Investicijų į nekilnojamąjį turtą analizės metodika. Hipotekos ir investicijų analizė. Investicinių projektų patrauklumo vertinimas. Hipotekos investicijų analizė. Požiūriai į savo ir skolintų finansavimo šaltinių sąnaudų vertinimą

3. Investuoto kapitalo kainos nustatymas pagal pajamų kapitalizavimą

3.3. Hipotekos ir investicijų analizė

Hipotekos investicijų analizė susideda iš turto vertės nustatymo kaip nuosavo kapitalo ir skolinto kapitalo sąnaudų sumos. Šiuo atveju atsižvelgiama į investuotojo nuomonę, kad jis moka ne už nekilnojamojo turto, o už kapitalo kainą. Paskola vertinama kaip priemonė padidinti investuotas lėšas, būtinas sandoriui užbaigti. Akcinio kapitalo kaina apskaičiuojama diskontuojant į investuotojo akcinį kapitalą gaunamus pinigų srautus iš nuolatinių pajamų ir iš grąžinimo, skolinto kapitalo kaina – diskontuojant skolos aptarnavimo mokėjimus.

Dabartinė turto vertė nustatoma atsižvelgiant į diskonto normas ir pinigų srautų charakteristikas. Tai yra, dabartinė vertė priklauso nuo projekto trukmės, nuosavo ir skolinio kapitalo santykio, turto ekonominių savybių ir atitinkamų diskonto normų.

Panagrinėkime bendrą hipotekos investicijų analizės algoritmą turto, kurio pirkimas finansuojamas skolintu kapitalu, vertei apskaičiuoti ir atitinkamai periodinių pajamų bei grąžinimo pinigų srautai bus paskirstyti tarp nuosavo ir skolinto kapitalo palūkanų. .

1 etapas. Reguliarių pajamų srautų dabartinės vertės nustatymas:

– sudaroma prognozuojamo laikotarpio pajamų ir išlaidų ataskaita, o sumos skolos aptarnavimui apskaičiuojamos pagal paskolos ypatybes – palūkanų normą, visą amortizavimo laikotarpį ir grąžinimo terminus, paskolos dydį ir dažnumą. mokėjimai paskolai grąžinti;
– nustatomi nuosavų lėšų pinigų srautai;
– apskaičiuojama investuoto kapitalo grąžos norma;
– remiantis apskaičiuota nuosavybės grąžos norma, nustatoma einamoji reguliarių pinigų srautų vertė neatskaičius mokesčių.

2 etapas. Dabartinės grąžinimo pajamų vertės nustatymas, atėmus negrąžintą paskolos likutį:

– nustatomos pajamos iš grąžinimo;
– iš turto grąžinimo pajamų atimama likusi skola pasibaigus nuosavybės teisės į objektą laikotarpiui;
– remiantis 1 etape apskaičiuota nuosavo kapitalo grąžos norma, nustatoma šio pinigų srauto einamoji vertė.

3 etapas. Turto vertės nustatymas susumavus dabartines analizuojamų pinigų srautų vertes.

Matematiškai turto vertės nustatymas gali būti pavaizduotas kaip formulė

kur N01 – n-ųjų projekto metų grynosios veiklos pajamos; DS – skolos aptarnavimo suma n-aisiais projekto vykdymo metais;

TG – grąžinimo suma, neįskaitant pardavimo išlaidų;

UM – neapmokėtas paskolos likutis projekto termino pabaigoje P;i – nuosavybės grąža; M – Pradinė paskolos suma arba dabartinis pagrindinės sumos likutis.

Ši formulė gali būti naudojama kaip lygtis šiais atvejais:

– jei turto grąžinimo dydis sunkiai nuspėjamas, tačiau galima nustatyti jo kitimo tendencijas pradinės vertės atžvilgiu, tuomet skaičiavimuose galite naudoti grąžinimo sumą, išreikštą pradinės vertės dalimi;

– jei problemos pareiškime nurodyta ne paskolos suma, o tik paskolos dalis.

Panagrinėkime pagrindinius investicinių projektų efektyvumo kriterijus.

Grynoji dabartinė vertė - kriterijus, pagal kurį įvertinama projekto naudos viršija sąnaudas, atsižvelgiant į dabartinę pinigų vertę

,

kur NPV yra investicinio projekto grynoji dabartinė vertė; Bendra – pradinė investicija; С i – laikotarpio t pinigų srautas; i, – t laikotarpio diskonto norma.

Teigiama NPV vertė reiškia, kad pinigų srautai iš projekto viršija jo įgyvendinimo išlaidas.

Grynosios dabartinės vertės taisyklės taikymo veiksmai:

– pinigų srautų iš projekto prognozavimas per visą numatomą galiojimo laikotarpį, įskaitant pajamas iš perpardavimo šio laikotarpio pabaigoje;
– alternatyvios kapitalo kainos finansų rinkoje nustatymas;
– dabartinės pinigų srautų iš projekto vertės nustatymas diskontuojant alternatyviąsias kapitalo išlaidas ir atimant pradinių investicijų sumą;
– projekto su maksimalia NPV verte parinkimas iš kelių variantų.

Kuo didesnė NPV, tuo daugiau pajamų investuotojas gauna investuodamas kapitalą.

Apsvarstykite pagrindines investicinių sprendimų priėmimo taisykles.

1) Projektas turėtų būti investuojamas, jei NPV vertė yra teigiama. Nagrinėjamas efektyvumo kriterijus (NPV) leidžia atsižvelgti į pinigų vertės pokyčius laikui bėgant, priklausomai tik nuo prognozuojamo pinigų srauto ir alternatyviųjų kapitalo kaštų. Kelių investicinių projektų grynosios dabartinės vertės išreiškiamos šiandienos pinigais, todėl juos galima teisingai palyginti ir sumuoti.

2) Skaičiuojant NPV naudojama diskonto norma nustatoma pagal alternatyviuosius kapitalo kaštus, t.y. investuojant pinigus su vienoda rizika, atsižvelgiama į projekto pelningumą. Praktiškai projekto pelningumas gali būti didesnis nei projekto su alternatyvia rizika. Todėl į projektą reikėtų investuoti, jei grąžos norma yra didesnė už alternatyviąsias kapitalo sąnaudas.

Svarstomos investicinių sprendimų priėmimo taisyklės gali prieštarauti, jei pinigų srautai yra daugiau nei per du laikotarpius.

Atsipirkimo laikotarpis - laikas, kurio reikia, kad bendri pinigų srautai iš projekto būtų lygūs pradinės investicijos sumai. Šį investicijų efektyvumo matuoklį naudoja investuotojai, norintys sužinoti, kada bus visa investuoto kapitalo grąža.

Trūkumas: neatsižvelgiama į mokėjimus po atsipirkimo laikotarpio.

Hipotekos investicijų analizė susideda iš turto vertės nustatymo kaip nuosavo kapitalo ir skolinto kapitalo sąnaudų sumos. Šiuo atveju atsižvelgiama į investuotojo nuomonę, kad jis moka ne už nekilnojamojo turto, o už kapitalo kainą. Paskola vertinama kaip priemonė padidinti investuotas lėšas, būtinas sandoriui užbaigti. Akcinio kapitalo kaina apskaičiuojama diskontuojant į investuotojo akcinį kapitalą gaunamus pinigų srautus iš nuolatinių pajamų ir iš grąžinimo, skolinto kapitalo kaina – diskontuojant skolos aptarnavimo mokėjimus.

Dabartinė turto vertė nustatoma atsižvelgiant į diskonto normas ir pinigų srautų charakteristikas. Tai yra, dabartinė vertė priklauso nuo projekto trukmės, nuosavo ir skolinio kapitalo santykio, turto ekonominių savybių ir atitinkamų diskonto normų.

Hipotekos investicijų analizės metodai

Analizei naudojami du metodai (du metodai): tradicinis metodas ir Ellwood technika. Tradicinis metodas aiškiai atspindi investicijų ir hipotekos analizės logiką. Ellwoodo metodas, atspindintis tą pačią logiką, naudoja pelningumo koeficientų ir investicijų komponentų proporcingų santykių koeficientus.

Trūkumas: neatsižvelgiama į mokėjimus po atsipirkimo laikotarpio.

23. Ellwood technika hipotekos analizėje. Jis naudojamas atliekant investicijų ir hipotekos analizę ir duoda tuos pačius rezultatus kaip ir tradicinė technika, nes remiasi tais pačiais pradiniais duomenimis ir idėjomis apie nuosavybės ir skolinto kapitalo interesų santykį investicinio projekto kūrimo laikotarpiu. . Puikus Ellwood technikos pranašumas yra tai, kad ji leidžia analizuoti turtą, palyginti su jo kaina, remiantis investicijų struktūros nuosavybės rodiklių grąžos koeficientais, viso kapitalo vertės pokyčiais ir gana aiškiai parodo nuosavo kapitalo pokyčių mechanizmą. per investicinį laikotarpį.

