Как не попасть на черных риэлторов. Кто такие черные риелторы Черные риэлторы при продаже квартиры

«Чёрные риэлторы» – это физические лица или компании, которые занимаются мошенничеством в сфере недвижимости.

Существуют явные аферисты, работающие без создания юрлица, без офиса и рекламы.

Иногда встречаются внешне респектабельные с виду компании с хорошим офисом и штатом сотрудников, которые в своей деятельности, тем не менее, используют явно мошеннические схемы.

Как распознать в объявлениях?

При продаже квартиры

Уловки мошенников от недвижимости могут быть хитроумны, но часть из них можно сразу выявить на этапе сбора информации и предварительного общения.

Вот несколько явных признаков в объявлениях , подсказывающих, что работает профессиональный аферист:

• в объявлении указана цена, которая гораздо ниже рыночной – иногда на 30, 50 или 100 %.
• В рекламе на «Авито» указан не отвечающий на звонки номер телефона, продавец предлагает в самом тексте объявления или ответном смс переписку по электронной почте, так как он якобы пока находится за границей.
• При первом телефонном звонке сразу же предлагает сомнительные способы передачи денег или называет крупную сумму аванса, без которой он не готов продать квартиру по низкой цене.

Если присутствует хотя бы один из этих трёх признаков – от дальнейшего общения лучше воздержаться и продолжить поиски менее сомнительных вариантов.

При покупке

Должны вызвать настороженность следующие варианты объявлений:

В лучшем случае под видом подобных покупателей могут оказаться частные маклеры, пытающиеся такими хитроумными способами расширить свою базу потенциальных клиентов.

В худшем – это мошенники, заманивающие подобной рекламой доверчивых продавцов или разыскивающие асоциальных владельцев недвижимости (алкоголиков, наркоманов, безработных).

Если хотите снять жилплощадь

При поиске квартиры в аренду следует остерегаться объявлений с неадекватно заниженной ценой – это объявление-пустышка, созданное для сбора контактов потенциальных нанимателей.

Как они работают?

Как действуют на вторичном рынке?

Изобретательность «чёрных маклеров» не знает границ, а крупные суммы денег мотивируют их продолжать придумывать новые «сравнительно честные способы отъёма денег» у продавцов.

Перечислим самые популярные:

Фокус в том, что креативные жулики на время показа не поленились заменить табличку на доме с названием улицы и на несколько часов переклеили номера квартир в подъезде. Покупатель по факту за большие деньги приобрёл убитую развалюху на окраине, о чём он узнаёт немного позже.

Какие схемы мошенничества применяют в новостройках?

Самые распространённые сферы жульничества в новостройках , в которых зачастую мошеннические действия совершают сами компании-застройщики:

Как обезопасить от мошенников себя и свою недвижимость?

1. никогда и не при каких обстоятельствах не передавайте и не оставляйте под любыми предлогами посторонним свой паспорт, а также документы на квартиру.
2. Имейте дело с самим собственником на этапе внесения задатка, подписания договора и передачи денег. Отказ продавца квартиры пообщаться с собственником по разным причинам или продажа квартиры по нотариальной доверенности, особенно если она выписана не на родственника – повод проявить повышенную бдительность либо воздержаться от сделки.
3. Тщательно проверяйте предыдущую историю квартиры – наличие неполной информации может печально отразиться на результатах сделки.
4. Избегайте покупки квартиры, которая за короткий промежуток времени продавалась несколько раз подряд – вполне возможно, что она имеет скрытые юридические проблемы.
5. Обращайтесь только в солидные и популярные агентства недвижимости с многолетней историей и безупречной репутацией, которые не обманывают своих клиентов. Услуги такого агентства будут дороже, чем стоимость услуг частного риэлтора, но вероятность столкнуться с мошенником уменьшится практически до «нуля».

Как бороться с аферистами и стоит ли это делать?

Куда обратиться?

Прежде всего немедленно обращайтесь в полицию, Следственный Комитет и прокуратуру. Обязательно добейтесь возбуждения уголовного дела по факту мошенничества.

Есть ли смысл судиться?

Конечно, да. Наймите хорошего адвоката, который специализируется на решении проблем с недвижимостью.

При выборе адвоката старайтесь отдавать предпочтение известному и опытному юристу со связями в суде.

Какие документы предоставить в качестве защиты?

Соберите и предоставьте следственным органам и адвокату все документы, связанные с вашей квартирой: договор купли-продажи вместе с передаточным актом, свидетельство о праве самой государственной собственности технический и кадастровые паспорта, выписку из Росреестра, справку из паспортного стола.

Как быть, если отняли квартиру?

Если у вас забрали квартиру, кроме обязательного обращения в полицию и другие следственные органы , предпринимайте дополнительные меры по борьбе с жуликами:

1. попробуйте привлечь внимание к своей проблеме журналистов, обратившись во все местные газеты и даже на телевидение – это простимулирует работников правопорядка более серьёзно взяться за расследование вашего дела.
2. Проявите креативность, наймите частного детектива – возможно, за разумное денежное вознаграждение он сможет помочь органам правопорядка быстрее выйти на след мошенников и ускорить решение вашей проблемы.
3. Обратитесь к местным депутатам политических партий.

