யு.கல்யாமோவ் பொருளாதார அறிவியல் வேட்பாளர், பேராசிரியர், துறைத் தலைவர். "பொருளாதாரக் கோட்பாடு. மொத்த வாடகை பெருக்கி மற்றும் மூலதனமாக்கல் விகிதம்: ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில் தொடர்பு மற்றும் பயன்பாடு மொத்த வாடகை பெருக்கி எவ்வாறு கணக்கிடப்படுகிறது

பணி 10

பணி 9

பணி 8

பணி 7

ஒரு பணி

பணி 5

பணி 4

பணி 3

பணி 2

பணி 1

1. பிரிக்கும் முறை உட்பட. 3 வகையான உடைகள்:

உடல் சரிவு

செயல்பாட்டு உடைகள்

வெளிப்புற உடைகள்

உடல் நலிவு -சுரண்டல் அல்லது இயற்கையான (இயற்கை) காரணிகளால் அதன் நுகர்வோர் குணங்களின் பொருள் இழப்பு.

செயல்பாட்டு உடைகள்கட்டிடக்கலை, அழகியல், விண்வெளி திட்டமிடல், வடிவமைப்பு தீர்வுகள் மற்றும் பிற குணாதிசயங்களுக்கான நவீன சந்தை தேவைகளுடன் பொருந்தாததன் காரணமாக ஒரு பொருளின் மதிப்பு குறைவதை பிரதிபலிக்கிறது.

வெளிப்புற உடைகள் -இது வெளிப்புற சூழலில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் காரணமாக ஒரு பொருளின் மதிப்பில் குறைவு: சமூகத்தின் சமூக தரநிலைகள், சட்டமன்ற மற்றும் நிதி நிலைமைகள் போன்றவை.

உடல் மற்றும் செயல்பாட்டு உடைகள் நீக்கக்கூடிய மற்றும் சரிசெய்ய முடியாததாக பிரிக்கப்படுகின்றன.

நீக்கக்கூடிய உடைகள் -ஒரு வகை தேய்மானம், பொருளின் கூடுதல் மதிப்பை விட குறைவாக இருக்கும் நீக்குவதற்கான செலவு

மீட்க முடியாத உடைகள் -ஒன்று தேய்மானத்தை நீக்குவது சாத்தியமற்றது, அல்லது அதை நீக்குவதற்கான செலவு கூடுதல் மதிப்பை விட அதிகமாக இருந்தால், அது தேய்மானத்தின் அளவு கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகிறது.

1 லிஃப்ட் இல்லாத பல மாடி கட்டிடம் - ஃபங்க்ட்.

2) வீட்டில் கூரை கசிகிறது - உடல்

3) விமான நிலையத்தில் குடியிருப்பு கட்டிடம் - வெளி

4) அலுவலகத்தில் ஏர் கண்டிஷனிங் அமைப்பு இல்லை - funkt.

5) லிஃப்ட் இல்லாத வணிக மையம் - செயல்பாடு. முதலியன

சொத்து மதிப்பீட்டிற்கான செலவு அணுகுமுறை

விலை முறையைப் பயன்படுத்தி நிலத்தின் மதிப்பை தீர்மானிக்கவும்.

அவதானிப்புகளின் விளைவாக, கட்டிடத்தின் அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் பின்வரும் வகையான தற்போதைய பழுதுபார்ப்புகளை வாடகைக்கு மேற்கொள்வது மிகவும் முக்கியமானது என்று தெரியவந்தது: ஓவியம் - $ 2500, 5 அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் தரைவிரிப்புகளை மாற்றுதல் - $ 1750, நீர் விநியோகத்தை சரிசெய்தல் நெட்வொர்க் - $ 2200.

குறுகிய சேவை வாழ்க்கை கொண்ட உறுப்புகளின் பண்புகள்:

கட்டிட மறுஉற்பத்திக்கான செலவு $545,930 ஆகும். உடல் சேவை வாழ்க்கை - 5 ஆண்டுகள். கட்டிடத்தின் மொத்த சேவை வாழ்க்கை 60 ஆண்டுகள் ஆகும். கட்டிடத்தில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் எண்ணிக்கை 20 ஆண்டுகள். வீட்டு உபகரணங்களை மேம்படுத்துவதற்கான செலவு - $ 12,000. தற்போதுள்ள வீட்டு உபகரணங்களின் விலை $7370 ஆகும். மோசமான மாடித் திட்டம் காரணமாக ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் இருந்து வருமான இழப்பு $10, ஒரு தொழில்துறை ஆலைக்கு அருகாமையில் இருப்பதால் - $15.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் இந்தத் துறைக்கான ரோல் வாடகை பெருக்கல் 5 ஆகும்.

நிலத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட விலை $50,000.

1. உடல் சீரழிவு

A. நீக்கக்கூடியது:

ஓவியம் - $ 2500;

5 அடுக்கு மாடிகளில் தரைவிரிப்புகளை மாற்றுதல் - $ 1750;

பிளம்பிங் அமைப்பின் பழுது - $ 2200.

மொத்த நீக்கக்கூடிய உடல் சிதைவு - $6450.

பி. நீக்க முடியாத குறுகிய கால கூறுகள்:

பி. நீக்க முடியாத நீண்ட கால கூறுகள்:

கட்டிட மறுஉற்பத்திக்கான செலவு $545,930 ஆகும்.

