلبات القانونية والمعايير الدولية والمصرفية؛
• تقديم الاستشارات مجانًا؛
• القدرة على الأمر بتحديد قيمة أي أصول لأغراض مختلفة. يمكن للعملاء الوصول إلى خدمات تقييم الأسهم والمشاريع الاستثمارية والشركات والمجمعات العقارية والعقارات التجارية والسكنية وقطع الأراضي والأصول غير الملموسة وغيرها من الأصول؛
• حساب أولي مجاني للقيمة المقدرة لأي أصول؛
• تحليل السيولة وفترة التعرض المقدرة؛
• تحليل السوق العقاري الذي ينتمي إليه العقار الذي يتم تقييمه.

يعد تقييم الممتلكات للحصول على ضمان للبنك وسيلة لمعرفة السعر الحالي للضمانات العقارية، وكذلك حساب النسبة المثلى لأموال القروض المقدمة والضمانات. يهتم العديد من المقترضين بما إذا كان تقييم الضمان مطلوبًا؟ للإجابة على هذا السؤال، تجدر الإشارة إلى أنه لن تقوم أي مؤسسة مصرفية بإصدار قرض دون معلومات حول السعر الموضوعي للضمان العقاري. كما يلزم أيضًا تقييم الضمان في حالة وجود نزاعات بين أطراف المعاملة الائتمانية.

ميزات تقييم الممتلكات الضمانية

يتميز تقييم ضمانات الإقراض بميزات معينة يتم تحديدها من خلال حقيقة أن طرفين مهتمين بالتقييم:

• مستعير؛
• البنك الدائن.

وفي الوقت نفسه، تحتاج المؤسسة المصرفية إلى الحصول على معلومات موضوعية حول قيمة الأصول التي توفر ضمانات لسداد القروض، وكذلك تحديد مستوى المخاطر المحتملة. من مصلحة المقترض الحصول على الحد الأقصى من أموال القرض المضمونة بممتلكاته.

في هذه الحالة، يتم تقييم الممتلكات لأغراض الضمان من قبل خبير مستقل من أجل حماية المصالح العقارية لكلا الطرفين وضمان شفافية المعاملة الائتمانية.

إجراءات التقييم

عادةً ما يتم إجراء التقييم لأغراض الضمانات وفقًا للخوارزمية التالية:

1. يتم الاتفاق على تفاصيل الاتفاقية مع المقترض وممثل البنك المعتمد.
   • يتم تحديد موضوع التقييم.
   • يتم إثبات وجود الحقوق والأعباء القائمة.
   • ويشار إلى أساليب وأساليب تقييم الضمانات.
   • يشار إلى الافتراضات والقيود.
   • يتم تحديد مدة إجراء التقييم وكمية المعلومات حول الكائن الذي يجب الحصول عليه.
2. يتم جمع المعلومات الواردة وتحليلها.
   يقوم متخصص مستقل في تقييم الضمانات أو فريق من المثمنين الخبراء بما يلي:
   • تفتيش الممتلكات؛
   • جمع الوثائق اللازمة؛
   • تحليل حالة السوق.
   • تحديد العوامل الرئيسية التي تؤثر على قيمة العقار الذي يتم تقييمه؛
   • معالجة البيانات المستلمة.
   عند فحص العقار، قد يتم اكتشاف تناقضات في التصميم (أو الخصائص الأخرى) من خلال المعلومات المعروضة في جواز السفر الفني أو في المستندات التي تؤكد الملكية. إذا تم تحديد هذه التناقضات، يصبح من الضروري إجراء التغييرات المناسبة على الوثائق.
3. يتم إجراء تقييم للأصول لأغراض الضمان، ويتم خلاله تحديد قيمة السوق أو التصفية أو القيمة الأخرى وفقاً للمنهجية المحددة في المرحلة الأولى.
4. تتم مقارنة النتائج التي تم الحصول عليها باستخدام طرق مختلفة.
5. يتم إعداد رأي الخبراء (التقرير) الذي يعرض القيمة السوقية لتقييم الضمانات.
6. يتم تقديم التقرير إلى أطراف العقد.

طرق التقييم

قد تتضمن إجراءات تقييم الضمانات استخدام مجموعة متنوعة من تقنيات التقييم، والتي يتم استخدامها في إطار ثلاث طرق:

1. غالي. يتم حساب قيمة الأصل من خلال تحليل التكاليف المطلوبة لإنشاء أو استعادة كائن له خصائص ووظائف مماثلة.
   في هذه الحالة، يمكن استخدام طرق مختلفة لحساب التكلفة:
   • وحدة المقارنة؛
   • مسح كمي
   • انهيار حسب المكونات.
   • تحديد التكلفة التقديرية.
2. مقارنة. يتم تقييم الضمانات (العقارات) بناءً على معلومات حول أسعار السوق للأشياء المتطابقة أو المشابهة. وفي الوقت نفسه، يتم استخدام المعلومات المتعلقة بالعروض الحالية في السوق، وكذلك المعاملات المكتملة مؤخرًا، للتحليل.
3. مربحة. يتم احتساب التكلفة بناءً على طرق تتيح لك التنبؤ بمستوى الدخل من امتلاك شيء ما في المستقبل.
   يُنصح باستخدام هذه الطريقة في حالة استيفاء الشروط التالية:
   • الشيء المقدر يدر دخلاً؛
   • من الممكن تقديم تنبؤات موثوقة للربحية المستقبلية.
   يأخذ المثمن الخبير في الاعتبار جميع الخيارات الممكنة لتحقيق الربح:
   • استغلال؛
   • الإيجار قصير الأجل أو طويل الأجل؛
   • إعادة البيع.

ومن الجدير بالذكر أن الأساليب الأكثر ملاءمة يتم تحديدها من قبل المثمن بناءً على خصائص حالة معينة. في هذه الحالة، باستخدام الأساليب المذكورة أعلاه، يمكن تنفيذها