இணை நோக்கங்களுக்காக நிறுவன சொத்தின் மதிப்பீடு. வழிமுறை பரிந்துரைகள் “இணை நோக்கங்களுக்காக சொத்து சொத்துக்களின் மதிப்பீடு. மதிப்பீட்டாளருக்கும் வங்கிக்கும் இடையிலான தொடர்புக்கான பரிந்துரைக்கப்பட்ட நடைமுறை

எந்த மதிப்பீட்டை நீங்கள் நம்ப வேண்டும்?

வாடிக்கையாளர் சொத்து மதிப்பீட்டில் ஒரு சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரிடமிருந்து ஒரு அறிக்கையைக் கொண்டுவருகிறார். கிட்டத்தட்ட 10 மில்லியன் ரூபிள். உரிமத்தின் நகல் மற்றும் சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரின் பொறுப்புக் காப்பீட்டை உறுதிப்படுத்தும் காப்பீட்டுக் கொள்கையின் நகல் ஆகியவை அறிக்கையுடன் இணைக்கப்பட்டுள்ளன. மில்லியன் டாலர் பொருள்களை மதிப்பிடும் மதிப்பீட்டாளருக்கு பொறுப்பின் அளவு மட்டுமே மிகவும் அபத்தமானது - 100 ஆயிரம் ரூபிள். மேலும், இது ஒரு பொதுவான பொறுப்பு, மற்றும் ஒரு வழக்குக்கான பொறுப்பு பொதுவாக மிகக் குறைவு - 10 ஆயிரம் ரூபிள். நீங்கள் சிந்திக்காமல் இருக்க முடியாது: மில்லியன் டாலர் பொருட்களை மதிப்பிடும் பணியை நீங்கள் எடுக்கும் அனுபவமிக்க மதிப்பீட்டாளராக நீங்கள் இருந்தால், உங்கள் பொறுப்பை ஏன் மலிவாக மதிப்பிட்டீர்கள்? உங்களை நீங்கள் நம்பவில்லையா? முன்னதாக ஒரு பொறியாளர் ஒரு பாலத்தை வடிவமைத்து கட்டியிருந்தால், முதல் ரயில் அதன் வழியாக செல்லும் போது அவரே இந்த பாலத்தின் கீழ் நின்றார் - அவரது மூளையில் ஒரு ஹேக் வேலை இல்லை என்று தனது வாழ்க்கையுடன் உத்தரவாதம் அளித்தார். இங்கே - 10 ஆயிரம் ரூபிள். மதிப்பீட்டாளர் தளத்திற்குச் செல்லவில்லை-அறிக்கையில் ஒரு புகைப்படம் கூட இல்லை. அவர் அதை தொழில்நுட்ப பாஸ்போர்ட் மூலம் மட்டுமே மதிப்பீடு செய்ய முடியும், அவர் அதைப் பார்த்திருந்தால் மட்டுமே, இல்லையெனில் அவர் அதை வெறுமனே "வரைந்திருக்கலாம்".

மூலம், மதிப்பிடப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட்டின் பாதுகாப்பில் வழங்கப்பட்ட கடனில், அசல் தொகையை திருப்பிச் செலுத்தாமல் இருந்தது. சொத்தை ஜப்தி செய்வதே குறியாக இருந்தது. இரண்டாவது மதிப்பீடு செய்யப்பட்டது. இது ஏற்கனவே மற்றொரு மதிப்பீட்டாளரால் மேற்கொள்ளப்பட்டது. நீங்கள் என்ன நினைப்பீர்கள்? வித்தியாசம் இரட்டிப்புக்கு மேல். எதை போல் உள்ளது?

இரண்டாவது மதிப்பீடு சரியானது என்று நினைக்கிறீர்களா? அது எப்படி இருந்தாலும் பரவாயில்லை. வங்கி ஏற்றுக்கொண்ட விலையில் சொத்து விற்கப்படவில்லை - அசல் மதிப்பீட்டை விட நான்கு மடங்கு குறைவு. மூலம், மிகவும் பொதுவான வழக்கில், அடமானப் பொருளின் மதிப்பீடு ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சட்டத்தின்படி அடமானம் கொள்பவருக்கும் அடமானத்திற்கும் இடையிலான ஒப்பந்தத்தின் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது (பிரிவு 3, பிரிவு 9 கூட்டாட்சி சட்டம் "அடமானத்தில் (ரியல் எஸ்டேட் உறுதிமொழி)"). மேலும் பல சந்தர்ப்பங்களில் மட்டுமே ஒரு சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரின் சேவைகளை நாட வேண்டியது அவசியம். குறிப்பாக, அடமானங்களை பதிவு செய்யும் போது (கட்டுரை 14).

"1. அடமானங்களின் மாநில பதிவை மேற்கொள்ளும் அமைப்பால் அசல் அடமானத்திற்கு வழங்கும்போது அடமானத்தில் இருக்க வேண்டும்:

9) அடமானம் நிறுவப்பட்ட சொத்தின் பண மதிப்பு, மற்றும் ஒரு அடமானத்தை நிறுவுவது சட்டத்தால் கட்டாயமாக இருக்கும் சந்தர்ப்பங்களில், மதிப்பீட்டாளரின் முடிவின் மூலம் உறுதிசெய்யப்பட்ட சொத்தின் பண மதிப்பு...”

எவ்வாறாயினும், மதிப்பீட்டாளரின் பங்கேற்பின் அவசியத்தை சட்டம் நேரடியாகக் குறிப்பிடாத சந்தர்ப்பங்களில் கூட, கடன் நிறுவனங்கள் பிணையமாக ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட தனிப்பட்ட பொருட்களின் மதிப்பீட்டைப் பற்றி வாடிக்கையாளர்கள் தெரிவிக்க வேண்டும், மேலும் இங்கே சிரமம் அவர்களின் "ஒற்றை இயல்பு" மற்றும் குறைந்த பணப்புழக்கம். அதே நேரத்தில், ஒரு சுயாதீன நிபுணரால் மேற்கொள்ளப்படும் மதிப்பீடு, பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில், ஒரு வழிகாட்டியாக மட்டுமே செயல்படுகிறது மற்றும் ஆக்கிரமிப்பு செய்ய முடியாத ஒரு ஃபெடிஷ் அல்ல.

மதிப்பீட்டு அறிக்கையைப் பார்த்த பிறகு, நீங்கள் வாடிக்கையாளரிடம்: "இல்லை, தோழர்களே, இது வேலை செய்யாது" என்று அடிக்கடி நிகழ்கிறது. மதிப்பீட்டாளரிடம் ஓடி, அவரை வங்கிக்கு அழைத்து வந்து, மதிப்பீட்டின் சரியான தன்மையை நிரூபிக்க, அவர் வாயில் நுரைக்கத் தொடங்குவார் என்று நினைக்கிறீர்களா? எதுவும் நடக்கவில்லை. "தோழர்கள்" வெளியேறி அரை நாள் கழித்து அல்லது அடுத்த நாள் அதே மதிப்பீட்டாளரிடமிருந்து ஒன்றரை மடங்கு குறைவான மதிப்பீட்டைக் கொண்டு ஒரு அறிக்கையைக் கொண்டு வருகிறார்கள். இந்த மதிப்பீட்டாளர்களை நான் கண்ணில் பார்க்க விரும்புகிறேன்...

அல்லது மற்றொரு உதாரணம். வைப்பு - மிட்டாய் உபகரணங்கள். இது ஒரு வருடத்திற்கு முன்பு அடகு வைத்தவரால் வாங்கப்பட்டது, புதியதல்ல, ஆனால் பயன்படுத்தப்பட்டது. ஆவணங்களின்படி, விலை அத்தகையது. மதிப்பீட்டாளர் ஒரு வருடம் கழித்து - கடன் விண்ணப்பத்தை சமர்ப்பிக்கும் முன்பு - உபகரணங்களை இரண்டு மடங்கு அதிகமாக மதிப்பிடுகிறார். கடன் வழங்குபவர்கள், நிச்சயமாக, மகிழ்ச்சியாக உள்ளனர்: கிட்டத்தட்ட இரண்டு மடங்கு கடன் வழங்கப்படலாம். மேலும் கடன் இரண்டு மடங்கு அதிகமாக இருப்பதால், நீங்கள் அதிக வட்டி எடுக்கலாம் என்று அர்த்தம். மேலும் நீங்கள் அவர்களுடன் எவ்வளவு வாதிட்டாலும் அது பயனற்றது.

நாங்கள் வரிக் குறியீட்டை நம்பினால், ஒரு வருடத்திற்கு முன்பு நடந்த பரிவர்த்தனைக்கு தரப்பினரால் சுட்டிக்காட்டப்பட்ட விலை, மாறாக நிரூபிக்கப்படும் வரை சந்தை விலைக்கு ஒத்திருக்கிறது என்று கருத வேண்டும் (ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் வரிக் குறியீட்டின் பிரிவு 40):

“கட்டுரை 40. வரி நோக்கங்களுக்காக பொருட்கள், வேலைகள் அல்லது சேவைகளின் விலையை நிர்ணயம் செய்வதற்கான கோட்பாடுகள்

1. வரி அதிகாரிகள், வரி கணக்கீட்டின் முழுமையைக் கட்டுப்படுத்தும் போது, ​​பின்வரும் சந்தர்ப்பங்களில் மட்டுமே பரிவர்த்தனைகளுக்கான விலைகளின் பயன்பாட்டின் சரியான தன்மையை சரிபார்க்க உரிமை உண்டு:

1) பொருட்கள் பரிமாற்றம் (பண்டமாற்று) பரிவர்த்தனைகளுக்கு;

3) ஒரே மாதிரியான (ஒரே மாதிரியான) பொருட்களுக்கு (வேலைகள், சேவைகள்) குறுகிய காலத்திற்குள் வரி செலுத்துவோர் விண்ணப்பிக்கும் விலைகளின் மட்டத்திலிருந்து 20 சதவிகிதத்திற்கும் மேல் அல்லது கீழ்நோக்கி விலகல் இருந்தால்.

3. இந்த கட்டுரையின் 4-11 பத்திகளில் வழங்கப்பட்டுள்ள விதிகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு சந்தை விலை தீர்மானிக்கப்படுகிறது. இந்த வழக்கில், தொடர்புடைய அல்லாத தரப்பினரிடையே பரிவர்த்தனைகளை முடிக்கும்போது வழக்கமான விலை பிரீமியங்கள் அல்லது தள்ளுபடிகள் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகின்றன. குறிப்பாக, இதனால் ஏற்படும் தள்ளுபடிகள்:

பொருட்களுக்கான நுகர்வோர் தேவையில் பருவகால மற்றும் பிற ஏற்ற இறக்கங்கள் (வேலைகள், சேவைகள்);

பொருட்களின் தரம் அல்லது பிற நுகர்வோர் பண்புகள் இழப்பு;

காலாவதியாகும் (காலாவதி தேதி தோராயமாக) அடுக்கு வாழ்க்கை அல்லது பொருட்களின் விற்பனை;

சந்தைப்படுத்தல் கொள்கை, சந்தைகளுக்கு ஒப்புமை இல்லாத புதிய தயாரிப்புகளை விளம்பரப்படுத்தும் போது, ​​அத்துடன் பொருட்களை (வேலைகள், சேவைகள்) புதிய சந்தைகளுக்கு மேம்படுத்தும் போது;

சோதனை மாதிரிகள் மற்றும் பொருட்களின் மாதிரிகளை நுகர்வோர்களுடன் பழக்கப்படுத்துதல்.

4. பொருட்களுக்கான சந்தை (வேலை, சேவைகள்) இந்த பொருட்களின் (வேலை, சேவைகள்) புழக்கத்தின் கோளமாக அங்கீகரிக்கப்பட்டுள்ளது, இது வாங்குபவரின் (விற்பனையாளரின்) தயாரிப்பை (வேலை, சேவை) உண்மையில் வாங்கும் (விற்பனை) திறனின் அடிப்படையில் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. ) குறிப்பிடத்தக்க கூடுதல் செலவுகள் இல்லாமல் வாங்குபவருக்கு நெருக்கமான சந்தையில் (விற்பனையாளர்) ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் பிரதேசத்தில் அல்லது ரஷ்ய கூட்டமைப்புக்கு வெளியே.

6. பொருட்களின் அடையாளத்தை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது, குறிப்பாக, அவற்றின் உடல் பண்புகள், சந்தையில் தரம் மற்றும் நற்பெயர், பிறந்த நாடு மற்றும் உற்பத்தியாளர். பொருட்களின் அடையாளத்தை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​அவற்றின் தோற்றத்தில் சிறிய வேறுபாடுகள் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படாது.

7. பொருட்களின் ஒரே மாதிரியான தன்மையை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​அவற்றின் தரம், வர்த்தக முத்திரையின் இருப்பு, சந்தையில் நற்பெயர் மற்றும் பிறப்பிடமான நாடு ஆகியவை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகின்றன.

8. ஒரு தயாரிப்பு, வேலை அல்லது சேவையின் சந்தை விலைகளை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​இந்த தயாரிப்பு, வேலை அல்லது சேவையை ஒரே மாதிரியான (ஒரே மாதிரியான) பொருட்கள், வேலை அல்லது சேவைகள் ஆகியவற்றின் விற்பனையின் போது முடிக்கப்பட்ட பரிவர்த்தனைகள் பற்றிய தகவல்கள் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகின்றன. குறிப்பாக, வழங்கப்பட்ட பொருட்களின் அளவு (தொகுதி) போன்ற பரிவர்த்தனை விதிமுறைகள் (உதாரணமாக, ஒரு சரக்கின் அளவு), கடமைகளை நிறைவேற்றுவதற்கான காலக்கெடு, இந்த வகையான பரிவர்த்தனைகளில் பொதுவாகப் பயன்படுத்தப்படும் கட்டண விதிமுறைகள் மற்றும் பிற நியாயமான நிபந்தனைகள் பாதிப்பு விலைகள் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகின்றன.

இந்த விஷயத்தில், ஒரே மாதிரியான (மற்றும் அவை இல்லாத நிலையில், ஒரே மாதிரியான) பொருட்கள், வேலைகள் அல்லது சேவைகளின் சந்தையில் பரிவர்த்தனைகளின் விதிமுறைகள் அத்தகைய நிபந்தனைகளுக்கு இடையிலான வேறுபாடு அத்தகைய பொருட்கள், வேலைகள் அல்லது சேவைகளின் விலையை கணிசமாக பாதிக்கவில்லை என்றால் ஒப்பிடத்தக்கதாக அங்கீகரிக்கப்படும். , அல்லது திருத்தங்கள் மூலம் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளலாம்.

10. அடுத்தடுத்த விற்பனை விலை முறையைப் பயன்படுத்த இயலாது என்றால் (குறிப்பாக, வாங்குபவரால் விற்கப்படும் பொருட்கள், வேலை அல்லது சேவைகளின் விலை குறித்த தகவல்கள் இல்லாத நிலையில்), செலவு முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது, இதில் சந்தை விலை விற்பனையாளரால் விற்கப்படும் பொருட்கள், வேலை அல்லது சேவைகள் உற்பத்தி செய்யப்பட்ட பொருட்களின் கூட்டுத்தொகை மற்றும் இந்த செயல்பாட்டுத் துறைக்கான வழக்கமான லாபம் என தீர்மானிக்கப்படுகிறது. இந்த வழக்கில், வழக்கமாக இதுபோன்ற சந்தர்ப்பங்களில் உற்பத்தி (கொள்முதல்) மற்றும் (அல்லது) பொருட்கள், வேலைகள் அல்லது சேவைகளின் விற்பனைக்கான நேரடி மற்றும் மறைமுக செலவுகள், போக்குவரத்து, சேமிப்பு, காப்பீடு மற்றும் பிற ஒத்த செலவுகளுக்கான வழக்கமான செலவுகள் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகின்றன.

11. ஒரு வழக்கைக் கருத்தில் கொள்ளும்போது, ​​இந்த கட்டுரையின் 4-11 பத்திகளில் பட்டியலிடப்பட்டுள்ள சூழ்நிலைகளுக்கு மட்டுப்படுத்தப்படாமல், பரிவர்த்தனையின் முடிவுகளைத் தீர்மானிப்பதற்கான எந்தவொரு சூழ்நிலையையும் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள நீதிமன்றத்திற்கு உரிமை உண்டு.

13. இந்த கட்டுரையின் பத்திகள் 3 மற்றும் 10 இல் வழங்கப்பட்டுள்ள விதிகள், எதிர்கால பரிவர்த்தனைகளின் நிதிக் கருவிகளின் சந்தை விலைகள் மற்றும் பத்திரங்களின் சந்தை விலைகளை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​இந்த குறியீட்டின் "லாபம் ( வருமானம்) நிறுவனங்களின் வரி."

எங்கள் விஷயத்தில், சந்தை விலை நிலை தொடர்பாக யாரும் எதிர்மாறாக எதையும் நிரூபிக்கவில்லை. உபகரணங்கள் அரிதானவை: நகரத்தில் ஒரே ஒரு மிட்டாய் நிறுவனம் மட்டுமே உள்ளது; அது ஒவ்வொரு நாளும் அத்தகைய உபகரணங்களை வாங்குவதில்லை, எனவே அதை ஒத்த பரிவர்த்தனைகளுடன் ஒப்பிட முடியாது.

இந்த பொருட்களுக்கான தேவை அதிகரிப்பதன் காரணமாக விலைகள் உயரக்கூடும் என்பது தெளிவாகிறது, ஆனால் எங்கள் விஷயத்தில் இந்த காரணம் கவனத்திற்கு தகுதியற்றது, ஏனென்றால் வெறித்தனமான தேவை இல்லாத கிட்டத்தட்ட ஒரு தயாரிப்புடன் நாங்கள் கையாளுகிறோம்.

கூடுதலாக, பணவீக்கம் பொருட்களின் விலைகளை உயர்த்துகிறது. இந்த காரணம் கவனத்திற்குரியது. ஆனால் நிகழ்வுகள் கடந்த நூற்றாண்டின் 90 களின் முற்பகுதியில் நடைபெறவில்லை, விகிதங்கள் "வானத்தின் உச்சத்தை" அடைந்தபோது - 240% மற்றும் அதற்கு மேல். எனவே, பணவீக்கம் தேய்மானத்தை ஈடுகட்டினாலும், ஆண்டுக்கு 100% கூடுதல் வருமானத்தை வழங்கவில்லை. இது மாறிவிடும், இந்த உபகரணத்தை விற்று ஆண்டுக்கு 100% பெறுங்கள் - லாபம் மோசமாக இல்லை. அந்த விலைக்கு உபகரணங்கள் விற்கப்படுமா என்பது சந்தேகமே. ஒரு பொருளை இணை வைப்பதற்கான மதிப்பீட்டிற்கு விற்பனை தேவையில்லை என்பதால், நீங்கள் வருடத்திற்கு குறைந்தது 300% வரையலாம். மேலும் அவர்கள் வரைகிறார்கள்.

உண்மை, இங்கே இன்னும் ஒரு சூழ்நிலை உள்ளது. ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் வரிக் குறியீட்டின் 40 வது பிரிவுக்குத் திரும்புவோம். கோட்பாட்டில், வரி அதிகாரிகள் இதற்கு நேர்மாறாக நிரூபிக்க வேண்டும் - பரிவர்த்தனை விலை சந்தை நிலைக்கு ஒத்துப்போகவில்லை - ஏனெனில் அவர்களுக்கு கூடுதல் வரி மற்றும் அபராதங்களில் ஆர்வம் உள்ளது. ஆயினும்கூட, நடைமுறையில், உரிமையாளர் சில நேரங்களில் பரிவர்த்தனை விலை சந்தை நிலைக்கு ஒத்துப்போகவில்லை என்பதை நிரூபிக்க முயற்சிக்கிறார், மேலும் அவர் இதை வங்கிக்கு நிரூபிக்கிறார், வரி அதிகாரிகளுக்கு அல்ல. அவர்களுக்கு நேர்மாறாகச் சொல்வார். ஒரு பொருளை பிணையமாக வழங்குவதன் மூலம், அதன் சந்தை விலையை நிர்ணயிப்பது ஒரு சிறிய பணி அல்ல, அத்தகைய அடமானம் கொள்பவர் பொருளின் சந்தை விலை ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டதை விட கணிசமாக அதிகமாக இருப்பதாக வாதிடுவார். ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட விலை வரி அதிகாரிகளுக்கானது என்று அவர்கள் கூறுகிறார்கள், ஆனால் உண்மையில், ஒப்பந்தத்தை விட அதிகமாக பணம் செலுத்தப்பட்டது. எனவே, இது சந்தை விலை என்று அவர்கள் கூறுகிறார்கள் - மதிப்பீட்டாளர் அதை உறுதிப்படுத்துவது ஒன்றும் இல்லை.

எனவே, பிணையத்தின் விலை ஒப்பந்த விலைக்கு சமமாக "வாவ்" என்ற அடிப்படையில் அவருக்கு கடன் வழங்கப்பட வேண்டும். இது மதிப்புக்குரியது அல்ல என்று கடன் குழுவின் உறுப்பினர்களை நம்ப வைப்பது எப்போதும் சாத்தியமில்லை. ஒப்பந்த விலையை குறைத்து மதிப்பிடுவதற்கு மேலே குறிப்பிடப்பட்ட காரணம் உண்மையில் நிகழலாம் என்பதை மறுக்க முடியாது.

கேள்வி என்னவென்றால், ஒரு கடன் நிறுவனம் இத்தகைய நடைமுறைகளில் ஈடுபடுவது எப்படி அனுமதிக்கப்படுகிறது? ஒவ்வொரு வங்கியும் இதைத் தானே தீர்மானிக்கிறது. இது மரியாதைக்குரிய விஷயம். ஒருமுறை பொய் சொன்னால் யார் நம்புவார்கள்? விலையைக் குறைத்த, அதாவது அரசை உண்மையில் ஏமாற்றிய அடமானக்காரர், சந்தர்ப்பத்தில் உங்களை ஏமாற்ற மாட்டார் என்பதில் உறுதியாக இருக்கிறீர்களா?

மதிப்பீட்டாளருக்கும் இதற்கும் என்ன சம்பந்தம் என்று நீங்கள் கேட்கலாம். ஒருவேளை அவர் ஒப்பந்த விலை, அல்லது கட்டண ஆவணங்கள் அல்லது விலைப்பட்டியல் ஆகியவற்றைப் பார்க்கவில்லை, ஆனால் சொத்தின் உரிமையாளர் சொன்னதை வெறுமனே நம்பினாரா? இது மதிப்பீட்டாளருக்கு எந்தக் கடனையும் வழங்காது, ஏனென்றால் ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட் பிரிவு 161 இல் சட்டமன்ற உறுப்பினர் தங்களுக்கும் குடிமக்களுக்கும் இடையில் சட்டப்பூர்வ நிறுவனங்களின் பரிவர்த்தனைகள் செய்யப்பட வேண்டிய விதிமுறையை நிறுவியது ஒன்றும் இல்லை. நோட்டரிசேஷன் தேவைப்படும் பரிவர்த்தனைகளைத் தவிர, எளிமையான எழுத்து வடிவம். எனவே அவர் அவர்களைப் பார்க்க வேண்டியிருந்தது. மேலும் அங்கு என்ன விலை குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது என்பதை அவர் பார்த்து அறிந்திருந்தால், ஆனால் அது ஒரு புள்ளிவிவர "வெளிப்புறம்" என்று கருதினால், இது அவரை ஒரு குறிப்பிட்ட வழியில் வகைப்படுத்துகிறது.

நாங்கள் பரிசீலிக்கும் உபகரணங்களைப் பொறுத்தவரை, கடன் வெற்றிகரமாகத் திரும்பப் பெறப்பட்டது, மேலும் கடன் வழங்குபவர்கள் விரும்பியபடி அதிக வட்டி உண்மையில் சேகரிக்கப்பட்டது, ஆனால் அடுத்த ஆய்வின் போது மதிப்பீட்டின் படி பிணையத்தை ஏற்றுக்கொள்வது தொடர்பாக நாங்கள் ஒரு கருத்தைப் பார்த்தோம். சுயாதீன மதிப்பீட்டாளர் என்று அழைக்கப்படுபவர். கடன் வழங்குபவர்கள் தங்களை நியாயப்படுத்த முயன்றனர், இது சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரின் தவறு, அவர்தான் தங்களை "விபசாரத்திற்கு" வழிநடத்தினார். இருப்பினும், இந்த பாவம் எங்கள் மீது குற்றம் சாட்டப்பட்டது, மதிப்பீட்டாளர் மீது அல்ல, மற்றும் கருத்து ஆய்வு அறிக்கையில் இருந்தது.

வாடிக்கையாளரைப் புரிந்து கொள்ள முடியும்: ஒவ்வொருவரும் தங்கள் பொருளை அதிக விலையில் மதிப்பிட விரும்புகிறார்கள். நீங்கள் பார்க்கிறீர்கள், நீங்கள் ஒரு பெரிய கடனைக் கேட்கலாம்.

நீங்கள் மதிப்பீட்டாளரையும் புரிந்து கொள்ள முடியும் - நீங்கள் "வரைய" இல்லை என்றால், அவர்களின் பொருட்களை மதிப்பீடு செய்ய யார் உங்களிடம் வருவார்கள். கடைசி முயற்சியாக, ஒரு சிறிய தொகைக்கு பொறுப்புக் காப்பீட்டில் உங்களை நீங்களே காப்பீடு செய்யலாம்.

எனவே, மதிப்பீடு தொடர்பான புறநிலை பற்றி மட்டுமே பேச முடிந்தால், அதிகமாகவோ அல்லது குறைவாகவோ புறநிலையாக மதிப்பீடு செய்யும் உங்கள் சொந்த தகுதியான மதிப்பீட்டாளர் அவசியம் என்று மாறிவிடும். ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பாக, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் செயலில் பங்குபெறும் நிறுவனத்துடன் ஒரு ஒப்பந்தத்தில் நுழைவது மிகவும் பயனுள்ளதாகத் தெரிகிறது, இது ஒரு மதிப்பீட்டுப் பிரிவு அல்லது ஒரு நட்பு மதிப்பீட்டு நிறுவனத்தைக் கொண்டுள்ளது. இந்த ஒப்பந்தத்தின்படி, சொத்தின் மதிப்பாய்வு தேவைப்படும் வாடிக்கையாளர்களின் ஓட்டத்தை ஒப்பந்தத்தின் கீழ் பங்குதாரருக்கு அனுப்ப வங்கி உறுதியளிக்கிறது. அதன் பங்கிற்கு, வங்கி பங்குதாரர், ஒரு சொத்தை முன்கூட்டியே அடைத்தால், அதை ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடிய காலக்கெடுவிற்குள் (ஒப்பந்தத்தில் நிறுவப்பட்டது) மற்றும் மதிப்பீட்டு அறிக்கையில் உள்ள விலைக்கு இசைவான விலையில் விற்கிறார். வங்கி நம்பிக்கையுடன் இருக்கும் இந்த மதிப்பீட்டாளரிடமிருந்து மட்டுமே மதிப்பீட்டு அறிக்கைகளை வங்கி ஏற்றுக்கொள்கிறது என்று அனைத்து அடமானக்காரர்களுக்கும் சொல்லுங்கள். நீங்கள் விரும்பவில்லை என்றால், அது உங்கள் விருப்பம்.

ஆனால் ஒரு பத்து ரூபாய் கடன் வாங்குபவர்களைக் கொண்ட ஒரு வங்கி மட்டுமே இந்த வழியில் நியாயப்படுத்த முடியும். வேறுபட்ட நிலையில் இருக்கும் வங்கிகள் வாடிக்கையாளரின் வழியைப் பின்பற்ற வேண்டும் மற்றும் எந்தவொரு அறிக்கையையும் ஏற்க வேண்டும், குறிப்பாக வாடிக்கையாளர் தனது மதிப்பை அறிந்திருந்தால். இந்த வழக்கில், எஞ்சியிருப்பது இணை குணகத்திற்கு பேரம் பேசுவதுதான். ஆனால் வழக்கு வழக்கில், இது சிறந்த வழி அல்ல. ஒரு புறநிலை அறிக்கையிலிருந்து தொடங்குவது நல்லது. அதன் புறநிலையை எவ்வாறு மதிப்பிடுவது?

என் கருத்துப்படி, இங்கே ஒரே ஒரு வழி மட்டுமே உள்ளது - வங்கியில், அதன் கிளைகளில், சுயாதீனமாக கடன் வழங்குவதற்கான உரிமை வழங்கப்பட்டால், பிணையத்தை மதிப்பிடுவதற்கான அடிப்படை முறைகளைப் பற்றிய புரிதலைக் கொண்ட ஒரு நபராவது இருக்க வேண்டும்.

நான் பரிசீலிக்க விரும்பும் பல்வேறு இணை பொருள்களின் மதிப்பீடு தொடர்பான கேள்விகள் இவை.

சந்தை மதிப்பு ஏன் தேவைப்படுகிறது?

மதிப்பீட்டாளர் வழக்கமாக அறிக்கையில் சொத்தின் சந்தை மதிப்புக்கு ஒரு புள்ளிவிவரத்தைக் கொடுக்கிறார். ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்பு என்பது, ஒரு போட்டி மற்றும் திறந்த சந்தையில் உள்ள விற்பனையானது நியாயமான பரிவர்த்தனையில் உள்ளார்ந்த அனைத்து நிபந்தனைகளுக்கும் உட்பட்டு, பெறக்கூடிய மிக உயர்ந்த பண விலையாக பொதுவாக புரிந்து கொள்ளப்படுகிறது. இந்த விஷயத்தில், வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவர் இருவரும் இந்த விஷயத்தைப் பற்றிய அறிவுடன் நியாயமான முறையில் செயல்படுகிறார்கள் என்று நம்பப்படுகிறது, மேலும் பரிவர்த்தனையின் விலை வெளிப்புற ஊக்கங்களால் பாதிக்கப்படாது. அதாவது, இது கருதப்படுகிறது:

· ஒரு தரப்பினர் பொருளை அந்நியப்படுத்த வேண்டிய கட்டாயம் இல்லை, மற்ற தரப்பினர் அதைப் பெற வேண்டிய கட்டாயம் இல்லை;

தரப்பினர் பரிவர்த்தனையின் விஷயத்தை நன்கு அறிந்திருக்கிறார்கள், தேவையான அறிவைக் கொண்டுள்ளனர், நியாயமான முறையில் கவனமாக இருக்கிறார்கள் மற்றும் தங்கள் சொந்த நலன்களுக்காக செயல்படுகிறார்கள்;

· பொருள் பொது சலுகையின் வடிவத்தில் திறந்த சந்தையில் வைக்கப்படுகிறது;

· பரிவர்த்தனையை முடிக்க எந்த தரப்பினரும் வற்புறுத்தவில்லை;

· பணம் பணமாக வழங்கப்படும்.

ஒரு திறந்த மற்றும் போட்டி சந்தையின் அனுமானம், போதுமான எண்ணிக்கையிலான வாங்குபவர்கள் மற்றும் போட்டி சொத்துக்களை விற்பவர்கள் இந்த சந்தையில் தொடர்பு கொள்கிறார்கள், மேலும் சொத்து சாத்தியமான வாங்குபவருக்கு "பரிச்சயமானது" என்று நம்புவதற்கு அடிப்படையை வழங்குகிறது.

எவ்வாறாயினும், சந்தை மதிப்பு என்பது நடைமுறையில் அடைய முடியாத ஒரு சிறந்ததாக இருப்பதாக அனுபவம் தெரிவிக்கிறது, ஏனெனில் அதன் வரையறையில் சேர்க்கப்பட்டுள்ள அனுமானங்கள் ஒரு உண்மையான பரிவர்த்தனையில் தொடர்ந்து மீறப்படுகின்றன. இதற்கு பல உதாரணங்கள் உள்ளன. கடன் ஒப்பந்தத்தின் விதிமுறைகளை நிறைவேற்ற கடனாளியால் உண்மையான தோல்வி ஏற்பட்டால், கடனாளியின் முக்கிய கடமையை கடனாளியை திருப்திப்படுத்த ஒரே வழி அதன் அந்நியப்படுத்தல் மட்டுமே பிணையத்தை அந்நியப்படுத்த ஒரு தரப்பினருக்கு கடமைப்படவில்லை என்று ஒருவர் எவ்வாறு கருத முடியும்? ஒரு தரப்பினர் சட்டத்தின் மூலம் பொருளை அந்நியப்படுத்துவதற்குத் தள்ளப்பட்டால், ஒருவேளை நீதித்துறை மற்றும் அமலாக்க அதிகாரிகளின் நபரிடம், பிணையத்தில் முன்கூட்டியே பறிமுதல் செய்யும்போது, ​​கட்சி தொடர்பாக வற்புறுத்தல் இல்லாததைப் பற்றி நாம் எவ்வாறு பேச முடியும்? ஒரு குறிப்பிட்ட பொருளை பிணையமாக ஏற்றுக்கொள்ளும் வங்கி, பரிவர்த்தனையின் விஷயத்தைப் பற்றி நன்கு அறிந்த மற்றும் இந்த விஷயத்தைப் பற்றி தேவையான அறிவைக் கொண்ட ஒரு தரப்பினராகக் கருதப்படுவது சாத்தியமா, குறிப்பாக பெடரல் சட்டம் “வங்கிகள் மற்றும் வங்கி நடவடிக்கைகள்” உற்பத்தி, வர்த்தகம் மற்றும் காப்பீட்டு நடவடிக்கைகளில் ஈடுபடுவதை கடன் நிறுவனத்தை தடைசெய்கிறதா? வங்கியின் ஊழியர்கள், சட்டப்படி, உரிமையாளருடன் ஒப்பிடும்போது சில விஷயங்களைப் பற்றி ஒப்பீட்டளவில் மோசமான புரிதலைக் கொண்டிருக்க வேண்டும், ஆனால் கோஸ்மா ப்ருட்கோவ் கூறியது போல், அவரது கருத்துக்கள் பலவீனமாக இருப்பதால் அல்ல, ஆனால் இந்த விஷயங்கள் வரம்பில் சேர்க்கப்படவில்லை. அவரது கருத்துக்கள்.