Рынок недвижимости огромен, кроме «чёрных риэлторов» на нём в большинстве работают надёжные риэлторские компании с достойной репутацией и порядочные частные риэлторы.

При сделках с недвижимостью проявляйте предельную внимательность и предусмотрительность, действуйте вдумчиво и осторожно – и тогда ваша недвижимость всегда будет в безопасности. В статье мы подробно изложили как уберечься и не попасть в руки к «черным риэлторам».

Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, владелец компании Prime Quality Фото: facebook.com

Вывезли в глухой поселок

«Осенью 2011 года «чёрные» риелторы лишили моего брата, Михаила Колчина, единственного жилья – квартиры в Москве. Мой брат инвалид, страдает психическим заболеванием. Мошенники познакомились с братом на улице, втёрлись к нему в доверие, устроили его «работать» в свой продуктовый магазин «директором». Сидя в «директорском» кресле, он послушно и безропотно подписывал разные бумаги, которые ему приносили. Брат передал им все свои документы, в том числе и на квартиру», – так о рассказывает свою историю потери москвичка Ирина .

Мошенники состряпали договор купли-продажи квартиры и расписку о получении денег, которых никто, естественно, не получал.

«Через две недели брата, полураздетого, в домашних тапках, вывезли в глухой посёлок Степанцево Владимирской области и поместили в заброшенную квартиру, где держали почти два месяца взаперти, спаивая и обрекая на неминуемую гибель, – говорит Ирина. – Также в эту квартиру привезли ещё двух таких же обманутых мошенниками москвичей. После пропажи брата мы подали заявление в полицию о его розыске. Когда с помощью полиции мы разыскали Михаила, оказалось, что он уже не является собственником московской квартиры».

Правоохранительные органы возбудили уголовное дело, которое сейчас приостановлено. Договор купли-продажи квартиры признать недействительным не удалось. Михаил уже четыре года как бомж.

Жертвами «чёрных риелторов», как правило, становятся социально уязвимые люди (психически больные, одинокие престарелые, или страдающие алкоголизмом). Одинокому человеку, не имеющему связей и больших денег,в гражданском суде доказать свою правоту и вернуть недвижимость чрезвычайно сложно.

А вот другая история. «Мою сестру Малыгину Веронику – психически нездорового человека с наркотической зависимостью обманом вынудили подписать договор дарения доли в нашей общей квартире. Мне, моим родителям и маленьким детям, угрожают черные риелторы, вынуждают продать свою долю. Мы честно пытались бороться законным путем, подавали иски в суд, заявления в МВД. Суд безосновательно отказывает нам в психиатрической экспертизе, МВД не возбудило дело против мошеннических действий», – пишет автор петиции на Change.org, Ксения Малыгина.

Ксения отмечает, что ее сестра практически сразу после сделки сообщила об обмане и о нежелании передавать безвозмездно имущество. Но по факту случившегося уголовное дело пока не возбуждено.

Сергей Вишняков, риелтор, юрист, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, владелец компании Prime Quality подтверждает — такие случаи нередки.

«Мы как-то занимались продажей квартиры, которой владел алкоголик. Продавала квартиру его сестра. Она поступила очень разумно: мошенники уже один раз пытались завладеть жильем этого человека, и наша клиентка написала заявление в паспортный стол. Она сообщила, что если к ним придут без нее за документами на квартиру, то чтобы ничего посторонним людям не выдавали, и сразу предупредили ее», – рассказывает эксперт.

Способы обмана незащищенных людей разнообразны. Часто злоупотребляющих алкоголем людей обманывают с помощью фальшивого брака: «Находят одинокого старичка, женят его, спаивают – и «клиент готов». Жена оформляет на себя наследство или дарение».

Информацию об уязвимых людях в большинстве своем мошенникам «сливают» социальные службы.

Работники соцслужб могут пользоваться информацией и в своих интересах. Недавний случай: сотрудница социальной службы нашла одинокую женщину и договорилась с ней подписать договор ренты. Соцработникам запрещены такие действия, и когда в организации об этом узнали, ее уволили, но квартиру в итоге она успела получить.

В мошеннических сделках часто участвуют и нотариусы. Нормальный нотариус не может не заметить, что человек — алкоголик, и что он неадекватен во время фиксации договора или важного документа. Собственно, в фиксации состояния всех участников сделки и состоит суть профессии нотариуса. Следственно, он являются частью неправомерной сделки, ему доплачивают за невнимательность.

Очень часты мошенничества с квартирами в организованной группе, в которой участвует и нотариус, и ЖЭК, и представители других структур, имеющие доступ к документам. Последнее время участились случаи, когда владелец квартиры и знать не знает, что уже не собственник, а узнает об этом задним числом: за его спиной уже много лет назад все переоформили, а он, оказывается, живет уже давно не в своей квартире.

ВАЖНО ЗНАТЬ: Многие боятся потери паспорта, предполагая, что им могут воспользоваться квартирные мошенники. По потерянному вами документу преступники, действительно, могут оформить кредит или, к примеру, поручительство по ипотеке. Но для мошеннической сделки с квартирой одного паспорта недостаточно.