கழித்தல்: உடல் ரீதியாக சரிசெய்யக்கூடியது - $ 6450

புதிதாக குறுகிய கால இனப்பெருக்கம் செய்வதற்கான செலவு - $ 166,650

புதிய நீண்ட கால கூறுகளை மீண்டும் உருவாக்குவதற்கான செலவு:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

நீக்க முடியாத நீண்ட கால கூறுகளின் அணிய விகிதம்:

372830 * 5/60 = 31068 $

2. செயல்பாட்டு உடைகள்:

A. சரிசெய்யக்கூடியது:

அப்ளையன்ஸ் மேம்படுத்தல்கள் ($12,000) - தற்போதுள்ள சாதனங்களின் விலை ($7,370) = $4,630

பி. சீர்படுத்த முடியாதது:

மோசமான மாடித் திட்டத்தின் காரணமாக வாடகை இழப்புகள்:

3. வெளிப்புற அல்லது பொருளாதார உடைகள்:

ஒரு தொழில்துறை நிறுவனம் அருகாமையில் இருப்பதால் வாடகையில் ஏற்படும் இழப்புகள்:

மீண்டும் உற்பத்தி செலவு - $ 545,930

கழித்தல்: உடல் ரீதியாக நீக்கக்கூடியது - $ 6450

சரிசெய்ய முடியாத குறுகிய கால - $31,700

சரிசெய்ய முடியாத நீண்ட கால - $ 31,068

செயல்பாட்டு ரீதியாக சரிசெய்யக்கூடியது - $ 4630

செயல்பாட்டு ரீதியாக சரிசெய்ய முடியாதது - $ 12,000

வெளிப்புற உடைகள் - $ 18,000

கட்டிடங்களின் முழு விலை, தேய்மானத்தை கணக்கில் எடுத்து - $ 442,082

பகுதியின் மதிப்பிடப்பட்ட விலை - $ 50,000

மொத்த விலை - $ 492,082

குறுகிய சேவை வாழ்க்கையுடன் பின்வரும் கூறுகளுக்கான உடைகளின் வகை மற்றும் அளவைத் தீர்மானிக்கவும்:

திரட்டப்பட்ட தேய்மானம் \u003d உண்மையான வயது / விதிமுறை காலம் * 100

Vel-on depreciation \u003d St-t *% தேய்மானம்

இந்த வழக்கில், இது குறுகிய கால உறுப்புகளில் மீட்க முடியாத உடல் உடைகள் ஆகும், இதன் மதிப்பு 9983 ஆகும்

பொருளின் இனப்பெருக்கம் செலவு $ 174,900 என்றால், நீண்ட சேவை வாழ்க்கை கொண்ட உறுப்புகளின் மீளமுடியாத உடல் தேய்மானத்தை தீர்மானிக்கவும். உடல் தேய்மானம் மற்றும் கண்ணீரை நீக்குவதற்கான செலவு - $ 2,000. குறுகிய கால பொருட்களின் மொத்த விலை $20,600.

பொருளின் உண்மையான வயது 10 ஆண்டுகள், மொத்த உடல் வாழ்க்கை 75 ஆண்டுகள்.

174900 – 2000 – 20600 = 152300 $

izf = 152300 × 10 / 75 = $20306.67

சேமிப்பு வசதியின் உண்மையான வயது 12 ஆண்டுகள் மற்றும் 48 ஆண்டுகள் மீதமுள்ள பயனுள்ள ஆயுளைக் கொண்டுள்ளது. அலுவலக இடத்தில் கார்பெட்டை உடனடியாக மாற்றுவதற்கான செலவு $1,000 ஆகும். மோசமான செயல்பாட்டின் காரணமாக ஏற்றுதல் தளங்கள் இயல்பை விட 25% அதிகமாக உடல் தேய்மானம் மற்றும் கிழிந்து, அவற்றின் நிலையான பயனுள்ள வாழ்க்கை 30 ஆண்டுகள் ஆகும். தளத்தை சரிசெய்வதற்கான செலவு $2,500 ஆகும். கூரை, மின் அமைப்பு மற்றும் இயந்திர உபகரணங்களின் மதிப்பிடப்பட்ட பயனுள்ள வாழ்க்கை 18 ஆண்டுகள் ஆகும். வயரிங் பகுதி மாற்றப்பட வேண்டும், இது $ 3,000 செலவாகும். மீளமுடியாத உடல் தேய்மானத்தின் அளவு என்ன?

அபாயகரமான தேய்மானம் = நீண்ட கால கூறுகளின் தேய்மானம் + குறுகிய கால கட்டிட கூறுகள் = 1250+2001= 3251

1000 ரூபிள் - நீக்கக்கூடிய உடல் உடைகள்

மதிப்பிடப்பட்ட கட்டிடத்தில், கசிந்த கூரைப் பகுதிகள் மற்றும் வர்ணம் பூசும் வேலைகளை உடனடியாக மீட்டெடுக்க வேண்டும். உடைகளின் அளவைத் தீர்மானிக்கவும், கூரையின் மாற்று செலவு $2500, ஓவியம் $1500, தேவையான கூரையின் விலை $500 மற்றும் ஓவியம் $1500. இந்த வழக்கில் என்ன வகையான உடைகள் நிகழ்கின்றன?

இந்த வழக்கில், இது ஒரு நீக்கக்கூடிய உடல் தேய்மானம் ஆகும், இதன் மதிப்பு பழுதுபார்ப்புக்கு செலவிடப்பட்ட தொகைக்கு சமம். பழுதுபார்ப்பு கூரை மற்றும் ஓவியம், அதே போல் கூரை ஓவியம் செலவு அடங்கும்.

தெரிந்ததுநவீன தரநிலைகள் கட்டிடத்தில் ஒரு குளிரூட்டியை நிறுவ வேண்டும், இது மதிப்பிடப்பட்ட பொருளில் இல்லை. ஏற்கனவே உள்ள கட்டிடத்தில் குளிரூட்டியை நிறுவுவதற்கு $1,500 மற்றும் புதிய கட்டிடத்திற்கு $1,100 செலவாகும்.