கடனை திருப்பிச் செலுத்தாமல், ரியல் எஸ்டேட் விற்பனைக்கு முந்தைய தயாரிப்பிற்கான ஆவணங்களை வழங்க திட்டவட்டமாக மறுத்த ஒரு வாடிக்கையாளர் எனக்கு நினைவிருக்கிறது. கட்டிடத்திற்கான வரி செலுத்தப்பட்டதா, நில வாடகை பாக்கி உள்ளதா (நிலம் நகராட்சியில் இருந்து குத்தகைக்கு எடுக்கப்பட்டது) போன்றவை எங்களுக்குத் தெரியாது. பரிவர்த்தனை விஷயத்தின் விழிப்புணர்வுக்காக இவ்வளவு! நீதிமன்ற அபராதத்தின் அச்சுறுத்தலின் கீழ் மட்டுமே, எங்கள் கோரிக்கையின் பேரில் வாடிக்கையாளர்-பிரதிவாதியை நீதிபதி தனிப்பட்ட முறையில் எச்சரித்தார், ஆவணங்கள் வழங்கப்பட்டன. மூலம், அடமானத்தால் பாதுகாக்கப்பட்ட கடன் ஒப்பந்தம் காலாவதியான பிறகு, சொத்தின் மதிப்பீட்டின் முடிவைத் தயாரித்த மதிப்பீட்டாளரும் இந்த தகவலைக் கொண்டிருக்கவில்லை.

சந்தை எப்போதும் திறந்த மற்றும் போட்டித்தன்மையுடன் இருக்கிறதா? எப்போதும் இல்லை, இருப்பினும், நிச்சயமாக, பணப்புழக்கம் விரும்பத்தக்கதாக இருக்கும் பொருட்களை பிணையமாக ஏற்றுக்கொள்வது வங்கியை மட்டுமே சார்ந்துள்ளது.

வரிச் சுமையைக் குறைப்பதற்கான காரணங்களுக்காகவோ அல்லது நோட்டரி சேவைகளுக்கான கட்டணத்தைக் குறைப்பதற்காகவோ, பரிவர்த்தனை செய்யும் போது ஒரு பொருளின் விலையைக் குறைக்கும் தந்திரங்கள் யாருக்குத் தெரியாது? எவ்வாறாயினும், ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளின் அறிவிப்பிற்கான கட்டணத்திற்கான மேல் வரம்பை நிறுவிய பின்னர் பிந்தைய சூழ்நிலை குறைவான பொருத்தமானதாக மாறியது.

"சோப்பு குமிழ்கள் வீசும்" எதிர் நிகழ்வுகளும் உள்ளன. ஒரு உன்னதமான உதாரணத்தை பேராசிரியர் ரிப்லி விவரித்தார். ரஷ்ய சட்டத்தை அறிந்த எவரும் இந்த உதாரணத்தை நமது யதார்த்தத்தின் நிலைமைகளுக்கு மாற்றியமைக்க முடியும். “நிறுவனம் A நான்கு நிறுவனங்களைக் கட்டுப்படுத்துகிறது - B, C, D மற்றும் E ஒவ்வொன்றும் $250 ஆயிரம் லாபத்தை அறிவிக்கின்றன. அதன் கட்டுப்பாட்டு நிறுவனங்களின் லாபத்தின் அடிப்படையில், நிறுவனம் A இயற்கையாகவே லாபத்தையும் அதன் பங்குகள் உயர்வையும் அறிவிக்கிறது. ரிப்லி வழங்கிய ஒப்புமை எளிமைப்படுத்தப்பட்டதாகத் தெரிகிறது, ஆனால் பொதுவான பொருள் தெளிவாக உள்ளது.

சொத்து மதிப்பீடு பல்வேறு நோக்கங்களுக்காக மேற்கொள்ளப்படலாம் (உதாரணமாக, கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனைகளை முடித்தல், அங்கீகரிக்கப்பட்ட மூலதனத்திற்கு பங்களிப்பு செய்தல், கடனைப் பெறுவதற்கு பிணையத்தை பதிவு செய்தல் போன்றவை). உறுதிமொழியைப் பதிவுசெய்வது தொடர்பான பொருள்களின் மதிப்பீட்டில் நாங்கள் முதன்மையாக ஆர்வமாக இருப்போம், மேலும், உறுதிமொழியின் விஷயத்தில் முன்கூட்டியே பறிமுதல் செய்யப்பட்டால், ஒரு கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனையின் சாத்தியமான நிறைவு தொடர்பான மதிப்பீட்டை மறைமுகமாக மதிப்பிடுவோம். ஒரு குறிப்பிட்ட அளவிற்கு மதிப்பீட்டின் நோக்கம் பொருளின் சந்தை மதிப்பை நிர்ணயிப்பதோடு தொடர்புடைய சில அனுமானங்களின் செல்லுபடியை பாதிக்கிறது. எனவே, ஒரு உறுதிமொழியை பதிவு செய்வதற்கான நோக்கத்திற்காக மதிப்பிடும்போது, ​​ஒரு தரப்பினர் பொருளை அந்நியப்படுத்த வேண்டிய கட்டாயம் இல்லை என்றும், மற்ற தரப்பினர் அதைப் பெற வேண்டிய கட்டாயம் இல்லை என்றும் கருதலாம், மேலும், அனைத்து நடவடிக்கைகளும் எடுக்கப்படுகின்றன. கடன் சரியான நேரத்தில் திருப்பிச் செலுத்தப்படுவதை உறுதி செய்ய (உதாரணமாக, சொத்து உரிமையாளரின் நிதி நிலை பகுப்பாய்வு செய்யப்படுகிறது). சொத்தை முன்கூட்டியே பறிமுதல் செய்தால், இந்த அனுமானம் நியாயப்படுத்தப்பட வாய்ப்பில்லை.

மேலே உள்ள அனைத்து காரணங்களுக்காக, உண்மையான பரிவர்த்தனை விலை பெரும்பாலும் நியாயமான, கூறப்படும் சந்தை மதிப்புடன் ஒத்துப்போவதில்லை. கேள்வி எழுகிறது: அத்தகைய சந்தை மதிப்பு ஏன் தேவைப்படுகிறது, இது வெளிப்படையாக ஒரு புனைகதை? இந்த விஷயத்தில் நாம் என்ன வகையான புறநிலை பற்றி பேசலாம்?

விற்பனையாளரும் வாங்குபவரும் பேரம் பேசக்கூடிய நம்பிக்கை இடைவெளியை அறிக்கையில் வழங்குவது சிறந்ததா என்று வாசகர் கேட்கலாம். துரதிர்ஷ்டவசமாக, பல காரணங்களுக்காக இது சாத்தியமில்லை.

முதலாவதாக, பரிவர்த்தனை ஒரு குறிப்பிட்ட மற்றும் குறிப்பிட்ட விலையில் முடிக்கப்பட வேண்டும்; தீவிர நிகழ்வுகளில், பத்திரங்களைப் போலவே, நீங்கள் குறிப்பிடலாம்: "அத்தகைய விலைக்கு அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட விலையில் விற்கவும்" அல்லது "அத்தகைய விலையில் அல்லது மலிவான விலையில் வாங்கவும்."

இரண்டாவதாக, வரம்பிற்குள் நீங்கள் நீண்ட நேரம் பேரம் பேசலாம், ஆனால் வரம்பிற்குள் ஒரு விலையில் உடன்படவில்லை. இந்த வழக்கில், இந்த இரண்டு எதிர் கட்சிகளுக்கும் இடையிலான பரிவர்த்தனை பத்திர சந்தையில் நடைபெறாது.

இறுதியாக, மூன்றாவதாக, ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் உச்ச நடுவர் நீதிமன்றத்தின் பிரீசிடியத்தின் ஜனவரி 15, 1998 எண் 26 தேதியிட்ட தகவல் கடிதத்தின் 6 வது பத்தியின் படி “விதிமுறைகளின் நடுவர் நீதிமன்றங்களால் விண்ணப்பம் தொடர்பான சர்ச்சைகளை பரிசீலிக்கும் நடைமுறையின் மதிப்பாய்வு உறுதிமொழியில் ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட்", ஆரம்ப விற்பனை விலைக்கான "ஆதரவு" சரியாக சந்தை விலை:

"6. அடகு வைத்தவருக்கும் உறுதிமொழி எடுப்பவருக்கும் இடையே தகராறு இருந்தால், அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தின் ஆரம்ப விற்பனை விலை இந்த சொத்தின் சந்தை விலையின் அடிப்படையில் நீதிமன்றத்தால் நிறுவப்பட்டது.

கடன் ஒப்பந்தத்தின் கீழ் பிரதிவாதியின் கடமைகளை நிறைவேற்ற உறுதியளிக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட்டை நீதித்துறை பறிமுதல் செய்வதற்கான வரையறுக்கப்பட்ட பொறுப்பு கூட்டாண்மைக்கு எதிராக ஒரு வணிக வங்கி நடுவர் நீதிமன்றத்தில் ஒரு கோரிக்கையை தாக்கல் செய்தது. கூட்டாண்மை கூறப்பட்ட தேவைகளின் உட்பொருளை எதிர்க்கவில்லை.

நீதிமன்றம் கண்டறிந்தபடி, உறுதிமொழி ஒப்பந்தத்தில் சொத்தின் விலையை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​​​கடன் மற்றும் வங்கியுடன் ஒப்பந்த உறவுகளை நிறுவும் காலத்தில் கடனாளியின் வேண்டுகோளின் பேரில் பெறப்பட்ட BTI சான்றிதழின் படி கட்சிகள் அதன் புத்தக மதிப்பிலிருந்து தொடர்ந்தன. உறுதிமொழி.

மேற்கூறிய சான்றிதழைப் பெற்றதிலிருந்து கடந்த காலத்தின் குறிப்பிடத்தக்க காலம் மற்றும் அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தின் உண்மையான விலை உயர்வு ஆகியவற்றைக் கருத்தில் கொண்டு, பிரதிவாதி விற்பனைக்கான ஆரம்ப விற்பனை விலையை நிறுவ நீதிமன்றத் தீர்ப்பிற்காக மனு செய்தார். பிராந்திய தடயவியல் ஆய்வகத்தின் முடிவுக்கு ஏற்ப உறுதியளிக்கப்பட்ட கட்டிடம். பிந்தையது, குறிப்பாக, உறுதிமொழி ஒப்பந்தத்தில் தரப்பினரால் கொடுக்கப்பட்ட மதிப்பீட்டை ஒப்பிடுகையில், உறுதிமொழிக்கு உட்பட்ட சொத்தின் சந்தை மதிப்பு அதிகரித்தது.

அந்த மனுவின் தகுதியை எதிர்த்த வாதியின் கூற்றுப்படி, அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தின் ஆரம்ப விற்பனை விலையை நீதிமன்ற தீர்ப்பில் நிறுவுதல், உறுதிமொழி ஒப்பந்தத்தில் அதன் மதிப்பீட்டிலிருந்து வேறுபட்டது, உறுதிமொழியின் அனுமதியின்றி அனுமதிக்கப்படாது.

வழக்கில் ஒரு முடிவை எடுக்கும்போது, ​​நடுவர் நீதிமன்றம் பின்வருவனவற்றிலிருந்து தொடர்ந்தது.

ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட் பிரிவு 350 இன் பத்தி 3 க்கு இணங்க, நீதிமன்றத்தில் உறுதிமொழியின் விஷயத்தில் முன்கூட்டியே பறிமுதல் செய்யப்பட்ட வழக்குகளில், நடுவர் நீதிமன்றம் பொது ஏலத்தில் விற்கப்படும் அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தின் ஆரம்ப விற்பனை விலையை நிறுவுகிறது. இது சம்பந்தமாக, உறுதிமொழியின் மதிப்பீட்டின் அடிப்படையில் உறுதிமொழி ஒப்பந்தத்தின் விதிமுறைகளை ஒருதலைப்பட்சமாக மாற்ற உறுதிமொழி எடுப்பவர் கூறப்படும் முயற்சி பற்றிய உறுதிமொழியின் வாதம் யதார்த்தத்துடன் ஒத்துப்போகவில்லை.

ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் நடுவர் நடைமுறைக் குறியீட்டின் பிரிவு 53 இன் தேவைகளின்படி, வழக்கில் பங்கேற்கும் ஒவ்வொரு நபரும் தனது கூற்றுகளுக்கு ஆதரவாக அவர் குறிப்பிடும் சூழ்நிலைகளை நிரூபிக்க வேண்டும். கூடுதலாக, அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தின் ஆரம்ப விற்பனை விலையின் குறிப்பைப் பற்றிய நீதிமன்றத்தின் முடிவு ஆவணப்படுத்தப்பட வேண்டும்.

எனவே, இந்த தகராறை பரிசீலிக்கும்போது, ​​உறுதிமொழி எடுப்பவர் தனது நிலைப்பாட்டின் செல்லுபடியை நிரூபிக்கவில்லை என்ற உண்மையை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு, உறுதிமொழி எடுப்பவர், மாறாக, பொருளின் பொருளின் மதிப்பில் மாற்றத்தைக் குறிக்கும் குறிப்பிட்ட ஆவணங்களை வழங்கினார். உறுதிமொழி, சமர்பிக்கப்பட்ட நிபுணர் கருத்துக்கு ஏற்ப விற்பனைக்கு உட்பட்ட சொத்தின் ஆரம்ப விற்பனை விலையை நிறுவுவதற்கான பிரதிவாதியின் கோரிக்கையை நடுவர் நீதிமன்றம் நியாயமான முறையில் வழங்கியது.

அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தை முன்கூட்டியே அடைப்பதற்கான முடிவை எடுக்கும்போது, ​​நடுவர் நீதிமன்றங்கள், அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தின் ஆரம்ப விற்பனை விலையின் நீதிமன்றத் தீர்ப்பில் உள்ள அறிகுறியை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும், இது விற்பனையின் போது அதன் சந்தை மதிப்பிலிருந்து கணிசமாக வேறுபடுகிறது. பின்னர் அமலாக்க உற்பத்தியின் போது கடன் வழங்குபவர் அல்லது கடனாளியின் உரிமைகளை மீறுவதற்கு வழிவகுக்கும்.

எனவே, எந்தவொரு ஆர்வமுள்ள தரப்பினரின் முன்முயற்சியில் இந்த மோதல்களைக் கருத்தில் கொள்ளும்போது, ​​உறுதிமொழி ஒப்பந்தத்தின் தரப்பினரால் செய்யப்பட்ட மதிப்பீட்டிலிருந்து உறுதிமொழிக்கு உட்பட்ட சொத்தின் சந்தை மதிப்பு கணிசமாக வேறுபடுகிறது என்பதற்கான சான்றுகள் சமர்ப்பிக்கப்பட்டால், உறுதிமொழி உடன்படிக்கையின் தரப்பினரின் மதிப்பீட்டைப் பொருட்படுத்தாமல், வழக்கில் பங்கேற்கும் நபர்களுக்கு நடுவர் நீதிமன்றம் வழங்கலாம், ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட முடிவை எடுக்கலாம் அல்லது முன்வைக்கப்பட்ட சான்றுகளின்படி அத்தகைய சொத்தின் ஆரம்ப விற்பனை விலையை நிர்ணயிக்கலாம்.

தகவல் கடிதத்தின் மேலே உள்ள பத்தி ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட் பிரிவு 350 இன் பத்தி 3 ஐ விளக்குகிறது:

"3. அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தின் ஆரம்ப விற்பனை விலை, ஏலம் தொடங்கும், நீதித்துறை நடவடிக்கைகளின் மூலம் சொத்துக்களை பறிமுதல் செய்யும் வழக்குகளில் நீதிமன்றத் தீர்ப்பின் மூலம் அல்லது பிற வழக்குகளில் அடமானம் எடுப்பவருக்கும் அடகு வைத்தவருக்கும் இடையிலான ஒப்பந்தத்தின் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

எனவே, அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தின் விற்பனை விலையை நிறுவுவதற்கான வழிமுறையை வரையறுக்காமல் சட்டமன்ற உறுப்பினர் பேசினாலும், ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் உச்ச நடுவர் நீதிமன்றம் இந்த விலையை சந்தை விலைக்கு ஒரு கண் கொண்டு அமைக்க வேண்டும் என்று பரிந்துரைக்கிறது. இங்கே ஒரு தெளிவற்ற சூழ்நிலை எழுகிறது: நடுவர் நீதிமன்றத்தின் நீதிபதி சட்டத்தை அறிந்திருக்க வேண்டும், ஆனால் தகுதியான மதிப்பீட்டாளராக இருக்க வேண்டிய அவசியமில்லை; அதே நேரத்தில், சர்ச்சைக்குரிய சூழ்நிலைகளில் ஆரம்ப விற்பனை விலையை அவர்தான் நிர்ணயிக்க வேண்டும். ஒரு உண்மையான சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரின் அறிக்கையின் அடிப்படையில் அவர் இதைச் செய்கிறார் என்று வைத்துக்கொள்வோம். பின்னர் நாங்கள் சுயாதீன மதிப்பீட்டாளர்களிடமிருந்து மூன்று அறிக்கைகளைப் பெறுகிறோம்: ஒரு தரப்பின் மதிப்பீட்டாளரிடமிருந்து ஒரு அறிக்கை, பொதுவாக அடமானம் வைப்பவர் (அறிக்கை கடன் வழங்குவதற்கும் உறுதிமொழியை பதிவு செய்வதற்கும் முன் செய்யப்படுகிறது), மற்ற தரப்பினரிடமிருந்து ஒரு மதிப்பீட்டாளரிடமிருந்து ஒரு அறிக்கை (ஆணை வங்கி கடன் சிக்கலாக மாறியது மற்றும் விஷயம் பிணையத்தில் பறிமுதல் செய்யப் போகிறது) மற்றும் நீதிமன்றத்தால் பணியமர்த்தப்பட்ட மதிப்பீட்டாளர் அறிக்கை. மூன்று அறிக்கைகளும் வெவ்வேறு சந்தை விலைகளைக் குறிக்கும். நீதிமன்றம் அதன் மதிப்பீட்டாளரின் அறிக்கையின் அடிப்படையில் ஒரு முடிவை எடுத்தால், சில சூழ்நிலைகளில், ரஷ்ய சிவில் கோட் பிரிவு 178 இல் வழங்கப்பட்ட அடிப்படையில் கட்சிகள் செய்த பரிவர்த்தனை செல்லாது என்று அங்கீகரிக்க கட்சிகளுக்கு காரணங்கள் இருக்கும். கூட்டமைப்பு, இருதரப்பு மறுசீரமைப்பைப் பயன்படுத்துகிறது:

“கட்டுரை 178. தவறான எண்ணத்தின் செல்வாக்கின் கீழ் செய்யப்பட்ட பரிவர்த்தனையின் செல்லாத தன்மை

1. பரிவர்த்தனையின் தன்மை அல்லது அடையாளம் அல்லது அதன் பொருளின் குணங்கள் பற்றிய தவறான கருத்து, அதன் நோக்கத்திற்காக அதைப் பயன்படுத்துவதற்கான வாய்ப்பைக் கணிசமாகக் குறைக்கிறது. பரிவர்த்தனைக்கான நோக்கங்கள் பற்றிய தவறான கருத்து குறிப்பிடத்தக்கது அல்ல.

2. கூடுதலாக, பரிவர்த்தனை செல்லாது என்று அறிவிக்கப்பட்ட தரப்பினருக்கு, மற்ற தரப்பினரின் தவறால் பிழை ஏற்பட்டது என்பதை நிரூபித்தால், அதற்கு ஏற்படும் உண்மையான சேதத்திற்கு மற்ற தரப்பினரிடமிருந்து இழப்பீடு கோர உரிமை உண்டு. இது நிரூபிக்கப்படாவிட்டால், பரிவர்த்தனை செல்லாது என்று அறிவிக்கப்பட்ட தரப்பினர், தவறு செய்தவரின் கட்டுப்பாட்டிற்கு அப்பாற்பட்ட சூழ்நிலைகளால் பிழை ஏற்பட்டாலும், அதன் கோரிக்கையின் பேரில், அதன் உண்மையான சேதத்திற்கு ஈடுசெய்ய கடமைப்பட்டுள்ளனர். கட்சி."

ஒரு குறிப்பிட்ட சூழ்நிலையில், குறிப்பாக, பரிவர்த்தனை முடிவதற்கு முன்பும், சோதனையின் போது பொருளின் சந்தை விலையில் உள்ள வித்தியாசம், பொருளின் தேய்மானம், இயக்க நிலைமைகள் ஆகியவற்றால் தீர்மானிக்கக்கூடிய ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடிய வரம்புகளை மீறுகிறது. , பணவீக்கம் போன்றவை கடந்த காலத்தில்.

ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட் பிரிவு 178 இன் பத்தி 2 இன் பத்தி 2 க்கு கவனம் செலுத்துங்கள். பரிவர்த்தனையை முடிப்பதற்கு முன் சொத்தை மதிப்பிட்ட ஒரு சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரின் அறிக்கையின் அடிப்படையில் தவறான எண்ணம் எழட்டும். இந்த வழக்கில், மதிப்பீட்டாளர் இந்த கட்சி உட்பட சுயாதீனமாக இருப்பதால், அதன் தவறு மூலம் பிழை எழுந்தது என்று மற்ற தரப்பினரைக் குறை கூறுவது தவறானது. இந்த நிபந்தனைகளில், குறிப்பிடப்பட்ட பத்தியின்படி, பரிவர்த்தனை செல்லாது என்று அறிவிக்கப்பட்ட தரப்பினர், பிற தரப்பினரின் கோரிக்கையின் பேரில், அதற்கு அப்பாற்பட்ட சூழ்நிலைகளால் பிழை ஏற்பட்டாலும், அதன் உண்மையான சேதத்திற்கு ஈடுசெய்ய கடமைப்பட்டுள்ளனர். தவறு செய்யும் கட்சியின் கட்டுப்பாடு. நம் விஷயத்தில் இது உண்மையா? மதிப்பீட்டாளர் மற்ற தரப்பினரின் வேண்டுகோளின்படி பரிவர்த்தனைக்கு முன்னதாக சந்தை மதிப்பை "வரைந்தால்" என்ன செய்வது? நாங்கள் ஏற்கனவே குறிப்பிட்டுள்ளபடி, அவரது பொறுப்பு அபத்தமான தொகைக்கு காப்பீடு செய்யப்பட்டுள்ளது. அவனது உரிமத்தை நீக்கவா? இது சாத்தியம், ஆனால் மதிப்பீட்டாளர் அறியாமல் செயல்பட்டால் மட்டுமே, ஆனால் இது சாத்தியமில்லை, ஏனென்றால் யார் தனது சொந்த காலில் கோடரியை வீசுவார்கள். மேலும் இது வங்கிக்கு எளிதாக இருக்காது. எனவே, பிணைய மதிப்பீட்டில் தவறுகளைச் செய்ய வங்கிக்கு பரிந்துரைக்கப்படவில்லை, ஏனெனில் ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட் பிரிவு 178 க்கு மேல்முறையீடு செய்வதன் மூலமும், நீதிமன்றத்தில் பரிவர்த்தனை செல்லாது என்று அறிவிப்பதன் மூலமும், அது அதன் நிலையை பலவீனப்படுத்தும்.

மதிப்பீட்டாளர்கள் மிகவும் சாத்தியமான விற்பனை விலையைக் குறிப்பிடுவது நல்லது, இது நம்பத்தகாத அனுமானங்களை நம்புவதை விட, தற்போதுள்ள சந்தை நிலைமைகள், உண்மை அறிவு மற்றும் வாங்குபவர்கள் மற்றும் விற்பனையாளர்களின் நடத்தை ஆகியவற்றைக் கருத்தில் கொண்டு தீர்மானிக்கப்படும்.

நம்பத்தகாத ஆரம்ப விற்பனை விலையை நிர்ணயிப்பதால், அடமானம், உதாரணமாக ரியல் எஸ்டேட், ஏலத்தில் விற்கப்படாவிட்டால் வங்கி என்ன எதிர்பார்க்கிறது? அடமானம் வைக்கப்பட்ட சொத்துக்கான இந்த கேள்விக்கான பதில், "அடமானத்தில் (ரியல் எஸ்டேட் உறுதிமொழி)" ஃபெடரல் சட்டத்தின் பிரிவு 58 ஆல் வழங்கப்படுகிறது:

“கட்டுரை 58. பொது ஏலங்கள் செல்லாது என்று அறிவித்தல்

1. இரண்டுக்கும் குறைவான வாங்குபவர்கள் பொது ஏலத்திற்கு வந்தனர்;

2) பொது ஏலத்தில் வென்றவர் குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் கொள்முதல் விலையை செலுத்தவில்லை.

குறிப்பிட்ட சூழ்நிலைகள் ஏதேனும் ஏற்பட்டால் அடுத்த நாளுக்குப் பிறகு பொது ஏலம் செல்லாது என அறிவிக்கப்பட வேண்டும்.

2. கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை ஒப்பந்தத்தில் ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் சட்டத்தின் விதிகள் அத்தகைய ஒப்பந்தத்திற்கு பொருந்தும். இந்த வழக்கில், அடமானம் நிறுத்தப்படுகிறது.

3. இந்த கட்டுரையின் பத்தி 1 இல் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள காரணங்களுக்காக மீண்டும் மீண்டும் பொது ஏலம் செல்லாது என அறிவிக்கப்பட்டால், அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தை அதன் ஆரம்ப விற்பனை விலையை விட 25 சதவீதத்திற்கும் குறைவாக விலையில் வாங்க (தக்கவைத்து) உறுதியளிக்கும் உரிமை உள்ளது. முதல் பொது ஏலம் மற்றும் சொத்தின் அடமானத்தால் பாதுகாக்கப்பட்ட உங்கள் உரிமைகோரல்களின் கொள்முதல் விலைக்கு எதிராக ஈடுசெய்யப்பட்டது.

அடமானம் வைத்தவர் அடமானம் வைத்த சொத்தை வைத்திருந்தால், அதன் இயல்பு மற்றும் நோக்கத்தால், சமூகத்திற்கான குறிப்பிடத்தக்க வரலாற்று, கலை அல்லது பிற கலாச்சார மதிப்பைக் கொண்ட சொத்து உட்பட, ஒரு நிலம், ஒரு வருடத்திற்குள் இந்த சொத்தை அந்நியப்படுத்த அவர் கடமைப்பட்டிருக்கிறார். ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட் பிரிவு 238 உடன்.

5. இது ஒரு கடன் நிறுவனத்திற்குப் பொருந்துமா - முதல் பொது ஏலத்தில் அதன் ஆரம்ப விற்பனை விலையை விட 25% குறைவான விலையில் அதன் இருப்புநிலைக் குறிப்பில் ஒரு சொத்தைப் பெறுவதற்கும், சொத்தின் அடமானத்தால் பாதுகாக்கப்பட்ட அதன் உரிமைகோரல்களை இந்த விலைக்கு ஈடுகட்டுவதற்கும்? சந்தேகத்திற்குரியது.

இப்போது பல்வேறு இணை பொருள்களை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகளைப் பற்றி சிந்திக்கலாம். இணை மதிப்பீட்டில் ஒரு கையேட்டை எழுதுவது ஆசிரியரின் பணி அல்ல என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்; இந்த பொருளின் நோக்கம் சுயாதீன மதிப்பீட்டாளர்களின் அறிக்கைகள் எவ்வளவு அகநிலை மற்றும் இந்த அகநிலை எங்கிருந்து வருகிறது என்பதைக் காண்பிப்பதாகும்.

பத்திரங்களின் மதிப்பீடு

பத்திரங்களை மதிப்பிடும் போது, ​​பாதுகாப்பு வகை, அதை வழங்குபவர், பரிமாற்ற மேற்கோள் இருப்பு மற்றும் நிதிச் சந்தையில் இந்த பாதுகாப்பின் இருப்பு ஆகியவை அதிக முக்கியத்துவம் வாய்ந்தவை. மதிப்பளிக்க வேண்டிய பத்திரங்கள் திறந்த சந்தையில் மேற்கோள் காட்டப்பட்டால், அவற்றின் மதிப்பை நிர்ணயிப்பது மிகவும் கடினம் அல்ல, ஏனெனில் விலை ஏற்கனவே சந்தையால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. சராசரி சந்தை மதிப்புகளுடன் பத்திரங்களின் அளவுருக்கள் (ஒரு மசோதாவின் முக மதிப்பு அல்லது பங்குகளின் தொகுதி அளவு) இடையே உள்ள வேறுபாடு காரணமாக ஒரு திசையில் அல்லது மற்றொரு திசையில் விலகல் சாத்தியமாகும். குறிப்பாக, மிகப் பெரிய அளவிலான பங்குகள் சந்தையில் வெளியிடப்பட்டால், அது ஒரு குறிப்பிட்ட அளவிற்கு, வழங்கல் மற்றும் தேவையின் சமநிலையை அசைக்க முடியும், இது இந்த பங்குகளின் விலையில் "குறைவை" ஏற்படுத்தும். இந்தக் காரணங்களுக்காக, பெரிய அளவிலான பத்திரங்களை விற்பனைக்கு வைப்பது கவனமாக மாறுவேடமிடப்பட வேண்டும், எடுத்துக்காட்டாக, அதை சிறிய தொகுப்புகளாக உடைத்து, இவ்வளவு பெரிய தொகுப்பை விற்பனைக்கு வைப்பது தொடர்பான தகவல் கசிவைத் தடுப்பதன் மூலம். இது பொதுவாக தரகரின் பிரச்சனை - ஒரு பெரிய பேக்கேஜை சிறியதாக உடைப்பது, பொதுவாக, பத்திரங்கள் விற்கப்படும் விலை அதிகமாக இருந்தால், தரகரின் கமிஷன் அதிகமாகும். ஆனால் உரிமையாளர் இதை நினைவில் கொள்ள வேண்டும், மேலும் தரகரின் திறன் மற்றும் தொழில்முறையில் நம்பிக்கை இல்லை என்றால், சிறிய தொகுதிகளில் பத்திரங்களை விற்க தரகருக்கு ஆர்டர்களை மாற்றுவது அர்த்தமுள்ளதாக இருக்கும். உறுதியளிக்கப்பட்ட பத்திரங்களின் இழப்பில் கடனாளியின் கோரிக்கைகளை திருப்திப்படுத்தும் போது இங்கு வழங்கப்பட்ட பரிசீலனைகள் பொருத்தமானவை என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். உறுதிமொழி ஒப்பந்தத்தை முடிப்பதற்கு முன் பத்திரங்களின் மதிப்பீட்டிற்கு, அடகு வைத்தவர் அவற்றை அந்நியப்படுத்த வேண்டிய அவசியமில்லை என்றால், இந்த பரிசீலனைகள் பொருத்தமற்றவை. பறிமுதல் செயல்பாட்டின் போது பத்திரங்களின் விற்பனை விதிவிலக்காகும், விதி அல்ல.

பத்திரங்களுக்கு பரிமாற்ற மேற்கோள்கள் இல்லை என்றால் மற்றும் அவற்றை வாங்குதல் மற்றும் விற்பனை விலைகள் பற்றிய தகவல் இல்லை என்றால், அவைகளின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவது மிகவும் சிக்கலானதாகிவிடும். இந்த வழக்கில் மதிப்பீடு தற்போதைய நிதிச் சந்தை நிலைமைகள், மதிப்பிடப்படும் பாதுகாப்பின் லாபம், வழங்குபவரின் நம்பகத்தன்மை மற்றும் அதன் நிதி நிலையின் ஸ்திரத்தன்மை ஆகியவற்றின் பகுப்பாய்வு ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் செய்யப்படுகிறது. வழங்குபவரின் நிதி நிலை நிதிநிலை அறிக்கைகளின்படி பதிவு செய்யப்பட்டு கூடுதல் தள்ளுபடி விகிதத்தை தீர்மானிக்கிறது, இது கொடுக்கப்பட்ட பாதுகாப்பில் பணத்தை முதலீடு செய்வதன் அபாயத்தின் அளவை பிரதிபலிக்கிறது. பத்திரங்களின் விலைகள் மிகவும் மாறும் என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். எனவே, கடன் ஒப்பந்தம் காலாவதியாகும் நேரத்தில், பிணையத்தை முன்கூட்டியே அடைக்க வேண்டிய அவசியம் ஏற்பட்டால், அதன் விலை பிணைய ஒப்பந்தத்தின் முடிவில் நிர்ணயிக்கப்பட்ட விலையுடன் பொருந்தாது. இந்த காரணத்திற்காக, கடன் ஒப்பந்தத்தின் காலப்பகுதியில், தற்போதைய விலைகளின் நிலையான கண்காணிப்பு மேற்கொள்ளப்பட வேண்டும், மேலும் பிணைய வெகுஜனத்தை உருவாக்கும் பத்திரங்களின் மதிப்பில் குறைவு ஏற்பட்டால், கடனாளியை நிரப்புமாறு கோருவது அவசியம். இணை நிறை. மார்ஜின் கணக்குகளுக்கு சேவை செய்யும் போது, ​​தரகர்கள் இதை எப்படிச் செய்கிறார்கள் என்பது போல. வங்கி அத்தகைய தேவையை உருவாக்குவதற்கான சாத்தியக்கூறு கடன் ஒப்பந்தத்தில் வழங்கப்பட வேண்டும். நிறுவப்பட்ட காலத்திற்குள் இந்தத் தேவை பூர்த்தி செய்யப்படாவிட்டால், வங்கி கடன் தொகையை முன்கூட்டியே திருப்பிச் செலுத்த வேண்டும், குறைந்தபட்சம் பகுதியளவு, இது ஒப்பந்தத்தில் வழங்கப்பட வேண்டும். இந்தத் தேவை பூர்த்தி செய்யப்படாவிட்டால், பத்திரங்களை விற்பனை செய்வதன் மூலம் கிடைக்கும் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்த வங்கி வழங்க வேண்டும்.

பங்கு மதிப்பீடு

திறந்த சந்தையில் மேற்கோள் காட்டப்படாத அந்த நிறுவனங்களின் பங்குகளை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகள் மற்றும் அணுகுமுறைகளைக் கருத்தில் கொள்வோம், ஏனெனில் மேற்கோள் காட்டப்பட்ட பங்குகளுக்கான விலை உண்மையில் சந்தையால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில், பட்டியலிடப்பட்ட பங்குக்கான மிகவும் புறநிலை விலையானது முந்தைய வர்த்தக நாளின் இறுதி விலையாகும்.

மேற்கோள் காட்டப்பட்ட பங்குகளுக்கு மாறாக, பங்குச் சந்தைகளில் பதிவு செய்யப்படாத நிறுவனங்களின் பங்குகளின் மதிப்பீடு அகநிலைத்தன்மையால் பாதிக்கப்படுகிறது. இதுபோன்ற சூழ்நிலைகளில், பல மதிப்பீட்டாளர்கள் இருப்பார்கள், அதே போல் சந்தை விலைகளும் இருக்கும் என்பதில் ஆச்சரியமில்லை.