Подружитесь с участковым, чаще навещайте близких

Что делать, что бы обезопасить себя, своих родственников и свою недвижимость?

Первое и, возможно, самое правильное – переоформить документы на недвижимость незащищенного человека, страдающего психическими заболеваниями или зависимостями, на адекватного родственника .

Конечно, если сам хозяин жилья против – тут ничего не сделаешь. Он не лишен дееспособности, лишает дееспособности только суд. А значит, волен распоряжаться собственностью, как захочет, – чем и пользуются мошенники. Если гражданин стоит на учете в ПНД, то и это не означает его недееспособности, напоминает юрист. В особенно сложных случаях близким, возможно, имеет смысл обратиться в суд и лишить своего родственника дееспособности, чтобы обезопасить его от потери недвижимости.

Попытайтесь блокировать заранее все сделки с недвижимостью, просите об уведомлении.

Случай, когда у женщины в паспортном столе приняли заявление на «запрет» любых действий с квартирой ее родственника без ее ведома – довольно редкий, отмечает эксперт. Обычно же, если родственники попытаются заранее блокировать любые сделки с недвижимостью социально уязвимого члена семьи, их не послушают. И, в общем, правильно сделают, ибо родственники тоже могут иметь (и имеют) свой интерес, и здравая попытка оградить семейное имущество понятна, но не является правомочной. Но в то же время Сергей Вишняков рекомендует пробовать и этот способ защиты и идти в паспортный стол, объяснять ситуацию, просить не выдавать посторонним никакие документы по квартире вашего родственника и сразу вас извещать. Решение будет на усмотрение работников паспортного стола, но, возможно, вам пойдут навстречу.

Заберите документы о собственности.

Если их нет в наличии, для мошенников это уже проблема: придется делать дубликаты. Это все же замедление процесса.

Чаще навещайте своих родственников.

Когда мошенники слышат от соседей их «клиента», что к нему приходят друзья, родственники, он не одинок – они обычно отступают.

Напишите заявление в Росреестр о запрете регистрации перехода прав собственности на жилье без личного участия заявителя.

Это еще один способ обезопасить себя и близких. В Закон о государственной регистрации прав в 2013 году внесли изменения. Согласно им, собственник жилья или его законный представитель – например, родители, опекуны несовершеннолетних детей или представители тех, кто лишен дееспособности – могут написать заявление в Росреестр о запрете регистрации перехода прав собственности на жилье без его личного участия. То есть если какой-то посторонний человек придет с доверенностью на сделку с квартирой, то без собственника ничего не зарегистрируют. «Попытайтесь обсудить ситуацию с вашим «сложным родственником», пойти с ним в Регистрационную палату и написать это заявление от его имени. Это самый законный и защищающий ход.

Особые тонкости: на что обратить внимание

Если вы продаете или покупаете квартиру, вы проходите непростой путь, и на пути встречаете много «неважных мелочей». Скажем, вы оформляете покупку квартиры, а продающая сторона действует по генеральной доверенности. Мелочь? Конечно! Генеральная доверенность это законная форма? Еще какая законная.

Нужно проверить действительность доверенности на момент сделки в Реестре отмененных доверенностей при нотариальной палате.

«Сейчас нередки случаи продажи недвижимости по «генеральной» доверенности. Но вы должны понимать, что может под этим подразумеваться, – поясняет Сергей Вишняков. – Генеральную доверенность нередко делают, если человек не в адеквате (не состоит на учете в диспансерах, но не контролирует себя, не понимает происходящего). Таким образом пытаются скрыть от покупателя состояние собственника. Не так давно у меня был подобный случай в практике: мужчина сообщил, что доверенность на него оформила тетушка, хозяйка квартиры, которая плохо соображает, и поэтому на семейном совете решили, что сделку будет осуществлять племянник. Да, это может быть и совершенно обычный случай, без всякого обмана. Но что может быть в случае мошенничества? Во-первых, это может быть отозванная доверенность, о чем вы не знаете. Скажем, человек сначала написал такую доверенность, квартиру вам продали, а потом вы выясняете, что доверенность была уже недействительна на тот момент.

ВАЖНО ЗНАТЬ : Бывает так, что мошенники действуют по договоренности: один другому выдал доверенность на квартиру, и потом отозвал ее. Вы покупаете квартиру по доверенности (уже тайно отозванной), но первый мошенник, автор доверенности, затем по суду отзывает квартиру назад. Квартира вернется ему как предыдущему собственнику, а вам, покупателю, деньги – никто не вернет. Да, продавца могут обязать выплачивать сумму покупки квартиры. Но если арестованного капитала нет – могут списывать с зарплаты не год и не два.

Сейчас наконец-то создан реестр отмененных доверенностей при нотариальной палате, в котором можно и нужно проверить действительность доверенности на момент сделки.

Надо вытаскивать собственника на сделку.