Ellwood hipotekos koeficientas: C = Y e + p(sff, Y e ) -R m, kur p yra dabartinio paskolos likučio dalis, amortizuota per prognozuojamą laikotarpį,

Išraiška 1/(1 + Δ n A) lygtyje yra stabilizuojantis veiksnys ir naudojamas, kai pajamos nėra pastovios, bet nuolat kinta. Dažniausiai nurodomas pajamų kitimo dėsnis (pavyzdžiui, tiesinis, eksponentinis, pagal taupymo fondo koeficientą), pagal kurį pagal iš anksto apskaičiuotas lenteles nustatomas stabilizavimo koeficientas a. Vertė nustatoma prieš vertinimo datą einančių metų pajamas padalijus iš kapitalizacijos kurso, atsižvelgiant į pajamų stabilizavimąsi. Ateityje Ellwood techniką svarstysime tik dėl nuolatinių pajamų.

Ellwood rodo, kad ši išraiška iš tikrųjų atspindi visus nuosavybės ir skolos transformacijos elementus, sujungtus į investuotą kapitalą, ypač finansinį svertą, hipotekos paskolos amortizaciją ir nuosavybės padidėjimą dėl paskolos amortizavimo.

24. Investicijų grupės technika hipotekos analizėje

Investicijų grupės technika

Investicijų grupės technika yra bendros grąžos normos apskaičiavimo metodas, pagrįstas metine hipotekos konstanta ir būsto nuosavybės pinigų srautų norma. Iš rinkos informacijos apie šiuos rodiklius galima nustatyti bendrą rinkos grąžos normą. Pastarasis apskaičiuojamas kaip būtinosios hipotekos konstantos ir grynųjų pinigų įplaukų iš nuosavo kapitalo normos vidurkis, svertinis pagal hipotekos ir investuotojo kapitalo dalis bendroje pirkimo kainoje.

Investicijų grupės metodas naudojamas turto vertei įvertinti, kai nėra pakankamai informacijos apie palyginamo turto pardavimo kainas ir patikimų duomenų apie grynąsias veiklos pajamas. Tačiau, nesant informacijos apie palyginamus sandorius, dažnai sunku nustatyti reikiamus nuosavybės pinigų srautų rodiklius, hipotekos skolos koeficientus ir kitus rodiklius, būtinus investicinės grupės metodikai bendrai grąžos normai apskaičiuoti.

Nekilnojamojo turto rinkos atsiradimo sąlygomis objektai perkami daugiausia už savo lėšas. Pasaulinė rinkos ekonomikos šalių praktika kyla iš to, kad beveik visi nekilnojamojo turto sandoriai atliekami padedant hipoteka paskolos, tai yra naudojamas finansinis svertas.
Paskolos nekilnojamojo turto sandoriams finansuoti pritraukiamos dėl kelių priežasčių, iš kurių pagrindinės yra šios:
Nekilnojamojo turto kaina yra didelė, o pinigų jam įsigyti užtenka tik nedaugeliui pirkėjų.
Tie, kurie turi pakankamai lėšų, siekia sumažinti kapitalo investicijų riziką, tai yra, siekia diversifikuoti savo investicijas.
Paskolų naudojimas leidžia investuotojui kontroliuoti dideles pajamas generuojančio turto sumas.
Sutaupoma sumažinus mokesčius (daugumoje šalių paskolų palūkanos neapmokestinamos).
Todėl investicija į nekilnojamąjį turtą daugeliu atvejų susideda iš dviejų komponentų: hipoteka kreditas ir nuosavas kapitalas. Šiuo atveju kapitalizacijos norma turi atitikti rinkos pajamų reikalavimus abiem investicijos dalims. Priešingu atveju šios investicijos nuosavų lėšų ir paskolų pavidalu bus investuojamos į kitą pelningesnį projektą.
Taigi kapitalizavimo norma yra padalinta į dvi dalis: hipoteka pastovi ir kapitalizavimo norma nuosavam kapitalui

25. Tradicinio hipotekos investicijų analizės modelio taikymas Tradicinio hipotekos investicijų analizės modelio sąlyga yra nuostata, kad bendra turto vertė yra lygi dabartinės akcinio kapitalo palūkanų ir dabartinės vertės sumai. skolinto kapitalo palūkanų vertės. Nuosavybės palūkanų vertė nustatoma diskontuojant pinigų srautą prieš mokesčius, o nuosavybės kapitalo grąžos norma, apibrėžiama kaip rinkos vidurkis, naudojama kaip diskonto norma.

Hipotekos investicijų analizės modeliai, pagrįsti pajamų iš turto naudojimo kapitalizavimu. Labiausiai paplitęs šios grupės hipotekos investicijų analizės metodas yra nustatyti bendrą kapitalizacijos koeficientą naudojant Ellwood formulę. Be to, naudojamas investicinės grupės metodas ir tiesioginės kapitalizacijos metodas.

Tradicinė hipotekos investicijų analizės technika yra turto vertės nustatymo metodas, pagrįstas bendros atpirkimo kapitalo sumos nustatymu, įskaitant būsto paskolas ir investicijas į akcijas. Taikant šį metodą, turto vertė apskaičiuojama prie pagrindinės hipotekos sumos pridedant dabartinę grynųjų pinigų įplaukų vertę ir investuotojo tikimasi perpardavimo pajamas. Taigi įvertinamos ir visos prognozuojamos grynosios veiklos pajamos, ir pajamų, gautų iš turto perpardavimo, suma.

Taikant tradicinę techniką, reikia įvertinti numatomus pinigų srautus, kuriuos turi gauti investuotojas, taip pat įplaukas iš perpardavimo. Šie du elementai suteikia apskaičiuotą dabartinę nuosavybės vertę. Tada pradinis paskolos likutis (nesvarbu, ar tai nauja paskola, ar suteikta skola) pridedamas prie nuosavybės vertės, siekiant nustatyti rinkos įvertintą vertę. Jei nauja paskola suteikiama esamomis rinkos sąlygomis ir galutinė nuosavo kapitalo grąža atitinka esamus rinkos reikalavimus, rezultatas bus apskaičiuota turto rinkos vertė. Taikant šią techniką neatsižvelgiama į mokesčių poveikį.

Tradicinės technikos principas yra tas, kad įvertinta grąža atitenka ir investuotojams, ir kreditoriams.

Bendra dabartinė kreditorių ir investuotojų pajamų vertė sudaro didžiausią išperkamojo kapitalo sumą; atitinkamai tai yra kaina, kurią reikia sumokėti už turtą. Šis metodas pagerina nuosavybės pinigų srautų vertinimo metodą, nes jame atsižvelgiama į perpardavimo pajamas. Į pastarąją įeina turto vertės padidėjimo (arba sumažėjimo) suma ir investuotojo perpardavus gautos hipotekos nuvertėjimas.

Ir hipotekos skolintojų, ir investuotojų gaunama grąža turėtų apimti ir investicijų grąžą, ir investicijų grąžą.

26. Žemės rinka, struktūra, funkcijos, struktūra, objektai, subjektai

Žemė – svarbiausias išteklius, užimantis išskirtinę vietą bet kurios visuomenės gyvenime ir veikloje.Žemės rinka turi nemažai specifinių bruožų:

1. žemė yra nemokama gamtos dovana, kuri leidžia kalbėti apie neracionalų jos vertės pobūdį. Tačiau žemė yra pardavimo ir pirkimo objektas; su juo siejami žemės nuomos santykiai.

2. priklausomai nuo tam tikrų gamtinių ir klimato sąlygų, taip pat nuo žemės sklypų išsidėstymo, pastarieji skirstomi į geriausius, vidutinius ir blogiausius. Šis skirstymas grindžiamas natūraliu dirvožemio derlingumu, nuo kurio priklauso žemės derlingumas. Tačiau ją galima pagerinti dėl papildomų darbo ir kapitalo investicijų. Šis pagerėjęs dirvožemio derlingumas vadinamas ekonominiu. Padidinti ekonominį dirvožemio derlingumą praktiškai įmanoma bet kurioje srityje. Tačiau ji turi tam tikras ribas, susijusias su gerai žinomu dirvožemio derlingumo mažėjimo dėsniu, kai, esant esamai žemės dirbimo technologijai, kiekvienas paskesnis išlaidų vienetas duoda vis mažesnę grąžą.

3. Dėl fiksuoto žemės ploto pagal prigimtį žemės pasiūlai būdingas visiškas neelastingumas socialiniu mastu. Ribotą žemės išteklių pasiūlą apsunkina ir tai, kad žemė priskiriama privačiai nuosavybei. Rinkos sąlygomis žemės savininkai labai nenoriai parduoda savo žemės sklypus, pirmenybę teikia žemės nuomai nuomos būdu, jie turi teisę gauti stabilias pajamas, todėl bet kuriuo momentu tik nedidelė dalis žemės sklypų. parduodamas žemės fondas, tai yra esminis žemės rinkos bruožas.