கலைப்பு மதிப்பின் அடிப்படையில் பங்குகளின் மதிப்பீடு

"கூட்டு பங்கு நிறுவனங்களில்" கூட்டாட்சி சட்டத்தின் பிரிவு 31 இன் பத்தி 2 இன் படி, பங்குதாரர்கள் - நிறுவனத்தின் சாதாரண பங்குகளின் உரிமையாளர்கள், கூறப்பட்ட சட்டம் மற்றும் நிறுவனத்தின் சாசனத்தின்படி, உரிமையுடன் பங்குதாரர்களின் பொதுக் கூட்டத்தில் பங்கேற்கலாம். அதன் திறனுக்குள் உள்ள அனைத்து சிக்கல்களிலும் வாக்களிக்கவும், மேலும் ஈவுத்தொகையைப் பெறுவதற்கான உரிமையும் உள்ளது, மேலும் நிறுவனம் கலைக்கப்பட்டால் - அதன் சொத்தின் ஒரு பகுதியைப் பெறுவதற்கான உரிமை. கலைக்கப்பட்ட நிறுவனத்தின் சொத்தை பங்குதாரர்களிடையே விநியோகிப்பதற்கான நடைமுறை மேலே உள்ள சட்டத்தின் 23 வது பிரிவால் கட்டுப்படுத்தப்படுகிறது:

"கட்டுரை 23. பங்குதாரர்களுக்கு இடையே கலைக்கப்பட்ட நிறுவனத்தின் சொத்து பகிர்வு

1. முதலாவதாக, இந்த ஃபெடரல் சட்டத்தின் 75 வது பிரிவின்படி மீட்டெடுக்கப்பட வேண்டிய பங்குகளில் பணம் செலுத்தப்படுகிறது;

இரண்டாவதாக, விருப்பமான பங்குகளின் மீது திரட்டப்பட்ட ஆனால் செலுத்தப்படாத ஈவுத்தொகை மற்றும் நிறுவனத்தின் சாசனத்தால் தீர்மானிக்கப்படும் விருப்பமான பங்குகளின் கலைப்பு மதிப்பு ஆகியவற்றால் பணம் செலுத்தப்படுகிறது;

மூன்றாவதாக, கலைக்கப்பட்ட நிறுவனத்தின் சொத்து பங்குதாரர்களிடையே விநியோகிக்கப்படுகிறது - சாதாரண பங்குகள் மற்றும் அனைத்து வகையான விருப்பமான பங்குகளின் உரிமையாளர்கள்.

2. ஒரு வகையின் விருப்பமான பங்குகளை வைத்திருக்கும் அனைத்து பங்குதாரர்களுக்கும் நிறுவனத்தின் சாசனத்தால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட நிறுவனங்களின் சொத்து, ஆனால் செலுத்தப்படாத ஈவுத்தொகை மற்றும் கலைப்பு மதிப்பை செலுத்த போதுமானதாக இல்லை என்றால், இந்த வகை விருப்பமான பங்குகளை வைத்திருக்கும் பங்குதாரர்களிடையே சொத்து விநியோகிக்கப்படுகிறது. இந்த வகை பங்குகளின் எண்ணிக்கையின் விகிதாச்சாரத்தில் அவர்களுக்கு சொந்தமானது.” .

இது சம்பந்தமாக, பங்குகளின் கலைப்பு மதிப்பு என்பது நிறுவனம் கலைக்கப்பட்டால் மற்றும் சொத்துக்கள் வெவ்வேறு வாங்குபவர்களுக்கு தனித்தனியாக விற்கப்பட்டால் பங்குதாரர்கள் பெறும் தொகையைக் குறிக்கிறது. பங்குகளின் கலைப்பு மதிப்பு, சாத்தியமான வாங்குபவர் அவர்களுக்காக செலுத்தத் தயாராக இருக்கும் விலையை விட அதிகமாக இருந்தால், பங்குதாரர் இந்த பங்குகளை வழங்கும் விலையில் விற்க எந்த காரணமும் இல்லை என்று மாறிவிடும். வாங்குபவர், மாறாக கலைப்பு மூலம் சொத்துக்களை விற்க வேண்டும்.

மூலம், கலைப்பு மதிப்பின் அடிப்படையில், ஒரு பங்கின் உரிமையைக் கொண்டுவரும் குறைந்தபட்ச லாபத்தை நீங்கள் கணக்கிடலாம். 1998 ஆம் ஆண்டின் இயல்புநிலைக்குப் பிறகு ரஷ்யாவில் ஆபத்து இல்லாத முதலீடுகளின் சாத்தியக்கூறு பற்றி பேச முடியாது என்றாலும், பங்குகளின் தொகுதியின் கலைப்பு மதிப்பை ஆண்டுக்கு 8% ஆபத்து இல்லாத வருமானத்துடன் முதலீடு செய்யலாம் என்று வைத்துக்கொள்வோம். இந்த நிலைமைகளில், ஈவுத்தொகையிலிருந்து மொத்த வருமானம் மற்றும் சந்தை மதிப்பின் அதிகரிப்பு ஆண்டுக்கு 8% ஐத் தாண்டும்போது மட்டுமே பங்குகளை வைத்திருப்பது அர்த்தமுள்ளதாக இருக்கும் என்பது தெளிவாகிறது. ஒரு நிறுவனத்தில் பங்குகளை வைத்திருப்பது அத்தகைய லாபத்தை வழங்கவில்லை என்றால், செய்ய ஒரே ஒரு விஷயம் மட்டுமே உள்ளது - நிறுவனத்தின் கலைப்புக்கான நம்பிக்கை.

எவ்வாறாயினும், "கூட்டு-பங்கு நிறுவனங்களில்" ஃபெடரல் சட்டத்தின் 49 வது பிரிவின் படி, இயக்குநர்கள் குழுவின் முன்மொழிவின் பேரில் மட்டுமே பங்குதாரர்களின் பொதுக் கூட்டத்தால் கலைப்பு குறித்த முடிவு எடுக்கப்படுகிறது என்பதை இங்கே கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும் ( மேற்பார்வை வாரியம்) நிறுவனத்தின் சாசனத்தால் நிறுவப்பட்டாலன்றி, நிறுவனத்தின். பங்குதாரர்களின் பொதுக் கூட்டத்தில் பங்கேற்கும் வாக்களிக்கும் பங்குகளின் உரிமையாளர்கள் - பங்குதாரர்களின் முக்கால் பெரும்பான்மை வாக்குகளுடன் பங்குதாரர்களின் பொதுக் கூட்டத்தால் நிறுவனத்தை கலைப்பதற்கான முடிவு எடுக்கப்படுகிறது. எனவே, நிறுவனத்தை கலைக்கும் முடிவைச் செயல்படுத்த, மிகவும் ஒழுக்கமான பங்குகளை வைத்திருப்பது அவசியம்.

பங்குகளின் கலைப்பு மதிப்பு, நிறுவனத்தின் பொறுப்புகள் (குறுகிய கால மற்றும் நீண்ட கால) மற்றும் கலைப்பு செலவுகளை கழித்தல் அனைத்து சொத்துகளின் நிகர உணரக்கூடிய மதிப்பின் அடிப்படையில் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. கூடுதலாக, கலைக்கப்பட்ட நிறுவனத்தின் சொத்து பங்குதாரர்களிடையே மூன்று நிலைகளில் விநியோகிக்கப்படுகிறது என்பதை நினைவில் கொள்ள வேண்டும் (பிரிவு 1, கட்டுரை 23).

துரதிர்ஷ்டவசமாக, பங்குகளின் கலைப்பு மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​​​நிறுவனத்தின் அனைத்து சொத்துக்களின் உணரக்கூடிய மதிப்பை மதிப்பிடுவது அவசியமாகிறது, மேலும் இது எளிதான பணி அல்ல, ஏனெனில் ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்தின் உணரக்கூடிய மதிப்பு மிகவும் பொதுவான வழக்கில் ஒத்துப்போகாது. அதன் புத்தக மதிப்பு. சரக்குகள், ஒரு விதியாக, சில லாபத்துடன் விற்கப்பட்டால், இயந்திரங்கள், பொறிமுறைகள் மற்றும் உற்பத்தி உபகரணங்கள் பொதுவாக புத்தக மதிப்புக்குக் கீழே விற்கப்படுகின்றன, ஏனெனில் உபகரணங்களை விற்பனை செய்வதற்கான செலவுகள் மிக அதிகமாக இருக்கும், மேலும் பயன்படுத்தப்பட்ட உபகரணங்களின் விலை குறைவாக இருக்கும். சொந்தமான நிலம் மற்றும் கட்டிடங்கள் மற்றும் "வரவுகள்" தொடர்பான பொதுவான அனுமானங்களைச் செய்வது கடினம். இவ்வாறு, கலைப்பு மதிப்பில் பங்குகளின் மதிப்பீடு நிறுவனத்தின் மற்ற அனைத்து சொத்துக்களின் மதிப்பீட்டில் விளைகிறது. ஒவ்வொரு சொத்தின் மதிப்பீட்டிற்கும் அதன் சொந்த பிழை உள்ளது என்பதை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும், மேலும் அனைத்து சொத்துக்களின் மதிப்புகளையும் சுருக்கமாகக் கூறும்போது, ​​​​பிழைகள் முழுமையாக ஈடுசெய்யப்படும் மற்றும் சுருக்கப்படாது என்பது வெளிப்படையாகத் தெரியவில்லை. வரை.

புத்தக மதிப்பின் அடிப்படையில் பங்குகளை மதிப்பிடுதல்

சொத்துக்களின் புத்தக மதிப்பின் அடிப்படையில் பங்குகளை மதிப்பிடுவது, மதிப்பீட்டு பணியை ஒரு குறிப்பிட்ட அளவிற்கு எளிதாக்குகிறது. ஆனால் அதே நேரத்தில், சொத்துக்கள் உண்மையான விலையில் அல்ல, ஆனால் கணக்கியல் விலையில் மதிப்பிடப்படுகின்றன என்பதை நீங்கள் அறிந்திருக்க வேண்டும், எனவே மதிப்பீட்டு பிழை என்னவாக இருக்கும் என்று சொல்வது மிகவும் கடினம். இருப்பினும், பெறப்பட்ட மதிப்பு ஒரு குறிப்பிட்ட வழிகாட்டியாக இருக்கலாம்.

நிறுவனத்தின் அனைத்து சொத்துக்களும் பங்குதாரர்களால் நிதியளிக்கப்படவில்லை என்ற உண்மையை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டால், நிறுவனத்தின் நீண்ட கால மற்றும் குறுகிய கால பொறுப்புகளை கழித்தல் அனைத்து சொத்துக்களின் (நிலையான மற்றும் நடப்பு) புத்தக மதிப்பின் அடிப்படையில் பங்குகளின் புத்தக மதிப்பு கணக்கிடப்படுகிறது. . இந்த வழக்கில், நிலையான சொத்துக்களின் புத்தக மதிப்பு கழித்தல் தேய்மானத்தில் எடுக்கப்படுகிறது, அதாவது, அவற்றின் நிகர புத்தக மதிப்பு பயன்படுத்தப்படுகிறது.

மாற்று செலவின் அடிப்படையில் பங்குகளின் மதிப்பீடு

மாற்றுச் செலவு என்பது ஒரு வணிகத்தின் சொத்துக்களை அவற்றின் தற்போதைய நிலையிலும் தற்போதைய விலையிலும் மாற்றினால் செலவிடப்படும் தொகையாகும். வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், நிறுவனத்தில் அதன் எதிர்பார்க்கப்படும் சேவை வாழ்க்கையில் பாதி வேலை செய்த உபகரணங்கள் இருந்தால், மேலும் அத்தகைய புதிய உபகரணங்களுக்கு 2 மில்லியன் ரூபிள் செலவாகும் என்றால், உபகரணங்களின் மாற்று செலவு 1 மில்லியன் ரூபிள் ஆகும்.

மாற்று செலவின் அடிப்படையில் பங்கு மதிப்பீட்டில், அனைத்து சொத்துக்களும் மாற்று செலவில் மதிப்பிடப்படுகின்றன, பின்னர் நீண்ட கால மற்றும் குறுகிய கால பொறுப்புகள் கழிக்கப்படுகின்றன.

முக்கிய சிரமம் அருவ சொத்துக்களை மதிப்பிடுவது என்பதை அங்கீகரிக்க வேண்டும். கூடுதலாக, ஒரு நிறுவனத்தின் சொத்துக்களை மாற்றுவது அதன் வெற்றியை மீண்டும் உருவாக்க போதுமானதாக இருக்காது. இதனால், பங்கு குறைவாக மதிப்பிடப்படலாம். இருப்பினும், குறைக்கப்பட்ட விலையில் வங்கி கவனம் செலுத்துவது மிகவும் மோசமாக இருக்காது: வானத்தில் ஒரு பையை விட கையில் ஒரு பறவை வைத்திருப்பது நல்லது. பிணையத்தை விற்பனை செய்வதன் மூலம் கிடைக்கும் வருமானம் கடனாளியின், அதாவது வங்கியின் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்யப் போதுமானதாக இல்லாவிட்டால் அது மோசமாகும்.

பங்கு வருமானத்தின் அடிப்படையில் மதிப்பீடு

பங்குகளை மதிப்பிடுவதற்கான பல அணுகுமுறைகள் அதன் உரிமையாளருக்கு லாபம் ஈட்டக்கூடிய நிதியியல் கருவியாக அவற்றின் மதிப்பை நிர்ணயிப்பதை அடிப்படையாகக் கொண்டவை. லாபம் ஈட்டுவதற்கான முக்கிய வழிகள் ஈவுத்தொகையைப் பெறுதல் மற்றும் நிறுவனத்தின் நிதி செயல்திறனை மேம்படுத்துதல், அதன் வணிகத்தை விரிவுபடுத்துதல் மற்றும் சொத்துக்களின் மதிப்பை அதிகரிப்பது ஆகியவற்றுடன் தொடர்புடைய பங்குகளின் மதிப்பை அதிகரிப்பது. லாபத்தின் அளவுகோல் லாபம். பங்கு வருமானம் என்பது ஒரு பங்கின் வருவாயின் விகிதத்தில் பங்கு விலைக்கு, சதவீதமாக வெளிப்படுத்தப்படுகிறது:

மகசூல் =

= (ஒரு பங்கு / பங்கு விலை) 5 100%,

ஒரு பங்குக்கான வருவாய் என்பது, வழங்கப்பட்ட பங்குகளின் எண்ணிக்கையால் வகுக்கப்படும் வருவாய் (வரியின் நிகரம்) ஆகும்; பங்கு விலை விரும்பிய மதிப்பு.

ரிட்டர்ன் என்பது பங்குகளின் விலைக்கு வருமான விகிதமாகும், இது திறந்த சந்தையில் மேற்கோள் காட்டப்படாத காரணத்தால் அறியப்படாததால், வருவாயை தீர்மானிக்க முடியாது என்பது தெளிவாகிறது (இரண்டு அறியப்படாத ஒரு சமன்பாடு). எனவே, அவர்கள் ஒரு செயற்கை நுட்பத்தை நாடுகிறார்கள்: அவர்கள் பரிசீலனையில் உள்ள நிறுவனத்தின் பங்குகளின் மீதான வருவாயை எடுத்துக்கொள்கிறார்கள், ஆனால் பங்குச் சந்தையில் பட்டியலிடப்பட்டுள்ள ஒத்த நிறுவனங்களின் பங்குகளின் வருமானம். நீங்கள் சராசரி மதிப்பை எடுக்கலாம். பங்குச் சந்தையில் பட்டியலிடப்படாத பங்குகளில் முதலீடு செய்வது அபாயகரமானதாக இருக்கும் என்பதால், அத்தகைய பங்குகளின் லாபம் அபாயத்தை ஈடுகட்ட அதிகமாக இருக்க வேண்டும்.

மகசூல் மதிப்பை நிர்ணயித்து, ஒரு பங்கின் வருமானத்தை அறிந்து, பங்கின் மதிப்பிடப்பட்ட விலையை நீங்கள் தீர்மானிக்கலாம்.

இந்த மதிப்பீட்டு முறையின் தீமைகள் வெளிப்படையானவை. முதலாவதாக, அது இருந்ததை அடிப்படையாகக் கொண்டது, என்ன இருக்கும் என்பதன் அடிப்படையில் அல்ல. மிகவும் நம்பகமான மதிப்பீட்டிற்கு, இது எதிர்காலத்தில் மீண்டும் உருவாக்கக்கூடிய காரணிகளின் அடிப்படையில் இருக்க வேண்டும். எதிர்கால லாபத்தை மதிப்பிடுவதற்கு கடந்தகால இலாபங்களைப் பயன்படுத்தும் போது அனைத்து ஒழுங்கற்ற பொருட்களும் அகற்றப்பட வேண்டும் என்பதே இதன் பொருள். எதிர்காலத்தில் செய்யப்படும் எந்த மாற்றங்களையும் பிரதிபலிக்கும் வகையில் வருமானம் மற்றும் செலவுகள் இரண்டும் சரிசெய்யப்பட வேண்டும். இரண்டாவதாக, "வேறொருவரின் தோளில்" இருந்து லாபத்தை கடன் வாங்குவது உண்மையாகவே பேசுகிறது. மூன்றாவதாக, திரவமற்ற பங்குகளை வைத்திருக்கும் அபாயத்திற்கான இழப்பீடாக விளைச்சலை உயர்த்துவதும் அகநிலை ஆகும்.

விலை-வருமான விகிதத்தின் அடிப்படையில் மதிப்பீடு

பிந்தையது ஒரு சதவீதமாக கணக்கிடப்படாவிட்டால், விலை-வருவா விகிதம் அடிப்படையில் லாபத்தின் தலைகீழ் ஆகும். மேலும் அதே வழியில், பங்குச் சந்தையில் பங்கு பட்டியலிடப்படவில்லை என்றால், விலை-வருமான விகிதத்தை தீர்மானிக்க முடியாது. இருப்பினும், இந்த விகிதம் பங்குச் சந்தையில் வர்த்தகம் செய்யப்படும் நிறுவனங்களுக்கு அறியப்படுகிறது. இந்த விகிதத்தின் மதிப்பைக் கேட்பதன் மூலம், நீங்கள் பங்கு விலையைக் கண்டறியலாம். இயற்கையாகவே, எந்த நிறுவனப் பங்குகள் மதிப்பிடப்படுகிறதோ அதே தொழில்துறையில் உள்ள நிறுவனங்களுக்கும் விலை-வருமான விகிதத்தின் மதிப்பு எடுக்கப்பட வேண்டும். விலை-வருமானக் குறிகாட்டியின் சராசரி மதிப்பை அல்லது அதன் குறைந்தபட்ச மதிப்பை நீங்கள் எடுக்கலாம். பங்குகளின் குறைந்த பணப்புழக்கத்தைப் பிரதிபலிக்க, ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட மதிப்பானது தோராயமாக மூன்றில் ஒரு பங்கு குறைக்கப்பட வேண்டும்:

1 பங்கின் சந்தை மதிப்பு =

= (ஒரு பங்குக்கான வருமானம்) 5

5 (விலை-வருமான விகிதம்) 5 (1 - 1/3).

ஈவுத்தொகை வருமானத்தின் அடிப்படையில் மதிப்பீடு

மாற்றாக, பங்குகளை மதிப்பிடுவதற்கான அடிப்படையை அமைக்க ஈவுத்தொகையைப் பயன்படுத்தலாம். வாங்குபவர் பங்குகளை விற்கும் வரை அவர் பெறும் ஈவுத்தொகையால் உருவாக்கப்பட்ட பணப்புழக்கத்திற்கு பணம் செலுத்துவார் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. விற்பனையாளர் இப்போது பணத்தைப் பெறுகிறார், ஈவுத்தொகையிலிருந்து எதிர்கால வருமானத்தை விட்டுவிடுகிறார். அதே நேரத்தில், ஒரு விதியாக, ஒரு பெரிய பங்குதாரர் மட்டுமே டிவிடென்ட் கொள்கை உட்பட, நிறுவனத்தின் வருமானத்தின் விநியோகத்தை பாதிக்க முடியும் என்பதை நீங்கள் அறிந்திருக்க வேண்டும்.

ஈவுத்தொகை ஈவுத்தொகை என்பது ஒரு பங்கின் விலைக்கு ஒரு பங்கில் செலுத்தப்படும் ஈவுத்தொகையின் சதவீதமாக வெளிப்படுத்தப்படும் விகிதமாகும் (நாங்கள் வரிகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள மாட்டோம் - நாங்கள் கொள்கை ரீதியான அணுகுமுறையை மட்டுமே கருத்தில் கொள்கிறோம்):

ஈவுத்தொகை ஈவு = (1 பங்கின் ஈவுத்தொகை / 1 பங்கின் விலை) 5,100%.

1 பங்கின் விலை = (1 பங்கிற்கு ஈவுத்தொகை /

ஈவுத்தொகை வருமானம்) 5 100%.

ஆரம்பத்தில், வாங்குபவர் நிறுவனம் ஈவுத்தொகையை எவ்வாறு தவறாமல் செலுத்துகிறது மற்றும் அவருக்கு எந்த வகையான லாபம் பொருந்தும் என்பதை மதிப்பீடு செய்ய வேண்டும். இந்த காரணங்களுக்காக, அவர் ஒரு பங்கிற்கு ஒரு குறிப்பிட்ட விலையை வழங்க முடியும், ஆனால் அதிகமாக இல்லை. வாங்குபவர் பெரும்பாலும் இதேபோன்ற பட்டியலிடப்பட்ட நிறுவனங்களின் பங்குகளின் தற்போதைய டிவிடெண்ட் விளைச்சலின் அடிப்படையில் விளைச்சலைத் தேர்ந்தெடுப்பார். இந்த வழக்கில், நீங்கள் எந்த ஒரு நிறுவனத்தின் ஈவுத்தொகை வருவாயை நம்ப முடியாது, ஆனால் சராசரி மதிப்பை நம்பலாம்.

அதே நேரத்தில், "மேற்கோள் காட்டப்பட்ட" நிறுவனத்தை விட "மேற்கோள் காட்டப்படாத" நிறுவனம் ஆபத்தான முதலீடு என்பதால், பங்குதாரர் அதிக அளவிலான ஆபத்தை ஏற்றுக்கொள்வதற்கு ஈடாக அதிக ஈவுத்தொகை வருமானத்தை எதிர்பார்க்கிறார் என்று நாம் கருத வேண்டும். எவ்வளவு அதிகம் என்பதை வாங்குபவர்-முதலீட்டாளர் தீர்மானிக்க வேண்டும். இந்த முடிவுக்கு இணங்க, அவர் ஈவுத்தொகை வருமானத்திற்கு ஒரு குறிப்பிட்ட அதிகரிக்கும் காரணியைப் பயன்படுத்துகிறார். இயற்கையாகவே, இது அவர் பங்குக்கு வழங்கக்கூடிய ஒரு பங்கின் விலை குறைவதற்கு வழிவகுக்கும்.

பங்கு விலை மதிப்பீட்டின் மதிப்பு தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட ஈவுத்தொகை வருவாயைப் பொறுத்தது மற்றும் பிந்தையதைத் தேர்ந்தெடுப்பது ஒரு அகநிலை செயல்முறையாகும், பங்குச் சந்தையில் பட்டியலிடப்பட்ட நிறுவனங்களின் ஈவுத்தொகை வருமானம் பற்றிய தரவு கிடைத்தாலும் கூட. குறுகிய காலத்திற்குள் ஒப்பிடக்கூடிய அளவிலான தொகுதிகளின் பல கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனைகளுக்கான பங்கு விலைகளைக் கண்காணிக்க முடிந்தால் மட்டுமே இதுபோன்ற நிலைமைகளின் கீழ் புறநிலை பற்றி பேச முடியும். (ஆனால் நாங்கள் திரவமற்ற பங்குகளின் மதிப்பீட்டைப் பார்க்கிறோம், எனவே, வரையறையின்படி, பிற பரிவர்த்தனைகளை பகுப்பாய்வு செய்ய முடியாது.)

ஈவுத்தொகை வருவாயின் அடிப்படையில் ஒரு பங்கை மதிப்பிடுவது பொதுவாக பங்குகளின் எதிர்பார்க்கப்படும் எதிர்கால ஈவுத்தொகை நிலையானதாக இருக்கும் என்று கருதுகிறது. இருப்பினும், விரிவடையும் நிறுவனத்தின் பங்குதாரர்கள் வருடாந்திர ஈவுத்தொகையில் வழக்கமான வருடாந்திர அதிகரிப்புகளை எதிர்பார்க்கலாம். இதுபோன்ற சந்தர்ப்பங்களில், பங்குகளின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு, ஒரு ஈவுத்தொகை வளர்ச்சி மாதிரி பயன்படுத்தப்படுகிறது - கார்டன் மாதிரி, இதில் அளவுருக்களில் ஒன்று ஈவுத்தொகையின் எதிர்பார்க்கப்படும் வருடாந்திர வளர்ச்சி விகிதம், சதவீதம் அல்லது பின்னமாக வெளிப்படுத்தப்படுகிறது.

நிறுவனம் தனது பங்குதாரர்களுக்கு ஈவுத்தொகையை வழங்காமல், பெறப்பட்ட அனைத்து லாபங்களையும் மீண்டும் முதலீடு செய்தால், ஈவுத்தொகை வருமானம் இருக்காது என்பதால், நாங்கள் பரிசீலிக்கும் முறையின் அடிப்படையில் பங்குகளின் மதிப்பை மதிப்பிட முடியாது.

எதிர்கால பணப்புழக்கங்களின் அடிப்படையில் மதிப்பீடு

வாங்குபவர் நிறுவனத்தை மீண்டும் உருவாக்க அல்லது விரிவாக்கத் திட்டமிடும்போது இந்த முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது. இந்த வழக்கில், வாங்குபவர் பெற எதிர்பார்க்கும் லாபம், வாங்கிய நிறுவனத்தின் கடந்தகால வருமானம் மற்றும் ஈவுத்தொகையுடன் தொடர்புடையதாக இருக்காது, எனவே இதுபோன்ற சூழ்நிலைகளில் விவாதிக்கப்பட்ட முறைகளின் பயன்பாடு நியாயமற்றதாக இருக்கும். அத்தகைய சூழ்நிலையில், கொள்முதல் விலையை எதிர்கால வருவாயின் தள்ளுபடி மதிப்பாகக் கணக்கிடலாம். உண்மையில், நாங்கள் இங்கே ஒரு நிறுவனத்தை கையகப்படுத்துவதைக் கையாளுகிறோம், எடுத்துக்காட்டாக, இணைப்பின் நோக்கத்திற்காக.

பங்கு விலைகளில் பல்வேறு காரணிகளின் செல்வாக்கு

நிறுவனத்தின் சாசனத்தால் வெவ்வேறு வகையான பங்குகளுக்கு முற்றிலும் வேறுபட்ட உரிமைகள் வழங்கப்படலாம். பொதுவான மற்றும் விருப்பமான பங்குகளுக்கு இடையே மிகப்பெரிய வேறுபாடு உள்ளது; அவற்றின் மதிப்பின் மதிப்பீடு அவற்றின் வெவ்வேறு நிலையை பிரதிபலிக்க வேண்டும். எனவே, "கூட்டு-பங்கு நிறுவனங்களில்" ஃபெடரல் சட்டத்தின் 32 வது பிரிவின் படி, பங்குதாரர்கள் - நிறுவனத்தின் விருப்பமான பங்குகளின் உரிமையாளர்கள் அரிதான விதிவிலக்குகளுடன் பொதுக் கூட்டத்தில் வாக்களிக்க உரிமை இல்லை. அதே நேரத்தில், நிறுவனத்தின் சாசனமானது டிவிடெண்ட் அளவு மற்றும் (அல்லது) ஒவ்வொரு வகையின் விருப்பமான பங்குகளுக்கும் நிறுவனம் கலைக்கப்படும் போது செலுத்தப்படும் மதிப்பை (கலைப்பு மதிப்பு) தீர்மானிக்க வேண்டும். ஈவுத்தொகை மற்றும் கலைப்பு மதிப்பின் அளவு ஒரு நிலையான பணத் தொகையில் அல்லது விருப்பமான பங்குகளின் சம மதிப்பின் சதவீதமாக தீர்மானிக்கப்படுகிறது. நிறுவனத்தின் சாசனம் அவற்றின் நிர்ணயத்திற்கான நடைமுறையை நிறுவினால், ஈவுத்தொகையின் அளவு மற்றும் விருப்பமான பங்குகளின் கலைப்பு மதிப்பு ஆகியவை தீர்மானிக்கப்படும். இயற்கையாகவே, சாதாரண மற்றும் விருப்பமான பங்குகளின் நிலையில் உள்ள வேறுபாடுகள் அவற்றின் மதிப்பை பாதிக்காது.

பங்கு விலையை பாதிக்கும் மற்றொரு முக்கியமான காரணி பங்குகளின் அளவு. கார்ப்பரேட் கொள்கையை நிர்ணயிப்பதில் சிறிய பங்குதாரர்கள் தாங்களே செல்வாக்கு செலுத்துவதில்லை. அதே நேரத்தில், கட்டுப்படுத்தும் பங்குகளின் மதிப்பு பொதுவாக ஒரு சிறிய பங்கு கட்டளையிடும் விலை பிரீமியத்தில் பிரதிபலிக்கிறது. அத்தகைய பிரீமியத்தின் அளவு சராசரி பங்கு விலையில் 30-40% ஐ எட்டும். அத்தகைய பங்குகளின் தொகுதி அதன் உரிமையாளருக்கு நிறுவனத்தின் விவகாரங்களை உண்மையிலேயே நிர்வகிக்க வாய்ப்பளிக்கிறது என்பதே இதற்குக் காரணம்.

பங்கு பெரியதாக இருந்தாலும், உண்மையான கட்டுப்பாட்டை வழங்க போதுமானதாக இல்லாவிட்டால், அதன் விற்பனைக்கான சந்தை குறைவாக இருக்கும், இதன் விளைவாக, சிறிய பங்குகளை விட விலை குறைவாக இருக்கலாம் (எடுத்துக்காட்டாக, விளைவு மேற்கோள் காட்டப்பட்ட பங்குகளின் விலையின் "குறைவு"). இருப்பினும், பட்டியலிடப்பட்ட பங்குகள் மற்றும் திறந்த சந்தையில் மேற்கோள் காட்டப்படாத பங்குகள் இரண்டிற்கும் இது பொருந்தும்.

பங்குகளின் விலையை பாதிக்கும் மற்றொரு காரணி, கொடுக்கப்பட்ட நிறுவனத்தின் பங்குகளில் முதலீடு செய்ய வாங்குபவர் எதிர்பார்க்கும் முதலீட்டுப் பணத்தின் அளவு. சிறிய முதலீட்டாளர்களுக்கு முக்கிய ஆர்வமாக இருக்கும் ஈவுத்தொகையை விட, மற்றொரு நிறுவனத்தில் கட்டுப்பாட்டுப் பங்குகளை வாங்கும் ஒரு நிறுவனம் எதிர்கால வருமானத்தில் அதிக அக்கறை கொண்டுள்ளது என்பது புரிந்துகொள்ளத்தக்கது. கட்டுப்படுத்தும் வாங்குபவர் நீண்ட கால முதலீட்டாளர் (பொதுவாக ஒரு நிறுவனம்), குறுகிய கால முதலீட்டாளர் ஒரு ஊக வணிகராக இருக்கலாம் (பொதுவாக ஒரு தனியார் முதலீட்டாளர்).

பங்குகள் வாங்கப்படும் காலமும் பங்கு விலையை பாதிக்கிறது.

ஒரு நிறுவனமானது, அதன் பங்குகளை மதிப்பிட்டு, விரோதமான கையகப்படுத்துதல் அல்லது கட்டுப்பாட்டை இழப்பதைத் தவிர்ப்பதற்காக, சில நடவடிக்கைகளை எடுக்கலாம், இது அவர்களின் முதலீட்டு ஈர்ப்பைக் குறைக்கும் திசையில் பங்குகளின் விலையில் மாற்றத்திற்கு வழிவகுக்கும்.

முடிவில், விவாதிக்கப்பட்ட மதிப்பீட்டு முறைகள் பங்குகளுக்கு ஒரு புறநிலை விற்பனை விலையைப் பெற அனுமதிக்காது என்பதை நாங்கள் கவனிக்கிறோம்; அவை கட்சிகள் தங்கள் பேரம் பேசும் கட்டமைப்பை தோராயமாக தீர்மானிக்கின்றன.

தொடரும்.

ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் கல்வி மற்றும் அறிவியல் அமைச்சகம்

ரோஸ்டோவ் மாநில பொருளாதார பல்கலைக்கழகம் (RINH)

நிதி துறை

நிதி மற்றும் பொருளாதார பொறியியல் துறை

பாதுகாப்பிற்கான சேர்க்கை

தலை IPPE துறை, பேராசிரியர், பொருளாதார டாக்டர்

________________

"______"__________________2013

பட்டதாரி வேலை

தலைப்பில்:

"அடமானக் கடன் வழங்குவதற்கான நோக்கங்களுக்கான இணை மதிப்பீட்டின் அம்சங்கள்
(ரோஸ்டோவ்-ஆன்-டானில் உள்ள குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் உதாரணத்தைப் பயன்படுத்தி)"

நிறைவு

மாணவர் gr. FK-558

சிறப்பு 080105 "நிதி மற்றும் கடன்"

பணியின் அறிவியல் மேற்பார்வையாளர்

இணைப் பேராசிரியர், முனைவர்.

விமர்சகர்

இணைப் பேராசிரியர், முனைவர்.

நிதித் துறை L. V. Bogoslavtseva

ரோஸ்டோவ்-ஆன்-டான்
2013

அறிமுகம்………………………………………………………………
அத்தியாயம் 1.	அடமானக் கடனுக்கான நோக்கங்களுக்கான ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் தத்துவார்த்த அம்சங்கள்…………………….	6
	அடமானக் கடனில் பிணையத்தின் கருத்து...........................................
	பிணைய பொருளாக குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் அம்சங்கள்........
	அடமானக் கடனுக்கான நோக்கங்களுக்கான இணை மதிப்பீட்டின் விவரக்குறிப்புகள் ………………………………………………………………………………
பாடம் 2.	அடமானக் கடன் நோக்கங்களுக்காக மூன்று அறைகள் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையைக் கணக்கிடுதல்.
	மதிப்பீட்டின் பொருளின் பண்புகள் ……………………………………
	மூன்று அறைகள் கொண்ட அபார்ட்மெண்ட் செலவு கணக்கீடு ………………………………
அத்தியாயம் 3.	இணை மதிப்பீட்டை மேம்படுத்துதல்…………………….
முடிவுரை …………………..……………………………………………....
பயன்படுத்தப்பட்ட ஆதாரங்களின் பட்டியல்………………………………
பின் இணைப்பு ஏ. மதிப்பிடப்படும் பொருள் பற்றிய தகவல் ………….………
பின் இணைப்பு பி வீட்டை ஒட்டிய பகுதி ………………………
பின் இணைப்பு பி வீட்டின் வெளிப்புறம் மற்றும் நுழைவாயிலின் நிலை ………………
பின் இணைப்பு டி வாழ்க்கை அறைகள், சமையலறை மற்றும் நடைபாதையின் நிலை ………..……
பின் இணைப்பு டி குளியலறையின் நிலை ……………………………….………..
பின் இணைப்பு ஜி. தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட ஒப்புமைகள் பற்றிய தகவல்................................
பின் இணைப்பு I. ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையைக் கணக்கிடுதல்...