Доверенность бывает разная. Есть доверенность на сбор документов. А есть — на продажу недвижимости. И вот этот второй вариант уже должен вызывать вопросы. Надо вытаскивать собственника на сделку . «Мы обычно говорим – а покажите нам собственника. Если его скрывают, то это подозрительно. От такой сделки я предлагаю клиентам отказаться, – говорит Сергей Вишняков. – Если же собственник приезжает – то все в порядке. Недавно у нас был такой случай: пожилая собственница квартиры находилась в США и не могла приехать. По настоянию нашего клиента мы всё-таки оформили сделку. Но все же это мина замедленного действия, не знаешь, когда взорвется».

Отнеситесь настороженно, если деньги получает не собственник, а третьи лица. Это может быть риелтор по доверенности. Если собственник говорит – нет, я в банк не приду, в ячейку не пойду, от меня придет мой представитель, сразу спрашивайте, почему.

Получите выписку из ЕГРП.

«Обычно люди видят свидетельство о собственности на недвижимость – и успокаиваются, – отмечает эксперт. – Имеет смысл получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Вот из нее уже будет ясно, кто на данный момент является собственником, есть ли запрет на сделку с этой квартирой, не наложены ли на нее арест или обременения. Иногда даже сами собственники этого не знают или просто забыли. Это спасет вас от вступления в сделку по проблемной квартире».

Быстрые перепродажи всегда должны вызывать вопросы.

Почему человек так спешит расстаться со своей недвижимостью? «Бывает, собственник утверждает, допустим, что жил в Екатеринбурге, купил квартиру в Москве, а потом снова решил, что будет жить в Екатеринбурге и срочно (через месяц) продает московскую квартиру. Это ерунда и почти всегда неправда. У нас была ситуация – квартира, которую мы нашли для клиента, была куплена продавцом менее 5 месяцев назад. Мы начали «копать», почему вдруг новый владелец продает жилье? Кстати, стоит учесть, что самостоятельно такие нюансы не проверить, нужен риэлтер-юрист, – говорит Сергей Вишняков.

– Оказалось, что на квартиру было завещание. Бывшая собственница жила в Жулебино, а умерла в Царицыно. А собственник (наследник), — даже не родственник. При этом подписи в акте приема-передачи и в договоре купли-продажи были разные. А цена в договоре на квартиру стояла 990 тысяч рублей, хотя реальная цена этой однушки 6 млн рублей. Возможно, предыдущего собственника обманули и не заплатили реальную сумму. По этой квартире мы не стали проводить сделку».

Вас должен насторожить очень пожилой возраст продавца

Вас должно насторожить, если собственник относится к группе риска. Риэлтерские риски расширенные – например в «группе риска» очень пожилые продавцы квартир. Человеку за 70 – по какой причине он продает квартиру? Он действительно этого хочет? «Например, утверждения типа «я уезжаю к родственникам в Пермь» или «Мне просто нужны деньги» подозрительны.

Семья с детьми, которая выписывается «в воздух» или к родственникам

Это тоже опасный звоночек. За ребенка всегда вступится орган опеки, и его могут вселить в последнее место жительства – то есть уже в вашу квартиру.

ВАЖНО ЗНАТЬ : Помните также, что у нас уже вступил в действие закон о банкротстве физлиц, и там есть некоторые пункты, на основании которых квартиру у покупателя можно изъять. Если вы купите квартиру у будущего банкрота, а суд решит, что имущество было намеренно выведено из общей конкурсной массы (это одно из объяснений цели быстро получить деньги за квартиру), у вас, у покупателя, отберут квартиру. И вы будете стоять в очереди к этому банкроту за своими деньгами.

Локальные зоны риска

Горькая доля. Доля в квартире – это локальная зона риска. Это часто драма, вы становитесь участником драматических событий, делая отдельную квартиру коммунальной.

История вопроса : При продаже доли люди часто злоупотребляют правом покупки. По закону, продаваемую долю в квартире ее собственник должен предложить сначала сособственнику, владельцу второй доли жилья, а потом уже, при его отказе, продавать сторонним покупателям.

«Однако проблема в том, что сособственник начинает «выкручивать руки», предлагая продать долю дешевле ее стоимости. В 90 процентах случаев невозможно договориться с сособственником.

Поэтому в этом случае часто делали договор дарения – о нем не надо извещать соседа или родственника. А потом уже человек, получивший долю в квартире в дар по притворной сделке (подменяя договор купли-продажи договором дарения), начинает выживать вторых собственников», поясняет Сергей Вишняков. Когда дело доходит до момента дарения, то это точка невозврата, считает эксперт.

Это уже эмоция. Владелец действует по принципу «назло маме отморожу уши». Пусть я получу меньше, но зато «эти» тоже попадут. В результате конфликта обе стороны получают меньше денег и больше проблем, чем если бы договорились продавать квартиру сообща.

Взамен этого обиженный и разозленный владелец часто находит тех, кто профессионально промышляет покупкой долей и продает им дешевле (обычно не больше половины реальной стоимости доли), но получает хоть какие-то деньги, а не кусок недвижимости, с которым ничего поделать не может.

ВАЖНО ЗНАТЬ :«Сейчас поменялась ситуация со сделками по долям в квартире, – с 2 июня приняли закон, по которому такие сделки проходят только через нотариуса. Раньше можно было заключить обычный договор в простой письменной форме. Теперь нотариус должен заверять договор отчуждения долей. К сожалению, защитив долевых сособственников, государство «наказало» всех остальных. Теперь даже те собственники долей, кто продают квартиру сообща, вынуждены платить за оформление нотариусу существенно большие деньги и собирать больший комплект документов для сделки».

