Покупка квартиры на вторичном рынке: осторожно, ненормальные! Как проверить продавца на вменяемость? Не стесняйтесь задавать неудобные вопросы и требовать справку. «Тест на вменяемость»: нужно ли делать медицинское освидетельствование перед сделкой с недв

В любых гражданско-правовых сделках между физлицами ключевую роль играет правоспособность и дееспособность этих самых физлиц – участников сделок.

По умолчанию подразумевается, что каждый совершеннолетний гражданин РФ полностью правоспособен и дееспособен . Иначе он не вправе самостоятельно совершать сделки.

А если он такую сделку все же совершил (подписал-таки Договор купли-продажи квартиры, например ), то эта сделка становится недействительной, как только выяснится, что Продавец квартиры не имел на то полномочий или был недееспособен .

Про Покупателя квартиры здесь речь не идет, т.к. резон взять деньги и затем расторгнуть сделку по причине «недееспособности» может быть только у Продавца.

Гражданская правоспособность физического лица

Правоспособностью человека называют его способность (точнее, юридическую возможность ) иметь гражданские права и нести определенную ответственность, предусмотренные законом. Т.е. быть носителем прав и обязанностей, быть субъектом права, согласно Откроется в новой вкладке.">ст. 17 ГК РФ .

Правоспособность гражданина возникает с момента его рождения, и признается за всеми гражданами РФ в равной степени. Правоспособность неотделима от личности гражданина. Нельзя лишить человека правоспособности .

Применительно к сделкам с квартирами, правоспособность Продавца означает наличие у него юридических прав владения, пользования и распоряжения квартирой.

Дееспособность при продаже квартиры

Дееспособностью называют способность человека свободно действовать в соответствии со своей правоспособностью . Эти действия могут служить ему для реализации своих прав, могут давать ему новые права, но также налагать на него обязанности и ответственность за свои действия.

Признание человека недееспособным

Недееспособным гражданин может быть признан ТОЛЬКО по решению суда . Это происходит вследствие явного психического расстройства человека, и его неспособности понимать значение своих действий (Откроется в новой вкладке.">ст. 29 ГК РФ). Суд может лишить такого человека дееспособности , и установить над ним опеку (из числа его ближайшего окружения, например ).

Опекун становится законным представителем подопечного, и совершает от его имени и в его интересах все гражданско-правовые сделки (в т.ч. сделки с недвижимостью ).

Суд принимает решение о недееспособности гражданина на основании результатов судебно-медицинской экспертизы , которая установила у него серьезные психические отклонения . Инициировать такую экспертизу в отношении гражданина могут его родственники, , прокурор или психиатрическое лечебное заведение (Откроется в новой вкладке.">ст. 281 ГПК).

Более мягкий вариант, применяемый судом – это ограничение дееспособности гражданина (Откроется в новой вкладке.">ст. 30 ГК РФ). Это происходит, когда человек не в состоянии сам справиться со своими пагубными привычками (например, пьянство, наркотики, и т.п. ), в результате чего страдают его близкие люди. Такого человека суд может ограничить в дееспособности , и назначить над ним попечительство .

Ограниченный в дееспособности гражданин может самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, но крупные сделки (в т.ч. по отчуждению недвижимости ), он имеет право совершать только с согласия своего попечителя .

Если гражданин признан судом недееспособным или ограничен судом в дееспособности , то по закону, суд должен в 3-х-дневный срок уведомить об этом Органы опеки и попечительства по месту жительства гражданина, с целью установления над ним опеки или попечительства (Откроется в новой вкладке.">п.2 ст. 34 ГК РФ).

Любые сделки с недвижимостью , затрагивающие права недееспособных или ограниченных в дееспособности лиц , проводятся только с письменного разрешения Органов опеки и попечительства .

Справки из НД и ПНД – что это такое?

При продаже квартиры риэлторы иногда требуют от Продавца справки из НД и ПНД , мотивируя это желанием убедиться в том, что Продавец полностью дееспособен .

Справка из НД – это справка из наркологического дееспособность под вопросом.

Справка из ПНД – это справка из психоневрологического диспансера по месту жительства Продавца о том, что он не числится у них на учете. Если числится – то его дееспособность под вопросом.

Но! Важное уточнение! Если Продавец числится на учете в НД или ПНД , это еще не говорит о его недееспособности (такой вопрос решает только суд ), но повышает , связанные с возможной недееспособностью .