தேய்மானத்தின் அளவு மற்றும் வகையைத் தீர்மானிக்கவும்.

இந்த வழக்கில், இது சரிசெய்யக்கூடிய செயல்பாட்டு உடைகள் ஆகும், இதன் மதிப்பு $ 400. ($ 1500 - $ 1100).

மதிப்பிடப்பட்ட கட்டிடத்தில் நிறுவப்பட்ட மின் பொருத்துதல்கள் நவீன சந்தை தரத்தை பூர்த்தி செய்யவில்லை. தேய்மானத்தின் வகை மற்றும் அளவைத் தீர்மானிக்கவும், தற்போதுள்ள மின் பொருத்துதல்களின் மாற்று செலவு $ 3,500 என்றால், அதன் உடல் தேய்மானம் $ 2,000 ஆகும். மின் பொருத்துதல்களை அகற்றுவதற்கான செலவு $ 1,000 மற்றும் புதிய மின் பொருத்துதலை நிறுவுவதற்கான செலவு $ 1,500 ஆகும்.

இந்த வழக்கில், இது சரிசெய்யக்கூடிய செயல்பாட்டு தேய்மானமாகும், இதன் மதிப்பு $ 4000 ((3500-2000) + 1000 + 1500).

மதிப்பிடப்பட்ட அலுவலக கட்டிடம் 500 மீ 2 கிடங்கு பகுதியைக் கொண்டுள்ளது. இன்றைய சிறந்த பயன்பாட்டின் பார்வையில், இந்த பகுதியை அலுவலக இடமாகப் பயன்படுத்துவது நல்லது. கிடங்கின் மாற்று செலவு $ 8,000 என்றால், தேய்மானத்தின் வகை மற்றும் அளவைத் தீர்மானிக்கவும். உடல் தேய்மானம் - $ 500. கிடங்கை கலைப்பதற்கான செலவு $ 800 ஆகும்.

இந்த வழக்கில், இது சரிசெய்யக்கூடிய செயல்பாட்டு உடைகள், இதன் மதிப்பு $ 8300 ஆகும்.

மதிப்பீட்டின் கீழ் உள்ள சொத்தில் தீயை அடக்கும் அமைப்பு இல்லை, இதன் விளைவாக $2,000 வருவாய் இழப்பு ஏற்படுகிறது. இந்த பொருள்களின் மூலதனத்தின் வடிவம் 10% ஆக இருந்தால், தேய்மானத்தின் வகை மற்றும் அளவைத் தீர்மானிக்கவும். புதிய கட்டிடம் கட்டும் போது தீயை அணைக்கும் அமைப்பை நிறுவுவதற்கான செலவு $15,000 ஆகும்.

$2,000 வருமானம் அதிகரித்துள்ளது. 10% மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தில் NHD இன் மூலதன அதிகரிப்பு $20,000 ஆக இருக்கும்.

20000 – 15000 = 5000 $

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை:

BPM = விற்பனை விலை / ஆண்டு (மாதாந்திர, முதலியன) வருமானம்

மொத்த வாடகை பெருக்கி - கருத்து மற்றும் வகைகள். வகைப்பாடு மற்றும் அம்சங்கள் "மொத்த வாடகை பெருக்கி" 2017, 2018.

உடற்பயிற்சி 1

மொத்த வாடகை பெருக்கியை அட்டவணை 1ல் கணக்கிடுவோம்.

அட்டவணை 1 - மொத்த வாடகை பெருக்கியின் கணக்கீடு

சொத்தின் மதிப்பு, மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் வாடகை மற்றும் மொத்த வாடகை பெருக்கத்தின் தயாரிப்புக்கு சமம்:

மொத்த வாடகை பெருக்கத்தின் சராசரி மதிப்பின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்பட்ட சொத்தின் மதிப்பு, 1977850 ரூபிள் ஆகும், மேலும் சராசரி மதிப்பின் அடிப்படையில் - 1925000 ரூபிள். பொருளின் சந்தை மதிப்பின் பெறப்பட்ட மதிப்புகளை சராசரியாக கணக்கிடுகிறோம்:

பணி 2

பொருளாதார வாழ்க்கையின் காலத்திற்கு அதன் பயனுள்ள வயதின் விகிதமாக கட்டிடத்தின் தேய்மானத்தின் சதவீதத்தை நாங்கள் கணக்கிடுகிறோம்:

கட்டிடத்தின் செலவு மொத்த இனப்பெருக்க செலவுக்கும் தேய்மானத்தின் அளவிற்கும் உள்ள வித்தியாசமாக கணக்கிடப்படுகிறது:

சொத்தின் மதிப்பு கட்டிடத்தின் மதிப்பு மற்றும் நிலத்தின் மதிப்பின் கூட்டுத்தொகைக்கு சமமாக இருக்கும்:

இவ்வாறு, தேய்மானத்தின் அளவு 2593.75 ஆயிரம் ரூபிள் ஆகும், கட்டிடத்தின் விலை 1556.25 ஆயிரம் ரூபிள், மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பு 3056.25 ஆயிரம் ரூபிள் ஆகும்.

பணி 3

ஒரு குடியிருப்பு வளாகத்தை வாடகைக்கு விடுவதன் மூலம் கிடைக்கும் வருமானத்தை அட்டவணை 2 இல் கணக்கிடுவோம்.