Наследство. Сергей Вишняков не советует покупать недвижимость, если она недавно досталась собственнику в наследство, а срок наследства еще не превысил трех лет. Именно в течение трех лет свои права на квартиру могут предъявить неожиданно объявившиеся родственники – дети от другого брака или даже незаконнорожденные, или усыновленные.

Опасны и квартиры, когда-то приобретенные по договору ренты. «Бывает, уже после смерти такой старушки или старичка, заключившего с кем-то договор ренты, их родственники идут в суд и говорят: покупатель по ренте не выполнял договор. В итоге квартиру могут отобрать».

«У меня была клиентка, которая очень редко общалась со своим отцом (родители развелись давно и она осталась жить с мамой), а когда решила навестить его, то узнала, что тот умер, и в квартире живут чужие люди. Оказалось, что бабушка клиентки, мать этого мужчины, приняла наследство на себя, заявив, что родственников у него больше нет, а потом продала квартиру органам соцобеспечения. В обмен на свое жилье такие одинокие старики получают от компаний, профессионально занимающихся работой с рентными квартирами и с стариками другую квартиру, и не в собственность, а для проживания. Взамен такая компания обязуется пожизненно содержать пожилого человека. Девушка начала бороться за свою часть наследства и даже выиграла первую судебную инстанцию, но довести дело до конца не успели, бабушка умерла».

Аренда. В съемном жилье у нас живет больше половины населения. Но мало кто думает о том, чтобы защититься от обмана. «Например, бывает, что собственников у квартиры несколько, а договор по аренде подписывает один. А потом появляются остальные и говорят: а мы против, выметайся.

ВАЖНО ЗНАТЬ : Это часто делается специально, – рассказывает Сергей Вишняков. – Промышляют этим и пожилые дамы,с которые «вдруг» заявляют, что их жилье сдали без их согласия. Или бывает, что квартиру сдает человек, который там прописан, но собственник не он. И вас тоже могут выселить. И ведь при аренде жилья берут вперед стоимость проживания за первый месяц, залог в размере цены одного месяца, а плюс еще и за работу риелтора. Все эти деньги вы теряете.

Недавно, рассказывает юрист, для аренды нашлась квартира, у которой было три собственника. «Я попросил каждого подписать договор аренды. И они отказались. Мы не стали снимать для клиента такую квартиру».

В случае аренды жилья Сергей Вишняков рекомендует смотреть документы о собственности, просить подписать договор всех собственников. Проверять паспорта владельцев жилья, по доверенности не снимать. И желательно, чтобы все это были не копии, а оригиналы. Потому что вам могут показать копию уже устаревшего документа.

В России черные риэлторы появились в лихие 90-е, и описания их подвигов быстро превратились в сюжеты для пронзительных расследований тележурналистов и душераздирающих газетных статей.

С помощью черных риэлторов без жилья оставались неблагополучные и одинокие граждане, алкоголики, недавние воспитанники детских домов, пенсионеры и инвалиды.

Сегодня уровень жизни и юридическая грамотность населения выросли, и авантюристы рынка недвижимости подстроились под новые реалии. Чтобы не стать жертвой черного риэлтора, нужно знать врага в лицо.

Фоторобот мошенника

Специалисты по отъему денег и квадратных метров работают по одиночке и группами, по доброй воле и под угрозой. Человека, ставшего их должником, преступники могут вынудить к сообщничеству. Однажды выполнив задание, новоиспеченному черному риэлтору вряд ли удастся развязаться с криминальными кругами.

На уличных стендах и на сайтах «работодатели» завлекают любителей легких денег, обещая хороший и стабильный заработок.

Иногда черными риэлторами становятся уволенные сотрудники обычных агентств недвижимости. Такой работник может прихватить пустые бланки бывшего работодателя, чтобы открыть собственный офис и обманывать доверчивых людей.

Успешный черный риэлтор – это человек, который много говорит, настойчив, умеет давить на клиента и готов использовать любые способы для достижения своей цели. Он может утверждать, что сведущ в вопросах законодательства, продаст вашу квартиру быстро и выгодно, решит любой вопрос, только плати.

Черные риэлторы принимают разные личины, и порой распознать подвох непросто. Поэтому нужно дотошно проверять каждую мелочь, которая вызывает вопросы, и не поддаваться психологическому воздействию.

Я – жертва

• Алкоголики и наркозависимые
• Психически неуравновешенные люди
• Одинокие пенсионеры
• Люди с долгами, в том числе по коммунальным платежам

За последние годы среди жертв черных риэлторов стало больше предпринимателей и бизнесменов. Из-за отмены обязательного лицензирования риэлторской деятельности проверить честность специалиста стало труднее.

Преступники разрабатывают новые схемы, снимают офисы в местах с хорошей проходимостью и совершают махинации. Это лишний раз доказывает, что доверять можно только проверенным агентствам и посредникам.

Как работают пираты рынка недвижимости

Человеческий фактор, лазейки в законодательстве, доверчивость и жадность людей – все это черные риэлторы используют для собственного обогащения.