Žemės rinka sukuria sąlygas, skatinančias efektyvų žemės naudojimą ir verčia atskirus subjektus atsisakyti dalies žemės ar viso sklypo, jei jis nefunkcionuoja efektyviai.

Žemės rinka turėtų būti suprantama ne tik kaip žemės pirkimas-pardavimas, bet ir žemės suteikimas nuomai, taip pat visa žemės ūkio produkcijos rinka, kurioje viena ar kita forma realizuojami žemės nuosavybės santykiai.

Rinkos agrarinės ekonomikos subjektai yra dviejų tipų savininkai – visiškas savininkas ir savininkas pagal vartojimą (savininkas, naudotojas). Ribotas žemės prieinamumas ir negalėjimas jos gaminti prisideda prie dviejų tipų žemės monopolijų atsiradimo. Visiškas savininkas įgyvendina privačios nuosavybės monopolį: jis gali laisvai leisti arba neleisti verslininkui investuoti į savo žemę kapitalą; gali išsinuomoti. Sudarius nuomos sandorį, nustatomas konkretus žemės naudotojas, kuris naudojasi monopoline teise valdyti nurodytą sklypą.

27. Užstatymui skirtų žemės sklypų vertinimo metodų ypatumai

Žemės vertinimo metodai

1. Normatyvinis metodas – žemės normatyvinės kainos nustatymas. Jis naudojamas perduodant, perkant žemę nuosavybėn, nustatant bendrąją jungtinę (daliąją) nuosavybę, viršijančią laisvąją normą, perduodant paveldėjimo ar dovanojimo būdu, gaunant paskolą su užstatu, atimant valstybės ar visuomenės poreikiams.

2. Pardavimų palyginimo metodas yra paprasčiausias ir efektyviausias vertinimo metodas, juo galima įvertinti tiek faktiškai laisvą, tiek tariamai laisvą žemę; leidžia nustatyti konkrečią žemės sklypo kainą, procentais koreguojant analogų pardavimo kainas.

3. Žemės nuomos mokesčio kapitalizavimo būdas grindžiamas tuo, kad esant pakankamai informacijos apie žemės sklypų nuomos tarifus, galima nustatyti šių sklypų vertę kaip dabartinę būsimų pajamų nuomos forma vertę. vertinamam žemės sklypui.

4. Paskirstymo metodas (santykio metodas, koreliacija) - žemės sklypo dedamosios vertės nustatymas pagal žinomą žemės vertės ir pagerinimų turto komplekse santykį. Metodas pagrįstas įnašo principu ir teiginiu, kad kiekvienai nuosavybės rūšiai egzistuoja normalus žemės ir pastatų vertės santykis.

5. Paskirstymo (ištraukimo) metodas taikomas išplėtotiems žemės sklypams įvertinti, jei yra informacijos apie panašių nekilnojamojo turto objektų sandorių kainas.

6. Likučių metodas pagrįstas fizinių komponentų investicijų grupės metodika.

7. Vertinant žemę, tinkamą padalyti į atskirus sklypus, taikomas padalijimo metodas (užstatymo metodas).

28. Likutinės technikos panaudojimo ypatumai vertinant saugojimą mieste.

Metodas taikomas užstatytiems ir neužstatytiems žemės sklypams įvertinti. Metodo taikymo sąlyga – galimybė plėtoti vertinamą žemės sklypą su pagerinimais, kurie generuoja pajamas.

Metodas apima tokią veiksmų seką 16:

Grynųjų veiklos pajamų, priskirtinų patobulinimams per tam tikrą laikotarpį, apskaičiavimas kaip atgaminimo ar patobulinimų pakeitimo sąnaudų sandauga su atitinkamu pajamų iš pagerinimo kapitalizacijos koeficientu;

Žemės nuomos mokesčio dydžio, kaip skirtumo tarp grynųjų veiklos pajamų iš vieno nekilnojamojo turto per tam tikrą laikotarpį ir grynųjų veiklos pajamų, priskirtinų pagerinimams per atitinkamą laikotarpį, apskaičiavimas;

Žemės sklypo rinkos vertės apskaičiavimas kapitalizuojant žemės nuomos mokestį.

Metodas taip pat leidžia atlikti tokią veiksmų seką:

Efektyviausią vertinamo žemės sklypo naudojimą atitinkančių pagerinimų atgaminimo ar pakeitimo kainos apskaičiavimas;

Grynųjų veiklos pajamų iš vieno nekilnojamojo turto tam tikrą laikotarpį apskaičiavimas pagal rinkos nuomos tarifus;

Vieno turto rinkos vertės apskaičiavimas kapitalizuojant tam tikro laikotarpio grynąsias veiklos pajamas;

Žemės sklypo rinkos vertės apskaičiavimas iš vieno turto rinkos vertės atimant atgaminimo ar pagerinimo pakeitimo išlaidas.

Šios paskolos išduodamos už dalį turto vertės, daugiausia priklausomai nuo skolintojo suvokimo apie investuojamo turto likvidumą. Bendras dalyvavimas šiuo atveju paskolos davėjas dalyvauja skirstant pelną iš pajamų ir (ar) turto vertės didinimo, be palūkanų mokėjimo, suteikdamas paskolą su palankesne palūkanų norma. Hipotekos aplinkybių analizė, kaip neatsiejama investicinio projekto dalis, sukuria būtiną pagrindą dabartinės turto vertės pinigų srautams nustatyti ir...

Jei šis darbas jums netinka, puslapio apačioje yra panašių darbų sąrašas. Taip pat galite naudoti paieškos mygtuką

8 tema. Investicijų ir hipotekos analizės pagrindai.

Planas:

1. Paskolų rūšys ir užstatą reglamentuojantys teisės aktai.
2. Investavimo ir hipotekos analizės metodai.
3. Būsto paskolos įtaka kainos ir vertės santykiui.

1. Finansinio sverto poveikis.

Tobulėjant finansavimo institucijoms ir didėjant paskolų prieinamumui, vis daugiau investuotojų pritraukia skolintas lėšas investiciniams projektams, susijusiems su nekilnojamuoju turtu, plėtoti. Jeigu paskolos gavėjo investuotas turtas yra ilgalaikio skolinio įsipareigojimo užstatas, tai tokia paskola vadinama būsto paskola. Būtent ši skolinimo forma labiausiai būdinga sandoriams, susijusiems su teisių į nekilnojamąjį turtą perleidimu, ir yra tinkamiausia siekiant sumažinti skolintojų riziką. Susidomėjimą skolinto kapitalo panaudojimu kartu su investavimo rizikos mažinimu lemia ir daugybė kitų ekonominių priežasčių.

Pagrindinis iš jų yra tas, kad tam tikromis sąlygomis paskolos panaudojimas padidina jos gavėjo pajamas, nes iš šių lėšų uždirbtas pelnas, kurio suma viršija sumokėtas palūkanas, padidina investuotojo nuosavą kapitalą, jei visas investuotas kapitalas viršija skolintų lėšų kainą. Tai yra finansinio sverto efektas, kuris dažniausiai apibrėžiamas kaip skolintų lėšų panaudojimas investiciniam projektui įgyvendinti.

2. Paskolų rūšys ir užstatą reglamentuojantys teisės aktai.

Šiuo metu yra daug būsto paskolų teikimo schemų, kurios daugiausia skiriasi paskolų gavimo terminais, palūkanų mokėjimo schemomis ir pagrindinės sumos amortizacija. Rusijoje hipotekos paskolos šiuo metu yra labai ribotos, pačios paskolos yra labai brangios, o ilgalaikių paskolų praktiškai nėra. Taip yra daugiausia dėl didelės rizikos, kuri yra apkrauta Rusijos nekilnojamojo turto rinka, ir privačios žemės, kuri yra pagrindinė nekilnojamojo turto užstato dalis, nuosavybės trūkumas. Be to, kol kas nėra būsto paskolos įstatymo.

Tačiau neabejotina, kad artimiausiu metu būsto paskolos institutas neišvengiamai įgaus civilizuotas formas. Vadinasi, su nekilnojamuoju turtu susijusių investicinių projektų vertinimo srityje dirbantys analitikai turi gerai išmanyti būsto kreditavimo formas, investuotojų skolintų įsipareigojimų vykdymo schemas ir šių veiksnių įtaką investuojamų objektų kainai.

Dažniausios paskolų rūšys yra:

• Su baliono mokėjimu
• Savaiminis amortizatorius
• Su kintama palūkanų norma
• Kanados apsivertimas
• Galutinė hipoteka
• Bendras dalyvavimas
• Paskola su nuolaidų taškais.