அட்டவணை 2 - வாடகை சொத்து மூலம் வருமானம் கணக்கீடுகள்

குறியீட்டு		பொருள்
குடியிருப்பு வளாகத்தில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் எண்ணிக்கை
ஒரு அபார்ட்மெண்டிற்கு மாதாந்திர வாடகை, தேய்க்கவும்.
சாத்தியமான மொத்த வருமானம், ஆயிரம் ரூபிள்
சுமை காரணி
சேகரிப்பு விகிதம்
உண்மையான மொத்த வருமானம், ஆயிரம் ரூபிள்
ஒரு மேலாளருக்கான செலவுகள், ஆயிரம் ரூபிள்
நிலையான செலவுகள், ஆயிரம் ரூபிள்
மாறி செலவுகள், ஆயிரம் ரூபிள்
மாற்றுவதற்கான இருப்புக்கான ஒதுக்கீடுகள், ஆயிரம் ரூபிள்
மொத்த செலவுகள்
நிகர இயக்க வருமானம், ஆயிரம் ரூபிள்

சாத்தியமான வருடாந்திர மொத்த வருமானம், மாதாந்திர வாடகை மற்றும் மாதங்களின் எண்ணிக்கையின் மூலம் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் எண்ணிக்கைக்கு சமமாக இருக்கும்.

சுமை காரணி சூத்திரத்தால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது:

எங்கே - வருடத்தில் குத்தகைதாரரின் மாற்றம் நிகழும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் பங்கு;

புதிய குத்தகைதாரர்களைத் தேடுவதற்கான காலம்;

வருடத்திற்கு வாடகை காலங்களின் எண்ணிக்கை.

பணம் வசூலிக்கும் குணகம் மோசமான கடன்களின் சதவீதத்தின் அடிப்படையில் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

உண்மையான மொத்த வருமானம் சாத்தியமான மொத்த வருமானம் மற்றும் ஏற்றுதல் மற்றும் சேகரிப்பு காரணிகளின் விளைபொருளாக கணக்கிடப்படுகிறது.

அடுத்து, ஒரு குடியிருப்பு வளாகத்தை வாடகைக்கு எடுப்பதற்கான இயக்க செலவுகளின் அளவை நாங்கள் தீர்மானிக்கிறோம். மேலாளரின் தொழிலாளர் செலவுகள் அவர் ஆக்கிரமித்துள்ள குடியிருப்பின் வாடகை மற்றும் ஊதியத்தின் அளவு ஆகியவற்றைக் கொண்டிருக்கும். வருடாந்திர செலவுகளின் அளவைப் பெற, மேலாளருக்கான மாதாந்திர செலவுகளை 12 ஆல் பெருக்கவும்.

அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் எண்ணிக்கை, சுமை காரணி மற்றும் ஒவ்வொரு ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட அபார்ட்மெண்டிற்கான மாறி செலவுகளின் அளவு ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் மாறி செலவுகளின் அளவு தீர்மானிக்கப்படுகிறது. அடமான பொருளாதார தேய்மானம் வாடகை

மாற்று இருப்புக்கான விலக்குகளை உண்மையான மொத்த வருமானத்தில் 3% எனக் கணக்கிடுகிறோம்.

பின்னர் மொத்த செலவுகள் மற்றும் நிகர இயக்க வருமானத்தை நாங்கள் தீர்மானிக்கிறோம் (இது உண்மையான மொத்த வருமானத்திற்கும் செலவுகளின் அளவிற்கும் உள்ள வித்தியாசத்திற்கு சமம்).

ஒரு குடியிருப்பு வளாகத்தை வாங்குவதற்கான கடனை ஈர்க்க திட்டமிடப்பட்டுள்ளதால், முதலீட்டு குழு முறையைப் பயன்படுத்தி மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தை கணக்கிடுவோம். இதற்கு நாம் பின்வரும் சூத்திரத்தைப் பயன்படுத்துகிறோம்:

மொத்த மூலதனமயமாக்கல் விகிதம் எங்கே;

அடமானக் கடன் விகிதம்;

அடமான மாறிலி;

ஈக்விட்டி மீதான வருவாய் விகிதம்.

பண அலகு தேய்மானத்திற்கான பங்களிப்பாக கூட்டு வட்டியின் ஆறு செயல்பாடுகளின் அட்டவணையின்படி அடமான மாறிலியை நாங்கள் தீர்மானிக்கிறோம்.

ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பொருளின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு, நிகர இயக்க வருமானத்தின் மூலதன விகிதத்திற்கு விகிதமாக வரையறுக்கப்படுகிறது:

ரியல் எஸ்டேட்டில் இருந்து சாத்தியமான மொத்த வாடகை வருமானம்

28800 ஆயிரம் ரூபிள் ஆண்டுக்கு, உண்மையான மொத்த வருமானம் 27,701.8 ஆயிரம் ரூபிள், நிகர இயக்க வருமானம் 19,655.9 ஆயிரம் ரூபிள். மூலதன விகிதம் 23.92%, மற்றும் குடியிருப்பு வளாகத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட செலவு 82,173.5 ஆயிரம் ரூபிள் ஆகும்.