Распространено мошенничество на аренде недвижимости. Если вы собираетесь снять жилье, потребуйте встречи с собственником и проверьте документы, подтверждающие его право собственности. Черные риэлторы завладевают ключами от квартир, получают деньги за месячный съем жилья, и скрываются.

при продаже новостроек посредники ухитряются несколько раз продать одну и ту же квартиру или таунхаус

Хитрость в том, что пока дом не сдан, продается не квартира, а право требовать эту квартиру у застройщика

С учетом высокой популярности новостроек и стремления людей купить недвижимость на старте продаж, этот метод дает черным риэлторам хороший заработок. Сделки на первичном рынке следует совершать по договору долевого участия, это самый безопасный способ.

Пожизненная рента для одиноких пенсионеров с выселением их в деревню, коммуналку или вообще на улицу была «популярна» в 90е, есть она и сейчас. Пожилым людям предлагают подписать договор дарения на определенных условиях. После того, как человек перестает быть собственником, его выселяют и продают захваченную недвижимость.

Черные риэлторы могут требовать в качестве аванса половину или даже всю стоимость жилья еще до того, как пройдет государственная регистрация сделки. Мотивировать это могут низкой ценой и наличием очереди из покупателей. Получив деньги, жулики исчезают.

Мошенники выслеживают одиноких алкоголиков, спаивают их и заставляют подписать генеральную доверенность. Также есть вариант с фиктивным браком, когда собутыльник ведет жертву в ЗАГС, спаивает, а после смерти собственника получает недвижимость в наследство.

Существует схема с выкупом доли в квартире и дальнейшим выселением оставшихся собственников. Черные риэлторы находят семьи, которые живут в разладе, уговаривают одного из ее членов продать свою долю. Далее в квартиру вселяется сосед, который делает жизнь собственников невыносимой, и они продают свои доли за бесценок.

Подделка документов – стандартный ход специалистов по экпроприации чужой собственности. Подделывают подписи на договорах купли-продажи.

Черные риэлторы, как правило, сидят в микрофинансовых организациях, куда обращаются в затруднительной ситуации

Получив Вашу подпись на договоре и выяснив о Вас подноготную, мошенники провернут сделку без Вашего ведома и выселят Вас через суд

Причем о вердикте вы узнаете слишком поздно, когда обжаловать его будет сложно.

Распространена продажа квартир с обременениями . Черные риэлторы путем подкупа доводят сделку до того момента, когда покупатель отдает деньги, а потом исчезают.

Например, вы купили квартиру, а из нее недавно в детский дом был выписан несовершеннолетний ребенок. Или в квартире был прописан сиделец, и после выхода из тюрьмы он по праву потребует вернуть ему жилплощадь.

Я обманщика узнаю по походке

Неважно, покупатель вы или продавец, сдаете вы или арендуете недвижимость – всегда есть риск, что вам встретиться черный риэлтор. Вот советы, которые помогут вам его вычислить:

• К вам пришел неизвестный человек . Он утверждает, что вы обязаны освободить занимаемую жилплощадь по решению суда (из-за неуплаты коммунальных платежей, например). Даже если рядом с ним стоит человек в форме полицейского, не поддавайтесь на провокацию. Выселить вас могут только судебные приставы, которые обязаны предъявить удостоверения личности
• При визите в агентство вам не предоставляют информацию об организации – данные об ИП или юридическом лице, в офисе нет никаких сертификатов, подтверждающих профессиональную деятельность риэлтора. Не рискуйте, лучше покиньте офис, пока не поздно
• Договор, который не заверяется печатью фирмы или ИП, к тому же написанный от руки, подписывать нельзя. С такой бумагой в суде вы ничего не докажете. В приличном агентстве недвижимости договора подписывает и ставит на них печать директор
• Если после посещения офиса агентства или общения с риэлтором вы подозреваете, что вас отравили, обратитесь в медучреждение и сдайте анализы . Вам могли подмешать в чай или кофе психотропные вещества с целью получить подпись на определенных документах. Найденные в крови вещества помогут выиграть суд против черного риэлтора
• Если вам свои услуги по продаже или покупке квартиры навязывает частный маклер, которого вы (ваша сестра, тетя, соседка) не знаете лично, не поддавайтесь на уговоры . Проверить, является ли он тем, за кого себя выдает, можно. Для этого требуйте его документы, подтверждающие риэлторскую деятельность (свидетельство о регистрации ИП, бухгалтерскую отчетность). Если он начнет вас «обрабатывать» и предложи что-либо подписать, смело отправьте его куда подальше
• Случаи с переименованием улиц и сменой номеров на домах с целью облапошить покупателей сегодня редкость. Но стоит пообщаться с соседями. Информация, которую они вам сообщат, должна совпасть со словами риэлтора. При слишком подозрительных новостях откажитесь от покупки.

Если вы столкнулись с черными риэлторами – обратитесь в СМИ и в прокуратуру. Не дайте мошенникам уйти безнаказанно.