И обратная ситуация – если на момент заключения сделки не существовало решения суда о недееспособности Продавца, то впоследствии все равно есть риск оспаривания сделки по этой причине. Суд может признать Продавца недееспособным или ограничить его в дееспособности уже после сделки, и посчитать, что в момент ее совершения он не понимал значения своих действий (Откроется в новой вкладке.">ст. 177 ГК РФ). А это уже повод для .

У тех, кто стоит на учете в НД или ПНД такой риск, очевидно, выше. Для снижения этого риска и берутся соответствующие справки.

Правда для Покупателя квартиры есть хорошая новость: с марта 2015 г. пункт 2 указанной выше статьи 177 ГК РФ дополнен условием, при котором сделка может быть признана недействительной , если Продавца впоследствии суд ограничил в дееспособности , и посчитал, что в момент сделки тот не понимал значения своих действий, и (важно! ) Покупатель знал об этом (т.е. видел, что Продавец психически нездоров, но все равно заключил с ним сделку ).

При этом, не стоит путать понятия «признан недееспособным» и «ограничен в дееспособности» (отличия – см. выше ).

Как подтверждают дееспособность Продавца квартиры на сделке

Чтобы подтвердить дееспособность Продавца в момент подписания им

Как проверить Продавца объекта недвижимости на дееспособность?

В предыдущей инструкции мы говорили, что при общении с Продавцами из групп риска необходимо, чтобы он предоставил вам справки из ПНД и НД. В этой статье я более подробно расскажу о других способах проверки собственника на дееспособность.

1. Личное общение и знакомство с ближайшим окружением.

Понять, насколько адекватен человек, можно в процессе непосредственного общения. Думаю, что вы тоже согласитесь, что уже при первом контакте при наличии выраженного психического расстройства легко сделать вывод, что наш Продавец явно нездоров. А это повод для того, чтобы суд признал его недееспособным.
Чтобы не оставаться только при своем мнении относительно адекватности собственника, обязательно нужно пообщаться с его соседями, знакомыми, представителями ЖЭУ, участковым. Совсем не лишним будет заглянуть и на его странички в соцсетях. Если у него есть странности или заметные отклонения от нормы, то это может обернуться для вас неприятными последствиями.

2. Косвенные свидетельства здоровья Продавца.

При покупке квартиры вы сталкиваетесь с существенными рисками, поэтому не следует пренебрегать даже такими мелочами, как сведения, что собственник недавно проходил медицинскую комиссию на автомобильные права, вождение судна или на получение оружия, а также информация о том, получил ли он эти документы. Для вас это гарантия того, что он официально освидетельствован на предмет психического здоровья.

3. Заверяем сделку у Нотариуса.

Этот пункт необходим в обязательном порядке, даже если первые два вы не сможете выполнить. При заверении договора купли-продажи юрист должен удостовериться в том, что на момент его заключения обе стороны дееспособны и вменяемы. Так как нотариус несет юридическую и материальную ответственность за свою деятельность, то не в его интересах упускать из внимания факт неадекватности одной из сторон. При необходимости, помимо справок из ПНД И НД, которые вы принесете, он уже в самостоятельном порядке может запросить нужную ему информацию в Едином Государственном Реестре Прав (ЕГРП).

4. Официальное медицинское освидетельствование.

Если есть реальные подозрения, что заключая сделку с этим Продавцом, вы подвергаете себя риску из-за его возможной неадекватности, то у вас есть серьезные основания для приглашения медицинского работника. Медик оценит состояние Продавца и выдаст письменное официальное свидетельство о его способности нести ответственность за свои решения и поступки. Освидетельствование проводится в день заключения договора. К слову, это распространенная практика, если собственник недвижимости – очень пожилой человек.

Отказаться или не отказаться от сделки?

Даже если нам очень нравится квартира, но Продавец ведет себя странно и при этом категорически отказывается проходить освидетельствование, мой совет – не рискуйте, откажитесь от сделки.
Что понимать под странным поведением?
· Если человек одет явно не в соответствии ситуации (например, женское платье на мужчине или костюмированный образ);
· совершает странные действия (гоняет духов, читает заклинания);
· говорит о том, «что его прослушивают день и ночь, и он установил отражатели».
Проявления могут быть разные, но обычно они явные.

Однако существуют другие ситуации, когда даже при очевидной странности Продавца сделка для вас возможна. А именно при наличии официальных документов об ограничении его прав самостоятельно совершать юридические действия (свидетельство об ограничении дееспособности или полной недееспособности гражданина).