ஒரு தனிநபர் மதிப்பீட்டில், ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கான மூன்று வெவ்வேறு அணுகுமுறைகளின் அடிப்படையில் மூன்று முறைகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன: விற்பனை ஒப்பீட்டு முறை, மாற்று செலவு முறை மற்றும் வருமான முறை. விற்பனை ஒப்பீட்டு முறைவிற்பனை ஒப்பீட்டு முறையானது, சமீபத்தில் கையாளப்பட்ட ஒத்த பண்புகளுடன் மதிப்பிடப்படும் பண்புகளை ஒப்பிடுவதன் மூலம் சந்தை நடத்தை மாதிரிகளை உருவாக்குகிறது. இந்த முறையின் மதிப்பீட்டில், முழுமையான உரிமை கருதப்படுகிறது. விற்பனை ஒப்பீட்டு முறைக்கு, மதிப்பீட்டு மாதிரி பின்வரும் பொதுவான வடிவத்தைக் கொண்டுள்ளது: V = f (X 1 ,X 2 ,...,X n), இங்கு V என்பது சந்தை மதிப்பு மதிப்பீடு (X 1 ...X n) - சொத்தின் பண்புகள் (உதாரணமாக - கட்டிடத்தின் பரப்பளவு, சுவர்களின் வகை, முதலியன) விற்பனை ஒப்பீட்டு முறை மாதிரியின் பிரதிநிதித்துவத்தின் பாரம்பரிய வடிவம் உள்ளது, இது வெகுஜன மதிப்பீட்டு நுட்பங்களைப் பயன்படுத்தி சந்தை தரவுகளில் தானியங்கு மற்றும் அளவீடு செய்யப்படலாம். : V = S c + ADJ c , இங்கு V என்பது சந்தை மதிப்பீட்டுச் செலவு S c - ஒப்பிடும் பொருளின் விலை ADJ c - மொத்த திருத்தம், ஒப்பிடும் பொருளுக்கும் மதிப்பிடப்படும் பொருளுக்கும் இடையிலான வேறுபாடுகளைக் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. கணினி பகுப்பாய்விற்கு, ஒரு பிரதிநிதி தரவுத்தளத்தின் இருப்பு கருதப்படுகிறது, அதன் பதிவுகளின் எண்ணிக்கை குறிப்பிடத்தக்க காரணிகளின் எண்ணிக்கையை தோராயமாக அளவு வரிசையால் மீற வேண்டும். கொள்கையளவில், ஆரம்பத்தில் அதிகபட்ச எண்ணிக்கையிலான பொருள் அளவுருக்கள் பற்றிய தகவல்கள் சேகரிக்கப்படுகின்றன. எதிர்காலத்தில், அந்த அளவுருக்கள் தேர்ந்தெடுக்கப்படுகின்றன, அதற்காக மாதிரி போதுமான பிரதிநிதித்துவம் மற்றும் மாதிரியில் குறிப்பிடத்தக்கவை. தரவுத்தளத்தின் உருவாக்கம் மற்றும் குறிப்பிடத்தக்க காரணிகளிலிருந்து மாறிகளை உருவாக்கிய பிறகு, மாதிரியின் வகை தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டது (நாம் கீழே கவனம் செலுத்துவோம்). அடுத்த படி மாதிரியின் அளவுத்திருத்தத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பது, பல நுட்பங்கள் இங்கே பயன்படுத்தப்படுகின்றன:

1. ஜோடி விற்பனை பகுப்பாய்வு
2. பல பின்னடைவு பகுப்பாய்வு
3. தகவமைப்பு மதிப்பீட்டு முறை (கருத்து செயல்முறை)

விற்பனை ஒப்பீட்டு முறையின் ஒரு முக்கிய கூறுபாடு சரிசெய்தல்களை நிர்ணயிப்பதாகும், இது பொதுவாக மூன்று வகைகளாக (நில மதிப்பீட்டைத் தவிர்த்து) தொகுக்கப்படலாம்:

• கட்டிட பண்புகளுக்கான திருத்தங்கள் (இதில் தேய்மானமும் அடங்கும்)
• இடம் திருத்தங்கள்
• பரிவர்த்தனையின் விதிமுறைகளில் திருத்தங்கள் (அதில் மிக முக்கியமானது நேரத்திற்கான திருத்தம்).