Как не попасть на крючок черного риэлтора

Любая операция с недвижимостью – это риск. Только бдительность и полный контроль ситуации с вашей стороны помогут избежать обмана:

• Не передавайте деньги вне офиса фирмы. Устная договоренность не имеет силы, все действия должны быть подтверждены договором с подписью и печатью
• При авансе или окончательном расчете выбирайте или депозитный счет. Требуйте расписку в получении денег
• Если риэлтор отговаривает от оформления договора купли-продажи у нотариуса , проверьте документы агента
• Риэлтор, который пытается вытянуть из вас деньги на оформление документов, рекламу и другие нужды, вызывает подозрение
• Вас пытаются заставить снизить цену на значительную сумму? Проконсультируйтесь с профессиональным оценщиком недвижимости
• Перед покупкой затребуйте расширенную выписку из ЕГРН и из домовой книги. Так вы узнаете, кто был собственником жилья, и на каких основаниях, а также кто и когда был прописан. Выписку из домовой может взять только сам собственник, а вот документ о собственниках из ЕГРН вы можете получить и сами в любом МФЦ по адресу или кадастровому номеру объекта
• До регистрации перехода права собственности не передавайте деньги продавцу
• Если у вас есть одинокие или недееспособные родственники, навещайте их. Они – легкая добыча для черных риэлторов

Даже зная, как защититься от черных риэлторов, можно ошибиться. Оптимальное решение – обращаться в респектабельное агентство недвижимости , которое имеет хорошую репутацию, предоставляет услуги юриста и дорожит клиентами.

Услуги такого агентства обойдутся вам дороже, чем помощь малоизвестного маклера, зато вы будете полностью уверены в законности и безопасности сделки с недвижимостью.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

сопровождение сделок «под ключ»

материальная ответственность за Ваше благополучие

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на

Всем известно еще из 90-х о черных риэлторах. Им пришла пора сменить маски. Они уже не спаивают алкоголиков и не запугивают одиноких стариков. Даже профессиональные соседи уже не столь популярны, хотя еще и встречаются. Суды намного реже стали заселять собственников долей квартиры.

В настоящее время черные риэлторы любят «работать» со средним классом. Кто может подумать, что обратившись в микро финансовую организацию, можно остаться без жилья? Какие же схемы используются для этого? Где найти защиту, если вы уже, что называется, влипли?

В настоящее время большинство черных риэлторов называются гордым словом кредитный брокер. У них имеются официальные офисы. Часто в центре города. Компьютеры, молодые сотрудники, которые встречают каждого клиента радостно, вежливо и обходительно. В результате, взяв кредит, люди лишаются жилья.

Как это происходит? Человека уговаривают взять кредит под залог квартиры. Ну или другой недвижимости. На этом этапе идет качественная психологическая обработка. Не гнушаются эти «брокеры» и нечестными способами. Имеются случаи, когда клиентам в напитки подсыпались различные препараты. В результате человек не в состоянии ни толком прочитать, ни запомнить содержание подписываемых документов. Тогда в стопке бумаг можно найти и договор о купле-продаже квартиры. Ну, если черные риэлтеры работают грубо, то возможен вариант подделки подписи клиента.

Обманутые люди даже не догадываются, что квартира им не принадлежит. Они оплачивают коммунальные услуги. Квитки приходят на их имя. Внешне все в порядке. А когда кредит погашен, на пороге появляются новые собственники. А квартира оказывается не единожды продана.

Другая схема заключается в том, что человеку прямо предлагается продать свое жилье. А потом ему вернут его собственность по договору обратного выкупа. Только документы о возврате составляются со всеми возможными нарушениями. Чтобы человек потом не придрался, момент подписи бумаг о купле-продаже записывают на камеру, где человек вслух произносит что полностью осознает свои действия.

Иногда мошенническая схема предполагает такие условия кредита, которые просто невозможно выполнить. Денег едва-едва хватает на выплату процентов. Чтобы вырваться из этого круга, клиенту предлагается продать жилье.

Не гнушаются черные риэлторы и схем, проворачиваемых в агентствах недвижимости. Допустим, вы хотите продать квартиру. Вам (с целью увеличения стоимости) предлагают ремонт. Нет денег? Зато есть инвестор, готовый под залог квартиры ссудить вам нужную сумму. Дальше все по схеме: подлог или невыполнимые условия. В результате вы, как и хотели, избавляетесь от своей недвижимости. Но денег при этом не получаете.

Черные риэлторы, благодаря своей деловой хватке, выходят на новый уровень. Теперь их интересуют бизнесмены среднего звена. Для них открыты кредиты на развитие бизнеса. Часто попадаются начинающие предприниматели с огнем в глазах. Они готовы на все ради своего детища. Им кажется, что они пришли за помощью к таким же предпринимателям. Результат предопределен – клиенты остаются без квартиры.

Почему же так происходит? Все дело в том, что деятельность микрофинансовых организаций никем не контролируется. Они абсолютно спокойно диктуют свои условия. Возвратность таких кредитов никого не интересует.

При этом рейдеры не всегда представляют криминальные структуры. Иногда здесь состоят целые семьи. Иногда человек, который пришел устраиваться на работу в подобную организацию, уверен, что все честно. А потом тебя уже так просто не отпустят. Иногда здесь работают и сами жертвы. После продажи их поселяют в другом жилье с правом отработки. Им приходится обманывать других.