Для покупки в обоих случаях вы должны получить согласие не только собственника недвижимости, но также его законного представителя. Кроме того, необходимо разрешение от органов опеки и попечительства. В первом случае подпись в документах Продавец будет ставить сам с подтверждением опекуна, во втором подпись ставит официальный опекун.
Итак, мы рассмотрели ситуацию, как можно себя обезопасить себя при совершении сделки с недееспособным гражданином. В следующей инструкции я расскажу вам, какие риски вас ждут при покупке квартиры у доверенного лица, а не лично у собственника.

Берегите себя при совершении сделок с недвижимостью!
С уважением, ваша Светлана Орленко.

Покупка квартиры – важный шаг в жизни каждого человека. Многие молодые семьи выбирают жилье в новостройках, приобретая его у строительных компаний, становясь тем самым первыми владельцами квартиры. Но далеко не всегда можно купить удобную по расположению комнату или квартиру в новом здании, и приходится искать варианты покупки недвижимости «с рук». В таком деле имеется масса нюансов, и рынок недвижимости заполнен мошенниками и просто юридически неграмотными продавцами, из-за действий которых в итоге может пострадать покупатель.

Чтобы купить квартиру без лишних проблем, можно обратиться к профессионалам, которые гарантируют проверку всех документов и нюансов, способных привести к проблемам. Но если вы приобретаете недвижимость самостоятельно, не лишним будет узнать, какие документы необходимо проверить при покупке квартиры, а также изучить другие важные правила, про которые речь пойдет в данной статье.

Какие документы проверять при покупке квартиры для определения права собственности

При покупке квартиры необходимо проверить документы, которые указывают на право владения продавцом данной недвижимостью. В зависимости от того, как продавец получил данную квартиру, потребуется посмотреть различные документы.

Если квартира приватизирована на продавца, необходимо посмотреть следующие документы:

• Технический паспорт, в котором описаны технические аспекты недвижимости, в том числе имеется информация о состоянии жилплощади и его размерах;
• Зарегистрированное в бюро свидетельство, которое подтверждает, что продавец имеет продаваемую недвижимость в собственности.

В случае если приобретаемое жилье является кооперативным, также следует проверить технический паспорт, но свидетельство о праве собственности должно иметь несколько иной вид и быть выдано главным управлением жилищного обеспечения.

Если продавец купил ранее свою квартиру у других хозяев, обязательно проверьте договор купли-продажи, который должен быть нотариально заверенным и зарегистрированным в БТИ. А если жилищная площадь была получена продавцом по наследству, то он также должен иметь соответствующий документ, заверенный нотариусом и в БТИ.

Сложнее всего с проверкой документов при покупке квартиры, которая досталась продавцу в результате судебного разбирательства. Потребуется проверить не только зарегистрированное в БТИ судебное решение, но и многие другие документы, которые могут варьироваться, в зависимости от ситуации. Среди таких документов:

Когда право собственности будет установлено, необходимо обратиться в БТИ, чтобы запросить справку, которая является характеристикой квартиры. С получением данной справки может возникнуть проблема, если в жилом помещении проводилась перепланировка, которая не была узаконена. Продавать квартиры с незаконной перепланировкой нельзя, и продавцу потребуется выполнить соответствующую процедуру и заплатить административный штраф за внесенные в конструкцию помещения изменения.

Внимание: В некоторых случаях за незаконную перепланировку квартиры ее хозяин может понести уголовное наказание.

Продавать недвижимость по законам Российской Федерации может только дееспособный совершеннолетний человек. Проблема заключается в том, что далеко не все продавцы соглашаются представить документы из наркологических и психологических диспансеров. Однако нежелание продавца получать подобные справки вовсе не говорит о его недееспособности, но оно должно насторожить покупателя. Есть несколько способов установить дееспособность продавца при его отказе от самостоятельного получения данных справок:

Важно отметить, что даже наличие справки от независимого эксперта не станет для суда стопроцентным доказательством дееспособности лица. Если на момент продажи квартиры он находился на учете в наркологическом центре, в результате судебного спора по квартире данный факт может стать важным при вынесении решения. Каждый случай индивидуальный, но наличие справки от независимого эксперта значительно повышает шансы покупателя отстоять свои права на квартиру в суде при необходимости.

Важно при проверке квартиры запросить выписку из Единого реестра прав на недвижимость . Часто продавцы имеют данный документ при себе, и если это так, то обратите внимание на дату его выдачи, желательно, чтобы он был максимально «свежим». При желании покупатель может самостоятельно заказать выписку. Она позволит узнать, кто обладает правами на недвижимость и не наложены ли на нее обременения.