இந்த கட்டத்தில், பல காரணிகளைப் பொறுத்து (மாறிகளின் தொகுப்பால் குறிப்பிடப்படுகிறது) பொருளின் மதிப்பிற்கான கணித வெளிப்பாட்டைப் பெறுகிறோம். முடிவு ஒரு முன்னோடி அல்ல (குறிப்பாக திருத்தங்களின் அளவு மதிப்புகளின் அடிப்படையில்) மற்றும் ஒரு முக்கியமான அணுகுமுறை தேவைப்படுகிறது. வருமான முறைவருமான முறையானது அதன் செயல்பாடு மற்றும் மூலதனமாக்கலில் இருந்து எதிர்பார்க்கப்படும் வருமானத்தைப் பொறுத்து ஒரு சொத்தின் மதிப்பை நிர்ணயிப்பதை அடிப்படையாகக் கொண்டது. எனவே, வருமானம் ஈட்டும் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டிற்கு இந்த முறை பொருந்தும். ஒரு பொருளின் மதிப்பு நேரடியாக பொருளின் செயல்பாட்டிலிருந்து வருமானத்தின் அளவு, காலம் மற்றும் நம்பகத்தன்மையின் அளவைப் பொறுத்தது என்ற அனுமானத்தின் அடிப்படையில் வருமான முறை உள்ளது. வருமான முறையானது எதிர்கால ரசீதுகள் தற்போது கையில் இருக்கும் சமமான தொகையை விட குறைவாக இருக்கும் என்ற அனுமானத்தின் அடிப்படையில் அமைந்துள்ளது. இந்த "தற்காலிக விருப்பத்தின்" அளவு நான்கு காரணிகளின் செயல்பாடாக பார்க்கப்படலாம்: வாங்கும் சக்தியில் உணரப்படும் சரிவு (பணவீக்கம்), சொத்தின் பணப்புழக்கத்தில் சரிவு, மூலதனம் அல்லது கடன் மேலாண்மை செலவு மற்றும் ஆபத்து. இந்த காரணிகளின் பகுப்பாய்வின் அடிப்படையில், மூலதன விகிதம் அமைக்கப்படுகிறது. இந்த முறைக்கான வெகுஜன மதிப்பீட்டில், ரியல் எஸ்டேட் பொருள்கள் பற்றிய தேவையான தகவல்களுடன் ஒரு தரவுத்தளம் உருவாக்கப்படுகிறது. விற்பனை ஒப்பீட்டு முறையைப் போலவே, ஒரு மாதிரி வகை தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டு அளவுத்திருத்தம் செய்யப்படுகிறது. இருப்பினும், இறுதி முடிவு, பணியைப் பொறுத்து, மூலதனமாக்கல் விகிதம் மற்றும் பொருட்களின் விலை மற்றும் அவற்றின் சாத்தியமான வருமானம். செலவு முறைகட்டப்பட்ட நிலத்திற்கு (அல்லது மற்ற மேம்பாடுகளுக்கு) மட்டுமே செலவு முறை பொருந்தும். உடனடியாக, இந்த அணுகுமுறையுடன், விற்பனையை ஒப்பிடுவதன் மூலம் நிலத்தின் மதிப்பு மதிப்பிடப்படுகிறது என்பதை நாங்கள் கவனிக்கிறோம். செலவு முறையானது மாற்றீட்டின் கொள்கையை அடிப்படையாகக் கொண்டது, இதன்படி சொத்தின் விலை சமமான பயன்பாட்டின் சொத்தைப் பெறுவதற்கான செலவுக்கு சமம். நில சதி மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டிற்கு ஏற்ப வளர்ச்சிக்கு இலவசம் என மதிப்பிடப்படுகிறது. மேலும், சந்தை மதிப்பு கட்டிடத்தின் தற்போதைய நிலை மற்றும் பிற நிலைமைகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதால், அதைத் தீர்மானிக்க, திரட்டப்பட்ட தேய்மானம், மதிப்பிடப்பட்ட சொத்தின் பயன்பாட்டின் இழப்பை வெளிப்படுத்துகிறது, மொத்த மாற்று செலவில் (மாற்று செலவு) கழிக்கப்படுகிறது. குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் பிரிவில் உள்ள ஒத்த சலுகைகளின் எண்ணிக்கை, அனைத்து சந்தை பங்கேற்பாளர்களும் ஒரு எளிய ஒப்பீட்டின் அடிப்படையில் ஒரு குடியிருப்பின் உண்மையான விலையை தீர்மானிக்க அனுமதிக்கிறது. வணிகத் துறையில், பகுப்பாய்வுக்கு ஒரே மாதிரியான வளாகங்கள் இல்லாததால் இந்த பணி சிக்கலானது.

சிக்கலுக்கான தீர்வு மொத்த வாடகை முறையைப் பயன்படுத்துவதாகும், இது எந்தவொரு நோக்கத்திற்காகவும் ஒரு பொருளின் விலையை தீர்மானிக்க உங்களை அனுமதிக்கிறது. சிக்கலான, வணிக ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டில், MVR முன்மொழியப்பட்ட முறைகளில் சிறந்தது என்று அழைக்கப்படுகிறது, இது குறைந்தபட்ச பிழையுடன் வளாகத்தின் உண்மையான மதிப்பை தீர்மானிக்க உங்களை அனுமதிக்கிறது.

கணக்கீடுகளுக்குப் பொருந்தக்கூடிய குறிகாட்டிகளின் உறவு மொத்த வாடகைப் பெருக்கியில் (GRM) பிரதிபலிக்கிறது. பயன்படுத்தப்படும் காட்டியின் முக்கிய அம்சம், கட்டிடத்தின் நோக்கம் மற்றும் செயல்பாடுகளுக்கு ஏற்ப மதிப்பீடு நடைபெறுகிறது. இந்த கணக்கீடுகளில் கட்டமைப்பின் பராமரிப்புடன் தொடர்புடைய இடம், முடித்தல் மற்றும் இயக்க செலவுகள் ஆகியவற்றின் பகுப்பாய்வு விலக்கப்பட்டுள்ளது.

முறை படிகள்

மொத்த வாடகை காட்டி நிர்ணயம் பல நிலைகளாக பிரிக்கப்பட்டுள்ளது. அனைத்து வேலைகளையும் நிபந்தனையுடன் பின்வரும் படிகளாக பிரிக்கலாம்:

• மொத்த வாடகை பெருக்கியை தீர்மானிக்க வளாகத்தின் தேர்வு.
• GRM இன் நேரடி கணக்கீடு. இந்த கட்டத்தில், தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட ஒவ்வொரு சொத்தின் மதிப்பும் மதிப்பிடப்பட்ட வாடகை வருமானத்தால் வகுக்கப்படுகிறது. ரியல் எஸ்டேட்டின் முக்கிய பணி, ஆண்டுக்கான மொத்த வாடகை அளவை துல்லியமாக தீர்மானிப்பதாகும். கணக்கீட்டு சூத்திரம்: GRM=PV/ PGR, PV என்பது பொருளின் விலை, PGR என்பது வாடகைக்கான சாத்தியமான செலவு.
• பெருக்கியின் கணக்கீட்டின் போது பெறப்பட்ட தரவு தங்களுக்குள் சுருக்கமாக மற்றும் பகுப்பாய்வு செய்யப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் எண்ணிக்கையால் வகுக்கப்படுகிறது. கணக்கீட்டின் முடிவு மொத்த வாடகை முறையின் குறிகாட்டியாக இருக்கும்.
• ரியல் எஸ்டேட்டின் விலையை தீர்மானித்தல். இந்த கட்டத்தில், MVR ஐக் கணக்கிடும்போது பெறப்பட்ட குணகத்தால் சாத்தியமான அல்லது உண்மையான வாடகை வருவாயைப் பெருக்க வேண்டியது அவசியம். வாடகையை கணக்கிட முடியாவிட்டால், மதிப்பீட்டாளர் சந்தை சராசரியைப் பயன்படுத்தலாம்.