Paskolos su balionunumato mokėjimą ir palūkanas nuo pagrindinės sumos paskolos termino pabaigoje. Yra tarpinių variantų, tokių kaip periodiniai palūkanų mokėjimai ir skolos sumos grąžinimas paskolos laikotarpio pabaigoje. Balioninės paskolos labiausiai būdingos investuotojams, kurie projekto vystymo metu siekia kuo labiau sumažinti išlaidas ir šiam laikotarpiui pasibaigus įvykdyti skolinius įsipareigojimus pardavus turtą.

Savarankiškai amortizuojanti paskolanumato vienodus periodinius mokėjimus, įskaitant palūkanų mokėjimus, kurie krenta, kai skola yra amortizuojama, ir augančias paskolos amortizavimo įmokas. Šios paskolos išduodamos sumomis, kurios sudaro dalį turto vertės, daugiausia priklauso nuo skolintojo suvokimo apie investicinio turto likvidumą. Savarankiškai amortizuojanti būsto paskola yra patogiausia analizuojant investicijų struktūrą ir pajamas generuojančio nekilnojamojo turto ekonomines charakteristikas, todėl ateityje, svarstydami būsto paskolos investicijų analizės metodus, naudosime būtent šios rūšies paskolą.

Paskola su kintamomis palūkanomisdažniausiai naudojamas, kai investuotojai ir skolintojai siekia atsižvelgti į sparčiai kintančią kainų situaciją kapitalo ir išteklių rinkose. Tokiu atveju palūkanų norma gali keistis tiesiogiai arba pasikeitus mokėjimų dydžiui ar amortizacijos laikotarpiams.

Kanados apsivertimaskintamų palūkanų paskolos forma, kai palūkanų norma koreguojama iš anksto nustatytais laiko intervalais (dažniausiai kelerius metus).

Galutinė hipotekapateikė trečiasis asmuo arba pirmosios hipotekos turėtojas, sukuriant mažesnę hipoteką. Baigiamojo turto suvaržymo savininkas prisiima pirmosios paskolos likutį, reikalaudamas didesnių mokėjimų nuo baigiamosios paskolos sumos, į kurią įeina senosios ir savos paskolos likutis. Taigi naujasis skolintojas naudoja finansinį svertą savo paskolai.

Bendras dalyvavimastokiu atveju paskolos davėjas be palūkanų mokėjimo dalyvauja skirstant pelną iš pajamų ir (ar) turto vertės didinimo, suteikdamas paskolą su palankesne palūkanų norma.

Paskola su nuolaidų taškaisreiškia, kad paskolos gavėjas faktiškai gauna mažesnę sumą nei nurodyta paskolos sutartyje. Tačiau palūkanos ir amortizacijos mokėjimai turi būti sumokėti už visą skolos sumą. Investuotojas sutinka su nuolaida paskolos sumai mainais už mažas palūkanų normas, o skolintojas, suteikdamas paskolą su nuolaida, padidina galutinę grąžą, palyginti su faktine paskola. Sutartos sumos nuolaida matuojama nuolaidos taškais. Vienas nuolaidos taškas yra lygus vienam procentui sutartinės skolos sumos.

Praktikoje naudojamos kelios kitos hipotekos paskolų rūšys, tačiau visos jos yra pirmiau minėtų dalykų modifikacijos.

Hipotekos aplinkybių analizė, kaip neatsiejama investicinio projekto dalis, sukuria būtiną pagrindą pinigų srautams, dabartinei turto ir nuosavo kapitalo vertei nustatyti. Vertintojas turi žinoti esamus savininkų ir kreditorių interesus ir pageidavimus, taip pat esamas sąlygas kapitalo rinkoje, kad galėtų teisingai koreguoti skolintų įsipareigojimų nominalią vertę kaip neatskiriamą dabartinės savininko vertės dalį.

Analizuodamas nekilnojamąjį turtą kaip finansavimo objektą, vertintojas turi gerai išmanyti įstatymus, visų pirma žinoti, ar šiam nekilnojamajam turtui yra taikomos tokios teisės kaip atidalijimo teisė, apyvartumo teisė ir teisė būti subjektu. hipotekos paskolos.

Panagrinėkime pagrindines federalinio įstatymo „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ projekto nuostatas, į kurias patartina atkreipti dėmesį praktikuojančiam nekilnojamojo turto vertintojui.

• Hipotekos atsiradimo pagrindas yra nekilnojamojo turto įkeitimo sutartis (hipotekos sutartis), pagal kurią hipotekos kreditorius, kuris yra kreditorius pagal hipoteka užtikrintą paskolos prievolę, turi teisę užtikrinti savo piniginius reikalavimus nuo 2010 m. hipotekos davėjo įkeisto turto vertės.
• Įkeitimo teisė taikoma žemės sklypams, įmonėms, pastatams, statiniams, butams ir kitam nekilnojamajam turtui, neviršijant federalinių įstatymų nustatytų ribų.
• Hipotekos dalykas gali būti nekilnojamasis turtas, kurio teisės turi būti įregistruotos valstybinėje įstaigoje:

1. žemė
2. įmonių, taip pat pastatų, statinių ir kito nekilnojamojo turto, naudojamo verslo veikloje
3. gyvenamieji pastatai, butai ir gyvenamųjų pastatų dalys bei butai, sudaryti iš vieno ar kelių izoliuotų kambarių
4. kotedžai, sodo nameliai, garažai ir kiti vartojimo pastatai
5. vidaus vandenų laivybos ir kosminių objektų oro ir jūrų laivai.

• Įkeitimo teisė gali būti suvaržyta turtu, kuris priklauso įkaito davėjui nuosavybės ar ūkinio valdymo teise.
• Nekilnojamas turtas, kurio areštas yra draudžiamas pagal federalinį įstatymą ir nenumato privalomo privatizavimo ar privatizavimo draudimo, negali tapti hipotekos sutarties dalyku.
• Hipotekos sutartyje turi būti nurodytas turto vertinimo rezultatas, kuris nustatomas hipotekos davėjo ir hipotekos kreditoriaus susitarimu.
• Žemės sklypo kaina negali būti nustatyta mažesnė už jo norminę bazę.
• Hipotekos sutarties subjektai, vertindami užstatą, gali naudotis nepriklausomos profesinės organizacijos paslaugomis.
• Hipoteką teisminės institucijos turi valstybiškai įregistruoti vieningame valstybiniame teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registre.
• Galimas hipotekos davėjo hipotekos sutartimi įkeisto nekilnojamojo turto perleidimas kitam asmeniui dėl „pardavimo, dovanojimo, apgaulės, įnašo į ūkinę bendriją ar draugiją arba įnašą į gamybinį kooperatyvą ar kitu būdu tik hipotekos kreditoriaus sutikimu, jeigu hipotekos sutartis nenustato kitaip“.
• Galima sudaryti kitą hipotekos prievolę (paskesnę hipoteką) turtui, kuris pagal hipotekos sutartį jau skirtas ankstesnei prievolei užtikrinti (ankstesnė hipoteka), nebent tai draudžia ankstesnė hipoteka. Vėlesnė hipoteka neleidžiama, jei ankstesnė buvo patvirtinta hipoteka.
• Hipotekos kreditoriaus reikalavimų tenkinimas pagal ankstesnę hipoteką turi pirmenybę prieš hipotekos kreditoriaus reikalavimų pagal vėlesnę hipoteką patenkinimą.
• Teises pagal hipotekos sutartį, jeigu ji nepatvirtinta hipoteka, hipotekos kreditorius gali parduoti kitam asmeniui, jeigu to nedraudžia sutartis. Asmuo, kuriam perleidžiamos teisės pagal hipotekos sutartį, taip pat gauna teises pagal hipoteka užtikrintą pagrindinę prievolę.
• Hipoteka gali būti perleista kitam asmeniui perleidžiant teises pagal hipoteka užtikrintą prievolę, taip pat įkeista kitam asmeniui pagal prievolę pagal paskolos sutartį tarp šio asmens ir hipotekos kreditoriaus.
• Teismo sprendime areštuoti įkeistą turtą turi būti nurodyta pradinė turto pardavimo kaina jį parduodant viešame aukcione.
• Hipotekos sutartimi gali būti įkeisti piliečiams ir juridiniams asmenims priklausantys žemės sklypai.
• Pagal hipotekos sutartį gali būti įkeisti valstybės ar savivaldybės nuosavybės teise esantys žemės sklypai, išskyrus valstybines žemes, saugomas teritorijas, teritorijas, kuriose draudžiama statyti, teritorijas su specialiomis naudojimo sąlygomis ir teritorijas, kurių hipoteka neleidžiama pagal federalinį įstatymą. .
• Hipotekos sutartis dėl įmonės, pastato ar statinio galima tik kartu su žemės sklypu, kuriame yra šie objektai, arba su funkciškai būtina šio sklypo dalimi arba teise jį išsinuomoti. Nuolatinio naudojimosi žemės sklypu teisė neįkeičiama, o perleidžiama pakeičiant šiame sklype esantį nekilnojamąjį turtą.
• Įmonės turto vertinimas yra privalomas ir yra įmonės ar jos turto komplekso dalies hipotekos sutarties priedas.
• Įkeisti individualius ir daugiabučius gyvenamuosius namus ir butus leidžiama, jeigu jie yra privačios nuosavybės teise, ir neleidžiama, jeigu šie objektai yra valstybės ar savivaldybės nuosavybėn.