Как же не попасть в подобную ситуацию?

Оптимальный вариант – избегать займов под залог недвижимости. Необходимо предполагать, что при любом обращении в микро финансовую организацию вы подвергаетесь риску столкнуться с мошенничеством.

Все сделки необходимо заключать в присутствии опытного юриста. Такого человека лучше найти по рекомендации друзей или знакомых. Если вам не дают возможности связаться с юристом, не дают время подумать и давят на вас, в такой ситуации безопаснее уйти.

Если во время работы с кредитным брокером или подписанием документов вы плохо себя чувствуете, или, как вам кажется, ваши действия неадекватны, срочно все бросайте и обращайтесь к врачу. Если вам подсыпали какой-либо препарат, его можно выявить при лабораторных анализах. Тогда, если вы уже подписали бумаги, можно будет обратиться в суд и завести уголовное дело.

Если на пороге вашего дома уже появился новый собственник, самое важное сохранять спокойствие. Выселяться при этом не надо ни в коем случае. Право на выселение есть только у судебных приставов. Даже у сотрудника МВД нет такого права.

Даже вселиться новый собственник может только с разрешения живущего в квартире человека или на основании решения суда и в присутствии приставов.

В любом случае, если у вас есть подозрение, что вы совершили сомнительную сделку, сразу обращайтесь в суд. Срок давности составляет от одного до трех лет. Затем все будет намного сложнее. Быстро исправить ошибку не получится. Но сдаваться не нужно.

Постарайтесь избегать мошенников и удачи вам.

Представьте, что Вы хотите продать квартиру. Само собой, повыгоднее, и чтобы на все сто быть уверенным в прозрачности сделки. К кому Вы обратитесь за помощью? Наверняка, к человеку, которому доверяете. Ваши будущие клиенты думают точно так же.

Почему мы учим распознавать действия черных риэлторов?

Потому что от этого часто будет зависеть Ваша карьера. Чтобы иметь безупречную репутацию надежного риэлтора, Вам придется потрудиться: вдоль и поперек изучить Жилищный кодекс, разобраться в ситуации на рынке жилья, научиться ориентироваться в его тенденциях и точно понять, что может испортить репутацию риэлтора.

Плохие новости и негативная информация распространяются гораздо быстрее хороших. Поверьте на слово: не успеете оглянуться, как все клиенты уйдут к более надежным риэлторам и Вы останетесь без работы. Может быть, навсегда. Итак, что нужно знать, чтобы уберечь свою репутацию?

• Кто такие черные риэлторы и чем они отличаются от порядочных.
• Как работают черные риэлторы и как раскусить недобросовестного коллегу.

Черный риэлтор: кто такой и как его вычислить

На первый взгляд черный риэлтор ничем не отличается от обычного. Его выдают действия, которые бдительному человеку сразу же бросаются в глаза:

• Даже если у черного риэлтора есть удостоверение о работе в агентстве недвижимости, он никогда не предложит клиенту туда заехать или заключить договор в офисе.
• Черные риэлторы часто работают с долями квартир, когда право собственности оформлено на нескольких членов семьи.
• Добросовестный риэлтор никогда не будет тянуть из клиента деньги «под расписку» - на оформление документов, на выселение продавца и так далее.

Как действуют черные риэлторы: самые популярные схемы

Схема №1: невнимательный клиент. Суть в том, что клиент подписывает договор, не изучив его внимательно, черный риэлтор начинает «работать», подыскивать жилье, но все время предлагает «не те» варианты. Однако когда клиент хочет расторгнуть договор, оказывается, что за это он должен заплатить агентству 0,5% от стоимости жилья.

Схема №2: квартира с жильцом. Тот факт,что в квартире никто не прописан, должен настораживать: вполне возможно, что ее собственник находится в тюрьме, в психиатрической больнице или на воинской службе. Такие люди могут быть временно сняты с регистрационного учета, но имеют полное право обратной регистрации даже если квартира была продана.

Схема №3: в сетях долевки. Эта схема построена на юридических связях компаний, которые участвуют в инвестиционном проекте. Клиент платит залог одной из них, она перечисляет его другой, другая третьей и так далее. Когда фирмы расторгают договоры застройщик имеет полное право заявить, что договора с человеком у него лично не было, а значит, нет обязанности передавать квартиру.

Чаще всего жертвами недобросовестных риэлторов становятся одинокие пожилые люди, инвалиды, алкоголики, наркоманы, а еще - просто доверчивые люди. В этом случае черные риэлторы действуют грязными методами: оказывают психическое воздействие, могут напоить или вступить в сговор с бандитами, чтобы запугать и даже похитить человека.

Несмотря на то, что проверить риэлтора на честность не так сложно, мало кто действительно это делает. Гораздо чаще люди просто-напросто обращаются за помощью к знакомым, в компетентности и честности которых они уверены. Именно поэтому мы считаем, что успешными становятся риэлторы, которым доверяют, в компетентности которых клиент уверен на 200%. И мы верим, что этому можно научить.

Приходите в учебный центр компании «Трансферт», чтобы и научиться обходить все подводные камни профессии!