முறையின் நடைமுறை பொருந்தக்கூடிய தன்மை

மொத்த வாடகை முறையைப் பயன்படுத்துவது, ஒரே மாதிரியான பொருட்களைப் பற்றிய தகவல்களுக்கு மட்டுப்படுத்தப்பட்ட அணுகலுடன் வசதி இருந்தபோதிலும், எப்போதும் நியாயப்படுத்தப்படுவதில்லை. MVR கணக்கீட்டில் எதிர்மறையான காரணிகள் பின்வருமாறு:

• அத்தகைய மதிப்பீட்டு முறையைப் பயன்படுத்துவது, ரியல் எஸ்டேட் சந்தை செயலில் இருந்தால் மட்டுமே நியாயப்படுத்தப்படுகிறது, அதன் சரிவு ஏற்பட்டால், பகுப்பாய்வுக்கான தகவல்கள் போதுமானதாக இருக்காது;
• கணக்கீடுகள் பொருட்களின் அபாயங்கள் மற்றும் செலவழித்த மூலதனத்தின் வருவாயை மதிப்பிடுவதில்லை;
• இயற்கையை ரசித்தல், இருப்பிடம் மற்றும் வசதியை பராமரிப்பதற்கான இயக்க செலவுகள் ஆகியவற்றில் சரிசெய்தல் இல்லை.

குறைபாடுகள் இறுதி மதிப்பில் குறிப்பிடத்தக்க தாக்கத்தை ஏற்படுத்தவில்லை என்றால், மொத்த வாடகை முறையானது வாங்கப்படும் அல்லது விற்கப்படும் சொத்தின் உண்மையான சந்தை விலையை தீர்மானிக்க மிகவும் துல்லியமான வழியாகும்.

மொத்த வாடகை பெருக்கல் - இது விற்பனை விலை மற்றும் சொத்தின் மொத்த வருமானத்தின் விகிதத்தை பிரதிபலிக்கும் ஒரு குறிகாட்டியாகும். மொத்த வாடகைப் பெருக்கியானது, சாத்தியமான அல்லது உண்மையான மொத்த வருமானத்தை நம்பத்தகுந்த முறையில் மதிப்பிடக்கூடிய பொருள்களுக்குப் பயன்படுத்தப்படுகிறது. இந்த காட்டி ஒத்த ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களுக்காக கணக்கிடப்படுகிறது மற்றும் மதிப்பிடப்படும் பொருளின் போதுமான காட்டிக்கு பெருக்கியாக பயன்படுத்தப்படுகிறது.

மொத்த வாடகை பெருக்கி (GRM ) சாத்தியமான மொத்த வருமானம் அல்லது உண்மையான வருமானத்திற்கு விற்பனை விலையின் விகிதமாகும்.

பிபிஎம் = அல்லது BPM =

மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் சாத்தியமான சந்தை மதிப்பு சூத்திரத்தால் கணக்கிடப்படுகிறது:

Co \u003d PVDots (DVDots) × VPMav அல்லது

Co \u003d PVDots (DVDots) × (Tsa1 / PVD1 + ... + Tsan / PVDp): n,

இணை - மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட சந்தை மதிப்பு;

GPV - சாத்தியமான மொத்த வருமானம்;

டிவிடி - உண்மையான மொத்த வருமானம்;

GRM - மொத்த வாடகை பெருக்கி;

Tsa - ஒத்த சொத்தின் விற்பனை விலை;

Ots - மதிப்பிடப்பட்ட பொருள்;

a - ஒத்த சொத்து;

n என்பது பயன்படுத்தப்படும் ஒப்புமைகளின் எண்ணிக்கை.

இந்த முறையைப் பயன்படுத்த, நீங்கள் கண்டிப்பாக:

1) வசதியால் உருவாக்கப்பட்ட சந்தை மொத்த வருமானத்தை மதிப்பிடுங்கள்;

2) ஒப்புமைகளின் ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனைக்கான விற்பனை விலைக்கு மதிப்பிடப்படும் சொத்திலிருந்து மொத்த வருமானத்தின் விகிதத்தை தீர்மானிக்க;

3) மதிப்பிடப்பட்ட பொருளின் மொத்த வருமானத்தை ஒப்புமைகளுக்கான BPM இன் சராசரி மதிப்பால் பெருக்கவும்.

பிபிஎம் கணக்கீடு உதாரணம்

முறை மிகவும் எளிமையானது, ஆனால் வளர்ந்த மற்றும் செயலில் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் இருப்பு, நம்பகமான சந்தை மற்றும் பொருளாதார தகவல்களைப் பெறுவதற்கான திறன் போன்ற நிபந்தனைகளுக்கு இணங்க வேண்டும். முறையின் தீமைகள், மதிப்பிடப்பட்ட பொருள் மற்றும் ஒப்புமைகளின் முழு ஒப்பீட்டை அடைவதற்கான சாத்தியமற்றது, அத்துடன் இயக்க செலவுகளின் அளவின் சந்தை மதிப்பின் தாக்கம் ஆகியவை அடங்கும்.

BPM இன் பங்கு பொது மூலதன விகிதத்தால் (CCR) செய்யப்படலாம்.

மொத்த மூலதன விகிதம் சொத்தின் நிகர இயக்க வருமானத்திற்குப் பயன்படுத்தப்பட்டது. மொத்த மூலதனமயமாக்கல் விகிதம் (CCR) அதன் விலையுடன் ஒப்பிடக்கூடிய இணையரின் நிகர இயக்க வருமானத்தின் (NOR) விகிதத்தால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

OKC =

மதிப்பீடு செய்யப்படும் பொருளுடன் ஒப்பிடக்கூடிய ஒப்புமைகளின் தேர்வு ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் தொடர்புடைய பிரிவில் மேற்கொள்ளப்படுகிறது; பொருள்களை அடையாளம் காண்பதில் ஆபத்து அளவு, வருமானத்தின் அளவு போன்ற அளவுருக்கள் அடங்கும்.