3. Investavimo ir hipotekos analizės metodai.

Investicijų ir hipotekos analizės pagrindas yra nekilnojamojo turto vertės, kaip nuosavybės vertės ir skolintų lėšų derinio, idėja. Remiantis tuo, maksimali protinga turto kaina nustatoma kaip pinigų srautų, įskaitant investuotojo lėšoms priskiriamas pajamas iš grąžinimo, dabartinės vertės ir paskolos sumos arba einamojo jos likučio suma.

Investuojant ir atliekant hipotekos analizę, atsižvelgiama į investuotojo nuomonę, kad jis moka ne už nekilnojamojo turto, o už nuosavo kapitalo kainą, o paskola laikoma papildoma priemone sandoriui užbaigti ir akciniam kapitalui didinti. Analizei naudojami du metodai (du metodai): tradicinis metodas ir Elwood technika. Tradicinis metodas aiškiai atspindi investicijų ir hipotekos analizės logiką. Elvudo metodas, atspindintis tą pačią logiką, naudoja pelningumo koeficientų ir investicijų komponentų proporcingų santykių koeficientus.

Tradicinis metodas.Taikant šį metodą atsižvelgiama į tai, kad investuotojas ir skolintojas tikisi gauti investicijų grąžą ir ją grąžinti. Šiuos palūkanas turi užtikrinti bendros pajamos visai investicijų sumai ir turto pardavimas investicinio projekto pabaigoje. Reikalinga investicijų suma nustatoma kaip pinigų srauto, kurį sudaro investuotojo nuosavas kapitalas ir dabartinis skolos likutis, dabartinės vertės suma.

Dabartinę investuotojo pinigų srauto vertę sudaro dabartinė periodinių pinigų įplaukų vertė, nuosavybės turto vertės padidėjimas, atsirandantis dėl paskolos amortizavimo. Dabartinės skolos likučio vertė lygi paskolos paslaugų mokėjimų dabartinei vertei likusiam terminui, diskontuotai taikant palūkanų normą.

Sąnaudų skaičiavimas tradicinėje technologijoje atliekamas trimis etapais.

I etapas. Priimtam prognozuojančiam laikotarpiui yra surašoma pajamų ir sąnaudų ataskaita ir nustatomas pinigų srautas neatskaičius mokesčių, t.y. nuosavu kapitalu. Etapas baigiamas nustatant dabartinę šio srauto vertę pagal prognozuojamą laikotarpį ir galutinę investuotojo tikėtiną nuosavybės grąžą. Taip.

II etapas. Pajamos iš turto perpardavimo nustatomos iš perpardavimo kainos atimant sandorio išlaidas ir prognozuojamo laikotarpio pabaigoje likusią skolą. Pajamų dabartinė vertė vertinama tokiu pat kursu.

III etapas. Akcinio kapitalo dabartinė vertė nustatoma sudėjus etapų rezultatus. Vertinama nuosavybės vertė ir dabartinis skolos likutis.

Tradicinė hipotekos investicijų analizės technika leidžia daryti tam tikras išvadas dėl prognozuojamo laikotarpio įtakos vertinimo rezultatams. Svarbus veiksnys, ribojantis laikymo laikotarpį investuotojo požiūriu, yra nusidėvėjimo (turto) sumažėjimas ir palūkanų atskaitymai iš pelno iki apmokestinimo. Be to, gali atsirasti palankesnių investavimo galimybių (išoriniai veiksniai). Kita vertus, dabartinė dabartinė skolos santykio vertė palaipsniui mažėja, o tai lemia finansinio sverto efektyvumą. Analizė naudojant tradicinius pasirinkimo metodus su skirtingu terminu parodo akivaizdžią prognozuojamo laikotarpio įtaką numatomos vertės vertei. Be to, priklausomybė yra tokia, kad didėjant prognozuojamai kadencijai, vertinamos vertės vertė mažėja, su sąlyga, kad ji mažėja per prognozuojamus laikotarpius.

Elwood technika. Jis naudojamas atliekant investicijų ir hipotekos analizę ir duoda tuos pačius rezultatus kaip ir tradicinė technika, nes remiasi tais pačiais pradiniais duomenimis ir idėjomis apie nuosavybės ir skolinto kapitalo interesų santykį investicinio projekto kūrimo laikotarpiu. . Skirtumas tarp Elwood’o technikos yra tas, kad ji paremta nuosavybės rodiklių grąžos rodikliais investicijų struktūroje, viso kapitalo vertės pokyčiais ir gana aiškiai parodo nuosavo kapitalo pokyčių mechanizmą investavimo laikotarpiu.

Bendras Elwood formulės vaizdas:

kur R 0 - bendras kapitalizacijos koeficientas

SU Ellwood hipotekos santykis

Dalinis turto vertės pokytis

(sff, Y e ) pakeitimo fondo veiksnys pagal akcinio kapitalo grąžos normą

Pasidalykite pajamų pokyčiu prognozuojamu laikotarpiu

Stabilizacijos koeficientas

Elwood hipotekos koeficientas:

C = Ye + p(sff, Ye) Rm

Čia p yra dabartinio paskolos likučio dalis, amortizuota per prognozuojamą laikotarpį

Rm Hipotekos konstanta, palyginti su dabartiniu skolos likučiu.

Lygtyje esanti išraiška yra stabilizuojantis veiksnys ir naudojama, kai pajamos nėra pastovios, bet kinta reguliariai. Dažniausiai nurodomas pajamų kitimo dėsnis (pavyzdžiui, tiesinis, eksponentinis, pagal kaupimo fondo koeficientą), kuriuo vadovaujantis nustatomas stabilizavimo koeficientas pagal iš anksto apskaičiuotas lenteles. Vertė nustatoma prieš vertinimo datą einančių metų pajamas padalijus iš kapitalizacijos kurso, atsižvelgiant į pajamų stabilizavimąsi. Ateityje Elwood techniką svarstysime tik dėl nuolatinių pajamų.

Parašykime Elwood išraišką neatsižvelgdami į nekilnojamojo turto vertės pokyčius esant pastovioms pajamoms:

Ši išraiška vadinama baziniu kapitalizacijos koeficientu, kuris yra lygus galutinei nuosavo kapitalo grąžos normai, pakoreguotai pagal finansavimo sąlygas ir nusidėvėjimą.

Panagrinėkime bendro kapitalizacijos koeficiento struktūrą Elwood forma, neatsižvelgdami į turto vertės pokyčius, kuriems grąžos normoms nustatyti naudojame investicijų grupės metodą. Šis metodas pasveria nuosavybės ir skolos grąžos normas pagal atitinkamas viso investuoto kapitalo dalis:

Yo = m*Ym + (1 m)*Taip

Kad ši išraiška taptų lygiavertė baziniam koeficientui r , reikia atsižvelgti į dar du veiksnius. Pirmasis yra tas, kad investuotojas turi periodiškai išskaičiuoti iš savo pajamų, kad amortizuotų paskolą ir sumažintų savo nuosavą kapitalą. Todėl reikia koreguoti vertę Yo ankstesnėje išraiškoje pridedant periodiškai mokamą viso kapitalo dalį su palūkanomis, lygiomis paskolos palūkanų normai. Šio koregavimo išraiška yra pavaros koeficientas m , padauginta iš kompensavimo fondo koeficiento pagal palūkanų normą(sff, Ym). Kiekis (sff, Ym) yra lygus hipotekos konstantos ir palūkanų normos skirtumui, t.y. Rm Ym . Taigi, atsižvelgiant į šį pakeitimą:

Yo = m*Ym + (1 m)*Ye + m* (Rm Ym)

Antrajame koregavimo termine turi būti atsižvelgta į tai, kad investuotojo nuosavas kapitalas dėl grąžinimo padidėja per laikymo laikotarpį amortizuotos paskolos dalies suma. Norėdami nustatyti šį koregavimą, turite padauginti nusidėvėjusią sumą kaip viso pradinio kapitalo dalį iš pakeitimo fondo faktoriaus pagal galutinę nuosavybės grąžos normą (realizacija į nuosavybę įvyksta laikymo laikotarpio pabaigoje). Todėl antrasis pataisos narys turi tokią formą: mp (sff, Ym) , ir su minuso ženklu, nes šis pakeitimas padidina išlaidas.