அறிமுகம்

தற்போது, ​​​​உலகளாவிய நிதி மற்றும் பொருளாதார நெருக்கடிக்குப் பிறகு பொருளாதாரத்தை உறுதிப்படுத்தும் சூழலில், பொருளாதாரம் மற்றும் சமூகத்தில் உள்ள அழுத்தமான பிரச்சினைகளைத் தீர்க்க, முதலில், அனுமதிக்கும் கருவிகளை மேம்படுத்துவதை நோக்கமாகக் கொண்ட நடவடிக்கைகள் குறிப்பாக முக்கியத்துவம் வாய்ந்தவை. இத்தகைய கருவிகளில் அடமானக் கடன் அமைப்பு அடங்கும், இது நாட்டின் கடன் மற்றும் நிதி அமைப்பின் ஒரு பகுதியாகும், இது சமூகத்தில் வீட்டுப் பிரச்சினையைத் தீர்ப்பதை நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளது. நாட்டில் பயனுள்ள அடமானக் கடன் வழங்கும் முறையை உருவாக்குவது ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் அரசாங்கத்தின் மட்டத்தில் மாநிலக் கொள்கையின் முன்னுரிமைப் பகுதிகளில் ஒன்றாக வரையறுக்கப்பட்டுள்ளது.

இது சம்பந்தமாக, அடமானக் கடன் வழங்கும் அமைப்பில் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான உயர்தர செயல்முறை, அடமானக் கடன்களை வழங்குவதில் துணை செயல்முறைகளில் ஒன்றாக, குறிப்பாக முக்கியத்துவம் வாய்ந்தது. கூடுதலாக, குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பின் திறமையான மற்றும் புறநிலை மதிப்பீடு பெருகிய முறையில் தேவைப்படுகிறது, மேலும் சொத்து மதிப்பீட்டின் நிறுவனத்திற்கு முன்னேற்றம் தேவைப்படுகிறது: மதிப்பீட்டிற்கான தகவல் தளம் இல்லை, ரஷ்யாவில் மதிப்பீட்டாளர்களின் தொழில்முறை பயிற்சி இன்னும் இல்லை. உலக அளவை எட்டியது. இந்த காரணிகள் ஆய்வறிக்கை தலைப்பின் பொருத்தத்தை தீர்மானித்தன.

இணை நோக்கங்களுக்காக மதிப்பீடு என்பது மதிப்பீட்டுக் கோட்பாட்டின் நடைமுறை பயன்பாட்டின் மிகவும் பொருத்தமான அம்சங்களில் ஒன்றாகும், ஏனெனில் இது மதிப்பீட்டு சந்தையில் மிகவும் பிரபலமான சேவை வகைகளில் ஒன்றாகும்.

மதிப்பீட்டின் புள்ளி ஒரு பொருளின் உண்மையான மதிப்பைக் காட்டுவதாகும். எல்லாவற்றிற்கும் மேலாக, ரியல் எஸ்டேட்டின் விலை சந்தை சூழ்நிலைகளைப் பொறுத்து உயரலாம் அல்லது குறையலாம்.

பிரச்சனையின் வளர்ச்சியின் அளவு. இணை மதிப்பீட்டின் சிக்கல்கள் அத்தகைய விஞ்ஞானிகளின் படைப்புகளில் கருதப்படுகின்றன: ஏ.ஜி. க்ரியாஸ்னோவா, எம்.ஏ. ஃபெடோடோவா, ஈ.ஐ. லோபனோவ், ஏ. பக்திமிரோவ், எம். ட்ரோஃபிமோவா, எஸ்.வி. கிரிபோவ்ஸ்கி மற்றும் பலர். ஒழுங்குமுறைச் செயல்களும் பயன்படுத்தப்பட்டன - பொது மற்றும் ஒழுங்குபடுத்தும் வங்கி நடவடிக்கைகள். . இணையத்தில் இந்த சிக்கல்கள் பற்றிய சமீபத்திய தகவல்கள் உள்ளன. எவ்வாறாயினும், இந்த ஆய்வறிக்கையை எழுதுவதில் முக்கிய வலியுறுத்தல், அடமானக் கடன் உட்பட கடன் வழங்குதல் தொடர்பான சிக்கல்கள் போதுமான விவரங்களுடன் உள்ளடக்கப்பட்டிருக்கும், மேலும் மிக முக்கியமாக, சமீபத்திய மற்றும் தொடர்புடைய தரவு, புள்ளிவிவரங்கள் உட்பட வழங்கப்படுகின்றன.

வேலையின் நோக்கம் ரஷ்ய கூட்டமைப்பில் பிணையத்தை மதிப்பிடுவதற்கான சட்ட அடிப்படை மற்றும் வழிமுறை அடிப்படையைப் படிப்பது, அத்துடன் அடமானக் கடன் நோக்கங்களுக்காக பொருளின் சந்தை மதிப்பைக் கணக்கிடுவது.

இந்த இலக்கை அடைய, பின்வரும் பணிகளை தீர்க்க வேண்டியது அவசியம்:

- இணை நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் தத்துவார்த்த அடித்தளங்களை பகுப்பாய்வு செய்தல்;

- இணை நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகள் மற்றும் அணுகுமுறைகளின் பயன்பாடுகள் மற்றும் வரம்புகளை விளக்குகிறது.

- ஆரம்ப தகவலை பகுப்பாய்வு செய்யுங்கள், பெறப்பட்ட தரவை தொகுக்கவும், மதிப்பீட்டு தேதியில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் சுருக்கமான கண்ணோட்டத்தை தொகுக்கவும்;

- பிணைய நோக்கங்களுக்காக கிடங்கு கட்டிடத்தின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான முடிவுகளை நியாயப்படுத்துதல் மற்றும் ஒருங்கிணைத்தல்;

ஆய்வின் பொருள் ரியல் எஸ்டேட் என்பது அடமானக் கடனுக்கான பிணையப் பொருளாகும்.

ஆய்வின் பொருள் செயல்பாட்டில் எழும் நிதி மற்றும் நிறுவன உறவுகளின் குறிப்பிட்ட வடிவங்கள்அடமானக் கடனுக்கான நோக்கத்திற்காக குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பீடு.

ஆராய்ச்சிக்கான கருவி மற்றும் வழிமுறை கருவி. கோட்பாட்டு நிலைகளை உறுதிப்படுத்தவும், நடைமுறை பரிந்துரைகளை உருவாக்கவும், அறிவியல் கருவிகள் பயன்படுத்தப்பட்டன, குறிப்பாக, கவனிப்பு, குழுவாக்கம் மற்றும் ஒப்பீடு போன்ற ஆராய்ச்சி முறைகள்.

தகவல் மற்றும் அனுபவ அடிப்படைரஷ்ய கூட்டமைப்பின் தொகுக்கப்பட்ட சட்டமன்றச் செயல்கள் மற்றும் ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் தொகுதி நிறுவனங்கள், சர்வதேச, ஐரோப்பிய மற்றும் தேசிய மதிப்பீட்டு தரநிலைகள், 01.01.01 தேதியிட்ட "ரஷ்ய கூட்டமைப்பில் மதிப்பீட்டு நடவடிக்கைகளில்" கூட்டாட்சி சட்டம்; ஃபெடரல் அசெஸ்மென்ட் ஸ்டாண்டர்ட் "மதிப்பீட்டின் பொதுவான கருத்துகள், அணுகுமுறைகள் மற்றும் மதிப்பீட்டை நடத்துவதற்கான தேவைகள்" (FSO எண். 1); ஃபெடரல் மதிப்பீட்டு தரநிலை "மதிப்பீட்டின் நோக்கம் மற்றும் மதிப்பின் வகைகள்" (FSO எண். 2); ஃபெடரல் மதிப்பீட்டு தரநிலை "மதிப்பீட்டு அறிக்கைக்கான தேவைகள்" (FSO எண். 3).ஃபெடரல் மதிப்பீட்டு தரநிலை "ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களின் காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பை தீர்மானித்தல்" (FSO எண். 4); கூட்டாட்சி மதிப்பீட்டு தரநிலை "தேர்வு வகைகள், அதை நடத்துவதற்கான நடைமுறை, ஒரு நிபுணர் கருத்துக்கான தேவைகள் மற்றும் அதன் ஒப்புதலுக்கான நடைமுறை" (FSO எண். 5); ஃபெடரல் மதிப்பீட்டு தரநிலை "மதிப்பீட்டாளர்களின் சுய-ஒழுங்குமுறை அமைப்பின் நிபுணரின் அறிவு நிலைக்கான தேவைகள் (FSO எண். 6)", சர்வதேச நிதி அறிக்கை தரநிலைகள், தொழில்முறை இலக்கியம், இணைய வளங்கள், பகுப்பாய்வு பொருட்கள் ஆகியவற்றில் வெளியிடப்பட்ட உண்மைகள் மற்றும் தரவு.இந்த வேலை மூன்று அத்தியாயங்களைக் கொண்டுள்ளது, ஒவ்வொன்றும் ஆய்வறிக்கையின் தலைப்பை விரிவாக விவரிக்கிறது.

ஆய்வறிக்கை ஒரு அறிமுகம், மூன்று அத்தியாயங்கள், ஒரு முடிவு, 45 தலைப்புகள், 7 பிற்சேர்க்கைகளின் புத்தக பட்டியல் ஆகியவற்றைக் கொண்டுள்ளது, இதில் மதிப்பீட்டு பொருளின் கணக்கீடுகள், ஒப்புமைகள் பற்றிய தகவல்களுடன் 3 அட்டவணைகள் உள்ளன.

அத்தியாயம் 1. அடமானக் கடன் நோக்கங்களுக்கான ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் தத்துவார்த்த அடிப்படை

1.1 அடமானக் கடனில் பிணையத்தின் கருத்து

"உறுதிமொழி" என்ற கருத்து ரோமானிய சட்டத்தின் காலத்திலிருந்தே அறியப்படுகிறது, இது மற்றவர்களின் விஷயங்களுக்கு உரிமையாகப் பயன்படுத்தப்பட்டது. ரோமானியச் சட்டத்தின் வளர்ச்சியின் ஆரம்ப நிலைகளில், உறுதிமொழியின் வகை ஃபிடுசியாவாக இருந்தது, இது அடமானம் செய்யப்பட்ட பொருளை மீண்டும் வாங்குவதற்கான உரிமையுடன் விற்பனை செய்வதைத் தவிர வேறொன்றுமில்லை. மற்றொரு, மிகவும் வளர்ந்த பிணைய வகை பிக்னஸ் ஆகும். பிக்னஸ் வகை உறுதிமொழியுடன், கடனாளி கடனுக்கான பத்திரமாக ஒரு பொருளைக் கடனாளிக்கு மாற்றினார், ஆனால் நம்பகத்தன்மையைப் போல உரிமைக்காக அல்ல, ஆனால் உடைமைக்கு.

நம் காலத்தில் பிணையின் மிகச் சரியான வடிவம் ஒரு அடமானம். அடமானத்துடன், அடகு வைக்கப்பட்ட பொருள் உரிமையாளரின் வசம் இருந்தது மற்றும் கடன் வழங்குபவருக்கு அனுப்பப்படவில்லை. "அடமானம்" என்ற சொல் முதலில் கிரேக்கத்தில் தோன்றியது VI வி. கி.மு இ. பண்டைய கிரேக்கர்கள் ஒருவரின் நிலத்தை கடனாளிக்கு ஒரு வகையான பொறுப்பை நியமித்தனர். கடன் வாங்கியவரின் சொத்தின் எல்லையில், அவர் பிணையமாக உறுதியளித்தார், இந்த சொத்து கடனைப் பாதுகாத்தது என்பதை மற்றவர்களுக்குத் தெரிவிக்கும் ஒரு கல்வெட்டுடன் ஒரு கம்பம் வைக்கப்பட்டது. அத்தகைய தூண் "அடமானம்" என்று அழைக்கப்பட்டது, இது பண்டைய கிரேக்க மொழியிலிருந்து "ஆதரவு", "நிலை" என்று மொழிபெயர்க்கப்பட்டுள்ளது. "அடமானம்" என்ற சொல் இன்னும் பல அர்த்தங்களில் பயன்படுத்தப்படுகிறது. முதலாவதாக, உறுதிமொழியின் பொருள் அசையும் அல்லது அசையாது என்பதைப் பொருட்படுத்தாமல், உறுதிமொழியின் பொருள் உறுதிமொழியின் ஒரு வடிவத்தைக் குறிக்கப் பயன்படுகிறது. இரண்டாவதாக, அசையும் மற்றும் அசையா சொத்துக்கான ஒரு சிறப்பு உண்மையான உரிமையை நியமித்தல், இது அடமானம் வைக்கப்பட்ட பொருளை அப்புறப்படுத்துவதன் மூலம் கடனாளியின் உரிமைகோரல்களைப் பாதுகாப்பதை சாத்தியமாக்குகிறது. மூன்றாவதாக, ரஷியன் உட்பட பல சட்ட அமைப்புகளில், ரியல் எஸ்டேட் உறுதிமொழியைக் குறிப்பிடுவதற்கு இது பிரத்தியேகமாகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது.

ரஷ்ய சட்டத்தில், உறுதிமொழி மிக வேகமாக வளர்ந்தது மற்றும் நீண்ட பரிணாமத்தை அடைந்தது, பண்டைய ரஷ்ய உறுதிமொழியில் இருந்து தொடங்கி, ரோமானிய நம்பிக்கையின் சுவடு கண்டுபிடிக்கப்பட்டது, நவீன ஒன்று வரை, அத்தியாயத்தில் பொறிக்கப்பட்டுள்ளது. சிவில் கோட் 23 மற்றும் பல பிற ஒழுங்குமுறை சட்டச் செயல்களில், உறுதிமொழியின் முன்னணி வடிவம் அடமானம் வைத்தவரின் உடைமையில் இருக்கும் அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்துடன் உறுதிமொழியாகும்.

உறுதிமொழி ஒரு சட்ட உறவாக புரிந்து கொள்ளப்பட வேண்டும், அதில் கடனாளி, உறுதிமொழியால் பாதுகாக்கப்பட்ட கடமையை நிறைவேற்றாத அல்லது முறையற்ற செயல்பாட்டின் போது, ​​அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தின் மதிப்பில் இருந்து ரொக்கப் பணத்தைப் பெற உரிமை உண்டு. சட்டத்தால் நிறுவப்பட்ட கடனாளிகள் (சிவில் கோட் பிரிவு 334 இன் பிரிவு 1).

உறுதிமொழி ஒரு உத்தரவாததாரரின் செயல்பாட்டைக் கொண்டுள்ளது, ஏனெனில் சொத்து, கடனாளியின் சொத்து உரிமைகோரல்களை யாருடைய மதிப்பின் இழப்பில் ஈடுசெய்ய முடியும், கடனாளியின் திவால்நிலைக்கு முன்பே அவருக்கு வழங்கப்படுகிறது.

ஒரு வழக்கறிஞரின் நிலைப்பாட்டில் இருந்து, கடனைப் பெறும்போது ஒரு உறுதிமொழி என்பது அடமானம் பெற்றவருக்கும் வேறொருவரின் சொத்துக்கும் இடையே ஒரு சட்டப்பூர்வ தொடர்பை நிறுவுவதாகும், அதற்கு நன்றி, அடமானம் பெற்ற சொத்திலிருந்து அதன் பரிமாற்ற மதிப்பைப் பிரித்தெடுக்கும் சட்டப்பூர்வ வாய்ப்பைப் பொருட்படுத்தாமல். கடனாளியின் ஆசை. இதன் விளைவாக, உத்தரவாதமாக உறுதிமொழியின் சாராம்சம் என்னவென்றால், உறுதிமொழியால் பாதுகாக்கப்பட்ட கடமையை நிறைவேற்றாத அல்லது முறையற்ற செயல்திறன் ஏற்பட்டால், அடமானம் செய்யப்பட்ட சொத்தின் மதிப்பில் இருந்து ரொக்கத் தொகையைக் கோருவதற்கு கடனாளிக்கு உரிமை உண்டு.

பிணையத்தால் பாதுகாக்கப்பட்ட தேவைகள் பணமாக இருக்க வேண்டும். கலையில் அதைக் கவனிக்கலாம். சிவில் கோட் 337 விவரிக்கிறது, ஒப்பந்தத்தால் அங்கீகரிக்கப்படாவிட்டால், உறுதிமொழியானது திருப்தியின் போது உள்ள தேவைகளை நிறைவேற்ற உத்தரவாதம் அளிக்கிறது, அதாவது வட்டி, அபராதம், செயல்படுத்துவதில் தாமதத்தால் ஏற்படும் இழப்புகள் மற்றும் மேலும் அடமானம் செய்யப்பட்ட பொருளின் பராமரிப்புக்காக உறுதிமொழி எடுப்பவரின் தேவையான செலவுகளை திருப்பிச் செலுத்துகிறது. உறுதிமொழியின் பொருள் ரியல் எஸ்டேட்டாக இருந்தால், உறுதிமொழி மூலம் பாதுகாக்கப்பட்ட தேவைகளின் நோக்கம் மிகவும் விரிவானது என்பதையும் நாங்கள் கவனிக்கிறோம். உறுதியளிக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட்டின் இழப்பில், உறுதிமொழி எடுப்பவருக்கு அதன் பராமரிப்பு மற்றும் பாதுகாப்பிற்கான செலவுகளை திருப்பிச் செலுத்துவதற்கும், இந்தச் சொத்துடன் தொடர்புடைய வரிகள், கட்டணம் அல்லது பயன்பாட்டுக் கட்டணங்களுக்கான அடமானக் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துவதற்கும் உரிமை உண்டு.

ஒரு வங்கி அல்லது பிற கடன் நிறுவனத்திற்கான மிகவும் கவர்ச்சிகரமான பிணையமானது அடமானம் (ரியல் எஸ்டேட்டின் உறுதிமொழி) ஆகும். ஒவ்வொரு உறுதிமொழி பரிவர்த்தனையும் அரசாங்க நிறுவனங்களால் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும் என்பதன் மூலம் இது விளக்கப்படுகிறது, எனவே, அத்தகைய பரிவர்த்தனையின் சட்டபூர்வமான தன்மை மற்றும் உறுதியளிக்கப்பட்ட சொத்தின் பாதுகாப்பு உத்தரவாதம் அளிக்கப்படுகிறது. நம் நாட்டில் இந்த வகையான பிணையத்தைப் பயன்படுத்துவது மிகவும் கடினம். தற்போதுள்ள சட்ட கட்டமைப்பில் குறிப்பிடத்தக்க முரண்பாடுகள், பல சிறப்பு சட்டச் செயல்கள் இல்லாதது, அத்துடன் அதன் செயலாக்கத்தின் சிக்கலான தன்மை மற்றும் அதிக செலவு ஆகியவற்றால் இது விளக்கப்படுகிறது.

தற்போது, ​​ரஷ்யாவில் அடமானங்கள் ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட் பகுதி 1, 01/01/2001 இன் ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சட்டம் "அடமானத்தில்" (சிவில் கோட் முரண்படாத அளவிற்கு), கூட்டாட்சி சட்டங்களால் கட்டுப்படுத்தப்படுகின்றன. 01/01/2001 "அடமானத்தில்" ( ரியல் எஸ்டேட் உறுதிமொழி), தேதி 01.01.2001 "நிலையில் ரியல் எஸ்டேட் உரிமைகளை பதிவு செய்தல்மற்றும் அவருடனான பரிவர்த்தனைகள்" மற்றும் பிற.

தற்போதைய சட்டத்தின்படி, பிணையத்தில் பின்வருவன அடங்கும்: நில அடுக்குகள், நிறுவனங்கள், கட்டிடங்கள், கட்டமைப்புகள், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் பிற ரியல் எஸ்டேட் பொருள்கள்.

கட்டிடங்கள், கட்டமைப்புகள் மற்றும் நிறுவனங்களின் அடமானங்களின் சட்ட ஒழுங்குமுறையின் அம்சங்கள் "அடமானத்தில்" (ரியல் எஸ்டேட் உறுதிமொழி) சட்டத்தின் 69 வது பிரிவில் உள்ளன. மேலும், இந்த விதிமுறையின் முதல் பத்தியில் கலையின் பத்தி 2 க்கு நேரடி குறிப்பு விதிமுறை உள்ளது. 340 ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட்.

“அடமானத்தில்” என்ற சட்டத்தின் வர்ணனையில், “ஒரு கட்டிடம் அல்லது கட்டமைப்பின் அடமானம் இந்த கட்டிடம் அமைந்துள்ள நிலத்தின் அதே ஒப்பந்தத்தின் கீழ் அல்லது இந்த கட்டிடத்தின் ஒரு பகுதியின் அதே ஒப்பந்தத்தின் கீழ் ஒரே நேரத்தில் அடமானத்துடன் மட்டுமே அனுமதிக்கப்படுகிறது. இந்த சதித்திட்டத்தின் ஒரு பகுதி, அடமானம் வைக்கப்பட்ட பொருளை செயல்பாட்டு ரீதியாக வழங்குகிறது அல்லது இந்த சதியை குத்தகைக்கு எடுக்கும் உரிமையை அடமானம் கொள்பவருக்கு சொந்தமானது. அதே நேரத்தில், உறுதிமொழியின் உரிமை ஒரு நில சதிக்கு பொருந்தாது, அதில் உறுதியளிப்பவர் நிரந்தரமாக பயன்படுத்த உரிமை உண்டு.

நவீன ரஷ்ய நடைமுறையில் ஒரு நிறுவனத்தின் உறுதிமொழி மிகவும் அரிதானது. முதலாவதாக, அத்தகைய சொத்தை மதிப்பிடுவதற்கான பயனுள்ள பொறிமுறையின் பற்றாக்குறை, அதன் விற்பனையில் உள்ள சிரமங்கள் மற்றும் பிற சமமான முக்கியமான காரணிகள் (காலம் மற்றும் ஒப்பந்தத்தை நிறைவேற்றுவதற்கான அதிக செலவு, தேவையான ஆவணங்கள் போன்றவை) இது விளக்கப்படுகிறது.

வழக்கமாக, ஒரு நிறுவனத்தின் சொத்து வளாகம் அடகு வைக்கப்படும் போது அனைத்து உறுதியான மற்றும் அருவமான சொத்துக்களை உள்ளடக்கியது: கட்டிடங்கள், கட்டமைப்புகள், உபகரணங்கள், சரக்கு, மூலப்பொருட்கள், முடிக்கப்பட்ட பொருட்கள், உரிமைகோரல் உரிமைகள், பிரத்தியேக உரிமைகள் போன்றவை. பல வழக்கறிஞர்களின் கருத்துப்படி. , பொருளின் கலவை நிறுவனத்தின் நிதி மற்றும் வணிகக் கடமைகளுக்கான பிணையத்தில் இணை சேர்க்கப்படக்கூடாது. அதே நேரத்தில், உறுதிமொழி எடுப்பவருக்கு நிறுவனத்தின் நிதி முடிவுகளை அப்புறப்படுத்த உரிமை இருக்கக்கூடாது. இல்லையெனில் அடமானம் வைத்திருப்பவர் அடமானத்தின் மிகவும் கவர்ச்சிகரமான பக்கத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான வாய்ப்பை இழக்க நேரிடும் என்பதன் மூலம் இது விளக்கப்படுகிறது.- கடன் ஒப்பந்தத்தின் கீழ் பணம் செலுத்துவதற்கான நிதி ஆதாரமாக வருமானத்தை ஈட்டுவதற்காக சொத்தின் பொருளாதார பயன்பாடு.

உறுதிமொழியின் பொருளில் தனிப்பட்ட தன்மையின் உரிமைகோரல்களையும் சேர்க்க முடியாது (உதாரணமாக, பதிப்புரிமை). மேலும், சொத்தின் கலவை மற்றும் மதிப்பீடு ஒரு முழுமையான சரக்கு அடிப்படையில் செய்யப்படுகிறது. சரக்குச் சட்டம், இருப்புநிலை மற்றும் சுயாதீன தணிக்கையாளரின் அறிக்கை ஆகியவை அடமான ஒப்பந்தத்தின் கட்டாய இணைப்புகள் ("அடமானத்தில்" சட்டத்தின் பிரிவு 70) என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

இணை மதிப்பீடு - ஒரு பரிவர்த்தனையை முடிக்கும்போது மிக முக்கியமான பிரச்சனைகளில் ஒன்று அடமான கடன். பொதுவாக, அடமானத்துடன், அடமானம் வைப்பவருக்கும் அடமானம் வைப்பவருக்கும் இடையிலான ஒப்பந்தத்தின் மூலம் பிணையத்தின் மதிப்பீடு செய்யப்படுகிறது. நோட்டரியின் கட்டணத் தொகையுடன் நேரடியாக தொடர்புடையது என்பதால், மதிப்பீடு மிக அதிகமாக இருக்கக்கூடாது என்று உறுதிமொழி எடுப்பவருக்கு விரும்பத்தக்கது என்று கணிப்பது எளிது. மறுபுறம், கடனின் அளவு பிணையத்தின் மதிப்பீட்டைப் பொறுத்தது: குறைவான பிணையம், சிறிய கடன்.

கலைக்கு இணங்க. ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட் 131, ரியல் எஸ்டேட் (அடமானம்) அடமானம் செய்வதற்கான உரிமை மாநில பதிவுக்கு உட்பட்டது. ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளின் மாநில பதிவு முறை ஜனவரி 1, 2001 தேதியிட்ட ஃபெடரல் சட்டம் எண் 000 ஆல் கட்டுப்படுத்தப்படுகிறது "ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் அதனுடன் பரிவர்த்தனைகளுக்கான உரிமைகளை மாநில பதிவு செய்தல்." ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை மேம்படுத்துவதற்கு பொதுவாக ஒரு முக்கியமான படியாக இருந்தாலும், அதே நேரத்தில் தற்போதைய சட்டத்தில் சில மாற்றங்கள் தேவைப்படும் பல விதிகள் உள்ளன. எனவே, பதிவு நடவடிக்கைகளின் முக்கிய கட்டங்களில் ஒன்று ஆவணங்களின் சட்டப்பூர்வ ஆய்வு மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளின் சட்டப்பூர்வ சரிபார்ப்பு (பதிவுச் சட்டத்தின் பிரிவு 13 இன் பிரிவு 1). அதே நேரத்தில், வழங்கப்பட்ட ஆவணங்களின் நேர்மையற்ற அல்லது முழுமையற்ற சரிபார்ப்புக்கான பொறுப்பை இந்த சட்டம் வழங்காது. கலை படி. சட்டத்தின் 31, ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் அதனுடனான பரிவர்த்தனைகளுக்கான உரிமைகளை மாநில பதிவு செய்வதற்கான பொறுப்பு, ரியல் எஸ்டேட் உரிமை மற்றும் அதனுடனான பரிவர்த்தனைகளின் முழுமை மற்றும் நம்பகத்தன்மைக்கான பதிவுகளின் சரியான நேரத்தில் மற்றும் துல்லியத்திற்காக மட்டுமே வழங்கப்படுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் உரிமைகள் மற்றும் அதனுடனான பரிவர்த்தனைகள், தரவை வழங்குவதற்கான துல்லியம் மற்றும் நேரமின்மை (பிரிவு 1), ரியல் எஸ்டேட் உரிமைகள் பற்றிய தகவல்களை சிதைப்பது அல்லது இழப்பது மற்றும் பரிந்துரைக்கப்பட்ட முறையில் பதிவுசெய்யப்பட்ட பரிவர்த்தனைகள் பற்றிய தகவல்கள் (பிரிவு 2). முழுமையற்ற சட்டப் பரிசோதனைக்கான பொறுப்பை சட்டம் வழங்கவில்லை. இந்தச் சட்டம் அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட பிறகு, நூற்றுக்கணக்கான பரிவர்த்தனைகள் செய்யப்பட்டன, அவை பின்னர் செல்லாது என்று அறிவிக்கப்பட்டன, எடுத்துக்காட்டாக, சிறார்களின் உரிமைகளை மீறுதல் மற்றும் பிற காரணங்களுக்காக.

வெளிப்படையாக, வாங்குபவர் தேவையான காசோலைகளின் முழு வரம்பையும் சுயாதீனமாக மேற்கொள்வது மிகவும் கடினம், எனவே, ஆவணங்களை சட்டப்பூர்வமாக ஆய்வு செய்வதற்கான பொறுப்பை மாநில அமைப்புக்கு வழங்குவது முற்றிலும் பொருத்தமானது, ஆனால் இந்த விஷயத்தில் வழங்குவது குறைவான முக்கியமல்ல. இந்த கடமையை நிறைவேற்றத் தவறியதற்கு ஒரு குறிப்பிட்ட பொறுப்பு.

பொருட்படுத்தாமல் சட்டமன்ற உறுப்பினர் உறுதிமொழியின் உரிமையின் வெளிப்பாட்டின் தருணத்தை அதன் மாநிலப் பதிவைச் சார்ந்து செய்யவில்லை என்ற உண்மையைப் பொருட்படுத்தாமல், பிந்தையதை விரைவாக செயல்படுத்துவது எப்போதும் உறுதிமொழியின் ஆர்வமாகும். அடமானத்தின் உரிமைகளை அசைக்கக்கூடிய சாத்தியமான சர்ச்சைக்குரிய சூழ்நிலைகள் தொடர்பாக ஒரு வகையான தடுப்பு நடவடிக்கையாக அடமானத்தின் சரியான நேரத்தில் பதிவு செய்யப்படுகிறது: அடமானத்தின் பொருள் எத்தனை முறை அந்நியப்படுத்தப்பட்டாலும், அதைத் தொடர்ந்து அந்நியர்கள் மற்றும் கையகப்படுத்துபவர்கள் எவ்வளவு மனசாட்சியுடன் இருந்தாலும் சரி. அவர்கள் எவராலும் அடமானம் வைத்திருப்பவரின் உரிமைகோரல்களின் பாதுகாப்பின் நிலையை அசைக்க முடியாது. கூடுதலாக, அரசின் அங்கீகாரத்தால் வழங்கப்பட்ட இந்த சிறப்பு உரிமையின் காரணமாக, அடமானத்தின் பொருள் ஒரு குறிப்பிட்ட அளவிற்கு அசையாது, இயற்கையாகவே அதன் பேச்சுவார்த்தையில் வரையறுக்கப்பட்டுள்ளது - சொத்துக்களுக்கு பணம் செலுத்த பலர் தயாராக இருக்க வாய்ப்பில்லை. அது விரைவில் இழப்பீடு இல்லாமல் இழக்கப்படலாம். இந்த அர்த்தத்தில், அடமானத்தின் மாநில பதிவு என்பது உறுதிமொழியின் உரிமையின் தோற்றத்திற்குப் பிறகு ஏற்பட்ட உண்மைகளின் அடிப்படையில் எழும் மோதல்களின் சாத்தியக்கூறுகளை சாத்தியமாக்குகிறது.

பிப்ரவரி 5, 2004 அன்று, "அடமானத்தில் (ரியல் எஸ்டேட் உறுதிமொழி)" ஃபெடரல் சட்டத்தில் மேலும் திருத்தங்கள் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டன, இது பிப்ரவரி 10, 2004 அன்று நடைமுறைக்கு வந்தது (பிப்ரவரி 5, 2004 தேதியிட்ட கூட்டாட்சி சட்டம்). இந்த மாற்றங்கள் முக்கியமாக நில அடுக்குகளின் பிணையத்தை மேம்படுத்துவதை நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளன. அடமான உறவுகளை பதிவு செய்யும் போது, ​​நோட்டரிகள் பின்வரும் கண்டுபிடிப்புகளுக்கு கவனம் செலுத்த வேண்டும்:

1) அடமானம் காடுகளாக இருந்தால் (முன்பு அது சாத்தியமில்லை) அடமானம் மற்றும் அடமான ஒப்பந்தத்தை வரையவும் அறிவிக்கவும் இப்போது அனுமதிக்கப்படுகிறது;

2) அடமானத்தின் பொருள் விவசாய நிலத்திலிருந்து ஒரு நில சதியாக இருந்தால் (திருத்தப்பட்ட சட்டத்தின் பிரிவு 55 இன் பிரிவு 2) நீதிமன்றத்திற்கு வெளியே அடமானம் வைத்த சொத்தின் இழப்பில் அடமானம் கொள்பவரின் கோரிக்கைகளை பூர்த்தி செய்ய அனுமதிக்கப்படாது. எனவே, அத்தகைய விஷயத்துடன் ஒப்பந்தங்களின் முடிவு மற்றும் நோட்டரைசேஷன் சாத்தியமற்றது;

3) உறுதிமொழிக்கு உட்பட்ட நிலங்களின் வகை விரிவுபடுத்தப்பட்டுள்ளது. இதற்கு முன்பு இவை நில அடுக்குகளாக மட்டுமே இருந்திருந்தால் (பழைய வார்த்தைகளில் உள்ள சட்டத்தின் பிரிவு 62 இன் பிரிவு 1) அத்தகைய சாத்தியத்தை (வரையறுக்கப்பட்ட பட்டியல்) நேரடியாக விதித்திருந்தால், இப்போது எந்த நில அடுக்குகளையும் அடமானம் வைக்கலாம். விற்றுமுதல் விலக்கப்பட்ட அல்லது விற்றுமுதல் மட்டுப்படுத்தப்படவில்லை. குறிப்பாக, விவசாய நிறுவனங்கள், விவசாய (பண்ணை) பண்ணைகள் மற்றும் தனிப்பட்ட துணை அடுக்குகளின் வயல் நில அடுக்குகளின் நிலங்களில் இருந்து விவசாய நிலத்தை அடமானம் வைக்க முடிந்தது. மாநில அல்லது நகராட்சி உரிமையில் உள்ள நில அடுக்குகளை அடமானம் வைப்பது அனுமதிக்கப்படாது (திருத்தப்பட்ட சட்டத்தின் பிரிவு 63 இன் பிரிவு 1);

ரஷியன் சட்டமன்ற நடைமுறை ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பிடும் போது ஒப்பீட்டு, செலவு மற்றும் வருமான அணுகுமுறைகளின் பயன்பாட்டை ஒழுங்குபடுத்துகிறது.