மதிப்பீட்டு பொருளின் சாத்தியமான விற்பனை விலை சூத்திரத்தால் தீர்மானிக்கப்படும்

Co \u003d CHODots / OKKsr அல்லது

Co \u003d CHODots / (CHOD1 / C1 + ... + CHODn / Cn): n,

இணை - மதிப்பீட்டின் பொருளின் மதிப்பிடப்பட்ட சந்தை விலை;

CHOD - நிகர இயக்க வருமானம்;

Tsa - அனலாக் விலை;

Ots - மதிப்பிடப்பட்ட பொருள்; a - அனலாக்;

n என்பது மதிப்பீட்டிற்குப் பயன்படுத்தப்படும் ஒப்புமைகளின் எண்ணிக்கை.

OKC கணக்கீட்டின் எடுத்துக்காட்டு

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்துவதற்கான நிபந்தனைகள்:

1. பொருள் தனிப்பட்டதாக இருக்கக்கூடாது.

2. பரிவர்த்தனைகளைச் செய்வதற்கான நிபந்தனைகள் உட்பட, தகவல் விரிவானதாக இருக்க வேண்டும்.

3. மதிப்பிடப்படும் சொத்தின் ஒப்பிடக்கூடிய ஒப்புமைகளின் மதிப்பை பாதிக்கும் காரணிகள் ஒப்பிடத்தக்கதாக இருக்க வேண்டும்.

சரிசெய்தல் வகைகள்

சதவீத சரிசெய்தல்ஒரு அனலாக் பொருளின் விற்பனை விலையை அல்லது அதன் ஒப்பீட்டு அலகு ஒரு குணகம் மூலம் பெருக்கப்படுகிறது, இது ஒரு அனலாக் பொருள் மற்றும் மதிப்பிடப்படும் பொருளின் பண்புகளில் உள்ள வேறுபாடுகளின் அளவை பிரதிபலிக்கிறது. மதிப்பிடப்படும் பொருள் ஒப்பிடக்கூடிய அனலாக்ஸை விட சிறந்தது என்றால், பிந்தையவற்றின் விலையில் அதிகரிக்கும் குணகம் சேர்க்கப்படுகிறது, அது மோசமாக இருந்தால் - குறைகிறது.

செலவு சரிசெய்தல்:

a) முழுமையான திருத்தங்கள், ஒப்பிடும் அலகுக்கு அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது, விற்கப்பட்ட பொருள்-அனலாக் விலையை ஒரு குறிப்பிட்ட அளவு மூலம் மாற்றவும், இது பொருள்-அனலாக் மற்றும் மதிப்பிடப்படும் பொருளின் பண்புகளில் உள்ள வேறுபாட்டை மதிப்பிடுகிறது. மதிப்பிடப்படும் பொருள் ஒப்பிடக்கூடிய அனலாக்ஸை விட சிறந்ததாக இருந்தால் நேர்மறையான திருத்தம் செய்யப்படுகிறது, எதிர்மறையானது மோசமாக இருந்தால்;

b) பண சீரமைப்புகள், ஒட்டுமொத்தமாக விற்கப்பட்ட அனலாக் பொருளின் விலைக்கு பங்களித்தது, ஒரு குறிப்பிட்ட அளவு அதை மாற்றவும், இதில் குணாதிசயங்களில் வேறுபாடுகள் மதிப்பிடப்படுகின்றன.

ஒட்டுமொத்த சதவீத சரிசெய்தல் அனைத்து தனிப்பட்ட சதவீத சரிசெய்தல்களையும் பெருக்குவதன் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

வடிவத்தில் திருத்தம் பொது குழுவாக்கம்பொதுவாக ஒரு வளர்ந்த ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் அதிக எண்ணிக்கையிலான விற்பனைகள் உள்ளன. ஒப்பிடக்கூடிய பண்புகளின் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட குழுவிற்குள் ஒட்டுமொத்த சரிசெய்தல் செய்யப்படுகிறது.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் நன்மைகள்:

1. இறுதி விலையானது வழக்கமான விற்பனையாளர்கள் மற்றும் வாங்குபவர்களின் கருத்தை பிரதிபலிக்கிறது.

2. விற்பனை விலைகள் நிதி நிலைமைகள் மற்றும் பணவீக்கத்தில் ஏற்படும் மாற்றங்களை பிரதிபலிக்கின்றன.

3. புள்ளியியல் ரீதியாக நியாயப்படுத்தப்பட்டது.

4. ஒப்பிடப்பட்ட பொருட்களில் உள்ள வேறுபாடுகளுக்கு சரிசெய்தல் செய்யப்படுகிறது.

5. பயன்படுத்த எளிதானது மற்றும் நம்பகமான முடிவுகளை அளிக்கிறது.

ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையின் தீமைகள்:

1. விற்பனை வேறுபாடுகள்.

2. நடைமுறை விற்பனை விலைகள் பற்றிய தகவல்களை சேகரிப்பதில் சிரமம்.

3. பரிவர்த்தனையின் குறிப்பிட்ட விதிமுறைகள் பற்றிய தகவல்களை சேகரிப்பதில் சிரமம்.

4. சந்தை நடவடிக்கை சார்ந்திருத்தல்.

5. சந்தை நிலைத்தன்மையை சார்ந்திருத்தல்.

6. கணிசமான வித்தியாசமான விற்பனையில் தரவைச் சரிசெய்வதில் சிரமம்.