Taigi:

Yo = m*Ym + (1 m)*Ye + m (Rm Ym) mp (sff, Ye)

Ir sujungus panašius narius ir pakeitus Yo ant r (neatsižvelgiame į turto vertės pokyčius):

R = Ye m*(Ye + (p(sff) Rm))

Taigi gauname pagrindinį Elwood išraiškos didžiųjų raidžių santykį. Perėjimas nuo investicinės grupės technikos iki būtinų Elwood išraiškos koregavimų rodo, kad ši išraiška iš tikrųjų atspindi visus nuosavybės ir skolintų lėšų transformacijos elementus, sujungtus į investuotą kapitalą, ypač finansinį svertą, hipotekos paskolos amortizaciją ir padidinimą. nuosavas kapitalas dėl paskolos amortizavimo.

Elwood lygtis, išreikšta skolos padengimo koeficientu.Finansuojant projektus, susijusius su reikšminga rizika dėl stabilių pajamų gavimo, gali pasikeisti skolintojų orientacija dėl skolintų lėšų dydžio nustatymo kriterijaus. Kredito davėjas mano, kad šioje situacijoje paskolos dydį tikslingiau nustatyti ne pagal kainą, o pagal investuotojo metinių grynųjų pajamų ir metinių įmokų pagal paskolos įsipareigojimą santykį, t.y. kreditorius reikalauja garantijų, kad šio koeficiento reikšmė (natūralu, didesnė už vienetą) nebus mažesnė už tam tikrą minimalią kreditoriaus nustatytą reikšmę. Šis santykis vadinamas skolos padengimo koeficientu:

DCR = NOI/DS

Šiuo atveju hipotekos skolos santykis Elwood lygtyje turėtų būti išreikštas skolos aptarnavimo padengimo koeficientu DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), arba

M = R/(DCR*Rm)

Vietoj to pakeitus šią išraišką m gauname Elwood lygtį, išreikštą skolos padengimo koeficientu:

4 . Būsto paskolos įtaka kainos ir vertės santykiui.

Kaip jau minėta, pagrindinis investuotojo interesas yra padidinti savo kapitalą įgyvendinant investicinį projektą. Savininkas turi optimizuoti kapitalo struktūrą, pasverdamas visas sąnaudas, riziką ir skolos aptarnavimo kaštus bei palygindamas jas su būsimo nuosavybės ir skolintų lėšų panaudojimo efektyvumu. Investuotojas mano, kad projektas, naudojant pigų kreditą su pageidaujamu skolos koeficientu, ilgu amortizacijos laikotarpiu ir jo reikalavimus atitinkančia nuosavo kapitalo grąžos norma, yra laikomas sėkmingu. Už šių sąlygų įgyvendinimą investuotojas yra pasirengęs sumokėti kainą, didesnę nei turto rinkos vertė. Taigi konkrečios finansavimo sąlygos turi įtakos pinigų sumai, sumokėtai už turtą konkrečiame pardavimo sandoryje, bet ne jo vertei. Finansavimo sąlygos neturi įtakos fiziniam turto pobūdžiui ir nuomos mokėjimams. Norėdamas paversti kainą į vertę (kartais vartojamas terminas „rinkos vertės pinigų ekvivalentas“), vertintojas turi gerai suprasti tipinius skolintojų ir investuotojų pageidavimus.

Norint nustatyti nekilnojamojo turto vertę, kuri pagal pagrindinę investicijų ir hipotekos analizės reikšmę yra finansinių komponentų esamų rinkos palūkanų suma, būtina nustatyti skolinio įsipareigojimo rinkos vertę ir pridėti jį į pirkėjo nuosavybę (mokėjimą).

Hipotekos ir nuosavybės modeliai tikrąją turto vertę nustato pagal nuosavo ir skolinio kapitalo santykį. Hipotekos ir nuosavybės analizė, arba kapitalo struktūros analizė, yra analitinė priemonė, kuri daugeliu atvejų gali palengvinti vertinimo procesą. Teoriškai įrodyta, kad skolinis kapitalas vaidina svarbų vaidmenį nustatant nekilnojamojo turto vertę.

Beveik visi investavimo į nekilnojamąjį turtą sandoriai atliekami naudojant būsto paskolas. Naudodamiesi hipotekos paskolomis, investuotojai įgyja finansinį svertą, leidžiantį padidinti dabartinę grąžą, gauti daugiau naudos iš turto vertės padidėjimo, labiau diversifikuoti turtą ir padidinti palūkanų bei nusidėvėjimo atskaitymus mokesčių tikslais. Hipotekos skolintojai gauna pagrįstai garantuotą pajamų sumą, užtikrinančią paskolą. Jie turi pirmojo reikalavimo teisę į paskolos gavėjo veiklos pajamas ir jo turtą pažeidus skolinius įsipareigojimus. Hipotekos investicijų analizė yra likutinis metodas. Akcijų investuotojai sumoka pradinių išlaidų likutį.

Likusią grynųjų veiklos pajamų dalį ir perpardavimo kainą jie gauna po visų mokėjimų kreditoriams tiek dabartinio naudojimo metu, tiek perpardavus turtą.

Nuosavybės į nekilnojamąjį turtą realizavimo laikotarpį galima suskirstyti į tris etapus, kurių kiekviename kapitalo investuotojai gauna likutines pajamas:

1. turto įsigijimas - investuotojas atlieka privalomą grynųjų pinigų įmoką, kurios suma lygi likusiai kainai atėmus iš jo būsto paskolą, kuri virsta skola;

2. turto naudojimas - investuotojai gauna likutines grynąsias pajamas iš turto naudojimo atskaičius privalomus skolos aptarnavimo mokėjimus;

3. likvidavimas - perparduodant turtą, kapitalo savininkas, grąžinęs būsto paskolos likutį, gauna pinigus iš pardavimo kainos.

Yra du hipotekos investicijų analizės metodai:

1. Tradicinis – tradicinio hipotekos investicijų analizės modelio prielaida yra ta, kad bendra turto vertė yra lygi dabartinės nuosavybės dalies vertės ir skolinio kapitalo palūkanų dabartinės vertės sumai. Nuosavybės palūkanų vertė nustatoma diskontuojant pinigų srautą prieš mokesčius, o nuosavybės kapitalo grąžos norma, apibrėžiama kaip rinkos vidurkis, naudojama kaip diskonto norma.

2. Hipotekos investicijų analizės modeliai, pagrįsti pajamų iš turto naudojimo kapitalizavimu. Labiausiai paplitęs šios grupės hipotekos investicijų analizės metodas yra nustatyti bendrą kapitalizacijos koeficientą naudojant Ellwood formulę. Be to, naudojamas investicinės grupės metodas ir tiesioginės kapitalizacijos metodas.

Tradicinė hipotekos investicijų analizės technika yra turto vertės nustatymo metodas, pagrįstas bendros atpirkimo kapitalo sumos nustatymu, įskaitant hipotekos paskolas ir investicijas į akcijas. Taikant šį metodą, turto vertė apskaičiuojama prie pagrindinės hipotekos sumos pridedant dabartinę grynųjų pinigų įplaukų vertę ir investuotojo tikimasi perpardavimo pajamas. Taigi įvertinamos ir visos prognozuojamos grynosios veiklos pajamos, ir pajamų, gautų iš turto perpardavimo, suma.

Taikant tradicinę techniką, reikia įvertinti numatomus pinigų srautus, kuriuos turi gauti investuotojas, taip pat įplaukas iš perpardavimo. Šie du elementai suteikia apskaičiuotą dabartinę nuosavybės vertę. Tada pradinis paskolos likutis (nesvarbu, ar tai nauja paskola, ar suteikta skola) pridedamas prie nuosavybės vertės, siekiant nustatyti rinkos įvertintą vertę. Jei nauja paskola suteikiama esamomis rinkos sąlygomis ir galutinė nuosavo kapitalo grąža atitinka esamus rinkos reikalavimus, rezultatas bus apskaičiuota turto rinkos vertė. Taikant šią techniką neatsižvelgiama į mokesčių poveikį.

Tradicinės technikos principas yra tas, kad įvertinta grąža atitenka ir investuotojams, ir kreditoriams.

Bendra dabartinė kreditorių ir investuotojų pajamų vertė sudaro didžiausią išperkamojo kapitalo sumą; atitinkamai tai yra kaina, kurią reikia sumokėti už turtą. Šis metodas pagerina nuosavybės pinigų srautų vertinimo metodą, nes jame atsižvelgiama į perpardavimo pajamas. Į pastarąją įeina turto vertės padidėjimo (arba sumažėjimo) suma ir investuotojo perpardavus gautos hipotekos nuvertėjimas.

Ir hipotekos skolintojų, ir investuotojų gaunama grąža turėtų apimti ir investicijų grąžą, ir investicijų grąžą.