ஒரு அணுகுமுறையின் தேர்வு, சொத்து மதிப்பு, அதன் சந்தை சூழல், சாத்தியமான நில உரிமையாளர்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்களின் வழக்கமான உந்துதல்கள் மற்றும் செயல்களின் சாராம்சம், தேவையான ஆரம்ப தகவலின் கிடைக்கும் தன்மை மற்றும் தரம் ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது.

ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்பை உருவாக்க, பின்வரும் கட்ட வேலைகளை முடிக்க வேண்டியது அவசியம்:

1. வணிக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பகுப்பாய்வை மேற்கொள்ளுங்கள்;

2. மதிப்பீட்டு பொருளின் இருப்பிடத்தின் நன்மைகள் மற்றும் தீமைகள் பற்றி ஒரு கருத்தை உருவாக்குதல்;

3. சிறந்த மற்றும் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டை பகுப்பாய்வு செய்யுங்கள் (இணை நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் ஒரு பகுதியாக, இந்த பகுப்பாய்வு சில சூழ்நிலைகளில் பயன்படுத்தப்படுகிறது, ஆனால் பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில் தேவையில்லை, ஏனெனில் பொருள் அதன் அடிப்படையில் உறுதியளிக்கப்படும் என்று கருதப்படுகிறது. அதன் தற்போதைய பயன்பாடு);

4. மதிப்பீட்டிற்கான அணுகுமுறைகளைத் தேர்ந்தெடுக்கவும்;

5. தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட அணுகுமுறைகளுக்குள் கணக்கீடுகளைச் செய்யவும்;

6. செலவு பற்றிய இறுதி முடிவை உருவாக்கவும்.

பிணைய நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடும்போது மேலே உள்ள ஒவ்வொரு கட்டத்திலும் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்பட வேண்டிய முக்கிய புள்ளிகளில் நாம் வாழ்வோம்.

சந்தை பகுப்பாய்வு

உயர்தர சந்தை பகுப்பாய்வு பெரும்பாலும் இறுதி மதிப்பீட்டு முடிவின் நம்பகத்தன்மையை தீர்மானிக்கிறது.

சந்தை பகுப்பாய்வு பணப்புழக்க பகுப்பாய்வுடன் நெருக்கமாக இணைக்கப்பட்டுள்ளது. எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு உற்பத்தி வசதியை மதிப்பிடும் போது, ​​உற்பத்தி வளாகத்திற்கான தேவையை பகுப்பாய்வு செய்வது அவசியம் (தேவையான பகுதிகள், வடிவமைப்பு மற்றும் நிபந்தனை), அதே போல் ஒத்த வசதிகளை வழங்குவதற்கான பகுப்பாய்வு.

பிணையத்தின் நோக்கத்திற்காக மதிப்பிடும் போது, ​​பணப்புழக்கம் என்பது பிணையத்தின் ஒரு முக்கிய பண்பாகும், மேலும் பல சந்தர்ப்பங்களில் அடமானம் வைத்திருப்பவரின் உரிமைகளை அடமானத்திற்குச் செலுத்துவதன் மூலம் எவ்வளவு விரைவாக கடன் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்த முடியும் என்பதை தீர்மானிக்க அனுமதிக்கிறது என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் பணப்புழக்கத்தின் அளவைப் பற்றிய ஒரு முடிவை சரியாக உருவாக்குவது, அதன் மதிப்பைப் பற்றிய தகவலறிந்த கருத்தைப் பெறவும், இணை தள்ளுபடியின் அளவு குறித்து முடிவெடுக்கவும் உங்களை அனுமதிக்கிறது.

ரியல் எஸ்டேட்டின் பணப்புழக்கத்தை பாதிக்கும் முக்கிய காரணிகள்: இருப்பிடம், பொருளின் இயற்பியல் பண்புகள் (தேய்தல் மற்றும் கிழித்தல், பயன்பாடுகளின் நிலை), பொருளின் அளவு, கொடுக்கப்பட்ட பிராந்தியத்தில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் நிலை மற்றும் வட்டாரம். இந்த காரணிகளுடன் இணங்குவது, ஒரு குறிப்பிட்ட வகுப்பிற்கு ஒரு பொருளின் ஒதுக்கீட்டை அதிகமாகவோ அல்லது குறைவாகவோ தீர்மானிக்கும் என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

பணப்புழக்கத்தின் குறிகாட்டிகளாக, ஒரு குறிப்பிட்ட வட்டாரத்தில் உள்ள சராசரி வெளிப்பாடு நேரம், அதே சந்தைப் பிரிவின் பொருள்களுக்குப் பயன்படுத்தப்படுகிறது மற்றும் அடிப்படை பண்புகளில் ஒத்ததாகும்.

சொத்து பணப்புழக்கத்தின் பின்வரும் தரநிலை விற்பனையின் நேரத்தைப் பொறுத்து முன்மொழியப்படுகிறது:

சந்தை பகுப்பாய்வின் கட்டமைப்பிற்குள் முக்கிய பணிகள்:

· எந்தெந்த பரிவர்த்தனைகள் அதிக அளவில் குறிப்பிடப்படுகின்றன என்பதைப் பற்றிய ஒரு புறநிலை கருத்தை உருவாக்குதல் (குத்தகை பரிவர்த்தனைகள் அல்லது கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனைகள்);

· வாடகை விகிதத்தை (வருமான அணுகுமுறையுடன்) கணக்கிடுவதற்கும் ஒப்பீட்டு அணுகுமுறைக்கும் ஒப்புமைகளை அடையாளம் காணுதல்;

· பல்வேறு வகையான பொருட்களின் வாடகை விகிதங்களுக்கு இடையிலான விகிதத்தை அடையாளம் காணுதல் (அலுவலக இடத்திற்கான வாடகை விகிதத்துடன் தொடர்புடைய சில்லறை இடத்திற்கான வாடகை விகிதம், முதலியன).

பிணைய நோக்கத்திற்காக வணிக ரியல் எஸ்டேட் சொத்தின் மதிப்பீட்டில் அறிக்கையை உருவாக்கும் போது, ​​அறிக்கையின் இந்தப் பிரிவின் உரைப் பகுதியில் பின்வரும் தகவல்கள் இருக்க வேண்டும்:

1. நகரின் வணிக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பிரிவுகளின் சுருக்கமான விளக்கம்;

2. உள்ளூர் சந்தைப் பிரிவின் பண்புகள் (தற்போதைய தேதியின்படி 1 சதுர மீட்டருக்கு சராசரி வாடகை விகிதங்கள் மற்றும் விற்பனை விலைகள், கடந்த ஆண்டுடன் ஒப்பிடும் போது வளர்ச்சி இயக்கவியல், சராசரி சந்தையின் குறைவான பயன்பாட்டு நிலை, இதே போன்ற வசதிகளுக்கான இயக்கச் செலவுகளின் சராசரி நிலை (இல் முழுமையான அல்லது உறவினர் விதிமுறைகள்);

3. இந்த வகை பொருள்களின் கட்டுமானம் அல்லது புனரமைப்பு தொடர்பான நகரத்தில் முதலீட்டு திட்டங்களின் இருப்பு (விளக்கம், பண்புகள், டெவலப்பர், மொத்த முதலீட்டு செலவுகள், தற்போதைய நிலை).

மதிப்பீட்டு பொருளின் இருப்பிடத்தின் விளக்கம்

ஒரு பொருளின் சாத்தியமான லாபத்தை தீர்மானிக்கும் முக்கிய அளவுருக்களில் இருப்பிடம் ஒன்றாகும். இந்த அளவுருவின் தவறான நிர்ணயம், மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் நம்பகத்தன்மையற்ற மதிப்பை உருவாக்க வழிவகுக்கும்.

மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் இருப்பிடத்தை விவரிக்கும் போது கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டிய முக்கிய காரணிகள்:

அலுவலக சொத்துக்கு - நகரத்தின் "வணிக" மாவட்டத்தில் இடம் (அதிக திரவ சொத்து) அல்லது நேர்மாறாக, ஒரு தொழில்துறை தளத்தின் ஆழத்தில் உள்ள இடம் (செயல்படுத்துவதில் சாத்தியமான சிரமங்கள்), வசதியான போக்குவரத்து அணுகல் போன்றவை;

ஒரு சில்லறை சொத்துக்காக - ஒரு சில்லறை வணிக நடைபாதையில் உள்ள இடம் (அல்லது, "டெட்-எண்ட்" தெருவில் ஆழமானது), போக்குவரத்து தீவிரம், இடத்தின் புகழ் போன்றவை.

ஒரு கிடங்கு சொத்துக்கு - போக்குவரத்து அணுகல், உள்கட்டமைப்பு கிடைப்பது (ரயில் பாதை, முதலியன), தேவையான அனைத்து தகவல்தொடர்புகளும் போதுமான அளவு (மின்சாரம், எரிவாயு, நீர் போன்றவை) கிடைப்பது.

மதிப்பீட்டு பொருளின் இருப்பிடத்தை விவரிக்கும் போது, ​​வரைகலை தகவலை வழங்குவது மிகவும் தெளிவாக உள்ளது, அதன் அடிப்படையில் மதிப்பீட்டு பொருள் எங்குள்ளது என்பதை நீங்கள் புரிந்து கொள்ளலாம்,

இந்த தகவலின் ஆதாரம் நகரத்தின் மின்னணு மற்றும் காகித வரைபடங்களாக இருக்கலாம். ஒரு கிராஃபிக் படத்தின் எடுத்துக்காட்டு மற்றும் மதிப்பீட்டு பொருளின் இருப்பிடத்தின் சுருக்கமான உரை விளக்கத்தை வழங்குவோம்.

சிறந்த மற்றும் சிறந்த பயன்பாட்டு பகுப்பாய்வு

மதிப்பீட்டு நடவடிக்கையானது சந்தை மதிப்பை நிர்ணயிப்பதை உள்ளடக்கியதால், மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வு ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்தின் மிகவும் இலாபகரமான மற்றும் போட்டித்தன்மை வாய்ந்த பயன்பாட்டை அடையாளம் காட்டுகிறது.

ஒரு சொத்தின் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வு, சந்தை நிலவரத்தைப் பற்றிய விரிவான ஆய்வை உள்ளடக்கியது, சொத்து மதிப்பு மதிப்பிடப்படுகிறது, சந்தை-கோரிக்கை விருப்பங்களை அடையாளம் காணும் சொத்து மதிப்புகளின் அளவுருக்களுடன் இணக்கமானது, ஒவ்வொரு விருப்பத்தின் லாபத்தையும் கணக்கிடுகிறது. ஒவ்வொரு பயன்பாட்டு விருப்பத்திற்கும் சொத்தின் மதிப்பை மதிப்பிடுதல். எனவே, மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாடு பற்றிய இறுதி முடிவு செலவைக் கணக்கிட்ட பின்னரே செய்ய முடியும்.

ஒரு சொத்தின் சிறந்த மற்றும் திறமையான பயன்பாடானது, சட்டப்பூர்வமாக சாத்தியமான மற்றும் ஒழுங்காக வடிவமைக்கப்பட்ட, உடல் ரீதியாக சாத்தியமான, பொருத்தமான நிதி ஆதாரங்களுடன் வழங்கப்பட்ட மற்றும் அதிகபட்ச மதிப்பை வழங்கும் ஒரு காலியான அல்லது வளர்ந்த நிலத்தை பயன்படுத்துவதாகும்.

ஒரு நிலத்தின் உகந்த பயன்பாடானது குறிப்பிட்ட சந்தையின் போட்டியிடும் காரணிகளால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. எனவே, மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வு மற்றும் தேர்வு, உண்மையில், மதிப்பிடப்படும் பொருளுக்கு குறிப்பிடத்தக்க சந்தை காரணிகளின் பொருளாதார ஆய்வு ஆகும்.

பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில், இணை நோக்கங்களுக்காக மதிப்பீடு செய்ய சிறந்த மற்றும் சிறந்த பயன்பாட்டு பகுப்பாய்வு தேவையில்லை. இணை நோக்கங்களுக்காக மதிப்பிடும்போது, ​​மதிப்பிடப்பட்ட சொத்துக்கும் அதன் தற்போதைய பயன்பாட்டிற்கும் இடையே தெளிவான முரண்பாடு ஏற்பட்டால் மட்டுமே இந்த பகுப்பாய்வு மேற்கொள்ளப்படுகிறது. இந்த வழக்கில், அத்தகைய நோக்கம் ஏற்கனவே தீர்மானிக்கப்பட்டு வெளிப்படையாக இருந்தால், பொருளின் நோக்கத்தின் மாற்றத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு மதிப்பீடு செய்யப்பட வேண்டும். (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

ஜூலை 20, 2007 எண் 256 தேதியிட்ட ரஷ்யாவின் பொருளாதார மேம்பாட்டு அமைச்சகத்தின் Vympelz ஆல் அங்கீகரிக்கப்பட்ட ஃபெடரல் மதிப்பீட்டு தரநிலை எண் 1 க்கு இணங்க, சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான செயல்முறை மூன்று அணுகுமுறைகளைப் பயன்படுத்தி மேற்கொள்ளப்படுகிறது:

வருமான அணுகுமுறை (மூலதனமாக்கல் அல்லது ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான வருமான தள்ளுபடி அணுகுமுறை);

செலவு அடிப்படையிலான அணுகுமுறை;

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை (ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான சந்தை அணுகுமுறை).

ஒவ்வொரு அணுகுமுறைக்கும் மதிப்பீட்டு பொருளின் மதிப்பைக் கணக்கிடுவதற்கு முன், மதிப்பீட்டிற்கான அணுகுமுறைகளின் பொருந்தக்கூடிய தன்மை நியாயமானது.

ஒன்று அல்லது மற்றொரு அணுகுமுறையின் தேர்வு, அதே போல் ஒவ்வொரு அணுகுமுறையின் முறையும், மதிப்பிடப்படும் பொருளின் பிரத்தியேகங்கள், ஒரு குறிப்பிட்ட சந்தையின் பண்புகள் மற்றும் சேகரிக்கப்பட்ட தகவலில் உள்ள தகவல்களின் கலவை ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் செய்யப்படுகிறது. மதிப்பீட்டு அணுகுமுறைகள், ஒரு விதியாக, ஒன்றோடொன்று தொடர்புடையவை மற்றும் நிரப்புத்தன்மை கொண்டவை.

இணை நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான செலவு அடிப்படையிலான அணுகுமுறை

செலவு அணுகுமுறை என்பது மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகளின் தொகுப்பாகும், மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் தேய்மானம் மற்றும் கிழிவை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு, மதிப்பிடப்பட்ட பொருளை மீட்டெடுக்க அல்லது மாற்றுவதற்கு தேவையான செலவுகளை நிர்ணயிப்பதன் அடிப்படையில்.

இணை நோக்கங்களுக்காக மதிப்பிடும் போது இந்த அணுகுமுறை, ஒரு விதியாக, மிகவும் அரிதாகவே பயன்படுத்தப்படுகிறது. இருப்பினும், சில சந்தர்ப்பங்களில், எடுத்துக்காட்டாக, போதுமான வளர்ச்சியடைந்த சந்தை மற்றும் அதைப் பற்றிய தகவல்கள் இல்லாத நிலையில், செலவு அடிப்படையிலான அணுகுமுறை மட்டுமே இருக்கலாம்.

போதுமான அளவு சந்தை தகவல்களைக் காணக்கூடிய பொருட்களை மதிப்பிடும்போது, ​​அதே போல் "வயதான" பொருட்களை மதிப்பிடும்போது செலவு அணுகுமுறையின் பயன்பாடு நிச்சயமாக கைவிடப்படலாம். இந்த வழக்கில் செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி மதிப்பீடு சந்தையில் அத்தகைய ஒரு பொருளின் சாத்தியமான விற்பனை விலை பற்றி போதுமான நம்பகமான கருத்தை உருவாக்கவில்லை.

ஒப்பீட்டளவில் புதிய பண்புகளை மதிப்பிடும்போது, ​​சரியான அளவு சந்தை தகவல் இல்லாத நிலையில் ஒரு மதிப்பீட்டை ஒரு நல்ல வழிகாட்டியாகப் பயன்படுத்தலாம், ஆனால் உரிமையாளரால் வழங்கப்பட்ட கணக்கீட்டை கவனமாக பகுப்பாய்வு செய்வது அவசியம் (இது சராசரி சந்தை குறிகாட்டிகளிலிருந்து கணிசமாக வேறுபடலாம். )

செலவு அணுகுமுறையில் வேலையைச் செய்வதற்கான தர்க்கம் பின்வரும் செயல்களைச் செய்வதை உள்ளடக்கியது:

மதிப்பிடப்பட்ட கட்டிடத்தின் மாற்று செலவின் மதிப்பீடு (அல்லது மாற்று செலவு);

வணிக லாபத்தின் அளவு மதிப்பீடு (முதலீட்டாளர் லாபம்);

அடையாளம் காணப்பட்ட உடைகள் வகைகளின் கணக்கீடு;

நிலத்தின் சந்தை மதிப்பின் மதிப்பீடு;

தேய்மானம் மற்றும் கிழிவுக்கான மாற்று செலவை சரிசெய்வதன் மூலம் மதிப்பீட்டு பொருளின் இறுதி மதிப்பைக் கணக்கிடுதல், அதன் விளைவாக நிலத்தின் விலையின் மதிப்பை அதிகரிப்பதன் மூலம்.

இந்த தர்க்கத்தை பின்வரும் சூத்திரத்தின் வடிவத்தில் விவரிக்கலாம், இது வணிக ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் மதிப்பைப் பற்றிய முடிவைப் பெற அனுமதிக்கிறது:

பொருளின் விலை = சூரியன் * (I -- I) + பூமி, எங்கே

ВС - தொழில்முனைவோரின் லாபத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு மதிப்பீட்டு பொருளின் (அல்லது மாற்று செலவு) மாற்று செலவு;

I என்பது பொருளின் அடையாளம் காணப்பட்ட உடைகளின் அளவு;

செம். -- ஒரு நிலத்தின் சொத்து உரிமைகளின் மதிப்பு.

மாற்று செலவு மதிப்பீடு

மாற்றுச் செலவு (RC) என்பது சொத்தின் கட்டுமானச் செலவு, புதியதாக மதிப்பிடப்பட்டு, தற்போதைய விலையில் கணக்கிடப்பட்டு, தேய்மானம் மற்றும் கிழிவு ஆகியவற்றை கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளாமல், ஒன்றோடொன்று தொடர்புடையதாக இருக்கும். மதிப்பீடு தேதி மூலம்.

மறு உற்பத்தி செலவு அல்லது மாற்றுச் செலவு ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் மாற்றுச் செலவைக் கணக்கிடலாம்.

மறுஉற்பத்திச் செலவு என்பது தற்போதைய விலையில் கட்டுமானச் செலவாகப் புரிந்து கொள்ளப்படுகிறது, அது மதிப்பிடப்பட்ட கட்டிடத்தின் சரியான நகலின் மதிப்பீட்டின் உண்மையான தேதியில், ப. அதே கட்டுமானப் பொருட்கள், தரநிலைகள் மற்றும் வடிவமைப்பைப் பயன்படுத்துதல்.

நவீன பொருட்கள், தரநிலைகள், வடிவமைப்புகள் மற்றும் கட்டடக்கலை தீர்வுகள் ஆகியவற்றைப் பயன்படுத்தி சமமான பயன்பாட்டு பொருளின் மதிப்பீட்டின் உண்மையான தேதியில் தற்போதைய விலையில் கட்டுமான செலவுகளால் மாற்று செலவு தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

மேலே உள்ள வரையறைகளிலிருந்து பார்க்க முடிந்தால், மாற்று செலவைக் கணக்கிடுவது மிகவும் விரும்பத்தக்கது, ஏனெனில் இரண்டாவது வழக்கில் குணாதிசயங்களால் மதிப்பிடப்பட்டவற்றிலிருந்து வேறுபட்ட கட்டிடத்தை நிர்மாணிப்பதற்கான செலவுகள் கணக்கிடப்படுகின்றன, அதே நேரத்தில் பயன்பாட்டில் உள்ள வேறுபாட்டின் மதிப்பீடு. ஒப்பிடப்பட்ட கட்டிடங்கள் மிகவும் அகநிலை.

மறுபுறம், மதிப்பிடப்படும் கட்டிடம் பல செயல்பாட்டு தேய்மானம் மற்றும் கண்ணீரின் அறிகுறிகளைக் கொண்டிருந்தால், மாற்று செலவைக் கணக்கிடுவதற்கான தேர்வு நியாயப்படுத்தப்படலாம், இது சாத்தியமான வாங்குபவருக்கு அதன் வணிக கவர்ச்சியைக் குறைக்க முடியாது.

பொதுவாக, "இனப்பெருக்கம்" மற்றும் "மாற்று" செலவு ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான தேர்வு பல காரணிகளைப் பொறுத்தது: மதிப்பீட்டின் நோக்கம், மதிப்பீட்டின் பொருள், அதன் இயற்பியல் பண்புகள் போன்றவை பற்றி சேகரிக்கப்பட்ட தகவலின் அளவு மற்றும் தரம்.

"இனப்பெருக்கம்" அல்லது "மாற்று" செலவைக் கணக்கிடுவதற்கான தகவல் ஆதாரங்கள்:

மதிப்பீடு கணக்கீடுகள் (உள்ளூர் மதிப்பீடுகள், பொருள் மதிப்பீடுகள், ஒருங்கிணைந்த மதிப்பீடு கணக்கீடுகள்);

UPVS சேகரிப்புகள் (தேசிய பொருளாதாரத்தின் துறைகள் மூலம் நிலையான சொத்துக்களை மறுமதிப்பீடு செய்வதற்கான கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் மாற்று செலவின் ஒருங்கிணைந்த குறிகாட்டிகளின் தொகுப்புகள்) UPSS சேகரிப்புகள் (செலவுகள் 1969 விலையில் கொடுக்கப்பட்டுள்ளன):

கோ-இன்வெஸ்ட் நிறுவனம் (தொழில்துறை, குடியிருப்பு, பொது கட்டிடங்கள், முதலியன) தயாரித்த சேகரிப்புகள் (2009,2010 விலையில் விலை);

கட்டுமான செலவு குறியீடுகள் (Gosstroy ஆணைகள், இணை முதலீட்டு சேகரிப்புகள்) போன்றவை.

மதிப்பீட்டு நடைமுறையில், முழு மாற்று செலவை தீர்மானிக்க பின்வரும் முறைகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன:

1) ஒப்பீட்டு அலகு முறை,

2) கூறுகள் மூலம் முறிவு முறை,

3) அளவு கணக்கெடுப்பு முறை.

முறையின் தேர்வு மதிப்பீட்டின் நோக்கம் மற்றும் தேவையான கணக்கீட்டு துல்லியம் ஆகியவற்றால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

ஒப்பீட்டு அலகு முறைஒத்த கட்டிடத்தின் ஒப்பீட்டு அலகு (1 சதுர மீட்டர், 1 கன மீட்டர்) கட்டுமான செலவின் பயன்பாட்டை அடிப்படையாகக் கொண்டது. ஒரு அனலாக் ஒப்பீட்டு அலகு விலை, அதற்கும் மதிப்பிடப்படும் பொருளுக்கும் இடையே உள்ள அடையாளம் காணப்பட்ட வேறுபாடுகளை சரிசெய்தல் தேவைப்படுகிறது (உடல் அளவுருக்கள், எளிதில் நிறுவப்பட்ட உபகரணங்கள் கிடைப்பது, நிதி நிலைமைகள் போன்றவை).

மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் முழு மாற்றுச் செலவு, ஒப்பீட்டு அலகின் சரிசெய்யப்பட்ட செலவை ஒப்பீட்டு அலகுகளின் எண்ணிக்கையால் (பகுதி, கன அளவு) பெருக்குவதன் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. செலவுகளின் அளவைத் தீர்மானிக்க, பல்வேறு குறிப்புகள் மற்றும் ஒழுங்குமுறை பொருட்கள் பொதுவாகப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன, எடுத்துக்காட்டாக, "கட்டுமான செலவுகளின் ஒருங்கிணைந்த குறிகாட்டிகள்", "மாற்று செலவின் விலையின் ஒருங்கிணைந்த குறிகாட்டிகள்."

கணக்கீட்டிற்கு பின்வரும் சூத்திரம் பயன்படுத்தப்படுகிறது:

Sn= எஸ்.எஸ்.எச் அதனால்எச் TO 1 எச் TO 2 எச் TO 3 எச் TO 4 எச் TO 5,

எங்கே: Sn-- மதிப்பிடப்படும் பொருளின் விலை;

எஸ்.எஸ்.-- 1 சதுர விலை. அல்லது அடிப்படை தேதியில் ஒரு பொதுவான கட்டமைப்பின் கன மீட்டர்;

அதனால்-- ஒப்பீட்டு அலகுகளின் எண்ணிக்கை (மதிப்பீடு செய்யப்படும் பொருளின் பரப்பளவு அல்லது அளவு)

TO 1 -- குணகம், மதிப்பிடப்பட்ட பொருள் மற்றும் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட பொதுவான கட்டமைப்பு பகுதி, தொகுதி மற்றும் பிற இயற்பியல் அளவுருக்களுக்கு இடையே அடையாளம் காணப்பட்ட வேறுபாடுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது;

TO 2 -- பொருளின் இருப்பிடத்திற்கான திருத்தம் காரணி;

TO 3 -- மதிப்பீட்டின் போது அடிப்படைத் தேதிக்கும் தேதிக்கும் இடைப்பட்ட காலத்தில் கட்டுமானம் மற்றும் நிறுவல் பணிகளின் விலையில் ஏற்படும் மாற்றத்தின் குணகம்;

TO 4 -- டெவலப்பரின் லாபத்தை கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளும் குணகம்;

TO 5 -- VAT (%) கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளும் குணகம்.

இந்த முறை ஒரு பொதுவான பொருள் அல்லது அனலாக்ஸின் ஒப்பீட்டு அலகு விலையை அடிப்படையாகக் கொண்டது, அதைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது, ​​​​செயல்பாட்டு நோக்கம், இயற்பியல் பண்புகள், கட்டமைப்பு அமைப்புகளின் வகுப்பு, பொருள் ஆணையிடப்பட்ட தேதி மற்றும் பிற பண்புகள் ஆகியவற்றின் ஒற்றுமையைக் கவனிக்க வேண்டியது அவசியம். .

ஒப்பீட்டு அலகு முறையானது ஒரு பொருளின் மதிப்பை மாற்று செலவில் மதிப்பிடுகிறது. கணக்கீடுகளில் பயன்படுத்தப்படும் ஒரு ஒப்பீட்டு அலகு விலை, ஒரு விதியாக, ஒரே மாதிரியான பொருளைக் குறிக்கவில்லை, ஆனால் ஒரு நெருக்கமான அனலாக் ஆகும் என்பதே இதற்குக் காரணம்.

கூறு முறிவு முறைதரமான வேறுபட்ட தகவலைப் பயன்படுத்துவதன் அடிப்படையில். ஒரு கட்டிடத்தின் தனிப்பட்ட கட்டுமான கூறுகள்: அடித்தளம், சுவர்கள், தளங்கள், முதலியன - ஒரு குறிப்பிட்ட கூறு தொகுதி தொகுதி கட்டுமான தேவையான நேரடி மற்றும் மறைமுக செலவுகள் உட்பட, செலவு குறிகாட்டிகள் படி மதிப்பிடப்படுகிறது. முழு கட்டிடத்தின் விலை சூத்திரத்தைப் பயன்படுத்தி அனைத்து கூறுகளின் செலவுகளின் கூட்டுத்தொகையாக கணக்கிடப்படுகிறது:

எங்கே Szd. - ஒட்டுமொத்த கட்டிடத்தின் கட்டுமான செலவு;

வி.ஜே-- தொகுதி j-வது கூறு;

Cj-- தொகுதி அலகுக்கான செலவு;

என்-- ஒதுக்கப்பட்ட கட்டிடக் கூறுகளின் எண்ணிக்கை;

Kn - மதிப்பிடப்பட்ட பொருளுக்கும் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட பொதுவான கட்டமைப்பிற்கும் இடையே இருக்கும் வேறுபாடுகளை கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளும் குணகம் (ஒரே மாதிரியான பொருளுக்கு Kn = 1);

கி என்பது மொத்த தேய்மானத்தை கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளும் ஒரு குணகம்.

கூறு முறிவு முறை பல வகைகளைக் கொண்டுள்ளது:

துணை ஒப்பந்த முறை;

பணி சுயவிவரத்தின் மூலம் பிரித்தல்;

செலவுகள் ஒதுக்கீடு.

துணை ஒப்பந்த முறைசிறப்பு கட்டுமான நிறுவனங்களுடன் பொது ஒப்பந்தக்காரரால் முடிக்கப்பட்ட துணை ஒப்பந்த ஒப்பந்தங்களின் கீழ் செய்யப்படும் வேலை செலவு பற்றிய தகவலைப் பயன்படுத்துவதை அடிப்படையாகக் கொண்டது - துணை ஒப்பந்தக்காரர்கள். முழு மாற்று செலவும் அனைத்து துணை ஒப்பந்தம் செய்யப்பட்ட கட்டுமான மற்றும் நிறுவல் பணிகளின் செலவுகளின் கூட்டுத்தொகையாக கணக்கிடப்படுகிறது.

சுயவிவர முறைதனிப்பட்ட கட்டுமான நிபுணர்களை (மேசன்கள், பிளாஸ்டர்கள், தச்சர்கள், முதலியன) பணியமர்த்துவதற்கான செலவுகளின் கூட்டுத்தொகையாக முழு மாற்றுச் செலவையும் மதிப்பிடுவதை உள்ளடக்கியது.

அர்ப்பணிக்கப்பட்ட செலவு முறைகட்டிடங்களின் பல்வேறு கூறுகளை மதிப்பிடுவதற்கு ஒப்பீட்டு அலகுகளின் முறையான பயன்பாட்டை உள்ளடக்கியது, அதன் பிறகு தனிப்பட்ட மதிப்பீடுகளின் முடிவுகள் சுருக்கப்பட்டுள்ளன.

அளவு ஆய்வு முறைமதிப்பீடு தேதியின் விலையில் மதிப்புள்ள பொருளுக்கு புதிய மதிப்பீட்டை உருவாக்குவதை உள்ளடக்கியது. இந்த நோக்கங்களுக்காக, ஒரு விரிவான அளவு மற்றும் செலவு பகுப்பாய்வு மேற்கொள்ளப்படுகிறது, அத்துடன் தனிப்பட்ட கூறுகள் மற்றும் ஒட்டுமொத்த கட்டிடத்தின் கட்டுமான மற்றும் நிறுவல் பணிகளுக்கான செலவு கணக்கீடுகள். கணக்கீடு நேரடி செலவுகள், மேல்நிலை செலவுகள் மற்றும் மதிப்பிடப்பட்ட வசதியின் கட்டுமானத்திற்கான முழு மதிப்பீட்டைக் குறிக்கும் பிற செலவுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது.

அளவு கணக்கெடுப்பு முறையானது மொத்த மாற்றுச் செலவின் மிகத் துல்லியமான முடிவை அளிக்கிறது, ஆனால் மிகவும் உழைப்பு மிகுந்தது மற்றும் மதிப்பீட்டாளருக்கு வடிவமைப்பு மற்றும் மதிப்பீடு வணிகத் துறையில் நடைமுறை அறிவு தேவை.

தொழில் முனைவோர் லாபத்தின் மதிப்பின் மதிப்பீடுகள் (முதலீட்டாளர் லாபம்)

ஒரு தொழில்முனைவோரின் (முதலீட்டாளர்) லாபம் என்பது ஒரு பொதுவான முதலீட்டாளருக்கு (பில்டர், டெவலப்பர்) மதிப்பளிக்கப்படும் பொருளின் கட்டமைப்பிற்கு ஒத்த ஒரு திட்டத்தின் கட்டுமானத்துடன் தொடர்புடைய ஆபத்துக்கு தேவைப்படும் வெகுமதியாகும்.

உண்மையில், இந்த மதிப்பானது, ஒரு திட்டத்தைச் செயல்படுத்துவதன் மூலம் கொண்டு வரக்கூடிய சராசரி முதலீட்டாளரின் லாபத்தை பிரதிபலிக்கிறது, இதில் மேலாண்மை செலவுகள் மற்றும் கட்டுமான அமைப்பு, பொது மேற்பார்வை மற்றும் கட்டுமானம் தொடர்பான ஆபத்து ஆகியவை அடங்கும். ஒரு விதியாக, இந்த குறிகாட்டியை உருவாக்கும் போது, ​​​​வணிக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பிரிவு அமைந்துள்ள வாழ்க்கைச் சுழற்சியின் கட்டத்திற்கு அவர்கள் கவனம் செலுத்துவதில்லை, இதில் மதிப்பிடப்படும் பொருளை உள்ளடக்கியது, அதன் அளவின் மதிப்பைச் சார்ந்துள்ளது. மற்றும் கட்டுமானத்தின் நேரம், முதலீட்டாளர் (வாடிக்கையாளர்) மற்றும் பில்டர் ஆகியோரின் செயல்பாடுகள் (ஒப்பந்ததாரர்) பிற காரணிகளிலிருந்து பிரிக்கப்பட்டுள்ளனவா என்பது குறித்து. அதன்படி, அறிக்கையைக் கருத்தில் கொள்ளும்போது, ​​தொழில்முனைவோரின் (முதலீட்டாளர்) லாப வரம்பை தெளிவாகக் கண்டறிந்து தற்போதைய சராசரி சந்தை மதிப்பின் வரம்பை நிறுவுவது முக்கியம்.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சியின் அளவு மற்றும் வணிக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் ஒரு குறிப்பிட்ட பிரிவு அமைந்துள்ள வாழ்க்கைச் சுழற்சியைப் பொறுத்து ஒரு தொழில்முனைவோரின் லாபத்தின் அளவு குறிப்பிடத்தக்க வரம்பிற்குள் மாறுபடும் என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். எடுத்துக்காட்டாக, 2005 இல் மாஸ்கோ வணிக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில், ஆனால் மிகப்பெரிய பகுப்பாய்வு நிறுவனங்களின்படி, சில்லறை ரியல் எஸ்டேட் பிரிவில் ஒரு தொழில்முனைவோரின் லாபம் 25 முதல் 40% வரை இருந்தது; 2006 மற்றும் 2007 இல், இது ஒரு குறைவு மற்றும் உறுதிப்படுத்தல் காட்டி கவனிக்கப்பட்டது. நடைமுறையில், லாபம் குறித்த சந்தைத் தரவைப் பெறுவது கடினம், ஏனெனில் அவை பெரும்பாலும் வர்த்தக ரகசியம்.