Также обязательно надо взять выписку из домовой книги , которая позволит убедиться в правильности проведения приватизации квартиры (если таковая имела место быть). Кроме того, выписка из домовой книги позволит узнать количество сделок, проведенных с недвижимостью. По ней же можно установить количество прописанных в квартире людей.

Потребуйте у продавца квартиры представить вам справку из ЖЭКа , что за квартирой не имеется долга по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Если в квартире живут несовершеннолетние, нужно убедиться, что они в ней не прописаны. Когда в приобретаемой недвижимости прописаны несовершеннолетние, могут возникнуть проблемы с органами опеки . Убедитесь, что они в курсе продажи квартиры и согласны, что ребенок будет выписан из недвижимости и прописан в новом месте жительства.

Нотариус может запросить информацию из Единого реестра запретов отчуждения недвижимости , что позволит проверить, не являлась ли квартира частью залогового имущества при оформлении кредитных обязательств. Также по данной справке можно установить, не внесена ли квартира в уставной фонд организации, предприятия или компании.

Если продавец квартиры приобретал ее в браке, лучше попросить у него справку, которая бы подтверждала, что бывший супруг не против продажи недвижимости. Также, в идеале, можно потребовать письменное согласие на продажу недвижимости от всех жильцов квартиры, даже если они в ней не прописаны.

Самостоятельно проверить документы при покупке недвижимости довольно просто. Часто продавцы сами собирают максимальный пакет документов, перед тем как показать квартиру покупателю. В такой ситуации обратите внимание на даты выданных справок, и если они окажутся устаревшими, попросите продавца заказать новые или сделайте это самостоятельно.

Юрист по недвижимости для сопровождения сделок купли-продажи квартир, земель, коттеджей

Юридические консультации,
- Проведение сделок с недвижимостью "под ключ"

Задайте вопрос адвокату!

Задайте вопрос адвокату!

Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!

При сделке с недвижимостью играет очень важную роль. Недееспособный продавец квартиры не вправе совершать . Если всё-таки сделка купли-продажи произошла, а потом выяснилось что продавец был недееспособен, сделка будет признана недействительной.

Подразумевает, что этот гражданин свободно действуют и реализует свои права в соответствии с законом. Дееспособность продавца также означает, что он понимает значение своих действий и последствия своих поступков.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

Оставьте сообщение!

8-921-904-34-26 Горячая линия бесплатных консультаций независимых юристов по недвижимости в Санкт-Петербурге

Означает что он может продавать квартиру и несёт ответственность за сделку, подписав условия договора купли-продажи квартиры.

Дееспособного продавца можно призвать к ответственности, а недееспособного - нет.

Гражданин Российской Федерации может быть признан недееспособным только по решению судебного органа. Суд признает человека недееспособным если у него имеется психическое расстройство и он не способен понимать значение своих поступков. Суд признает гражданина недееспособным и устанавливает опеку над ним. Опекун выбирается из числа близких и родных. При этом опекун – полноправный представитель недееспособного гражданина, имеет право совершать от его имени сделки, подписывать документы.

Кроме того интересы недееспособного продавца квартиры представляют органы опеки попечительства. Любые сделки купли-продажи недвижимости, собственником которой является недееспособный гражданин, должны разрешаться только с письменного разрешения органов опеки.

Как подтвердить дееспособность продавца квартиры?

Доказывается предоставлением справки из наркологического диспансера (НД), психоневрологического диспансера (ПНД). Справка доказывает дееспособность гражданина.

Справка из наркологического диспансера свидетельствует, что продавец квартиры не числится на учёте наркологическом диспансере. Если в справке указано, что продавец квартира на учёте в НД, это сразу свидетельствует о том, что возможно, дееспособность продавца квартиры под вопросом .

Справка из психоневрологического диспансера выдается по месту жительства продавца квартиры. Там также должно быть указано что гражданин не числится у них на учёте. Если в справке указано, что гражданин на учёте в ПНД, возможно он недееспособен.

Автоматически не означает, что продавец квартиры, который числится на учёте в НД или в ПНД, недееспособен. Вопросы недееспособности может решить только суд. Но безопасность сделки купли-продажи каким продавцом, явно имеет большие риски.

Даже если на момент заключения сделки с недвижимостью дееспособность продавца квартиры доказывалась тем, что решение суда о его недееспособности нет, последствия суд может признать продавца недееспособным. А другой суд на основании недееспособности продавца может признать сделку купли-продажи недействительной.