Kalbant apie hipoteką, dabartinės pajamos iš jos yra skolos aptarnavimas. Savarankiškai amortizuojančiose hipotekos paskolose numatomas palūkanų (pajamų nuo pagrindinės paskolos sumos) ir amortizavimo (pagrindinės hipotekos sumos grąžinimo) mokėjimas per tam tikrą laikotarpį. Pagrindinės sumos likutis bet kuriuo momentu yra lygus visų mokėjimų, likusių iki visiško paskolos amortizavimo, dabartinei vertei, diskontuotai taikant nominalią hipotekos palūkanų normą. Hipotekos dažnai apmokamos nepasibaigus visam amortizacijos terminui. Šiuo atveju hipotekos likutis sumokamas vienkartine įmoka grynaisiais, taip pašalinant skolą. Skolinio įsipareigojimo nominali vertė yra lygi periodinių mokėjimų grynaisiais dabartinės vertės ir vienkartinės sumos grynaisiais pinigais dabartinės vertės grąžinant paskolą sumai, diskontuotai nominalia hipotekos palūkanų norma.

Dabartinė investicijos į akcijas vertė yra lygi pajamų srauto ir likvidavimo (perpardavimo) pajamų sumai, diskontuotai taikant nuosavybės grąžos normą. Tam tikromis hipotekos sąlygomis nuosavybės kaina yra pagrįsta pinigų srautais ir perpardavimo pajamomis, kurias investuotojai tikisi gauti. Todėl dabartinė nuosavybės vertė yra lygi pinigų įplaukų dabartinės vertės ir perpardavimo pajamų dabartinės vertės sumai, diskontuotai galutine nuosavybės grąžos norma, atsižvelgiant į susijusią riziką. Taigi atsižvelgiama į investuotojų gaunamos naudos dydį ir laiką.

Turto vertė arba jo kaina apskaičiuojama pagal (1) formulę:

Kaina = nuosavybės kaina + hipotekos paskola , (1)

Nuosavo kapitalo kaina apibrėžiama kaip dviejų elementų suma: grynųjų pinigų įplaukos ir perpardavimo pajamos. Abu elementai diskontuojami atitinkama grąžos norma, o jų dabartinės vertės apskaičiuojamos naudojant dabartinės vertės koeficientus.

Jei numatoma, kad numatomos pinigų įplaukos bus vienodos, jų metinė suma dauginama iš anuiteto koeficiento. Grąžinimo arba perpardavimo pajamos vertinamos naudojant dabartinės vieneto vertės koeficientą, nes pajamos gaunamos kaip vienkartinė suma.

Akcinio kapitalo (investicijos į akcinį kapitalą) savikainos apskaičiavimo formulė, atsižvelgiant į aukščiau pateiktą (2) formulę, yra tokia:

Akcinio kapitalo kaina = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)

kur PWAF yra dabartinės anuiteto vertės koeficientas pagal nuosavybės grąžos normą,

CF - grynųjų pinigų kvitai,

PS – pajamos iš perpardavimo.

Norint įvertinti turto vertę, prie nuosavybės vertės reikia pridėti esamą hipotekos likutį. Taip įvertinamos visos pajamos. Likęs hipotekos likutis yra lygus dabartinei būtinų skolos aptarnavimo mokėjimų vertei, diskontuotai taikant nominalią hipotekos palūkanų normą. Taigi bendroji turto vertės nustatymo formulė (3) yra tokia:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)

kur V yra turto vertė (pradinė),

PWAF – dabartinės anuiteto vertės koeficientas pagal akcinio kapitalo grąžos normą,

CF - grynųjų pinigų kvitai,

PWF yra dabartinės grąžinimo vertės koeficientas pagal akcinio kapitalo grąžos normą,

PS – pajamos iš perpardavimo,

MP yra dabartinis pagrindinis hipotekos likutis.

Jei tai priimsime

CF = NOI – DS , (4)

kur NOI yra grynosios dabartinės veiklos pajamos,

DS – skolos aptarnavimas (metinis), ir

PS = RP - OS , (5)

kur RP yra turto perpardavimo kaina,

OS - hipotekos skolos likutis perpardavus;

tada 3 formulė bus tokia:

V = PWAF * (NOI – DS) + PWF * (RP – OS) + MP, (3*)

Tradicinės technologijos naudojimas apima trijų etapų skaičiavimą tam tikram prognozuojančiam laikotarpiui. Prognozuojamas laikotarpis yra laikotarpis, per kurį savininkas tikisi turėti vertinamą turtą.

1 lentelė. Tradicinių hipotekos investicijų analizės metodų etapai

Mėnesinė būsto paskolos grąžinimo įmoka apskaičiuojama pagal (6) formulę vieneto nusidėvėjimo įnašui (savaime amortizuojančios hipotekos) apskaičiuoti:

kur DSm yra mėnesinis skolos aptarnavimas,

I - pradinė hipotekos paskolos suma,

i yra metinė paskolos palūkanų norma,

t – terminas (metai), kuriam buvo suteikta hipotekos paskola.

Anuiteto koeficientas (7 formulė) atspindi dabartinę vieneto anuiteto vertę, esant tam tikrai diskonto normai:

kur Y yra nuosavo kapitalo grąžos norma,

Dabartinės vertės grąžinimo koeficientas (8 formulė) atspindi dabartinę vieneto kainą per laikotarpį, taikant nurodytą diskonto normą:

Hipotekos skolos likutis su lygiomis išmokomis nustatomas kaip dabartinė skolos aptarnavimo mokėjimų kaina per likusį amortizacijos laikotarpį (9 formulė):

Turto perpardavimo kaina apskaičiuojama atsižvelgiant į turto vertės padidėjimą arba sumažėjimą per metus (d):

RP = P * (1 + d) T , (10)

kur RP yra turto perpardavimo kaina;

P – pradinė turto kaina;

d - turto vertės padidėjimas (sumažėjimas) per metus;

T – nuosavybės teisės į turtą laikotarpis.

Taigi, tradicinė hipotekos investicijų analizės metodika yra vertinimo metodas pajamų metodo rėmuose. Atliekant hipotekos investicijų analizę, turi būti žinoma arba pagrindinė būsto paskolos suma, arba būsto paskolos skolos koeficientas. Analizė turėtų apimti numatomą perpardavimo kainą arba procentinį vertės pokytį per prognozuojamą laikotarpį.

Ši technika gali būti naudojama, jei investuotojas prisiima esamą skolą arba pritraukiama nauja paskola. Jis gali būti pakeistas, kad būtų atsižvelgta į daugiau nei vieną hipoteką ir pinigų srautų pokyčius. Jei kaina žinoma, šį metodą galima naudoti norint įvertinti nuosavybės grąžos normą.

Tradicinė hipotekos investicijų analizės technika yra lankstus metodas, galintis atsižvelgti į bet kokią situaciją. Tačiau dėl padarytų prielaidų objektyviai gauti įverčiai yra apytiksliai.

Hipotekos investicijų analizė pagal pajamų kapitalizaciją

Kapitalizavimo metodas metines pajamas paverčia turto verte, padalijus metines pajamas iš atitinkamos grąžos normos arba dauginant iš atitinkamo pajamų santykio.

Turto vertės nustatymas pagal bendrąjį kapitalizacijos koeficientą atliekamas pagal (11) formulę:

Kur V- turto vertė;

NE AŠ- grynosios veiklos pajamos;

k- bendrasis kapitalizacijos koeficientas.

Norint nustatyti bendrą kapitalizacijos koeficientą hipotekos investicijų analizės rėmuose, naudojamas:

· Ellwood hipotekos ir investicijų technologija;

· Investicijų grupės metodas;

· Tiesioginio didžiųjų raidžių rašymo metodas.

Investicijų ir hipotekos analizės pagrindas yra nekilnojamojo turto vertės, kaip nuosavybės vertės ir skolintų lėšų derinio, idėja. Remiantis tuo, maksimali protinga turto kaina nustatoma kaip pinigų srautų, įskaitant investuotojo lėšoms priskiriamas pajamas iš grąžinimo, dabartinės vertės ir paskolos sumos arba einamojo jos likučio suma.

Investuojant ir atliekant hipotekos analizę, atsižvelgiama į investuotojo nuomonę, kad jis moka ne už nekilnojamojo turto, o už nuosavo kapitalo kainą, o paskola laikoma papildoma priemone sandoriui užbaigti ir akciniam kapitalui didinti. Analizei naudojami du metodai (du metodai): tradicinis metodas ir Elwood technika. Tradicinis metodas aiškiai atspindi investicijų ir hipotekos analizės logiką. Elvudo metodas, atspindintis tą pačią logiką, naudoja pelningumo koeficientų ir investicijų komponentų proporcingų santykių koeficientus.