அடையாளம் காணப்பட்ட உடைகள் வகைகளின் கணக்கீடு

ஒரு சாத்தியமான முதலீட்டாளரின் பார்வையில் சொத்தின் பயன் மற்றும் அதன் நுகர்வோர் கவர்ச்சியின் குறைவு ஆகியவற்றால் தேய்மானம் வகைப்படுத்தப்படுகிறது.

ஒரு விதியாக, பல்வேறு காரணிகளின் செல்வாக்கின் காரணமாக ஒரு குறிப்பிட்ட காலப்பகுதியில் ஒரு பொருளின் மதிப்பு (தேய்மானம்) குறைவதில் தேய்மானம் வெளிப்படுத்தப்படுகிறது.

ஒரு சொத்தின் தேய்மானத்தை ஏற்படுத்தும் காரணங்களைப் பொறுத்து, உடல், செயல்பாட்டு மற்றும் வெளிப்புற வகையான தேய்மானம் மற்றும் கண்ணீர் ஆகியவை வேறுபடுகின்றன.

உடல் சீரழிவு. காலப்போக்கில் ஒரு சொத்தின் இயற்பியல் பண்புகளில் ஏற்படும் மாற்றங்களை பிரதிபலிக்கிறது (உதாரணமாக, கட்டமைப்பு கூறுகளில் உள்ள குறைபாடுகள்). உடல் உடைகள் இரண்டு வகைகளாகும்: முதலாவது செயல்பாட்டு காரணிகளின் செல்வாக்கின் கீழ் நிகழ்கிறது, இரண்டாவது - இயற்கை மற்றும் சுற்றுச்சூழல் காரணிகளின் செல்வாக்கின் கீழ்.

கட்டிடங்களின் உடல் தேய்மானத்தைக் கணக்கிடுவதற்கு நான்கு முக்கிய முறைகள் உள்ளன: நிபுணர், செலவு, ஒழுங்குமுறை (அல்லது கணக்கியல்) மற்றும் கட்டிடத்தின் ஆயுளைக் கணக்கிடும் முறை.

ஒரு நிபுணர் முறையால் மதிப்பிடப்பட்ட ஒரு பொருளின் உடல் சிதைவின் சதவீதம் குடியிருப்பு கட்டிடங்களின் இயற்பியல் சரிவை மதிப்பிடுவதற்கான விதிகளின் அடிப்படையில் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. ஒட்டுமொத்த கட்டிடங்களின் சேவை வாழ்க்கை அதன் கூறுகளின் ஆயுளைப் பொறுத்தது. கட்டிட உறுப்புகளின் உடல் தேய்மானம், கட்டிடத்தின் கட்டமைப்பு உறுப்புகளின் குறிப்பிட்ட எடை மற்றும் இந்த உறுப்பு தேய்மானத்தின் சதவீதத்தை 100 ஆல் வகுத்து கணக்கிடப்படுகிறது. முழு கட்டிடத்தின் உடல் தேய்மானம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது கட்டிடத்தின் அனைத்து கூறுகளின் சராசரி எடை. ரியல் எஸ்டேட்டைப் பட்டியலிடும்போது உடல் சரிவைத் தீர்மானிக்கும் நிபுணர் முறை பொதுவாகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது.

நீக்கக்கூடிய மற்றும் சரிசெய்ய முடியாத உடல் தேய்மானம் மற்றும் கண்ணீர் உள்ளது. நீக்கக்கூடிய உடல் உடைகள்தற்போதைய பழுதுபார்ப்பு செலவுகள் வசதியின் கூடுதல் மதிப்பை விட குறைவாக இருக்கும் என்று கருதுகிறது. மீட்க முடியாத உடல் தேய்மானம்குறைபாட்டை சரிசெய்வதற்கான செலவு பொருளுடன் சேர்க்கப்படும் செலவை விட அதிகமாக இருக்கும்போது கருதப்படுகிறது. அனைத்து கட்டிடக் கூறுகளும் இரண்டு வகைகளாகப் பிரிக்கப்பட்டுள்ளன: நீண்ட கால (அடித்தளங்கள், சுவர்கள், கூரைகள் போன்றவை) மற்றும் தேய்மானம் (கூரை, அலங்கார டிரிம், ஓவியம் போன்றவை, அதாவது பழுதுபார்க்கக்கூடிய (மீட்டமைக்க) கூறுகள். தொடர்ந்து பழுதுபார்ப்பு)

செலவு முறை கட்டிட கூறுகளின் இனப்பெருக்கம் செலவுகளை தீர்மானிப்பதில் அடங்கும். ஆய்வு மூலம், கட்டிடத்தின் ஒவ்வொரு உறுப்புக்கும் தேய்மானம் மற்றும் கிழிந்த சதவீதம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது, இது மதிப்பு அடிப்படையில் மொழிபெயர்க்கப்படுகிறது. தேய்மானத்தின் சதவீதத்தை எடையுள்ள சராசரியாக நிர்ணயிக்கும் போது, ​​உடல் தேய்மானத்தின் மிகவும் துல்லியமான, சரிசெய்யப்பட்ட செலவு மதிப்பீடு பெறப்படுகிறது.

கட்டிடங்களின் இயற்பியல் சீரழிவைத் தீர்மானிப்பதற்கான நிலையான (அல்லது கணக்கியல்) முறையானது நிலையான சொத்துக்களை முழுமையாக மீட்டெடுப்பதற்கு ஒருங்கிணைந்த தேய்மான விகிதங்களைப் பயன்படுத்துவதை உள்ளடக்கியது.

கட்டிட வாழ்க்கை கணக்கீட்டு முறையைப் பயன்படுத்தும் போது, ​​பல சொற்கள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன.

பொருளாதார வாழ்க்கை என்பது ஒரு பொருளை லாபத்திற்காக பயன்படுத்தக்கூடிய நேரம். இந்த காலகட்டத்தில், முன்னேற்றங்கள் சொத்து மதிப்புக்கு பங்களிக்கின்றன; ஒரு சொத்தின் பொருளாதார வாழ்க்கை அதன் பொதுவான வழக்கற்றுப் போனதன் காரணமாக செய்யப்பட்ட மேம்பாடுகள் சொத்தின் மதிப்புக்கு பங்களிக்காதபோது முடிவடைகிறது.

ஒரு பொருளின் இயற்பியல் வாழ்க்கை என்பது கட்டிடம் இருக்கும் மற்றும் வாழ அல்லது வேலை செய்யக்கூடிய காலம். பொருள் இடிக்கப்படும்போது உடல் ஆயுட்காலம் முடிவடைகிறது.

தோற்றம், தொழில்நுட்ப நிலை மற்றும் பொருளின் மதிப்பை பாதிக்கும் பொருளாதார காரணிகளின் மதிப்பீட்டின் அடிப்படையில் பயனுள்ள வயது.

காலவரிசை வயது என்பது பொருள் செயல்பாட்டிற்கு வந்த தேதியிலிருந்து மதிப்பிடப்பட்ட தேதி வரை கடந்துவிட்ட காலம்.

கட்டிடத்தின் மீதமுள்ள பொருளாதார வாழ்க்கை என்பது மதிப்பீட்டின் தேதியிலிருந்து சொத்தின் பொருளாதார வாழ்க்கை முடிவடையும் காலம். சொத்தை பழுதுபார்ப்பது மற்றும் மேம்படுத்துவது மீதமுள்ள பொருளாதார வாழ்க்கையை அதிகரிக்கிறது.

நிலையான சேவை வாழ்க்கை (அல்லது வழக்கமான உடல் வாழ்க்கை) என்பது விதிமுறைகளால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளின் சேவை வாழ்க்கை ஆகும்.

பொருளின் செயல்பாட்டு தேய்மானம்.ஒரு பொருள் அதன் செயல்பாட்டு பயனின் அடிப்படையில் நவீன தரநிலைகளை பூர்த்தி செய்யாத போது செயல்பாட்டு வழக்கற்றுப்போதல் ஆகும். ஒரு கட்டிடத்தின் காலாவதியான கட்டிடக்கலை, அதன் தளவமைப்பு, தொகுதி, பொறியியல் ஆதரவு போன்றவற்றின் வசதிக்காக செயல்பாட்டு வழக்கற்றுப் போவது வெளிப்படும். கட்டிடக்கலை மற்றும் கட்டுமானத் துறையில் அறிவியல் மற்றும் தொழில்நுட்ப முன்னேற்றத்தின் செல்வாக்கின் காரணமாக செயல்பாட்டு வழக்கற்றுப் போய்விட்டது. உள்நாட்டு நடைமுறையில் செயல்பாட்டு தேய்மானம் வழக்கற்றுப்போதல் என்று அழைக்கப்படுகிறது.

உடல் உடைகள் போன்ற செயல்பாட்டு உடைகள் நீக்கக்கூடியதாகவோ அல்லது சரிசெய்ய முடியாததாகவோ இருக்கலாம். அகற்றக்கூடிய செயல்பாட்டு உடைகளில் உள்ளமைக்கப்பட்ட பெட்டிகள், நீர் மற்றும் எரிவாயு மீட்டர்கள், பிளம்பிங் உபகரணங்கள், தரையமைப்புகள் போன்றவற்றை மீட்டெடுப்பது அடங்கும். உடைகள் அகற்றக்கூடியதா இல்லையா என்பதற்கான அளவுகோல், பெறப்பட்ட கூடுதல் மதிப்பின் அளவோடு பழுதுபார்க்கும் செலவின் அளவை ஒப்பிடுவதாகும். . பெறப்பட்ட கூடுதல் மதிப்பு மறுசீரமைப்பு செலவை விட அதிகமாக இருந்தால், செயல்பாட்டு உடைகள் நீக்கக்கூடியவை. அகற்றக்கூடிய தேய்மானத்தின் அளவு, புதுப்பிக்கப்பட்ட கூறுகளுடன் மதிப்பீட்டின் போது கட்டிடத்தின் சாத்தியமான மதிப்புக்கும் புதுப்பிக்கப்பட்ட கூறுகள் இல்லாமல் மதிப்பிடப்பட்ட தேதியில் அதன் மதிப்புக்கும் உள்ள வித்தியாசமாக தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

அகற்ற முடியாத செயல்பாட்டு தேய்மானம் என்பது கட்டிடத்தின் தர பண்புகள் தொடர்பான காரணிகளால் கட்டிடத்தின் மதிப்பில் குறைவதைக் குறிக்கிறது. மேலும், அதிகப்படியான அல்லது தரமான பண்புகள் இல்லாமை இருக்கலாம். உதாரணமாக, வாடகை சந்தையில், இரண்டு அறைகள் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் ஒரு அறை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுடன் ஒப்பிடும்போது அதிக தேவை உள்ளது. இந்த வகையான தேய்மானத்தின் அளவு, இந்த அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாடகைக்கு விடும்போது ஏற்படும் வாடகையின் இழப்பின் அளவு கணக்கிடப்படுகிறது, இது இந்த வகை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு பொதுவான மொத்த மாத வாடகையின் பெருக்கத்தால் பெருக்கப்படுகிறது. எனவே, சரிசெய்ய முடியாத செயல்பாட்டு தேய்மானத்தின் அளவு வாடகை இழப்புகளை மூலதனமாக்குவதன் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

வெளிப்புற (பொருளாதார) தேய்மானம் மற்றும் கண்ணீர்- இது பொருளாதார அல்லது அரசியல் காரணிகள் அல்லது பிற வெளிப்புற காரணிகளால் ஏற்படும் வெளிப்புற சூழலில் எதிர்மறையான மாற்றத்தால் கட்டிடத்தின் மதிப்பில் குறைவு. வெளிப்புற தேய்மானத்திற்கான காரணங்கள், எடுத்துக்காட்டாக, பொருள் அமைந்துள்ள பகுதியின் பொதுவான சரிவு, வரிவிதிப்பு, காப்பீடு மற்றும் வேலைவாய்ப்பு, பொழுதுபோக்கிற்கான சந்தையில் பிற மாற்றங்கள் ஆகியவற்றில் அரசாங்கம் அல்லது உள்ளூர் நிர்வாகத்தின் நடவடிக்கைகள். , கல்வி, முதலியன வெளிப்புற உடைகளின் அளவை பாதிக்கும் குறிப்பிடத்தக்க காரணிகள் "கவர்ச்சியற்ற" இயற்கை அல்லது செயற்கை பொருட்களுக்கு உடனடி அருகாமையில் உள்ளன: சதுப்பு நிலங்கள், கழிவு நீர் சுத்திகரிப்பு நிலையங்கள், உணவகங்கள், நடன மாடிகள், எரிவாயு நிலையங்கள், ரயில் நிலையங்கள், மருத்துவமனைகள், பள்ளிகள், நிறுவனங்கள் போன்றவை. வெளிப்புற தாக்கங்களிலிருந்து அணியுங்கள். பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில் நீக்க முடியாதது.

ஒரு நிலத்தின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பீடு செய்தல்

ஒரு நிலத்தை மதிப்பிடுவது, ஒரு விதியாக, மிகவும் சிக்கலான மற்றும் நேரத்தை எடுத்துக்கொள்ளும் பணியாகும்.

ஒற்றை ரியல் எஸ்டேட் சொத்தின் ஒரு பகுதியாக வளர்ந்த நில அடுக்குகளின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடும்போது கவனம் செலுத்த வேண்டிய முக்கிய புள்ளிகளைக் கருத்தில் கொள்வோம், இது பெரும்பாலும் "இணை" சூழ்நிலைகளில் காணப்படுகிறது.

நில குத்தகை ஒப்பந்தத்தை பகுப்பாய்வு செய்யும் போது, ​​​​நீங்கள் கவனம் செலுத்த வேண்டும்:

· ஒப்பந்த காலம்;

சொத்தின் சந்தை மதிப்பைக் கணக்கிடும் போது, ​​சுமைகள் மற்றும் சுமைகளின் இருப்பு.

காடாஸ்ட்ரல் திட்டத்தை பகுப்பாய்வு செய்யும் போது, ​​​​நீங்கள் கவனம் செலுத்த வேண்டும்:

நிலத்தின் எல்லைகள்;

கூடுதல் வளர்ச்சிக்கான சாத்தியக்கூறுகளுக்கு நேரடி கட்டுப்பாடுகள் இல்லை.

குத்தகை ஒப்பந்தத்துடன் இணைக்கப்பட்ட தளத்தின் உரிமைச் சான்றிதழில் அல்லது காடாஸ்ட்ரல் திட்டத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள நிலத்தின் வகையை மதிப்பீட்டு அறிக்கை பதிவு செய்ய வேண்டும்.

நில சதிக்கான மதிப்பிடப்பட்ட உரிமையை தீர்மானிக்கும் போது, ​​பின்வரும் வகையான உரிமைகள் இருக்கலாம்:

உரிமை;

நிரந்தர பயன்பாட்டின் உரிமை;

குத்தகைக்கு உரிமை (நீண்ட கால, குறுகிய கால).

ஒரு நிலத்தின் சந்தை மதிப்பைக் கணக்கிடுவதற்கான முறை மற்றும் முறையைத் தேர்ந்தெடுப்பது

நில அடுக்குகளை மதிப்பிடுவதற்கான முக்கிய முறைகள், மார்ச் 6, 2002 எண் 568-r தேதியிட்ட ரஷ்யாவின் சொத்து அமைச்சகத்தின் ஆணையால் அங்கீகரிக்கப்பட்ட "நில அடுக்குகளின் சந்தை மதிப்பை நிர்ணயிப்பதற்கான வழிமுறை பரிந்துரைகள்" இல் கொடுக்கப்பட்டுள்ளன.

ஒரு நில சதித்திட்டத்தின் விலையைக் கணக்கிடத் தொடங்குவதற்கு முன், "வளர்ச்சி அடர்த்தி குணகம்" பற்றிய ஒரு முடிவையும், வசதியின் முழு செயல்பாட்டிற்கான நிலத்தின் "போதுமான" பற்றிய கருத்தையும் ஒருவர் உருவாக்க வேண்டும் என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

ஒரு முடிவை உருவாக்கும் போது, ​​நிலத்தின் பரப்பளவு மற்றும் கட்டிடப் பகுதியின் விகிதத்தை அடையாளம் காண வேண்டியது அவசியம். கட்டிடப் பகுதியைப் பற்றிய தகவலின் ஆதாரம் உரிமையாளரின் சான்றிதழாக இருக்கலாம் அல்லது தொழில்நுட்ப தரவுத் தாள்களிலிருந்து தரவாக இருக்கலாம். இந்த நிலத்தில் அமைந்துள்ள கட்டிடங்களின் பி.டி.ஐ.

இந்த சூழ்நிலையில், தேவையான அருகிலுள்ள பிரதேசத்தை எவ்வாறு ஒதுக்குவது என்ற கேள்வி எழுகிறது. நில சதித்திட்டத்தின் "தேவை" பற்றி தகவலறிந்த கருத்தை உருவாக்க, நீங்கள் ஏற்கனவே உள்ள SNIP களில் இருந்து (நவீன பொருட்களுடன் தொடர்புடையதாக இருந்தால்) அல்லது வணிக மேம்பாடு தொடர்பான முதலீட்டு திட்டங்களை செயல்படுத்தும் தொழில்முறை டெவலப்பர்களின் தேவைகளிலிருந்து "தொடங்கலாம்".

இணை நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை

இணை நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடும்போது ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை பொதுவாகப் பயன்படுத்தப்படும் அணுகுமுறைகளில் ஒன்றாகும்.

இந்த மதிப்பீட்டு அணுகுமுறை மாற்று கொள்கையை அடிப்படையாகக் கொண்டது. ஒரு விவேகமான வாங்குபவர் ஒரே மாதிரியான தரம் மற்றும் பொருந்தக்கூடிய ஒன்றை வாங்கக்கூடியதை விட விற்பனைக்கு வைக்கப்படும் ஒரு பொருளுக்கு அதிக கட்டணம் செலுத்த மாட்டார் என்ற அனுமானத்தின் அடிப்படையில் இது அமைந்துள்ளது. ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை ஒத்த பொருட்களின் விற்பனை விலையில் மதிப்புள்ள பொருளின் மதிப்பின் சார்பு அடிப்படையிலானது. ஒப்பிடக்கூடிய ஒவ்வொரு விற்பனையும் பொருள் சொத்துடன் ஒப்பிடப்படுகிறது. அவற்றுக்கிடையே குறிப்பிடத்தக்க வேறுபாடுகளை பிரதிபலிக்கும் வகையில் ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனை விலையில் மாற்றங்கள் செய்யப்படுகின்றன.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை பல படிகளை உள்ளடக்கியது.

1 வது நிலை.சந்தையின் நிலை மற்றும் வளர்ச்சிப் போக்குகள் மற்றும் குறிப்பாக மதிப்பிடப்பட்ட பொருள் எந்தப் பகுதியைச் சேர்ந்தது என்பது ஆய்வு செய்யப்படுகிறது. மதிப்பிடப்பட்டவற்றுடன் ஒப்பிடக்கூடிய பொருள்கள் அடையாளம் காணப்படுகின்றன.

2 வது நிலை.அனலாக் பொருள்கள் பற்றிய தகவல்கள் சேகரிக்கப்பட்டு சரிபார்க்கப்படுகின்றன; சேகரிக்கப்பட்ட தகவல் பகுப்பாய்வு செய்யப்பட்டு, ஒவ்வொரு அனலாக் பொருளும் மதிப்பிடப்படும் பொருளுடன் ஒப்பிடப்படுகிறது.

3 வது நிலை.ஒப்பிடப்பட்ட பொருட்களின் விலை பண்புகளில் அடையாளம் காணப்பட்ட வேறுபாடுகளின் அடிப்படையில், ஒப்பிடக்கூடிய ஒப்புமைகளின் விற்பனை விலைகளில் மாற்றங்கள் செய்யப்படுகின்றன.

4 வது நிலை.ஒத்த பொருட்களின் சரிசெய்யப்பட்ட விலைகள் ஒப்புக் கொள்ளப்படுகின்றன மற்றும் மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் சந்தை மதிப்பின் இறுதி மதிப்பு ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் அடிப்படையில் பெறப்படுகிறது.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் முக்கிய நன்மை என்னவென்றால், அது ஒத்த பொருட்களின் உண்மையில் அடையப்பட்ட கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை விலைகளில் கவனம் செலுத்துகிறது.

பொதுவாக, ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்துவதற்கான சாத்தியக்கூறு செயலில் உள்ள சந்தையின் இருப்பைப் பொறுத்தது, ஏனெனில் அணுகுமுறை உண்மையான பரிவர்த்தனைகளின் தரவைப் பயன்படுத்துவதையும், சந்தையின் திறந்த தன்மை மற்றும் நிதித் தகவல்களின் கிடைக்கும் தன்மையையும் உள்ளடக்கியது.

சந்தை பரிவர்த்தனைகள் இல்லாத நிலையில் ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்துவதற்கான சரியான கேள்வி மிகவும் சிக்கலானது. ஒரு விதியாக, சந்தை மோசமாக வளர்ந்த சிறிய குடியேற்றங்களில் இந்த சூழ்நிலையை அவதானிக்கலாம் மற்றும் கிடைக்கக்கூடிய தகவல் ஆதாரங்களில் ஒப்பிடக்கூடிய பொருட்களின் கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனைகள் பற்றிய தகவல்கள் இல்லை.

இந்த வழக்கில், பின்வரும் வழிமுறையை ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடிய தீர்வாகப் பயன்படுத்தலாம்:

ஒரே பிராந்தியம், பிராந்தியம் போன்றவற்றில் அமைந்துள்ள "ஒத்த" நகரங்கள் அடையாளம் காணப்படுகின்றன. (ஒப்பீட்டு அளவுகோலில் மக்கள்தொகையின் வருமானத்தின் எண்ணிக்கை மற்றும் நிலை, வளர்ந்த வீட்டுச் சந்தையின் இருப்பு, "முக்கிய" போக்குவரத்து பாதை தொடர்பான இடம் போன்றவை அடங்கும்);

ஒப்பிடக்கூடிய பரிவர்த்தனைகளின் தரவைத் தேடுங்கள்:

கணக்கீடுகள் மேற்கொள்ளப்படுகின்றன, தேவைப்பட்டால், பொருத்தமான மாற்றங்கள் செய்யப்படுகின்றன.

இந்த அணுகுமுறை நியாயமான அளவு எச்சரிக்கையுடன் பயன்படுத்தப்பட வேண்டும் என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். மற்ற அணுகுமுறைகளின் (வருமானம் மற்றும் செலவு) கட்டமைப்பிற்குள் பெறப்பட்ட ஒரு பொருளின் மதிப்பு ஒப்பிடக்கூடிய வரம்பில் உள்ளதா இல்லையா என்பதைப் புரிந்துகொள்ள இந்த முறை துணை அணுகுமுறையாகப் பயன்படுத்தப்படலாம்.

இந்த அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தும்போது, ​​​​மதிப்பீட்டு பொருளின் பணப்புழக்கத்தின் அளவை தவறாகக் கண்டறிவதில் தவறைத் தவிர்ப்பது முக்கியம், இதன் விளைவாக, முற்றிலும் திரவமற்ற பொருளை மதிப்பிடுவதன் மூலம் "விரும்பத்தக்க" முடிவை "உண்மையானதாக" மாற்றுகிறது. ஒன்று.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் முக்கிய நிலைகள்:

ஒப்புமைகளின் தேர்வு மற்றும் அனலாக்ஸ் பற்றிய தகவல் சேகரிப்பு;

ஒப்பீட்டு அலகு தேர்வு;

ஒப்பிடப்பட்ட பொருட்களின் விலை பண்புகளில் அடையாளம் காணப்பட்ட வேறுபாடுகளை சரிசெய்தல்;

இறுதி விலை மதிப்பின் உருவாக்கம்.

ஒவ்வொரு கட்டத்திலும் கவனம் செலுத்த வேண்டிய முக்கிய புள்ளிகளைக் கருத்தில் கொள்வோம்.

ஒப்புமைகளின் தேர்வு மற்றும் ஒப்புமைகள் பற்றிய தகவல்களை சேகரிப்பது ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்துவதில் முதல் மற்றும் உண்மையில் முக்கிய கட்டமாகும்.

ஒப்புமைகளைத் தேர்ந்தெடுக்க, பின்வரும் அடிப்படை ஒப்பீட்டு கூறுகளைப் பயன்படுத்தலாம்:

செயல்பாட்டு நோக்கம்;

இடம்;

இயற்பியல் பண்புகள் (அளவு, பொருளின் நிலை, முதலியன).

செயல்பாட்டு நோக்கம் ஒப்பீட்டின் முக்கிய கூறுகளில் ஒன்றாகும். முற்றிலும் மாறுபட்ட செயல்பாட்டு நோக்கத்தின் பொருள்களை ஒப்புமைகளாகத் தேர்ந்தெடுப்பது மிகப்பெரிய தவறு.

பொருள் இடிப்பு அல்லது புனரமைப்புக்கு உட்பட்டதாக இருந்தால், அனலாக்ஸின் தேர்வை மிகுந்த கவனத்துடன் அணுகுவது அவசியம். ஒப்புமைகளைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது, ​​வாங்குபவரின் உந்துதல் என்ன என்பதைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம். ஒரு விதியாக, அத்தகைய சூழ்நிலையில், உந்துதல் முதன்மையாக ஒரு புதிய வசதியை உருவாக்குவதற்கான உரிமைகளைப் பெறுவதாக இருக்கலாம். அதன்படி, ஒப்புமைகளாக, ஒப்பிடக்கூடிய இடத்துடன் இடிப்புக்கு உட்பட்ட பொருள்களில் கவனம் செலுத்துவதும், நில சதித்திட்டத்திற்கான உரிமைகளின் சாத்தியமான அனுமதிக்கப்பட்ட பயன்பாட்டிற்கு கவனம் செலுத்துவதும் அறிவுறுத்தப்படுகிறது.

ஒரு பட்டியல், ஒப்புமைகளை உருவாக்குதல் மற்றும் மதிப்பீட்டிற்குத் தேவையான தகவல்களைப் பெறுவதற்கான தகவல் ஆதாரங்கள்:

இணைய தேடலின் விளைவாக பெறப்பட்ட ஆரம்ப தரவு;

பகுப்பாய்வு முகவர் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களால் வழங்கப்பட்ட தரவு;

மதிப்பீட்டு நிறுவனத்தால் பராமரிக்கப்படும் சொந்த தரவுத்தளங்கள்.

தேவையான அனைத்து தரவையும் கொண்டிருக்காத தகவல் பயன்படுத்தப்படும் போது மிகவும் பொதுவான சூழ்நிலை, இது ஒப்புமைகளின் தேர்வு சரியாக செய்யப்பட்டது என்ற முடிவை உருவாக்க அனுமதிக்கிறது.

ஒப்புமைகளாக வழங்கப்படும் பொருட்களின் முக்கிய விலைக் காரணிகளின் மதிப்புகள் பற்றிய முழுமையற்ற தகவல்கள் இருந்தால், இந்த பொருட்களின் வெளிப்புற ஆய்வு அவசியம். நிச்சயமாக, அனலாக்ஸின் புகைப்படங்களைப் பயன்படுத்துதல் மற்றும் நகர வரைபடத்தில் அனலாக் பொருள்களை வரைதல் மற்றும் மதிப்பீட்டின் பொருளுடன் இன்னும் முழுமையான காட்சித் தகவலை வழங்கும்.

ஒப்புமைகளைத் தேர்ந்தெடுத்து தகவலைச் சேகரித்த பிறகு, நீங்கள் செய்ய வேண்டும் ஒப்பீட்டு அலகு தேர்வு நிலை.

பொதுவாகப் பயன்படுத்தப்படும் ஒப்பீட்டு அலகுகள்:

1 சதுர மீட்டர் மொத்த பரப்பளவு;

1 ச.மீ. பயன்படுத்தக்கூடிய அல்லது வாடகைக்கு எடுக்கக்கூடிய பகுதி.

ஒப்பீட்டு அலகு சரியாகத் தேர்ந்தெடுப்பதன் முக்கியத்துவத்தை கவனிக்க வேண்டியது அவசியம் மற்றும் இந்த அளவுருவின் விலை பண்புகளை தீர்மானிப்பது அவசியம்.

ஒப்பீட்டு அலகுகளைத் தேர்ந்தெடுத்த பிறகு, சரிசெய்தல் செய்யப்படுகிறது.

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் கோட்பாட்டில், பின்வரும் வகையான திருத்தங்கள் வேறுபடுகின்றன:

ஆர்வம் (உதாரணமாக, இருப்பிடம், தேய்மானம், விற்பனை நேரம், முதலியன சரிசெய்தல்);

செலவு (உதாரணமாக, தரமான குணாதிசயங்களுக்கான திருத்தங்கள், அத்துடன் புள்ளியியல் முறைகளால் கணக்கிடப்படும் திருத்தங்கள்). விற்கப்பட்ட அனலாக் பொருளின் விலையில் செய்யப்பட்ட பண மாற்றங்களில் கூடுதல் மேம்பாடுகள் (கிடங்கு நீட்டிப்புகள், வாகன நிறுத்துமிடங்கள் போன்றவை) இருப்பு அல்லது இல்லாமைக்கான மாற்றங்களை உள்ளடக்கியிருக்க வேண்டும்;

அறுதி

உறவினர்.

திருத்தங்களை உருவாக்கும் போது கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டிய முக்கிய புள்ளிகளில் இன்னும் விரிவாக வாழ்வோம்.

பத்து அடிப்படை ஒப்பீட்டு கூறுகள் (அவை உண்மையில் சரிசெய்தல்) விற்பனை ஒப்பீட்டு முறையில் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்பட வேண்டும்:

1. மாற்றப்பட்ட சொத்து உரிமைகள்;

2. நிதி நிலைமைகள் (ரஷ்ய நடைமுறையில் இது மிகவும் அரிதாகவே பயன்படுத்தப்படுகிறது);

3. விற்பனை விதிமுறைகள்;

வாங்கிய உடனேயே ஏற்படும் செலவுகள்;

சந்தை நிலைமைகள்;

இடம்;

உடல் பண்புகள் (அளவு, கட்டுமானப் பொருட்களின் தரம், கட்டிடத்தின் நிலை);

பொருளாதார பண்புகள் (இயக்க செலவுகள், குத்தகை ஒப்பந்தத்தின் விதிமுறைகள், நிர்வாக செலவுகள், குத்தகைதாரர்களின் கலவை போன்றவை);

பயன்பாட்டின் வகை;

10. ரியல் எஸ்டேட்டின் பகுதியாக இல்லாத மதிப்பின் கூறுகள்.

உண்மையில், மேலே உள்ள ஒப்பீட்டு கூறுகள் ஒப்புமைகளைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கான அளவுகோலாகும். எப்படி. மிகவும் துல்லியமாக அனலாக் மதிப்பீட்டின் பொருளின் குறிப்பிட்ட பண்புகளுக்கு ஒத்திருக்கிறது, குறைவான திருத்தங்கள் செய்யப்படும் மற்றும் மிகவும் நம்பகமான முடிவு பெறப்படும்.

இந்த உறுப்புகள் ஒவ்வொன்றையும் இன்னும் விரிவாகப் பார்ப்போம்.

மாற்றக்கூடிய சொத்து உரிமைகள்.பரிவர்த்தனை விலை மாற்றப்படும் சொத்து உரிமைகளைப் பொறுத்தது. மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் பகுதிகளுக்கு செல்லுபடியாகும் குத்தகை ஒப்பந்தங்கள் இருக்கும்போது மிகவும் பொதுவான சூழ்நிலை. இந்த வழக்கில், ஒரு பொருளின் மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​திருத்தங்கள் மதிப்புள்ள பொருளின் வருவாய் திறன் மற்றும் அதன் அனலாக் ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான வேறுபாடுகளை பிரதிபலிக்க வேண்டும்.

நிதி விதிமுறைகள்.கடன் வாங்கிய நிதி ஆதாரத்தின் இருப்பு சொத்தின் மதிப்பையும் பாதிக்கலாம். திருத்தத்தைக் கணக்கிட, ஒரு குறிப்பிட்ட வழக்கில் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட நிதித் திட்டத்தைப் பற்றிய முழுமையான தகவலைக் கொண்டிருக்க வேண்டியது அவசியம். ரஷ்ய சந்தையில் நிலவும் நிலைமைகளின் அடிப்படையில், இந்த சரிசெய்தல் மிகவும் அரிதாகவே பயன்படுத்தப்படுகிறது.

விற்பனை விதிமுறைகள் மற்றும் விற்பனை நேரம்.விற்பனை விதிமுறைகளை சரிசெய்தல் வாங்குபவர் அல்லது விற்பவரின் உந்துதலை பிரதிபலிக்கிறது (உதாரணமாக, தொடர்புடைய நபர்களுக்கு இடையேயான பரிவர்த்தனை போன்றவை). வெளிப்பாடு காலம் - ஒரு பொருள் சந்தையில் இருக்கும் நேரம், வெவ்வேறு சந்தைப் பிரிவுகளுக்கு வேறுபடுகிறது மற்றும் பொருட்களின் தரத்தைப் பொறுத்தது. நிலையான கண்காட்சி காலத்தை விட மிகக் குறைவான காலத்திற்குள் பொருள் விற்கப்பட்டால், இது குறைவான விலையைக் குறிக்கிறது. நிலையான வெளிப்பாடு காலத்தை விட அதிக நேரம் பொருள் சந்தையில் இருந்தால், விலை உயர்த்தப்படும். இரண்டு சந்தர்ப்பங்களிலும், பரிவர்த்தனை சந்தைப் பிரிவுக்கு பொதுவானதல்ல மற்றும் ஒப்பிடத்தக்கதாக கருதப்படக்கூடாது.

வாங்கிய உடனேயே ஏற்படும் செலவுகள்.இந்த செலவினங்களில், பொருளை வாங்கிய உடனேயே வாங்குபவர் செய்யும் செலவுகள் மற்றும் பரிவர்த்தனையின் விலையை நிர்ணயிக்கும் போது உண்மையில் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படும், எடுத்துக்காட்டாக, உற்பத்தி தளத்தில் ஒரு பொருளை இடிக்கும் அல்லது அகற்றுவதற்கான செலவுகள், மறு- நில உறவுகளின் பதிவு, முதலியன

இடம்.மதிப்பிடப்பட்ட மற்றும் ஒப்பிடக்கூடிய பொருட்களின் இருப்பிட பண்புகள் வேறுபட்டால் இந்த திருத்தம் அவசியம்.

உடல் பண்புகள்(அளவு, கட்டுமானப் பொருட்களின் தரம், கட்டிடத்தின் நிலை). உடல் வேறுபாடுகள் பின்வருவனவற்றை உள்ளடக்குகின்றன: அளவு, கட்டுமானத்தின் தரம், வயது மற்றும் நிலை, செயல்பாட்டு பயன்பாடு, நிறைய அளவு, கர்ப் அப்பீல் போன்றவை.

பொருளாதார பண்புகள்.அதன் வருமானத்தை பாதிக்கும் ஒரு பொருளின் பண்புக்கூறுகள். எடுத்துக்காட்டாக, இயக்க செலவுகள், நிர்வாகத்தின் தரம், குத்தகை ஒப்பந்தத்தின் விதிமுறைகள் போன்றவை.

ரியல் எஸ்டேட்டில் சேர்க்கப்படாத மதிப்பின் கூறுகள். இதில் அசையும் சொத்துக்கள் இருக்கலாம், அதன் விலை பரிவர்த்தனையின் கட்டமைப்பில் சேர்க்கப்பட்டுள்ளது (உபகரணங்கள், வீட்டு உபகரணங்கள், தளபாடங்கள், சரக்கு போன்றவை)

மதிப்பீட்டை நடத்தும் போது, ​​மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் பகுதியாக இல்லாத கூறுகளுக்கு மாற்றங்களைச் செய்வது அவசியம்.

பொருளின் நோக்கத்தின் அடிப்படையில், ஒரு குறிப்பிட்ட வகை வணிக ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் பிரத்தியேகங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு திருத்தங்களின் பட்டியலைக் குறிப்பிடலாம்.

எடுத்துக்காட்டாக, அலுவலகச் சொத்தை மதிப்பிடும்போது, ​​முக்கிய திருத்தங்கள் பின்வருமாறு:

சொத்து சட்டம்;

இயற்பியல் பண்புகள் (பொருளின் நிலை, பயன்படுத்தக்கூடிய மற்றும் மொத்த பகுதியின் விகிதம் (%), வாகன நிறுத்துமிடங்களின் விகிதம் மற்றும் வாடகைக்கு ஏற்ற பகுதி போன்றவை);

பொருளாதார பண்புகள் (சுமை நிலை, செலவு நிலை, முதலியன).

கிடங்கு நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட் சொத்தை மதிப்பிடும்போது, ​​முக்கிய திருத்தங்கள் பின்வருமாறு:

சொத்து சட்டம்;

இடம்;

தேவையான உள்கட்டமைப்பு (ரயில் பாதை, சாலை, வசதியான, அணுகல் போன்றவை) கிடைப்பது;

இயற்பியல் பண்புகள் (வசதியின் நிலை, நிர்வாக மற்றும் கிடங்கு இடத்தின் விகிதம் (%), உயரம், வெப்பத்தின் இருப்பு, தேவையான அனைத்து தகவல்தொடர்புகளின் இருப்பு மற்றும் இலவச திறன் போன்றவை);

பொருளாதார பண்புகள் (பயன்பாட்டு நிலை, செலவு நிலை).

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தும் போது, ​​​​பின்வரும் அம்சங்களுக்கு கவனம் செலுத்த வேண்டியது அவசியம்:

ஒப்புமைகள் மற்றும் மதிப்பீட்டின் பொருள் ஒரே ரியல் எஸ்டேட் சந்தை, சந்தைப் பிரிவைச் சேர்ந்ததாக இருக்க வேண்டும் மற்றும் ஒப்பிடக்கூடிய இடம், தொழில்நுட்ப நிலை மற்றும் பகுதி ஆகியவற்றைக் கொண்டிருக்க வேண்டும்;

கணக்கீடுகளைச் செய்யும்போது, ​​​​மதிப்பீட்டு பொருளின் ஒப்புமைகள் பற்றிய தகவல்கள் பெறப்பட்ட ஆதாரங்களுக்கான குறிப்புகளைக் குறிப்பிடுவது அவசியம். ஒப்புமைகளாக வழங்கப்படும் பொருட்களின் முக்கிய விலை பண்புகளின் மதிப்புகள் பற்றிய முழுமையற்ற தகவல்கள் இருந்தால், இந்த பொருட்களின் வெளிப்புற ஆய்வு அவசியம்;

சரிசெய்தல்கள் மதிப்பீட்டின் பொருள் மற்றும் ஒப்புமைகளுக்கு இடையிலான உண்மையான வேறுபாடுகளுடன் ஒத்திருக்க வேண்டும்; பொருளுக்கும் அனலாக்ஸுக்கும் இடையிலான ஒரே வேறுபாட்டை நீக்கும் பல மாற்றங்களைச் செய்வது ஏற்றுக்கொள்ள முடியாதது (எடுத்துக்காட்டாக, கட்டுமான ஆண்டிற்கான மாற்றங்கள், கட்டிடத்தின் தொழில்நுட்ப நிலை மற்றும் செய்யப்படும் பழுது நிலை);

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி பெறப்பட்ட விலை மதிப்புகள் சந்தை பகுப்பாய்வின் போது அடையாளம் காணப்பட்ட விலை வரம்பிற்குள் இருக்க வேண்டும்.

இணை நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான வருமான அணுகுமுறை

வருமான அணுகுமுறை என்பது மதிப்பீட்டு பொருளின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கான முறைகளின் தொகுப்பாகும், இது மதிப்பீட்டு பொருளிலிருந்து எதிர்பார்க்கப்படும் வருமானத்தை தீர்மானிப்பதன் அடிப்படையில்.

வருமான அணுகுமுறையின் பயன்பாடு தற்போதைய மதிப்பின் கருத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டது: எந்தவொரு சொத்தின் மதிப்பு என்பது சொத்திலிருந்து எதிர்பார்க்கப்படும் எதிர்கால பணப்புழக்கங்களின் தற்போதைய மதிப்பாகும், இந்த சொத்தில் முதலீடு செய்யும் அபாயத்தின் அளவிற்கு தொடர்புடைய விகிதத்தில் தள்ளுபடி செய்யப்படுகிறது.

வருமான அணுகுமுறையின் கண்ணோட்டத்தில் ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடும்போது, ​​சொத்து மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் முக்கிய காரணி வருமானம். பொருளால் உருவாக்கப்படும் வருமானம் அதிகமாகும், அதன் மதிப்பின் மதிப்பு அதிகமாகும், மற்ற அனைத்தும் சமமாக இருக்கும். இந்த வழக்கில், சாத்தியமான வருமானத்தைப் பெறுவதற்கான கால அளவு, இந்த செயல்முறையுடன் வரும் அபாயங்களின் அளவு மற்றும் வகை ஆகியவை முக்கியம்.

வருமான அணுகுமுறை பெரும்பாலும் வாடகைக்கு அல்லது குத்தகைக்கு விடக்கூடிய ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தப்படுகிறது.

மிகவும் சிறப்பு வாய்ந்த ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் ஒரு பகுதியாக வருமான அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்துதல் (உதாரணமாக, ஒரு எஃகு உருக்கும் கடை) மதிப்பீட்டு அணுகுமுறையின் தேர்வை கவனமாக பரிசீலிக்க வேண்டும்.

நடைமுறையில், தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க முறை அல்லது மூலதனமாக்கல் முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது. இந்த ஒவ்வொரு முறையிலும் நீங்கள் கவனம் செலுத்த வேண்டிய முக்கிய புள்ளிகள் கீழே உள்ளன.

தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க முறை

ஒரு சொத்தின் செயல்பாட்டிலிருந்து நிலையற்ற வருமானம் ஏற்பட்டால் அதை மதிப்பிடும்போது தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்கம் (DCF) முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது.

பின்வரும் சந்தர்ப்பங்களில் அதன் பயன்பாடு பரிந்துரைக்கப்படுகிறது:

சொத்து கட்டுமானத்தில் உள்ளது அல்லது இப்போது கட்டப்பட்டது மற்றும் செயல்படுத்தப்படுகிறது (அல்லது வைக்கப்படுகிறது);

புனரமைப்பு, புதுப்பித்தல், மறுவடிவமைப்பு போன்றவற்றின் காரணமாக எதிர்கால பணப்புழக்கங்கள் தற்போதையவற்றிலிருந்து கணிசமாக வேறுபடும் என்று கருதப்படுகிறது. பொருள்;

வருமானம் மற்றும் செலவு ஓட்டங்கள் பருவகாலம்;

மதிப்பிடப்படும் சொத்து ஒரு பெரிய பல செயல்பாட்டு வணிகச் சொத்து.

தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க முறையானது, வருமானத்தின் தற்போதைய மதிப்பின் அடிப்படையில் ஒரு சொத்தின் மதிப்பை மதிப்பிடுகிறது, இதில் திட்டமிடப்பட்ட பணப்புழக்கங்கள் மற்றும் எஞ்சிய மதிப்பு ஆகியவை அடங்கும்.

DCF முறையைப் பயன்படுத்த, பின்வரும் தரவு தேவை:

1. முன்னறிவிப்பு காலத்தின் காலம்;

2. எஞ்சிய மதிப்பு (தலைமாற்றம்) உட்பட பணப்புழக்கங்களின் முன்னறிவிப்பு மதிப்புகள் - உரிமைக் காலத்தின் முடிவில் சொத்தின் விற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் வருமானம்;

3. தள்ளுபடி விகிதம்.

முன்னறிவிப்பு காலத்தை தீர்மானித்தல்நீண்ட கால முன்னறிவிப்புகளுக்கு போதுமான தகவலின் அளவைப் பொறுத்தது. கணக்கீட்டு காலம் ஒரு மாதம், ஒரு காலாண்டு, ஒரு வருடம் போன்றவையாக இருக்கலாம். கணக்கீட்டு அடிவானம் 3 முதல் 5 ஆண்டுகள் வரை இருக்கலாம் அல்லது பொருள் நிலையான வருமான நிலையை அடைய தேவையான காலங்களின் எண்ணிக்கைக்கு சமமாக இருக்கலாம்.

முன்னறிவிப்பு காலத்தை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் ஆயுள் அதன் தற்போதைய நிலை மற்றும் ஆணையிடப்பட்ட ஆண்டு ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் எவ்வளவு காலம் நீடிக்கும் என்பதைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம்.

இதைப் புரிந்துகொள்வது முன்னறிவிப்பு காலத்தின் காலத்தை சரியாக தீர்மானிக்க உங்களை அனுமதிக்கிறது மற்றும் பிந்தைய முன்னறிவிப்பு (எஞ்சிய) காலத்தின் முடிவில் ஒரு பொருளின் மதிப்பை தீர்மானிக்க ஒரு அணுகுமுறையைத் தேர்வுசெய்யவும்.

உண்மையில், முன்னறிவிப்பு காலம் சொத்தின் ஆயுளை விட அதிகமாக இருக்க முடியாது.

முன்னறிவிப்பு காலத்தில் பணப்புழக்கங்களை தீர்மானிப்பதும் அதன் முடிவில் பொருளின் மதிப்பை தீர்மானிப்பதும் அடுத்த கட்டமாகும்.

பணப்புழக்கத்துடன், பொருளின் வருமானத்தின் பல நிலைகள் கணக்கிடப்படுகின்றன (ஒவ்வொரு முன்னறிவிப்பு ஆண்டிற்கும்):

1. சாத்தியமான மொத்த வருமானம் (PVI);

2. உண்மையான மொத்த வருமானம் (டிவிடி);

3. நிகர இயக்க வருமானம் (NOI);

4. வரிகளுக்கு முன் பணப்புழக்கம் (BCF);

5. வரிக்குப் பிறகு பணப்புழக்கம் (AFPT).

இரண்டு அளவுகள் பெரும்பாலும் தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட வருமான மட்டமாகப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன:

CHOD - நீங்கள் பொருளின் மொத்த விலையை மதிப்பிட வேண்டும் என்றால், அதன் மூலங்களைப் பொருட்படுத்தாமல் அனைத்து முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனத்தின் விலை;

DPDN - உரிமையாளரால் முதலீடு செய்யப்பட்ட பங்கு மூலதனத்தின் மதிப்பை நீங்கள் மதிப்பிட வேண்டும் என்றால்.

DPDN மற்றும் CHOD - கடன் சேவை செலவுகள் (அடமான கடன்) அளவு வேறுபடுகின்றன.

சாத்தியமான மொத்த வருமானம். VDP ஐ உருவாக்கும் போது, ​​பொருளின் விலையை கணக்கிடுவதில் பின்வரும் முக்கிய அளவுருக்களுக்கு கவனம் செலுத்த வேண்டியது அவசியம்:

கணக்கிடப்பட்ட மதிப்பாக எடுத்துக் கொள்ளப்பட்ட பொருளின் பகுதியின் சரியான கணக்கியல்;

சொத்தின் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட பகுதியின் அடிப்படையில் வாடகை விகிதத்தை சரியாக நிர்ணயித்தல்;

அனலாக்ஸ் மூலம் வாடகை விகிதங்களில் பயன்பாட்டுச் செலவுகளைச் சேர்ப்பதைச் சரிபார்த்தல் (கணக்கில் பயன்பாட்டுச் செலவுகள், பயன்பாட்டுச் செலவுகளைத் தவிர்த்து) மற்றும் நீண்ட கால குத்தகை ஒப்பந்தத்தின் வடிவத்தில் ஒரு சுமை இருப்பதைச் சரிபார்க்கிறது.

வசதி பகுதிகளின் வகைகள்:

மொத்த அளவிடப்பட்ட பகுதி - கட்டிடத்தின் அனைத்து தளங்களின் முழு உள் பகுதியையும் உள்ளடக்கியது;

மொத்த வாடகை பகுதி - ஒரு கட்டிடத்தின் மொத்த அளவிடப்பட்ட பகுதி, பெரிய செங்குத்து திறப்புகளை கழித்தல் (எலிவேட்டர் தண்டுகள், காற்றோட்டம், படிக்கட்டுகள் போன்றவை);

கட்டிடத்தின் பொதுவான பகுதி, அல்லது கட்டிடத்தின் பொது பகுதி (கட்டிடம் பொதுவான பகுதி), கட்டிடத்தின் அனைத்து குத்தகைதாரர்களுக்கும் பொதுவான பயன்பாட்டிற்காக வடிவமைக்கப்பட்ட கட்டிடத்தின் பகுதி, ஆனால் அலுவலக பகுதிகளில் சேர்க்கப்படவில்லை மற்றும் சில்லறைப் பகுதிகள் (கட்டிடத்தின் பிரதான மண்டபம், முதல் தளத்தின் தீ தாழ்வாரங்கள் போன்றவை);

பயன்படுத்தக்கூடிய பகுதி என்பது கட்டிடத்தின் வாடகை பகுதி, மாடிகளில் உள்ள பொதுவான பகுதிகள் மற்றும் கட்டிடத்தின் அனைத்து பொதுவான பகுதிகளையும் தவிர்த்து.

இழந்த வாடகைசேர்க்கிறதுவாடிக்கையாளரின் தரவு மற்றும் நடுத்தர கால மதிப்புகளின் அடிப்படையில் உண்மையான மதிப்புகளாக கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளப்படும் கட்டணம் செலுத்தாத மற்றும் குறைந்த சுமைகளால் ஏற்படும் இழப்புகள்.

குறைந்த சுமை கண்டறியப்பட்டால், இதற்கான காரணங்களை பகுப்பாய்வு செய்வது அவசியம். ஒரு பொருளை ஏற்றுவதற்கான புறநிலை சாத்தியமற்றது, எடுத்துக்காட்டாக, அதன் குறிப்பிட்ட பண்புகள் காரணமாக 75% (தற்போதைய ஏற்றுதல் மட்டத்தில் 25%) இன்றியமையாத புள்ளி. இந்தக் காரணியை குறைத்து மதிப்பிடுவது அல்லது தவறாகக் கருதுவது பொருளின் விலையை மிகையாக மதிப்பிடுவதற்கு வழிவகுக்கும்.

இயக்க செலவுகள்

இயக்க செலவுகளை உருவாக்குவதற்கு ஆதாரங்கள் வெவ்வேறு கொள்கைகளைப் பயன்படுத்தலாம் என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

செயல்பாட்டுச் செலவுகளின் அளவைத் தீர்மானிக்க, மதிப்பீட்டாளர் அத்தகைய செலவினங்களின் சராசரி சந்தைக் காட்டி (காட்டி மதிப்புகளின் வரம்பு) இரண்டையும் சந்தைக்கு பயன்படுத்தலாம் (மதிப்பீட்டு பொருளின் அளவீட்டு அலகுக்கு குறிப்பிட்ட முழுமையானது அல்லது பொருளின் வருமானத்தின் மதிப்புடன் தொடர்புடையது) மதிப்பீட்டுப் பொருள் சேர்ந்த பிரிவு, அத்துடன் மதிப்பீட்டுப் பொருளுக்கான இயக்கச் செலவுகளின் உறுப்பு-மூலம்-உறுப்பு பகுப்பாய்வு.

ஒரு பொருளின் 1 sq.m க்கு இயக்க செலவுகள், ஒரு விதியாக, சந்தை சராசரிக்கு ஒத்திருக்கும், இல்லையெனில் சராசரி சந்தை மட்டத்திலிருந்து விலகல் மற்றும் இந்த விலகல் என்ன காரணங்களால் ஏற்படுகிறது என்பதை பகுப்பாய்வு செய்வது அவசியம்.

செயல்பாட்டுச் செலவுகள் - சொத்தின் இயல்பான செயல்பாடு மற்றும் உண்மையான மொத்த வருமானத்தின் இனப்பெருக்கம் ஆகியவற்றை உறுதி செய்வதற்கான காலச் செலவுகள் - மூன்று குழுக்களில் ஒன்றாக வகைப்படுத்தலாம்:

நிலையான செலவுகள்;

மாறி செலவுகள்:

மாற்று செலவுகள்.

நிலையான செலவுகள் வசதியின் ஆக்கிரமிப்பு விகிதத்தை சார்ந்து இல்லாத செலவுகளை உள்ளடக்கியது. எடுத்துக்காட்டாக, வரி செலுத்துதல்கள் (சொத்து வரி, வரி அல்லது நிலத்திற்கான கொடுப்பனவுகள் போன்றவை).

மாறிகளில் வசதியின் பயன்பாட்டின் தீவிரம் மற்றும் வழங்கப்பட்ட சேவைகளின் அளவு ஆகியவற்றுடன் தொடர்புடைய செலவுகள் அடங்கும்:

மேலாண்மை செலவுகள்;

குத்தகை ஒப்பந்தங்களை முடிப்பதற்கான செலவுகள்;

சேவை பணியாளர்களுக்கான ஊதியம்;

பொதுச் செலவுகள்;

சுத்தம் செலவுகள்;

இயக்க மற்றும் பழுது செலவுகள்;

பிரதேசம் மற்றும் வாகன நிறுத்துமிடத்தை பராமரிப்பதற்கான செலவுகள்;

பாதுகாப்பு செலவுகள், முதலியன

இயக்க செலவுகள் என்ற கருத்தை நாம் அடிக்கடி காண்கிறோம், அதாவது:

கட்டிட கட்டமைப்புகளின் இயல்பான செயல்பாட்டை பராமரிப்பது தொடர்பான செலவுகள்;

பொறியியல் அமைப்புகளின் வடிவமைப்பு செயல்பாட்டை பராமரிப்பது தொடர்பான செலவுகள், தோல்வியுற்ற உபகரணங்களை மாற்றுவதை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது;

கட்டிடம் மற்றும் வளாகத்தின் பாதுகாப்புக்கான செலவுகள், கட்டிடம் மற்றும் சுற்றியுள்ள பகுதிகளின் வேலி, பனி அகற்றுதல் மற்றும் கூரை சுத்தம் செய்தல், ஜன்னல் சுத்தம் செய்தல்;

பயன்பாட்டு செலவுகள், முதலியன

இயக்கச் செலவுகளின் அளவை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​அவற்றின் சராசரி சந்தை மதிப்பிலிருந்து "தொடங்க வேண்டும்" (உள் வருமானம் அல்லது உள் வருமானத்தின் பங்கு ஒரு குறிப்பு மதிப்பாகப் பயன்படுத்தப்படலாம்).

சந்தை சராசரியை விட செலவுகளின் அளவு கணிசமாக குறைவாக இருப்பதாக உரிமையாளர் அறிவிக்கும் போது ஒரு பொதுவான சூழ்நிலை உள்ளது. இந்த வழக்கில், மதிப்பீட்டாளர் செலவுக் குறைப்புக்கான காரணத்தை அடையாளம் காண விரிவான பகுப்பாய்வு நடத்த வேண்டும்.

எடுத்துக்காட்டாக, உரிமையாளர் தனது சொந்த கொதிகலன் அறையை உருவாக்கி அதன் மூலம் செலவுகளில் குறிப்பிடத்தக்க குறைப்பை அடைந்தால், இது அறிக்கையில் வலியுறுத்தப்பட வேண்டும் மற்றும் தேவையான அனைத்து கணக்கீடுகளும் சரியாக மேற்கொள்ளப்பட வேண்டும், இந்த உண்மையை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும்.

கூடுதலாக, அத்தகைய உண்மை அடையாளம் காணப்பட்டால், இணை வெகுஜனத்தை உருவாக்குவது தொடர்பான சிக்கலை இன்னும் விரிவாகக் கருத்தில் கொள்வது அவசியம் (உதாரணமாக, உபகரணங்கள் உட்பட கொதிகலன் அறைக்கு கூடுதலாக இணை வைப்பது நல்லது).

மொத்த தொகையில் பயன்பாட்டு பில்களை சேர்க்க வேண்டுமா இல்லையா என்பது ஒரு தனி கேள்வி. குத்தகை ஒப்பந்தங்களை முடிக்கும்போது வெவ்வேறு பிராந்திய சந்தைகள் தங்கள் சொந்த நடைமுறைகளை உருவாக்கியுள்ள நிலையில், இந்த பிரச்சினையில் தெளிவான கருத்து இல்லை என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். எவ்வாறாயினும், வாடகையில் உள்ள சொத்தின் செயல்பாடு தொடர்பான பயன்பாடுகளை உள்ளடக்கிய பிரச்சினையில் நீதித்துறை நடைமுறையின் இருப்புக்கு கவனம் செலுத்த வேண்டியது அவசியம்.

ஜனவரி 11, 2002 தேதியிட்ட "வாடகை தொடர்பான தகராறுகளைத் தீர்ப்பதற்கான நடைமுறையின் மதிப்பாய்வு" ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் உச்ச நடுவர் நீதிமன்றத்தின் பிரீசிடியத்தின் தகவல் கடிதத்தின்படி, தொகுதி எண். 66: "வாடகையில் பணம் செலுத்தப்படவில்லை. சொத்தின் செயல்பாடு தொடர்பாக பயன்பாடுகளின் பயன்பாடு." ஒரு தனி சேவை ஒப்பந்தத்தின் கீழ் பயன்பாடு, இயக்கம் மற்றும் நிர்வாக செலவுகள் திருப்பிச் செலுத்தப்படும் என்று கருதப்படுகிறது. வாடகை என்பது பொருளின் (ரியல் எஸ்டேட்) பயனுள்ள பண்புகளிலிருந்து பயனடைவதற்காக சொத்தின் உரிமையாளருக்கு நேரடியாக செலுத்தப்படும். பயன்பாடு மற்றும் பிற பட்டியலிடப்பட்ட கொடுப்பனவுகள் குத்தகைக்கு விடப்பட்ட சொத்தை பராமரிப்பதற்கான செலவுகள் ஆகும், இது குத்தகை ஒப்பந்தத்தின் மூலம் குத்தகைதாரர் மற்றும் குத்தகைதாரர் இருவருக்கும் ஒதுக்கப்படலாம் (ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் சிவில் கோட் பிரிவு 616 இன் பிரிவு 2).

உண்மையான மொத்த வருமானம்-- இது குத்தகை மற்றும் வாடகை பாக்கிகள் மற்றும் சொத்தின் சாதாரண சந்தை பயன்பாட்டிலிருந்து கிடைக்கும் பிற வருமானம் (உதாரணமாக, பணம் செலுத்தும் வாகன நிறுத்துமிடங்கள் அல்லது கேரேஜ்கள் மூலம் கிடைக்கும் வருமானம்) இல்லா இடத்திலிருந்து ஏற்படும் மொத்த வருமானம் கழித்தல் இழப்பு ஆகும்.

DVD = PVD -- இழப்புகள் + மற்ற செலவுகள்

உண்மையான மொத்த வருமானம், வசதியின் தற்போதைய பணிச்சுமையின் அடிப்படையில் உண்மையான நிலைமையை பிரதிபலிக்க வேண்டும்.

மாற்று செலவுகள் ஒரு கட்டமைப்பின் பாகங்களை அணிந்துகொள்வதை அவ்வப்போது மாற்றுவது அடங்கும். இந்த கூறுகள் அடங்கும்:

குறுகிய சேவை வாழ்க்கையுடன் கூரை, தரை மற்றும் பிற கட்டிட கூறுகள்:

சுகாதார மற்றும் மின் பொருத்துதல்கள் மற்றும் சாதனங்கள்;

இயந்திர உபகரணங்கள்;

பாதசாரி பாதைகள், அணுகல் சாலைகள், முதலியன;

ஒரு புதிய குத்தகைதாரர் குடியேறுவதற்கு முன்பு வாடகைக்கு விடப்பட்ட வளாகத்தின் ஒப்பனை பழுதுபார்ப்புக்கான செலவுகள், பழுதுபார்ப்பு உரிமையாளரால் செலுத்தப்பட்டால்.

சந்தை மதிப்பை மதிப்பிடும் போது, ​​மாற்றுச் செலவுகள் அவை உண்மையில் வைத்திருக்கும் காலத்தில் நிகழ்ந்ததா இல்லையா என்பது கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகிறது.

"பழைய" சொத்து ஆணையிடப்பட்ட ஆண்டு, மிகவும் குறிப்பிடத்தக்க அளவு மாற்று செலவுகள் கணக்கீடுகளில் சேர்க்கப்பட வேண்டும் என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

நிகர இயக்க வருமானம் - ஆண்டுக்கான உண்மையான மொத்த வருமானம் குறைவான இயக்கச் செலவுகள் (OR) (தேய்மானம் மற்றும் கடனைத் தவிர்த்து).

பெறப்பட்ட முடிவின் சரியான தன்மையைச் சரிபார்க்கும்போது, ​​பொருளின் வகை (அலுவலகங்கள், சில்லறை விற்பனை, கிடங்குகள்) மற்றும் அதன் தொழில்நுட்ப நிலை (கட்டுமான ஆண்டு) ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் சாத்தியமான மொத்த வருமானத்தில் நிகர இயக்க வருமானத்தின் பங்கின் சராசரி மதிப்பைப் பயன்படுத்துவது சில நேரங்களில் பயனுள்ளதாக இருக்கும். , பெரிய பழுது, முதலியன).

மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் பெறப்பட்ட மதிப்பு, பொருளின் சந்தை மதிப்பின் உருவாக்கப்பட்ட மதிப்பின் "போதுமான" அளவைப் பற்றி ஒரு முடிவுக்கு வர அனுமதிக்கிறது.

மூலதனத்தின் மீதான வருவாயைக் கணக்கிடுதல் (தள்ளுபடி விகிதங்கள்)

ஒட்டுமொத்த கட்டுமான முறை மற்றும் சந்தை பிரித்தெடுத்தல் முறையைப் பயன்படுத்தி கணக்கீடு செய்யப்படலாம்.

முன்னறிவிப்பு காலத்தின் முடிவில் மூலதனத்தின் மீதான வருவாயைக் கணக்கிடுதல் (தலைமாற்றம்).

முன்னறிவிப்பு காலத்தின் முடிவில் ஒரு பொருளின் மதிப்பைத் தீர்மானிப்பது, பொருளுக்கு அடுத்து என்ன நடக்கும் என்பதைப் பற்றிய புரிதலை முன்வைக்கிறது.

பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில், ஒரு நிலையான வளர்ச்சி மாதிரி பயன்படுத்தப்படுகிறது:

திரும்புதல்;

முன்னறிவிப்புக்குப் பிந்தைய காலத்தில் நிகர இயக்க வருமானம்;

மூலதனத்தின் மீதான வருவாய் விகிதம்;

நிலையான வருமான வளர்ச்சி விகிதம்.

முன்னறிவிப்பு காலத்தின் முடிவில் இருக்கும் மற்றும் (அல்லது) சந்தை எதிர்பார்க்கப்படும் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான விற்பனை விலைகளின் அடிப்படையில் முன்னறிவிப்பு காலத்தின் முடிவில் மிகவும் சாத்தியமான விற்பனை விலையை கணிப்பதும் பயன்படுத்தக்கூடிய அணுகுமுறையாகும்.

மதிப்பீட்டின் பொருள் போதுமான அளவு தேய்ந்துவிட்டால், முன்னறிவிப்புக் காலத்தின் முடிவில், தற்போதுள்ள மற்றும் (அல்லது) சந்தையால் எதிர்பார்க்கப்படும் அடிப்படையில், முன்னறிவிப்புக் காலத்தின் முடிவில் அது நிறுத்தப்படலாம். இருக்க வேண்டும். வெளிப்படையாக, இந்த விஷயத்தில், நிலையான வளர்ச்சியைப் பயன்படுத்துவது அறிவுறுத்தப்படுகிறது.

முன்னறிவிப்பு காலத்தில் நடப்பு மதிப்புகள் மற்றும் முன்னறிவிப்புக்குப் பிந்தைய மதிப்பின் தற்போதைய மதிப்பைக் கூட்டுவதன் மூலம் ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்பைக் கணக்கிடுதல்

பணப்புழக்கங்களின் தற்போதைய மதிப்பைப் பற்றி சரியான கருத்தை உருவாக்க, காலத்தின் நடுப்பகுதியில் தள்ளுபடி காரணிகளைப் பயன்படுத்துவது நல்லது.

வருமான அணுகுமுறையின் கட்டமைப்பிற்குள் ஒரு சொத்தின் இறுதி மதிப்பு, முன்னறிவிப்பு மற்றும் பிந்தைய முன்னறிவிப்பு காலங்களின் பணப்புழக்கங்களின் தற்போதைய மதிப்புகளின் கூட்டுத்தொகை ஆகும்.

வருமான மூலதனமாக்கல் முறை

மூலதனமாக்கல் முறை என்பது தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க முறையின் சிறப்பு அம்சமாகும்.

பின்வரும் சந்தர்ப்பங்களில் வருமான மூலதனமாக்கல் முறை பயன்படுத்தப்படுகிறது:

· வருமான நீரோடைகள் நீண்ட காலத்திற்கு நிலையானவை மற்றும் நேர்மறையானவை;

· வருமான ஓட்டங்கள் சீரான வேகத்தில் வளர்ந்து வருகின்றன.

இந்த முறையால் பெறப்பட்ட முடிவு, கட்டிடங்கள், கட்டமைப்புகள் மற்றும் நிலத்தின் விலை ஆகியவற்றைக் கொண்ட முழு சொத்தின் மதிப்பாகும்.

நிகர இயக்க வருமானத்தை மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தால் வகுப்பதன் மூலம் சொத்தின் மதிப்பு தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

வருமான மூலதனமாக்கல் முறை பின்வரும் செயல்களைச் செய்வதை உள்ளடக்கியது:

எதிர்பார்க்கப்படும் நிகர இயக்க வருமானத்தை தீர்மானித்தல்;

மூலதன விகிதத்தின் கணக்கீடு;

NPV ஐ மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தால் வகுப்பதன் மூலம் ஒரு சொத்தின் மதிப்பை நிர்ணயித்தல்.

நிகர இயக்க வருவாயைக் கணக்கிடும்போது கவனம் செலுத்த வேண்டிய முக்கிய புள்ளிகள் மேலே சுட்டிக்காட்டப்பட்டுள்ளன (தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க முறையைக் கருத்தில் கொள்ளும்போது). மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தைக் கணக்கிடுவதைக் கூர்ந்து கவனிப்போம்.

மூலதன விகிதம்இரண்டு பகுதிகளைக் கொண்டுள்ளது:

1. தள்ளுபடி வீதம் (முதலீட்டின் மீதான வருவாய் விகிதம்), இது குறிப்பிட்ட முதலீடுகளுடன் தொடர்புடைய ஆபத்து காரணி மற்றும் பிற காரணிகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு, நிதியைப் பயன்படுத்த முதலீட்டாளருக்கு செலுத்த வேண்டிய இழப்பீடு ஆகும்;

2. மூலதன தரநிலைகள், அதாவது. ஆரம்ப முதலீட்டின் திருப்பிச் செலுத்துதல். மேலும், மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தின் இந்த உறுப்பு சொத்துக்களின் தேய்மான பகுதிக்கு மட்டுமே பொருந்தும் (அதாவது கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகளுக்கு, ஆனால் நிலத்திற்கு அல்ல, இது தேய்மானத்திற்கு உட்பட்டது அல்ல).

மூலதனத்தின் மீதான வருவாய் விகிதம் ஒட்டுமொத்த கட்டுமான முறையைப் பயன்படுத்தி கட்டமைக்கப்படுகிறது.

மூலதனத்தின் மீதான வருவாய் விகிதம் (தள்ளுபடி விகிதம்) = = ரிஸ்க் இல்லாத வருவாய் விகிதம் + இடர் பிரீமியம் + ரியல் எஸ்டேட்டின் குறைந்த பணப்புழக்கத்திற்கான பிரீமியம் + முதலீட்டு மேலாண்மை பிரீமியம்.

ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளை நிர்வகித்தல் என்பது நிதிச் சொத்துக்களில் முதலீடுகளை நிர்வகிப்பதை விட மிகவும் சிக்கலான மற்றும் ஆபத்தான செயலாகக் கருதப்படுகிறது, இது கூடுதல் பிரீமியத்தின் தேவையை ஏற்படுத்துகிறது.

நடைமுறையில், அத்தகைய கணக்கீட்டு தர்க்கத்தின் பயன்பாடு ஆதாரப் பகுதியின் உருவாக்கத்தில் குறிப்பிடத்தக்க "நிபந்தனை" உடன் தொடர்புடையது.

என ஆபத்து இல்லாத விகிதம் 10 முதல் 14 ஆண்டுகள் முதிர்ச்சியுடன் ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் நீண்ட கால அரசாங்கப் பத்திரங்களின் முதிர்வுக்கான சராசரி பயனுள்ள விளைச்சலை நீங்கள் பயன்படுத்தலாம்.

ஒரு விதியாக, நடைமுறையில், தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட சொத்து தொடர்பாக பட்டியலிடப்பட்ட அபாயங்களுக்கான பிரீமியம் நிபுணர்களால் மதிப்பிடப்படுகிறது. ஆயினும்கூட, பிராந்திய சந்தையின் அடிப்படையில் ஒரு தளத்தை உருவாக்குவது மற்றும் சந்தையின் பிரத்தியேகங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு இந்த திருத்தங்களைப் பெறுவது நல்லது.

குறைந்த பணப்புழக்கம் பிரீமியம்ரியல் எஸ்டேட், ரியல் எஸ்டேட்டில் செய்யப்பட்ட முதலீடுகளை உடனடியாக திரும்பப் பெறுவதற்கான சாத்தியமின்மையை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. குறைந்த பணப்புழக்கத்திற்கான சரிசெய்தலின் அளவை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​விற்பனைக்கு வைக்கப்படும் தருணத்திலிருந்து பொருளை வெளிப்படுத்தும் காலம் நீண்டது என்ற அடிப்படையிலிருந்து நாங்கள் தொடர்கிறோம். ஆபத்தான மற்றும் மிகவும் சிக்கலான முதலீடு, அதற்கு மிகவும் திறமையான மேலாண்மை தேவைப்படுகிறது.

முதலீட்டு மேலாண்மை விருதுமுக்கியமாக 1% முதல் 5% வரை மாறுபடும். வாடகைக் கொடுப்பனவுகளைச் சேகரிக்கும் போது குறைவான பயன்பாட்டு விகிதம் மற்றும் இழப்புகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு முதலீட்டு நிர்வாகத்திற்கான பிரீமியத்தை கணக்கிடுவது நல்லது.

ஆபத்து பிரீமியத்தின் பல்வேறு கூறுகளின் கணக்கீடு:

குறைந்த பணப்புழக்கத்திற்கான பிரீமியம் முதலீட்டின் சாத்தியமற்ற தன்மையை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது; பெரும்பாலான ஆதாரங்களில் இருந்து நிபுணர் மதிப்பீடுகளின்படி, இது வழக்கமாக 3-5 சதவீத புள்ளிகளின் மட்டத்தில் எடுக்கப்படுகிறது;

ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வதற்கான ஆபத்துக்கான பிரீமியம், பொருளின் நுகர்வோர் மதிப்பை தற்செயலாக இழப்பதற்கான சாத்தியக்கூறுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது மற்றும் நம்பகத்தன்மையின் மிக உயர்ந்த வகை காப்பீட்டு நிறுவனங்களில் காப்பீட்டு பங்களிப்புகளின் நெறிமுறையின் அளவு ஏற்றுக்கொள்ளப்படலாம்;

முதலீட்டு நிர்வாகத்திற்கான பிரீமியம், அதிக ஆபத்து மற்றும் சிக்கலான முதலீடுகள், அதிக திறமையான மேலாண்மை தேவை என்பதை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதன் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது, அதாவது இந்த பிரீமியத்தின் மதிப்பு அதிகமாக இருக்கும்.

மூலதனத்தின் மீதான வருவாய் விகிதத்தை பின்வரும் மூன்று வழிகளில் ஒன்றில் கணக்கிடலாம்.

மூலதனத்தின் நேர்-வரி வருவாய் (ரிங் முறை);

மாற்று நிதி மற்றும் முதலீட்டின் மீதான வருவாய் விகிதம் (இன்வுட் முறை) அடிப்படையில் மூலதனத்தின் வருவாய். இது சில நேரங்களில் வருடாந்திர முறை என்று அழைக்கப்படுகிறது.

இழப்பீட்டு நிதி மற்றும் ஆபத்து இல்லாத வட்டி விகிதம் (Hosksld முறை) அடிப்படையில் மூலதனத்தின் வருவாய்.

இந்த முறைகள் ஒவ்வொன்றின் சுருக்கமான விளக்கத்தை வழங்குவோம்.

ரிங் முறை.அசல் தொகை சம தவணைகளில் திருப்பிச் செலுத்தப்படும் என்று எதிர்பார்க்கப்படும் போது இந்த முறையைப் பயன்படுத்துவது பொருத்தமானது. மூலதனத்தின் மீதான வருடாந்திர வருவாய் விகிதம் சொத்தின் மதிப்பில் 100% அதன் மீதமுள்ள பயனுள்ள ஆயுளால் வகுப்பதன் மூலம் கணக்கிடப்படுகிறது, அதாவது. இது சொத்தின் சேவை வாழ்க்கையின் பரஸ்பரம். இந்த வழக்கில், இழப்பீட்டு நிதிக்கு ஒதுக்கப்பட்ட நிதி மீண்டும் முதலீடு செய்யப்படவில்லை என்று கருதப்படுகிறது. மூலதன விகித சூத்திரம் பின்வரும் வடிவத்தை எடுக்கும்:

Rk = Rd + 1/n, எங்கே:

n என்பது மீதமுள்ள பொருளாதார வாழ்க்கை.

இன்வுட் முறைமுதலீட்டின் மீதான வருவாயின் விகிதத்தில் மூலதன வருமானம் மீண்டும் முதலீடு செய்யப்பட்டால் பயன்படுத்தப்படுகிறது. இந்த வழக்கில், மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தின் ஒரு அங்கமாக வருவாய் விகிதம் முதலீடுகளுக்கான அதே வட்டி விகிதத்தில் மாற்று நிதி காரணிக்கு சமம்:

Rk = R + SFF(n,Y), எங்கே:

SFF - இழப்பீட்டு நிதி காரணி;

Y = R - முதலீட்டின் மீதான வருவாய் விகிதம்.

ஹோஸ்கோல்ட் முறைஆரம்ப முதலீட்டின் வருவாய் விகிதம் ஓரளவு அதிகமாக இருக்கும் சந்தர்ப்பங்களில், அதே விகிதத்தில் மறுமுதலீடு சாத்தியமில்லை. மறுமுதலீடு செய்யப்பட்ட நிதிகளுக்கு, வருமானம் ஆபத்து இல்லாத விகிதத்தில் பெறப்படும் என்று கருதப்படுகிறது:

Rk = R + SFF(n,Yb), எங்கே:

Yb - ஆபத்து இல்லாத வட்டி விகிதம்.

இன்வுட் முறையைப் பயன்படுத்தி மிகக் குறைந்த வருவாய் விகிதம் பெறப்படுகிறது, அதிகபட்சம் - ரிங் முறையின் படி. ஒரு சொத்தின் விலை குறையும் போது, ​​ரிங், ஹோஸ்கோல்ட் அல்லது இன்வுட் முறையைப் பயன்படுத்தி வருவாய் விகிதம் கணக்கிடப்பட்டாலும், முதலீட்டின் மீதான வருவாய் விகிதம் Rk > R ஐ விட குறைவாக இருக்கும்.

"பழைய" பொருட்களுக்கு ரின்ட்டின் முறை மிகவும் பொருந்தும்.

மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தைக் கணக்கிடுவதற்கான மற்றொரு வழி சந்தை அழுத்தும் முறை (சந்தை பிரித்தெடுக்கும் முறை).

IN சந்தை அழுத்தும் முறைமூலதனத்தின் மீதான வருமானம் மற்றும் மூலதனத்தின் மீதான வருவாயின் தனி கணக்கு எதுவும் இல்லை, மேலும் வருமானத்தின் வளர்ச்சி விகிதம் தனித்தனியாக கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுவதில்லை. இந்த கூறுகள் "அனைத்தையும் உள்ளடக்கிய" அடிப்படையில் ஒட்டுமொத்த மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தில் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகின்றன மற்றும் தனி பகுப்பாய்வு தேவையில்லை, இது இந்த முறையின் நன்மைகளில் ஒன்றாகும்.

விற்பனை விலைகள் மற்றும் ஒப்பிடக்கூடிய பண்புகளின் NAV மதிப்புகள் பற்றிய சந்தை தரவுகளின் அடிப்படையில், மூலதனமயமாக்கல் விகிதங்கள் பின்வரும் சூத்திரத்தைப் பயன்படுத்தி கணக்கிடப்படுகின்றன:

CHOD என்பது i-th அனலாக் பொருளின் நிகர இயக்க வருமானம்;

Vi என்பது i-th அனலாக் பொருளின் விற்பனை விலை.

சந்தை அழுத்தும் முறையைப் பயன்படுத்தி மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தைக் கணக்கிடுவது மதிப்பீட்டாளரின் அகநிலைத்தன்மையை குறைந்தபட்சமாகக் குறைக்க அனுமதிக்கிறது. கூடுதலாக, இந்த வழியில் நிர்ணயிக்கப்பட்ட மூலதனமயமாக்கல் விகிதம், மூலதனத்தின் வருவாய் விகிதம் மற்றும் ஒத்த பொருட்களின் மதிப்பில் எதிர்பார்க்கப்படும் மாற்றங்களை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது - அனைத்தையும் உள்ளடக்கிய அடிப்படையில். அதன்படி, மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தின் இந்த கூறுகளின் தனித்தனி கணக்கீட்டை மேற்கொள்ள வேண்டிய அவசியமில்லை, ஒட்டுமொத்த முறையைப் பயன்படுத்தி கணக்கீட்டில் ஏற்படும் பிழையானது முடிவை கணிசமாக பாதிக்கும். மேலும் அபாயங்களைத் தீர்மானிக்கும் ஒட்டுமொத்த முறையில் திரட்டப்பட்ட பிழையானது முடிவை மேலும் பாதிக்கும்.

மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தை நிர்ணயிக்கும் போது, ​​வரி கூறுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதில் கவனம் செலுத்த வேண்டியது அவசியம் (என்ஐஆர் வரிக்கு முன் இருந்தால், வரிக்கு முந்தைய வருமானத்திற்கு மூலதனமயமாக்கல் விகிதம் கணக்கிடப்பட வேண்டும்: அல்லது நேர்மாறாக, என்ஐஆர் மற்றும் மூலதன விகிதம் "வரிக்குப் பின்" என கணக்கிடப்படுகிறது).

ஒரு நுட்பத்தைத் தேர்ந்தெடுத்து, சந்தை சுருக்க (பிரித்தெடுத்தல்) முறையைக் கணக்கிடும் போது, ​​நிகர இயக்க வருமானம் மற்றும் ஒப்புமைகளின் விற்பனை விலை பற்றிய தகவலை சரியாக உருவாக்குவது முக்கியம்.

வருமான அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தும் போது, ​​​​பின்வரும் புள்ளிகளுக்கு நீங்கள் கவனம் செலுத்த வேண்டும்:

ஒத்த பண்புகளுக்கான சந்தை வாடகை விகிதத்தின் கணக்கீடுகளில் பயன்படுத்தப்படும் வாடகை விகிதத்துடன் இணக்கம்;

வாடகை விகிதங்களுக்கான ஒப்புமைகளைப் பற்றிய தகவல், சரிபார்ப்புக்கு அணுகக்கூடிய படிவத்தில் பெறப்பட்ட ஆதாரங்களின் குறிப்பால் ஆதரிக்கப்பட வேண்டும். ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் தரவுத்தளங்களின் அச்சுப் பிரதிகள் அல்லது ஒத்த பொருட்களை வாடகைக்கு எடுப்பதற்கான விளம்பரங்களைக் கொண்ட அச்சிடப்பட்ட வெளியீடுகளின் பக்கங்களின் நகல்களுடன் அறிக்கையுடன் இருக்க வேண்டும்;

தற்போதுள்ள உள்ளூர் வளர்ச்சியுடன் கூட, நீண்ட காலத்திற்கு வாடகை விகிதங்களின் வளர்ச்சியின் முன்னறிவிப்பு விகிதம் நியாயமற்ற முறையில் அதிகமாக இருக்கக்கூடாது. தொழில்துறை உற்பத்தியின் வளர்ச்சி விகிதத்தை வழிகாட்டியாகப் பயன்படுத்தலாம்;

கணக்கீடுகளில் நியாயமற்ற குறைந்த தள்ளுபடி விகிதம் அல்லது மூலதனமாக்கல் விகிதம் பயன்படுத்தப்படக்கூடாது. ஒப்பிடுவதற்கான அளவுகோலாக, 1 சதுர மீட்டருக்கு ஆண்டு வாடகையின் விகிதம் மற்றும் 1 சதுர மீட்டர் ஒத்த சொத்துக்களின் சலுகை/விற்பனை விலையைப் பயன்படுத்தலாம்;

வருமான அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி கணக்கிடப்பட்ட சொத்தின் மதிப்புடன் நிலத்தின் தனித்தனியாக கணக்கிடப்பட்ட மதிப்பை சேர்க்க அனுமதிக்கப்படாது.

முடிவுகளின் சமரசம்

மதிப்பீட்டு பொருளின் சந்தை மதிப்பு வருமானம், செலவு மற்றும் ஒப்பீட்டு அணுகுமுறைகளின் கட்டமைப்பிற்குள் பெறப்பட்ட கணக்கீடுகளின் முடிவுகளுக்கு இடையேயான சராசரி மதிப்பாக தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

நவீன நிலைமைகளில் மதிப்பிடப்படும் பொருளுக்கு ஒத்த ஒரு பொருளை உருவாக்க தேவையான நிதியின் அளவை செலவு அணுகுமுறை பிரதிபலிக்கிறது, ஆனால் இந்த சொத்துகளுக்கான சந்தை எதிர்வினை பிரதிபலிக்காது. செலவின அணுகுமுறையால் பெறப்பட்ட முடிவு, மதிப்பீட்டாளர் வெளிப்புற தேய்மானம் மற்றும் கண்ணீரின் காரணியை சரியாக கணக்கில் எடுத்துக் கொண்டால், மற்ற அணுகுமுறைகளால் பெறப்பட்ட முடிவுகளுக்கு மிக நெருக்கமாக இருக்க வேண்டும்.

சந்தை நிலைமைகளில் ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை சந்தையில் பொருத்தமான ஒப்புமைகள் இருந்தால் மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் மதிப்பை மிகவும் துல்லியமாக தீர்மானிக்க உங்களை அனுமதிக்கிறது. வளர்ந்த சந்தையில் இந்த அணுகுமுறையின் முடிவுகளின் பங்கு அதிகமாக இருக்க வேண்டும்.

வருமான அணுகுமுறையானது ஒரே மாதிரியான சொத்துக்களுக்கான வாடகை விகிதங்களின் தரவை அடிப்படையாகக் கொண்டது. வளர்ந்த சந்தையில் உள்ள ஒத்த சொத்துகளுக்கான வாடகை விகிதங்களின் தரவுத்தளமானது, தற்போது இருக்கும் வாடகை விகிதங்களில் விலைக் காரணிகளின் செல்வாக்கை போதுமான அளவு முழுமையாகக் கண்டறிய அனுமதிக்கிறது. இருப்பினும், வருமான வருமானம் எதிர்கால வருவாயை முன்னறிவிப்பதில் ஆபத்துகளுடன் வருகிறது. இந்த அணுகுமுறையின் முடிவுகளின் எடை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் முடிவுகளை விட குறைவாக (அல்லது சமமாக) இருக்க வேண்டும்.

முடிவுகளை ஒப்புக் கொள்ளும்போது கவனம் செலுத்த வேண்டிய முக்கிய புள்ளிகள்:

முடிவுகளில் குறிப்பிடத்தக்க முரண்பாடு இருந்தால் எடையை சரியாக மேற்கொள்ளுங்கள்; அதன் மதிப்பு மற்ற அணுகுமுறைகளின் முடிவுகளுடன் முரண்பட்டால், செலவு மிகவும் போதுமான அணுகுமுறையின் விளைவிலிருந்து வேறுபட்டதாகக் கருதப்படலாம்;

படிநிலை பகுப்பாய்வு போன்ற சிக்கலான நடைமுறைகளைப் பயன்படுத்தி எடையை மேற்கொள்ள வேண்டிய அவசியமில்லை. பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில், எளிய சராசரி போதுமானது, ஏனெனில் வெவ்வேறு அணுகுமுறைகளால் பெறப்பட்ட முடிவுகளில் முரண்பாடுகள் இல்லை என்றால், எடையிடும் செயல்முறை இறுதி முடிவில் குறிப்பிடத்தக்க தாக்கத்தை ஏற்படுத்தாது.

பரிவர்த்தனையின் பொருளுடன் மேலும் நடவடிக்கைகளைப் பொறுத்து, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் வீரர்களின் உந்துதல் பல திசைகளில் இருக்கக்கூடும் என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

ரியல் எஸ்டேட் கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை சந்தையில் சாத்தியமான "பிளேயர்" க்கு, இரண்டு செயல்கள் சாத்தியமாகும்:

பின்னர் மறுவிற்பனையுடன் ஒரு பொருளைப் பெறுதல் ("வார்ம் அப்" சந்தையில்), எடுத்துக்காட்டாக, 2007 இல் சோச்சி சந்தை குளிர்கால ஒலிம்பிக் போட்டிகளை நடத்த முடிவு செய்யப்படும் வரை;

நிலையான பணப்புழக்கத்தை வாங்கும் நோக்கத்திற்காக ஒரு சொத்தை வாங்குதல்.

இணை நோக்கங்களுக்காக ஒரு மதிப்பீட்டை நடத்தும் போது, ​​முதலில், குறிப்பிட்ட நடைமுறை சூழ்நிலையில் மிகவும் போதுமானதாக இருக்கும் அணுகுமுறையின் முடிவுகளின் அடிப்படையில் இருக்க வேண்டும்.

தனிப்பட்ட அணுகுமுறைகளைப் பயன்படுத்தி பெறப்பட்ட முடிவுகள் ஒருவருக்கொருவர் கணிசமாக வேறுபட முடியாது - அறிக்கையில் இந்த உண்மை இருப்பது வருமானம், செலவு அல்லது ஒப்பீட்டு அணுகுமுறைகளின் கட்டமைப்பிற்குள் குறிப்பிடத்தக்க காரணிகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதன் தவறான தன்மையைக் குறிக்கிறது.

பிணைய நோக்கங்களுக்கான மதிப்பீடு என்பது பிணையச் சொத்தின் தற்போதைய சந்தை மதிப்பைத் தீர்மானிக்க உங்களை அனுமதிக்கும் ஒரு செயல்முறையாகும், மேலும் பிணையத்தின் அளவு மற்றும் வழங்கப்பட்ட கடனின் அளவு ஆகியவற்றுக்கு இடையே உள்ள புறநிலை உறவைப் புரிந்து கொள்ள அனுமதிக்கிறது, இது கடன் வாங்குபவருக்கும் கடன் வழங்குபவருக்கும் பொருந்தும். கூடுதலாக, அடமானம் வைக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட்டை முன்கூட்டியே அடைப்பதன் விளைவாக எழும் கடன் பரிவர்த்தனைக்கு கட்சிகளுக்கு இடையே உள்ள சர்ச்சைகளைத் தீர்க்க இந்த வகை மதிப்பீடு மேற்கொள்ளப்படலாம்.

பிணையத்திற்கான ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடும் செயல்முறை

பிணைய நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பீடு அதன் சொந்த குணாதிசயங்களைக் கொண்டுள்ளது, முதன்மையாக இந்த செயல்பாட்டில் மூன்று தரப்பினர் ஈடுபட்டுள்ளதால்:

• வங்கி நிறுவனம் - கடன் வழங்குபவர்;
• கடன் வாங்குபவர்;
• சுயாதீன நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர்.

அதே நேரத்தில், கடனாளர் வங்கி பிணையமாக வழங்கப்பட்ட சொத்தின் உண்மையான விலையை நிர்ணயிப்பதில் ஆர்வமாக உள்ளது மற்றும் கடன் நிதிகளை வழங்குவதில் தொடர்புடைய அபாயங்களை மதிப்பிடுகிறது. மேலும் வழங்கப்பட்ட சொத்துக்கான அதிகபட்ச கடன் தொகையைப் பெறுவது கடனாளியின் நலன்களில் உள்ளது. பிணைய நோக்கத்திற்காக ஒரு சொத்தை மதிப்பிடுவதற்கான தனித்தன்மை என்னவென்றால், இந்த சூழ்நிலையில் ஒரு சுயாதீன நிபுணர் இரு தரப்பினரின் வணிக நலன்களைப் பாதுகாக்கிறார் மற்றும் கடன் பரிவர்த்தனையின் வெளிப்படைத்தன்மையை உறுதிசெய்கிறார்.

இணை நோக்கங்களுக்காக சொத்து மதிப்பீடு பல நிலைகளில் மேற்கொள்ளப்படுகிறது:

1. குறிப்பு விதிமுறைகள் கடன் வாங்குபவர் மற்றும் வங்கி அமைப்பின் பிரதிநிதியுடன் ஒப்புக் கொள்ளப்படுகின்றன;
   • மதிப்பீட்டின் பொருள் மற்றும் தீர்மானிக்கப்படும் மதிப்பின் வகை நிறுவப்பட்டது;
   • தற்போதைய உரிமைகள் மற்றும் சுமைகள் தீர்மானிக்கப்படுகின்றன;
   • பிணையத்தால் பாதுகாக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தப்படும் அணுகுமுறைகள் மற்றும் முறைகள் சுட்டிக்காட்டப்பட்டுள்ளன;
   • அனுமானங்கள் மற்றும் கட்டுப்படுத்தப்பட்ட நிபந்தனைகள் நிறுவப்பட்டுள்ளன;
   • தேவையான அளவு தகவல் மற்றும் மதிப்பீட்டு நடைமுறைகளை செயல்படுத்த தேவையான கால அளவு தீர்மானிக்கப்படுகிறது.
2. பெறப்பட்ட தகவல்களின் சேகரிப்பு மற்றும் செயலாக்கம்;

   ஒரு நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர் அல்லது மதிப்பீட்டாளர்களின் குழு தேவையான ஆவணங்களைச் சேகரித்து, பெறப்பட்ட தரவை பகுப்பாய்வு செய்கிறது. ரியல் எஸ்டேட் ஆய்வின் போது, ​​தலைப்பு ஆவணங்களில் காட்டப்படும் தகவலுடன் தளவமைப்பில் (அல்லது ரியல் எஸ்டேட்டின் பிற பண்புகள்) முரண்பாடுகள் அடையாளம் காணப்படலாம். அத்தகைய சூழ்நிலையில், நிபுணர் அறிக்கையைத் தயாரித்து கடனைப் பெற, ஆவணத்தில் பொருத்தமான மாற்றங்களைச் செய்வது அவசியமாகிறது.

3. ஒரு கட்டிடம் (கட்டமைப்பு), அபார்ட்மெண்ட், தனியார் வீடு, வளாகம், நிலம் மதிப்பிடப்படுகிறது;

   சந்தை, கலைப்பு அல்லது பிற மதிப்பு முதல் கட்டத்தில் நிறுவப்பட்ட முறைகள் மற்றும் அணுகுமுறைகளைப் பயன்படுத்தி தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

4. வெவ்வேறு முறைகளைப் பயன்படுத்தி பெறப்பட்ட முடிவுகள் ஒருங்கிணைக்கப்படுகின்றன;
5. பிணைய நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு குறித்த அறிக்கை உருவாக்கப்பட்டு ஒப்பந்தத்தின்படி கட்சிகளுக்கு வழங்கப்படுகிறது.

சுயாதீன மதிப்பீட்டை யார் நடத்த முடியும்?

மதிப்பீட்டு நிறுவனங்கள் மற்றும் சுயாதீன மதிப்பீட்டாளர்களுக்கு இணை நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பீடு செய்ய உரிமை உண்டு:

• பொருத்தமான தகுதிகளைக் கொண்டிருத்தல்;
• மதிப்பீட்டாளர்களின் சுய ஒழுங்குமுறை அமைப்புகளில் ஒன்றின் செயலில் உள்ள உறுப்பினர்கள்;
• அவர்களின் தொழில்முறை பொறுப்பை காப்பீடு செய்திருக்கிறார்கள்.

மேலே உள்ள நிபந்தனைகளுக்கு மேலதிகமாக, நீங்கள் கடன் பெற திட்டமிட்டுள்ள வங்கியில் நிறுவனம் அல்லது மதிப்பீட்டாளரின் அங்கீகாரம் குறித்தும் கவனம் செலுத்துவது முக்கியம்.

• சட்டத் தேவைகள், சர்வதேச மற்றும் வங்கித் தரங்களுக்கு ஏற்ப கடனைப் பெற ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பின் புறநிலை மதிப்பீடு;
• ஆலோசனைகளை இலவசமாக வழங்குதல்;
• பல்வேறு நோக்கங்களுக்காக எந்தவொரு சொத்துக்களின் மதிப்பையும் நிர்ணயம் செய்யும் திறன். பங்குகள், முதலீட்டு திட்டங்கள், வணிகங்கள், சொத்து வளாகங்கள், வணிக மற்றும் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட், நில அடுக்குகள், அருவமான மற்றும் பிற சொத்துகளுக்கான மதிப்பீட்டு சேவைகளை வாடிக்கையாளர்களுக்கு அணுகலாம்;
• எந்த சொத்துக்களின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பின் இலவச ஆரம்ப கணக்கீடு;
• பணப்புழக்கம் மற்றும் மதிப்பிடப்பட்ட வெளிப்பாடு காலம் பற்றிய பகுப்பாய்வு;
• மதிப்பிடப்படும் சொத்து எந்த ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பகுப்பாய்வு.

ஒரு வங்கிக்கு இணை வைப்பதற்கான சொத்தை மதிப்பிடுவது என்பது பிணைய சொத்தின் தற்போதைய விலையைக் கண்டறியும் ஒரு வழியாகும், அத்துடன் வழங்கப்பட்ட கடன் நிதி மற்றும் பிணையத்தின் உகந்த விகிதத்தைக் கணக்கிடுகிறது. பல கடன் வாங்குபவர்கள் பிணையத்தின் மதிப்பீடு தேவையா? இந்த கேள்விக்கு பதிலளிக்கும் விதமாக, பிணைய ரியல் எஸ்டேட்டின் புறநிலை விலை பற்றிய தகவல் இல்லாமல் ஒரு வங்கி நிறுவனம் கூட கடனை வழங்காது என்பது கவனிக்கத்தக்கது. மேலும், கடன் பரிவர்த்தனைக்கு கட்சிகளுக்கு இடையே தகராறுகள் ஏற்பட்டால் பிணையத்தின் மதிப்பீடு தேவைப்படுகிறது.

இணை சொத்து மதிப்பீட்டின் அம்சங்கள்

கடன் வழங்குவதற்கான பிணையத்தின் மதிப்பீடு சில அம்சங்களைக் கொண்டுள்ளது, இது மதிப்பீட்டில் இரண்டு தரப்பினர் ஆர்வமாக இருப்பதால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது:

• கடன் வாங்குபவர்;
• கடனாளர் வங்கி.

அதே நேரத்தில், வங்கி நிறுவனம் கடன் திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான உத்தரவாதங்களை வழங்கும் சொத்துக்களின் மதிப்பைப் பற்றிய புறநிலை தகவலைப் பெற வேண்டும், அத்துடன் சாத்தியமான அபாயங்களின் அளவை தீர்மானிக்க வேண்டும். கடனாளியின் நலன்களில், அவரது சொத்துக்களால் பாதுகாக்கப்பட்ட அதிகபட்ச கடன் நிதியைப் பெறுவது.

இந்த வழக்கில், இரு தரப்பினரின் சொத்து நலன்களைப் பாதுகாப்பதற்கும், கடன் பரிவர்த்தனையின் வெளிப்படைத்தன்மையை உறுதி செய்வதற்கும் ஒரு சுயாதீன நிபுணரால் பிணைய நோக்கங்களுக்காக சொத்து மதிப்பீடு மேற்கொள்ளப்படுகிறது.

மதிப்பீட்டு செயல்முறை

இணை நோக்கங்களுக்காக மதிப்பீடு பொதுவாக பின்வரும் வழிமுறையின்படி மேற்கொள்ளப்படுகிறது:

1. ஒப்பந்தத்தின் விவரங்கள் கடன் வாங்குபவர் மற்றும் வங்கியின் அங்கீகரிக்கப்பட்ட பிரதிநிதியுடன் ஒப்புக் கொள்ளப்படுகின்றன.
   • மதிப்பீட்டின் பொருள் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.
   • தற்போதுள்ள உரிமைகள் மற்றும் சுமைகளின் இருப்பு நிறுவப்பட்டது.
   • பிணையத்தை மதிப்பிடுவதற்கான அணுகுமுறைகள் மற்றும் முறைகள் சுட்டிக்காட்டப்பட்டுள்ளன.
   • அனுமானங்களும் வரம்புகளும் சுட்டிக்காட்டப்பட்டுள்ளன.
   • மதிப்பீட்டு நடைமுறையின் காலம் மற்றும் பெறப்பட வேண்டிய பொருளைப் பற்றிய தகவல்களின் அளவு ஆகியவை நிறுவப்பட்டுள்ளன.
2. பெறப்பட்ட தகவல்கள் சேகரிக்கப்பட்டு பகுப்பாய்வு செய்யப்படுகின்றன.
   ஒரு சுயாதீனமான இணை மதிப்பீட்டு நிபுணர் அல்லது நிபுணத்துவ மதிப்பீட்டாளர்களின் குழு மேற்கொள்கிறது:
   • சொத்து ஆய்வு;
   • தேவையான ஆவணங்களின் சேகரிப்பு;
   • சந்தை நிலைமையின் பகுப்பாய்வு;
   • மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் மதிப்பை பாதிக்கும் முக்கிய காரணிகளை அடையாளம் காணுதல்;
   • பெறப்பட்ட தரவு செயலாக்கம்.
   சொத்தை ஆய்வு செய்யும் போது, ​​தொழில்நுட்ப பாஸ்போர்ட்டில் அல்லது உரிமையை உறுதிப்படுத்தும் ஆவணங்களில் காட்டப்படும் தகவலுடன் தளவமைப்பில் (அல்லது பிற பண்புகள்) முரண்பாடுகள் கண்டறியப்படலாம். அத்தகைய முரண்பாடுகள் அடையாளம் காணப்பட்டால், ஆவணத்தில் பொருத்தமான மாற்றங்களைச் செய்வது அவசியம்.
3. இணை நோக்கங்களுக்காக சொத்துக்களின் மதிப்பீடு மேற்கொள்ளப்படுகிறது, இதன் போது சந்தை, கலைப்பு அல்லது பிற மதிப்பு முதல் கட்டத்தில் குறிப்பிடப்பட்ட முறையின்படி நிறுவப்பட்டது.
4. வெவ்வேறு முறைகளைப் பயன்படுத்தி பெறப்பட்ட முடிவுகள் ஒப்பிடப்படுகின்றன.
5. ஒரு நிபுணர் கருத்து (அறிக்கை) தயாரிக்கப்பட்டது, இது இணை மதிப்பீட்டின் சந்தை மதிப்பைக் காட்டுகிறது.
6. ஒப்பந்தத்தின் தரப்பினருக்கு அறிக்கை வழங்கப்படுகிறது.

மதிப்பீட்டு முறைகள்

பிணையத்தை மதிப்பிடுவதற்கான நடைமுறையானது பல்வேறு மதிப்பீட்டு நுட்பங்களைப் பயன்படுத்துவதை உள்ளடக்கியிருக்கலாம், அவை மூன்று அணுகுமுறைகளின் கட்டமைப்பிற்குள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன:

1. விலை உயர்ந்தது. ஒரு சொத்தின் மதிப்பைக் கணக்கிடுவது, ஒத்த பண்புகள் மற்றும் செயல்பாடுகளைக் கொண்ட ஒரு பொருளை உருவாக்க அல்லது மீட்டமைக்கத் தேவையான செலவுகளை பகுப்பாய்வு செய்வதன் மூலம் செய்யப்படுகிறது.
   இந்த வழக்கில், செலவைக் கணக்கிட பல்வேறு முறைகள் பயன்படுத்தப்படலாம்:
   • ஒப்பீட்டு அலகு;
   • அளவு ஆய்வு;
   • கூறுகளால் முறிவு;
   • மதிப்பிடப்பட்ட செலவை தீர்மானித்தல்.
2. ஒப்பீட்டு. இணை (ரியல் எஸ்டேட்) மதிப்பானது ஒரே மாதிரியான அல்லது ஒத்த பொருட்களுக்கான சந்தை விலைகள் பற்றிய தகவலின் அடிப்படையில் செய்யப்படுகிறது. அதே நேரத்தில், சந்தையில் தற்போதைய சலுகைகள் மற்றும் சமீபத்தில் முடிக்கப்பட்ட பரிவர்த்தனைகள் பற்றிய தகவல்கள் பகுப்பாய்வுக்காகப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன.
3. இலாபகரமான. எதிர்காலத்தில் ஒரு பொருளை வைத்திருப்பதன் மூலம் வருமானத்தின் அளவைக் கணிக்க உங்களை அனுமதிக்கும் முறைகளின் அடிப்படையில் செலவு கணக்கிடப்படுகிறது.
   பின்வரும் நிபந்தனைகள் பூர்த்தி செய்யப்பட்டால் இந்த முறையைப் பயன்படுத்துவது நல்லது:
   • மதிப்புள்ள பொருள் வருமானத்தை உருவாக்குகிறது;
   • எதிர்கால லாபத்தின் நம்பகமான முன்னறிவிப்பை வழங்குவது சாத்தியமாகும்.
   நிபுணர் மதிப்பீட்டாளர் லாபம் ஈட்டுவதற்கான அனைத்து சாத்தியமான விருப்பங்களையும் கருதுகிறார்:
   • சுரண்டல்;
   • குறுகிய கால அல்லது நீண்ட கால வாடகை;
   • மறுவிற்பனை.

ஒரு குறிப்பிட்ட சூழ்நிலையின் சிறப்பியல்புகளின் அடிப்படையில் மதிப்பீட்டாளரால் மிகவும் பொருத்தமான முறைகள் தீர்மானிக்கப்படுகின்றன என்பது கவனிக்கத்தக்கது. இந்த வழக்கில், மேலே உள்ள அணுகுமுறைகளைப் பயன்படுத்தி, அதை மேற்கொள்ளலாம்