Tradicinis metodas. Taikant šį metodą atsižvelgiama į tai, kad investuotojas ir skolintojas tikisi gauti investicijų grąžą ir ją grąžinti. Šiuos palūkanas turi užtikrinti bendros pajamos visai investicijų sumai ir turto pardavimas investicinio projekto pabaigoje. Reikalinga investicijų suma nustatoma kaip pinigų srauto, kurį sudaro investuotojo nuosavas kapitalas ir dabartinis skolos likutis, dabartinės vertės suma.

Dabartinę investuotojo pinigų srauto vertę sudaro dabartinė periodinių pinigų įplaukų vertė, nuosavybės turto vertės padidėjimas, atsirandantis dėl paskolos amortizavimo. Dabartinės skolos likučio vertė lygi paskolos paslaugų mokėjimų dabartinei vertei likusiam terminui, diskontuotai taikant palūkanų normą.

Sąnaudų skaičiavimas tradicinėje technologijoje atliekamas trimis etapais.

Scenaaš. Priimtam prognozuojančiam laikotarpiui yra surašoma pajamų ir sąnaudų ataskaita ir nustatomas pinigų srautas neatskaičius mokesčių, t.y. nuosavu kapitalu. Etapas baigiamas nustatant dabartinę šio srauto vertę pagal prognozuojamą laikotarpį ir galutinę investuotojo laukiamą Ye akcinio kapitalo grąžą.

ScenaII. Pajamos iš turto perpardavimo nustatomos iš perpardavimo kainos atimant sandorio išlaidas ir prognozuojamo laikotarpio pabaigoje likusią skolą. Pajamų dabartinė vertė vertinama tokiu pat kursu.

ScenaIII. Akcinio kapitalo dabartinė vertė nustatoma sudėjus etapų rezultatus. Vertinama nuosavybės vertė ir dabartinis skolos likutis.

Tradicinė hipotekos investicijų analizės technika leidžia daryti tam tikras išvadas dėl prognozuojamo laikotarpio įtakos vertinimo rezultatams. Svarbus veiksnys, ribojantis laikymo laikotarpį investuotojo požiūriu, yra nusidėvėjimo (turto) sumažėjimas ir palūkanų atskaitymai iš pelno iki apmokestinimo. Be to, gali atsirasti palankesnių investavimo galimybių (išoriniai veiksniai). Kita vertus, dabartinė dabartinė skolos santykio vertė palaipsniui mažėja, o tai lemia finansinio sverto efektyvumą. Analizė naudojant tradicinius pasirinkimo metodus su skirtingu terminu parodo akivaizdžią prognozuojamo laikotarpio įtaką numatomos vertės vertei. Be to, priklausomybė yra tokia, kad didėjant prognozuojamai kadencijai, vertinamos vertės vertė mažėja, su sąlyga, kad ji mažėja per prognozuojamus laikotarpius.

Elwood technika. Jis naudojamas atliekant investicijų ir hipotekos analizę ir duoda tuos pačius rezultatus kaip ir tradicinė technika, nes remiasi tais pačiais pradiniais duomenimis ir idėjomis apie nuosavybės ir skolinto kapitalo interesų santykį investicinio projekto kūrimo laikotarpiu. . Skirtumas tarp Elwood’o technikos yra tas, kad ji paremta nuosavybės rodiklių grąžos rodikliais investicijų struktūroje, viso kapitalo vertės pokyčiais ir gana aiškiai parodo nuosavo kapitalo pokyčių mechanizmą investavimo laikotarpiu.

Bendras Elwood formulės vaizdas:

kur R 0 yra bendras kapitalizacijos koeficientas

SU– Ellwood hipotekos koeficientas

- akcijų vertės pasikeitimas

(sff, Y e ) – kompensavimo fondo koeficientas pagal akcinio kapitalo grąžos normą

- prognozuojamo laikotarpio pajamų pokytis

- stabilizavimo koeficientas

Elwood hipotekos koeficientas:

C = Ye + p(sff, Ye) – Rm

Čia p yra dabartinio paskolos likučio dalis, amortizuota per prognozuojamą laikotarpį

Rm – hipotekos konstanta, palyginti su esamu skolos likučiu.

Išraiška
lygtyje yra stabilizuojantis veiksnys ir naudojamas, kai pajamos nėra pastovios, bet reguliariai keičiasi. Paprastai nurodomas pajamų kitimo dėsnis (pavyzdžiui, tiesinis, eksponentinis, pagal kaupimo fondo koeficientą), pagal kurį nustatomas stabilizavimo koeficientas. pagal iš anksto apskaičiuotas lenteles. Vertė nustatoma prieš vertinimo datą einančių metų pajamas padalijus iš kapitalizacijos kurso, atsižvelgiant į pajamų stabilizavimąsi. Ateityje Elwood techniką svarstysime tik dėl nuolatinių pajamų.

Parašykime Elwood išraišką neatsižvelgdami į nekilnojamojo turto vertės pokyčius esant pastovioms pajamoms:

Ši išraiška vadinama baziniu kapitalizacijos koeficientu, kuris yra lygus galutinei nuosavo kapitalo grąžos normai, pakoreguotai pagal finansavimo sąlygas ir nusidėvėjimą.

Panagrinėkime bendro kapitalizacijos koeficiento struktūrą Elwood forma, neatsižvelgdami į turto vertės pokyčius, kuriems grąžos normoms nustatyti naudojame investicijų grupės metodą. Šis metodas pasveria nuosavybės ir skolos grąžos normas pagal atitinkamas viso investuoto kapitalo dalis:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Taip

Kad ši išraiška taptų lygiavertė pagrindiniam koeficientui r, reikia atsižvelgti į dar du veiksnius. Pirmasis yra tas, kad investuotojas turi periodiškai išskaičiuoti iš savo pajamų, kad amortizuotų paskolą ir sumažintų savo nuosavą kapitalą. Todėl reikia pakoreguoti Yo reikšmę ankstesnėje išraiškoje, pridedant periodiškai mokamą viso kapitalo dalį su palūkanomis, lygiomis paskolos palūkanų normai. Šio koregavimo išraiška yra sverto koeficientas m, padaugintas iš susigrąžinimo fondo koeficiento pagal palūkanų normą (sff, Ym). Reikšmė (sff, Ym) lygi skirtumui tarp hipotekos konstantos ir palūkanų normos, t.y. Rm – Ym. Taigi, atsižvelgiant į šį pakeitimą:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m* (Rm – Ym)

Antrajame koregavimo termine turi būti atsižvelgta į tai, kad investuotojo nuosavas kapitalas dėl grąžinimo padidėja per laikymo laikotarpį amortizuotos paskolos dalies suma. Norėdami nustatyti šį koregavimą, turite padauginti nusidėvėjusią sumą kaip viso pradinio kapitalo dalį iš pakeitimo fondo faktoriaus pagal galutinę nuosavybės grąžos normą (realizacija į nuosavybę įvyksta laikymo laikotarpio pabaigoje). Todėl antrasis pataisos narys turi formą: mp(sff, Ym) su minuso ženklu, nes šis pakeitimas padidina išlaidas.

Taigi:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m (Rm – Ym) – mp(sff, Ye)

O sujungus panašius terminus ir pakeitus Yo į r (neatsižvelgiame į nuosavybės vertės pasikeitimą):

R = Ye – m*(Ye + (p(sff) – Rm))

Taigi gauname pagrindinį Elwood išraiškos didžiųjų raidžių santykį. Perėjimas nuo investicinės grupės technikos iki būtinų Elwood išraiškos koregavimų rodo, kad ši išraiška iš tikrųjų atspindi visus nuosavybės ir skolintų lėšų transformacijos elementus, sujungtus į investuotą kapitalą, ypač finansinį svertą, hipotekos paskolos amortizaciją ir padidinimą. nuosavas kapitalas dėl paskolos amortizavimo.

Elwood lygtis, išreikšta skolos padengimo koeficientu. Finansuojant projektus, susijusius su reikšminga rizika dėl stabilių pajamų gavimo, gali pasikeisti skolintojų orientacija dėl skolintų lėšų dydžio nustatymo kriterijaus. Kredito davėjas mano, kad šioje situacijoje paskolos dydį tikslingiau nustatyti ne pagal kainą, o pagal investuotojo metinių grynųjų pajamų ir metinių įmokų pagal paskolos įsipareigojimą santykį, t.y. kreditorius reikalauja garantijų, kad šio koeficiento reikšmė (natūralu, didesnė už vienetą) nebus mažesnė už tam tikrą minimalią kreditoriaus nustatytą reikšmę. Šis santykis vadinamas skolos padengimo koeficientu:

Šiuo atveju hipotekos skolos santykis Elvudo lygtyje turėtų būti išreikštas skolos padengimo koeficientu DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), arba

Pakeitę šią išraišką m, gauname Elwood lygtį, išreikštą skolos padengimo koeficientu: